23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[121: 72]

> マンションなんか他で儲けた果実を贅沢に使うためにあるんじゃ

なるほど、そんな考えもありますね。

特に、永住するつもりの自宅は　価格よりも、快適性、利便性ですから。
今、そんな物件に出あえば、やや割高感のある時勢ですが、やはり買いですね。

> 結果利益が出たのはタマタマだと思っています。

その通りで、ずっと後で利益が出ればラッキー、出なければ家賃が増えたと考えるべきでしょう。

[122: 72]

↑>>121
×　出なければ　家賃が増えた
○　でなければ　家賃が　自宅の場合は増えた、投資（賃貸）の場合は減った

[123: 匿名さん]

新古物件って、築浅物件のことでしょうけど
確かに高値で売りに出される物件は多いですが、
売れないでヤフー不動産にずっと掲示されたままの物件も多いですよ。
中古と新築はやっぱり違いますね。

[124: 72]

2-3年前ならともかく、竣工すればすぐに売りに出して、利益をあげられるステージは終わりつつある思います。
今後は運用収益を更に重視して、売却益が出ればラッキーとの考え方が重要では？

[125: 匿名さん]

ローン残高の多いマンションは資産ではなく負債だ。
時価評価が資産ではない。残債が少なくなって純資産分が「資産」なのだ。

とはいえサラリーマンがマイホームを資産形成の手段にするならば
①しばらく住んだらローン完済（もしくは投資用ローンに借り換え）して人に貸す
②一定期間住んで売却。売価−ローン残高が当初の頭金以上の額になり
それをもとに自己資金比率の多いマイホームが買える。

のどちらかが必要だ。
最近の築浅マンション売りは、一部に業者や他の所得と通算できる法人売りが
あるものの、大半は短期「買換え」なのだろう。
４５００万の物件が２割上がれば５４００万の物件に住み買えできる。
広さも立地も変わらないから意味がないというのは間違っている。
当初の自己資金が４５０万でも、住み買え後は１３５０万に増える。

[126: 匿名さん]

買換えは甘くないですよ。
仲介手数料と引越代やカーテン代などの雑費、印紙代に登記費用など掛かります。
売る中古を内覧させるためや、引越や手続きのために会社を休む必要も出てくるし。

[127: 匿名さん]

>>125
だから今からサラリーマンが買える物件で、数年で２割アップする物件は難しいので、
みなさん安易に勧められないと言っているのでは。

[128: 匿名さん]

>>126
話のスケールがせこい。本質を見失っている。

[129: 匿名さん]

>>126
それじゃ、どうすれば地価上昇に対抗策が打てるのでしょう。

[130: 匿名さん]

地価上昇が今後もあるエリアとないエリアを見分ける。
方法は簡単だ。バブルの最高高値（１９８９年から１９９０年）の
公示地価と現状の差を調べる。
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0
たとえば、荒川区　バブル期はすごいが今はさほでもない。
たとえば、世田谷区　バブル期もすごいが今も真っ先にあがった。
今回の上昇で上がったところは本当にバリューのある地区。
前回連れ高であがったエリアは今回は上昇が緩い。
それと、再開発で資本投下のある場所。武蔵小杉、豊洲など
今後新築価格はさらにあがる。今のうちに吟味すべき。
２５０万／坪単価ラインを超えて新築が売れるエリアは延びる。
二極化の境界線はこのあたり。
中流マンションはなくなり、１８０以下のものと３００以上のものに
二極分化する。

[131: 匿名さん]

目黒不動前に中堅専業デベのＮＳが分譲用に建てたタワー。途中で
賃貸に変更したのだが、家賃設定が１．３〜１．５万／坪というわりに
制約状況が極めて順調のようだ。
芝浦のＡタワーも同様の価格帯で２月中旬でかなりの量が決まっている
らしい。青山アパートメントは月坪２．７万円で募集予定と聞いている。
タワーと既存の賃貸の格差はどんどんひろがっていくようだ。

中古相場の値上がりはＹａｈｏｏ不動産を見てもわかる。今では
ワンルームマンションでさえも値上がりしている。用地不足ゆえの
事態だ。中古相場があがれば、手放す人も減る。
オーナーチェンジで安売りせずとも空きを待って高値で売るという
話にもなる。
オフィス賃料にくらべ住宅賃料が安すぎる。
定期借家契約が定着すれば２年ごとの値上げも順調にすすむ。

[132: 匿名さん]

サラリーマンが資産を築く手立てはマイホームくらいしかない。
地価反転の大変革期にマイホーム購入をどう「資産」形成につなげたら
いいのかということにみんなの関心があるのではないか。

定年まで勤めて作った資産が千葉や茨城の価値の下落した一戸建て
退職金でやっとローンが消えるということでは、働き甲斐ももない。
そういう話題もかつて出たはずだ。

１０年前に５０００万出して買って地価が下落し続け２０００万以上も損を出して
買い替える決断がつかずにここまできている。

上がれば儲けもの。みたいないい加減な判断で買うと儲けそこなうどころか
カネを失う。
生活に必要な金など月に数十万だが、数千万の桁の不動産を上手に動かせば
サラリーマンの退職金程度の金は生み出せる。
カネは、小割りに運用しては絶対に増えない。重点投資してこそ意味がある。
分散投資だのリスクヘッジだのは数億の資産ができてから考えるべきだ。

[133: 匿名さん]

もうすでに埼玉や千葉では在庫あまり状態と経済誌に載ってますね。

[134: 匿名さん]

そしていずれ余る時代には、郊外から。。。

[135: 匿名さん]

当たり前の話。都心はこれからも値上がり、物件は枯渇し、高止まり。
田舎は値上がりや物件枯渇とは無縁な状態。
市場原理で当然の話だけれど、何か？

[136: 匿名さん]

だから、もう今買ってないリーマンは乗り遅れと言いたいんでしょ。
都心の一等地をかっとけとか言わないでね。

[137: 匿名さん]

>135
何でそんな怒ってるような勢いなんだ？
気に障るような意見などないように思うが・・・。

[138: 匿名さん]

住宅ローンという「強制貯金」には、居住権がついてくる。しかし
頭金という資本がいるし元本保証はどこにもない。
場所と時期を選ばないといけない。

これからますます立地格差がひろがる。売り手が主導で価格をあげていくエリアも
あれば、在庫が溜まって次の土地仕入れを控えたり、中古相場が下がったりする
エリアが出てくる。
それを占うのが田園都市線沿線だと睨んでいるのだが、あそこが順調に売れれば
川崎、横浜と千葉・埼玉の明暗がより色濃くなるだろう。

それでは、持ち家をあきらめて賃貸で１５年過ごすとなると、消費者物価はあがらない
までも貯蓄が容易に増えるとは思えない。インフレになれば確実に貯蓄は目減りする。
資金運用でも５００万の頭金を1000万にするには７.2％の利回りで運用しても１０年かかる。

だからこそ、目減りしない物件の住宅ローンという名の「強制貯金」をすべきなのだ。

[139: 匿名さん]

まだまだサラリーマンが少し無理してどんどん物件買ってくれないと困るしね。

[140: 匿名さん]

１３５です。無礼な物言い、失礼しました。完全に乗り遅れ組みなもので
自嘲気味に言ったのですが。。。

[141: 匿名さん]

世の中で周りをみても、賃貸が半分以上。持ち家のほとんど９割近くが、郊外に
住んでいるのが実態だろう。
たまたま、２００３年前後にマンションを買おうと思った人が、最初は自分の住いの
周辺から検討していくうちに、価格に引かれて湾岸タワーに行き着いたという話だと
思う。
確かに、２００２年ごろ麻布も高輪も白金も９０００万で２８坪の物件が買えた時期がある。
しかし、都心が安いというのは湾岸タワーと文京物件の生み出した錯覚なのだと
考えたほうがいい。
住宅の都心３区はＫＥＮコーポレーションによれば、昔から港、渋谷、目黒なのだ。
文京は価格的には世田谷並みで実はここ数年でもともに２５０万以下の物件は出ていない。
あのとき２５坪の物件を６２５０万で買えばよかったという話ならわかるが、

湾岸タワーの坪単価２１０万には、１６０万から２８０万まで幅がある。湾岸タワー自体が
①企業の処分した安値土地
②規模効果の建設単価の安さ
③都市再生と都心居住の容積割り増しによる価格効果
④売れない低層階に対する過剰な安値設定
など、の条件の産物なのだ。

だからこそ、２３区のマンション価格はいつ下がる？の問いが「湾岸タワー並みに」という話なら
坪単価１６０万の物件は足立、荒川に豊富にあるという話になるだろうし、
内陸港区を２３０万にしてくれ・・・みたいな話は、下がり続ける幻想「逆土地神話」の希求でしかない
という話だ。

[142: 匿名さん]

湾岸タワーは内陸型のデベにとっては相場を荒らすダンピングのような
迷惑千万な代物だったのだろう。
湾岸タワーは大型ビル建設が一段落する２００３年以降を見越してゼネコンが仕組んだ仕事が多い。
電鉄系デベ、専業デベには寝耳に水。
再開発で環境整備にコストをかけた１９９９年の大崎東京サウスパークタワーまでは
「タワマン＝高級分譲のイメージ」があったのが、都市再生で開発許可が下り易くなると
月島近辺に物件が林立し、ＵＲ相乗り型のＷコン以来「お買い得」の代名詞になった。

当時港南物件暴落説を説いた某氏がいた。実は価格的には最初から「暴落したような価格」なのに
何を言っているのかと不思議だった。
物件平均坪単価の比較もわからない買い手は、まだ下がると思い込んで買い控えたというか
「値下がり祭り」に浮かれてモデルルームで値引きを迫ったりしていたのは、
この暴落説の教えに従っただけのことかもしれない。

いまだに「何割上がったら購入をあきらめるか」みたいなアンケートをとっている人もいるようだが
人気エリアにおける購入者主導の時代は終わった。
完成在庫の多い千葉郊外なら値引いてまで売ることがあるのかもしれないが。

[143: 匿名さん]

23区ってまとめ方はどうかと。
例えば千葉と言っても新浦安エリアの値上がりは有名ですし、
最近では船橋が上昇してますし。

[144: 匿名さん]

いまの「住宅情報マンションズ」見ててもそうだけど、
おおよそ皇居を起点として、２４６と１国の間のエリアの物件が
極端に供給が無くなったね。
３〜４年前は高輪、白金、青山、恵比寿〜学大あたりまで
新築物件の選択肢は多かったし、価格も手頃だったよね。
これだけこのエリアの供給が無くなると、１４２さんの言う通り

＞人気エリアにおける購入者主導の時代は終わった。

と言うことで、この売り手市場の人気エリアで今後新物件が出てきた時、
一体、どんな価格で売り出されるだろう・・・。

[145: 匿名さん]

↑
環七までのエリアね。

[146: 匿名さん]

環七内側と外側、昔から値段かなり違いましたが、これからその傾向
に拍車がかかるでしょうね。

[147: 匿名さん]

環七の外側でも等々力や上野毛、柿の木坂や八雲、深沢などなど
プレミアな住宅地は多いけどね。
でも、どこかで区切らなきゃ切り無いんだろうね。

[148: 匿名さん]

人気エリアで買わなければ良いわけで、
買い手市場のエリアも残るわけね。

[149: 匿名さん]

＞１４８

１つの選択肢ですがマイノリティですね。
地縁であったり、買い替えや引越しの必要ない人にとっては
買い手市場のエリアでも良いわけですね。

[150: 匿名さん]

マイノリティではなく、マジョリティだと思いますよ。
圧倒的に資金的制約のある人の方が多いので、買えるとこしか買えないんです。

このスレッドだけ見てれば投資効率重視のハイクオリティ物件を買うのが主流みたいだけど、
ここ以外で盛り上がってるのはほとんど妥協物件ばかりじゃないですか。

[151: 匿名さん]

確かに他は湾岸物件のスレッドが目立ちますね。
レスもかなりギスギスした内容のものが多いし・・・。

「金持ち喧嘩せず」ってことですかね。

[152: 匿名さん]

本来、買い手市場って、買う値打ちがないってことですから・・
（もちろん住めるから消費財として役立ちますけど、偽装とか瑕疵がなければ）
売り手市場のものを、上手く買わないと、売る立場に代わった時に困る。
（売らないで住んでも、担保価値、リバースモーゲージ、含み益など、ライフプランの資金繰りが
　違っていく）
我々は、デベロッパーではないから、売る立場になる時は、商品は中古マンション。
中古マンション専業の流動化の会社を起業したつもりで、考えると、売り手市場の要素は？

中古の供給が少ない：伝統的に少ない・99〜09位の大供給時代に同時期竣工が少ない土地
中古需要が旺盛；新築が出てこない、新築は高くて買えないが中古なら買える価格帯で収まる、
　　　　　　　　中古にしては高額を受容できる購入層が、他の価値より優先してくれるだけの
　　　　　　　　アドバンテージを備えている土地
今の自分のライフステージで、取得する物件や何年後に転売するか（賃貸はまた別として）は
いろいろだと思いますが、09〜11に取得し、6年目に転売、2015〜2017に転売としましょう。
次の購入者を一馬力で1000〜1200万円前後のボリュームゾーン（2015頃までに賃金上昇も期待）
に想定するとして、どの辺りが狙うべき売り手市場の土地でしょう？
地域によって需要の多いマンションタイプ、間取りの差も多少ありますので、細かい指定があれば
それも含めて。

[153: 匿名さん]

>>152
なんだかよく分かりませんねぇ。
例えば最初の方。

買い手市場/売り手市場というのは固定されているわけではなく、
時間の経過とともにで変わっていくものです。
購入時に買い手市場だからといって、売却時にもそのままという
わけではないですよ。

[154: 匿名さん]

買い手の立場にならないと駄目ですね。
じゃあどこ住みたいでしょう。自分が住みたい！と思える所なら、
中古で売っても需要はあるかもしれない。
妥協して、ここでいいや、って感じで買ったら、結局中古で売る
時もそういう人しか集まってこない。
個人的には、都心というよりは、ブランド立地の城南地域でかつ
治安が良い所の方が、売り易いかなと思う。99-09年の大供給時代
においても番町なんかに比べても供給量が少ないブランド地域も
ありますから。
賃貸利回りは都心より低くなってしまいますがね。
個人的見解ですが。

[155: 匿名さん]

今買い手市場の郊外で、6年後には売り手市場になるような発展要素の隠れた出遅れ郊外で、
駅近が買えればそれもいいのか？
そこが値上がりするなら、23区は下がりようがないが・・。

23区では、新地下鉄がらみか、新東京タワーがらみの地域か？

[156: 匿名さん]

城南地域で、確かに本当に住みたいなと思う場所は、マンションが少ないからね。戸建中心。
希少価値があるよ。でもさ、物件もないから買うのが大変だよね。

[157: 匿名さん]

確かに開発されれば、地価は上がる。投資対象ということであれば、それもありだけど、
墨田区がどんなに開発されようが、やはり住みたく無い、という人も多いでしょう。
自分が住みたく無いと思いながら住んで、地価上昇を待つってのも辛いなあ。
貸すならいいけど。
投資、居住、両方を天秤にかけて、妥当性の高いところを選ぶのが、夢もそんな無いけど、
損もしにくいのでは。

[158: 匿名さん]

都心への距離はどうしようもないからね。
本当のところ、なるべく確実に行くなら、残りわずかな旧価格物件を狙うしか
道がないんじゃない？　いやーもうそれも遅いかな。

[159: 匿名さん]

>156
買うの大変。確かに。下がってないですからね2004年くらいでも。
個人的には、成城とか用賀あたりは、マンションの供給多いから
あまり買いたくない。城南地域において、道幅広く、閑静で、治安
が良く、緑豊富で駅から適度に近く、戸建て中心のところが良いかな
と思います。

[160: 匿名さん]

>>158
別に買う必要はないんじゃない？
どーしても不動産で資産を残したい人でなければ

[161: 匿名さん]

>>159
もう少しお金貯めて、戸建買えば？　少しじゃすまないか（笑）

[162: 匿名さん]

戸建ては嫌なんですよね。個人的に、階段がうっとうしいし、
セキュリティに大きな不安があります。
まあ確かに、塀で囲まれた豪邸なら買いたいですが、無理（笑）。

[163: 匿名さん]

大規模マンションのセキュリティって、実際意味あるんでしょうか。
外はともかく、中にも千人単位の住人がいると、
油断してるとかえって危険かもしれませんよ。

[164: 匿名さん]

80-100戸くらいが丁度良いんじゃなかろうか。

[165: 匿名さん]

高級住宅地に建つなら50戸くらいのが多いから大丈夫なんじゃない？

[166: 匿名さん]

そうですね。住民層も同じような人たちだし。
やはり高級立地の低層マンションが基本でしょう。
タワー、全然住みたくないんだが、DINKSだと住みたいんかなあ。
まあ確かにお洒落感はあるけど。

[167: 匿名さん]

タワーは、一生の内に一度住んでみるには良いですよ。
住んでる内にタワーの短所も分かりますから、
その時に高く売って住み替えれば良い。
私は現にそうしたのですが。

[168: 匿名さん]

住みたいところに住むには、二億だして地下とか、そんな感じですが。
旧価格は残ってないだろうし、あっても99-09大供給時代そのものだから、住んでから売るなら
中古時も大供給？売り手優位じゃないでしょう。湾岸タワーだって、いい部屋はもうないだろうし、
中古買いたい人は、変な部屋なら「またいいのが出てくるよ」と逃げる。
個人的には、島津山テラスを注目してます。

[169: 匿名さん]

「買えるとこしか買えないんです」(>>150）
「金持ち喧嘩せず」（>>151）
は言い得ている。

超高層タワーは確かに棟数は増えたものの、都心とその隣接地区に
絞れば戸数の絶対比率はたかが知れているでしょう。
今後の供給が減少トレンドに入り、これらの地域に居所を
構えたい層にとったら、新築が出なければ中古築浅で、所得・貯蓄能力に
見合ったものを選考するということでしょう。

どうしても３Ａ、広尾、神宮前、六本木、番町・麹町等々が目当ての人は
それらの地区の物件を調べるだけのこと。

要は都心部(主に３区と隣接地）で新築供給が無くなれば、既存物件を探すのは
必然の成り行き。富裕層や一部投資層では複数所有は当然あるものの、
それらの所有者がのべつ売り買いを繰り返すわけでもなし、ましてや、
この板で一喜一憂してる皆さんのほとんどは、ローン返済や子供の教育に
奔走されたり、家具類の購入出費に奔走されて、そんなに短いスパンで
転居(売却→再購入）を繰り返してないから大丈夫でしょう。

まあ、元々賃貸居住層は転居回数は多くなる傾向はあるでしょうが、
あくまで一次取得層にもなっていないので、それなりの地域で購入
する場合が多いでしょう。
住宅の話題は都心物件が目立ち、かつ注目を浴びるだけで、行政区の
居住民数を見れば一目で判断できるもの。ちなみに持家率も千代田区
周辺区でもせいぜい40％半場から50％台。多くは区部の山手外周区や
隣県接地区に居住し、さらには神奈川、埼玉、千葉居住の
東京在勤者(恩恵享受者）が圧倒的数になる訳ですからね・・・。

まあ、東京1300万人に神奈川、埼玉、千葉（茨城）の人口を加算し、
都心部域の8区あたりでも、せいぜい100万人を超える程度の人口。

[170: 匿名さん]

nなにそれ？