23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[785: 匿名さん]

法人需要増えが、外資が集まり、「富裕外人」が集まるから東京の地価は下がらないと力説して
いる人が、多かったが、東京という面積を埋めるには、不足だろうね。「都心3区は下がらない」
ぐらいなら納得できる点もあるが。

すでに不動産を仕込み終わった人は、これからどのように処分して利益を確定するか
の局面。素人さんにはあと数年この地価上昇に少し踊っていてほしいところ。
このスレにもなんとなくそのムードを漂わせたい人が、個人投資家か法人の営業か
は知らないがいるだけでそれ以上でも、それ以下でもないのでは？

[786: 匿名さん]

>784
750ではないが、海外の都市との比較は難しいよ。それぞれの都市の事情もあるし。
マンション価格が、所得の１０倍を超えている、異常な価格のソウルと比べても仕方がないだろう。
マクロな経済的な視点というが、不動産投資として世界市場は均一な市場として機能していないのだから、ニューヨークの不動産に流れている資本が、すぐに東京の市場に向けられるわけで
はないよ。

ウランバートルより東京はかなり高いよ（笑）

[787: 匿名さん]

７８４＞
アメリカでは連日、サブプライム（信用度が低い）の住宅ローン会社の信用不安のニュースが続出していますよね。日本のバブル崩壊後の住宅金融会社に信用不安が出たのを思い出します。抵当権の実行には時間がかかるので競売物件がまだ増えていないようですが、来年に向けては競売物件が市場の下押し要因になるのは、ほぼ確実では？国内要因では、用地買収難でマンション価格は上がる要素が多いと思いますが、海外要因はこれからサポートにはならないと思います。

[788: 匿名さん]

土地ほどドメスティックな資産はないので。
最悪国有化されたら対抗手段ないわけですから。

[789: 匿名さん]

もう一つ、ニューヨークの特にマンハッタンは容積率で、一番低いアッパーウエストでも500％、ミッドタウンは1400％を超えていたはず。また昼間人口は同じでも、夜間人口は東京の都心の3倍多かったはず。また、公園、街路の面積が多く、利用できる土地は狭い。

東京は山手線内でも容積率平均は300％程度だったはず。23区でもっとも高い千代田区でも600％程度で比較にならない。これだけ容積率が違うのに、同じ価格になることはありえない。価格だけをを比較して東京は割安と叫ぶのはいかがなものか？

[790: 匿名さん]

750さんのおかげで、値上がりをあおる発言が減り、議論のレベルが上がって来ましたね。
マンション価格の上昇は短中期的なものと思いますが、スレッドタイトルの「いつ下がり始める」は難しいテーマです。

個人的には長期的見通しの材料がないので、当面、資産総額5兆円となったJ-REITの動きに注目しています。

配当を目的とする長期保有者がJ-REITを売る理由はありませんが、異常とも言える相場を作った短期資金の方では、円高による外資の売り、金利上昇による国内機関投資家の売りといった可能性があります。国債の利払いを考えると、利上げの方は限度がありますが。

J-REITの資金が伸びなくなると、年１兆円単位で都心中心に不動産を買ってきた買い手がいなくなり、市場に少なからず影響があります。万が一資金が縮小すると都心で棟単位の売りが出てきます。

もちろん、これは750さんの指摘の3)「不動産ファンドへの資金流入」のみに着目した話で、市場はもっと大きな流れで動くものだということは承知しています。

[791: 買い換え検討中]

<<生温かく見守りたくなる>>
このような表現をなされる方は
現実社会で活躍なされていないことは明白ですから・・・

[792: 購入検討中さん]

いつ下がるかは明解です。
景気が悪くなると下がります。
問題はいつ景気が悪くなるかです。
個人的意見ですが今年後半からだと思います。
米国の住宅ローン不安→米国株安→日本株安→投機マネー終息→REIT終息→価格高止まり維持不可能
となり下がると思いますよ。

[793: 匿名さん]

現在REITを支えているのは団塊退職金などの小口×多数の大量資金です。
初期に見られた資産家の大口資金はドンドン引き上げられていっています。
いつの時代も平均的多数派がババを引かされていますね。

[794: 匿名さん]

792さんの説がすでに的中。
昨日のアメリカの株価は大幅安。
住宅需要の落ち込みが原因だそう。

日本の住宅需要も落ち込むでしょう。その内。

[795: 712]

いつ下がるか？

大枠としては、実需との対応で考えればいいのではないのですか？
つまり、団塊ジュニアのボリュームゾーンの年齢＝不動産取得の平均年齢になる時=2012年。
これ以外の要因は、価格への影響力は限定的では？

今回は、団塊世代と異なって、都内では４０代独身者の割合が増えたので、物件的には1LDK、60平米前後のマンションの需要も底堅そうですね。

・・・こういうお話の上に皆さんお話されているのですよね？

[796: 匿名さん]

独善的な悲観論で、景気が悪くなるからマンション価格が下がる。と論じている人は多い。
政策批判をしているだけの野党と同じで、どうしていくべきというビジョンがない。
不安を煽るより明るいビジョンを持つほうが難しい。
住宅評論家の大半がそうだった。
長谷川徳之助、幸田昌則。
彼らの言うことは半分は正論だが、残りは国際金融経済の視点を欠く近視眼的な見方。
バフェットや藤巻健史の言うことのほうが、実践を通じての洞察が含まれていて役に立つ。

要するに、景気が悪くなってくれたらまた安くマンションが買えるほうがいいのか
日本の景気が上向いて財政再建を果たすほうがいいのか
今後不景気になって、政情不安、１９９５年みたいな時代に戻ることを誰が望んでいる
だろうか。
世の中は、大勢の人の総意と想像の向かう方向に動く。

[797: 匿名はん]

不動産は政情不安では下がるが、景気後退だと横ばいだろ。

[798: 匿名さん]

なんか株価下げトレンド入りしてる感じがするね。
上げよりも下げの方が加速するしね。不動産もプラス要因よりマイナス要因の方が多い訳だしね。

新築買おうかなと思ったけど、今は見送ろうかな。

[799: 匿名さん]

>>750
＞人口減少社会が2006年からすでに始まっているのに、不動産があがり続けるわけないですよね。
不動産の平均値は下がり続ける。
現に地方都市は人口の激減で地価は毎年５％ペースで漸減している。
不動産のインデックスに投資するわけではない。自分が住いとして買う不動産が将来価値を失うかどうか
が問題だろう。
住宅をいつ、どういう場所に買うかということが重要なのであって、日本の不動産業の売上げや
マクロ経済を語っても仕方がない。「不動産」とは「自分が住みたい不動産」に限定して考えるべきだ。＞市況は短期的には間違った方向に進むことがありますが、長期的には正しい方向に進みます。
マーケットは正しいも間違いもない。あなたの理屈にあったら「正しい」違ったら「間違っている」というだけ

＞価格を決めるのは需給のバランスであり、エンドユーザー（新築・中古所有と賃貸）の需要に対して供給が多ければ、必ず下がります。
それは正しい。都心３区の供給が激減したから、価格があがっている。
一方、埼玉、千葉、横浜の郊外は現時点でも相当数の完成在庫が目立ってきているのは住宅情報誌の最後の
リスト欄のオレンジマーク（即入居）の数をみても明らか。

＞今、世田谷あたりの新築マンションに坪単価350万円といった値がついてるのは、いわば「短期的に間違った価格」です。
傲慢な言い方ですね。あきれかえってものが言えない。
上馬に19年住んでいたが、１９８４年に７０平米のマンションを３５００万で買った。その後中古価格が１億円を超えて
１９９０年後半でも５８００万の値がついた２００３年に３５００万で売れた。
その間見てきた近傍の坪単価の推移は

新築坪単価 対前年比
1985 年 180 万円 1.06
1986 年 191 万円 1.3
1987 年 248 万円 1.2
1988 年 298 万円 1.1
1989 年 327 万円 1.3
1990 年 426 万円 1
1991 年 426 万円 0.98
1992 年 417 万円 0.8
1993 年 334 万円 0.95
1994 年 317 万円 0.95
1995 年 301 万円 0.96
以降一度も物件平均坪単価が２５０万以下になっていない。
間違っているかどうかは、買い手が納得するかどうかの話。
その伝で言えば、１９９５年以降の数年間の新築価格だって「間違った価格」
間違った価格で買った当時の４０万人以上の購入者を「あなたがた間違って買いましたね」
とあざ笑う資格は誰にもなかろう。

[800: 匿名さん]

不動産を株屋や金融市場の目で見るから「間違える」
２０年スパンの大局観を持って、売る売らないも買う買わないも８年スパン程度の流れを見据えて
行なうものだ。司法書士や税理士の知り合いが増えてはじめて不動産を見る目も肥える。
経験でものをいうのもよくないが未経験者の屁理屈は「お前、そういうことが言えるまでにいくら授業料を払った？」
と訊きたい。

[801: 匿名さん]

＞なぜ今、市況は間違っているのかというと
はいはい。
＞1) 団塊ジュニア世代が購入適齢期になっている。(最後の大需要期）
あのですね。首都圏の新築マンション供給戸数は８万〜９万戸／年程度ですよ。
それに対して、団塊ジュニアは横浜と２３区あわせただけでも３００万人以上いるのです。
３割が持ち家志向としても１０年は持つ市場がある。
なにしろ２０００年以降は高値で買えなかったわけで、待ち組みの３０代がたくさんいる。

＞2) 低金利で買いやすく、またこれから高金利になることが予想され、本来なら「4-5年先に検討するべき世代の人」が、前倒しで買いにきている
でも、供給がおいつかなかったから、１０倍の競争率になるような物件が山ほど出た。
あなた何回抽選現場に足を運びましたか？
結局安くて都心の近場のマンションを買えなかった人が「マンション購入難民」となって浦安や武蔵小杉や
豊洲待ちをしているのが原状。
山の手はそこそこの供給量で単に９５年ベースに戻っただけ。

＞3) 不動産ファンドに超過な金が流れ込み、賃貸需要以上に買っている（エンドユーザーなき買い）。
それは言いすぎ。オフィスの２００３年問題と同様、蓋をあけてみればそこそこの需要を吸収できるはず。
今は、東京のレジデンス賃料が分譲に比べて安すぎ。今後「定期借家による確実な賃料値上げ」が進む。
なぜそのへんの１３階建の中古マンションの賃料とタワーの高層階の月坪賃料が２割程度しか違わないのか
そっちのほうが間違っているというのがファンドの見方。
公団の賃貸物件の設定家賃がそもそも賃料値上げの原動力になっている。
これは全く心配ない。

4) 高齢化世代の富裕層（これからは団塊世代の引退でさらに加速化）が相続対策で不動産(賃貸ベース）を買っている
これは大嘘。富裕層は来るべきインフレ（国の財政赤字の破綻はインフレ以外に解決策はない）に備えて
高くなりすぎた金のかわりに不動産を買っているだけ。べつに賃料などなくても１０年後に倍になればそれでいい。

＞本来なら1と2だけでも需給は締まって、価格は一時的に上昇する時期なのですが、3)、4)などの「エンドユーザーなき買い」のせいでミニバブルが起こっているのです。

これは都心限定の話。とにかく２３区マンション価格というのは二局分化するわけで、暴落は周辺で起こるわけで
都心は横ばいという結論になる。なにしろもう都心市場は閉じたに等しい取引量しかない。

[802: 匿名さん]

株価がどうだからとかいってたら2万円超えてきたら都心不動産は手が届くなくなるよ。
買うなら今だろ。

[803: 匿名さん]

>>752
>1) 賃貸需要に対して行き過ぎた賃貸供給が顕在化し、賃料が下がり始める
賃貸事業というのはいくらでも家賃を下げることで調整が効くビジネスです。家賃を下げる代わりに
一ヶ月〜２ヶ月のフリーレント、半年フリーレントの５年契約などいくらでも可能です。（長期契約は
解約違約金がつく）
賃料が下がっても、ファンドやリートの利回りが下がるだけで、嫌なら投資家がその私募ファンドなり
リートなりをマーケットで処分するだけ。次の人が安く買えば、トータルの利回りは上がる。

つまり、流動化証券化は事業の採算の悪化が現物の転売につながらないしくみなのです。
１５年の不況のなかから、やっとそういうシステムを米国から学んでつくりだした。

＞（賃貸所有者やファンドは賃借人がつかずキャッシュフローがゼロのままで放置できないので、
＞これは早ければ1-2年のうちに始まるでしょう。）
これは株の配当が下がったら上場廃止かＴＯＢと言っているのと同じ。
単に株価が下がれば安く買うひとがいるというだけの話。
不動産の流動化とはそういう話。

＞2) 賃料が下がれば収益還元法で導かれる購入可能価格も下がり、その値段にならなければ売れなくなるので、
＞新築価格全体が下がっていきます。

こういう誤解があるうちは、まだまだ不動産で旨い汁を吸うひとが多くでてきそうですね。
全く逆です。出口戦略として証券化資産をリートに売ったり、リートが物件ごと他のファンドに処分することはあっても
その結果、実物の分譲物件価格が下がるわけではない。
なぜなら、よほどのド田舎の賃貸マンションでない限り賃料を下げれば店子はつく。賃料が１０％下がっても
１５％のサブリースでＰＭ会社が受けていれば軽くかわせる。もとより１０％の空室は事業計画に見込んでいる。
長い目でみれば家賃もインフレに向かうと彼等は読んでいる。
一番の大元は「財政赤字で国債償還も含め政策金利は安いままで、インフレに向かわざるを得ない」日本の経済の
弱みにつけこんでいるのが海外ファンド。

＞3) 一旦下がり始めると、多くの人が「もっと下がるのではないか」と買い控えが始まり、
都心３区の不動産だけみたら一般のマンション分譲市場などもっとも採算性の悪いカス。そんなもの
開発がらみでないかぎり地価が上がった現在どのデベロッパーでもやりたがらない。
都心３区は、実態としてリート物件が分譲市場に横流れしてくるなんて話は空想にすぎない。
破綻した公団や都営が売りに出される話は将来あるだろうが、それも証券化される。


＞また、既に所有している人も安く買った人は利益確定、
あのですね。投資用に買った人はまず賃貸に出す。賃貸でそこそこの利回りがあればそのまま。
税制のからみがあるから、６年は貸し続ける。

＞高く掴んだ人はロスカットをはじめ、中古価格も下がっていきます。
皆がキャッシュで買うとお考えですか。レバレッジを利かさないと不動産など買う意味はない。
負債があって目減りしたら損切りできるのは、それが損益通算で節税できる人だけ。つまり
他の所得や事業で儲かっている人。賃貸に出していたらその事業内でないと通算不可。

＞4)で、結局はエンドユーザー量とバランスする価格に収斂していくでしょう。
これはまさに郊外の話。いまでももう始まっていますよ。
どこに郊外に賃貸新築物件があるというのでしょう。


＞よく、「都心に住みたい人はいくらでもいるので需要は減らない」などという人がいますが、

これは多くて新規需要６０００世帯はいるでしょうね。２３区の供給量の５％。いまは２３区自体の供給が減っている。

＞今は賃貸でつなぎつつ、4-5年後に価格が落ちてから買うのが吉と推測します。
それはいいですが、４−５年後に価格が落ちてからその後も落ち続けるけるとどういう事態になるか
全くわかっていませんね。不動産は大きな価格の上下動の底付近で買うのが常道。
下がり始めなど言ってみれば、売り時であっても買い時では断じてない。
ましてや都心価格が５年後に底値などいうのなら、こりゃどうしようもない妄言です。

[804: 匿名さん]

>>759
＞中高年離婚した人は、3LDKには住まないでしょ。
本と、この人頭が固い。
９６㎡の２ＬＤＫもあれば、６８平米の３ＬＤＫもある。港区のマンションは平均世帯人口１．４人にあわせて
２ＬＤＫ９０平米がスタンダードなのだ。
中高年離婚できるということは、男は養育費を払いながら再婚できる経済力があるか、もしくは
子供が成人し自分は退職金をもらえる年齢ということだ。
そこそこの年収があってローンも組める年齢といったら５０歳前後だろう。
所得が高いから再婚できる。所得の低い人は相手がみつからない。それが現実だ。


＞二人がそれぞれ1LDKのマンションに引っ越したとしたら、今まで住んでいた3LDKは中古の供給側
あのね。５０代はいくら新婚でも１ＬＤＫには引っ越さない。
会社の部長・役員クラスがみっともなくてそういうマネはしない。まずは、互いの住いの片方を処分だろう。
そしてそのあと老後の愛の巣を買うことになる。持ち物も多いのだよ。この年齢は。
大抵の女性は離婚の条件にマンションをぶん取っていたりする。悪くしてもローンは先夫負担。
売却は結構スムーズにいく。

＞（中古売却でも賃貸でも）に周り、3LDKの需給は緩む原因になります。
中高年離婚がマンション需要を押し上げるとは誰も言っていない。
都心マンションというのは高額で、そういうものをあえて買うのは、高額所得者でかつ再婚カップルが
目立つという程度の話だ。

＞今から東京にどんな企業が参入してくるの？
都心需要は、「都心回帰」の掛け声をかけたときから東京周辺住民の欲望としてはじまっている。
かつては郊外がひろびろとして空気がうまくて自然が豊富で車でどこでもいけて「便利」だった
今は、都心に何でもできてディスカウントもユニクロもギャップも郊外にあって銀座にないものはない。
逆に郊外になくて都心にしかないもの
お洒落なレストラン　安くて旨い居酒屋　ワインバー　ブランドショップ　ｅｔｃ

＞世田谷にファミリー物件借りるようなエグゼクティブ達は
世田谷にファミリー物件を借りるのは普通のサラリーマン。１７万の家賃＋家賃補助で２ＬＤＫを借りる
というのが一番多い。これが狭いから住宅が欲しいという話になっている。
世田谷にそもそもリートが手を出す賃貸などない。あるのは地主がやるワンルーム。

＞その地方の中心都市に行くんじゃない？地方の富裕層はその土地での事業で財を築いているわけで、
＞東京に来ちゃ仕事なくなるんじゃないの？
地方の富裕層が子供の進学を東京にさせてそのために１ＬＤＫ買っているのは昔からあるけどね。
坪単価４００万の１ＬＤＫなんてそういう人が一番多く買っている。

＞「地方の富裕層の子弟が東京の大学で高い学力つけてそのまま東京に残る」、というのは昔からある構図で、
そういう子は不思議と賃貸。何人か知ってるけど大抵３０万くらいの家賃のところに住んでいる。
なにしろ跡取りだから田舎に帰るんだね。

＞それゆえに首都圏は人口が増えてきたわけですが、その量もこれから減る（もう減っている）んですよ。少子化で。
田舎の人口が激減して東京一極集中する。田舎に親を残した息子は片方が＊＊ば、田舎に帰らず親を東京に
呼ぶ。同じマンションにもう一部屋買って住むってのも多いよ。

＞高齢化世代がコンスタントに亡くなっていくとその人たちが住んでいた家が空くのですよ。
これから死ぬ人ってマンション世代じゃないと思う。大抵は一戸建てに住んでいる。
相続とからめて土地が売られてそのあとがマンションが建つんだよ。

[805: 匿名さん]

独善的な楽観論で、土地インフレが財政危機や、好況への
近道であると論じる人も多い。

バブル後の不況でも金融機関がこれだけ政策的に救われたのが、実際国民
にプラスだったのかどうかの検証は難しい。都銀がもう１つ２つ倒産しても
激しい処方箋のほうが、早く景気が回復したのかもしれない。また、
景気は回復しても、恩恵は均等にあるわけではないし、藤巻健史氏に興味は
ないが、暇があったら本ぐらい図書館で読んでみます。

[806: 匿名さん]

バブル津波にみんな押し流された。
崩壊のあとの引き潮は、牛久の一戸建てで干からびた団塊世代を置き去りにした
それから１３年。引き潮が増して
一方で東京湾に心地よい干潟で潮干狩りを楽しむ人も生んだ。
ただし満ち潮は意外と早く訪れ、船にあがったひとだけが安らかな眠りにつけた。

景気予測は天気予報のようなもの。台風の時に海水浴には行かないものの、少々の台風で
腕に自身のあるサーファーなら大波を待つチャンスだろう。
しかしことが津波となると天気予報で教えてくれない。津波にサーフィンしようという命知らずは
いない。

[807: 匿名さん]

さて、結論からいうと値上がりしそうもない不動産を買うほど不幸なことはない。
理由
①あとから買えば安く買えたと後悔する。
②古くなって住み替えしたいときに売れない。
③買い手のいう値段で売ると残債割れして売れない。
④地価が下がれば、所得の低い層が集まってきてますます物件価格が下がる

そういうことで、値下がりしない土地に値下がりしにくい不動産を買いたいという話になる。
どこが値下がりしにくいかというのは
富士山の山頂付近とふもとではどちらが雪が解けにくいかというのと同じくらい簡単な話

都心というものは何かという議論もあったが、地価の分布で等高線を描いた頂が都心ということになる。

[808: 匿名さん]

おもしろいのは、株は上がり始めたらあわてて買うくせに、マンションは下がり始めたら買う人が多いという謎。
流れもなにも考えずに、買える値段ならば買うし、買えないと高いと悪態をつく。
そういう人に限って、ローン９０％の負債の塊を「資産価値」と思い込む

３０年以上もローン返済しながらそれが資産に化けるとしたら「地価の値上がり」以外に可能性はない。
だいたい３０代の人に３０年の年月の経過を想像しろというのが無理かもしれないが

別に土地神話でもバブル礼賛でもなんでもなくてサラリーマンだからこそマイホームの残存価値は下がったら
いけないのだよ。
自分のマンションを常に仲介業者に問い合わせて「時価評価」をしてみること
会社のBS／ＰＬみたいに、純資産＝資産時価評価−負債（ローン残高）を半年後とにウォッチしておく。
時価評価が下がれば負の資産にローンを払い続けることになる。

[809: 物件比較中さん]

>>806さん
＞東京湾に心地よい干潟で潮干狩りを楽しむ人
って２、３年前に湾岸とか豊洲を安く買えた人のことですか？？

＞船にあがったひとだけが安らかな眠りにつけた。
ってどういう意味ですか？
安く買ったけど、値上がりしたから売った人ってこと？
それとも安く買えてローンも低金利で楽々の人ってこと？

[810: 匿名さん]

>>809
戯言ですからご想像で読んでいただければ。

[811: 匿名さん]

>湾岸とか豊洲を

豊洲は、特別なんだ。

[812: 匿名さん]

本当の不況を誰も知らないから暢気なことを書いていられる。
不況というのは株価が暴落して金持ちがスッテンテンになることだけでなく
銀行がつぶれ支援のない企業がつぶれ信用不安で手形が切れず連鎖倒産
資金繰りがつかず連鎖倒産。
失業者増えて、就職難がきわまって、世の中不満分子が動乱を起こし
テロ行為や暴動があふれ、治安が乱れる。
食糧は高騰し、ささいな動機で犯罪に走るものが増え
娘は家族のために身売りし失業した男は安い賃金で酷使肉体労働につく以外に糧をえるすべがない。

好況というのは、みんなの所得が増えて、個人消費が活発ででかいクルマや
高額衣料品や高級食材がバンバン売れて、ついでにマンションも家具もどんどん売れる。

確かに売れなければ安くなるのは間違いないが、世の中の不景気を願ってまで
自分が安く都心のマンションを買えればそれでいいという話なのか。

[813: 匿名さん]

株式や為替や金融マーケットのことはよくわからないが、不動産市場だけは１９８８年から
仕事のかかわりで見てきている。その時々で評論家と呼ばれる人の本も読んだ。
一橋の岩田喜久男などバブル時代に精緻な分析をしていた。
地価の論議は統計的な経済論になるが、個人のレベルでは自分だけ、潮干狩りができたら
いいというレベルの話。
不動産も株も所詮値あがりポテンシャルの高いものを一定のチャンスを掴んで買い
しかるべき見極めで売るというそれだけの行為。
未来に予測はたたない。
けど、自分が納得のいく行動がとれるかどうかで、失敗しても成功しても満足感が大きく違う。

間違ったと気がついたら祈るな。飛び込め。というのは投資の金言のひとつだが
底値と思って買った郊外のマンションは５年後にさらに３割下落した。そこで売っても
数年後値を戻せば、売って損したことになる。
投資の醍醐味はここにある。
自分が決めたラインを切ったら「負け」を認めて引く。
マンションが割安と思って買ったら、目の前にビルが建つとわかった。その時点で
すぐに売るか、我慢して住むか。
すぐ売れる人でないといけない。
思いもかねない事態がおこったら目をつぶらずに何らかの対処をとる。

下がるつもりの都心マンション。港南も芝浦も暴落説はどこへやら、中古が２割も
値上がりしている。
さて、読みを間違えたと思ったら次に打つ手は何か。
いつ下がるか予測する？・・・そうじゃないだろう。

[814: 匿名さん]

底値と思って買った物件が３割下落した。売ったことで損はしたが
価値の低い郊外物件を一生抱えて買換えできない方がよほど悔しい
一旦売って安値の時期にローンを組みなおし価値ある物件を買うほうがいい。
郊外を買ったのは、もう都心はこれ以上さがらない。だから郊外もここが底値
そういう判断があった。
しかし郊外がここまで下がるということは都心はどうなのかと精査した。
なんと、結構安値の新築や売れ残りの叩き売りが出ている。
そういうことは、売りたいと思うまで気がつかない。

逆に
下がると予測した都心物件が（湾岸でも、内陸都心でも）意に反して安くならなかったのなら
自分の読みが間違っただけ。今からでも遅くないから
①２割あがった築浅中古を買う
②上がった分だけ妥協して周辺を買う

待てば待つほど事態は悪化する。これだけは確かだ。
今日暴落した株価は半月で回復したりもするかもしれない。
しかしマンション価格は、ひとつの流れに乗ったら５年程度は流される。

問題はそのスピードが速いか遅いかだけだ。

将来の価格＝現時点の価格×上昇または下落スピード　（％／年）
これだけの単純な話なのだ。

[815: 匿名さん]

「下がる。」「安くなる。」「２３区の新築マンション。」
どれをとっても人によってイメージがまちまち。
下がり始めた結果、いったいどの立地のどの程度の物件がいくらで買えたら
「安くなった」といえるのだろうか。


幾度もいうが、１９８５年ベースなら世田谷の新玉川線物件が坪単価１８０万で
買えたし、広尾ガーデンヒルズの一期分譲は１９８４年頃で３５０万円／坪程度。
ただし当時は公庫金利が４．５％。サラリーマンの平均所得も今よりずいぶん
安かった。
当時３０代のサラリーマンが買えるマンションは２０００万円台。

その後物価や賃金水準が低下して、地価も大幅に下落し現在に至ったものだから
全く尺度が違ってしまっている。そういう状態が１９９２年からの１５年間。

この間　世田谷の新築分譲坪単価は一度も２５０万以下には下がっていない。

２００１年頃南麻布の中層マンションが、坪単価３３０万で売られたのが
おそらく都心の底値だろう。文京区も２００３年には２６０万〜２８０万が水準だった。

安くなるというのは、いったいいくらになればいいのか？
私は個人的には都心３区に住みたい。それも２４０万以下でないと手がでない。

しかし、地価下落の末期でも都心は２４０万にはならなかった。
これは厳然たる事実だ。

自分が１８０万の坪単価までは買えると思っていたら、Ｗコンフォートを買い逃した
時点で勝負は終わっている。

[816: 匿名さん]

都心に住みたいということが、２割上がっても住みたいのか
２割上がったら買えないのか
２割狭くても住みたい
のか、それをはっきりさせないと、この議論話せばはなすほど焦点がぼける。

言いたくはないが豊洲など都心の範疇に入らない。
それは私が興味がないというだけで、興味のある人には立派な都心物件なのだ。
イヤミをいっているのでなく、そういうレベルの意識差を内包したまま話が
すすんでいるという例として述べたまでだ。

湾岸タワー価格論なら、それは地価とは別の話だ。おそらく東雲、晴海の駅遠
物件なら、２００万以下の坪単価の部屋も分譲されるだろう。有明ならなおのこと。
それをもって安くなったというのなら、それはそれで話は簡単。とにかく地価が反転した事実を認めたくないというのなら仕方がない。
何もしないでお祈りをしていたらいい。
しかし反転の事実を認めるのなら、「買わない」という行動の反対の行動をすべきだ。
つまり「何か買っておく」
嫌なら、買おうと思って貯めた自己資金を運用しよう。
下がらないのならちょうどいいから賃貸物件を買う

万万が一急に２１０万の坪単価で港区の新築タワーマンションが
買えるようになった出てきたら・・・そういう仮定は全く無意味だ。
無意味だと言い切る私と
なぜそう思うという人とが立つスタンスは地球の裏表くらい違う。

[817: 購入検討中さん]

>>813
>株式や為替や金融マーケットのことはよくわからないが
であれば長々と語るべきではない。
なぜなら、それは皆　連動しているからだ。
不動産も連動している。
景気が良くなり、株価が上がり、為替も有利になり、不動産価格も上がったという事を忘れるな。

[820: 匿名さん]

分不相応な大きな負債を抱えると、値下がりの恐怖で買い煽ったり、人生楽しめない。
みなさん余裕を持ってお買い物しましょうね。

[821: 匿名さん]

簡単に言うと
不動産の底値がいつだったかは誰でも分かるよね。
みんなの為に、誰かが損して土地を処分してくれていたんですよ。
金利の底がいつだったかも誰でも分かるよね。
みんなの為に、日本が常識外れの低金利政策を行ってくれていたんですよ。
また、マンションを作るための資材も底があったんだよね。
みんなの為に、あらゆる大企業が低コスト、利益度外視で資材を供給してくれていたんですよ。
この資材については世界中の状況も良かったからね。
様々な要因が全て奇跡的に同時代に重なったマンションお買い得時期は残念ながら終わっちゃったんですよ。
みんなこんな分かりやすい恵まれた状況をありがたく思っていなかったんだから、
２度とチャンスは来ないんですよ。
また下がるなんて欲丸出しにしないで、
自分にとっての最もベターな人生設計を冷静にそして一生懸命考えようね。

[822: 匿名さん]

もし本当に、安心して暮らすためのマンションがほしいのなら
頭金が10％しかない時点で、本来は購入の資格がない。その
人たちまで、限界近いローンでマンションを買わせてしまったのは
このマンションブームのひどいところ。

買ったマンションの資産価値が下がり、「普通のサラリーマン」のバランスシート
が崩れるから資産インフレが望ましいというのは、本当か。本来、返済できないよう
な事態が続出すれば、貸し手責任が問われるところで、それを政策的に誘導する
必要はないだろう。責任が問われるのは直接の借り手と貸し手とであって、国でも
その他の第三者でもない。地価下落を望むとそれは「独善的」という。
その論理はきわめて不思議だ。

[823: 購入検討中さん]

>みんなの為に、あらゆる大企業が低コスト、利益度外視で資材を供給してくれていたんですよ。

もっと続けてくれればいいのに。なんで止めちゃったんだろう？
鉄筋も多めになっているのかな。

[825: 匿名さん]

750さんの論旨は、1〜2年後に賃料は供給過剰によって下がる、よって
世田谷坪350万は間違った価格であり、キャピタルロスが発生する可能性
が高い、というものでしたね。

2006年は東京23区平均ですら、賃料が2％上がっていますが、ここから
突然マイナスになるほど、供給増えているんですか？東京23区で。

（単位：坪単価=万円、平均専有=m2）
市区名 2004年 2005年 2006年
1〜6月 7〜12月 1〜6月 7〜12月 1〜6月 7〜11月
目黒区 分譲戸数 248 610 646 292 186 44
坪単価 298.4 286.6 346.6 322.6 332.4 346.6
平均専有 52.15 73.01 48.92 38.95 66.32 75.36
世田谷区 分譲戸数 1442 2678 1190 601 752 1059
坪単価 241.5 238.6 267.9 271.7 282.1 313.2
平均専有 71.17 69.96 72.95 68.41 62.70 64.88

明らかに漸減傾向な気がするのですが、、。
2007年は更に分譲戸数は減るんですよね。

世田谷区の平成１３年１月１日現在の人口は、784,524人（住民基本台帳人口770,388人、外国人登録人口14,136人）で東京２３区中第１位である。世田谷区の将来人口（平成１３年３月実施）によると、住民基本台帳ベースでみた場合、今後とも微増を続け、平成３７年には約81万人になることが予測される。

でも、実際、現在既に人口 84万人です。ということは、5年間に約6万人増えている。年間12000人。世帯平均が2人（実際は1.9台）ですので、6000戸の新規需要を吸収できます。足りませんよ。住宅。

[826: 825]

825ですが、つけたし。Data少なくて恐縮ですが、住宅が足りないため、
当然、空室率は低下しています。という記事。

ケン不動産投資顧問（東京都港区）が発表した「ＫＥＮ　Ｄａｔａ　Ｐｒｅｓ　Ｖｏｌ．24」によると、東京都内の主要３区（港区、渋谷区、世田谷区）の高級賃貸住宅の市況が改善していることが明らかになった。

３区の空室率は７・８％で、前年同期比０・８％改善。市況が悪化した２００３年以前の水準まで戻った。成約賃料の推移を見ても、空室率と同様に03年以前の水準に戻りつつある。

　「すでに好立地の賃貸物件については、賃料の上昇が始まっています。以前と比べて日本人富裕層の賃貸需要が拡大していることが要因です」（松本敬子課長）

[827: 匿名さん]

１，２年後はまだしも、７〜１０年後はどうよ？　世帯数も減少しているし、６５歳以上が
４割とかになるんでしょ。それでも高値維持なの？　超高級物件はどうでもいいですが。

[828: 825]

しつこくて恐縮ですが、世田谷区の平均坪賃料は12,370円、平均坪単価は直近で313万。
普通、新築は賃料は高く取れますが、まあそれを考慮しないとして、利回りはおよそ4％。
国債利回りは1.65％くらい。バブルとは言えません、と私は判断します。
今350万のところで、賃料が平均よりも取れないところ、1万円くらいのところだと、利回り
およそ2.9％。うーん、まあこれも妥当かなーという感覚です。
多分、750さんは、なんでここが350万もすんだよ、ってところに過敏に反応しているん
でしょう。確かに、富士見が丘（杉並区ですが）が坪360、大森駅至近のところが坪400超え
というのもあります。
私も、これは、ちょっとなー、、とは思いますよ。
ただ、世田谷区全体としてバブルか、と言われますと、そうじゃないと思いますね。

[829: 825]

827さん、７〜１０年後に世帯数が減少するというDataはどこにあるんですか？
今、世田谷区の65歳以上の高齢者は、17.1％。25-64歳が60.9％。
これが、65歳の人口40％に跳ね上がるんですか？？どこにそんな予想数値が
あるんでしょうか。
Imageは危険ですよ。

[830: 匿名さん]

>750
書き込みの趣旨に賛同します。マンション価格は当面上昇とみていますが、要因を整理してみました。反論歓迎です(スレッドの議論が盛り上がることを希望します)。見落としている価格低下要因があれば補足願います。(大分マクロ寄りな点ご容赦ください)

(マンション価格上昇要因)
・絶対的な販売(供給)量の減少
・海外対比での投資利回りの高さ
・賃貸オフィス市場の需給逼迫
・低金利環境の持続
・トレンドになりつつある地価上昇
・インフレ期待

(マンション価格下落要因)
・賃貸(マンション)市場における供給増加

(リスク要因)
・投機資金の動向
・景気動向
・人口動態の影響

確かに、750さんご指摘のように、賃貸市場における供給増加は、利回りの低下圧力で、(マンション)価格低下要因になりえると思います。しかし、一方で投資利回りの「水準」はまだ海外対比で高いと言われており、価格下落と決め付けるのはちと乱暴と思います。賃貸市場は住宅以外にオフィスというニーズもあり、こちらが逼迫しているのは空室率の低下で明らかです。REITに代表される投機資金の動向ですが、オフィス向け物件を集めたものはパフォーマンスも良く引き続き順調なようです。したがって、賃貸市場の供給増加だけをもって、直ちにマンション価格低下に結びつけることには強い違和感があります。「投資利回りという点からのマンション価格上昇圧力は弱まりつつある」という辺りが、穏当な解釈ではないでしょうか?

次に需給についてですが、都心および周辺地区に関しては完全売り手市場な訳ですから、まず弱気になる要素が見当たりません。価格上昇に庶民がついていけなくなっても、高級マンションやオフィスといった他の選択肢がある限り、一般論として価格を下げる売り手が多いとは思えない(ローカルな話は別です)。買い手についても、低金利環境の持続はローンを組んで家を買う行動に拍車をかけますし、地価の上昇それ自体が駆け込み的な購入意欲を盛り上げます。

人口動態はどうか。直感的にはこの掲示板の盛り上がりからみても、まだまだ買えていない人は多いと感じています。少子化といっても、いわゆる二極化のロジックに基本賛成で、都心および周辺の人気は続くと思います。少なくとも5年程度では影響はないとみていますが、どちらにしても断定はできない筈です。

自分が最大のリスクとみているのが、景気が再び大きく低迷することです。短期的には景気と地価・マンションの間に相関はないと思いますが、景気が長期低迷するとなると影響が大きいと思います。というのも、不動産市況のドライバーはオフィスとみており、オフィス需要と景気の相関は高いと考えられるからです。海外の投資家が注目しているのも、マンションの利回りではなく、オフィスの賃料の先高感による、オフィス向け物件の利回り上昇です。このシナリオが崩れると、安値で処分する動きが出てもおかしくない。

以上長くなりましたが、結論は、都心マンションは金持ち向けになお値上がり。庶民が買えるマンションはどんどん都心から遠くなっていく、という当たり前のものです。ほとんど既出ですが整理してみました。

[831: 匿名さん]

(830の続きです)
以上長くなりましたが、結論は、都心マンションは金持ち向けになお値上がり。庶民が買えるマンションはどんどん都心から遠くなっていく、という当たり前のものです。ほとんど既出ですが整理してみました。

[832: 匿名さん]

829さん。失礼しました。どこかで読んだので信じ込んでいましたが一部違っていました。
世帯数2015年から減少というのは正しいようですが、
ttp://blog.stepon.co.jp/contents/column/archives/2005/12/post_11.html
６５歳が四割近い段階は、2040〜50年でした。2025年頃に深刻になるとあります。
ttp://blog.stepon.co.jp/contents/column/archives/2005/12/post_11.html
ただ、団塊の世代が65歳を超え、団塊ジュニアが40代を迎える頃の７〜10年後は
一つのポイントにはなるのではないでしょうか？

[833: 825]

832さん、有難うございます。
全国Dataではそうですよね。世田谷区は世帯数は増え続けるでしょう。
人口が増えるのですから。
確か、全国では65歳以上は21-22％くらいですが、世田谷は17％ですので、
こちらも全国の動向とは少し違う。遅行するということでしょう。

750さんが世田谷350は高いと言っているので、世田谷に絞ってみました。
世田谷坪350以上が妥当な地域はどこでしょうね。肌感覚では、

代沢、成城、あたりは400万でも妥当
等々力、二子玉川、奥沢、深沢、上野毛、用賀、あたりで350万でも妥当
て感じでしょうかね。まあ他にもあるんでしょうが。
750さんが割高というのは、千歳台、祖師谷、玉堤、あたりで350万の物件
があったんでしょうかね。それでおっしゃっているんでしょうか。
私には良く分かりませんが。

[834: 匿名さん]

世田谷はどちらかといえば、一軒家の町というか、戸建のある地域が環境のよい地域である
ことが多いですよね。
でも、江東区などはどうなんでしょう？　坪300とかって聞くと、今後どうなるのかって
思います。