23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[663: 匿名さん]

おいしいところは外資が食う。
値崩れしそうな高額高収益物件の実は賃貸にしたらそこそこの収益。
仮に収益が見込み通りでなければ、他の事業者が丸ごと安く買う。
外資が目をつけたのは、為替と内外の金利差。低金利の円でノンリコースローンを調達して
レバレッジをかければ、実際の利回りは大きい。
円安が進めば日本の景気が回復するというのは外国人投資家の共通認識なので
円安のときに利回りの高い物件を高く国内のリートに売ればいいと考えている。

今年以降、都心の一棟貸し賃貸マンションがどんどん竣工し賃貸広告が目立つようになった。
一方、ファミリー向け分譲の価格帯を越えた商業エリアにはコンパクトマンション業者の用地買い
が目立った。
２００３年には、六本木ヒルズの賃貸マンションも開業し、２９０万／月の家賃を払える人が
いることに人々は驚いた。人々の目が高額賃貸物件の存在に向かう好機でもあったのだろう。

[664: 匿名さん]

金融のしくみが変わったのと少子高齢化とはひとつながりの話。
金融ビッグバンや規制緩和は、実は農地改革と同じくらいの大事件。
どなたかが書いていたが、小作農から自作農へ「貧乏父さんから金持ち父さん」
への転換を迫られているのだろう。
ネットで情報が得られるのは不動産だけでなく、為替も株も金も穀物も債権もなんでも
情報開示されている。
４０１Ｋじゃないけど自己責任でやってちょうだいというのが政府の姿勢。

とにかく国債の発行残高が膨大すぎて、政策金利を急激に上げることができない。
あげたら償還は愚か利払いがおいつかない。
稼いでも年金の保証はない。当面貯蓄から投資にシフトしてほしい。
貯金は世界一あるからもういい。金を投資に使ってくれたらそれは世の景気活性化に
役に立つ。

貯金をされでもデフレに舞い戻るだけでいいことはない。
だから、お金持ちや小金持ちがマンションを買ってお金を動かすのはいい話。
土地が上がるというけど、昔のように正常化するだけだからこれもいい話。

郊外の土地もそこそこ上がってくれないと、古くなって住み替えができないし
お金に困ったときに現金化できない。だから買ったあともゆっくり長く値上がりしてもらうべき。

よくデベロッパーを批判する人がいるが、買うも買わないもの本人の判断。
買うために将来ビジョンとシナリオと物件を見る目が必要になったのは間違いない。
いまこそ主体的に「人の意見などに惑わされずに」打つべき手を打たないと
時代に取り残される。失敗をデベロッパーのせいにしてもはじまらんだろう。

[665: 匿名]

ＮＹが下げて、かまびすしいですが、まあ、お遊びで、ああ言いましたが、基本的に上がる下がるなど、分からないと言っていたはず。日本株は暴騰しています。
そんなことより、私は、日本の株式に基本的に強気だと言いたかったのが、本旨です。
株が下がって、マンション市況も怪しくなってきた的なことさえ言う人が現れたもので。

［本当のプロとは」　その道で実践で食える人（窮乏生活でなく、そこそこリッチ以上でね）。
んー、我ながら、なかなかいい定義ではないでしょうか。
ただし、バブルの頃、だれでも儲かって、自慢話に明け暮れたので、暴落にも平然と精神的、金銭的にも耐えられることも加えておきましょう。

ああ、でも私は、株に興味のある人も多そうだったので、多少多くの人より、株がうまい（少し謙虚に書きます）者として、参考までに、今後の相場に対する読みをお知らせしておきたかったのです。
参考にしていただけた方が何人かでもいてくれたら幸せです。

[666: 匿名さん]

住まいサ〜フィンで、豊洲が供給過剰と書かれてたこともありましたね。
２〜３年前だったかな。
結局外れたみたいだけど。

[667: 匿名さん]

浦安はいわゆる郊外物件には当たらないのかもしれないけれど、徒歩圏外物件がかなりの
高値がついて売られていますね。
これも売れちゃいそうな勢いみたい（？）ですが・・・これくらいになるとやっぱり過熱気味では
ないんですかね。

[668: 匿名さん]

都心へのアクセスがメルクマール

[669: 匿名さん]

浦安は面積が広い物件が多くて総額が高く見えるだけ。
坪単価に換算すればまだまだ低い。

[670: 匿名さん]

駅から遠くても安いと言っていい？

[671: 匿名さん]

土日の静けさが嘘のような活発な書き込み。
株価が上がるとやっぱり良いな〜。

[672: 匿名さん]

政府のバランスシートは負債（莫大な金融負債）、資産（国有地たっぷり）
このバランスシートが今ぼろぼろなわけである。地価を充分に上げてから国有地払い下げなどを
しないと財政は再建できない。現状でもう一つの選択肢の大増税は国民経済に致命傷となるからだ。
不動産の回復を嫌がるのは近視眼的で自分本位すぎる。

[673: 匿名さん]

確かに持ってる不動産に含み益があれば、自ずと財布のヒモもゆるくなるしね。しかし、国有地の時価が全体でいくらあるかってデータあるの？

[674: 匿名さん]

国有地といっても道路とか河川とか絶対に売れないものまで資産として計上してあると聞いたけど？

[675: 匿名さん]

全く持ってその通り。
８３０兆円にものぼる債務に対して政府の金融資産を差し引いた政府純債務は400兆円未満。
国債の9割以上は国内から借りており、半分以上が日本銀行・財政融資資金・社会保障基金・
郵便貯金・簡易保険などの公的部門が保有。
とはいえ、2006年実績で税収入は約50兆円。

税収が不足するから国債を発行する。償還期限がせまれば借り換えでまた発行する。それを
繰り返さないためには、
①小さな政府になり行政コスト（人件費）を減らす。
基本的に市場原理主義を進めて、一般大衆保護名目の無益な市場規制はやらない。
国税と地方税の比率を替えて、中間マージン、利権配分的な行政コストを減らす
②景気を浮揚して税収を増やす

地価や、株価が上がるのは景気がいいということ。好況かバブルかの尺度は
継続性があるか、ファンダメンタルの各指標のバランスがいいかという点で

都心の一部が高騰しても一般に供給される住宅地が程よい上昇で、なおかつ
企業業績、個人消費が伸びていけば、賃金水準もあがり経済成長するということ。

地価が下がれ。マンションデベが儲け過ぎ。安売りせい。
などとは世間知らずで自分勝手な主張。

[676: 匿名さん]

675>>672

[677: 匿名さん]

ここのスレタイである「23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？」
だが、２３区の新築物件数がここまで少なくなると、何をもって２３区内の新築価格かが重要になる。

一部の都心の高額坪単価が平均値を引き上げてしまうため、最も多い物件の販売価格が坪単価１８０万円だとしても
平均は220万円くらいになる。
あるは前年同月の新築販売価格という場合など、都心の高額物件の販売のない月にあたれば平均値は下がる。
従って、一般的な２３区内の一般的な新築マンション価格について考察するのが目的ならば中央値や最頻値を用いるべきである。

[678: 匿名さん]

公共の福祉という観点からも、庶民が買える住宅が通勤６０分圏にあるうちは、住宅取得難とはいえない。
新築坪単価１８０万円程度までは持ち家取得の適正価格と言える。
都内にも千葉埼玉にも坪単価１６０万以下が無数に存在するうちは、住宅取得難ではありえない。
住宅取得難になるまでは、地価上昇は社会問題化しない。市場のメカニズムとして規制すること自体
市場原理を重んじる政府の指針に反する。
市場原理主義は、貧富の差が広がっても自己責任だよという話だ。それでも福祉のためには都営住宅も
あるし、家賃が高騰して一般の賃貸住宅に住めないという話があるわけでもない。

２３区では、上昇したというより一般ファミリー向け分譲の土地が、城東、城北にシフトしたというべき。
今後都心６区では７０平米以上の３ＬＤＫを６０００万以下では仕込めない。ファミリー向けの中堅デベは
城東、城北、郊外にむかわざるを得ない。

[679: 匿名さん]

債務縮小の為に必要なのは増税と景気拡大。
国民負担率が社会構造に比して低すぎるので債務が膨らむばかり。

[680: 匿名さん]

景気というのは、おそらく誰かが作り出すものでなく、総意の中で傾向として
生まれていくものなのだろう。
生まれたら、それを育てていかないと景気の伸びはありえない。
世の中の流れとは、大多数がそれを希望する方向に進んでいく。
マンションが欲しいにしろ、賃金が伸びなければ頭金は愚かローン返済もままならない。
だから、景気回復が本格化して会社の業績が伸びて個人消費が伸びてくれないと
賃金は増えない。

９０年代後半、景気のどん底で住宅だけが売れたが結局、庶民が不良債権かかえる
ような結末に終わった。
当時の下落率は年３〜４％。それでも１３年で４割近い評価減だ。
１９９６年４８００万で買った常磐線沿線物件は今では２８００万でも買い手はつかない。
新築が３０００万で売られているからだ。

あなたが、買ったあと地価が上がって欲しいというのは勝手な願望だが
これから先、下がりはじめた時点で、自分が買えるところまできて買うと
その後ももっと下がる可能性が高いということだ。

下がり始めたら持っている不動産を全部売るというのが一番正しいのだろう。

[681: 匿名さん]

知り合いは、教師のせいもあるけれど、共働きで、千葉の県営住宅か安い賃貸（教職員住宅は
避けたらしい。駅からバスなので激安。）に住んでお金を貯めて、その後立派な注文住宅を
建てた。
今高いなら少し我慢して、賃貸でお金を貯めるのもありかな。見栄がある人には難しいだろうがｗ

[682: 匿名さん]

一般のサラリーマンが23区内の城東、城北を小馬鹿にしたような口を聞けるうちは全然住宅難では
ない。将来そこも手が出ない水準になって、千葉市、さいたま市のさらに先しかないという
ところまでいけばそれは住宅難かもしれない。

[683: 匿名さん]

藤巻健史氏は今回の同時株安で全部を売って、その後６割買い戻したのだそうだ。
チューリッヒの小鬼の教訓『マネーの公理』にも
「船が沈みかけたら祈るな。飛び込め。」と書いてある。さすが歴戦のツワモノは
違う。

キャスターが
「６割買い戻すならなぜ最初から６割だけ売らないのか？」と問うたら
「２８日の東京市場が開かないという恐怖感が脳裏をかすめたからだ」と藤巻氏。
売れないリスクを恐れたのだという。

不動産でも「売れないリスク」が最も怖い。
金融マーケットと異なり不動産の価格変動はさほど急激ではないが
売れなくなる懸念は皆無ではない。
①欠陥建築、耐震偽装
②マンションに特定の宗教団体や暴力団関係者が入居
③大地震、風水害で多大な被害を蒙る
④３５年経過して建物が老朽化し土地に価値がないので誰も買い手がつかない。

④は実際に、多摩ニュータウンなどの公団分譲中古や、郊外のバス便の老朽マンション
　など枚挙にいとまがない。

住宅は、３５年という短い間にも、世帯人口が増えたり減ったりする。
設備は１５年で陳腐化するし、周辺環境も変化する。
終の棲家とは老人が使う言葉で、人生経験の乏しい３０代の青二才が眦を結して口にするような
類の言葉ではない。
地価が景気の大きな波のなかで上がったり下がったするなかで、せめて次の上昇期に
上がって住み替えできる程度の価値のある立地を買うべきなのだろう。

[684: 匿名さん]

東京以外はさておき、現時点で普通のサラリーマンが買える城北・城東は、やはり先々を
考えたら駄目なんですかね？　住みやすそうな地域もあると思いますが。

[685: 匿名さん]

ついでに有明とかでも大丈夫？　都心に近いから・・・

[686: 匿名さん]

景気の波と地価の動きのなかで、大きな誤解は
「景気が低迷すると地価が上がる」
は正しい
「景気が急激に上向くと地価も高騰する。」
しかし
「下向くと地価が下がる」のでなく
地価の伸びが緩やかになるのだ。

値動きには４種類しかない
①高騰
②値上がりが緩やかになる
③暴落
④値下がりが緩やかになる

１９８０年から８５年がまさにそうで、オイルショックのあおりで物価が急騰した
１９８０年から８５年にかけて世の中は不景気で７０年代の超高層ビル建設ラッシュが
終わって建設業界は冬の時代と呼ばれた。
自己啓発の本がベストセラーになり、サラリーマンの勉強会が流行った地味な時代だ。
この時期に、地価は下がらないで上昇率が下がった。
８０年近辺は１０％だったのが２％以下まで「上昇率」が下がった。
要するにあがらなくなったわけだ。
http://www5.cao.go.jp/keizai3/discussion-paper/dp032-z.pdf
このまま行けば下がりそうなところで、１９９５年プラザ合意。外資系企業の
東京進出。規制緩和、内需拡大政策でいっきにバブルに突入した。

今は、２３区の土地平均がすべて対前年でゆるやかに上がっている。都心三区は
二桁の上昇だろう。
さて今月公示地価が発表される。この数値をみれば、さらに流れはあきらかになるだろう。

[687: 匿名さん]

マンションによる資産形成上留意すべき条件（追加してください）

・価格（割安度、維持管理費）
・駅距離（徒歩１０分以内、バス便不可、駅自体の格）
・構造（耐震、配棟、容積率余地、エレベータ、駐車場、総戸数、建築デザイン）
・居室（間取り、防音、採光、セキュリティ、動線、階数）
・サービス（過不足ないサービス・共用施設）
・アクセス（生活、子育て就学、通勤、医療・介護、娯楽）
・環境（自然、生活環境、眺望日照、公害嫌悪施設、乱開発／未開発、犯罪発生率）
・地盤（埋立て、河川敷、沼、沢、斜面、くぼ地、地下）
・地位（都心、周辺の住民層、入居者層、文化、来歴、人気、周辺の賃貸相場・取引事例）
・眺望日照（遮蔽物の有無、将来の潜在的悪化要因）
・信用力（デヴェロッパー・売主・管理会社等の信用・実績、保証）

[688: 匿名さん]

物価に比較して地価が極めて高くなる状況というものはない。
あっても崩壊するだけの話。

景気を動かすのは多数派
高級ニッチ市場が動いても景気は変わらない。

[689: 匿名さん]

688>
シーマ効果って知ってますか？

[690: 匿名]

>688
(一般)物価に比較して“極めて低かった”地価の修正局面なのでは?

[691: 匿名さん]

足立区が急上昇してるのも地価の修正ですか？

[692: 匿名さん]

スレッドの名前みて最近上大崎あたりでいくつかマンションでてますが、みんな坪450-500万円するみたいですね。将来絶対損しそうだと思うのですがいかがでしょうか？

[693: 683さまへ]

日経CNBCか何かの番組で藤巻氏の動向を知ったのでしょうか？知りませんでしたが、大層参考になる情報をありがとうございます。他に藤巻氏の論で「今後の地価、株式」に触れたことなど、お教えください。

[694: 匿名さん]

ヒント：所有効果

[695: 匿名さん]

損しそうと思うなら、買わなければ良いだけ。自分が納得できれば、
買えば良い。私もひどく悩みましたが、結局2006年初に買いました。
今買って絶対損するのであれば、買った人間も売るべき時なんでしょうが、
個人的にはそうは思いません。国債利回り比較のプレミアムは、まだまだ
高い。損するポイントには入っていないのでは。今の国債利回り水準であれば、
賃貸利回りが3％程度までは上昇するでしょう。
坪500万で賃貸利回り15,000円取れれば、適正値じゃなかろうか。
上大崎あたり、どれくらいで回るのか土地勘無いんで分からんですがね。

[696: 匿名さん]

2年後に購入するのと今買うのではどちらが買いですか？2年後はまだ上昇中でしょうか？？

[697: 匿名さん]

2年後は今と同じ値段ならば、より遠くの駅、そして駅からも遠くなるでしょう。
2015年までは首都圏世帯数は増え続けるということをお忘れな

[698: 匿名さん]

あっそ

[699: 匿名さん]

２年後は消費税アップ予定だから、上昇するでしょ。
ただし、需要によるアップではなく税率が上るだけだから、
マイナス要因による上昇です。

遠くの駅、駅から遠くのマンションを、わざわざ高い金を払って買いたいという
考え方の人ばかりとは思えませんがね。
そんなマンション、将来人口が減れば価値が暴落するから。

[700: 大手企業サラリーマンさん]

人口が減ると、まず田舎から減りまじめます。
すでにどんどん人口が減っている自治体は全国に山ほどありますよ。
東京23区や横浜市みたいな大都市は将来的にもそんなに減らないと思いますね。
つまり大都市への集中がますます加速する。
危ないのは首都圏でいえば、常磐線の柏以遠とか、東上線の川越以遠とか、そういう都心から遠い場所。
そういう場所はそういう場所しか買えない資金力のない人が仕方なく買う訳なので、人口減とともに資産価値はどんどん落ちるだけです。
自分が一生住むつもりじゃないなら、そういう不便な場所や、海沿いの埋立て地はやめておいた方がいいですね。

[701: 匿名さん]

上大崎で坪1万5千円というのはしんどい気もしますね。（あそこらへんは駅は白金台だったりしますが。)　3年前くらいに買えてればよかったです

[702: 匿名さん]

大都市でも、会社から補助をもらって賃貸に住むか、
夫か妻の親の家を相続して住む人もいますし。
マンションを新たに、ローン抱えて買う人ばかりではありません。

[703: 匿名さん]

株や不動産の価格変動を自然現象と同じような感覚で捉えてる人が案外多い

[704: 匿名さん]

サッカープレミアリーグのウェストハム（ロンドン東部のチーム）の応援歌です。もともとはシャボン玉を飛ばす少年の心を歌ったものなのでしょうが、不動産価格が上がることを期待する歌詞に思えてしまいます。何かとても真実を言い当てているような気がします。

I'm forever blowing bubbles,
Pretty bubbles in the air,
They fly so high,
They nearly reach the sky
And like my dreams they fade and die!

[705: 匿名はん]

だから、優良不動産はバイ＆ホールドでいいんだって。下がるはずないでしょ。誰がどういう理由で安く売るわけ？よーく考えてみ。逆に言えば、どういった状況になれば、都心の不動産を買値より安く売ることになるかブレインストーミングしてみると意味あるかもね。それがスレの趣旨にかなうんじゃない。例１：金利が７％越え、例２：勝負をかけていた株が暴落、例３：経営する会社が傾き借金返済の為　つまりマクロで多くの不動産ホルダーがこういった状況になる確率は今のところ相当低いでしょ。

[706: 匿名さん]

>705
何かの理由で地価が下落開始（ヒント：景気後退等）
→賃貸収入があっても、資産価値の下落を恐れたファンドがＥＸＩＴ開始
→一般投資家（不動産所有者）がそれにつれて投売り開始
→購入者ウマー

[707: 匿名さん]

>>705
特に例1。7％とまではとは行かないが、
国債クーポンが上がってこないとREITや
賃貸もまだ健在。

[708: 匿名さん]

そりゃ優良不動産に関してはね。
だけど優良じゃない不動産も、
都内にはいくらでもあるから。

[709: 匿名さん]

優良物件・立地は、
幹線道路が近くなくて、静かで、日当たりがよくて＝お見合いがなくて、
治安がよくて、ブランド地で、駅など交通が至便、そんなところでしょうか？

[711: 匿名さん]

広尾も幹線道路近い。
生活圏内にまるで幹線道路が走らない街の方がいい。
中央線の某駅等

[712: 購入検討中さん]

マンション買うつもりでこの掲示板に来たのは１月でした。
港区湾岸の高層階優良物件の申し込みには遅すぎて、落選敗退。値上がり価格の新古物件は手を出し控えていたところ、その予算＋αで、広尾駅徒歩圏でミニ戸建てが手に入ることに気付きました。
買いだと思っているのですが、みなさんどう思われます？