23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[661: 匿名さん]

644です。
レスしていただいた方、ありがとうございました。
特に650=651=652さんかな？濃い内容の返答、大変ありがたかったです。
事情があり2002年ごろから不動産を探し始め、もう購入住みですなのですが、結構マンションとか戸建の話題が好きになっていて、この掲示板にいるしだいです。
私はまだ30前ですので、前回のバブルはよくわからず、2002年基準で価格を考えていたり、そのころの掲示板の熱さを基準にしてますので、644のような内容になりました。
また、いろいろ教えてください。

[662: 匿名さん]

丁寧なレス恐縮です。

住まいサ〜フィンは基本的に「消費者主権」という思想で連ねかれたサイト。
主催者自身、
「マンションは需給関係で決まる。港区湾岸は供給過剰」
と喧伝していた時期があったし。
不動産は、消費財ではないから、レーティングサイトが機能するのは「買い手市場」の
期間。つまり下落期しかない。
上昇に転じれば、殿様商売でも値上がり不安に負けた購入者が買いに来る。
「どこまで上がったから購入をあきらめますか」アンケートは、興味深く読んだが。

実は、いまこそ横浜・川崎郊外、千葉、埼玉郊外で「消費者主権」で価格を引き下げる
ムーブメントを起こすべきなのだろう。

多くの住宅系の評論家やマーケットウォッチャーは、外資がここまでマンション買いするとは思って
いなかった。
不動産証券化はオフィスビル限定という認識が、２００３年以降ケネディ・ウィルソンなどが
集合住宅一棟買いでの証券化、ファンド、リートへの売却を進めていった。
着工ベースでは数が増えたのに実際に分譲べースでは少しも供給過剰にならなかったという
こと。

[663: 匿名さん]

おいしいところは外資が食う。
値崩れしそうな高額高収益物件の実は賃貸にしたらそこそこの収益。
仮に収益が見込み通りでなければ、他の事業者が丸ごと安く買う。
外資が目をつけたのは、為替と内外の金利差。低金利の円でノンリコースローンを調達して
レバレッジをかければ、実際の利回りは大きい。
円安が進めば日本の景気が回復するというのは外国人投資家の共通認識なので
円安のときに利回りの高い物件を高く国内のリートに売ればいいと考えている。

今年以降、都心の一棟貸し賃貸マンションがどんどん竣工し賃貸広告が目立つようになった。
一方、ファミリー向け分譲の価格帯を越えた商業エリアにはコンパクトマンション業者の用地買い
が目立った。
２００３年には、六本木ヒルズの賃貸マンションも開業し、２９０万／月の家賃を払える人が
いることに人々は驚いた。人々の目が高額賃貸物件の存在に向かう好機でもあったのだろう。

[664: 匿名さん]

金融のしくみが変わったのと少子高齢化とはひとつながりの話。
金融ビッグバンや規制緩和は、実は農地改革と同じくらいの大事件。
どなたかが書いていたが、小作農から自作農へ「貧乏父さんから金持ち父さん」
への転換を迫られているのだろう。
ネットで情報が得られるのは不動産だけでなく、為替も株も金も穀物も債権もなんでも
情報開示されている。
４０１Ｋじゃないけど自己責任でやってちょうだいというのが政府の姿勢。

とにかく国債の発行残高が膨大すぎて、政策金利を急激に上げることができない。
あげたら償還は愚か利払いがおいつかない。
稼いでも年金の保証はない。当面貯蓄から投資にシフトしてほしい。
貯金は世界一あるからもういい。金を投資に使ってくれたらそれは世の景気活性化に
役に立つ。

貯金をされでもデフレに舞い戻るだけでいいことはない。
だから、お金持ちや小金持ちがマンションを買ってお金を動かすのはいい話。
土地が上がるというけど、昔のように正常化するだけだからこれもいい話。

郊外の土地もそこそこ上がってくれないと、古くなって住み替えができないし
お金に困ったときに現金化できない。だから買ったあともゆっくり長く値上がりしてもらうべき。

よくデベロッパーを批判する人がいるが、買うも買わないもの本人の判断。
買うために将来ビジョンとシナリオと物件を見る目が必要になったのは間違いない。
いまこそ主体的に「人の意見などに惑わされずに」打つべき手を打たないと
時代に取り残される。失敗をデベロッパーのせいにしてもはじまらんだろう。

[665: 匿名]

ＮＹが下げて、かまびすしいですが、まあ、お遊びで、ああ言いましたが、基本的に上がる下がるなど、分からないと言っていたはず。日本株は暴騰しています。
そんなことより、私は、日本の株式に基本的に強気だと言いたかったのが、本旨です。
株が下がって、マンション市況も怪しくなってきた的なことさえ言う人が現れたもので。

［本当のプロとは」　その道で実践で食える人（窮乏生活でなく、そこそこリッチ以上でね）。
んー、我ながら、なかなかいい定義ではないでしょうか。
ただし、バブルの頃、だれでも儲かって、自慢話に明け暮れたので、暴落にも平然と精神的、金銭的にも耐えられることも加えておきましょう。

ああ、でも私は、株に興味のある人も多そうだったので、多少多くの人より、株がうまい（少し謙虚に書きます）者として、参考までに、今後の相場に対する読みをお知らせしておきたかったのです。
参考にしていただけた方が何人かでもいてくれたら幸せです。

[666: 匿名さん]

住まいサ〜フィンで、豊洲が供給過剰と書かれてたこともありましたね。
２〜３年前だったかな。
結局外れたみたいだけど。

[667: 匿名さん]

浦安はいわゆる郊外物件には当たらないのかもしれないけれど、徒歩圏外物件がかなりの
高値がついて売られていますね。
これも売れちゃいそうな勢いみたい（？）ですが・・・これくらいになるとやっぱり過熱気味では
ないんですかね。

[668: 匿名さん]

都心へのアクセスがメルクマール

[669: 匿名さん]

浦安は面積が広い物件が多くて総額が高く見えるだけ。
坪単価に換算すればまだまだ低い。

[670: 匿名さん]

駅から遠くても安いと言っていい？

[671: 匿名さん]

土日の静けさが嘘のような活発な書き込み。
株価が上がるとやっぱり良いな〜。

[672: 匿名さん]

政府のバランスシートは負債（莫大な金融負債）、資産（国有地たっぷり）
このバランスシートが今ぼろぼろなわけである。地価を充分に上げてから国有地払い下げなどを
しないと財政は再建できない。現状でもう一つの選択肢の大増税は国民経済に致命傷となるからだ。
不動産の回復を嫌がるのは近視眼的で自分本位すぎる。

[673: 匿名さん]

確かに持ってる不動産に含み益があれば、自ずと財布のヒモもゆるくなるしね。しかし、国有地の時価が全体でいくらあるかってデータあるの？

[674: 匿名さん]

国有地といっても道路とか河川とか絶対に売れないものまで資産として計上してあると聞いたけど？

[675: 匿名さん]

全く持ってその通り。
８３０兆円にものぼる債務に対して政府の金融資産を差し引いた政府純債務は400兆円未満。
国債の9割以上は国内から借りており、半分以上が日本銀行・財政融資資金・社会保障基金・
郵便貯金・簡易保険などの公的部門が保有。
とはいえ、2006年実績で税収入は約50兆円。

税収が不足するから国債を発行する。償還期限がせまれば借り換えでまた発行する。それを
繰り返さないためには、
①小さな政府になり行政コスト（人件費）を減らす。
基本的に市場原理主義を進めて、一般大衆保護名目の無益な市場規制はやらない。
国税と地方税の比率を替えて、中間マージン、利権配分的な行政コストを減らす
②景気を浮揚して税収を増やす

地価や、株価が上がるのは景気がいいということ。好況かバブルかの尺度は
継続性があるか、ファンダメンタルの各指標のバランスがいいかという点で

都心の一部が高騰しても一般に供給される住宅地が程よい上昇で、なおかつ
企業業績、個人消費が伸びていけば、賃金水準もあがり経済成長するということ。

地価が下がれ。マンションデベが儲け過ぎ。安売りせい。
などとは世間知らずで自分勝手な主張。

[676: 匿名さん]

675>>672

[677: 匿名さん]

ここのスレタイである「23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？」
だが、２３区の新築物件数がここまで少なくなると、何をもって２３区内の新築価格かが重要になる。

一部の都心の高額坪単価が平均値を引き上げてしまうため、最も多い物件の販売価格が坪単価１８０万円だとしても
平均は220万円くらいになる。
あるは前年同月の新築販売価格という場合など、都心の高額物件の販売のない月にあたれば平均値は下がる。
従って、一般的な２３区内の一般的な新築マンション価格について考察するのが目的ならば中央値や最頻値を用いるべきである。

[678: 匿名さん]

公共の福祉という観点からも、庶民が買える住宅が通勤６０分圏にあるうちは、住宅取得難とはいえない。
新築坪単価１８０万円程度までは持ち家取得の適正価格と言える。
都内にも千葉埼玉にも坪単価１６０万以下が無数に存在するうちは、住宅取得難ではありえない。
住宅取得難になるまでは、地価上昇は社会問題化しない。市場のメカニズムとして規制すること自体
市場原理を重んじる政府の指針に反する。
市場原理主義は、貧富の差が広がっても自己責任だよという話だ。それでも福祉のためには都営住宅も
あるし、家賃が高騰して一般の賃貸住宅に住めないという話があるわけでもない。

２３区では、上昇したというより一般ファミリー向け分譲の土地が、城東、城北にシフトしたというべき。
今後都心６区では７０平米以上の３ＬＤＫを６０００万以下では仕込めない。ファミリー向けの中堅デベは
城東、城北、郊外にむかわざるを得ない。

[679: 匿名さん]

債務縮小の為に必要なのは増税と景気拡大。
国民負担率が社会構造に比して低すぎるので債務が膨らむばかり。

[680: 匿名さん]

景気というのは、おそらく誰かが作り出すものでなく、総意の中で傾向として
生まれていくものなのだろう。
生まれたら、それを育てていかないと景気の伸びはありえない。
世の中の流れとは、大多数がそれを希望する方向に進んでいく。
マンションが欲しいにしろ、賃金が伸びなければ頭金は愚かローン返済もままならない。
だから、景気回復が本格化して会社の業績が伸びて個人消費が伸びてくれないと
賃金は増えない。

９０年代後半、景気のどん底で住宅だけが売れたが結局、庶民が不良債権かかえる
ような結末に終わった。
当時の下落率は年３〜４％。それでも１３年で４割近い評価減だ。
１９９６年４８００万で買った常磐線沿線物件は今では２８００万でも買い手はつかない。
新築が３０００万で売られているからだ。

あなたが、買ったあと地価が上がって欲しいというのは勝手な願望だが
これから先、下がりはじめた時点で、自分が買えるところまできて買うと
その後ももっと下がる可能性が高いということだ。

下がり始めたら持っている不動産を全部売るというのが一番正しいのだろう。