23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[661: 匿名さん]

644です。
レスしていただいた方、ありがとうございました。
特に650=651=652さんかな？濃い内容の返答、大変ありがたかったです。
事情があり2002年ごろから不動産を探し始め、もう購入住みですなのですが、結構マンションとか戸建の話題が好きになっていて、この掲示板にいるしだいです。
私はまだ30前ですので、前回のバブルはよくわからず、2002年基準で価格を考えていたり、そのころの掲示板の熱さを基準にしてますので、644のような内容になりました。
また、いろいろ教えてください。

[662: 匿名さん]

丁寧なレス恐縮です。

住まいサ〜フィンは基本的に「消費者主権」という思想で連ねかれたサイト。
主催者自身、
「マンションは需給関係で決まる。港区湾岸は供給過剰」
と喧伝していた時期があったし。
不動産は、消費財ではないから、レーティングサイトが機能するのは「買い手市場」の
期間。つまり下落期しかない。
上昇に転じれば、殿様商売でも値上がり不安に負けた購入者が買いに来る。
「どこまで上がったから購入をあきらめますか」アンケートは、興味深く読んだが。

実は、いまこそ横浜・川崎郊外、千葉、埼玉郊外で「消費者主権」で価格を引き下げる
ムーブメントを起こすべきなのだろう。

多くの住宅系の評論家やマーケットウォッチャーは、外資がここまでマンション買いするとは思って
いなかった。
不動産証券化はオフィスビル限定という認識が、２００３年以降ケネディ・ウィルソンなどが
集合住宅一棟買いでの証券化、ファンド、リートへの売却を進めていった。
着工ベースでは数が増えたのに実際に分譲べースでは少しも供給過剰にならなかったという
こと。

[663: 匿名さん]

おいしいところは外資が食う。
値崩れしそうな高額高収益物件の実は賃貸にしたらそこそこの収益。
仮に収益が見込み通りでなければ、他の事業者が丸ごと安く買う。
外資が目をつけたのは、為替と内外の金利差。低金利の円でノンリコースローンを調達して
レバレッジをかければ、実際の利回りは大きい。
円安が進めば日本の景気が回復するというのは外国人投資家の共通認識なので
円安のときに利回りの高い物件を高く国内のリートに売ればいいと考えている。

今年以降、都心の一棟貸し賃貸マンションがどんどん竣工し賃貸広告が目立つようになった。
一方、ファミリー向け分譲の価格帯を越えた商業エリアにはコンパクトマンション業者の用地買い
が目立った。
２００３年には、六本木ヒルズの賃貸マンションも開業し、２９０万／月の家賃を払える人が
いることに人々は驚いた。人々の目が高額賃貸物件の存在に向かう好機でもあったのだろう。

[664: 匿名さん]

金融のしくみが変わったのと少子高齢化とはひとつながりの話。
金融ビッグバンや規制緩和は、実は農地改革と同じくらいの大事件。
どなたかが書いていたが、小作農から自作農へ「貧乏父さんから金持ち父さん」
への転換を迫られているのだろう。
ネットで情報が得られるのは不動産だけでなく、為替も株も金も穀物も債権もなんでも
情報開示されている。
４０１Ｋじゃないけど自己責任でやってちょうだいというのが政府の姿勢。

とにかく国債の発行残高が膨大すぎて、政策金利を急激に上げることができない。
あげたら償還は愚か利払いがおいつかない。
稼いでも年金の保証はない。当面貯蓄から投資にシフトしてほしい。
貯金は世界一あるからもういい。金を投資に使ってくれたらそれは世の景気活性化に
役に立つ。

貯金をされでもデフレに舞い戻るだけでいいことはない。
だから、お金持ちや小金持ちがマンションを買ってお金を動かすのはいい話。
土地が上がるというけど、昔のように正常化するだけだからこれもいい話。

郊外の土地もそこそこ上がってくれないと、古くなって住み替えができないし
お金に困ったときに現金化できない。だから買ったあともゆっくり長く値上がりしてもらうべき。

よくデベロッパーを批判する人がいるが、買うも買わないもの本人の判断。
買うために将来ビジョンとシナリオと物件を見る目が必要になったのは間違いない。
いまこそ主体的に「人の意見などに惑わされずに」打つべき手を打たないと
時代に取り残される。失敗をデベロッパーのせいにしてもはじまらんだろう。

[665: 匿名]

ＮＹが下げて、かまびすしいですが、まあ、お遊びで、ああ言いましたが、基本的に上がる下がるなど、分からないと言っていたはず。日本株は暴騰しています。
そんなことより、私は、日本の株式に基本的に強気だと言いたかったのが、本旨です。
株が下がって、マンション市況も怪しくなってきた的なことさえ言う人が現れたもので。

［本当のプロとは」　その道で実践で食える人（窮乏生活でなく、そこそこリッチ以上でね）。
んー、我ながら、なかなかいい定義ではないでしょうか。
ただし、バブルの頃、だれでも儲かって、自慢話に明け暮れたので、暴落にも平然と精神的、金銭的にも耐えられることも加えておきましょう。

ああ、でも私は、株に興味のある人も多そうだったので、多少多くの人より、株がうまい（少し謙虚に書きます）者として、参考までに、今後の相場に対する読みをお知らせしておきたかったのです。
参考にしていただけた方が何人かでもいてくれたら幸せです。

[666: 匿名さん]

住まいサ〜フィンで、豊洲が供給過剰と書かれてたこともありましたね。
２〜３年前だったかな。
結局外れたみたいだけど。

[667: 匿名さん]

浦安はいわゆる郊外物件には当たらないのかもしれないけれど、徒歩圏外物件がかなりの
高値がついて売られていますね。
これも売れちゃいそうな勢いみたい（？）ですが・・・これくらいになるとやっぱり過熱気味では
ないんですかね。

[668: 匿名さん]

都心へのアクセスがメルクマール

[669: 匿名さん]

浦安は面積が広い物件が多くて総額が高く見えるだけ。
坪単価に換算すればまだまだ低い。

[670: 匿名さん]

駅から遠くても安いと言っていい？

[671: 匿名さん]

土日の静けさが嘘のような活発な書き込み。
株価が上がるとやっぱり良いな〜。

[672: 匿名さん]

政府のバランスシートは負債（莫大な金融負債）、資産（国有地たっぷり）
このバランスシートが今ぼろぼろなわけである。地価を充分に上げてから国有地払い下げなどを
しないと財政は再建できない。現状でもう一つの選択肢の大増税は国民経済に致命傷となるからだ。
不動産の回復を嫌がるのは近視眼的で自分本位すぎる。

[673: 匿名さん]

確かに持ってる不動産に含み益があれば、自ずと財布のヒモもゆるくなるしね。しかし、国有地の時価が全体でいくらあるかってデータあるの？

[674: 匿名さん]

国有地といっても道路とか河川とか絶対に売れないものまで資産として計上してあると聞いたけど？

[675: 匿名さん]

全く持ってその通り。
８３０兆円にものぼる債務に対して政府の金融資産を差し引いた政府純債務は400兆円未満。
国債の9割以上は国内から借りており、半分以上が日本銀行・財政融資資金・社会保障基金・
郵便貯金・簡易保険などの公的部門が保有。
とはいえ、2006年実績で税収入は約50兆円。

税収が不足するから国債を発行する。償還期限がせまれば借り換えでまた発行する。それを
繰り返さないためには、
①小さな政府になり行政コスト（人件費）を減らす。
基本的に市場原理主義を進めて、一般大衆保護名目の無益な市場規制はやらない。
国税と地方税の比率を替えて、中間マージン、利権配分的な行政コストを減らす
②景気を浮揚して税収を増やす

地価や、株価が上がるのは景気がいいということ。好況かバブルかの尺度は
継続性があるか、ファンダメンタルの各指標のバランスがいいかという点で

都心の一部が高騰しても一般に供給される住宅地が程よい上昇で、なおかつ
企業業績、個人消費が伸びていけば、賃金水準もあがり経済成長するということ。

地価が下がれ。マンションデベが儲け過ぎ。安売りせい。
などとは世間知らずで自分勝手な主張。

[676: 匿名さん]

675>>672

[677: 匿名さん]

ここのスレタイである「23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？」
だが、２３区の新築物件数がここまで少なくなると、何をもって２３区内の新築価格かが重要になる。

一部の都心の高額坪単価が平均値を引き上げてしまうため、最も多い物件の販売価格が坪単価１８０万円だとしても
平均は220万円くらいになる。
あるは前年同月の新築販売価格という場合など、都心の高額物件の販売のない月にあたれば平均値は下がる。
従って、一般的な２３区内の一般的な新築マンション価格について考察するのが目的ならば中央値や最頻値を用いるべきである。

[678: 匿名さん]

公共の福祉という観点からも、庶民が買える住宅が通勤６０分圏にあるうちは、住宅取得難とはいえない。
新築坪単価１８０万円程度までは持ち家取得の適正価格と言える。
都内にも千葉埼玉にも坪単価１６０万以下が無数に存在するうちは、住宅取得難ではありえない。
住宅取得難になるまでは、地価上昇は社会問題化しない。市場のメカニズムとして規制すること自体
市場原理を重んじる政府の指針に反する。
市場原理主義は、貧富の差が広がっても自己責任だよという話だ。それでも福祉のためには都営住宅も
あるし、家賃が高騰して一般の賃貸住宅に住めないという話があるわけでもない。

２３区では、上昇したというより一般ファミリー向け分譲の土地が、城東、城北にシフトしたというべき。
今後都心６区では７０平米以上の３ＬＤＫを６０００万以下では仕込めない。ファミリー向けの中堅デベは
城東、城北、郊外にむかわざるを得ない。

[679: 匿名さん]

債務縮小の為に必要なのは増税と景気拡大。
国民負担率が社会構造に比して低すぎるので債務が膨らむばかり。

[680: 匿名さん]

景気というのは、おそらく誰かが作り出すものでなく、総意の中で傾向として
生まれていくものなのだろう。
生まれたら、それを育てていかないと景気の伸びはありえない。
世の中の流れとは、大多数がそれを希望する方向に進んでいく。
マンションが欲しいにしろ、賃金が伸びなければ頭金は愚かローン返済もままならない。
だから、景気回復が本格化して会社の業績が伸びて個人消費が伸びてくれないと
賃金は増えない。

９０年代後半、景気のどん底で住宅だけが売れたが結局、庶民が不良債権かかえる
ような結末に終わった。
当時の下落率は年３〜４％。それでも１３年で４割近い評価減だ。
１９９６年４８００万で買った常磐線沿線物件は今では２８００万でも買い手はつかない。
新築が３０００万で売られているからだ。

あなたが、買ったあと地価が上がって欲しいというのは勝手な願望だが
これから先、下がりはじめた時点で、自分が買えるところまできて買うと
その後ももっと下がる可能性が高いということだ。

下がり始めたら持っている不動産を全部売るというのが一番正しいのだろう。

[681: 匿名さん]

知り合いは、教師のせいもあるけれど、共働きで、千葉の県営住宅か安い賃貸（教職員住宅は
避けたらしい。駅からバスなので激安。）に住んでお金を貯めて、その後立派な注文住宅を
建てた。
今高いなら少し我慢して、賃貸でお金を貯めるのもありかな。見栄がある人には難しいだろうがｗ

[682: 匿名さん]

一般のサラリーマンが23区内の城東、城北を小馬鹿にしたような口を聞けるうちは全然住宅難では
ない。将来そこも手が出ない水準になって、千葉市、さいたま市のさらに先しかないという
ところまでいけばそれは住宅難かもしれない。

[683: 匿名さん]

藤巻健史氏は今回の同時株安で全部を売って、その後６割買い戻したのだそうだ。
チューリッヒの小鬼の教訓『マネーの公理』にも
「船が沈みかけたら祈るな。飛び込め。」と書いてある。さすが歴戦のツワモノは
違う。

キャスターが
「６割買い戻すならなぜ最初から６割だけ売らないのか？」と問うたら
「２８日の東京市場が開かないという恐怖感が脳裏をかすめたからだ」と藤巻氏。
売れないリスクを恐れたのだという。

不動産でも「売れないリスク」が最も怖い。
金融マーケットと異なり不動産の価格変動はさほど急激ではないが
売れなくなる懸念は皆無ではない。
①欠陥建築、耐震偽装
②マンションに特定の宗教団体や暴力団関係者が入居
③大地震、風水害で多大な被害を蒙る
④３５年経過して建物が老朽化し土地に価値がないので誰も買い手がつかない。

④は実際に、多摩ニュータウンなどの公団分譲中古や、郊外のバス便の老朽マンション
　など枚挙にいとまがない。

住宅は、３５年という短い間にも、世帯人口が増えたり減ったりする。
設備は１５年で陳腐化するし、周辺環境も変化する。
終の棲家とは老人が使う言葉で、人生経験の乏しい３０代の青二才が眦を結して口にするような
類の言葉ではない。
地価が景気の大きな波のなかで上がったり下がったするなかで、せめて次の上昇期に
上がって住み替えできる程度の価値のある立地を買うべきなのだろう。

[684: 匿名さん]

東京以外はさておき、現時点で普通のサラリーマンが買える城北・城東は、やはり先々を
考えたら駄目なんですかね？　住みやすそうな地域もあると思いますが。

[685: 匿名さん]

ついでに有明とかでも大丈夫？　都心に近いから・・・

[686: 匿名さん]

景気の波と地価の動きのなかで、大きな誤解は
「景気が低迷すると地価が上がる」
は正しい
「景気が急激に上向くと地価も高騰する。」
しかし
「下向くと地価が下がる」のでなく
地価の伸びが緩やかになるのだ。

値動きには４種類しかない
①高騰
②値上がりが緩やかになる
③暴落
④値下がりが緩やかになる

１９８０年から８５年がまさにそうで、オイルショックのあおりで物価が急騰した
１９８０年から８５年にかけて世の中は不景気で７０年代の超高層ビル建設ラッシュが
終わって建設業界は冬の時代と呼ばれた。
自己啓発の本がベストセラーになり、サラリーマンの勉強会が流行った地味な時代だ。
この時期に、地価は下がらないで上昇率が下がった。
８０年近辺は１０％だったのが２％以下まで「上昇率」が下がった。
要するにあがらなくなったわけだ。
http://www5.cao.go.jp/keizai3/discussion-paper/dp032-z.pdf
このまま行けば下がりそうなところで、１９９５年プラザ合意。外資系企業の
東京進出。規制緩和、内需拡大政策でいっきにバブルに突入した。

今は、２３区の土地平均がすべて対前年でゆるやかに上がっている。都心三区は
二桁の上昇だろう。
さて今月公示地価が発表される。この数値をみれば、さらに流れはあきらかになるだろう。

[687: 匿名さん]

マンションによる資産形成上留意すべき条件（追加してください）

・価格（割安度、維持管理費）
・駅距離（徒歩１０分以内、バス便不可、駅自体の格）
・構造（耐震、配棟、容積率余地、エレベータ、駐車場、総戸数、建築デザイン）
・居室（間取り、防音、採光、セキュリティ、動線、階数）
・サービス（過不足ないサービス・共用施設）
・アクセス（生活、子育て就学、通勤、医療・介護、娯楽）
・環境（自然、生活環境、眺望日照、公害嫌悪施設、乱開発／未開発、犯罪発生率）
・地盤（埋立て、河川敷、沼、沢、斜面、くぼ地、地下）
・地位（都心、周辺の住民層、入居者層、文化、来歴、人気、周辺の賃貸相場・取引事例）
・眺望日照（遮蔽物の有無、将来の潜在的悪化要因）
・信用力（デヴェロッパー・売主・管理会社等の信用・実績、保証）

[688: 匿名さん]

物価に比較して地価が極めて高くなる状況というものはない。
あっても崩壊するだけの話。

景気を動かすのは多数派
高級ニッチ市場が動いても景気は変わらない。

[689: 匿名さん]

688>
シーマ効果って知ってますか？

[690: 匿名]

>688
(一般)物価に比較して“極めて低かった”地価の修正局面なのでは?

[691: 匿名さん]

足立区が急上昇してるのも地価の修正ですか？

[692: 匿名さん]

スレッドの名前みて最近上大崎あたりでいくつかマンションでてますが、みんな坪450-500万円するみたいですね。将来絶対損しそうだと思うのですがいかがでしょうか？

[693: 683さまへ]

日経CNBCか何かの番組で藤巻氏の動向を知ったのでしょうか？知りませんでしたが、大層参考になる情報をありがとうございます。他に藤巻氏の論で「今後の地価、株式」に触れたことなど、お教えください。

[694: 匿名さん]

ヒント：所有効果

[695: 匿名さん]

損しそうと思うなら、買わなければ良いだけ。自分が納得できれば、
買えば良い。私もひどく悩みましたが、結局2006年初に買いました。
今買って絶対損するのであれば、買った人間も売るべき時なんでしょうが、
個人的にはそうは思いません。国債利回り比較のプレミアムは、まだまだ
高い。損するポイントには入っていないのでは。今の国債利回り水準であれば、
賃貸利回りが3％程度までは上昇するでしょう。
坪500万で賃貸利回り15,000円取れれば、適正値じゃなかろうか。
上大崎あたり、どれくらいで回るのか土地勘無いんで分からんですがね。

[696: 匿名さん]

2年後に購入するのと今買うのではどちらが買いですか？2年後はまだ上昇中でしょうか？？

[697: 匿名さん]

2年後は今と同じ値段ならば、より遠くの駅、そして駅からも遠くなるでしょう。
2015年までは首都圏世帯数は増え続けるということをお忘れな

[698: 匿名さん]

あっそ

[699: 匿名さん]

２年後は消費税アップ予定だから、上昇するでしょ。
ただし、需要によるアップではなく税率が上るだけだから、
マイナス要因による上昇です。

遠くの駅、駅から遠くのマンションを、わざわざ高い金を払って買いたいという
考え方の人ばかりとは思えませんがね。
そんなマンション、将来人口が減れば価値が暴落するから。

[700: 大手企業サラリーマンさん]

人口が減ると、まず田舎から減りまじめます。
すでにどんどん人口が減っている自治体は全国に山ほどありますよ。
東京23区や横浜市みたいな大都市は将来的にもそんなに減らないと思いますね。
つまり大都市への集中がますます加速する。
危ないのは首都圏でいえば、常磐線の柏以遠とか、東上線の川越以遠とか、そういう都心から遠い場所。
そういう場所はそういう場所しか買えない資金力のない人が仕方なく買う訳なので、人口減とともに資産価値はどんどん落ちるだけです。
自分が一生住むつもりじゃないなら、そういう不便な場所や、海沿いの埋立て地はやめておいた方がいいですね。

[701: 匿名さん]

上大崎で坪1万5千円というのはしんどい気もしますね。（あそこらへんは駅は白金台だったりしますが。)　3年前くらいに買えてればよかったです

[702: 匿名さん]

大都市でも、会社から補助をもらって賃貸に住むか、
夫か妻の親の家を相続して住む人もいますし。
マンションを新たに、ローン抱えて買う人ばかりではありません。

[703: 匿名さん]

株や不動産の価格変動を自然現象と同じような感覚で捉えてる人が案外多い

[704: 匿名さん]

サッカープレミアリーグのウェストハム（ロンドン東部のチーム）の応援歌です。もともとはシャボン玉を飛ばす少年の心を歌ったものなのでしょうが、不動産価格が上がることを期待する歌詞に思えてしまいます。何かとても真実を言い当てているような気がします。

I'm forever blowing bubbles,
Pretty bubbles in the air,
They fly so high,
They nearly reach the sky
And like my dreams they fade and die!

[705: 匿名はん]

だから、優良不動産はバイ＆ホールドでいいんだって。下がるはずないでしょ。誰がどういう理由で安く売るわけ？よーく考えてみ。逆に言えば、どういった状況になれば、都心の不動産を買値より安く売ることになるかブレインストーミングしてみると意味あるかもね。それがスレの趣旨にかなうんじゃない。例１：金利が７％越え、例２：勝負をかけていた株が暴落、例３：経営する会社が傾き借金返済の為　つまりマクロで多くの不動産ホルダーがこういった状況になる確率は今のところ相当低いでしょ。

[706: 匿名さん]

>705
何かの理由で地価が下落開始（ヒント：景気後退等）
→賃貸収入があっても、資産価値の下落を恐れたファンドがＥＸＩＴ開始
→一般投資家（不動産所有者）がそれにつれて投売り開始
→購入者ウマー

[707: 匿名さん]

>>705
特に例1。7％とまではとは行かないが、
国債クーポンが上がってこないとREITや
賃貸もまだ健在。

[708: 匿名さん]

そりゃ優良不動産に関してはね。
だけど優良じゃない不動産も、
都内にはいくらでもあるから。

[709: 匿名さん]

優良物件・立地は、
幹線道路が近くなくて、静かで、日当たりがよくて＝お見合いがなくて、
治安がよくて、ブランド地で、駅など交通が至便、そんなところでしょうか？

[711: 匿名さん]

広尾も幹線道路近い。
生活圏内にまるで幹線道路が走らない街の方がいい。
中央線の某駅等

[712: 購入検討中さん]

マンション買うつもりでこの掲示板に来たのは１月でした。
港区湾岸の高層階優良物件の申し込みには遅すぎて、落選敗退。値上がり価格の新古物件は手を出し控えていたところ、その予算＋αで、広尾駅徒歩圏でミニ戸建てが手に入ることに気付きました。
買いだと思っているのですが、みなさんどう思われます？

[713: 匿名さん]

その方がいいと思いますよ。

[714: 匿名さん]

>710さん、

そうかもしれませんが、実際にそうなるとセキュリティの維持がすごく大変だと思いますよ。

[716: 匿名さん]

なら安心です。

[717: 匿名さん]

みんな都心とか優良物件とか言いますが、その定義って何？

[718: 匿名さん]

>712
ミニ戸建てって１２・３坪の土地に３階建てのペンシルか。
隣地がどうなってるか知らないが、やめといた方が良いと思うがね。

[719: 匿名さん]

＞712
確かに隣地など現地をしっかり確認したほうがいいと思いますよ。
ミニ戸建の場合（特に都心）、日当たりや眺望は多くは望めませんから。
湾岸や広尾、マンションor戸建など、エリア的にも物件的にもまだまだ絞り込めて
いないようですから、焦らず色々見て回ったほうが良いと思います。

[720: 匿名さん]

大手仲介業者のベテラン営業マンと雑談したら、
「マンションバブルで上がる上がると言われてますが、
秋になったら分かりませんよ。
ローンを苦にして売りに出る中古物件が増えるでしょうから。」
と、言われました。
ま、当たるかどうかは知らないが、ひとつの見解ではありますね。

[721: 大学助教授さん]

今後の売行き・価格動向のキーワードは「都心へのアクセス」

[722: 買い換え検討中]

＞712
実際都内で２５坪の建て売りを購入し、現在住んでいるものです。
土地を換えとは言いますが、建て売りは、よく見てから買った方が良いです。

まず建ち上がっているものならば、水回り、
特に洗面所を見ましょう。
居室やリビングをひろく見せようとそういうところでけちっている場合もあります。
我が家は、引越後、洗濯機が入らず苦労しました。

立ち上がる前でしたら、設計書棟の確認をくれぐれも怠りなく、
同じような立ち上がり物件があったら、是非見せてもらって下さい。

土地の立地や形状も大事ですが、
やはりすむ上での快適性は、建物無しでは考えられません。

慎重にご検討の上、気に入られたなら、買い！でしょう。

新築マンションを数多く見られて言うなら、部屋を見る目は出来ていますから。

[723: 匿名さん]

私も大手デベ（建売部門）の仕入れ担当と話しましたが、
無効1年は下がることはなく上がる傾向とのこと。
ただ価格的にはギリギリになってきているので
これからは価格は同じでグレードを下げた物件が出てくる
とのことでした。
今後ですが、1年先まではもう仕入れているのでわかるが
中期（5年）では不動産は全くわからないとも。
あまりあせらなくても良いんじゃないですかって言われました。

[724: 712]

たくさんレスが頂けてうれしいです。
結論としては、買う方向で動いています。
建売物件ではなく、土地か、中古から購入でリフォームする予定です。
物件はいくつか確認して、これにしようかな、と思うものはだいたい絞りこんでいます。
>718さん　１２坪というのは建物の敷地面積のことでしょうか？　現状では、確かにその程度で考えています。それでも占有面積は３６坪、階段を除いても３０坪以上（＝１００平米以上）の居住面積がとれそうです。駐車場や管理費のことを考えると、まあ、リーズナブルかな、と思いまして。
>719さん　確かにもっと時間をかけるべきとも思うのですが、地価の上昇ペースをグラフで眺めていると、手元の情報で決断する必要もあるかなあ、と感じまして。
>722さん
都内で２５坪ですと、なんというか、私の感覚ではミニ戸建てではない気がします（苦笑）
今調べている物件は基本的に建築条件のない土地か中古住宅ですので、どうやって建てるのかが重要になりそうです。
いろいろ勉強しなきゃなあと思いますが、頑張りたいと思います。
これからはe戸建てメインになりそうです。

それでは失礼します。

[725: 匿名さん]

世の中には三通りいると思う
①お金持ち--値段なんて気にしない。
②小金持ち--値段気にしまくり。マンションの将来の価格に生活がある程度影響されてしまい、所詮金持ちと違って超高額物件の購入はためらいがち。買ったとしても後で逡巡してしまう。
③それ以外の人々-親が金もちでない限り、予算内でかえるところに借金して買う。値段があがれば場所で妥協するか面積のせまいのを買うしかない。

できれば①に生まれたかった。

[726: 匿名さん]

もう仕入れは2009年あたりまで押えてある感じでしょう。
2年先までは基本的に上げ基調。仕様はかなり陳腐になって、
なるべく値上がりを抑えた感じで売り出すのかな。
今売られている、大森の物件なんて、坪400超えてますしねえ。
それでいて仕様が良いか、というとそんなことは無い。
2005年くらいから探していると、そんな物件誰が買うの、
という感じでしょうが、最近探し始めた人は、まあそんなもの
かと買ってしまうのかな。

[727: 匿名さん]

>>712
広尾と言っても一丁目辺り、広尾っぽくもないけど
恵比寿駅も徒歩圏。駐車スペース二台あり、延床面積100㎡程度はある、120㎡位のも多い。
私も昨年、そういうミニ戸を結構目にしました。
値段は忘れてしまいましたが、広尾アドレスのマンションよりは
間違いなく何千万以上安かったです。戸建でも管理の経費は予算すべきでしょうが、
とりあえず管理費徴収はされないし、駐車場代も要りません。
とくに、ホントの超高級じゃないと、今時マンションで駐車場二代目確保は難しいので、
ご夫婦とも車使用とか、乗用車＋趣味性のビークルを所有する方には良い選択肢かも。
土地持分は100％なんだし、
ぼろになったら一時賃貸に移って、一億以内で建替え十分出来るでしょう。
マンションより安い分の差額で建替え費用でてしまうかもしれません。

当方は都心か表参道のセカンドを探していたので、希望地じゃないのと、セキュリティーや
コンシェルジュサービスを重視（共用施設はなくてもいい）したので、実際見てはいませんけど。

安い理由として、
更地では高く売りにくい土地や、建物がめちゃくちゃ手抜きorぼられてる危険性があると
思いますので、早いうちからプロを同伴して見てみるのがよいかな？
建売の知見がなくアドバイスは出来ませんが、建売じゃ素人に分かる範囲はほぼ無ですよね？
土地の見立ては分かるとしても、家屋調査のプロ頼んでも損はしないと思います。
設計図書は大事ですが、その通り施工されているかどうかわからなければ意味無いですし、
売主が、地元の工務店で営業の歴史があっても、今の経営状態が公開されている場合は少なく、
悪徳に走らないとは言えないですから。二次保障機構つきも要チェックかな。

[728: 727]

建売じゃないのですね、失礼しました。

[729: 匿名さん]

最近の新聞に今年は三井と住友が新築マンションを大量に供給するって載っていました。多分高い値段で。完売するのでしょうか？セカンドハウスを購入する人も多いと思いますが、今都心に住んでいて、また都心の豪華なホテルライクなマンションを億単位で買うなら、高級ホテルに、たまに滞在した方がルームサービスもしてくれるし、快適ではと個人的な感想をもっております。色々な種類のホテルを変えながら。セカンドハウスと言っても投資なんですよね。私は湘南、房総あたりでオーシャンフロントのマンションがあったらと、さがしていますが。

[730: 港区民]

セカンド以上って個人名義で所有するのは、法人所有資産や、賃貸で経費処理できない個人の
大小金持ち。
もろもろの経済的所有効果、ローンと保険効果もありますが、自分の物が置いておけるのが
一番大きいと思います。好きなインテリア、音楽や本や資料・仕事のもの、衣服など。
文字通りセカンド生活する必要のある人向きですね、そんなに沢山はいないかも。
楽しんだり、気分転換するだけの使用であれば、ホテル渡り歩くのがいいですよね。
今年は特に外資新規目白押しだし、一泊週末でも75000程度〜、58㎡〜として、稀有な高級物件が
毎週部屋変えても、月30万のローンと同じ。頭金なし、管理費なし、固定資産税なし。

[731: 匿名さん]

>727

狭い土地に建てる家は、縦移動が増え、住み心地が悪いのです。日照条件も悪いことが多い。
長く住めないわりには、転売は難しい。仕様もどうしてもマンションより落ちる。
マンションが高齢者から子持ち世帯まで万人向けなのに対し、庭も十分とれないような狭い土地の戸建は、万人向けとはいえない。

需要が少ない以上、狭い土地は当然安い。

[732: 匿名さん]

今週のバロンズ（米投資家新聞）カバーストーリーによると今の世界経済は第一次世界大戦前夜に似ており（金融市場にキャッシュが潤沢で、ボラティリティが低い）、金融商品はもっとリスクプレミアムが高くて然るべきとのこと（当時、ドイツのリスクを市場は織込んでいなかった。今はイラン等中東のリスクをほとんど織込んでいない）。ロスチャイルド家の古い原則（証券、不動産、美術品それぞれに３分の１ずつ資産を分散する）を適用すべき状況らしいです。来年の大統領選挙で民主党候補が勝ち、米軍が中東から撤退するのと同時に世界が混乱、ひいては東京のマンション価格下げにつながってしまうかも？

[733: 匿名さん]

第一次世界大戦に突入した結果、資産を何にシフトしておくことが正解で何が失敗だったの？中東や欧州での戦争であれば、日本株や東京の土地は結構、正解なんじゃないの。

[734: 匿名はん]

現金ですよ、現金。

[735: 匿名さん]

７３３＞
バロンズの記事によると完全なプロテクションはないそうです。通常はキャッシュか金（ゴールド）が良いようですが、今回はミサイル製造業者の株買いとインベストメントバンクの株売りを薦めています。戦争で最も痛手を蒙ったのは債券保有者だったそうです。安倍政権が憲法改正しようとしているのは気持ち悪いです。。

[736: 匿名はん]

中東の戦争で東京の不動産が暴落するのであれば、私は喜んで買います。
と思う人は多いので、暴落しない。

[737: 匿名さん]

日本でテロの標的になるといったら東京が最も危険でしょう。
テロが世界に脅威を見せ付ける目的であるとすれば、田舎を狙っても意味ないので。
そういう意味でも、世界が安定して平和である事は、東京の不動産にとっても重要です。

[738: 名無し]

現金？幻想ですよ。紙きれですからね。あんな物は・・・笑

[739: 匿名さん]

やはりここはスイスフランでしょうか？
地政学的に遮断されてると言う事で、
オーストラリアの土地や物件とか。

[740: 匿名さん]

726>確かに土地や資源や建築コスト上昇のせいか、新築は作りがしょぼくなってきてるから
築浅中古の贅沢な造りなものを探すのが住むためにも資産としても賢い選択になってきてますね。

[741: 匿名さん]

今後のマンション価格予測シナリオ

２００３年底を打った都心マンション価格は、景気２０年サイクル説を援用すれば
１０年目の２０１２年までは上昇を続ける。
上昇と下降の節目には、変動率が大きくなるもので２００６年に２０％増に対して
２０１３年には対前年２０％程度の減となる。
２００５年までの上げ圧力だった外資ファンドの力は弱まり、国有地の売却などの
競争入札の結果、都心を中心とした物件価格が上昇する結果になる。
公務員住宅は２３区内だけで３０万平米、建設戸数で５５００戸程度と想定される。
２０１６年オリンピック開催地の発表される２００９年までは、マンション価格は
ゆるやかに上昇する。
２０１０年〜２０１２年が景気上昇のピークで
１３年以降、上がりすぎた地価抑制策として、税制改正、金融政策の引き締めなど
が行なわれ地価が対前年２０％下落する。
さらに毎年３％程度の下落が続き２０２０年には底値に至る。

[742: 匿名さん]

年 都心マンション坪単価 湾岸タワー坪単価
2003 年 330 万円 210 万円
2004 年 330 万円 220 万円
2005 年 340 万円 240 万円
2006 年 408 万円 288 万円
2007 年 420 万円 297 万円
2008 年 433 万円 306 万円
2009 年 446 万円 315 万円
2010 年 459 万円 324 万円
2011 年 473 万円 334 万円
2012 年 487 万円 344 万円
2013 年 390 万円 275 万円
2014 年 378 万円 267 万円
2015 年 367 万円 259 万円
2016 年 356 万円 251 万円
2017 年 345 万円 244 万円
2018 年 335 万円 236 万円
2019 年 325 万円 229 万円
2020 年 315 万円 222 万円
2021 年 305 万円 216 万円
2022 年 296 万円 209 万円

[743: 52]

>742
坪単価予測の算定の基準はどんなものですか？
興味がわいたので。

[744: 匿名さん]

741で書いた毎年３％上昇、もしくは下落、変換期には２０％上昇、下落を数値に
置き換えてみせただけです。
根拠は過去の地価動向資料から「急騰、暴落」「ゆるやかな上昇、下落」の
平均値をとっただけ。
興味がおありなら、こちらもどうぞ
http://jp.credit-suisse.com/IB/research/economic/eco050325.pdf

[745: 匿名さん]

国有地を売却して財政再建に役立てたいというのもそうだが
それ以前に地価下落で低迷した地方経済の活性化が最重要。

経済政策というのは、都心や２３区の地価だけを考えてやっているわけにはいかない。
全国ベースで地価反転を目指して景気浮揚、資産デフレからの脱却をはからないといけない。
そのためには、都心、東名阪福岡などの地価急騰（と呼べるほどの上昇ではないが）は容認しつつ
仙台、札幌など政令指定都市の地価が反転に転じるまで油断がならない。

しかし現実問題地価は、東名阪の都心部とそれ以外では二極化が色濃く、本来なら
リージョナル金利（地方限定金利）のような重点金融緩和が必要な状況。
（もちろんそういう政策をとれば裁定者に悪用されるから不可能だが）

とにかく今月下旬にでる地価公示の全国数値には注目すべきだろう。

[746: 匿名はん]

http://www.pwc.com/extweb/ncpressrelease.nsf/docid/1C917B3A01FAE555852...

東京域内GDPは少なくとも2020年まで世界一を維持。
悪くないねー。2.0％成長みたいだし。
一番悲観的なのは日本人だね。ホントさ、自信持とうよ。

[747: 匿名さん]

地価というのは上がるのが悪ではない。
上がるのも下がるのも市場原理なのだが
下がり続けることが景気を疲弊させるということは間違いない

今の金融政策は大きな風呂釜の下で一生懸命薪を炊いているようなもの
上の方はやっと湯気が立って触れば結構熱いが、足をつっこんでみれば底は水だ。

ここで大きな柄杓で湯をかき混ぜてみるのは得策ではない。

全部がぬるくなってかえって時間がかかる。
１９９７年のマンションブームと消費税率値上げの関係がまさにそれだ。
ここでかき混ぜたら丁度良い湯加減という頃合を見てかき混ぜる。

お湯が熱いと文句をいってもはじまらない、必要な分を柄杓で汲んで水を足せばいい
いつ冷めるんだと問われたら火が消えたら長い間には冷めるということだろう。

[748: 匿名はん]

確かに海外の不動産事情が↑でいう火を消してるのに、まだちょうどいい感じの温かさを保っているといった状況だよね。まるで平成３年の日本の不動産事情のように。ただ違いはその後の対応で、風呂のお湯が冷水になるなで釜の外でウジウジもめてたのが当時の日本で、今の海外は恐らく、相当の当事者意識を持って金融当局が相場の踊り場を形成すべく政策調整することになるんだろうね。５年後の参考によくそのあたりの対応を見といてほしいよね。さすがに今回は。

[749: 匿名さん]

>>742
>2006 年 408 万円 288 万円

とは、あまりに現実からかけ離れた数値です
まったく説得力のない試算ですね

[750: 匿名さん]

人口減少社会が2006年からすでに始まっているのに、不動産があがり続けるわけないですよね。
市況は短期的には間違った方向に進むことがありますが、長期的には正しい方向に進みます。

結局は価格を決めるのは需給のバランスであり、エンドユーザー（新築・中古所有と賃貸）の需要に対して供給が多ければ、必ず下がります。

今、世田谷あたりの新築マンションに坪単価350万円といった値がついてるのは、いわば「短期的に間違った価格」です。

なぜ今、市況は間違っているのかというと
1) 団塊ジュニア世代が購入適齢期になっている。(最後の大需要期）
2) 低金利で買いやすく、またこれから高金利になることが予想され、本来なら「4-5年先に検討するべき世代の人」が、前倒しで買いにきている（需要の前倒し）。
3) 不動産ファンドに超過な金が流れ込み、賃貸需要以上に買っている（エンドユーザーなき買い）。
4) 高齢化世代の富裕層（これからは団塊世代の引退でさらに加速化）が相続対策で不動産(賃貸ベース）を買っている（これも、エンドユーザーなき買い）

これらが同時に起きてしまったからです。本来なら1と2だけでも需給は締まって、価格は一時的に上昇する時期なのですが、3)、4)などの「エンドユーザーなき買い」のせいでミニバブルが起こっているのです。

(続く）

[751: 匿名さん]

間にゴメンね

ヒント：日本全国と２３区を同じ尺度で考えてはいけない。

[752: 750]

これからのシナリオとしては、

1) 賃貸需要に対して行き過ぎた賃貸供給が顕在化し、賃料が下がり始める（賃貸所有者やファンドは賃借人がつかずキャッシュフローがゼロのままで放置できないので、これは早ければ1-2年のうちに始まるでしょう。）

2) 賃料が下がれば収益還元法で導かれる購入可能価格も下がり、その値段にならなければ売れなくなるので、新築価格全体が下がっていきます。

3) 一旦下がり始めると、多くの人が「もっと下がるのではないか」と買い控えが始まり、また、既に所有している人も安く買った人は利益確定、高く掴んだ人はロスカットをはじめ、中古価格も下がっていきます。

4)で、結局はエンドユーザー量とバランスする価格に収斂していくでしょう。

==
よく、「都心に住みたい人はいくらでもいるので需要は減らない」などという人がいますが、「住みたい」需要はいくらでもあっても「＠350万円で買いたい」需要には限りがあります。そして、その需要も人口減少社会では減っていくのです。

今は賃貸でつなぎつつ、4-5年後に価格が落ちてから買うのが吉と推測します。

[753: 大学教授さん]

反論としては、、
賃貸需要は、世帯数の増加に加え、中高年離婚、外国資本の参入により、
今後想定以上に増加します。東京への一極集中は、ますます集中をもたらします。
350万で買いたいという層は、二極化プラス外人参入で増加します。

[754: 匿名さん]

日本の人口が減少すると過疎化して不便になった地方の
富裕層が東京に集まってくるのでますます都心と地方の
人口差が進み、都心の価格は更に騰がります。

　　　　　　これぞ正に「二極化スパイラル」

[755: 750]

751さんへ

もうちょっと深く考えることとをお奨めします。

23区内でも一緒なのですよ。「自分が住める・払えるかどうかは別にして、住めるなら住みたい」という意味での人気はいくらでもあるでしょう。しかし、「世田谷のマンションに坪350万円払える」人には限りがあります。

[756: ７５４]

被った・・・。
でもこれは間違いないと思う。
私たちが死ぬまでに都心のマンション価格が
２〜３年前の相場で買える時代はハッキリ言って
もう二度と無いでしょう。
正直、現時点でも長い目で見れば都心高騰の経過に過ぎない。
あと４，５年もすればどんなに逆立ちしても一般庶民には
都心を購入することは二度と出来ない時代が到来するでしょう。

[757: 匿名さん]

>>755さん
＞もうちょっと深く考えることとをお奨めします。
そのお言葉そのままそっくりお返しいたします。

全国（世界）各地には坪３５０万円位払える人などご満といますよ。
二極化が進めばその方達が便利で福祉や医療の充実している都心に
集まってくるのは間違いないでしょう。
それに加え有り余る退職金を抱えた一流企業出身の団塊の世代の方々が
こぞって老後に備え暮らしやすい都心のマンション探しを検討するでしょう。

[758: 入居済み住民さん]

人口減少で価格が下落するのは千葉や埼玉でしょ。
都内で働いてる人はできればみんな23区内に住みたいわけだから、23区の価格が下がることはないんじゃないかな。
他の人も言うように、東京とその他の2極化が進むんだろうね。

[759: 750]

753さん

中高年離婚した人は、3LDKには住まないでしょ。二人がそれぞれ1LDKのマンションに引っ越したとしたら、今まで住んでいた3LDKは中古の供給側（中古売却でも賃貸でも）に周り、3LDKの需給は緩む原因になります。

今から東京にどんな企業が参入してくるの？もう大抵の一流企業は来てるんじゃない？むしろ、アジアの拠点が上海辺りに移って減るんじゃないの？そうなると更に需給は緩みます。

少子高齢化のため、日本は早かれ遅かれ多くの外国人を多く受け入れることになるでしょうが、それは医療や介護に人手が足りないからであり、世田谷にファミリー物件借りるようなエグゼクティブ達はこれから増えないでしょう。（豊洲辺りの賃貸需要にはなるかもしれませんが。）

754さん

地方の富裕層というのは地方の中心都市にいるんじゃないの？過疎化が進むような地域に富裕層が一杯いるの？いないでしょ。仮に、いたとして、おっしゃるように不便だから引越しすることにしたとしても、その地方の中心都市に行くんじゃない？地方の富裕層はその土地での事業で財を築いているわけで、東京に来ちゃ仕事なくなるんじゃないの？百歩譲って、東京に来たとしても、何世帯増えるんでしょうね？市場に対してのインパクトは全くないですよね。

地方経済が不景気で職を求めて東京に来る、とういのはあるかもしれない。でも、坪単価350万円出せる層ではないよね。

「地方の富裕層の子弟が東京の大学で高い学力つけてそのまま東京に残る」、というのは昔からある構図で、それゆえに首都圏は人口が増えてきたわけですが、その量もこれから減る（もう減っている）んですよ。少子化で。

更に言うと、これから、高齢化世代がコンスタントに亡くなっていくとその人たちが住んでいた家が空くのですよ。相続した人がすでに住んでいる家があったら、どっちかが供給側にまわるんですよ。

価格・賃料、騰がりますか？

[760: 匿名さん]

>>759
申し訳ないけど希望的楽観にしか聞こえない。
貴方がそう思って東京のマンション探しを見送るのは勝手。
でも４，５年経って完全に手遅れになっても自己責任。
それだけの話です。