数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ(その6)を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
過去スレ
その5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/
[スレ作成日時]2007-02-15 03:40:00
23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる?その6
No.151 |
by 匿名さん 2007-02-20 21:45:00
削除依頼
確かに他は湾岸物件のスレッドが目立ちますね。
レスもかなりギスギスした内容のものが多いし・・・。 「金持ち喧嘩せず」ってことですかね。 |
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No.152 |
by 匿名さん 2007-02-20 23:22:00
本来、買い手市場って、買う値打ちがないってことですから・・
(もちろん住めるから消費財として役立ちますけど、偽装とか瑕疵がなければ) 売り手市場のものを、上手く買わないと、売る立場に代わった時に困る。 (売らないで住んでも、担保価値、リバースモーゲージ、含み益など、ライフプランの資金繰りが 違っていく) 我々は、デベロッパーではないから、売る立場になる時は、商品は中古マンション。 中古マンション専業の流動化の会社を起業したつもりで、考えると、売り手市場の要素は? 中古の供給が少ない:伝統的に少ない・99〜09位の大供給時代に同時期竣工が少ない土地 中古需要が旺盛;新築が出てこない、新築は高くて買えないが中古なら買える価格帯で収まる、 中古にしては高額を受容できる購入層が、他の価値より優先してくれるだけの アドバンテージを備えている土地 今の自分のライフステージで、取得する物件や何年後に転売するか(賃貸はまた別として)は いろいろだと思いますが、09〜11に取得し、6年目に転売、2015〜2017に転売としましょう。 次の購入者を一馬力で1000〜1200万円前後のボリュームゾーン(2015頃までに賃金上昇も期待) に想定するとして、どの辺りが狙うべき売り手市場の土地でしょう? 地域によって需要の多いマンションタイプ、間取りの差も多少ありますので、細かい指定があれば それも含めて。 |
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No.153 |
by 匿名さん 2007-02-20 23:32:00
>>152
なんだかよく分かりませんねぇ。 例えば最初の方。 買い手市場/売り手市場というのは固定されているわけではなく、 時間の経過とともにで変わっていくものです。 購入時に買い手市場だからといって、売却時にもそのままという わけではないですよ。 |
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No.154 |
by 匿名さん 2007-02-20 23:35:00
買い手の立場にならないと駄目ですね。
じゃあどこ住みたいでしょう。自分が住みたい!と思える所なら、 中古で売っても需要はあるかもしれない。 妥協して、ここでいいや、って感じで買ったら、結局中古で売る 時もそういう人しか集まってこない。 個人的には、都心というよりは、ブランド立地の城南地域でかつ 治安が良い所の方が、売り易いかなと思う。99-09年の大供給時代 においても番町なんかに比べても供給量が少ないブランド地域も ありますから。 賃貸利回りは都心より低くなってしまいますがね。 個人的見解ですが。 |
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No.155 |
by 匿名さん 2007-02-20 23:39:00
今買い手市場の郊外で、6年後には売り手市場になるような発展要素の隠れた出遅れ郊外で、
駅近が買えればそれもいいのか? そこが値上がりするなら、23区は下がりようがないが・・。 23区では、新地下鉄がらみか、新東京タワーがらみの地域か? |
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No.156 |
by 匿名さん 2007-02-20 23:42:00
城南地域で、確かに本当に住みたいなと思う場所は、マンションが少ないからね。戸建中心。
希少価値があるよ。でもさ、物件もないから買うのが大変だよね。 |
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No.157 |
by 匿名さん 2007-02-20 23:42:00
確かに開発されれば、地価は上がる。投資対象ということであれば、それもありだけど、
墨田区がどんなに開発されようが、やはり住みたく無い、という人も多いでしょう。 自分が住みたく無いと思いながら住んで、地価上昇を待つってのも辛いなあ。 貸すならいいけど。 投資、居住、両方を天秤にかけて、妥当性の高いところを選ぶのが、夢もそんな無いけど、 損もしにくいのでは。 |
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No.158 |
by 匿名さん 2007-02-20 23:45:00
都心への距離はどうしようもないからね。
本当のところ、なるべく確実に行くなら、残りわずかな旧価格物件を狙うしか 道がないんじゃない? いやーもうそれも遅いかな。 |
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No.159 |
by 匿名さん 2007-02-20 23:45:00
>156
買うの大変。確かに。下がってないですからね2004年くらいでも。 個人的には、成城とか用賀あたりは、マンションの供給多いから あまり買いたくない。城南地域において、道幅広く、閑静で、治安 が良く、緑豊富で駅から適度に近く、戸建て中心のところが良いかな と思います。 |
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No.160 |
by 匿名さん 2007-02-20 23:46:00
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No.161 |
by 匿名さん 2007-02-20 23:52:00
>>159
もう少しお金貯めて、戸建買えば? 少しじゃすまないか(笑) |
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No.162 |
by 匿名さん 2007-02-20 23:55:00
戸建ては嫌なんですよね。個人的に、階段がうっとうしいし、
セキュリティに大きな不安があります。 まあ確かに、塀で囲まれた豪邸なら買いたいですが、無理(笑)。 |
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No.163 |
by 匿名さん 2007-02-21 00:00:00
大規模マンションのセキュリティって、実際意味あるんでしょうか。
外はともかく、中にも千人単位の住人がいると、 油断してるとかえって危険かもしれませんよ。 |
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No.164 |
by 匿名さん 2007-02-21 00:01:00
80-100戸くらいが丁度良いんじゃなかろうか。
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No.165 |
by 匿名さん 2007-02-21 00:03:00
高級住宅地に建つなら50戸くらいのが多いから大丈夫なんじゃない?
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No.166 |
by 匿名さん 2007-02-21 00:04:00
そうですね。住民層も同じような人たちだし。
やはり高級立地の低層マンションが基本でしょう。 タワー、全然住みたくないんだが、DINKSだと住みたいんかなあ。 まあ確かにお洒落感はあるけど。 |
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No.167 |
by 匿名さん 2007-02-21 00:15:00
タワーは、一生の内に一度住んでみるには良いですよ。
住んでる内にタワーの短所も分かりますから、 その時に高く売って住み替えれば良い。 私は現にそうしたのですが。 |
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No.168 |
by 匿名さん 2007-02-21 00:20:00
住みたいところに住むには、二億だして地下とか、そんな感じですが。
旧価格は残ってないだろうし、あっても99-09大供給時代そのものだから、住んでから売るなら 中古時も大供給?売り手優位じゃないでしょう。湾岸タワーだって、いい部屋はもうないだろうし、 中古買いたい人は、変な部屋なら「またいいのが出てくるよ」と逃げる。 個人的には、島津山テラスを注目してます。 |
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No.169 |
by 匿名さん 2007-02-21 00:25:00
「買えるとこしか買えないんです」(>>150)
「金持ち喧嘩せず」(>>151) は言い得ている。 超高層タワーは確かに棟数は増えたものの、都心とその隣接地区に 絞れば戸数の絶対比率はたかが知れているでしょう。 今後の供給が減少トレンドに入り、これらの地域に居所を 構えたい層にとったら、新築が出なければ中古築浅で、所得・貯蓄能力に 見合ったものを選考するということでしょう。 どうしても3A、広尾、神宮前、六本木、番町・麹町等々が目当ての人は それらの地区の物件を調べるだけのこと。 要は都心部(主に3区と隣接地)で新築供給が無くなれば、既存物件を探すのは 必然の成り行き。富裕層や一部投資層では複数所有は当然あるものの、 それらの所有者がのべつ売り買いを繰り返すわけでもなし、ましてや、 この板で一喜一憂してる皆さんのほとんどは、ローン返済や子供の教育に 奔走されたり、家具類の購入出費に奔走されて、そんなに短いスパンで 転居(売却→再購入)を繰り返してないから大丈夫でしょう。 まあ、元々賃貸居住層は転居回数は多くなる傾向はあるでしょうが、 あくまで一次取得層にもなっていないので、それなりの地域で購入 する場合が多いでしょう。 住宅の話題は都心物件が目立ち、かつ注目を浴びるだけで、行政区の 居住民数を見れば一目で判断できるもの。ちなみに持家率も千代田区 周辺区でもせいぜい40%半場から50%台。多くは区部の山手外周区や 隣県接地区に居住し、さらには神奈川、埼玉、千葉居住の 東京在勤者(恩恵享受者)が圧倒的数になる訳ですからね・・・。 まあ、東京1300万人に神奈川、埼玉、千葉(茨城)の人口を加算し、 都心部域の8区あたりでも、せいぜい100万人を超える程度の人口。 |
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No.170 |
by 匿名さん 2007-02-21 00:26:00
nなにそれ?
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No.171 |
by 匿名さん 2007-02-21 00:29:00
中古を買う人たちは、確かに
妥協しないで次の物件次の物件と見て回って、 なかなか買ってはくれません。 |
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No.172 |
by 匿名さん 2007-02-21 00:32:00
彼らは、最終的にどこに流れ着いているの?
新築物件じゃないかな。でも新築が無い場合、または異様に高い 場合、どう動くのでしょう。 |
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No.173 |
by 匿名さん 2007-02-21 00:35:00
中古は、新築みたいに倍率がどうのとか、販売員の煽りとかがないから、
よっぽど気に入らないと買わないんじゃない? でも、周りで本気で中古物件探していた人たちは納得のいく中古?を探して 決めているかなー。 |
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No.174 |
by 匿名さん 2007-02-21 00:46:00
中古って異様にData無いですよね。要求しないと。
自分だったらHP立ち上げて、動画作って、パンフスキャンして アピールするが、ってパンフスキャンしたら著作権法違反か。 仲介は任せるとしても、それくらい努力すればすぐ売れる気が。 駄目かな。 |
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No.175 |
by 匿名さん 2007-02-21 00:48:00
中古って、耐震性や老朽化が気になるし、
あからさまに修繕費とか先送りしたツケが出ちゃってるのとか、 周辺環境も後に建ったマンションでふさがれてたり、 やばそうな住人がいそうなのが垣間見えたり、 いろいろ考えちゃうんですよ。 損しないように買おうとすると、いい物件はかなり限られちゃう。 |
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No.176 |
by 匿名 2007-02-21 00:58:00
中古でもいい物件は、人気で、むしろなかなか買えません。口コミや、あらかじめ、その物件に強い業者に、ウリがでたら連絡くれるよう頼んでいる人がいたりで、あまり表に出ずに売れるからです。
たとえば渋谷駅数分の美竹ハイム。 これほどでなくても、成城ハイム、四谷ガーデニアなんかでも、あまり売り物はないです。 |
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No.177 |
by 匿名さん 2007-02-21 01:15:00
中古は税の優遇もないしね。
政策的に新築にアドヴァンテージがつくようにしてるのは明らか。 基本的にどんどん新築マンション建てて、ぎっちりローンで買ってもらわないと。 だからあんまり長持ちなんかしない方がいいし、 設備も適度に時代遅れになった方がいい。 そうじゃないと業界もその外縁部にいる人たちにもメリットがないので。 |
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No.178 |
by 匿名さん 2007-02-21 01:21:00
ローン控除は適用されるよ。
そんなに買い替えできる世帯ばかりではないのが現実なので、 リフォーム市場も拡大してるわけでしょ。 |
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No.179 |
by 匿名さん 2007-02-21 06:27:00
今日の利上げは無いと予想。参院選後の秋までは金利据え置き。
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No.180 |
by 匿名さん 2007-02-21 06:55:00
>175
逆に、中古の方が、老朽化、耐震性、修繕積み立ての程度、住人・環境の変化が かなりはっきり確定してリスクが少ないのでは? それらが、これからどうなるかわからない新築を買うというのは 意識していないかもしれないが、多大なリスクも背負うことになる。 |
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No.181 |
by 匿名さん 2007-02-21 07:16:00
スレタイとはずれますが 180さん同様、最近私も中古派です。 自宅用は別ですが、人に貸すなら、中古マンションが最適です。 リフォームでお金を掛けても十分割安ですし、新築も一度賃貸にだすと、 次回からは中古ですから。 竣工即売りで 利益が出る時代は そう長くは続かないと思っています。 |
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No.182 |
by 匿名さん 2007-02-21 09:50:00
ここ数年は中古のほうが新築より駅距離や高台など立地でも上、
設備や建具等造りでも上というケースが目立つね。 そりゃそうだろう、いい場所から順番に建ってるし、土地や資源価格上昇のためか グレードは落としつつ値段だけ上昇しだしてるからね。 今注目の虎ノ門とか四谷とか個別の話でなく都心一般でみられがちな傾向だけどね。 なので狙ってるいい中古が売りに出るのを網張って待っている。不動産屋の ウエイティングリストに載せてもらってる。 |
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No.183 |
by 匿名さん 2007-02-21 10:03:00
2007.2/20号の『住宅情報マンションションズ』P3の図は大変役立つ。
2005年12月〜2006年11月の供給実績を不動産経済研究所のデータをもとに編集部が換算したもので 現時点ではさらに変化している。 ①70㎡の物件がいくらでかえるか A)6000万以上 千代田区 港区 渋谷区 目黒区 新宿区 (坪単価285万以上 ) B)5000万台 中央区 文京区 豊島区 中野区 杉並区 世田谷区 武蔵野市 品川区 (238万〜285万) C)4000万台 (190〜238) 江東区 墨田区 台東区 北区 板橋区 練馬区 三鷹市 小金井市 国分寺市 調布市 大田区 川崎市宮前区 横浜市青葉区 川崎市中原区 幸区 横浜市港北区 神奈川区 西区 中区 鎌倉市 さいたま市浦和区 中央区 D)3000万台 (141〜190) 江戸川区 葛飾区 荒川区 足立区 西東京市 小平市 立川市 府中市 稲城市 多摩市 日野市 八王子市 青梅市 国立市 東大和市 東村山市 青梅市 町田市 川崎市 高津区 多摩区 麻生区 川崎区 横浜市 鶴見区 都筑区 緑区 旭区 保土ヶ谷区 南区 磯子区 港南区 戸塚区 泉区 相模原市 大和市 藤沢市 茅ヶ崎市 横須賀市 ほか 浦安市 市川市 流山市 千葉市美浜区 花見川区 八潮市 鳩ヶ谷市 川口市 戸田市 蕨市 和光市 朝霞市 新座市 さいたま市南区 桜区 大宮区 北区 ふじみ野市 志木市 富士見市 E)2000万台 (95〜141) 習志野市 船橋市 鎌ヶ谷市 松戸市 柏市 我孫子市 八千代市ほか千葉県 草加市 三郷市 越谷市 さいたま市岩槻区 緑区 川越市 狭山市 所沢市 春日部市ほか埼玉県 あきる野市 横浜市金沢区 栄区 逗子市 座間市 厚木市 海老名市ほか神奈川県 |
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No.184 |
by 匿名さん 2007-02-21 10:05:00
品川駅すぐ近くの180平米の築浅中古が3億6千万円で売りに出てるね。
確かに立地いいもんな。同じいい場所に新築は建てらないもんな。 |
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No.185 |
by 匿名さん 2007-02-21 10:11:00
183>平均はそうでも、同じ地域でもデベのブランドや構造や建具や向きや間取りや眺望などで
坪単価は全然違って来るものである。 |
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No.186 |
by 匿名さん 2007-02-21 11:11:00
>>185
そんなことは先刻承知だ。 これを元に何を読むかが大事なのだよ ここで以外なのは、中央区。 都心3区は千代田、中央、港を思い浮かべるがマンション価格では 中央区は見事Bクラス入り。 その理由は、中央区ですすめたきた規制緩和。 居住人口回復をめざして道路斜線制限や住居系の容積率緩和を大胆にすすめてきた。 その日本橋地区など小路の奥まで11階建てコンパクトマンションが立ち並んだ。 http://www.tokyochuo.net/meeting/town/new/z1-nihombasi02.html 供給過剰で値崩れをおこしその後ファンドの土地買占めや日本橋三井不動産の再開発などで 急激に地価は回復。中古市場も払底し今からやっと値上がりの兆しだ。 今が駅近築浅中古マンションが日本橋近辺で坪単価270万以下で買えるチャンスかもしれない。 というかそれを見越して今年になって中古の売りが激減した。出れば業者間で取引される状況だと聞く。 もともと中央区は区域が山手線の外側にある。地下鉄網の中心からはずれ 山手線のターミナル駅からもはずれているということだ。(東京駅、有楽町駅、新橋駅 神田駅はいずれも 区域の外側) その結果、新川、浜町、八丁堀など意外な安値でマンションが買えた。個人事業主などがオフィス代わりに コンパクトマンションを買う動きも多かった。 月島、勝どきは区の政策として今後もし開発がすすむ。晴海も5年後が楽しみ。 http://www.tokyochuo.net/meeting/town/new/index.html BクラスとはいえいずれはAクラス入りは確実。 もともと狭い区域ではあるが、地下鉄は銀座線、日比谷線、半蔵門線、都営浅草線 大江戸線 有楽町線 JRj京葉線が走っているが、二つ以上の線が交わる駅がなく山手線からのアクセスには悩む地区だ。 狭いエリアに500m刻みで駅があり、タクシーは新大橋通りをはじめ渋滞が多い。 それなりに一律に値上がりするわけではない。 中古のねらいめは三越前駅と人形町の間。長期的には築地再開発で一変する築地・新富町周辺。 いずれも中古の希少性の高いエリアだろうか。 |
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No.187 |
by 匿名さん 2007-02-21 11:38:00
中央区をヨイショし過ぎです。日本橋側はともかく、
区内には売却に時間の掛かってる中古物件も多いです。 また、月島駅前の再開発予定で北側のタワーの中古価格が下がってしまったり、 再開発による悪影響も出ています。 |
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No.188 |
by 匿名さん 2007-02-21 11:53:00
エリアによって極めて濃淡の激しい市場が中央区でしょう。
規制緩和のバーゲンセールだったから、まだ安値で買い時ですよ。ただし場所を選ばないと 家賃相場も相当差がでるし目利きが選べば買い物もあるよという主旨です。 |
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No.189 |
by 匿名さん 2007-02-21 12:02:00
>188
どの区も一緒。 |
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No.190 |
by 匿名さん 2007-02-21 12:10:00
もうひとつ、何度も言及してきたが、浦安は決して高値でもなければ「高騰」もしていない。
開発にみあった価格水準になったというだけだ。 確かに上昇率は目覚しいが、赤ちゃんの背が伸びるのと高校生の背が伸びるくらいの違いがある。 それは、マリナイーストをはじめ周辺がバス便という点。地価のベースがもともと安く、企画として 120㎡物件が4000万台で売られた。 むしろ注目すべきは、流山市。同じ千葉でも松戸、柏の凋落ぶりと比較すると面白い。 川崎では、川崎区。今すぐ買えとはいわないが、都市再生で川崎臨海部が開発される。 羽田の沖合い展開とあわせて貨物船の通勤新線化が検討されている。 これが実現すれば武蔵小杉とMMと川崎駅前の跡には川崎臨海部ブームが来る。 ただし航空規制でタワーは25階以下だろうが海辺と富士山と横浜を遠望するには 十分すぎるほどの立地だ。 |
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No.191 |
by 匿名さん 2007-02-21 12:14:00
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No.192 |
by 匿名さん 2007-02-21 12:23:00
なんか、考えても無駄。どうせ買えない。みたいな大雑把な話にはしたくないね。
平均値の資料はそれなりに精緻に見ていくと気が付かないことを気付かせる。 そもそも、このデータ作るだけでも結構なエネルギーが費やせれているはず。 なにも平均値を使ってミスリードしようという意図はない。 逆にいうとマンションの価格データというのは極めて集めにくいもの。平均値の 分布さえ理解しないでいると、かつて人気のあった松戸が安いから買ってしまう ような「失敗」がくりかえされる。 二極化と「東京都アドレス」「横浜アドレス」のブランドバリューみたいなものが 読み取れて面白い資料だと思うから紹介した。 |
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No.193 |
by 匿名さん 2007-02-21 13:06:00
>>181さん
私は、最近少し考え方を変えましたが 中古格安物件を買ってリフォーム、高利回りを楽しむ時代は節目を迎えたのではないか。 地価下落局面で新築賃貸物件を買うのは素人。中古を10%の利回りで 買うのが王道。これがこれまでの教科書に書かれていたことだ。 しかし、事業賞資産の買換え特例が実質使えなくなり、エリア内の新旧の 賃貸格差が広がる傾向の昨今、新築賃貸こそ投下資本の回収の早さという 点では旨みがある。 月坪1万以上とれるエリアでの中古は20年超物件でも200万/坪以上する。 実質利回り6%以上の中古は都心ではなかなか少ないのが原状だ。 6%の利回りで投下資本回収には12年かかる。 新築で実質利回り4.5%なら投下資本回収16年 築25年の物件が12年経過で37年目 新築は16年目 投下資本を回収した時点での転売で戻る金は新築のほうが大きい。 |
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No.194 |
by 匿名さん 2007-02-21 13:35:00
利上げが決まったみたいだけど、今後利が上がっていくと、どう影響が出ると思う?
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No.195 |
by 匿名さん 2007-02-21 14:03:00
住宅ローン金利がじわじわ上がる前に買ってしまおうという賢い需要が増えると思う。
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No.196 |
by 匿名さん 2007-02-21 14:10:00
利上げきたか
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No.197 |
by 匿名さん 2007-02-21 14:21:00
買い急ぐなら中古がますますいいよね。
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No.198 |
by 匿名さん 2007-02-21 14:36:00
>>194
とりあえず、物件価格4500万、頭金450万の借りれ金4050万 35年ローン(こういう馬鹿なローンはないが) なら 3%で月々の返済15万6千円 3.5%で 16万7千円 4% で 17万9千円 4.5%で 19万1千円 5%で 20万4千円 5.5%で 21.7万円 6%で 23万円 月に15万6千円の支払いにとどめるなら借入金は 金利3%なら 4050万円 金利3.5%なら 3750万円 金利4% なら 3500万円 金利4.5%なら 3270万円 金利5%なら 3075万円 金利5.5%なら 2890万円 金利6%なら 2740万円 1%金利が上がれば買える物件は500万さげざるを得ない。 70平米21坪で考えても坪単価は24円下がる 75平米23坪なら22円弱下がる 230万/坪なら206万 180万なら176万 これは何を意味するかといえば、自己資金の豊富な人には どーってことないが自己資金の少ない人は郊外に追いやられる ということにほかならない。 |
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No.199 |
by 匿名さん 2007-02-21 14:50:00
実際は、銀行ローンの競争が激しくて、「物件優遇金利」とかいう名目で全期間1%優遇
なんていうダンピングが横行しているから3年固定の2%内外ということだろうけど 日銀がゼロ金利解除して外資が売りこして株価が下がったように今回も銀行株以外は 下がるだろう。 外資は日本の不動産の利回りと金利のギャップに目をつけて不動産を買ってきているが 金利が上がれば利益確定売りでそれをわが国のリートが買うような構図になろう。 一方、都心の分譲を吊り上げて、物件も減らしておくことで賃貸相場が高値維持できれば 利回りは確保できる。 金利があがって郊外も嫌、賃貸も嫌という人が中古を買い、中古を売った人は近郊の 新築を買うという構図になろう。 |
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No.200 |
by 匿名さん 2007-02-21 14:54:00
まだ郊外が順調に掃けていない段階でローン金利があがれば、住宅需要が冷え込んで
郊外の売れ残りが安値売りをせざるを得なくなる。 一方、潤沢な資金で買う都心・都心周辺は供給も少なく、中古は人気があがって値があがる。 どう考えても高級物件 高級立地と大衆物件大衆立地の差がひろがるとしか思えない。 |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |