23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[481: 匿名さん]

>>480 さん
そうだったんですか？
キャッシュを倍にする運用手法として、
借金しての不動産投資が最も良いと言うような話の流れだったんで、
そうでもないんじゃないのといいたかっただけですよ。

[482: 匿名さん]

上がり相場での不動産は完璧に売り手市場なのだ。仮に中古相場の５％安で出せば
買い手が複数あらわれ競りあがるケースすらあるのだ。
多くの人は、人気のない場所のマンションを買って下がり相場で売って苦労している
トラウマか、まったく不動産売買経験のないひとが身内の経験談からそう考えているだけ。

繰り返すが、不動産に一般論などない。物件のよしあしを見る目と売買のタイミングだけだ。

[483: 匿名さん]

>>480
マンション価格のスレで投資の優位性を論ずるスレではないから
なぜマンションにキャッシュが向かうかを説明したかっただけ

今月号の住宅情報都心に住む　Ｐ４２以降が面白い。
同じ地名でも人気のある場所とそうでない場所、地形の優位性などが
浮き彫りになっている。
すべての都心が値上がりするのでなく上昇幅に差があるからこそ
不動産を契機に格差が広がっていくのだろう。

[484: 匿名さん]

でも、なんでそんなにも高額物件で儲ける宣伝をしているんでしょう？
もしそんなに簡単かつより確実にもうけられるなら、業者が買い占めて運用益なり、
転売益なり出すでしょう。個人に必死で売るわけは何でしょうか？

[485: 匿名さん]

究極的に投資として考えた場合は、都心だろうが郊外だろうが田舎だろうが、
ボロマンションだろうが高級マンションだろうが関係ない。
つまり、市場価格に対して割安でさえあれば、それは買い。

素晴らしい立地のマンションでも、
もろに高値吹っかけてるようであれば狙える差益は少ないし、
ド田舎マンションでも、
売り焦りのあまり相場の半値以下とかで出てたら十分投資価値がある。

[486: 匿名さん]

そういう風にしか読めないなら書いても無駄だね。

[487: 匿名さん]

>>484
まぁ、ここに書く意図は、自分がこれまでに不動産を取得し売却し損もしたし得をした
ことを通じて学んだことを今後の自分の資産形成に生かす考え方を書いて
人の批判を通じて確かめたいからにほかならない。
他意はないよ。
別に賛同して欲しいわけでもない。むしろプロの鋭い批判があるほうがうれしい。
それだけだがね。

[488: 匿名はん]

個人に必死に売るビジネスはローリスクローリターン、自社で保有する場合
はハイリスクハイリターンと言えましょうか。
デベは賃貸ビジネスのほうがむしろ主流でしょうから、個人に売るビジネス
はリスクリターンを分散化させていると言えましょうかね。
自社保有運用、転売だけというのは、証券会社が自己売買部門しか持たない
ということと同じ意味でしょう。そりゃリスク高いでっせ。
そんな懐疑的になる必要は無いんじゃないかな。

[489: 匿名さん]

＞業者が買い占めて運用益なり、転売益なり出すでしょう。個人に必死で売るわけは何でしょうか？

ここのスレを読んでいてそんなこともわからないのか。
法人が買い占めて２５％程度の値上がりで売っても経費もでないし税制優遇措置もない。
個人には３０００万控除も居住用資産買い替特例もある。
世の中バブルが再来にないような税制の歯止めは打ってある。それだけのことだ。

[490: 匿名さん]

なんか資産価値とか値上がりとかの話でも、
みんなできれいに住んで資産価値上げましょみたいな、
そういうなんというか建前と言うか、
大人の社会のお約束ゴッコみたいなのばっかり読んでると、
もっとリアルな事書いたり見たりしたくなりませんか？人間の知的好奇心として。
こんな掲示板でなら少々手の内明かしても、たいした影響力ないだろうしね。

[491: 匿名さん]

転売益はでないけど運用益が出るから、芝浦の賃貸タワーや青山アパートメントとか目白押し。
とにかく、分譲予定のマンションが軒並み賃貸一棟売りになっているのは、不動産証券化という
手法で法人が短期に投資回収し、投資家が運用益をえるしくみがあるからだろう。

[492: 匿名さん]

＞４７８　４８８

ご回答どうもです。スタンスは了解しました。ただ、やっぱりリスク分散、
と思うわけですよね。税制のことは考えたらずでしたが。
先見の明があって損ね近辺に仕入れた人はいいでしょうが、今から不動産投資を
する人はババを引く可能性も高いのでは？と。プロというか業者がいいところは
押さえるだろうし。
まあどうせ自分は高額物件に手など出せないですが、単純に疑問が出たわけです。

[493: 匿名]

490さんのご要望に応えて

私、株は小学生の頃から（実際に取引したのは大学に入る前から）、不動産は就職して間もない頃から、やっていて、どちらも日本一というと、叩かれまくるでしょうから、そうはいいませんが、まあ、それなりのレベル　とお考えください。
自慢しようと言うのではなく、無知な人が、訳もなくつっかかってくると、疲れるので一言させていただきました。
以上の証左として、株は最盛時は10億以上を運用、不動産は更地、中古一戸建て、中古マンション、新築マンション、リゾート会員権の全てを売り、買い何度かしてきました。新築一戸建てだけは未体験なのは、投資の観点から避けてきたため。

株について
これは信用だと手持ち資金の3倍以上できるので、相場環境さえ良ければ、簡単に資金を
何倍にもできる。例えば、相鉄の株価は昨日424円。私鉄各社の株価は次々高値更新中だ。となれば同社の株価も昨年高値438円を抜く可能性大だ。で10万株を買って440円で売れたら160万円の利益。手数料は限りなく0に近いので無視。相鉄は今日443円高値があった。ただし寄り付き=安値は427円だった。
しかしこういうことができるためには、それなりの才能、適性、決断力等が必要なことはいうまでもない。

また下げ相場になると、大怪我をしかねない。
バブル崩壊後の相場はまさにそうであった。信用で資金の3倍やっているとすると、下げると、どうなるか。1億円の資金で3億円運用しているとしよう。これが3割下がると−9000万円。つまり33パーセント強下がると文無しになるのだ！！
で、私も、ほぼそれになり、アベシンゾーじゃないが再チャレンジ、また復活したわけだ。
自慢するにしてはだらしないじゃないかといわれそうだが、そして、それはごもっともなのだが、少し言い訳。
私の何十年の経験で言うと、株は基本的に上げるものであり、気の弱いものは相場に勝てない。相場師には満々たる自信が必要だ。それでやってきたが、この下げ相場は、常軌を逸したものだった。それに気づくのが遅すぎたのだ。
そんなわけでリスク管理が大事で、以降私は、今まで以上に、慎重にやるようになった。
それはともかく、適性のある、会社を見る目のある人だったら、資金の3倍以上やれる株式投資は期間も短く儲けられる、一番のものだろう。

次に本題のマンション投資に行くつもりだったが、興味ないと言われそうな気がしてきたのと、ワープロ嫌いなので、とりあえずここまでにします。

[494: 匿名さん]

バブル期の不動産投資の場合、土地を買いそれを担保に金を借りそれでまた土地を買うと言う
レバレッジのかけ方が主流だったと記憶していますが、今はどうなのでしょうか。

[495: 匿名さん]

業者が自分で値上がり差益や賃貸利回りを狙わないのか？
というのは、なぜ投信を自社で買わずに客に売るのか？と言っているようなものでは？

[496: 匿名さん]

もうどーでもいいや

[497: 匿名さん]

>>493さん
株については、
基本的には上がるものと分かりました。

マンションについても続編をぜひ。

きっと数年前の安いとき優良物件を買われたことでしょう。
それが今後上がるとして、いつごろが売り時か知りたいものです。
ババはつかみたくないので、予想をうかがいたいです。

[498: 匿名さん]

なぜパチンコ屋は自分でパチンコをやらずに客にやらすのでしょうか。
胴元家業はそれだけオイシイのですよ。

[499: 493さん、弟子入り希望]

わたしも497さん、同様、参考までに聞きたいです。
お時間あるとき、いらしてください。

[500: 匿名さん]

私大出の人は金融の話しかないのか。

[501: 匿名はん]

私国立大出ですが、金融の話大好きですよ。

[502: 匿名はん]

中古物件どうなるかですなあ。11-1月の平均前年比は都心、城南で+15％。
2-4月もこのくらいいくのか。

[503: 匿名さん]

二流私大の人の話題は、女かクルマで、金融の話なんてサラ金ぐらいのもんです。

[504: 大学教授さん]

旧帝大　有名私大　二流私大で同じ金でも話題が違うかな。
マクロ　投資　サラ金

[505: 大学教授さん]

504さんはスレ違いなのでどっか行ってね。

[506: 匿名さん]

吸い上げるシステムを考える人
システムの中で儲ける方法を考える人
貢ぐ人

[507: 匿名はん]

>>497
＞株については、基本的には上がるものと分かりました。
何が分かったの？。
じゃあ、あなた明日から信用取引するの？。
株してるけど、具体的には何の参考にもならない。

[508: 匿名さん]

胴元が一番稼げる
中にいち早く乗って便乗して稼げる人
最後のほうに乗ってババをつかむ人

[509: 匿名さん]

流れが出て来て、なにもしないと流れはなお急になって
行き着く先は　下流

納得できないからなにもしないというのでなく、納得するまで調べて動くほうがいい

[510: 匿名]

仕事は堅実にバリバリやっても下流？
なんか、やっぱり何とか本の論調になってきたね。このスレ

[511: 契約済みさん]

で、中古物件価格、半年後にはどうなるんでしょうか。

[512: 匿名さん]

半年じゃそんなに変わんないんじゃない？
短期的にはむしろ上がる可能性がありますね、根拠なしですが。

[513: 匿名さん]

中古物件は今頃の月が、春の売れるピーク。
半年後の８月はまだ、秋の売れるピーク前。
だから、そんなに変わらないでしょう。
短期的に言えば、４月から５月は毎年
中古の買い手が減る月になるので、下がる可能性あり。
っていうか、売り手はピークの３月までに売りましょう。

[514: 匿名さん]

私大は中の下流でいいよ

[515: 匿名さん]

世界同時株安！　だとさ

誰だ、株は上がるなんてお気楽なこと言ってたのは！

[516: 匿名はん]

511です。
前年同期比で比較するとどうでしょうかね。
山と山の比較、4,5月の谷と谷の比較、、
今年9月くらいまではどこも15％くらい上がって
いる状態ですかね。
上がり始めた2006年10月以降、つまり2007年
10月以降も更に15％くらい上がってくるのか
どうかがポイントですかね。

[517: 匿名さん]

>>511
自分の住んでいた場所、住みたい場所、今の住居
この３点で数ヶ月きざみで定点観測をするといい。
Ｙａｈｏｏ不動産や住宅情報タウンズの「売り出し価格」をべースに
駅単位に　徒歩何分　築年数　面積　坪単価をメモする
縦軸に価格横軸に坪単価　データ名に築年数を記した分布図を
エクセルで作る。
これだけでいろいろなことがわかる。

[518: 匿名さん]

売り出し価格は、売り主の売却希望価格にすぎないから、
しばらくして売れなければ、数百万円の値下げをするか、
あるいはず〜っと晒ものになるかです。

実際の取引価格に近い数字は、レインズでしか分かりません。

[519: 匿名さん]

３ヶ月刻みでみると晒し者と値下げもわかる。消えた物件の成約事例は業者さんから
とりよせたりする。
数がそろえば、無謀な高値はおのずとわかる。

[520: 匿名さん]

結局売れずに、諦めて引っ込める物件もあるそうです。
あと成約しても、成約金額を公表しないケースもあるそうです。

[521: 匿名さん]

増田俊男氏が書いていることだが、２００７年郵貯民営化で
1,898,486億円（１８９兆円）の資産
http://www.yu-cho.japanpost.jp/j0000000/ju070100.htm
が、現在株式、不動産などに流れ運用益を上げる方向に動く。

国債が７１％のままでは民間企業としてまともな資金運用とは
いえまい。
不動産、株式は大きな資金流入によって急上昇するらしい。

[522: 匿名さん]

×現在株式、不動産などに流れ
○現在株式、不動産などに流れていないものが、今後流れ

[523: 契約済みさん]

為替をやってみろ！
解禁になってから８年しか経過していないが
すでに１００倍以上に資金を増やした者が
俺を含めてワンサカいるぞ。
もちろんスカンピンになった奴はもっと多いがな。
今は１０億くらいの資産じゃ恥ずかしくて勝ち組なんてとてもいえない。
為替をやってみろ、１００億が現実になるぞ！！！
マンションなんか気分で買えばそれでよし。
いらなくなったら女にでもくれてやれ！

[524: 匿名さん]

ちなみに、今後は円高でよろしいのでしょうか。

[525: タミフルの幻想]

>>523

とうとう、ここにも１００億長者が現れましたな。あはは

[526: 匿名さん]

歩いているひとに
自転車に乗ってみろ！早いぞというのはわかる
免許のないない人にクルマに乗ってみろというのは困る。
自家用ジェット機は早いぞ。といわれても操縦がわからない。

私が不動産投資が好きなのはスピードがゆっくりしているからだ。
売買だって最低一月はかかる。しかし投資の決断は素早くしないと
儲けそこなうのは投資ゆえのこと。
せっかくだから為替も勉強しておくことにしよう。

[527: 購入検討中さん]

たしかにね。しかし今日の株は驚いた。でも８７年もブラックマンデーの中、東証は乱高下したが、不動産は３年間、あがり続けたんだよね。なつかしいよ。
世界経済失速の中で、日本のひとりバブルもありえるんじゃない。

[528: 匿名]

497さん、499さんにお応えして（by493）。

株が大幅安しましたが、これは想定内。ちょうどいいおしめりでしょう。
株はこのように大勢上げ波動にあっても間に大幅、小幅の下げがあります。
このため、才能はあっても、精神力、胆力に欠ける人には、神は微笑まないでしょう。

これに対し、不動産の場合、大勢波動が変化した場合、それはそう簡単には変わりません。
今回のことで言えば、バブル崩壊後、急落に転じた不動産価格は、数年前に底を打ち、上昇に転じました。
どこが天井で、どこが大底だったのでしょうか？
景気の山、谷の判断はむづかしく、よく、後で訂正されたりしますが、不動産は比較的簡単です。
都心ないし23区内を念頭に考えると、天井は1989年末、大底は2003年春。
何のことはない、日経平均の天井、大底と一致しているのです。

私の場合株価回復で資金状況も急改善してきたので、2003年春からマンションの購入を再開しました。なんと16年ぶり。
買いに走った理由は、資金的なこともありますが、もちろんそれだけではありません。
最初に月島のタワマンを買ったのですが、坪210万円強。賃料からすると、年利回りは実質で（管理費等、固定資産税を考慮）7パーセント位になるので、こんな理不尽なことが長続きするわけがないと判断したのです。
続いてあまり間をおかず、有明のキャンセル物件購入。こちらは8パーセント弱の利回り。
翌2004年には高輪。やや利回りは下がり6パーセント強。

ここまでは、ほぼ競争もなく、買いたい住戸が選べて買えました。
流れが変わり始めたのが2005年に入ってから。
勝どきの物件は4〜10倍前後が大半だったように記憶しています。利回り8パーセント強の予定。
高輪にしても、完成時多少売れ残りがあったのですから、今昔の感といったところ。
2006年に入ると、さすがに鈍い人も先高感を抱き始め、いい物件は買いにくくなります。
私ももう、余り買う気はなかったのですが、赤坂の余りの激安さに、だめもとで行ったら8倍をゲット。利回り6パーセントくらいの予定。

去年は株が不調だったのですが、下げ分をマンションが補ってくれました。
ちょっと自慢すると、両方を知っている強味ですね。

昔買ったマンション（利回り3パーセント強）で、買値の半分以下に成っているものもありますが、それでも収益計算をすると、あと数年賃貸を続けるとプラスになりそうです。
ですから2003年〜06年くらいの7パーセント前後で回る物件は、迷わず買いでいいのです。

昔、節税と称してマンション投資で赤字を出し、税金を下げる投資手法が喧伝されたのを。ご存知ですか？しかし今は、100パーセントローンにしても、賃料で黒字になってしまいます。
ローン期間、金利にもよりますが、25年ローン、2.5パーセントとして、5パーセントくらいの利回りが確保できれば、黒字になったかと思います。
と言うことは、いずれは無借金のマンションが残るわけで、投資としてきわめて、安全と言えるでしょう。

今後の見通しを書く余裕がなくなってきました。
いろいろ反論もあるでしょうから、いずれまた。

[529: 匿名さん]

>>528

素晴らしい話、ありがとうございました。
やはり金持ちになる人は考え方が違う。

将来の見通しも、早目に書き込みして頂きたいものです。

[530: 匿名さん]

そうですね。自慢話よりも将来の予想をお聞きしたい。

[531: 匿名さん]

↑
結局何が言いたいのか良く分からない。
純粋な住宅購入者への忠告なのか？
相場とは何の相場を研究されてたんですか？
研究してなくても一般的な情報ではなく、
その研究成果での見解をもう少し理論的に説明してもらいたい。

[532: 匿名さん]

今後の見通しとしては、低金利で利回り確保が望めるので、まだまだいけます。
とかかなあ・・・もうちょっと加熱させたいんじゃない？

[533: 匿名さん]

いつ下がりはじめるか・・ということが主題だった気がするが。

マンション価格は、
①土地の仕入が前提
その手段は
１）大区画の土地を地主から買う
２）小区画の土地を地上げしてまとまった区画にする
３）等価交換事業
４）区画整理事業、再開発事業
５）定期借地権で土地を借りる

土地には
ａ）民有地
ｂ）公有地
があって、民有地は随意契約もあるが公有地は原則入札
土地を仕入れる時点で、販売価格がら逆算して買値をきめるが
エスカレートすると高値買いになる。

[534: 匿名さん]

１）大区画の土地を地主から買う

上がり相場では、競争も熾烈で相場の３割り増しで買っていく
土地の購入には建物規模がわからないといけない
大規模物件では大半がゼネコンの企画持込。土地を紹介して工事をもらう。

２）小区画の土地を地上げしてまとまった区画にする
今そういう悠長なことができるのはＵＲ都市機構しかなくなった。

３）等価交換事業で土地の一部と建物の一部を交換してデベロッパーが
　　取得した床を分譲する
小さい区画なら、不燃公社などの低利融資資金を借りて地主が自分で
賃貸マンションにして貸す時代。中規模ゼネコンが企画をしかける。

４）区画整理事業、再開発事業などで地権者の土地を床に権利返還して
　　保留床を取得して分譲する
　森ビル（六本木）や三井不動産（大崎・五反田）東急（二子玉川）などで十数年
　かけてすすめる。時間とカネがかかる。

５）定期借地権で土地を借りてマンションを建てて分譲する。
　建替コスト捻出のために土地の一部を定期借地権マンションにして分譲する。
　大手ゼネコンと大手デベがタッグを組んで企画を地主に持ち込む。規模が大きいと時間がかかる。

[535: 匿名さん]

値下がり局面だと急いで仕入れて短期に売り切りがテーマだったが上昇局面では
ゆっくり仕込んで様子見販売に変わる。
タダでさえ少ない供給がより少なくなる。

既成市街地の場合日陰や風など周辺環境に与える影響が大きく
湾岸などの工場跡地や倉庫用地ではもともと人口密度が小さく
短期間に計画が進む。

②建物
は容積率と斜線、日影規制などできまる。商業地には日影規制はないかわりに
前に建った建物から日影を受けるリスクも加味すべき。
容積率が高い土地ほど地価は高い。
高級住宅地は容積率が低く、一戸あたりの土地比率が高い。
千代田区のホーマットやパークマンションなど中低層ゆえに土地比率が大きい。
都心部のタワーは、再開発物件が多い。
土地の比率は低いが駅近の便のよい商業地で坪単価が高い。

③経費
規模が大きいと見込み客を多くあつめなくてはいけない。逆に小規模な高額物件は
ひっそりと売る。
販売経費が一番大きいが土地を取得してから売り切るまでの金利負担など時間コスト
も金利上昇局面では無視できなくなる。

[536: 匿名さん]

かくして、地価が上昇局面になると簡単に引き返さないないほど新築単価はあがって
しまう。

地価があがると都心の物件供給が一気に減る。
土地の仕入れが採算にあわないレベルになるからだ。一般サラリーマンに売るには
坪単価に関係なく売価が５５００万〜６０００万が上限。
そこで、１ＬＤＫに刻んでＤＩＮＫｓ単身狙いにいくか、まとめて賃貸物件としてリートに
売るか、中古市場の隆盛をみながら７０００万以上の「買換え需要」を狙うかというながれになる。

高くなったら誰も買わない。売れ残って下がる。そういう図式は郊外ではありえるが
買換えや相続税対策の必要な都心・城南ではありえない。
都心の中古が高くて郊外が安いのは都心のオーナは、売らなくても貸していればいいわけで
逆に郊外のファミリー賃貸などほとんど需要がないから安値で貸すか安値で売るしかない。


ということで、晴海、築地、丸の内、品川（東京サウスゲート）、大崎、五反田など
都心の再開発で新しい施設や魅力が増えるうちは２３区の中心ゾーンの地価は
さがらない。
地価は極限までいけば自動的に下がるものではない。バランスがとれているうちは
ゆるやかに変化するものだ。
底値で買うのでなく底値圏で買えば十分なっとくできる。

[537: 匿名さん]

＞不動産の場合、大勢波動が変化した場合、それはそう簡単には変わりません。
その通り。これがわからないと、「いつ下がる？」なんて期待をもつことになる。
日本だけでなく米国、英国、香港でもシンガポールでも地価の上昇下降は
長いスパンで続く。
地価公示（国土庁）と基準地価調査（都道府県）の制度まであって一年遅れだが
指標が出る。じつはマンションデベはあの数値をみて新規販売価格を上げ幅を
地域ごとに考えているらしい。

＞天井は1989年末、大底は2003年春。何のことはない、日経平均の天井、大底と一致しているのです。
まったくそうなんですが、２００４年に株を売ってマイホームを買った私は全くの馬鹿でした。
確かに底値買いなのですが、旧住居も底値売りで株も底値から１年後に売っているわけで（；；）

＞なんと16年ぶり。
ということは８７年に買っていたのですか。そっちのほうが凄い。

＞月島のタワマンを買ったのですが、
あの・・結構な御歳と拝察したします。「タワマン」はいかがなものかと。「タワーマンション」でよろしいのでは。
＞有明のキャンセル物件購入。
渋いっすね。
＞翌2004年には高輪。やや利回りは下がり6パーセント強。
あの・・値上がり局面では賃貸でも新築が有利というのは自論なんですが、ここで中古の一棟買いで
なく新築タワマンというのがすごいですね。

＞赤坂の余りの激安さに、だめもとで行ったら8倍をゲット。利回り6パーセントくらいの予定。
恐れ入りました。私の及ぶところではございません。

＞去年は株が不調だったのですが、下げ分をマンションが補ってくれました。
貧乏人は分散投資ができないのがつらい。

＞マンション投資で赤字を出し、税金を下げる投資手法が喧伝されたのをご存知ですか？
佐藤正和さんの本には「減価償却費でキャッシュが蛆のようにわいて出る」という表現があって
好きでした。ワンルーム投資のビジネスモデルを作った金澤正二さんには会ってお話をうかがったこともあります。

＞しかし今は、100パーセントローンにしても、賃料で黒字になってしまいます。
７坪の都心ワンルームが２７００万。坪単価で３８５万。月坪家賃が１．５万くらいだと粗利でも４．７％でしょ。
１ＬＤＫでないときついですよ。

＞25年ローン、2.5パーセントとして、5パーセントくらいの利回りが確保できれば、黒字になったかと思います。
２．５ではアパマンローン借りられません。

ところで不動産投資は当然法人名義ですよね。管理会社を作ってサブリースですか？

＞投資としてきわめて、安全と言えるでしょう。
これが、お金がない人には家賃の滞納の数ヶ月もあると大変なことなんだよね。

＞今後の見通しを書く余裕がなくなってきました。

それ書かないでどうすんですか？

[538: 匿名さん]

↑
なんか、とても面白い。センスあるよ。漫才師か芸人か？
突っ込み入れるところは関西人？

[539: 匿名さん]

>>538

ありがとうございます。（って喜ぶところか？＞自分）


投資のセンスも褒められるようになりたいです。

[540: 匿名]

株も上海市場、本日反発で、基本的に強気方針堅持ということで、ひとまず、おいて。

今後の不動産市況の見通し

バブル末期の頃は金利が賃貸利回りを上回っていました。それでもマンションなり土地が値上がりするから、関係ないというスタンス。株でも配当利回りなど、電力株等を除くと、問題になりませんでした。しかし、こういう考え方が、いかにいびつな問題のあるものだったかを、みんな、バブル崩壊でしみじみ味あわされることになったのでした。

さて、これに対して現在。
金利は上昇傾向にあるとはいえ、なお歴史的低水準です。賃貸利回りは、物件によりますが、都心、23区で4.5パーセントから5パーセント強くらいは、がんばれば確保できようか、といったレベルでしょう。537さんも行っているように、これはワンルーム・マンション等でなく、普通の分譲タイプの35平方メートル〜55平方メートル程度の物件を想定しています。
金利を大きく上回る賃料水準である以上、大きな下げがないのはもちろん、なお上昇するだろうというのが、基本的な考え方です。

それでは、ここからどの程度の上昇余地があるのでしょうか？
金利と賃料利回りの関係で考えると、収益還元法の考え方の普及もあり、利回りが金利を多少上回るくらいまでは上がると見るのが、妥当でしょう。金利の多少のアップを見込むと、利回り3パーセント強くらいでしょうか。
大雑把に4.5パーセントの利回りが3.2パーセントに低下と想定すると、物件価格は40パーセント強上昇と言うことになります。賃料もオフィスビルとは違うとはいえ多少の上昇はあると見ると、この数字も、それだけアップすることになります。

株価から考えると何か分からないでしょうか。

日経平均で見ると38712円から7607円まで下げ、現在17604円
TOPIXでは　　　2884から770まで下げ、現在1752
これがどこまで上げるかですが、とりあえず、それぞれ21000円、2100とします。
この根拠を問われると、困るのですが、長年の経験からと、ご了承ください。もちろん、これ以上になる可能性も十分あると見ますが、現時点で、ある程度見通せる範囲の予想ということで。
これでいくと、日経平均、TOPIXとも大差なく28パーセント強です。
ただし、不動産価格と株価が同率で上がるものでもなく、株価の上値予想値も大した根拠のあるものでもないので、参考程度にお考えください。

長くなったので、分けます。興味のないお方、すみません。無視してください。

[541: 匿名]

ケンのHPに六本木ヒルズ最上階221.61平方メートル15億円というのが、出ているのを、ご存知でしょうか？坪2233万円強。
これが通るとは、さすがに思えませんが、しかし、超都心の人気物件の上昇はすさまじいものがあります。私の買った物件でも、前に買ったものほど割安だったはずが、値上がり率的には、結局坪単価の高い赤坂、高輪が一番上昇しています。特に赤坂は6割上昇、完工時には2倍もありかという状況。
結局セオリーどおり、最も坪単価の高い超都心一等地が上昇を牽引、つれて、他も追随してあげるという循環に入っているように思います。

グローブでしたかの最終期も高倍率で即完、売れ残り物件も順調にはけているようです。
ゴクレの勝どき物件も、散々にいわれていたのが嘘のようで、結構人気のようです。
昨年秋からの新価格移行が順調にすすんだあと、あまり大型物件もなく、そのあとどうなるか、はっきりしなかった面もあると思うのですが、そんなわけで、結局、再度また上昇に向かったようです。

企業のみ潤い、一般サラリーマンの給料は上がらずという状況が、長らく続いていたのですが、これにも、ようやく終止符が打たれようとしています。
すなわち、今春闘での賃上げが、かなりの企業で実施されるのは、確定的です。
パート、派遣等の賃金もアップしていることが報じられています。

となると、株高、地価高によるいわゆる資産効果が、これから本格的に出てきそうな状況において、所得もアップとなるわけで、まさに鬼に金棒、やはり不動産価格は、なお一段高とみます。

[542: 元官僚]

最適な資金分配の為にもバブルは避けたいね。
過剰評価は人を苦しめる。

賃貸の利回りはリスクプレミアムだけだね。

[543: 匿名はん]

そうなってくると、都心の値上がりは行きすぎと言えないでしょうか。
六本木ヒルズ最上階の賃貸利回りはおいくらなんでしょう。もしこれで売れたとして。
もはや都心は、収益還元法では無く、値上がり期待で買われていると言えないでしょうか。

という意味で、私は2006年に買った出遅れ組ですので、実需比率が相対的に高いと
思われるある城南地域をPickUpしました。本業は株式なので、全く自信なんて無いんです
けどね。賃貸利回りは元々低い地域ですが、過去に比べ大差無かったので、損する可能性
は低いという判断でした。儲けようというよりは。

[544: 匿名さん]

まだ2006年に買った人はまし。これからはどうだろうね？

[545: 物件比較中さん]

2005年不動産ていうのは買えば損するたぐいのもの、近寄らないのが得策。
2006年なんか上がりだしたみたいだけど、どうせまた下がるから慎重に考えよう。
2007年中古まで急上昇してるけど高値をつかみたくないからもう少し待とう。
2008年もう今買わないと一生、持ち家に住めなくなりそうだから、頑張って買わなきゃ。
こんな感じでオリンピックの頃には狼狽買いが発生して賃料利回り２％、金利８％が現実となるのがざっくりとした未来予想図でしょう。

[546: 匿名さん]

東京でオリンピック？
あれは石原がはしゃいでいるだけだろ。
立候補するのは自由だが、当選はあり得ない。

1964東京、1968メキシコ、1972ミュンヘン、1976モントリオール、1980モスクワ、
1984ロサンゼルス、1988ソウル、1992バルセロナ、1996アトランタ、2000シドニー、
2004アテネ、2008北京、2012ロンドン

どう見ても明確に地域を考慮した選定が行われている。
アジア枠は20〜24年おき（1964東京→1988ソウル→2008北京）
2008北京の次々回に2016東京というのはどう見ても無理。
2016の下馬評は
本命：ケープタウン（南ア）、対抗：リオデジャネイロ（ブラジル）

[547: 購入検討中さん]

↑そんな先の話やないす。北京です。

[548: 匿名さん]

金利は８％にはならんよ
目安としては経済成長率と同じ水準

オリンピックはケープタウンが本命といわれてるね
アフリカは面白いと思う
都知事は公共事業の口実をオリンピックにしてる

[549: 匿名さん]

金利8%になると未だ再建中の一部上場会社が吹っ飛ぶぞ〜！548さんが記述されている通り金利は経済成長率と同レベル。

[550: 匿名さん]

リートバブル弾けたかな。
リートは物件単体の利回りがどんどん下がっていったのに
リート総体で何とか利回り確保しようとレバレッジ利かせてる物件も多いから、
これで不動産評価額が下がって破綻するところも出てくるかも。

上がってる時は不良資産抱えてても何の問題も無いけど、一旦下がり始めるとダメなところが一目瞭然になるからな。

[551: マンション投資家さん]

悪いものは淘汰されたほうが全体が成長しますから、良い傾向です。
しかし、少し前の2003年問題とか、そういう話題出てくれると良い
んですがね。上げ一本やりだと、なんとなく不安。

[552: 匿名さん]

REITはこんな時点で崩れ始めるようだと、
個別だけでなく全体としてもメジャーな投資対象（商品）になり損ねるのでは。
確かに構成物件とかいい加減なのも多いんで、淘汰は必要なんだろうけど。

[553: 匿名さん]

まあ、8951、8952、だまってIPO時から買っといたら良かったわけで。
出始めのころは色々難癖言っている人多かったけどね。
今の不動産市況についても、もう少し難癖をつける人が増えて欲しい。

[554: ご近所さん]

基本は不動産証券化。収益不動産を５年単位のノンリコースローンと
私募ファンド・匿名組合などのエクィティの出資とで回し、出口はリートに売却。
キャピタルゲインはおまけであって仮にキャピタルロスが出ても
キャッシュフローからの配当があれば、カバーできる。
サブリースでヘッジをかけてあるので投資家がロスをかぶるのは
実はキャピタル部分だけ。
リートは逆に採算の悪いものを安く買って利回りをあげ、一方でどんどん
高採算のものを買って全体の配当を上げるのが仕事。
今の不動産市場は、証券化とリートの共存関係でなりたっている。
そうそう簡単に崩れる構造ではないよ。
不動産が金融商品になるまでに１０年以上かかっているわけで
米国ではさらにその前からリートや流動化ビジネスが発達してきた。
投資と運用を分離し幾重にもリスクを分担するエレガントでかつ
複雑なしくみだ。
もともとが、地価が下落しても収益不動産の運用益に投資するわけで
キャッシュフローが健全かどうかが問われるシステムなのだ。

[555: 匿名さん]

とうとう為替が117円を切ってきましたね。
今後の展開が楽しみです。

[556: 匿名さん]

ほかのスレで頭金がだいぶ減ってしまったといの見かけたけれど・・・
くわばらくわばら。つか、そんなのつぎ込むな、と。

[557: 匿名さん]

あれ！！株や海外債券投資を初め海外資金頼みのREITなどの強気の人が
皆いなくなっちゃった。しばらく様子見？

[558: 匿名さん]

今は買いの見極め時でしょ。皆が十分に青くなっているときに買うのが鉄則。

[559: 匿名はん]

私はドルはそろそろ買い時だと思ってます。
日本株、もう少し下がって欲しい。15000円台なんていってくれると
喜んで買い増しますね。REITはもう十分持っているのでお腹一杯ですし、
売るつもりなんてありませんね。
なかなか面白くなってきましたね久しぶりに。

[560: 匿名さん]

ちょっと予想外なことが起こると、あたふたしちゃうんでしょうね。
一見かっこいい論理をいっていても教科書どおりにならないと、
しばらく口を噤むしかない。
週明け方向性が見えると、このスレも盛況になるかな。

[561: 匿名さん]

個人的には、もっと下がると思いますよ。
余裕の無い投資家が損切りしてくれることを首を長くして
待ってます。

[562: 匿名さん]

それこそレバレッジ掛け捲ってた人は追い証で資金の工面かな。
金作るために優良株売らなきゃならなくなるだろうから、
そういうのを拾いたいですな。

[563: 匿名さん]

そうですね。私のようなゆったり投資家は、買い時は年に1回か2回
あるか無いか。そろそろ1回目が来るかなー。

[564: 匿名さん]

>560
同じことを感じていました。
このような時に、誰か市場の先行きを語れば信用するのですが

[565: 匿名さん]

だから為替やれっつーの！
今週の大陰線でどれだけ儲けたか。。。
先の事なんて誰にもわからない。
為替は目先のトレンドに乗ればＯＫ。
レバ２０倍程度で戻り売りを繰り返した口座は
今週だけで残高５倍になったぞ！！！

[566: 匿名さん]

バークシャー・ハサウェイが韓国ポスコ株の４％保有、一時3.7％高 (ブルームバーグ)
http://money.www.infoseek.co.jp/MnJbn/jbntext/?id=02bloomberg33aBPpOWI...

こういう株をきちんと選別して持ってるから別に怖くないですね。
PER100とか成長を見込んだ、というかマネーゲームにしか使えないような銘柄を持ってる人は青くなってるでしょうが。

[567: 匿名さん]

今まで土日は相当数の書き込みだったのに閑散としていますね。
皆さんしばらくフリーズですか？
来週末9日の日経平均終値を予想してみませんか？
超短期の話ですが結果が結果がすぐわかるので、
どなたの論理的説明が当たるのか面白いと思うのですが。
私は感覚的に17000円の攻防かなという程度でなにも根拠がありません

[568: 購入経験者さん]

542>一握りの秀才の官僚の考えよりも、
多数の価値観の大衆の決めた市場のほうが長い目でみて正しい。
優秀な理系の工業技術で巨大マネーを得た日本だが、
その運用、投資分野でアメリカにいつも敗北してしまうのは
賢しらな官僚の余計な規制や介入があるからである。価値判断は市場に任せべきるべきである。

[569: 匿名さん]

市場の失敗という言葉を勉強されたし。
アジア通貨危機を思い出されたい。
投資は重要だが投機は無駄だよ。

[570: 匿名さん]

>>567
CMEは16900円下回ってるから17000円が割れることは既に確定。

[571: 匿名さん]

ヒント：IP記録の警告

[572: 匿名さん]

ホントだ。

CME Globex quotes as of 03/02/07 03:24 pm (cst)
MTH/ --- SESSION --- PT EST ---- PRIOR DAY ----
STRIKE OPEN HIGH LOW LAST SETT CHGE VOL SETT VOL INT
MAR07 17180.0 17295.0B 16840.0 16875.0A ---- -425 22K 17300.0 31919 57527

[573: 匿名さん]

相場が下がると、相場を語る人が一斉にいなくなり、静かです。

[574: 匿名さん]

マンション価格は株価に連動してると、
以前書いてた人がいるけど、
マンション価格も下がるかな。

[575: 匿名さん]

ここの書き込み数も株価との連動性が高いようですね。

[576: 株価連動]

株価が下がると閑散としますね。

しかし、今日の寄りはヒドイな。

[577: 匿名さん]

今月下旬の公示地価発表で、
センチメントが明るくなってくれればいいですね、不動産も株も。

[578: 匿名]

>574さん

マンション価格と株価が連動・・・と言うのは、私のことかと思いますので一言。
それは長期トレンドでのことで、株価の一時的調整（今回がそうとして）に呼応して、いちいちマンション価格、不動産価格が下がるわけではありません。昨年も例えば、5月から6月に欠けて今回を大きく上回る株価の調整はありましたが、その間、マンションが下がり、安く買えたなどということは、なかったでしょう。

マンション、不動産価格は、大きな調整の出直り過程にあるという、大きなトレンドを見失ってはいけません。

ついでに株価について言えば、これは、いろいろな不安要因が一挙に浮上したため、売られているもので、ちょうど、株価の位置も高値圏にあったため、大きな下げにつながったものとみています。
少なくとも、現時点では、これも、上昇波動が崩れトレンドが変化したとは、考えていません。
ただし、「昨日勤皇、今日佐幕」は相場師の鉄則、臨機応変な対処が必要なことは言うまでもありません。

[579: 匿名さん]

でも、この世界的流れの中の余波で、今までのように堅調に物件価格が値上がっていくのが
鈍りませんかね。特には、少し郊外物件とか。今のところそっちも値上がり傾向にありましたが。

[580: 匿名さん]

同感です。物件価格は、既に上がりすぎだろう。考えられないよ。公示価格も半端な上がり方ではないらしいし、ここらで一息入れて十分ではなかろうか？