23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[895: 匿名さん]

もう売り手市場だからでしょう。買い手がガタガタ言ったところで状況は
変わらない、と諦めたんでは無いでしょうか。
基本的に、インフレに持っていくのが政府の主眼ですから、ヘッジの意味
でも買えるところ買っといたらいいと思います。

[896: 889]

892さんの指摘は正しい。
都心と全国平均の価格変動の乖離が始まった時点で、日本の不動産市場も一歩成熟に近づいた。

ただ、ＮＹ、パリでも都心オフィスビルと都心アパートメントの家賃・価格は連動している。
収益性の高い物件はオフィス・住宅にかかわらず、国境を越えるファンドの投資から逃れられない。

890さんの言うとおり「投資対象」と「それ以外」で分けて考えるのが正しいのかも知れない。
一棟売りが市場に与える影響が間接的なものだという892さんの説明も参考になる。
ちなみに889は住宅に投資する資金はなく、自己居住用のマンションを探している者です。

[897: 匿名さん]

リスクを取る感覚は、生きている実感が沸きますね。失敗するも人生、
成功するも人生。とはいえ、どうせそこそこ、って感じなんでしょうが。
もっとリスク取らないと駄目だなあ。。

[898: 匿名さん]

ここで話題になる都心に物件を求める富裕層ってもう既に都心に豪邸持ってんじゃないの？
富裕層は今は賃貸で生活してるの？

[899: 匿名さん]

容積率が低いのは、地震とは関係ない。

その証拠に湾岸部の地盤のゆるい場所だからといって
容積率が低くなるわけではない。

[900: 匿名さん]

>>895
私も同感です
市場予測については若干古いが、みずほ産業調査「首都圏分譲マンション市場の拡大
３つの要因と今後の展望」の詳しい分析は読み応えがある。最終章が役立つ。
http://www.mizuhocbk.co.jp/fin_info/industry/sangyou/m1007.html

リートや不動産ファンドの土地買占めが都心地価を高騰させたのは確かだろうが
精緻に見れば、２００４年以降過剰な供給によって値崩れ寸前だった都心
の供給を、ファンドの一棟買いがかろうじて食い止め、業界の供給競争に
ブレーキがかかったというのが正しい見方ではないのか。
同時に、不動産証券化手法によるオフィスやホテルの新築が相次いで
マンション用地が短期的に払底した。その結果、供給熱から冷めて
冷静に上値を探る売り方に変わったというべきなのだろう。

過剰なまでの都心マンション需要に対して供給を抑えたことで価格主導権が
売り手に移った。それだけのことかもしれない。

[901: 匿名さん]

2003年に反転上昇したのは小泉の改革の効果が出てきて不良債権の解消が出来たから。

[902: 匿名さん]

>>898
余り多くない例かもしれませんが、私は今社宅暮らしで、予算一億程度で都心に住宅を探していますよ。
マンションかミニ戸かという選択になりますが。
この辺に住宅を探すと、売るときに損しないで済むか、という点も、かなり気になります。
一度城南地区にマンションを買って住んでいた時は、売るときのことはほとんど意識せずに探してましたけどね。

[905: 匿名さん]

富裕層が増えているという事実をご存知無いみたいですね。

[906: 匿名さん]

富裕層とは高級住宅地に住んで高級外車に乗ってブランド物に身を包んでいる人だと思い込んでる人はこの本読んでみると認識変わると思うよ。
http://www.amazon.co.jp/dp/4152081082/

アメリカでの調査は、資産家（高額所得者とはイコールではない）は
高級住宅街に実は住んでなくて、むしろ高級住宅街に住んでる人は資産家では無い割合が高いという調査結果が出てる。

高い家に住んで高い車買って高級ブランド買って・・・と浪費してたら資産が貯まらないから
当たり前といえば当たり前だけど。
都心の高級物件買う需要の判断としては、資産家よりも高額取得者の数を元に判断した方が良いと思うけどね。

[907: 匿名さん]

そうですね。今は高額所得、つまりフローの所得が増えている人、そうで無い人
の差が激しくなっている。欧米と違って、日本は相続税が高いので、使ってしまおう
という人が多い。日本は他の国より一層二極化が激しくなる素地がありますね。

[908: 匿名さん]

じゃあ、相続ではなくて、単に所得が高いサラリーマンは、主にどんなところを
好んで購入するのでしょうか？　意外に郊外？

[909: 匿名さん]

港、千代田、渋谷、中央、文京なんじゃないの？
年収高いのこの区なんだから。
もう少し言うと、港と渋谷は芸能人とか多そうだから、所得が高いサラリーマンは千代田、中央、文京。

[910: 匿名さん]

港、千代田、渋谷、目黒、世田谷ですね。
中央、文京は所得高いサラリーマンに人気は無い。
目黒、世田谷は子供がいる家庭に多い。

[911: 匿名さん]

>910
世田谷は勘弁して欲しいね。
あのだだっ広い区内だけで大半は普通のファミリー。
まだ目黒のが良い。

[912: 匿名さん]

>911
分かってないですね。外資系で世田谷区在住はとても
多いんですよ。あと大田区ね。で、投資用マンション
を都心に買うんですよ。自分では住まない。

[913: 匿名さん]

>910
じゃあなんで中央と文京は所得が高い結果がでてんの？
港・千代田・渋谷・中央・文京の順だよ。

[914: 匿名さん]

ソースは？

[915: 匿名さん]

>914
www.mainichi-msn.co.jp/shakai/wadai/etc/kakusa/best30.html

[916: 匿名さん]

統計の数値を勉強しなおしたほうがいい
「市区町村ごとの課税対象所得の総額を納税者数で割って確定した平均所得が根拠」
って　まぁいいけど、どうせなら各区の高額納税者の実数で示さないといかんな。
貧乏人の少なさ、納税者の少なさ＝高級住宅地ではないだろう。
追分町や猿払村ってかなりセレブが多いのではなく税金免除のとしよりを一部の
納税者が支えているだけだ。