23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[535: 匿名さん]

値下がり局面だと急いで仕入れて短期に売り切りがテーマだったが上昇局面では
ゆっくり仕込んで様子見販売に変わる。
タダでさえ少ない供給がより少なくなる。

既成市街地の場合日陰や風など周辺環境に与える影響が大きく
湾岸などの工場跡地や倉庫用地ではもともと人口密度が小さく
短期間に計画が進む。

②建物
は容積率と斜線、日影規制などできまる。商業地には日影規制はないかわりに
前に建った建物から日影を受けるリスクも加味すべき。
容積率が高い土地ほど地価は高い。
高級住宅地は容積率が低く、一戸あたりの土地比率が高い。
千代田区のホーマットやパークマンションなど中低層ゆえに土地比率が大きい。
都心部のタワーは、再開発物件が多い。
土地の比率は低いが駅近の便のよい商業地で坪単価が高い。

③経費
規模が大きいと見込み客を多くあつめなくてはいけない。逆に小規模な高額物件は
ひっそりと売る。
販売経費が一番大きいが土地を取得してから売り切るまでの金利負担など時間コスト
も金利上昇局面では無視できなくなる。

[536: 匿名さん]

かくして、地価が上昇局面になると簡単に引き返さないないほど新築単価はあがって
しまう。

地価があがると都心の物件供給が一気に減る。
土地の仕入れが採算にあわないレベルになるからだ。一般サラリーマンに売るには
坪単価に関係なく売価が５５００万〜６０００万が上限。
そこで、１ＬＤＫに刻んでＤＩＮＫｓ単身狙いにいくか、まとめて賃貸物件としてリートに
売るか、中古市場の隆盛をみながら７０００万以上の「買換え需要」を狙うかというながれになる。

高くなったら誰も買わない。売れ残って下がる。そういう図式は郊外ではありえるが
買換えや相続税対策の必要な都心・城南ではありえない。
都心の中古が高くて郊外が安いのは都心のオーナは、売らなくても貸していればいいわけで
逆に郊外のファミリー賃貸などほとんど需要がないから安値で貸すか安値で売るしかない。


ということで、晴海、築地、丸の内、品川（東京サウスゲート）、大崎、五反田など
都心の再開発で新しい施設や魅力が増えるうちは２３区の中心ゾーンの地価は
さがらない。
地価は極限までいけば自動的に下がるものではない。バランスがとれているうちは
ゆるやかに変化するものだ。
底値で買うのでなく底値圏で買えば十分なっとくできる。

[537: 匿名さん]

＞不動産の場合、大勢波動が変化した場合、それはそう簡単には変わりません。
その通り。これがわからないと、「いつ下がる？」なんて期待をもつことになる。
日本だけでなく米国、英国、香港でもシンガポールでも地価の上昇下降は
長いスパンで続く。
地価公示（国土庁）と基準地価調査（都道府県）の制度まであって一年遅れだが
指標が出る。じつはマンションデベはあの数値をみて新規販売価格を上げ幅を
地域ごとに考えているらしい。

＞天井は1989年末、大底は2003年春。何のことはない、日経平均の天井、大底と一致しているのです。
まったくそうなんですが、２００４年に株を売ってマイホームを買った私は全くの馬鹿でした。
確かに底値買いなのですが、旧住居も底値売りで株も底値から１年後に売っているわけで（；；）

＞なんと16年ぶり。
ということは８７年に買っていたのですか。そっちのほうが凄い。

＞月島のタワマンを買ったのですが、
あの・・結構な御歳と拝察したします。「タワマン」はいかがなものかと。「タワーマンション」でよろしいのでは。
＞有明のキャンセル物件購入。
渋いっすね。
＞翌2004年には高輪。やや利回りは下がり6パーセント強。
あの・・値上がり局面では賃貸でも新築が有利というのは自論なんですが、ここで中古の一棟買いで
なく新築タワマンというのがすごいですね。

＞赤坂の余りの激安さに、だめもとで行ったら8倍をゲット。利回り6パーセントくらいの予定。
恐れ入りました。私の及ぶところではございません。

＞去年は株が不調だったのですが、下げ分をマンションが補ってくれました。
貧乏人は分散投資ができないのがつらい。

＞マンション投資で赤字を出し、税金を下げる投資手法が喧伝されたのをご存知ですか？
佐藤正和さんの本には「減価償却費でキャッシュが蛆のようにわいて出る」という表現があって
好きでした。ワンルーム投資のビジネスモデルを作った金澤正二さんには会ってお話をうかがったこともあります。

＞しかし今は、100パーセントローンにしても、賃料で黒字になってしまいます。
７坪の都心ワンルームが２７００万。坪単価で３８５万。月坪家賃が１．５万くらいだと粗利でも４．７％でしょ。
１ＬＤＫでないときついですよ。

＞25年ローン、2.5パーセントとして、5パーセントくらいの利回りが確保できれば、黒字になったかと思います。
２．５ではアパマンローン借りられません。

ところで不動産投資は当然法人名義ですよね。管理会社を作ってサブリースですか？

＞投資としてきわめて、安全と言えるでしょう。
これが、お金がない人には家賃の滞納の数ヶ月もあると大変なことなんだよね。

＞今後の見通しを書く余裕がなくなってきました。

それ書かないでどうすんですか？

[538: 匿名さん]

↑
なんか、とても面白い。センスあるよ。漫才師か芸人か？
突っ込み入れるところは関西人？

[539: 匿名さん]

>>538

ありがとうございます。（って喜ぶところか？＞自分）


投資のセンスも褒められるようになりたいです。

[540: 匿名]

株も上海市場、本日反発で、基本的に強気方針堅持ということで、ひとまず、おいて。

今後の不動産市況の見通し

バブル末期の頃は金利が賃貸利回りを上回っていました。それでもマンションなり土地が値上がりするから、関係ないというスタンス。株でも配当利回りなど、電力株等を除くと、問題になりませんでした。しかし、こういう考え方が、いかにいびつな問題のあるものだったかを、みんな、バブル崩壊でしみじみ味あわされることになったのでした。

さて、これに対して現在。
金利は上昇傾向にあるとはいえ、なお歴史的低水準です。賃貸利回りは、物件によりますが、都心、23区で4.5パーセントから5パーセント強くらいは、がんばれば確保できようか、といったレベルでしょう。537さんも行っているように、これはワンルーム・マンション等でなく、普通の分譲タイプの35平方メートル〜55平方メートル程度の物件を想定しています。
金利を大きく上回る賃料水準である以上、大きな下げがないのはもちろん、なお上昇するだろうというのが、基本的な考え方です。

それでは、ここからどの程度の上昇余地があるのでしょうか？
金利と賃料利回りの関係で考えると、収益還元法の考え方の普及もあり、利回りが金利を多少上回るくらいまでは上がると見るのが、妥当でしょう。金利の多少のアップを見込むと、利回り3パーセント強くらいでしょうか。
大雑把に4.5パーセントの利回りが3.2パーセントに低下と想定すると、物件価格は40パーセント強上昇と言うことになります。賃料もオフィスビルとは違うとはいえ多少の上昇はあると見ると、この数字も、それだけアップすることになります。

株価から考えると何か分からないでしょうか。

日経平均で見ると38712円から7607円まで下げ、現在17604円
TOPIXでは　　　2884から770まで下げ、現在1752
これがどこまで上げるかですが、とりあえず、それぞれ21000円、2100とします。
この根拠を問われると、困るのですが、長年の経験からと、ご了承ください。もちろん、これ以上になる可能性も十分あると見ますが、現時点で、ある程度見通せる範囲の予想ということで。
これでいくと、日経平均、TOPIXとも大差なく28パーセント強です。
ただし、不動産価格と株価が同率で上がるものでもなく、株価の上値予想値も大した根拠のあるものでもないので、参考程度にお考えください。

長くなったので、分けます。興味のないお方、すみません。無視してください。

[541: 匿名]

ケンのHPに六本木ヒルズ最上階221.61平方メートル15億円というのが、出ているのを、ご存知でしょうか？坪2233万円強。
これが通るとは、さすがに思えませんが、しかし、超都心の人気物件の上昇はすさまじいものがあります。私の買った物件でも、前に買ったものほど割安だったはずが、値上がり率的には、結局坪単価の高い赤坂、高輪が一番上昇しています。特に赤坂は6割上昇、完工時には2倍もありかという状況。
結局セオリーどおり、最も坪単価の高い超都心一等地が上昇を牽引、つれて、他も追随してあげるという循環に入っているように思います。

グローブでしたかの最終期も高倍率で即完、売れ残り物件も順調にはけているようです。
ゴクレの勝どき物件も、散々にいわれていたのが嘘のようで、結構人気のようです。
昨年秋からの新価格移行が順調にすすんだあと、あまり大型物件もなく、そのあとどうなるか、はっきりしなかった面もあると思うのですが、そんなわけで、結局、再度また上昇に向かったようです。

企業のみ潤い、一般サラリーマンの給料は上がらずという状況が、長らく続いていたのですが、これにも、ようやく終止符が打たれようとしています。
すなわち、今春闘での賃上げが、かなりの企業で実施されるのは、確定的です。
パート、派遣等の賃金もアップしていることが報じられています。

となると、株高、地価高によるいわゆる資産効果が、これから本格的に出てきそうな状況において、所得もアップとなるわけで、まさに鬼に金棒、やはり不動産価格は、なお一段高とみます。

[542: 元官僚]

最適な資金分配の為にもバブルは避けたいね。
過剰評価は人を苦しめる。

賃貸の利回りはリスクプレミアムだけだね。

[543: 匿名はん]

そうなってくると、都心の値上がりは行きすぎと言えないでしょうか。
六本木ヒルズ最上階の賃貸利回りはおいくらなんでしょう。もしこれで売れたとして。
もはや都心は、収益還元法では無く、値上がり期待で買われていると言えないでしょうか。

という意味で、私は2006年に買った出遅れ組ですので、実需比率が相対的に高いと
思われるある城南地域をPickUpしました。本業は株式なので、全く自信なんて無いんです
けどね。賃貸利回りは元々低い地域ですが、過去に比べ大差無かったので、損する可能性
は低いという判断でした。儲けようというよりは。

[544: 匿名さん]

まだ2006年に買った人はまし。これからはどうだろうね？

[545: 物件比較中さん]

2005年不動産ていうのは買えば損するたぐいのもの、近寄らないのが得策。
2006年なんか上がりだしたみたいだけど、どうせまた下がるから慎重に考えよう。
2007年中古まで急上昇してるけど高値をつかみたくないからもう少し待とう。
2008年もう今買わないと一生、持ち家に住めなくなりそうだから、頑張って買わなきゃ。
こんな感じでオリンピックの頃には狼狽買いが発生して賃料利回り２％、金利８％が現実となるのがざっくりとした未来予想図でしょう。

[546: 匿名さん]

東京でオリンピック？
あれは石原がはしゃいでいるだけだろ。
立候補するのは自由だが、当選はあり得ない。

1964東京、1968メキシコ、1972ミュンヘン、1976モントリオール、1980モスクワ、
1984ロサンゼルス、1988ソウル、1992バルセロナ、1996アトランタ、2000シドニー、
2004アテネ、2008北京、2012ロンドン

どう見ても明確に地域を考慮した選定が行われている。
アジア枠は20〜24年おき（1964東京→1988ソウル→2008北京）
2008北京の次々回に2016東京というのはどう見ても無理。
2016の下馬評は
本命：ケープタウン（南ア）、対抗：リオデジャネイロ（ブラジル）

[547: 購入検討中さん]

↑そんな先の話やないす。北京です。

[548: 匿名さん]

金利は８％にはならんよ
目安としては経済成長率と同じ水準

オリンピックはケープタウンが本命といわれてるね
アフリカは面白いと思う
都知事は公共事業の口実をオリンピックにしてる

[549: 匿名さん]

金利8%になると未だ再建中の一部上場会社が吹っ飛ぶぞ〜！548さんが記述されている通り金利は経済成長率と同レベル。

[550: 匿名さん]

リートバブル弾けたかな。
リートは物件単体の利回りがどんどん下がっていったのに
リート総体で何とか利回り確保しようとレバレッジ利かせてる物件も多いから、
これで不動産評価額が下がって破綻するところも出てくるかも。

上がってる時は不良資産抱えてても何の問題も無いけど、一旦下がり始めるとダメなところが一目瞭然になるからな。

[551: マンション投資家さん]

悪いものは淘汰されたほうが全体が成長しますから、良い傾向です。
しかし、少し前の2003年問題とか、そういう話題出てくれると良い
んですがね。上げ一本やりだと、なんとなく不安。

[552: 匿名さん]

REITはこんな時点で崩れ始めるようだと、
個別だけでなく全体としてもメジャーな投資対象（商品）になり損ねるのでは。
確かに構成物件とかいい加減なのも多いんで、淘汰は必要なんだろうけど。

[553: 匿名さん]

まあ、8951、8952、だまってIPO時から買っといたら良かったわけで。
出始めのころは色々難癖言っている人多かったけどね。
今の不動産市況についても、もう少し難癖をつける人が増えて欲しい。

[554: ご近所さん]

基本は不動産証券化。収益不動産を５年単位のノンリコースローンと
私募ファンド・匿名組合などのエクィティの出資とで回し、出口はリートに売却。
キャピタルゲインはおまけであって仮にキャピタルロスが出ても
キャッシュフローからの配当があれば、カバーできる。
サブリースでヘッジをかけてあるので投資家がロスをかぶるのは
実はキャピタル部分だけ。
リートは逆に採算の悪いものを安く買って利回りをあげ、一方でどんどん
高採算のものを買って全体の配当を上げるのが仕事。
今の不動産市場は、証券化とリートの共存関係でなりたっている。
そうそう簡単に崩れる構造ではないよ。
不動産が金融商品になるまでに１０年以上かかっているわけで
米国ではさらにその前からリートや流動化ビジネスが発達してきた。
投資と運用を分離し幾重にもリスクを分担するエレガントでかつ
複雑なしくみだ。
もともとが、地価が下落しても収益不動産の運用益に投資するわけで
キャッシュフローが健全かどうかが問われるシステムなのだ。

[555: 匿名さん]

とうとう為替が117円を切ってきましたね。
今後の展開が楽しみです。

[556: 匿名さん]

ほかのスレで頭金がだいぶ減ってしまったといの見かけたけれど・・・
くわばらくわばら。つか、そんなのつぎ込むな、と。

[557: 匿名さん]

あれ！！株や海外債券投資を初め海外資金頼みのREITなどの強気の人が
皆いなくなっちゃった。しばらく様子見？

[558: 匿名さん]

今は買いの見極め時でしょ。皆が十分に青くなっているときに買うのが鉄則。

[559: 匿名はん]

私はドルはそろそろ買い時だと思ってます。
日本株、もう少し下がって欲しい。15000円台なんていってくれると
喜んで買い増しますね。REITはもう十分持っているのでお腹一杯ですし、
売るつもりなんてありませんね。
なかなか面白くなってきましたね久しぶりに。

[560: 匿名さん]

ちょっと予想外なことが起こると、あたふたしちゃうんでしょうね。
一見かっこいい論理をいっていても教科書どおりにならないと、
しばらく口を噤むしかない。
週明け方向性が見えると、このスレも盛況になるかな。

[561: 匿名さん]

個人的には、もっと下がると思いますよ。
余裕の無い投資家が損切りしてくれることを首を長くして
待ってます。

[562: 匿名さん]

それこそレバレッジ掛け捲ってた人は追い証で資金の工面かな。
金作るために優良株売らなきゃならなくなるだろうから、
そういうのを拾いたいですな。

[563: 匿名さん]

そうですね。私のようなゆったり投資家は、買い時は年に1回か2回
あるか無いか。そろそろ1回目が来るかなー。

[564: 匿名さん]

>560
同じことを感じていました。
このような時に、誰か市場の先行きを語れば信用するのですが

[565: 匿名さん]

だから為替やれっつーの！
今週の大陰線でどれだけ儲けたか。。。
先の事なんて誰にもわからない。
為替は目先のトレンドに乗ればＯＫ。
レバ２０倍程度で戻り売りを繰り返した口座は
今週だけで残高５倍になったぞ！！！

[566: 匿名さん]

バークシャー・ハサウェイが韓国ポスコ株の４％保有、一時3.7％高 (ブルームバーグ)
http://money.www.infoseek.co.jp/MnJbn/jbntext/?id=02bloomberg33aBPpOWI...

こういう株をきちんと選別して持ってるから別に怖くないですね。
PER100とか成長を見込んだ、というかマネーゲームにしか使えないような銘柄を持ってる人は青くなってるでしょうが。

[567: 匿名さん]

今まで土日は相当数の書き込みだったのに閑散としていますね。
皆さんしばらくフリーズですか？
来週末9日の日経平均終値を予想してみませんか？
超短期の話ですが結果が結果がすぐわかるので、
どなたの論理的説明が当たるのか面白いと思うのですが。
私は感覚的に17000円の攻防かなという程度でなにも根拠がありません

[568: 購入経験者さん]

542>一握りの秀才の官僚の考えよりも、
多数の価値観の大衆の決めた市場のほうが長い目でみて正しい。
優秀な理系の工業技術で巨大マネーを得た日本だが、
その運用、投資分野でアメリカにいつも敗北してしまうのは
賢しらな官僚の余計な規制や介入があるからである。価値判断は市場に任せべきるべきである。

[569: 匿名さん]

市場の失敗という言葉を勉強されたし。
アジア通貨危機を思い出されたい。
投資は重要だが投機は無駄だよ。

[570: 匿名さん]

>>567
CMEは16900円下回ってるから17000円が割れることは既に確定。

[571: 匿名さん]

ヒント：IP記録の警告

[572: 匿名さん]

ホントだ。

CME Globex quotes as of 03/02/07 03:24 pm (cst)
MTH/ --- SESSION --- PT EST ---- PRIOR DAY ----
STRIKE OPEN HIGH LOW LAST SETT CHGE VOL SETT VOL INT
MAR07 17180.0 17295.0B 16840.0 16875.0A ---- -425 22K 17300.0 31919 57527

[573: 匿名さん]

相場が下がると、相場を語る人が一斉にいなくなり、静かです。

[574: 匿名さん]

マンション価格は株価に連動してると、
以前書いてた人がいるけど、
マンション価格も下がるかな。

[575: 匿名さん]

ここの書き込み数も株価との連動性が高いようですね。

[576: 株価連動]

株価が下がると閑散としますね。

しかし、今日の寄りはヒドイな。

[577: 匿名さん]

今月下旬の公示地価発表で、
センチメントが明るくなってくれればいいですね、不動産も株も。

[578: 匿名]

>574さん

マンション価格と株価が連動・・・と言うのは、私のことかと思いますので一言。
それは長期トレンドでのことで、株価の一時的調整（今回がそうとして）に呼応して、いちいちマンション価格、不動産価格が下がるわけではありません。昨年も例えば、5月から6月に欠けて今回を大きく上回る株価の調整はありましたが、その間、マンションが下がり、安く買えたなどということは、なかったでしょう。

マンション、不動産価格は、大きな調整の出直り過程にあるという、大きなトレンドを見失ってはいけません。

ついでに株価について言えば、これは、いろいろな不安要因が一挙に浮上したため、売られているもので、ちょうど、株価の位置も高値圏にあったため、大きな下げにつながったものとみています。
少なくとも、現時点では、これも、上昇波動が崩れトレンドが変化したとは、考えていません。
ただし、「昨日勤皇、今日佐幕」は相場師の鉄則、臨機応変な対処が必要なことは言うまでもありません。

[579: 匿名さん]

でも、この世界的流れの中の余波で、今までのように堅調に物件価格が値上がっていくのが
鈍りませんかね。特には、少し郊外物件とか。今のところそっちも値上がり傾向にありましたが。

[580: 匿名さん]

同感です。物件価格は、既に上がりすぎだろう。考えられないよ。公示価格も半端な上がり方ではないらしいし、ここらで一息入れて十分ではなかろうか？

[581: 匿名さん]

株・為替の下落の影響で現金化の為、投資物件手放さないかな〜？
んなことないか。

[582: 匿名さん]

日経平均に連動してない割安株なら、余りさがってないよ。

円高になれば、建築材料が安く調達できるので、物件価格も
安くなりそうなのにね。

[583: 匿名さん]

いつになったらこの株安はおわるの？
私の中国株さがりまくりぃ〜〜〜

[584: 購入検討中さん]

早く金利を上げておけば、クッションになったのにね。

[585: 匿名さん]

昔のように１ドル８０円台位にならないかな。あの頃は良かったな。
海外旅行も安くいけて。ブランド物買い放題。

[586: 匿名さん]

そろそろ予定価格を下げる物件も出てきましたね。

[587: 匿名さん]

え！どこ？まさか外縁区の駅遠、売れ残りなんて落ちじゃないよね。

[588: 匿名さん]

まあ海外の不動産バブルは弾けましたし、日本も下落はしないとしてももう上昇はしないでしょう。

「海外では収益がマイナスになっているが日本ではまだプラス。だから日本はもっと上がる」
と言ってる人が居ましたが、自分はこれを聞いて
「海外じゃ値上がり益目的で上がってるんだな。そろそろ終わりだな」
と思っていたものですが。

[589: 匿名さん]

強気すぎるのでは？と誰もが思った価格のマンションはやっぱり苦戦しているように思われます。
一般サラリーマンの出せる金額は決まってますし、こうも急激にどこもかしこも上昇しては購買意欲がなくなりますよ・・・
当面、価格が大きく下がることはさすがに期待してないけど、もうこれ以上は上げられないのでは？

[590: 匿名さん]

急に強気な発言が少なくなってきたな。
バブル絶頂の頃は政治は三流でも、経済は一流と言ってたな。

それに上海の不動産はバブルだと誰でも思ってるでしょう。
２年位前かな、ＴＶで上海のマンションは住むために
買うのではないのです、値上がるから買うのです。
歴史は繰り替えされるんですね。

[591: 匿名さん]

今週木曜日のＥＣＢの利上げは見ものです。こんな株の状況で利上げするのでしょうか？ドイツ連銀の利上げもひとつのきっかけだった８７年のブラックマンデー思い出しますね。金曜の米雇用統計も弱そうですし、もう一段株下げ（下手したら暴落？）もありそうですね。インフレ原理主義者が不安定な世の中を更に揺さぶるのです。また危ないヘッジファンドの噂とかも出るのでしょう。今週がクライマックスと思います。

[592: いつか買いたいさん]

財務省発表の設備投資は良くて、企業が日本経済を牽引する兆しだったような。

[593: 匿名さん]

マンション投資も危険になってきたのでは。
先高感が薄れると、売り惜しみと称してきた物件が、
年度明け不良債権化を恐れてどっと放出される懸念も。
じっくりじわじわ値上げが続けばいいと思ってたけど、
ちょっと急ピッチすぎてで無理してる感じもあったんで、
ここでブームが冷めてしまうと梯子を外される格好に。

[594: 匿名さん]

いいですね。これしきの調整でこのネガティブトーン。
買い場がまた訪れそう。不動産も株も。

[595: 匿名さん]

買い場があれば、売り場もある。
素人に向かって買え買えと言い続けて、
自分は適当なところで売るのが玄人。

[596: 購入経験者さん]

株はアップダウンが極端で大変だ。ゆったりと上がっていく都心の不動産でも買うかな。

[597: 匿名さん]

心配ない。順調に反発したよ。

[598: 匿名さん]

一時的な反発のあと、２段下げのケースもありえるけどね。

[599: 匿名さん]

そ・・そうなのか（；；）

[600: 匿名さん]

不動産買うのは良いけど、アメリカなどのバブルがはじけても、日本の不動産は
堅調に上がり続けるの？

[601: 匿名さん]

>>600
アメリカは住宅バブル。アメリカの住宅はアメリカ人がドルの金利でローンを組んでいる。
その資金は米国の住宅金融公庫みたいなところが円の低金利を利用して資金調達して
貸していた訳だ。
日本の不動産は、日本人が円の金利でローンを組んでいる。全く状況が違う。
円とドルの金利差、円のイールドギャップ（投資利回りとローンの金利差）が縮まれば
外資の不動産投資は減るし、Ｊリートもビジネスは縮小されるだろう。
しかし、２００８年までは国債の償還問題もあって金利は急激にはあがらないという観測もある。
金融先物の値を見てもマーケットが今後１年の金利急騰はないと見ているのがわかる。

[602: 匿名さん]

株の値動きが世界的規模だったがゆえに、逆に大きな視点を見失っているようだ。
まず今の地価上昇の流れと１９９０年バブルを混同すべきでない。
１９９０年バブルは、株価はさておき「地価高騰が止まった要因」は不動産融資の総量規制にによるものだ。

高騰自体は１９９７年以前からゆるやかに始まっていて９７年に都心の商業地を中心に
２３区平均公示価格で４０％の急上昇をみせた。
この時点で世間は、東京の一極集中が問題視していた。政府は都市機能の周辺分散ということを
進めていて筑波や大宮などに国の施設をうつしたものの跡地が高値で売れて地価高騰の
一助になったにすぎない。
新宿や神田などところかまわず地上げがすすみ投機資金の流入が地価を押し上げ、
一般の人は、中古住宅の転売で郊外の一戸建てに移り住む動きがあった。
書店には土地政策の批判本があふれ「土地は保有するものでなく利用するもの」というスローガンを書いた帯が
むなしく目に映った。

地価があがれば、土地は売りに出ない。品薄になればより供給量の多い郊外の土地が
デベロッパーに買われて地価が上がる。
そういう循環が繰り返され首都圏全体の地価が上がった。

[603: 匿名さん]

現在の上昇水準は、東京圏全体でせいぜい１９９７年水準。１９８５年の１５０％レベルにも
至っていないのではないか。
当時を知る人の誰しもが「今が昔のバブルと全くことなる状況」という認識があると思う。
まず、土地転がし、マンション転がしで儲かる税制になっていない。
いまどき更地を投機目的で仕込むほど無駄なことはない。というか仕込む土地すらない。
１９８０年後半は、都内に地上げの更地が目立った。
今目立つのは都内に林立するタワークレーンだ。

[604: 匿名さん]

つまり、分譲にしろ賃貸にしろビジネスとして健全な状況で土地活用がすすんでいるのだ。
ビジネスであるということは、収益の目論見が過大で失敗すれば誰かが安く買い取って
それを妥当な価格で売ったり貸したりするということだ。
そいう市場の力で動いていけば、地価も賃料も市場原理によっておちつくべきところに
落ち着く。

マンションは将来はおそらくホテルのように大きな価格差を目指していくのではないか。
外資系のシティホテルが４〜５万円の宿泊料で、一方ビジネスホテルのように５０００円前後
またその中間の１万円〜２万円台のものもある。
都心の価格は、買い手が認める限り高くなり、郊外の価格は買い手が容認するレベルに落ち着く。
坪単価で１０倍程度の開きはあっておかしくないだろう。
そういう意味で、都心と都心周辺のマンション価格は今後も上昇するのだと思う。

[605: 匿名さん]

×高騰自体は１９９７年以前からゆるやかに始まっていて９７年に都心の商業地を中心に
２３区平均公示価格で４０％の急上昇をみせた。

○高騰自体は１９８７年以前からゆるやかに始まっていて８７年に都心の商業地を中心に
２３区平均公示価格で４０％の急上昇をみせた。

お詫びして訂正いたします。

[606: 購入経験者さん]

601〜605さん、素晴らしい分析です。
604の内容などはまさにそうなるだろうし、またそうなるべきであるとすら思います。
そういう力強い流れとともに景気も良くなるでしょう。
604さんはマーケティングのプロですか？

[607: 匿名さん]

>>606さん
拙文をかくもお褒めくださりありがとうございます。
勉強不足でお恥ずかしい限りです。・・・ちょっと肩に力が入りすぎました。

仰るように景気はこれから良くなります。
いろんな苦労の積み重ねで時間が流れてきています。社会のしくみも人間も
経験を積んで賢くなっていると思います。

[608: 購入経験者さん]

607さんが長く豊富な経験からこのような分析をされているのだということが感じ取れます。
デフレ根性がしみついてしまって、株価も地価もこの程度の回復をミニバブルなどとよび
水を差すようでは「羹に懲りてナマスを吹く」の恐れがあると思っていました。
しかし今は健全な懐疑の存在する中で着実な回復に向かっているというところでしょうか。

[609: 物件比較中さん]

賃貸ではじまり、持ち家にシフトし、不動産を複数所有し大家に進化するといった日本以外の先進国では当たり前のステップ価値観が２０年ぶりに日本でも復活してくるんじゃない。
いかに銀行金利を低利で効率的に借りて所有不動産を増やしていくか。この当たり前の課題に関して、２０年間、国民を遠ざけてしまい、不動産に対する取り組み姿勢と勉強機会を奪った金融失政の罪は重いと思うよ。なぜなら、それが、今後、大きな問題になる資産格差のキモなんだから。

[610: 匿名さん]

確かに

バブルの始まりから地価下落終焉までの不毛の２０年間は
現在年齢的に４７歳〜６７歳の２０年にわたる世代から資産形成のチャンスを奪ったことに
なる。
資産格差は実は、世代格差ではない。同じ不運にめぐり合わせても幸運な者、資金の
潤沢な者でけが過誤から免れ格差がひろがるという点だ。

１９８５年に６０歳だった大正１５年生まれ
すでに住宅を取得したばかりではない。アパートマンション投資をこなし
まともな「資産形成」を果たした。彼等にとって退職金など豊富な資金とバブルが重なり
８５年までに投資用不動産を仕込んで２０年経過して投下資本を回収。
賃貸収入が安定収入をもたらした最後の世代。
この世代を親に持つ昭和２５年〜３０年の世代は、親の成功体験を目の当たりにして学んできている。

昭和５年〜１０年、１９８５年には５０歳〜５５歳。都内の戸建て、都心のマンションなど住み買えを
かさね住宅すごろくを目指した最後の世代。持ち家の多くは８９年前後に都内から
「憧れの郊外一戸建て」に移り住んだ。
この世代で社宅に住んでいて１９９０年に定年を迎えると、まったく郊外一戸建ても取得できず
郊外のマンション住いという人も多い。

昭和１５年生まれ〜昭和２０年生まれ
地価が順調に上昇する１９８０年前後に住宅を取得して、２０００年前後に住み替えをして
いるパターンと乗り遅れて全く退職時まで不動産にいっさい手をだせず資産形成もない人とに
分かれる。
昭和２１年〜２５年生まれ。１９８５年３５歳から４０歳
バブルに乗って住み替えて千葉や中央林間の一戸建てに至った人やいきなり茨城県の
一戸建てを買った人などさまざま。
すべて購入価格の半分以下に下落した世代。
昭和２６年〜昭和３０年　１９８５年には３０歳から３４歳
バブルには乗り遅れ、１９９５年以降満を持して競うように安値の人気エリアの中古マンションや
郊外の新築を買った。その結果いまも残債割れのローンを返済中。
彼らの苦悩はあきらかに都内のマンションが底値になって住み買えができないという一点。
たまたま、資金余力があって損切り売却した人だけが、２００３年の底値でローンを組んで新築が買えた。

昭和３１年〜３５年生まれ　１９８５年には２０代後半
１９９６年から始まったマンションブームで郊外の新築物件を買って身動きがとれなくなったのは同じ。
買う時期によって城東城北の２３区物件に手が届いた世代でもある。
また、年齢的に、２０００年以降もよい立地の社宅に居続けて持ち家のない人も多い。

昭和３６年〜４０年生まれ、借家・社宅に住んでいて２０００年以降の底値でマンションを買った世代
昭和４１年〜４５年生まれ　２００３年が３４年〜３９歳　まさに住宅取得ニーズが湾岸タワーブームに
ぴったりあった世代。
昭和４６年〜昭和５０年うまれ　２００３年に２８歳〜３１歳　親の資金援助で都内マンションを買ったか
近郊の物件を自力で取得できた幸運な世代。彼らの多くは、せっかく得た幸運を一生守り続けようと
律儀な保守性に凝り固まって資産を増やすことなど考えない。

[611: 匿名さん]

×潤沢な者でけが過誤から免れ
○潤沢な者だけが過誤から免れ

すみません。分割するのを忘れました（；；）↑

[612: 匿名さん]

昭和３６年生れ以降は、幸福な世代というわけね。
めでたしめでたし

[613: 匿名さん]

だんだんウザくなってきた

[614: 匿名さん]

経済は株価で決まると思ってる人がいればそれは勉強不足。
デフレもおかしいが極度のインフレもおかしい。

価格差が10倍になることがどういうことを意味するのか。
市場はどうなるのか説明できるかな。

[615: 匿名さん]

住みたいと思う人がいない土地の価値は0でしょう。
10倍どころじゃない。
株価は景気の先行指標の１つ。株価で景気が決まる
なんて思っている人いないでしょ。
大きなトレンドは株価が説明してくれるし、市場が
長い間大外しすることは無い。
中国、インド、東欧ロシアの成長は間接的に日本に
波及する限りにおいて、日本の株価も長期的に上昇
することはほぼ間違い無い。
一方で、グローバル化の波に飲み込まれた日本人労働者
の給料が全体的に上がるとはとても思えない。
その意味で、国内景気と国内株価の相関性は低くなって
いる。国内景気がボロボロでも、株価は上がる。
不動産も然り。外国資本が入る限りにおいて、不動産価格
は国内景気とリンクしにくくなっている。

[616: 匿名さん]

外国資本という意味では、マッコーリーやキャピタランド、AIG等々様々なファンドが日本の不動産を分かりもせず高値で買っているので、不動産価格は上がるんでしょうね。ただ、分譲マンションはどうかなあ、所詮日本人がサラリーで買うわけでどこまで上がるのかね。一部のプレミア住戸は上がるかもしれないけど、それに満たないマンションは再来年くらいから価格が下落し始めるだろうね。よって、今は本当に欲しいマンションしか買ってはいけないということですね。

[617: 匿名さん]

再来年から価格が下がる要因はなんでしょうね。
外国資本（会社だけでなく、個人も）が、都心だけをずうっと
買う理由なんてない。都心が高くなれば、周辺を買い漁る。
日本の富裕層で、都心を買えない層は当然周辺を買わないとしょうがないし。
日本株にしろ、初めは大型優良株だけを買っていたが、今は
周辺まで外人も買っているね。今やフローの50％は外人の売買。
不動産もそうなってくるでしょうね。
新たな富裕外人として中国人やインド人も不動産市場に入ってくる。
彼らと日本富裕層の争い。
地主が中国人、インド人なんてのも当たり前の世の中になるでしょう。
外人を「わけも分からず」とか「ハゲタカ」なんて言っているうちは、
ずうっと日本の資本は外人に食い荒らされる。
わけわかってなくとも、日本の投資家と外人投資家どっちが株の
パフォーマンスが優れているか。明らかに外人のほうだろうね。
日本を最も過小評価しているのは日本人。もういい加減このマインド
は修正したほうが良いと思う。日興も結局外資に飲み込まれた。。

[618: 匿名さん]

610さんの世代ごとの解説は、とても興味深い分析ですよね。
2、3年まえ、「2005年3月不動産暴落」なるスレがありましたが、
そこでは、「地価はもっと暴落する、地価は暴落しろ、地価を暴落させろ」
という、一種、狂気に取り付かれたようなレスを繰りかえす方々が
たくさんいました。

その多くは、610さんがいうような、「年齢的に４７歳〜６７歳の２０年にわたる世代で
資産形成のチャンスを奪われた」人々が、都心の地価がボトムをうって
上昇するのを目の当たりにして何もできず、その怒りをぶつけていたのかも
しれませんね。

[619: 購入経験者さん]

ちょっと上がればまた下がるというのはデフレ時代の発想だよ。日本は長くこれに苦しめられたから
今だにそういう発想をする人が多い。しかし健全な資本主義ではちょっと下がるとまた上がる、
のほうが本来であり、日本も本来の姿に戻りつつあるのでは。

[620: 匿名さん]

日本人の富裕層が新しい物件を買い続けるという考えはどうかなぁ。
しかも、都心の次に周辺を何で買い続けなきゃいけないのか？
買えば高く転売して儲るのならともかく、
周辺まで買ったって儲りはしないでしょ。
どんどん日本富裕層人口が増えてるのなら分かるけどね。

[621: 匿名さん]

ポテンシャルのあるものに投資できれば世の中もっとよくなるでしょう。
土地のポテンシャルも正確に見積もりたいね。
いいものに投資すればもっと世の中がよくなる。
ちなみに機関投資家は目利き能力はあまりないでしょう。

[622: 匿名さん]

620>例えば今住んでいる一億円のマンションを売って次に1億8000万円のマンションを買って
引っ越すというような動きが多くなっているわけです。売り切りでないので売り圧力にならない、
どころか市場規模的には拡大傾向になっている。今まで預貯金や債券に大量のマネーが
無駄に滞留していたのでデフレだったが、健全な流れがはじまったわけです。
あと周辺部には、団塊ジュニアの持ち家比率はまだ半分以下なので
彼らの需要が続くわけです。

[623: 匿名さん]

売り切りではないけど、プラマイゼロですね。

団塊ジュニアが富裕層というわけでもないし。

[624: 匿名さん]

プラマイゼロは金額ではなく、戸数のことね。

[625: 匿名さん]

624>一戸あたりの金額アップはもちろんだが、最近は地方の資産家が上京時用に買ったり、
東京の小金持ちが週末用セカンドハウスを買う動きも始まっている。

[626: 匿名さん]

623>団塊ジュニアは富裕ではないが、富裕な親から相続時清算課税制度などの資金援助が
上乗せされることが多いのです。

[627: 匿名さん]

団塊ジュニアはどっちかと言えば不遇。長く派遣社員・バイトを続けたなど、他の世代より
群を抜いて多い世代。（ごく一部の本当に優秀な勝ち組はもちろんいる）
親が裕福で、団塊世代で自らも買い換え（この需要が大きいと論じているから）をして、
子供にも多額の融資を出来る人もいるが総数から言えば少数派。
稼げなかった子どもたちで、自ら持ち家を持たず、いずれ親の家を譲り受けることや完全
二世帯住宅を考える人もそれなりにいる。（少子化で、妻・夫双方に家がある場合も多い）
まあ、ざっと思いついたままで、そういう需要もあることは確かだけど、圧倒的に多数か
のような大げさな書き方には疑問。

[628: 匿名さん]

株のプロも当てにならん。
今日は上がると言ったのに
日経平均が下げた。

[629: 匿名さん]

コモディティ商品・・つまり生活必需品としての住宅
ライフスタイル商品・・つまり　簡単にいえばぜいたく品、ブランド品、趣味嗜好を満たす住宅

今後はマンションもふたつの選択肢に分かれる。
同じ立地にエコノミーなコンパクトマンションも建つし、ファーストクラスマンションも建つ。

所得格差がひろがっているから、必然的にそういう動きになる。
取得不動産によってさらに資産格差が拡がる。
なぜなら、ファーストクラスだけが希少価値で値上がりしてエコノミーは価格競争で
どんどん低廉化する。これが市場原理だ。

23区というくくりで考えると間違える。
東京圏という大きなくくりで見るべき。
エリアがどちらに属するかではない。物件の質。もっと言えば住んでる人の
生活レベルのクラスターが重要だろう。
過去の名声の地名にあこがれて庶民が集まっても意味がない。
所得の高い人が買うマンションが、プレステージを維持するマンションという
単純な話に落ち着く。
かつての田園都市線沿線は、大企業の社宅が多く、マンションも大手町勤務の
証券マンや霞ヶ関に通う公務員など多かった。

文化水準の高い人の住むコミュニティは長い間にゆっくりと人気が出てくる。
住宅を、コモディティと考えずこだわりを持って選んだ人が多いとそういう傾向が
生まれるのかもしれない。

[630: 匿名さん]

また株下がっちゃって…。
それより今後の見通しで、今まで見たいな円安が望めないという話もあるが、
海外マネーは今までどおりの流入があるのだろうか？

[631: 匿名]

>628

過去、暴落時、NYが下げ止まらない限り、自力で戻ることなどなかった東京が、NY安にもかかわらず、6日に上げた。その咎が7日に出たと言えるでしょう。7日はNYが上げた（上海も）ので、東京も当然高いだろうと、某プロは安易に考えたのでしょうが、株はそう単純ではありません。
9日（金）にメジャーSQを控えているという特殊要因も響いたと考えられます。

逆に言えば、そういうなかでの小幅下げ（TOPIXは−2.94の過ぎない、騰落銘柄数も大差ない）なので、相場は、そう悲観するところではないでしょう。
上海も上げています。これから始まるNYが高ければ、明日の東京は期待できるでしょう。

本当のプロより

[632: 匿名さん]

＞631サン
後から言うのなんて誰でもできるから意味ないと思わない？
で、今日のNYは上がるの下がるの？

[633: 匿名さん]

>631
結局ＮＹが上げたら東京も当然高いだろうと安易に考えたのですね。

[634: 匿名]

＞632さん

今日のNYが上がるか下がるか、それが100パーセントわかれば、だれでも、簡単に巨万の富を築けます。
日本で言えば日経平均なりTOPIXのETFを、全財産を投入して買うなり売るなり、連日繰り返せばいいのですから。

プロなら、明日NYが東京があがるか下がるか分かるなどというものではないのです。
ただし確率的には、当てられる比率が高くなくては恥ずかしいところ。

でNY、上げるにかけます。東京も明日上げるに。