23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[481: 匿名さん]

>>480 さん
そうだったんですか？
キャッシュを倍にする運用手法として、
借金しての不動産投資が最も良いと言うような話の流れだったんで、
そうでもないんじゃないのといいたかっただけですよ。

[482: 匿名さん]

上がり相場での不動産は完璧に売り手市場なのだ。仮に中古相場の５％安で出せば
買い手が複数あらわれ競りあがるケースすらあるのだ。
多くの人は、人気のない場所のマンションを買って下がり相場で売って苦労している
トラウマか、まったく不動産売買経験のないひとが身内の経験談からそう考えているだけ。

繰り返すが、不動産に一般論などない。物件のよしあしを見る目と売買のタイミングだけだ。

[483: 匿名さん]

>>480
マンション価格のスレで投資の優位性を論ずるスレではないから
なぜマンションにキャッシュが向かうかを説明したかっただけ

今月号の住宅情報都心に住む　Ｐ４２以降が面白い。
同じ地名でも人気のある場所とそうでない場所、地形の優位性などが
浮き彫りになっている。
すべての都心が値上がりするのでなく上昇幅に差があるからこそ
不動産を契機に格差が広がっていくのだろう。

[484: 匿名さん]

でも、なんでそんなにも高額物件で儲ける宣伝をしているんでしょう？
もしそんなに簡単かつより確実にもうけられるなら、業者が買い占めて運用益なり、
転売益なり出すでしょう。個人に必死で売るわけは何でしょうか？

[485: 匿名さん]

究極的に投資として考えた場合は、都心だろうが郊外だろうが田舎だろうが、
ボロマンションだろうが高級マンションだろうが関係ない。
つまり、市場価格に対して割安でさえあれば、それは買い。

素晴らしい立地のマンションでも、
もろに高値吹っかけてるようであれば狙える差益は少ないし、
ド田舎マンションでも、
売り焦りのあまり相場の半値以下とかで出てたら十分投資価値がある。

[486: 匿名さん]

そういう風にしか読めないなら書いても無駄だね。

[487: 匿名さん]

>>484
まぁ、ここに書く意図は、自分がこれまでに不動産を取得し売却し損もしたし得をした
ことを通じて学んだことを今後の自分の資産形成に生かす考え方を書いて
人の批判を通じて確かめたいからにほかならない。
他意はないよ。
別に賛同して欲しいわけでもない。むしろプロの鋭い批判があるほうがうれしい。
それだけだがね。

[488: 匿名はん]

個人に必死に売るビジネスはローリスクローリターン、自社で保有する場合
はハイリスクハイリターンと言えましょうか。
デベは賃貸ビジネスのほうがむしろ主流でしょうから、個人に売るビジネス
はリスクリターンを分散化させていると言えましょうかね。
自社保有運用、転売だけというのは、証券会社が自己売買部門しか持たない
ということと同じ意味でしょう。そりゃリスク高いでっせ。
そんな懐疑的になる必要は無いんじゃないかな。

[489: 匿名さん]

＞業者が買い占めて運用益なり、転売益なり出すでしょう。個人に必死で売るわけは何でしょうか？

ここのスレを読んでいてそんなこともわからないのか。
法人が買い占めて２５％程度の値上がりで売っても経費もでないし税制優遇措置もない。
個人には３０００万控除も居住用資産買い替特例もある。
世の中バブルが再来にないような税制の歯止めは打ってある。それだけのことだ。

[490: 匿名さん]

なんか資産価値とか値上がりとかの話でも、
みんなできれいに住んで資産価値上げましょみたいな、
そういうなんというか建前と言うか、
大人の社会のお約束ゴッコみたいなのばっかり読んでると、
もっとリアルな事書いたり見たりしたくなりませんか？人間の知的好奇心として。
こんな掲示板でなら少々手の内明かしても、たいした影響力ないだろうしね。

[491: 匿名さん]

転売益はでないけど運用益が出るから、芝浦の賃貸タワーや青山アパートメントとか目白押し。
とにかく、分譲予定のマンションが軒並み賃貸一棟売りになっているのは、不動産証券化という
手法で法人が短期に投資回収し、投資家が運用益をえるしくみがあるからだろう。

[492: 匿名さん]

＞４７８　４８８

ご回答どうもです。スタンスは了解しました。ただ、やっぱりリスク分散、
と思うわけですよね。税制のことは考えたらずでしたが。
先見の明があって損ね近辺に仕入れた人はいいでしょうが、今から不動産投資を
する人はババを引く可能性も高いのでは？と。プロというか業者がいいところは
押さえるだろうし。
まあどうせ自分は高額物件に手など出せないですが、単純に疑問が出たわけです。

[493: 匿名]

490さんのご要望に応えて

私、株は小学生の頃から（実際に取引したのは大学に入る前から）、不動産は就職して間もない頃から、やっていて、どちらも日本一というと、叩かれまくるでしょうから、そうはいいませんが、まあ、それなりのレベル　とお考えください。
自慢しようと言うのではなく、無知な人が、訳もなくつっかかってくると、疲れるので一言させていただきました。
以上の証左として、株は最盛時は10億以上を運用、不動産は更地、中古一戸建て、中古マンション、新築マンション、リゾート会員権の全てを売り、買い何度かしてきました。新築一戸建てだけは未体験なのは、投資の観点から避けてきたため。

株について
これは信用だと手持ち資金の3倍以上できるので、相場環境さえ良ければ、簡単に資金を
何倍にもできる。例えば、相鉄の株価は昨日424円。私鉄各社の株価は次々高値更新中だ。となれば同社の株価も昨年高値438円を抜く可能性大だ。で10万株を買って440円で売れたら160万円の利益。手数料は限りなく0に近いので無視。相鉄は今日443円高値があった。ただし寄り付き=安値は427円だった。
しかしこういうことができるためには、それなりの才能、適性、決断力等が必要なことはいうまでもない。

また下げ相場になると、大怪我をしかねない。
バブル崩壊後の相場はまさにそうであった。信用で資金の3倍やっているとすると、下げると、どうなるか。1億円の資金で3億円運用しているとしよう。これが3割下がると−9000万円。つまり33パーセント強下がると文無しになるのだ！！
で、私も、ほぼそれになり、アベシンゾーじゃないが再チャレンジ、また復活したわけだ。
自慢するにしてはだらしないじゃないかといわれそうだが、そして、それはごもっともなのだが、少し言い訳。
私の何十年の経験で言うと、株は基本的に上げるものであり、気の弱いものは相場に勝てない。相場師には満々たる自信が必要だ。それでやってきたが、この下げ相場は、常軌を逸したものだった。それに気づくのが遅すぎたのだ。
そんなわけでリスク管理が大事で、以降私は、今まで以上に、慎重にやるようになった。
それはともかく、適性のある、会社を見る目のある人だったら、資金の3倍以上やれる株式投資は期間も短く儲けられる、一番のものだろう。

次に本題のマンション投資に行くつもりだったが、興味ないと言われそうな気がしてきたのと、ワープロ嫌いなので、とりあえずここまでにします。

[494: 匿名さん]

バブル期の不動産投資の場合、土地を買いそれを担保に金を借りそれでまた土地を買うと言う
レバレッジのかけ方が主流だったと記憶していますが、今はどうなのでしょうか。

[495: 匿名さん]

業者が自分で値上がり差益や賃貸利回りを狙わないのか？
というのは、なぜ投信を自社で買わずに客に売るのか？と言っているようなものでは？

[496: 匿名さん]

もうどーでもいいや

[497: 匿名さん]

>>493さん
株については、
基本的には上がるものと分かりました。

マンションについても続編をぜひ。

きっと数年前の安いとき優良物件を買われたことでしょう。
それが今後上がるとして、いつごろが売り時か知りたいものです。
ババはつかみたくないので、予想をうかがいたいです。

[498: 匿名さん]

なぜパチンコ屋は自分でパチンコをやらずに客にやらすのでしょうか。
胴元家業はそれだけオイシイのですよ。

[499: 493さん、弟子入り希望]

わたしも497さん、同様、参考までに聞きたいです。
お時間あるとき、いらしてください。

[500: 匿名さん]

私大出の人は金融の話しかないのか。

[501: 匿名はん]

私国立大出ですが、金融の話大好きですよ。

[502: 匿名はん]

中古物件どうなるかですなあ。11-1月の平均前年比は都心、城南で+15％。
2-4月もこのくらいいくのか。

[503: 匿名さん]

二流私大の人の話題は、女かクルマで、金融の話なんてサラ金ぐらいのもんです。

[504: 大学教授さん]

旧帝大　有名私大　二流私大で同じ金でも話題が違うかな。
マクロ　投資　サラ金

[505: 大学教授さん]

504さんはスレ違いなのでどっか行ってね。

[506: 匿名さん]

吸い上げるシステムを考える人
システムの中で儲ける方法を考える人
貢ぐ人

[507: 匿名はん]

>>497
＞株については、基本的には上がるものと分かりました。
何が分かったの？。
じゃあ、あなた明日から信用取引するの？。
株してるけど、具体的には何の参考にもならない。

[508: 匿名さん]

胴元が一番稼げる
中にいち早く乗って便乗して稼げる人
最後のほうに乗ってババをつかむ人

[509: 匿名さん]

流れが出て来て、なにもしないと流れはなお急になって
行き着く先は　下流

納得できないからなにもしないというのでなく、納得するまで調べて動くほうがいい

[510: 匿名]

仕事は堅実にバリバリやっても下流？
なんか、やっぱり何とか本の論調になってきたね。このスレ

[511: 契約済みさん]

で、中古物件価格、半年後にはどうなるんでしょうか。

[512: 匿名さん]

半年じゃそんなに変わんないんじゃない？
短期的にはむしろ上がる可能性がありますね、根拠なしですが。

[513: 匿名さん]

中古物件は今頃の月が、春の売れるピーク。
半年後の８月はまだ、秋の売れるピーク前。
だから、そんなに変わらないでしょう。
短期的に言えば、４月から５月は毎年
中古の買い手が減る月になるので、下がる可能性あり。
っていうか、売り手はピークの３月までに売りましょう。

[514: 匿名さん]

私大は中の下流でいいよ

[515: 匿名さん]

世界同時株安！　だとさ

誰だ、株は上がるなんてお気楽なこと言ってたのは！

[516: 匿名はん]

511です。
前年同期比で比較するとどうでしょうかね。
山と山の比較、4,5月の谷と谷の比較、、
今年9月くらいまではどこも15％くらい上がって
いる状態ですかね。
上がり始めた2006年10月以降、つまり2007年
10月以降も更に15％くらい上がってくるのか
どうかがポイントですかね。

[517: 匿名さん]

>>511
自分の住んでいた場所、住みたい場所、今の住居
この３点で数ヶ月きざみで定点観測をするといい。
Ｙａｈｏｏ不動産や住宅情報タウンズの「売り出し価格」をべースに
駅単位に　徒歩何分　築年数　面積　坪単価をメモする
縦軸に価格横軸に坪単価　データ名に築年数を記した分布図を
エクセルで作る。
これだけでいろいろなことがわかる。

[518: 匿名さん]

売り出し価格は、売り主の売却希望価格にすぎないから、
しばらくして売れなければ、数百万円の値下げをするか、
あるいはず〜っと晒ものになるかです。

実際の取引価格に近い数字は、レインズでしか分かりません。

[519: 匿名さん]

３ヶ月刻みでみると晒し者と値下げもわかる。消えた物件の成約事例は業者さんから
とりよせたりする。
数がそろえば、無謀な高値はおのずとわかる。

[520: 匿名さん]

結局売れずに、諦めて引っ込める物件もあるそうです。
あと成約しても、成約金額を公表しないケースもあるそうです。

[521: 匿名さん]

増田俊男氏が書いていることだが、２００７年郵貯民営化で
1,898,486億円（１８９兆円）の資産
http://www.yu-cho.japanpost.jp/j0000000/ju070100.htm
が、現在株式、不動産などに流れ運用益を上げる方向に動く。

国債が７１％のままでは民間企業としてまともな資金運用とは
いえまい。
不動産、株式は大きな資金流入によって急上昇するらしい。

[522: 匿名さん]

×現在株式、不動産などに流れ
○現在株式、不動産などに流れていないものが、今後流れ

[523: 契約済みさん]

為替をやってみろ！
解禁になってから８年しか経過していないが
すでに１００倍以上に資金を増やした者が
俺を含めてワンサカいるぞ。
もちろんスカンピンになった奴はもっと多いがな。
今は１０億くらいの資産じゃ恥ずかしくて勝ち組なんてとてもいえない。
為替をやってみろ、１００億が現実になるぞ！！！
マンションなんか気分で買えばそれでよし。
いらなくなったら女にでもくれてやれ！

[524: 匿名さん]

ちなみに、今後は円高でよろしいのでしょうか。

[525: タミフルの幻想]

>>523

とうとう、ここにも１００億長者が現れましたな。あはは

[526: 匿名さん]

歩いているひとに
自転車に乗ってみろ！早いぞというのはわかる
免許のないない人にクルマに乗ってみろというのは困る。
自家用ジェット機は早いぞ。といわれても操縦がわからない。

私が不動産投資が好きなのはスピードがゆっくりしているからだ。
売買だって最低一月はかかる。しかし投資の決断は素早くしないと
儲けそこなうのは投資ゆえのこと。
せっかくだから為替も勉強しておくことにしよう。

[527: 購入検討中さん]

たしかにね。しかし今日の株は驚いた。でも８７年もブラックマンデーの中、東証は乱高下したが、不動産は３年間、あがり続けたんだよね。なつかしいよ。
世界経済失速の中で、日本のひとりバブルもありえるんじゃない。

[528: 匿名]

497さん、499さんにお応えして（by493）。

株が大幅安しましたが、これは想定内。ちょうどいいおしめりでしょう。
株はこのように大勢上げ波動にあっても間に大幅、小幅の下げがあります。
このため、才能はあっても、精神力、胆力に欠ける人には、神は微笑まないでしょう。

これに対し、不動産の場合、大勢波動が変化した場合、それはそう簡単には変わりません。
今回のことで言えば、バブル崩壊後、急落に転じた不動産価格は、数年前に底を打ち、上昇に転じました。
どこが天井で、どこが大底だったのでしょうか？
景気の山、谷の判断はむづかしく、よく、後で訂正されたりしますが、不動産は比較的簡単です。
都心ないし23区内を念頭に考えると、天井は1989年末、大底は2003年春。
何のことはない、日経平均の天井、大底と一致しているのです。

私の場合株価回復で資金状況も急改善してきたので、2003年春からマンションの購入を再開しました。なんと16年ぶり。
買いに走った理由は、資金的なこともありますが、もちろんそれだけではありません。
最初に月島のタワマンを買ったのですが、坪210万円強。賃料からすると、年利回りは実質で（管理費等、固定資産税を考慮）7パーセント位になるので、こんな理不尽なことが長続きするわけがないと判断したのです。
続いてあまり間をおかず、有明のキャンセル物件購入。こちらは8パーセント弱の利回り。
翌2004年には高輪。やや利回りは下がり6パーセント強。

ここまでは、ほぼ競争もなく、買いたい住戸が選べて買えました。
流れが変わり始めたのが2005年に入ってから。
勝どきの物件は4〜10倍前後が大半だったように記憶しています。利回り8パーセント強の予定。
高輪にしても、完成時多少売れ残りがあったのですから、今昔の感といったところ。
2006年に入ると、さすがに鈍い人も先高感を抱き始め、いい物件は買いにくくなります。
私ももう、余り買う気はなかったのですが、赤坂の余りの激安さに、だめもとで行ったら8倍をゲット。利回り6パーセントくらいの予定。

去年は株が不調だったのですが、下げ分をマンションが補ってくれました。
ちょっと自慢すると、両方を知っている強味ですね。

昔買ったマンション（利回り3パーセント強）で、買値の半分以下に成っているものもありますが、それでも収益計算をすると、あと数年賃貸を続けるとプラスになりそうです。
ですから2003年〜06年くらいの7パーセント前後で回る物件は、迷わず買いでいいのです。

昔、節税と称してマンション投資で赤字を出し、税金を下げる投資手法が喧伝されたのを。ご存知ですか？しかし今は、100パーセントローンにしても、賃料で黒字になってしまいます。
ローン期間、金利にもよりますが、25年ローン、2.5パーセントとして、5パーセントくらいの利回りが確保できれば、黒字になったかと思います。
と言うことは、いずれは無借金のマンションが残るわけで、投資としてきわめて、安全と言えるでしょう。

今後の見通しを書く余裕がなくなってきました。
いろいろ反論もあるでしょうから、いずれまた。

[529: 匿名さん]

>>528

素晴らしい話、ありがとうございました。
やはり金持ちになる人は考え方が違う。

将来の見通しも、早目に書き込みして頂きたいものです。

[530: 匿名さん]

そうですね。自慢話よりも将来の予想をお聞きしたい。