23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[781: 750]

750ですが、779の最後の2行がミスタイプもあって訳わかんなくなっているので訂正します。

高齢者世帯が増えるだけですよ。世帯数が増えてもマンションの買い需要にはならないのでは？東京で、65歳以下（以上ではなく以下でした）が世帯主である世帯数の予測は2005年をピークに減少を続けます。

参考
www.toukei.metro.tokyo.jp/syosoku/sy-index.htm

[782: 750]

773さん

> 実際によく現場を知っている不動産業の担当者からすれば、都心に住んでいる６０代以上の富裕層> が、評価の高い一戸建てに住んで、多額の銀行預金を持つよりも、一戸建てを売り、預金をプラス> して、２億の家から４億のマンションに住み替えたほうが、生活も便利になるし、セキュリティも> 上がるし、相続税対策にもなるといったトリプルメリットで大きな市場が形成されるいることはす> でに常識になっていると思います。机上の空論で人口が減少するから土地の値段は下がるなんてい> っている論調はわかっている人からしてみれば、生温かく見守りたくなる表面的な考え方だと思い> ますよ。

じゃあ、既存の家を8千万-1億くらいで売るわけですね。ちょうど世田谷あたりのマンションと同じ予算なので普通は比較するでしょうね。この家がその値段で売れれば、潜在的な需要が1つ消えます。773さんがおっしゃるようにこれが「常識」で、同様の事例がたくさん行われるなら、相対的に供給が過剰になることへとつながります。これも、需給が緩む原因ですね。

まあ、773さんが言っていることが常識とは思ってませんが、「わかっている人」の割にはあまりにも稚拙なロジックだったので、ちょっと言ってみました。

[783: 750]

775さん

750です。わたしの意見をご参考にされるのはご自由ですが。当然のことながら結果は神のみぞ知るなので、自己責任でお願いしますね。

でも、いろいろ情報交換させてもらえれば幸いです。私は、今まで色々書いた理由からしばし住宅購入を見合わせるつもりですが、もしどなたかから説得力のある反対意見がなされ、それに納得したならばすぐに購入するかもしれません。

[784: 匿名さん]

マクロな経済的視点が足りないと感じますね。それとグローバルな視点も。
たとえばＮＹ，ロンドン、隣のソウルに比べてまだまだ東京は割安。
世界のマネーはリターンを求めて駆け巡っています。
国内の事情だけで判断するのは如何なものかと。
これだけの円安・低金利そういう要素も加味して不動産価格は変動します。
まだまだ価格は上がる要素が多いのです。

[785: 匿名さん]

法人需要増えが、外資が集まり、「富裕外人」が集まるから東京の地価は下がらないと力説して
いる人が、多かったが、東京という面積を埋めるには、不足だろうね。「都心3区は下がらない」
ぐらいなら納得できる点もあるが。

すでに不動産を仕込み終わった人は、これからどのように処分して利益を確定するか
の局面。素人さんにはあと数年この地価上昇に少し踊っていてほしいところ。
このスレにもなんとなくそのムードを漂わせたい人が、個人投資家か法人の営業か
は知らないがいるだけでそれ以上でも、それ以下でもないのでは？

[786: 匿名さん]

>784
750ではないが、海外の都市との比較は難しいよ。それぞれの都市の事情もあるし。
マンション価格が、所得の１０倍を超えている、異常な価格のソウルと比べても仕方がないだろう。
マクロな経済的な視点というが、不動産投資として世界市場は均一な市場として機能していないのだから、ニューヨークの不動産に流れている資本が、すぐに東京の市場に向けられるわけで
はないよ。

ウランバートルより東京はかなり高いよ（笑）

[787: 匿名さん]

７８４＞
アメリカでは連日、サブプライム（信用度が低い）の住宅ローン会社の信用不安のニュースが続出していますよね。日本のバブル崩壊後の住宅金融会社に信用不安が出たのを思い出します。抵当権の実行には時間がかかるので競売物件がまだ増えていないようですが、来年に向けては競売物件が市場の下押し要因になるのは、ほぼ確実では？国内要因では、用地買収難でマンション価格は上がる要素が多いと思いますが、海外要因はこれからサポートにはならないと思います。

[788: 匿名さん]

土地ほどドメスティックな資産はないので。
最悪国有化されたら対抗手段ないわけですから。

[789: 匿名さん]

もう一つ、ニューヨークの特にマンハッタンは容積率で、一番低いアッパーウエストでも500％、ミッドタウンは1400％を超えていたはず。また昼間人口は同じでも、夜間人口は東京の都心の3倍多かったはず。また、公園、街路の面積が多く、利用できる土地は狭い。

東京は山手線内でも容積率平均は300％程度だったはず。23区でもっとも高い千代田区でも600％程度で比較にならない。これだけ容積率が違うのに、同じ価格になることはありえない。価格だけをを比較して東京は割安と叫ぶのはいかがなものか？

[790: 匿名さん]

750さんのおかげで、値上がりをあおる発言が減り、議論のレベルが上がって来ましたね。
マンション価格の上昇は短中期的なものと思いますが、スレッドタイトルの「いつ下がり始める」は難しいテーマです。

個人的には長期的見通しの材料がないので、当面、資産総額5兆円となったJ-REITの動きに注目しています。

配当を目的とする長期保有者がJ-REITを売る理由はありませんが、異常とも言える相場を作った短期資金の方では、円高による外資の売り、金利上昇による国内機関投資家の売りといった可能性があります。国債の利払いを考えると、利上げの方は限度がありますが。

J-REITの資金が伸びなくなると、年１兆円単位で都心中心に不動産を買ってきた買い手がいなくなり、市場に少なからず影響があります。万が一資金が縮小すると都心で棟単位の売りが出てきます。

もちろん、これは750さんの指摘の3)「不動産ファンドへの資金流入」のみに着目した話で、市場はもっと大きな流れで動くものだということは承知しています。

[791: 買い換え検討中]

<<生温かく見守りたくなる>>
このような表現をなされる方は
現実社会で活躍なされていないことは明白ですから・・・

[792: 購入検討中さん]

いつ下がるかは明解です。
景気が悪くなると下がります。
問題はいつ景気が悪くなるかです。
個人的意見ですが今年後半からだと思います。
米国の住宅ローン不安→米国株安→日本株安→投機マネー終息→REIT終息→価格高止まり維持不可能
となり下がると思いますよ。

[793: 匿名さん]

現在REITを支えているのは団塊退職金などの小口×多数の大量資金です。
初期に見られた資産家の大口資金はドンドン引き上げられていっています。
いつの時代も平均的多数派がババを引かされていますね。

[794: 匿名さん]

792さんの説がすでに的中。
昨日のアメリカの株価は大幅安。
住宅需要の落ち込みが原因だそう。

日本の住宅需要も落ち込むでしょう。その内。

[795: 712]

いつ下がるか？

大枠としては、実需との対応で考えればいいのではないのですか？
つまり、団塊ジュニアのボリュームゾーンの年齢＝不動産取得の平均年齢になる時=2012年。
これ以外の要因は、価格への影響力は限定的では？

今回は、団塊世代と異なって、都内では４０代独身者の割合が増えたので、物件的には1LDK、60平米前後のマンションの需要も底堅そうですね。

・・・こういうお話の上に皆さんお話されているのですよね？

[796: 匿名さん]

独善的な悲観論で、景気が悪くなるからマンション価格が下がる。と論じている人は多い。
政策批判をしているだけの野党と同じで、どうしていくべきというビジョンがない。
不安を煽るより明るいビジョンを持つほうが難しい。
住宅評論家の大半がそうだった。
長谷川徳之助、幸田昌則。
彼らの言うことは半分は正論だが、残りは国際金融経済の視点を欠く近視眼的な見方。
バフェットや藤巻健史の言うことのほうが、実践を通じての洞察が含まれていて役に立つ。

要するに、景気が悪くなってくれたらまた安くマンションが買えるほうがいいのか
日本の景気が上向いて財政再建を果たすほうがいいのか
今後不景気になって、政情不安、１９９５年みたいな時代に戻ることを誰が望んでいる
だろうか。
世の中は、大勢の人の総意と想像の向かう方向に動く。

[797: 匿名はん]

不動産は政情不安では下がるが、景気後退だと横ばいだろ。

[798: 匿名さん]

なんか株価下げトレンド入りしてる感じがするね。
上げよりも下げの方が加速するしね。不動産もプラス要因よりマイナス要因の方が多い訳だしね。

新築買おうかなと思ったけど、今は見送ろうかな。

[799: 匿名さん]

>>750
＞人口減少社会が2006年からすでに始まっているのに、不動産があがり続けるわけないですよね。
不動産の平均値は下がり続ける。
現に地方都市は人口の激減で地価は毎年５％ペースで漸減している。
不動産のインデックスに投資するわけではない。自分が住いとして買う不動産が将来価値を失うかどうか
が問題だろう。
住宅をいつ、どういう場所に買うかということが重要なのであって、日本の不動産業の売上げや
マクロ経済を語っても仕方がない。「不動産」とは「自分が住みたい不動産」に限定して考えるべきだ。＞市況は短期的には間違った方向に進むことがありますが、長期的には正しい方向に進みます。
マーケットは正しいも間違いもない。あなたの理屈にあったら「正しい」違ったら「間違っている」というだけ

＞価格を決めるのは需給のバランスであり、エンドユーザー（新築・中古所有と賃貸）の需要に対して供給が多ければ、必ず下がります。
それは正しい。都心３区の供給が激減したから、価格があがっている。
一方、埼玉、千葉、横浜の郊外は現時点でも相当数の完成在庫が目立ってきているのは住宅情報誌の最後の
リスト欄のオレンジマーク（即入居）の数をみても明らか。

＞今、世田谷あたりの新築マンションに坪単価350万円といった値がついてるのは、いわば「短期的に間違った価格」です。
傲慢な言い方ですね。あきれかえってものが言えない。
上馬に19年住んでいたが、１９８４年に７０平米のマンションを３５００万で買った。その後中古価格が１億円を超えて
１９９０年後半でも５８００万の値がついた２００３年に３５００万で売れた。
その間見てきた近傍の坪単価の推移は

新築坪単価 対前年比
1985 年 180 万円 1.06
1986 年 191 万円 1.3
1987 年 248 万円 1.2
1988 年 298 万円 1.1
1989 年 327 万円 1.3
1990 年 426 万円 1
1991 年 426 万円 0.98
1992 年 417 万円 0.8
1993 年 334 万円 0.95
1994 年 317 万円 0.95
1995 年 301 万円 0.96
以降一度も物件平均坪単価が２５０万以下になっていない。
間違っているかどうかは、買い手が納得するかどうかの話。
その伝で言えば、１９９５年以降の数年間の新築価格だって「間違った価格」
間違った価格で買った当時の４０万人以上の購入者を「あなたがた間違って買いましたね」
とあざ笑う資格は誰にもなかろう。

[800: 匿名さん]

不動産を株屋や金融市場の目で見るから「間違える」
２０年スパンの大局観を持って、売る売らないも買う買わないも８年スパン程度の流れを見据えて
行なうものだ。司法書士や税理士の知り合いが増えてはじめて不動産を見る目も肥える。
経験でものをいうのもよくないが未経験者の屁理屈は「お前、そういうことが言えるまでにいくら授業料を払った？」
と訊きたい。