23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[541: 匿名]

ケンのHPに六本木ヒルズ最上階221.61平方メートル15億円というのが、出ているのを、ご存知でしょうか？坪2233万円強。
これが通るとは、さすがに思えませんが、しかし、超都心の人気物件の上昇はすさまじいものがあります。私の買った物件でも、前に買ったものほど割安だったはずが、値上がり率的には、結局坪単価の高い赤坂、高輪が一番上昇しています。特に赤坂は6割上昇、完工時には2倍もありかという状況。
結局セオリーどおり、最も坪単価の高い超都心一等地が上昇を牽引、つれて、他も追随してあげるという循環に入っているように思います。

グローブでしたかの最終期も高倍率で即完、売れ残り物件も順調にはけているようです。
ゴクレの勝どき物件も、散々にいわれていたのが嘘のようで、結構人気のようです。
昨年秋からの新価格移行が順調にすすんだあと、あまり大型物件もなく、そのあとどうなるか、はっきりしなかった面もあると思うのですが、そんなわけで、結局、再度また上昇に向かったようです。

企業のみ潤い、一般サラリーマンの給料は上がらずという状況が、長らく続いていたのですが、これにも、ようやく終止符が打たれようとしています。
すなわち、今春闘での賃上げが、かなりの企業で実施されるのは、確定的です。
パート、派遣等の賃金もアップしていることが報じられています。

となると、株高、地価高によるいわゆる資産効果が、これから本格的に出てきそうな状況において、所得もアップとなるわけで、まさに鬼に金棒、やはり不動産価格は、なお一段高とみます。

[542: 元官僚]

最適な資金分配の為にもバブルは避けたいね。
過剰評価は人を苦しめる。

賃貸の利回りはリスクプレミアムだけだね。

[543: 匿名はん]

そうなってくると、都心の値上がりは行きすぎと言えないでしょうか。
六本木ヒルズ最上階の賃貸利回りはおいくらなんでしょう。もしこれで売れたとして。
もはや都心は、収益還元法では無く、値上がり期待で買われていると言えないでしょうか。

という意味で、私は2006年に買った出遅れ組ですので、実需比率が相対的に高いと
思われるある城南地域をPickUpしました。本業は株式なので、全く自信なんて無いんです
けどね。賃貸利回りは元々低い地域ですが、過去に比べ大差無かったので、損する可能性
は低いという判断でした。儲けようというよりは。

[544: 匿名さん]

まだ2006年に買った人はまし。これからはどうだろうね？

[545: 物件比較中さん]

2005年不動産ていうのは買えば損するたぐいのもの、近寄らないのが得策。
2006年なんか上がりだしたみたいだけど、どうせまた下がるから慎重に考えよう。
2007年中古まで急上昇してるけど高値をつかみたくないからもう少し待とう。
2008年もう今買わないと一生、持ち家に住めなくなりそうだから、頑張って買わなきゃ。
こんな感じでオリンピックの頃には狼狽買いが発生して賃料利回り２％、金利８％が現実となるのがざっくりとした未来予想図でしょう。

[546: 匿名さん]

東京でオリンピック？
あれは石原がはしゃいでいるだけだろ。
立候補するのは自由だが、当選はあり得ない。

1964東京、1968メキシコ、1972ミュンヘン、1976モントリオール、1980モスクワ、
1984ロサンゼルス、1988ソウル、1992バルセロナ、1996アトランタ、2000シドニー、
2004アテネ、2008北京、2012ロンドン

どう見ても明確に地域を考慮した選定が行われている。
アジア枠は20〜24年おき（1964東京→1988ソウル→2008北京）
2008北京の次々回に2016東京というのはどう見ても無理。
2016の下馬評は
本命：ケープタウン（南ア）、対抗：リオデジャネイロ（ブラジル）

[547: 購入検討中さん]

↑そんな先の話やないす。北京です。

[548: 匿名さん]

金利は８％にはならんよ
目安としては経済成長率と同じ水準

オリンピックはケープタウンが本命といわれてるね
アフリカは面白いと思う
都知事は公共事業の口実をオリンピックにしてる

[549: 匿名さん]

金利8%になると未だ再建中の一部上場会社が吹っ飛ぶぞ〜！548さんが記述されている通り金利は経済成長率と同レベル。

[550: 匿名さん]

リートバブル弾けたかな。
リートは物件単体の利回りがどんどん下がっていったのに
リート総体で何とか利回り確保しようとレバレッジ利かせてる物件も多いから、
これで不動産評価額が下がって破綻するところも出てくるかも。

上がってる時は不良資産抱えてても何の問題も無いけど、一旦下がり始めるとダメなところが一目瞭然になるからな。

[551: マンション投資家さん]

悪いものは淘汰されたほうが全体が成長しますから、良い傾向です。
しかし、少し前の2003年問題とか、そういう話題出てくれると良い
んですがね。上げ一本やりだと、なんとなく不安。

[552: 匿名さん]

REITはこんな時点で崩れ始めるようだと、
個別だけでなく全体としてもメジャーな投資対象（商品）になり損ねるのでは。
確かに構成物件とかいい加減なのも多いんで、淘汰は必要なんだろうけど。

[553: 匿名さん]

まあ、8951、8952、だまってIPO時から買っといたら良かったわけで。
出始めのころは色々難癖言っている人多かったけどね。
今の不動産市況についても、もう少し難癖をつける人が増えて欲しい。

[554: ご近所さん]

基本は不動産証券化。収益不動産を５年単位のノンリコースローンと
私募ファンド・匿名組合などのエクィティの出資とで回し、出口はリートに売却。
キャピタルゲインはおまけであって仮にキャピタルロスが出ても
キャッシュフローからの配当があれば、カバーできる。
サブリースでヘッジをかけてあるので投資家がロスをかぶるのは
実はキャピタル部分だけ。
リートは逆に採算の悪いものを安く買って利回りをあげ、一方でどんどん
高採算のものを買って全体の配当を上げるのが仕事。
今の不動産市場は、証券化とリートの共存関係でなりたっている。
そうそう簡単に崩れる構造ではないよ。
不動産が金融商品になるまでに１０年以上かかっているわけで
米国ではさらにその前からリートや流動化ビジネスが発達してきた。
投資と運用を分離し幾重にもリスクを分担するエレガントでかつ
複雑なしくみだ。
もともとが、地価が下落しても収益不動産の運用益に投資するわけで
キャッシュフローが健全かどうかが問われるシステムなのだ。

[555: 匿名さん]

とうとう為替が117円を切ってきましたね。
今後の展開が楽しみです。

[556: 匿名さん]

ほかのスレで頭金がだいぶ減ってしまったといの見かけたけれど・・・
くわばらくわばら。つか、そんなのつぎ込むな、と。

[557: 匿名さん]

あれ！！株や海外債券投資を初め海外資金頼みのREITなどの強気の人が
皆いなくなっちゃった。しばらく様子見？

[558: 匿名さん]

今は買いの見極め時でしょ。皆が十分に青くなっているときに買うのが鉄則。

[559: 匿名はん]

私はドルはそろそろ買い時だと思ってます。
日本株、もう少し下がって欲しい。15000円台なんていってくれると
喜んで買い増しますね。REITはもう十分持っているのでお腹一杯ですし、
売るつもりなんてありませんね。
なかなか面白くなってきましたね久しぶりに。

[560: 匿名さん]

ちょっと予想外なことが起こると、あたふたしちゃうんでしょうね。
一見かっこいい論理をいっていても教科書どおりにならないと、
しばらく口を噤むしかない。
週明け方向性が見えると、このスレも盛況になるかな。

[561: 匿名さん]

個人的には、もっと下がると思いますよ。
余裕の無い投資家が損切りしてくれることを首を長くして
待ってます。

[562: 匿名さん]

それこそレバレッジ掛け捲ってた人は追い証で資金の工面かな。
金作るために優良株売らなきゃならなくなるだろうから、
そういうのを拾いたいですな。

[563: 匿名さん]

そうですね。私のようなゆったり投資家は、買い時は年に1回か2回
あるか無いか。そろそろ1回目が来るかなー。

[564: 匿名さん]

>560
同じことを感じていました。
このような時に、誰か市場の先行きを語れば信用するのですが

[565: 匿名さん]

だから為替やれっつーの！
今週の大陰線でどれだけ儲けたか。。。
先の事なんて誰にもわからない。
為替は目先のトレンドに乗ればＯＫ。
レバ２０倍程度で戻り売りを繰り返した口座は
今週だけで残高５倍になったぞ！！！

[566: 匿名さん]

バークシャー・ハサウェイが韓国ポスコ株の４％保有、一時3.7％高 (ブルームバーグ)
http://money.www.infoseek.co.jp/MnJbn/jbntext/?id=02bloomberg33aBPpOWI...

こういう株をきちんと選別して持ってるから別に怖くないですね。
PER100とか成長を見込んだ、というかマネーゲームにしか使えないような銘柄を持ってる人は青くなってるでしょうが。

[567: 匿名さん]

今まで土日は相当数の書き込みだったのに閑散としていますね。
皆さんしばらくフリーズですか？
来週末9日の日経平均終値を予想してみませんか？
超短期の話ですが結果が結果がすぐわかるので、
どなたの論理的説明が当たるのか面白いと思うのですが。
私は感覚的に17000円の攻防かなという程度でなにも根拠がありません

[568: 購入経験者さん]

542>一握りの秀才の官僚の考えよりも、
多数の価値観の大衆の決めた市場のほうが長い目でみて正しい。
優秀な理系の工業技術で巨大マネーを得た日本だが、
その運用、投資分野でアメリカにいつも敗北してしまうのは
賢しらな官僚の余計な規制や介入があるからである。価値判断は市場に任せべきるべきである。

[569: 匿名さん]

市場の失敗という言葉を勉強されたし。
アジア通貨危機を思い出されたい。
投資は重要だが投機は無駄だよ。

[570: 匿名さん]

>>567
CMEは16900円下回ってるから17000円が割れることは既に確定。

[571: 匿名さん]

ヒント：IP記録の警告

[572: 匿名さん]

ホントだ。

CME Globex quotes as of 03/02/07 03:24 pm (cst)
MTH/ --- SESSION --- PT EST ---- PRIOR DAY ----
STRIKE OPEN HIGH LOW LAST SETT CHGE VOL SETT VOL INT
MAR07 17180.0 17295.0B 16840.0 16875.0A ---- -425 22K 17300.0 31919 57527

[573: 匿名さん]

相場が下がると、相場を語る人が一斉にいなくなり、静かです。

[574: 匿名さん]

マンション価格は株価に連動してると、
以前書いてた人がいるけど、
マンション価格も下がるかな。

[575: 匿名さん]

ここの書き込み数も株価との連動性が高いようですね。

[576: 株価連動]

株価が下がると閑散としますね。

しかし、今日の寄りはヒドイな。

[577: 匿名さん]

今月下旬の公示地価発表で、
センチメントが明るくなってくれればいいですね、不動産も株も。

[578: 匿名]

>574さん

マンション価格と株価が連動・・・と言うのは、私のことかと思いますので一言。
それは長期トレンドでのことで、株価の一時的調整（今回がそうとして）に呼応して、いちいちマンション価格、不動産価格が下がるわけではありません。昨年も例えば、5月から6月に欠けて今回を大きく上回る株価の調整はありましたが、その間、マンションが下がり、安く買えたなどということは、なかったでしょう。

マンション、不動産価格は、大きな調整の出直り過程にあるという、大きなトレンドを見失ってはいけません。

ついでに株価について言えば、これは、いろいろな不安要因が一挙に浮上したため、売られているもので、ちょうど、株価の位置も高値圏にあったため、大きな下げにつながったものとみています。
少なくとも、現時点では、これも、上昇波動が崩れトレンドが変化したとは、考えていません。
ただし、「昨日勤皇、今日佐幕」は相場師の鉄則、臨機応変な対処が必要なことは言うまでもありません。

[579: 匿名さん]

でも、この世界的流れの中の余波で、今までのように堅調に物件価格が値上がっていくのが
鈍りませんかね。特には、少し郊外物件とか。今のところそっちも値上がり傾向にありましたが。

[580: 匿名さん]

同感です。物件価格は、既に上がりすぎだろう。考えられないよ。公示価格も半端な上がり方ではないらしいし、ここらで一息入れて十分ではなかろうか？

[581: 匿名さん]

株・為替の下落の影響で現金化の為、投資物件手放さないかな〜？
んなことないか。

[582: 匿名さん]

日経平均に連動してない割安株なら、余りさがってないよ。

円高になれば、建築材料が安く調達できるので、物件価格も
安くなりそうなのにね。

[583: 匿名さん]

いつになったらこの株安はおわるの？
私の中国株さがりまくりぃ〜〜〜

[584: 購入検討中さん]

早く金利を上げておけば、クッションになったのにね。

[585: 匿名さん]

昔のように１ドル８０円台位にならないかな。あの頃は良かったな。
海外旅行も安くいけて。ブランド物買い放題。

[586: 匿名さん]

そろそろ予定価格を下げる物件も出てきましたね。

[587: 匿名さん]

え！どこ？まさか外縁区の駅遠、売れ残りなんて落ちじゃないよね。

[588: 匿名さん]

まあ海外の不動産バブルは弾けましたし、日本も下落はしないとしてももう上昇はしないでしょう。

「海外では収益がマイナスになっているが日本ではまだプラス。だから日本はもっと上がる」
と言ってる人が居ましたが、自分はこれを聞いて
「海外じゃ値上がり益目的で上がってるんだな。そろそろ終わりだな」
と思っていたものですが。

[589: 匿名さん]

強気すぎるのでは？と誰もが思った価格のマンションはやっぱり苦戦しているように思われます。
一般サラリーマンの出せる金額は決まってますし、こうも急激にどこもかしこも上昇しては購買意欲がなくなりますよ・・・
当面、価格が大きく下がることはさすがに期待してないけど、もうこれ以上は上げられないのでは？

[590: 匿名さん]

急に強気な発言が少なくなってきたな。
バブル絶頂の頃は政治は三流でも、経済は一流と言ってたな。

それに上海の不動産はバブルだと誰でも思ってるでしょう。
２年位前かな、ＴＶで上海のマンションは住むために
買うのではないのです、値上がるから買うのです。
歴史は繰り替えされるんですね。