23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[101: 匿名さん]

>>80
庶民は下がるという予測、というか下がれという怨嗟の声で溢れてたよ。
雑誌や野村総研などの企業寄りの方はイケイケドンドンだったけど。

ネットのせいで庶民の声が目に付くようになっただけ。

[102: 匿名さん]

ここはセミプロ以上が多そうだね。
なぜかここのスレだけレベル高い。
他のスレはど素人ばっかりだよ。

[103: 匿名さん]

下がって欲しいという思いは分かるけど、今の価格水準であっても、
安い金利で資金調達できる人は十分買える水準だから、下がらないよね。
株はグローバル比較でバリュエーションが下がってきましたが、
不動産はグローバル比較において安い。地震リスク分割り引かれたとしても、
まだ不動産は上がるでしょうね。

[104: 72]

3年前は定期預金が確か0.1％前後で、都心の新築マンションの実質利回りが6-8%で貸せました。
あの頃は、マンションの値上がり期待がなくても、魅力的な投資でした。
今は利回りが3-5%、金利も上がっています。
それにつれ、だんだんうま味がなくなって来ました。
ただ、マンションの値が下がらなければ、まだ銀行定期よりはいい投資ですが。

[105: 匿名さん]

そういうこと。相対比較で旨みは確かに落ちている。
ただ、今の家賃水準であってもキャッシュフローをポジティブに持っていける
水準であることは確かだし、このスレでも家賃が２％程度東京23区は上がって
いるというDataがあったが、そうなってくると、徐々にまた利回りが上昇する
分、物件価格も上がっていく。
もし万が一下がる局面があったら間違い無く買いでしょうが、そんな局面は
無いでしょうね。

[106: 72]

私は安値覚えをしてるからかも知れませんが、サラリーマンの方などが
今から投資先としてマンションを購入するのはどうかと思っています。
3-4年前には知人には勧められても、現況では恐ろしくて躊躇します。
ただ、投資に対する考え方と今までの実践（経験）は
>>105さんと通じるところが多い様ですね。

[107: 匿名さん]

私も薦めることはできませんね。自分の判断で買ってくれ
としか言いようが無い。少し前は適当に買っていても何とかなる
価格水準ではあったが、今はしっかり選別する必要は出てきてますね。

[108: 匿名さん]

実際に住む場合には、１０年後、２０年後の資産価値が重要だからね。
素早く売り抜けられる人以外、やめておいたほうがいいかもね。

[109: 72]

値上がり期待ではなく、当面の利回り重視であれば、
やはり中古マンション（出来るだけ都心で）になりますね。
スレッドの趣旨からずれて、済みませんが。

[110: 匿名さん]

買えるうちに買っておくのも良いかもね。
年収高いうちに、、銀行の融資が緩いうちに、、
金利が低いうちに、、。
独立したりするとなかなか買いづらいんだから。

[111: 匿名さん]

それにしても住宅情報もほとんど郊外ですね。
マンションが大量供給され続けるといわれた時代が懐かしいです。

[112: 匿名さん]

高いとかそういう問題では無く、物件が無いですよね。
都心や優良立地城南地域は。

[113: 匿名さん]

プロは個人には買わせて、自分は売って利益確定か。
株の世界ではよくある話ですね。

[114: 匿名さん]

給料とキャッシュと流動資産だけでインフレに立ち向かうか？
賃貸でキャッシュリッチで、身軽、機動的、負債なし。
しかしレバレッジは通常max10倍くらいまで、借金を作りにくい。
年収、年齢、融資基準と金利、わずかでも税制が有利なうち、個人が借金を作って時価総額を
あげるのには、住宅ローンは合理的だし、インフレヘッジも適える。
でも、すでにヘッジ以上とは言えない、真の都心マンションで、中流下層から上流へステップ↑
はもはや・・？
単純に、住みたいところに目ぼしいのがなければ、待ちってゆうか無理して買う必要はないね。
この4.5年ことに昨年中に仕込めなかった時点で、すでに負けてはいるんだから、
そのままの実力なら、次のラウンドでも負ける方にまわるでしょう。
リテラシーとキャッシュを貯める方が、今回の負けを生かせる気がする。

ただ家買う決意のある人、取得年代の人、余裕のある人はまだ絶対買いでいいと思いますよ。

[115: 匿名さん]

マンションなんか他で儲けた果実を贅沢に使うためにあるんじゃ。値下がりなど気にせず自分の住みたいところを住みたい時に買え。

[116: 匿名さん]

住みたいところにすむ対物件があればそこを買えばいいと思う。

[117: 匿名さん]

住みたいところに住む物件が買えなくて、郊外に移ってかつ高値買いが
一番駄目だよね。

[118: 匿名さん]

金利があがれば下がる、それが結論だよ。

[119: 匿名さん]

新古物件が高値で買われている＝売っている人がいるという事。
売りと買いのどちらがプロか、歴然です。
マンションは資産としては流動性もケータビリティもなく、
特に住んでしまったら純粋に消耗品と考えた方がよい。

[121: 72]

> マンションなんか他で儲けた果実を贅沢に使うためにあるんじゃ

なるほど、そんな考えもありますね。

特に、永住するつもりの自宅は　価格よりも、快適性、利便性ですから。
今、そんな物件に出あえば、やや割高感のある時勢ですが、やはり買いですね。

> 結果利益が出たのはタマタマだと思っています。

その通りで、ずっと後で利益が出ればラッキー、出なければ家賃が増えたと考えるべきでしょう。

[122: 72]

↑>>121
×　出なければ　家賃が増えた
○　でなければ　家賃が　自宅の場合は増えた、投資（賃貸）の場合は減った

[123: 匿名さん]

新古物件って、築浅物件のことでしょうけど
確かに高値で売りに出される物件は多いですが、
売れないでヤフー不動産にずっと掲示されたままの物件も多いですよ。
中古と新築はやっぱり違いますね。

[124: 72]

2-3年前ならともかく、竣工すればすぐに売りに出して、利益をあげられるステージは終わりつつある思います。
今後は運用収益を更に重視して、売却益が出ればラッキーとの考え方が重要では？

[125: 匿名さん]

ローン残高の多いマンションは資産ではなく負債だ。
時価評価が資産ではない。残債が少なくなって純資産分が「資産」なのだ。

とはいえサラリーマンがマイホームを資産形成の手段にするならば
①しばらく住んだらローン完済（もしくは投資用ローンに借り換え）して人に貸す
②一定期間住んで売却。売価−ローン残高が当初の頭金以上の額になり
それをもとに自己資金比率の多いマイホームが買える。

のどちらかが必要だ。
最近の築浅マンション売りは、一部に業者や他の所得と通算できる法人売りが
あるものの、大半は短期「買換え」なのだろう。
４５００万の物件が２割上がれば５４００万の物件に住み買えできる。
広さも立地も変わらないから意味がないというのは間違っている。
当初の自己資金が４５０万でも、住み買え後は１３５０万に増える。

[126: 匿名さん]

買換えは甘くないですよ。
仲介手数料と引越代やカーテン代などの雑費、印紙代に登記費用など掛かります。
売る中古を内覧させるためや、引越や手続きのために会社を休む必要も出てくるし。

[127: 匿名さん]

>>125
だから今からサラリーマンが買える物件で、数年で２割アップする物件は難しいので、
みなさん安易に勧められないと言っているのでは。

[128: 匿名さん]

>>126
話のスケールがせこい。本質を見失っている。

[129: 匿名さん]

>>126
それじゃ、どうすれば地価上昇に対抗策が打てるのでしょう。

[130: 匿名さん]

地価上昇が今後もあるエリアとないエリアを見分ける。
方法は簡単だ。バブルの最高高値（１９８９年から１９９０年）の
公示地価と現状の差を調べる。
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0
たとえば、荒川区　バブル期はすごいが今はさほでもない。
たとえば、世田谷区　バブル期もすごいが今も真っ先にあがった。
今回の上昇で上がったところは本当にバリューのある地区。
前回連れ高であがったエリアは今回は上昇が緩い。
それと、再開発で資本投下のある場所。武蔵小杉、豊洲など
今後新築価格はさらにあがる。今のうちに吟味すべき。
２５０万／坪単価ラインを超えて新築が売れるエリアは延びる。
二極化の境界線はこのあたり。
中流マンションはなくなり、１８０以下のものと３００以上のものに
二極分化する。

[131: 匿名さん]

目黒不動前に中堅専業デベのＮＳが分譲用に建てたタワー。途中で
賃貸に変更したのだが、家賃設定が１．３〜１．５万／坪というわりに
制約状況が極めて順調のようだ。
芝浦のＡタワーも同様の価格帯で２月中旬でかなりの量が決まっている
らしい。青山アパートメントは月坪２．７万円で募集予定と聞いている。
タワーと既存の賃貸の格差はどんどんひろがっていくようだ。

中古相場の値上がりはＹａｈｏｏ不動産を見てもわかる。今では
ワンルームマンションでさえも値上がりしている。用地不足ゆえの
事態だ。中古相場があがれば、手放す人も減る。
オーナーチェンジで安売りせずとも空きを待って高値で売るという
話にもなる。
オフィス賃料にくらべ住宅賃料が安すぎる。
定期借家契約が定着すれば２年ごとの値上げも順調にすすむ。

[132: 匿名さん]

サラリーマンが資産を築く手立てはマイホームくらいしかない。
地価反転の大変革期にマイホーム購入をどう「資産」形成につなげたら
いいのかということにみんなの関心があるのではないか。

定年まで勤めて作った資産が千葉や茨城の価値の下落した一戸建て
退職金でやっとローンが消えるということでは、働き甲斐ももない。
そういう話題もかつて出たはずだ。

１０年前に５０００万出して買って地価が下落し続け２０００万以上も損を出して
買い替える決断がつかずにここまできている。

上がれば儲けもの。みたいないい加減な判断で買うと儲けそこなうどころか
カネを失う。
生活に必要な金など月に数十万だが、数千万の桁の不動産を上手に動かせば
サラリーマンの退職金程度の金は生み出せる。
カネは、小割りに運用しては絶対に増えない。重点投資してこそ意味がある。
分散投資だのリスクヘッジだのは数億の資産ができてから考えるべきだ。

[133: 匿名さん]

もうすでに埼玉や千葉では在庫あまり状態と経済誌に載ってますね。

[134: 匿名さん]

そしていずれ余る時代には、郊外から。。。

[135: 匿名さん]

当たり前の話。都心はこれからも値上がり、物件は枯渇し、高止まり。
田舎は値上がりや物件枯渇とは無縁な状態。
市場原理で当然の話だけれど、何か？

[136: 匿名さん]

だから、もう今買ってないリーマンは乗り遅れと言いたいんでしょ。
都心の一等地をかっとけとか言わないでね。

[137: 匿名さん]

>135
何でそんな怒ってるような勢いなんだ？
気に障るような意見などないように思うが・・・。

[138: 匿名さん]

住宅ローンという「強制貯金」には、居住権がついてくる。しかし
頭金という資本がいるし元本保証はどこにもない。
場所と時期を選ばないといけない。

これからますます立地格差がひろがる。売り手が主導で価格をあげていくエリアも
あれば、在庫が溜まって次の土地仕入れを控えたり、中古相場が下がったりする
エリアが出てくる。
それを占うのが田園都市線沿線だと睨んでいるのだが、あそこが順調に売れれば
川崎、横浜と千葉・埼玉の明暗がより色濃くなるだろう。

それでは、持ち家をあきらめて賃貸で１５年過ごすとなると、消費者物価はあがらない
までも貯蓄が容易に増えるとは思えない。インフレになれば確実に貯蓄は目減りする。
資金運用でも５００万の頭金を1000万にするには７.2％の利回りで運用しても１０年かかる。

だからこそ、目減りしない物件の住宅ローンという名の「強制貯金」をすべきなのだ。

[139: 匿名さん]

まだまだサラリーマンが少し無理してどんどん物件買ってくれないと困るしね。

[140: 匿名さん]

１３５です。無礼な物言い、失礼しました。完全に乗り遅れ組みなもので
自嘲気味に言ったのですが。。。

[141: 匿名さん]

世の中で周りをみても、賃貸が半分以上。持ち家のほとんど９割近くが、郊外に
住んでいるのが実態だろう。
たまたま、２００３年前後にマンションを買おうと思った人が、最初は自分の住いの
周辺から検討していくうちに、価格に引かれて湾岸タワーに行き着いたという話だと
思う。
確かに、２００２年ごろ麻布も高輪も白金も９０００万で２８坪の物件が買えた時期がある。
しかし、都心が安いというのは湾岸タワーと文京物件の生み出した錯覚なのだと
考えたほうがいい。
住宅の都心３区はＫＥＮコーポレーションによれば、昔から港、渋谷、目黒なのだ。
文京は価格的には世田谷並みで実はここ数年でもともに２５０万以下の物件は出ていない。
あのとき２５坪の物件を６２５０万で買えばよかったという話ならわかるが、

湾岸タワーの坪単価２１０万には、１６０万から２８０万まで幅がある。湾岸タワー自体が
①企業の処分した安値土地
②規模効果の建設単価の安さ
③都市再生と都心居住の容積割り増しによる価格効果
④売れない低層階に対する過剰な安値設定
など、の条件の産物なのだ。

だからこそ、２３区のマンション価格はいつ下がる？の問いが「湾岸タワー並みに」という話なら
坪単価１６０万の物件は足立、荒川に豊富にあるという話になるだろうし、
内陸港区を２３０万にしてくれ・・・みたいな話は、下がり続ける幻想「逆土地神話」の希求でしかない
という話だ。

[142: 匿名さん]

湾岸タワーは内陸型のデベにとっては相場を荒らすダンピングのような
迷惑千万な代物だったのだろう。
湾岸タワーは大型ビル建設が一段落する２００３年以降を見越してゼネコンが仕組んだ仕事が多い。
電鉄系デベ、専業デベには寝耳に水。
再開発で環境整備にコストをかけた１９９９年の大崎東京サウスパークタワーまでは
「タワマン＝高級分譲のイメージ」があったのが、都市再生で開発許可が下り易くなると
月島近辺に物件が林立し、ＵＲ相乗り型のＷコン以来「お買い得」の代名詞になった。

当時港南物件暴落説を説いた某氏がいた。実は価格的には最初から「暴落したような価格」なのに
何を言っているのかと不思議だった。
物件平均坪単価の比較もわからない買い手は、まだ下がると思い込んで買い控えたというか
「値下がり祭り」に浮かれてモデルルームで値引きを迫ったりしていたのは、
この暴落説の教えに従っただけのことかもしれない。

いまだに「何割上がったら購入をあきらめるか」みたいなアンケートをとっている人もいるようだが
人気エリアにおける購入者主導の時代は終わった。
完成在庫の多い千葉郊外なら値引いてまで売ることがあるのかもしれないが。

[143: 匿名さん]

23区ってまとめ方はどうかと。
例えば千葉と言っても新浦安エリアの値上がりは有名ですし、
最近では船橋が上昇してますし。

[144: 匿名さん]

いまの「住宅情報マンションズ」見ててもそうだけど、
おおよそ皇居を起点として、２４６と１国の間のエリアの物件が
極端に供給が無くなったね。
３〜４年前は高輪、白金、青山、恵比寿〜学大あたりまで
新築物件の選択肢は多かったし、価格も手頃だったよね。
これだけこのエリアの供給が無くなると、１４２さんの言う通り

＞人気エリアにおける購入者主導の時代は終わった。

と言うことで、この売り手市場の人気エリアで今後新物件が出てきた時、
一体、どんな価格で売り出されるだろう・・・。

[145: 匿名さん]

↑
環七までのエリアね。

[146: 匿名さん]

環七内側と外側、昔から値段かなり違いましたが、これからその傾向
に拍車がかかるでしょうね。

[147: 匿名さん]

環七の外側でも等々力や上野毛、柿の木坂や八雲、深沢などなど
プレミアな住宅地は多いけどね。
でも、どこかで区切らなきゃ切り無いんだろうね。

[148: 匿名さん]

人気エリアで買わなければ良いわけで、
買い手市場のエリアも残るわけね。

[149: 匿名さん]

＞１４８

１つの選択肢ですがマイノリティですね。
地縁であったり、買い替えや引越しの必要ない人にとっては
買い手市場のエリアでも良いわけですね。

[150: 匿名さん]

マイノリティではなく、マジョリティだと思いますよ。
圧倒的に資金的制約のある人の方が多いので、買えるとこしか買えないんです。

このスレッドだけ見てれば投資効率重視のハイクオリティ物件を買うのが主流みたいだけど、
ここ以外で盛り上がってるのはほとんど妥協物件ばかりじゃないですか。