23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[50: 匿名さん]

基本的な理解として、不動産担保金融が我が国経済を支えているという
事実を無視してはいけない。
金本位主義というのが貨幣の基本だが、我が国では土地本意主義の貨幣経済
を築いてきたわけだ。

バブル経済の何がいけなかったかと言えばひとつだけで、崩壊のあとの信用不安
を引き起こし、金融機関は融資の根拠を見失い、経済がいっぺんに減速したことだ。

それに比べたら地価が高騰してマイホームがもてなくなって勤労意欲が停滞した
とか、不労所得で遊び呆ける不道徳な風潮が生まれたとかそんなことは些末な事だ。

地価が上がるというのは、地価が戻るという意味であって不自然な状態を引き起こす
わけでも何でもない。

もうひとつ重要なのは、政府が地価を上げているのでもなければ不同産業界が結託して
上げているわけでもない。市場すなわち売り手と買い手の自由意思の結果として
価格が遷ろうだけなのだ。

[51: 匿名]

狼煙という言葉の使い方、こういう文脈で使わないというのは、やや言い過ぎでは。
それよりなにより
その狼煙。 って何語？ギャハ。
というのは、狼煙という言葉を知らない反応と思われたのだろう。実際がどうかは知らないが。
ま、どうでもいい話だが・・・

いずれにせよ、もう少し穏やかに話すよう心したいもの。

[52: 匿名さん]

投資は有効なものに投資されたい
エリートの多い研究機関に

[53: 匿名さん]

自分も40に賛成です。
都心に40坪の戸建て購入したが、転売しなくても住んでいて
実に快適。
投資をする時は感情を入れると恐ろしくなって冷静な判断ができなくなるから
機械的に考えることが大切ですよ。「まあ、最悪吹っ飛んでもいいやー」くらいのお気楽さ。

＞52投資は有効なものに投資されたいエリートの多い研究機関に

うーん、自分は日本の「エリート」を信用していないんでね。
インドのインフォシあたりには投資したいですがね。

[54: 匿名さん]

↑「インフォシス」でした。

[55: 匿名さん]

>>51
http://dictionary.goo.ne.jp/search.php?MT=%CF%B5%B1%EC&search_hist...

合図、信号の意でもアナクロっぽい言い回しを揶揄されたのだろう。
どうでもいいが、なぜ金融庁がダビンチを摘発しそれが地価にどうつながるのか
明確に説明してもらいたいものだ。
世の中には自分が都合がわるくなると相手の口調が攻撃的だとかいって
鉾先をかわしたがる者がいるが

[56: 匿名]

>>５５

言葉の問題と、15さんの話とごっちゃになってしまっているが。

ともかく辞書を持ち出すようなことでなく、15さんの狼煙の使い方をどうこう言うことはなかろうということ。

それはともかく、15さんはもう教えてやらないと言ってたから、小生が。

なぜ金融庁がダビンチを摘発しそれが地価にどうつながるのか
明確に説明してもらいたいものだ。

現在の都心初め地方中核都市の駅前一等地等の地価高騰の一方の主役が不動産投資ファンド、ＲＥＩＴであるというのは、ほとんどの人の認めるところ。こうしたファンドは今も大型物件を買い続けており、新規ファンドも増加する一方だ。こういう状況の行き着く先が、不動産バブルという懸念を、政府等が抱いても不思議ではない。日銀とか金融庁だ。げんに日銀は金利引き上げに異常なほどの熱意を見せている。
さて今回のダヴィンチ(ダビンチにあらず)・アドバイザーズ摘発は、単に悪いことをしたからなのか、ファンドの行動を苦々しく思っている金融庁が一罰百戒の意味を込めてやったものなのか。
後者なら、これが、長い眼で見ると、今回の不動産高騰劇の終わりを告げる、最初の一歩だったと言うことが、いずれわかるのでは、というのが、まあ大体15さんの言いたかったことだろう。

私の考え。
株式市場で昔「池の中の鯨」論というのがあった。投信が大きくなりすぎて、その運用で小さな株式市場が振り回される危険を懸念した言葉だ。
今の不動産ファンドは、このまま野放しにしておくと、このかつての投信的な懸念の対象になる可能性はあるだろう。この意味で、自由主義経済体制下、どのように制御していくか、政府の舵取りが、注視される所。
ただダヴィンチ摘発が地価下落につながるものかというと、それはだれも判断材料を持っていないだろう。金融庁関係者でない限り。

[57: 匿名さん]

東京での空室率の低下という実質的な傾向があるわけで、地価下落に繋がる
まではいかないでしょう。

[58: 匿名さん]

政府の東京集中による日本経済牽引政策はいまのところはうまくいっているような感じがします。
あとは、どれだけ持続できるかですね。そうすれば地方へも波及できる。そのために東京は巨大化し続けなければならない。
いまの日本に地方も同時に発展させる余裕などどこにもありません。そんなことしたら共倒れです。地方の方も東京の成長に期待しましょう。東京は地方の金を吸い取って巨大化してるわけではなく、世界から金が流入してきてるのです。そのうち東京の金が地方に届くようになる。すでに少しづつですが、地方に金が流れ出してる。

[59: 匿名さん]

1億円ってたいした金額ではない、と言える人が本当に都心に住む資格があるって
感じってことか・・・まあそうなんだろうなあ。

[60: 匿名さん]

地価下落で不良債権が発生し金融不安になった。
一括処理できたは海外のファンドがあったればこそ。
アトリウムやクリードやダヴィンチなど「再生屋」が伸びてきた。
金融当局はゼロ金利、総量規制緩和でやっきになって地価下落
を止めようとしたのだが、１０年以上もびくとも上向かない。
都市に投資を振り向け少しでも地価を上向けようと行った
都市再生、規制緩和の結果出来上がったのは
安売り湾岸タワーマンション。
それと都内の中途半端なタワーの在庫。これを引き取ったのも
やはりファンド。別にその結果地価が高値になったわけでない。
むしろ供給過剰の暴落を防いだ表彰状くらいあげてもいい。

小泉政権の期間中でも不良債権問題は解決したものの内需拡大の
牽引車になったのは、不動産証券化であって低金利ではない。

なにしろノンリコースローンでないとデベロッパーに金もかせないほど
土地の担保能力は低下していたわけだ。

結局地価反転ではじめて銀行の機能は回復し、住宅ローンをもっと大幅に
貸し付けて収益を上げろみたいな掛け声をかけはじめた。
銀座や表参道の商業施設の家賃が月坪１０万以上なのは異常でもなんでも
ないし、その結果の収益還元地価が高くなっても「根拠のない高騰」とは
いえまい。
政府も、金融当局も景気がよくなってくれたら何でもしたいというのが本音。
株だって日経平均が２１０００円くらいになってもｔらいたいと思っているし
都心の地価もＧＤＰの伸びを勘案してもせめて郊外ふくめて１９９５年
ベースくらいには戻ってほしいと思っているだろう。
とにかく、住宅産業が個人消費と景気の牽引車である以上、値下がりする
より値上がりしたほうが需要にはずみがつくにきまっている。一時取得を
食いつぶすだけの住宅供給ではすぐに行き詰る。
地価が昔みたいに上がってくれないと古くなったマンションを買い換えて
二次取得の需要が生まれてこない。
その程度までは見極めないと地価反転にブレーキをかけるような行動を
とるはずがないというのが普通の観測ではないのか。

[61: 匿名さん]

政府の偉い人は、三浦展の本など馬鹿にして呼んでいないから「二極化」というのは
マーケティング用語であって経済用語だと思っていないのだろう。

実際、郊外のマンション市場はこれから苦戦するような気がする。そうそう簡単に
２３０万／坪の美しの森が売れるとは思えない。むしろ鴨居が先に完売する。
そうなれば二子玉川もびびってなかなか出てこない。業界団体が政府に圧力をかけ
あげはじめた金利がまたとまる。
あがるのは都心と城南ばかり。城南が極みまであがって郊外の地価も相応にあがる。
その背景に必要なのは賃料相場の上昇。幸い都内の高層賃貸は極めて順調で
定期借家の契約でどんどん値上げが可能になっている。こいつが後押しすれば
あと５年もすれば郊外の賃貸相場も１９９５年並に戻って中古市場もあがる。
そうなるまで、都心の高騰は放置されて、郊外と都心の本格的な二極化が始まる。

[62: 匿名さん]

日銀は政策金融ではないよ。
あくまでも貨幣価値と物価水準をイコールにするために金利を決定する。

金融では国は動かない　構造がかわらんと

[63: 匿名さん]

消費税率大幅アッブの影響も考慮してほしいなぁ。

[64: 匿名さん]

土地持分高いところは、影響ないでしょ。
土地7、建物3のところであれば、消費税が5→10％になっても、
1.5％の値上がり。
消費税が5→20％になっても、4.5％の値上がり。
正直、だからなんだというんでしょう、という感じですが。

[65: 匿名さん]

今日、グローブの最終申し込みにいってました。65平米とか85平米では結構な倍率（5〜20倍）だったけど、1倍ってのもありました。低層階の100㎡ですけど。
これをみる限り、そんなに強くないのではないかと思いました。今日の状況を見て、弱気に転換しました。
もし、これがホントに最後の旧価格物件なら、もっと倍率はあっていいはず。
強気になっている方、明日買いにいっては如何？資金繰りはどうにかなりますよ。

[66: 匿名]

そうですか。
明日というか今日日曜日の最終倍率が知りたいですね。
グローブのスレでは、そういう書き込みはないようなので、もし日曜行かれてわかる人いたら、
是非書き込みお願いします。

[67: 匿名さん]

グローヴは今日が最終日です。
なお1倍の部屋はモノレールと真正面でコンニチハ
という制約があるから倍率が伸びないようですよ。
ちなみに私が登録した低層階の100㎡は10倍程度でした。

[68: 匿名さん]

NHKの連続ドラマでハゲタカが始まった。当時、金融機関で不良債権処理に携っていたが、ドラマ仕立ての部分を差し引いても、バルクセールの二束三文の話なんかは事実に近い部分もあるので面白そうだ。金融不良債権をしゃぶりつくされた後は、三角合併制度導入で企業買収や株価吊り上げで、また一儲け、しょせん全てはアメリカのシナリオ通り。日本人も今回は自分たちでもうけないとな。

[69: 匿名さん]

そうですか、さぞかしご自身も買いたかったでしょうね。私は、なかなかローンも付かなかったから、あまり買えませんでしたが、結構オイシイ思いできました。今も含みが増えてるので、日々楽しみです、しかしこのまま続くのですかね？

[70: 匿名さん]

投資目的で借金してマンションを買い漁る。
69さんみたいな人が多く出てくると相場も終了でしょうね。

[71: 匿名さん]

そうなんです、私もそれが心配なんです。

[72: 匿名さん]

個別のマンションのスレを見ていると、買ったマンションに快適に住む事よりも、
値上がりしただの、幾ら上乗せ出来そうだのとの発言が多いです。

前回のバブルを参考にすると、あと1-2年でこのブームも終わりますかね。

[73: 匿名さん]

前回のバブルとは似て非なるもの。このロジックがわかっている人達だけが果実を
得ることができるのです。悪しからず。

[74: 匿名さん]

グローヴの倍率、しかし凄かったですね！
４４０１−５６倍、４４０２−２０倍、４４０３−８２倍
４４０４−２９倍、４４０５−２５倍・・・。

[75: 匿名さん]

>>前回のバブルとは似て非なるもの。

そういえば、十数年前も、今回は今迄とは違う！　特別だ！！
と言っていたのを思い出した。

[76: 匿名さん]

前回はどこもかしこも値上がりしました。今回は上がるところはドンドンあがるけど、
値下がりし続けるところもあります。キャピタルゲイン狙い一本だった前回と違い、
今は収益還元法という指標があります。似ているように見えても全く違った状況なのですよ。

[77: 72]

今回は収益還元法だといっていますが、かなり利回りは低下して来ました。
金利が低いので　なんとかつじつまを合わせていますが。

前回も別の論理で　土地が上がる事を正当化していましたね。
にわか不動産投資家やセミプロが増えて始めたので、
そろそろ気をつけないといけいないステージに入りました。

[78: 匿名さん]

良いですね。ネガティブ意見があるうちが華

[79: 匿名さん]

だから本音で言うと、買い時、仕込み時期は終わったよ。
後の人は気を付けてね。余裕がある人だけにしておきましょう。

[80: 72]

>>78

そう言えば、バブル上昇のころは　土地が下がると言っていた人は殆どいませんでしたね。
未だ大丈夫だ！？と変に納得したりして。

[81: 匿名さん]

個人向けの与信が甘くなってるのも気になる。
正直やばそうな人にもめいっぱい貸してるし。
ローンの審査おりない人ほとんどいない。
ギリギリで買って金利上がっちゃうとまさにハシゴ外された状態に。

[82: 72]

>>79

同意見です。
かく言う私も3年前から買い始め、昨年前半で様子見（実質中止）しています。

[83: 匿名さん]

土地神話というのがあって、絶対下がらない資産という信仰がありましたので。

[84: 匿名さん]

利回りが尺度とは言っても、地価上昇のスピードはちと速すぎではないか。

苦々しくウォッチしてる日銀の顔が怖い今日このごろだ。

[85: 匿名さん]

土地神話--大きなごりやくを伴う＊＊＊＊＊なものでした。
日本人全員（ちょっと言い過ぎ？）が信仰深い信者でした。
最後は裏切られましたが。

[86: 匿名]

マンション買ったら、価格動向など気にせず、
雨ノ日モ風ノ日モせっせとローンを返し
スレではカーテンはどうします？などと、語らう
私はそういう人になりたい
(平成の宮沢賢治）

ま、それも結構ですが、事実を誤ってはいかんだろう。
バブルのころというのは
日経平均3万8915．87円(その後7607.88円安値を経て現在1万7940.09円
広尾ガーデンヒルズ坪3755万円(その後442万円を底に現在650万円くらいか。なお3755万円、442万円は年間平均なので、個別では4000万円、400万円くらいと見てよい）

のようだったのだ。
ために、こういう値段でマンションを買って賃貸に出しても、利回りは1パーセント台とか、せいぜい2パーセント前後にしかならなかった。それでも
買った人の考えと言うのは、値上がり期待だったわけだ。

翻って現在。利回りは4パーセントは軽く確保できる。割安物件を選べる人なら、なお5パーセントから5.5パーセント程度が確保できる。
5パーセント以上の利回りの持つ意味は非常に大きい。
つまり30年ローンで2.5パーセントくらいで、全額ローンにしても、返済額より、賃貸料収入の方が多くなるのだ。
こういう状況が、バブルのわけがないだろう。

羹に懲りて膾を吹くの愚は避けたい。

[87: 匿名さん]

まだ買えると思いますよ。全然。金があるならあるだけどうぞ。
私はもうお腹一杯で買えません。

[88: 匿名さん]

日経平均は銘柄入れ替えしているから、今でもかつての水準に近いんじゃなかったっけ？
まあいいわ。なんというか不動産のほうが株に比べて遅れるし、まだまだしばらく上がる
とは思うよ。

[89: 匿名さん]

>>86

土地神話に代って登場した、賃料神話
今後とも、賃料は上がることはあっても　下がることはないとの絶対真理。

賃料は土地に比べてバブル崩壊以降それほど下がっていない。
つまり下がる余地もありうる。
そうなると、利回りの大前提が狂い出しますね。

[90: 匿名さん]

賃料が半分とかになるときって、もう日本崩壊の時でしょ。
そこまで気にしてたら、石橋は渡れません。

[91: 72]

>そこまで気にしてたら、石橋は渡れません。

だから素人（自分も含め）は石橋を渡らない方がいいと思います。
もはや。
少なくとも投機目的では。

[92: 匿名さん]

でも、借金して乗る人も必ず出るんだよね。当分寝あがるって言われているし。いわれるし（笑）

[93: 匿名さん]

素人さんが大挙して借金して買い漁るようになると正に天井ですよ。
もう近い気がします。
少なくとも都心・城南はここから買うのはリスクが大きいと思います。

[94: 72]

勿論マンションが値上がれば、所有しているいくつかのマンションの含み益が出て、
悪い話しではないのです。
かと言って、現況では人には勧められません。
売る気も無いので　値が上がらず、下がらずが本音の希望です。
ここでくどくど書いても効果（影響）はないでしょうが。

[95: 匿名さん]

損するど素人のおかげで
プロが儲けられるんだから
今度のマンションバブルでも犠牲者が多数出そうだな。

[96: 匿名さん]

バブルじゃなく安くなりすぎたことからの自然反発だと思うが、
だからと言ってこのペースで上がり続けるとは思ってないな。

[97: 匿名]

>>89

賃料は地価やマンション価格のようには、大きく変動しません。
オフィスビルの場合はかなり動くようだが。
例えば広尾ガーデンヒルズを分譲時(坪423万円）に家賃100(指数)で借りたとしよう。4年後マンション価格が坪3755万円になったから家賃を888にしようとして通るものか、そんなジェットコースターのような上げ下げは、ないのは、ここに書き込む人なら承知していて欲しいものだ。逆に坪442万円まで下落したからと、3755万円の時入居した人が家賃8.5分の1になるわけもない。
どの程度変動するか、説明すると長くなるので省略するが、ともかく、わけもわからず、反論するのはやめられたし。
多少は経験をつみ、実態を把握した上で。そうでないと、何にも死なない純真な人がだまされます。
悪貨は良貨を駆逐するなんて言葉があったな。

[98: 匿名さん]

プロの投資家（一部のセミプロを含む）は本当の買い時には、第三者には何も言わず黙って仕入れる。
特に掲示板ごときには。
ただし、売り時が近づくと、まだまだ買い時だと、のたまい始める
そして、そっと手終う。

[99: 匿名さん]

>>89
古くなれば家賃が安くなるのは当たり前だとおもったが。築４０年と新築で同じ条件の物件なら、築４０年の方が高い家賃が取れるのでしょうか。４０年も上がり続けた家賃だから、毎年３％アップで仮定すると膨大な家賃になり、新築物件より相当高くなるような気がしますが。
もしかしてギャグ、それともなんとか商法ですか？

[100: 匿名さん]

プロの投資家はプロ相手に仕掛けるのだが、ど素人がアッサリ引っかかってしまうのだろう。

[101: 匿名さん]

>>80
庶民は下がるという予測、というか下がれという怨嗟の声で溢れてたよ。
雑誌や野村総研などの企業寄りの方はイケイケドンドンだったけど。

ネットのせいで庶民の声が目に付くようになっただけ。

[102: 匿名さん]

ここはセミプロ以上が多そうだね。
なぜかここのスレだけレベル高い。
他のスレはど素人ばっかりだよ。

[103: 匿名さん]

下がって欲しいという思いは分かるけど、今の価格水準であっても、
安い金利で資金調達できる人は十分買える水準だから、下がらないよね。
株はグローバル比較でバリュエーションが下がってきましたが、
不動産はグローバル比較において安い。地震リスク分割り引かれたとしても、
まだ不動産は上がるでしょうね。

[104: 72]

3年前は定期預金が確か0.1％前後で、都心の新築マンションの実質利回りが6-8%で貸せました。
あの頃は、マンションの値上がり期待がなくても、魅力的な投資でした。
今は利回りが3-5%、金利も上がっています。
それにつれ、だんだんうま味がなくなって来ました。
ただ、マンションの値が下がらなければ、まだ銀行定期よりはいい投資ですが。

[105: 匿名さん]

そういうこと。相対比較で旨みは確かに落ちている。
ただ、今の家賃水準であってもキャッシュフローをポジティブに持っていける
水準であることは確かだし、このスレでも家賃が２％程度東京23区は上がって
いるというDataがあったが、そうなってくると、徐々にまた利回りが上昇する
分、物件価格も上がっていく。
もし万が一下がる局面があったら間違い無く買いでしょうが、そんな局面は
無いでしょうね。

[106: 72]

私は安値覚えをしてるからかも知れませんが、サラリーマンの方などが
今から投資先としてマンションを購入するのはどうかと思っています。
3-4年前には知人には勧められても、現況では恐ろしくて躊躇します。
ただ、投資に対する考え方と今までの実践（経験）は
>>105さんと通じるところが多い様ですね。

[107: 匿名さん]

私も薦めることはできませんね。自分の判断で買ってくれ
としか言いようが無い。少し前は適当に買っていても何とかなる
価格水準ではあったが、今はしっかり選別する必要は出てきてますね。

[108: 匿名さん]

実際に住む場合には、１０年後、２０年後の資産価値が重要だからね。
素早く売り抜けられる人以外、やめておいたほうがいいかもね。

[109: 72]

値上がり期待ではなく、当面の利回り重視であれば、
やはり中古マンション（出来るだけ都心で）になりますね。
スレッドの趣旨からずれて、済みませんが。

[110: 匿名さん]

買えるうちに買っておくのも良いかもね。
年収高いうちに、、銀行の融資が緩いうちに、、
金利が低いうちに、、。
独立したりするとなかなか買いづらいんだから。

[111: 匿名さん]

それにしても住宅情報もほとんど郊外ですね。
マンションが大量供給され続けるといわれた時代が懐かしいです。

[112: 匿名さん]

高いとかそういう問題では無く、物件が無いですよね。
都心や優良立地城南地域は。

[113: 匿名さん]

プロは個人には買わせて、自分は売って利益確定か。
株の世界ではよくある話ですね。

[114: 匿名さん]

給料とキャッシュと流動資産だけでインフレに立ち向かうか？
賃貸でキャッシュリッチで、身軽、機動的、負債なし。
しかしレバレッジは通常max10倍くらいまで、借金を作りにくい。
年収、年齢、融資基準と金利、わずかでも税制が有利なうち、個人が借金を作って時価総額を
あげるのには、住宅ローンは合理的だし、インフレヘッジも適える。
でも、すでにヘッジ以上とは言えない、真の都心マンションで、中流下層から上流へステップ↑
はもはや・・？
単純に、住みたいところに目ぼしいのがなければ、待ちってゆうか無理して買う必要はないね。
この4.5年ことに昨年中に仕込めなかった時点で、すでに負けてはいるんだから、
そのままの実力なら、次のラウンドでも負ける方にまわるでしょう。
リテラシーとキャッシュを貯める方が、今回の負けを生かせる気がする。

ただ家買う決意のある人、取得年代の人、余裕のある人はまだ絶対買いでいいと思いますよ。

[115: 匿名さん]

マンションなんか他で儲けた果実を贅沢に使うためにあるんじゃ。値下がりなど気にせず自分の住みたいところを住みたい時に買え。

[116: 匿名さん]

住みたいところにすむ対物件があればそこを買えばいいと思う。

[117: 匿名さん]

住みたいところに住む物件が買えなくて、郊外に移ってかつ高値買いが
一番駄目だよね。

[118: 匿名さん]

金利があがれば下がる、それが結論だよ。

[119: 匿名さん]

新古物件が高値で買われている＝売っている人がいるという事。
売りと買いのどちらがプロか、歴然です。
マンションは資産としては流動性もケータビリティもなく、
特に住んでしまったら純粋に消耗品と考えた方がよい。

[121: 72]

> マンションなんか他で儲けた果実を贅沢に使うためにあるんじゃ

なるほど、そんな考えもありますね。

特に、永住するつもりの自宅は　価格よりも、快適性、利便性ですから。
今、そんな物件に出あえば、やや割高感のある時勢ですが、やはり買いですね。

> 結果利益が出たのはタマタマだと思っています。

その通りで、ずっと後で利益が出ればラッキー、出なければ家賃が増えたと考えるべきでしょう。

[122: 72]

↑>>121
×　出なければ　家賃が増えた
○　でなければ　家賃が　自宅の場合は増えた、投資（賃貸）の場合は減った

[123: 匿名さん]

新古物件って、築浅物件のことでしょうけど
確かに高値で売りに出される物件は多いですが、
売れないでヤフー不動産にずっと掲示されたままの物件も多いですよ。
中古と新築はやっぱり違いますね。

[124: 72]

2-3年前ならともかく、竣工すればすぐに売りに出して、利益をあげられるステージは終わりつつある思います。
今後は運用収益を更に重視して、売却益が出ればラッキーとの考え方が重要では？

[125: 匿名さん]

ローン残高の多いマンションは資産ではなく負債だ。
時価評価が資産ではない。残債が少なくなって純資産分が「資産」なのだ。

とはいえサラリーマンがマイホームを資産形成の手段にするならば
①しばらく住んだらローン完済（もしくは投資用ローンに借り換え）して人に貸す
②一定期間住んで売却。売価−ローン残高が当初の頭金以上の額になり
それをもとに自己資金比率の多いマイホームが買える。

のどちらかが必要だ。
最近の築浅マンション売りは、一部に業者や他の所得と通算できる法人売りが
あるものの、大半は短期「買換え」なのだろう。
４５００万の物件が２割上がれば５４００万の物件に住み買えできる。
広さも立地も変わらないから意味がないというのは間違っている。
当初の自己資金が４５０万でも、住み買え後は１３５０万に増える。

[126: 匿名さん]

買換えは甘くないですよ。
仲介手数料と引越代やカーテン代などの雑費、印紙代に登記費用など掛かります。
売る中古を内覧させるためや、引越や手続きのために会社を休む必要も出てくるし。

[127: 匿名さん]

>>125
だから今からサラリーマンが買える物件で、数年で２割アップする物件は難しいので、
みなさん安易に勧められないと言っているのでは。

[128: 匿名さん]

>>126
話のスケールがせこい。本質を見失っている。

[129: 匿名さん]

>>126
それじゃ、どうすれば地価上昇に対抗策が打てるのでしょう。

[130: 匿名さん]

地価上昇が今後もあるエリアとないエリアを見分ける。
方法は簡単だ。バブルの最高高値（１９８９年から１９９０年）の
公示地価と現状の差を調べる。
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0
たとえば、荒川区　バブル期はすごいが今はさほでもない。
たとえば、世田谷区　バブル期もすごいが今も真っ先にあがった。
今回の上昇で上がったところは本当にバリューのある地区。
前回連れ高であがったエリアは今回は上昇が緩い。
それと、再開発で資本投下のある場所。武蔵小杉、豊洲など
今後新築価格はさらにあがる。今のうちに吟味すべき。
２５０万／坪単価ラインを超えて新築が売れるエリアは延びる。
二極化の境界線はこのあたり。
中流マンションはなくなり、１８０以下のものと３００以上のものに
二極分化する。

[131: 匿名さん]

目黒不動前に中堅専業デベのＮＳが分譲用に建てたタワー。途中で
賃貸に変更したのだが、家賃設定が１．３〜１．５万／坪というわりに
制約状況が極めて順調のようだ。
芝浦のＡタワーも同様の価格帯で２月中旬でかなりの量が決まっている
らしい。青山アパートメントは月坪２．７万円で募集予定と聞いている。
タワーと既存の賃貸の格差はどんどんひろがっていくようだ。

中古相場の値上がりはＹａｈｏｏ不動産を見てもわかる。今では
ワンルームマンションでさえも値上がりしている。用地不足ゆえの
事態だ。中古相場があがれば、手放す人も減る。
オーナーチェンジで安売りせずとも空きを待って高値で売るという
話にもなる。
オフィス賃料にくらべ住宅賃料が安すぎる。
定期借家契約が定着すれば２年ごとの値上げも順調にすすむ。

[132: 匿名さん]

サラリーマンが資産を築く手立てはマイホームくらいしかない。
地価反転の大変革期にマイホーム購入をどう「資産」形成につなげたら
いいのかということにみんなの関心があるのではないか。

定年まで勤めて作った資産が千葉や茨城の価値の下落した一戸建て
退職金でやっとローンが消えるということでは、働き甲斐ももない。
そういう話題もかつて出たはずだ。

１０年前に５０００万出して買って地価が下落し続け２０００万以上も損を出して
買い替える決断がつかずにここまできている。

上がれば儲けもの。みたいないい加減な判断で買うと儲けそこなうどころか
カネを失う。
生活に必要な金など月に数十万だが、数千万の桁の不動産を上手に動かせば
サラリーマンの退職金程度の金は生み出せる。
カネは、小割りに運用しては絶対に増えない。重点投資してこそ意味がある。
分散投資だのリスクヘッジだのは数億の資産ができてから考えるべきだ。

[133: 匿名さん]

もうすでに埼玉や千葉では在庫あまり状態と経済誌に載ってますね。

[134: 匿名さん]

そしていずれ余る時代には、郊外から。。。

[135: 匿名さん]

当たり前の話。都心はこれからも値上がり、物件は枯渇し、高止まり。
田舎は値上がりや物件枯渇とは無縁な状態。
市場原理で当然の話だけれど、何か？

[136: 匿名さん]

だから、もう今買ってないリーマンは乗り遅れと言いたいんでしょ。
都心の一等地をかっとけとか言わないでね。

[137: 匿名さん]

>135
何でそんな怒ってるような勢いなんだ？
気に障るような意見などないように思うが・・・。

[138: 匿名さん]

住宅ローンという「強制貯金」には、居住権がついてくる。しかし
頭金という資本がいるし元本保証はどこにもない。
場所と時期を選ばないといけない。

これからますます立地格差がひろがる。売り手が主導で価格をあげていくエリアも
あれば、在庫が溜まって次の土地仕入れを控えたり、中古相場が下がったりする
エリアが出てくる。
それを占うのが田園都市線沿線だと睨んでいるのだが、あそこが順調に売れれば
川崎、横浜と千葉・埼玉の明暗がより色濃くなるだろう。

それでは、持ち家をあきらめて賃貸で１５年過ごすとなると、消費者物価はあがらない
までも貯蓄が容易に増えるとは思えない。インフレになれば確実に貯蓄は目減りする。
資金運用でも５００万の頭金を1000万にするには７.2％の利回りで運用しても１０年かかる。

だからこそ、目減りしない物件の住宅ローンという名の「強制貯金」をすべきなのだ。

[139: 匿名さん]

まだまだサラリーマンが少し無理してどんどん物件買ってくれないと困るしね。

[140: 匿名さん]

１３５です。無礼な物言い、失礼しました。完全に乗り遅れ組みなもので
自嘲気味に言ったのですが。。。

[141: 匿名さん]

世の中で周りをみても、賃貸が半分以上。持ち家のほとんど９割近くが、郊外に
住んでいるのが実態だろう。
たまたま、２００３年前後にマンションを買おうと思った人が、最初は自分の住いの
周辺から検討していくうちに、価格に引かれて湾岸タワーに行き着いたという話だと
思う。
確かに、２００２年ごろ麻布も高輪も白金も９０００万で２８坪の物件が買えた時期がある。
しかし、都心が安いというのは湾岸タワーと文京物件の生み出した錯覚なのだと
考えたほうがいい。
住宅の都心３区はＫＥＮコーポレーションによれば、昔から港、渋谷、目黒なのだ。
文京は価格的には世田谷並みで実はここ数年でもともに２５０万以下の物件は出ていない。
あのとき２５坪の物件を６２５０万で買えばよかったという話ならわかるが、

湾岸タワーの坪単価２１０万には、１６０万から２８０万まで幅がある。湾岸タワー自体が
①企業の処分した安値土地
②規模効果の建設単価の安さ
③都市再生と都心居住の容積割り増しによる価格効果
④売れない低層階に対する過剰な安値設定
など、の条件の産物なのだ。

だからこそ、２３区のマンション価格はいつ下がる？の問いが「湾岸タワー並みに」という話なら
坪単価１６０万の物件は足立、荒川に豊富にあるという話になるだろうし、
内陸港区を２３０万にしてくれ・・・みたいな話は、下がり続ける幻想「逆土地神話」の希求でしかない
という話だ。

[142: 匿名さん]

湾岸タワーは内陸型のデベにとっては相場を荒らすダンピングのような
迷惑千万な代物だったのだろう。
湾岸タワーは大型ビル建設が一段落する２００３年以降を見越してゼネコンが仕組んだ仕事が多い。
電鉄系デベ、専業デベには寝耳に水。
再開発で環境整備にコストをかけた１９９９年の大崎東京サウスパークタワーまでは
「タワマン＝高級分譲のイメージ」があったのが、都市再生で開発許可が下り易くなると
月島近辺に物件が林立し、ＵＲ相乗り型のＷコン以来「お買い得」の代名詞になった。

当時港南物件暴落説を説いた某氏がいた。実は価格的には最初から「暴落したような価格」なのに
何を言っているのかと不思議だった。
物件平均坪単価の比較もわからない買い手は、まだ下がると思い込んで買い控えたというか
「値下がり祭り」に浮かれてモデルルームで値引きを迫ったりしていたのは、
この暴落説の教えに従っただけのことかもしれない。

いまだに「何割上がったら購入をあきらめるか」みたいなアンケートをとっている人もいるようだが
人気エリアにおける購入者主導の時代は終わった。
完成在庫の多い千葉郊外なら値引いてまで売ることがあるのかもしれないが。

[143: 匿名さん]

23区ってまとめ方はどうかと。
例えば千葉と言っても新浦安エリアの値上がりは有名ですし、
最近では船橋が上昇してますし。

[144: 匿名さん]

いまの「住宅情報マンションズ」見ててもそうだけど、
おおよそ皇居を起点として、２４６と１国の間のエリアの物件が
極端に供給が無くなったね。
３〜４年前は高輪、白金、青山、恵比寿〜学大あたりまで
新築物件の選択肢は多かったし、価格も手頃だったよね。
これだけこのエリアの供給が無くなると、１４２さんの言う通り

＞人気エリアにおける購入者主導の時代は終わった。

と言うことで、この売り手市場の人気エリアで今後新物件が出てきた時、
一体、どんな価格で売り出されるだろう・・・。

[145: 匿名さん]

↑
環七までのエリアね。

[146: 匿名さん]

環七内側と外側、昔から値段かなり違いましたが、これからその傾向
に拍車がかかるでしょうね。

[147: 匿名さん]

環七の外側でも等々力や上野毛、柿の木坂や八雲、深沢などなど
プレミアな住宅地は多いけどね。
でも、どこかで区切らなきゃ切り無いんだろうね。

[148: 匿名さん]

人気エリアで買わなければ良いわけで、
買い手市場のエリアも残るわけね。

[149: 匿名さん]

＞１４８

１つの選択肢ですがマイノリティですね。
地縁であったり、買い替えや引越しの必要ない人にとっては
買い手市場のエリアでも良いわけですね。