23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[805: 匿名さん]

独善的な楽観論で、土地インフレが財政危機や、好況への
近道であると論じる人も多い。

バブル後の不況でも金融機関がこれだけ政策的に救われたのが、実際国民
にプラスだったのかどうかの検証は難しい。都銀がもう１つ２つ倒産しても
激しい処方箋のほうが、早く景気が回復したのかもしれない。また、
景気は回復しても、恩恵は均等にあるわけではないし、藤巻健史氏に興味は
ないが、暇があったら本ぐらい図書館で読んでみます。

[806: 匿名さん]

バブル津波にみんな押し流された。
崩壊のあとの引き潮は、牛久の一戸建てで干からびた団塊世代を置き去りにした
それから１３年。引き潮が増して
一方で東京湾に心地よい干潟で潮干狩りを楽しむ人も生んだ。
ただし満ち潮は意外と早く訪れ、船にあがったひとだけが安らかな眠りにつけた。

景気予測は天気予報のようなもの。台風の時に海水浴には行かないものの、少々の台風で
腕に自身のあるサーファーなら大波を待つチャンスだろう。
しかしことが津波となると天気予報で教えてくれない。津波にサーフィンしようという命知らずは
いない。

[807: 匿名さん]

さて、結論からいうと値上がりしそうもない不動産を買うほど不幸なことはない。
理由
①あとから買えば安く買えたと後悔する。
②古くなって住み替えしたいときに売れない。
③買い手のいう値段で売ると残債割れして売れない。
④地価が下がれば、所得の低い層が集まってきてますます物件価格が下がる

そういうことで、値下がりしない土地に値下がりしにくい不動産を買いたいという話になる。
どこが値下がりしにくいかというのは
富士山の山頂付近とふもとではどちらが雪が解けにくいかというのと同じくらい簡単な話

都心というものは何かという議論もあったが、地価の分布で等高線を描いた頂が都心ということになる。

[808: 匿名さん]

おもしろいのは、株は上がり始めたらあわてて買うくせに、マンションは下がり始めたら買う人が多いという謎。
流れもなにも考えずに、買える値段ならば買うし、買えないと高いと悪態をつく。
そういう人に限って、ローン９０％の負債の塊を「資産価値」と思い込む

３０年以上もローン返済しながらそれが資産に化けるとしたら「地価の値上がり」以外に可能性はない。
だいたい３０代の人に３０年の年月の経過を想像しろというのが無理かもしれないが

別に土地神話でもバブル礼賛でもなんでもなくてサラリーマンだからこそマイホームの残存価値は下がったら
いけないのだよ。
自分のマンションを常に仲介業者に問い合わせて「時価評価」をしてみること
会社のBS／ＰＬみたいに、純資産＝資産時価評価−負債（ローン残高）を半年後とにウォッチしておく。
時価評価が下がれば負の資産にローンを払い続けることになる。

[809: 物件比較中さん]

>>806さん
＞東京湾に心地よい干潟で潮干狩りを楽しむ人
って２、３年前に湾岸とか豊洲を安く買えた人のことですか？？

＞船にあがったひとだけが安らかな眠りにつけた。
ってどういう意味ですか？
安く買ったけど、値上がりしたから売った人ってこと？
それとも安く買えてローンも低金利で楽々の人ってこと？

[810: 匿名さん]

>>809
戯言ですからご想像で読んでいただければ。

[811: 匿名さん]

>湾岸とか豊洲を

豊洲は、特別なんだ。

[812: 匿名さん]

本当の不況を誰も知らないから暢気なことを書いていられる。
不況というのは株価が暴落して金持ちがスッテンテンになることだけでなく
銀行がつぶれ支援のない企業がつぶれ信用不安で手形が切れず連鎖倒産
資金繰りがつかず連鎖倒産。
失業者増えて、就職難がきわまって、世の中不満分子が動乱を起こし
テロ行為や暴動があふれ、治安が乱れる。
食糧は高騰し、ささいな動機で犯罪に走るものが増え
娘は家族のために身売りし失業した男は安い賃金で酷使肉体労働につく以外に糧をえるすべがない。

好況というのは、みんなの所得が増えて、個人消費が活発ででかいクルマや
高額衣料品や高級食材がバンバン売れて、ついでにマンションも家具もどんどん売れる。

確かに売れなければ安くなるのは間違いないが、世の中の不景気を願ってまで
自分が安く都心のマンションを買えればそれでいいという話なのか。

[813: 匿名さん]

株式や為替や金融マーケットのことはよくわからないが、不動産市場だけは１９８８年から
仕事のかかわりで見てきている。その時々で評論家と呼ばれる人の本も読んだ。
一橋の岩田喜久男などバブル時代に精緻な分析をしていた。
地価の論議は統計的な経済論になるが、個人のレベルでは自分だけ、潮干狩りができたら
いいというレベルの話。
不動産も株も所詮値あがりポテンシャルの高いものを一定のチャンスを掴んで買い
しかるべき見極めで売るというそれだけの行為。
未来に予測はたたない。
けど、自分が納得のいく行動がとれるかどうかで、失敗しても成功しても満足感が大きく違う。

間違ったと気がついたら祈るな。飛び込め。というのは投資の金言のひとつだが
底値と思って買った郊外のマンションは５年後にさらに３割下落した。そこで売っても
数年後値を戻せば、売って損したことになる。
投資の醍醐味はここにある。
自分が決めたラインを切ったら「負け」を認めて引く。
マンションが割安と思って買ったら、目の前にビルが建つとわかった。その時点で
すぐに売るか、我慢して住むか。
すぐ売れる人でないといけない。
思いもかねない事態がおこったら目をつぶらずに何らかの対処をとる。

下がるつもりの都心マンション。港南も芝浦も暴落説はどこへやら、中古が２割も
値上がりしている。
さて、読みを間違えたと思ったら次に打つ手は何か。
いつ下がるか予測する？・・・そうじゃないだろう。

[814: 匿名さん]

底値と思って買った物件が３割下落した。売ったことで損はしたが
価値の低い郊外物件を一生抱えて買換えできない方がよほど悔しい
一旦売って安値の時期にローンを組みなおし価値ある物件を買うほうがいい。
郊外を買ったのは、もう都心はこれ以上さがらない。だから郊外もここが底値
そういう判断があった。
しかし郊外がここまで下がるということは都心はどうなのかと精査した。
なんと、結構安値の新築や売れ残りの叩き売りが出ている。
そういうことは、売りたいと思うまで気がつかない。

逆に
下がると予測した都心物件が（湾岸でも、内陸都心でも）意に反して安くならなかったのなら
自分の読みが間違っただけ。今からでも遅くないから
①２割あがった築浅中古を買う
②上がった分だけ妥協して周辺を買う

待てば待つほど事態は悪化する。これだけは確かだ。
今日暴落した株価は半月で回復したりもするかもしれない。
しかしマンション価格は、ひとつの流れに乗ったら５年程度は流される。

問題はそのスピードが速いか遅いかだけだ。

将来の価格＝現時点の価格×上昇または下落スピード　（％／年）
これだけの単純な話なのだ。

[815: 匿名さん]

「下がる。」「安くなる。」「２３区の新築マンション。」
どれをとっても人によってイメージがまちまち。
下がり始めた結果、いったいどの立地のどの程度の物件がいくらで買えたら
「安くなった」といえるのだろうか。


幾度もいうが、１９８５年ベースなら世田谷の新玉川線物件が坪単価１８０万で
買えたし、広尾ガーデンヒルズの一期分譲は１９８４年頃で３５０万円／坪程度。
ただし当時は公庫金利が４．５％。サラリーマンの平均所得も今よりずいぶん
安かった。
当時３０代のサラリーマンが買えるマンションは２０００万円台。

その後物価や賃金水準が低下して、地価も大幅に下落し現在に至ったものだから
全く尺度が違ってしまっている。そういう状態が１９９２年からの１５年間。

この間　世田谷の新築分譲坪単価は一度も２５０万以下には下がっていない。

２００１年頃南麻布の中層マンションが、坪単価３３０万で売られたのが
おそらく都心の底値だろう。文京区も２００３年には２６０万〜２８０万が水準だった。

安くなるというのは、いったいいくらになればいいのか？
私は個人的には都心３区に住みたい。それも２４０万以下でないと手がでない。

しかし、地価下落の末期でも都心は２４０万にはならなかった。
これは厳然たる事実だ。

自分が１８０万の坪単価までは買えると思っていたら、Ｗコンフォートを買い逃した
時点で勝負は終わっている。

[816: 匿名さん]

都心に住みたいということが、２割上がっても住みたいのか
２割上がったら買えないのか
２割狭くても住みたい
のか、それをはっきりさせないと、この議論話せばはなすほど焦点がぼける。

言いたくはないが豊洲など都心の範疇に入らない。
それは私が興味がないというだけで、興味のある人には立派な都心物件なのだ。
イヤミをいっているのでなく、そういうレベルの意識差を内包したまま話が
すすんでいるという例として述べたまでだ。

湾岸タワー価格論なら、それは地価とは別の話だ。おそらく東雲、晴海の駅遠
物件なら、２００万以下の坪単価の部屋も分譲されるだろう。有明ならなおのこと。
それをもって安くなったというのなら、それはそれで話は簡単。とにかく地価が反転した事実を認めたくないというのなら仕方がない。
何もしないでお祈りをしていたらいい。
しかし反転の事実を認めるのなら、「買わない」という行動の反対の行動をすべきだ。
つまり「何か買っておく」
嫌なら、買おうと思って貯めた自己資金を運用しよう。
下がらないのならちょうどいいから賃貸物件を買う

万万が一急に２１０万の坪単価で港区の新築タワーマンションが
買えるようになった出てきたら・・・そういう仮定は全く無意味だ。
無意味だと言い切る私と
なぜそう思うという人とが立つスタンスは地球の裏表くらい違う。

[817: 購入検討中さん]

>>813
>株式や為替や金融マーケットのことはよくわからないが
であれば長々と語るべきではない。
なぜなら、それは皆　連動しているからだ。
不動産も連動している。
景気が良くなり、株価が上がり、為替も有利になり、不動産価格も上がったという事を忘れるな。

[820: 匿名さん]

分不相応な大きな負債を抱えると、値下がりの恐怖で買い煽ったり、人生楽しめない。
みなさん余裕を持ってお買い物しましょうね。

[821: 匿名さん]

簡単に言うと
不動産の底値がいつだったかは誰でも分かるよね。
みんなの為に、誰かが損して土地を処分してくれていたんですよ。
金利の底がいつだったかも誰でも分かるよね。
みんなの為に、日本が常識外れの低金利政策を行ってくれていたんですよ。
また、マンションを作るための資材も底があったんだよね。
みんなの為に、あらゆる大企業が低コスト、利益度外視で資材を供給してくれていたんですよ。
この資材については世界中の状況も良かったからね。
様々な要因が全て奇跡的に同時代に重なったマンションお買い得時期は残念ながら終わっちゃったんですよ。
みんなこんな分かりやすい恵まれた状況をありがたく思っていなかったんだから、
２度とチャンスは来ないんですよ。
また下がるなんて欲丸出しにしないで、
自分にとっての最もベターな人生設計を冷静にそして一生懸命考えようね。

[822: 匿名さん]

もし本当に、安心して暮らすためのマンションがほしいのなら
頭金が10％しかない時点で、本来は購入の資格がない。その
人たちまで、限界近いローンでマンションを買わせてしまったのは
このマンションブームのひどいところ。

買ったマンションの資産価値が下がり、「普通のサラリーマン」のバランスシート
が崩れるから資産インフレが望ましいというのは、本当か。本来、返済できないよう
な事態が続出すれば、貸し手責任が問われるところで、それを政策的に誘導する
必要はないだろう。責任が問われるのは直接の借り手と貸し手とであって、国でも
その他の第三者でもない。地価下落を望むとそれは「独善的」という。
その論理はきわめて不思議だ。

[823: 購入検討中さん]

>みんなの為に、あらゆる大企業が低コスト、利益度外視で資材を供給してくれていたんですよ。

もっと続けてくれればいいのに。なんで止めちゃったんだろう？
鉄筋も多めになっているのかな。

[825: 匿名さん]

750さんの論旨は、1〜2年後に賃料は供給過剰によって下がる、よって
世田谷坪350万は間違った価格であり、キャピタルロスが発生する可能性
が高い、というものでしたね。

2006年は東京23区平均ですら、賃料が2％上がっていますが、ここから
突然マイナスになるほど、供給増えているんですか？東京23区で。

（単位：坪単価=万円、平均専有=m2）
市区名 2004年 2005年 2006年
1〜6月 7〜12月 1〜6月 7〜12月 1〜6月 7〜11月
目黒区 分譲戸数 248 610 646 292 186 44
坪単価 298.4 286.6 346.6 322.6 332.4 346.6
平均専有 52.15 73.01 48.92 38.95 66.32 75.36
世田谷区 分譲戸数 1442 2678 1190 601 752 1059
坪単価 241.5 238.6 267.9 271.7 282.1 313.2
平均専有 71.17 69.96 72.95 68.41 62.70 64.88

明らかに漸減傾向な気がするのですが、、。
2007年は更に分譲戸数は減るんですよね。

世田谷区の平成１３年１月１日現在の人口は、784,524人（住民基本台帳人口770,388人、外国人登録人口14,136人）で東京２３区中第１位である。世田谷区の将来人口（平成１３年３月実施）によると、住民基本台帳ベースでみた場合、今後とも微増を続け、平成３７年には約81万人になることが予測される。

でも、実際、現在既に人口 84万人です。ということは、5年間に約6万人増えている。年間12000人。世帯平均が2人（実際は1.9台）ですので、6000戸の新規需要を吸収できます。足りませんよ。住宅。

[826: 825]

825ですが、つけたし。Data少なくて恐縮ですが、住宅が足りないため、
当然、空室率は低下しています。という記事。

ケン不動産投資顧問（東京都港区）が発表した「ＫＥＮ　Ｄａｔａ　Ｐｒｅｓ　Ｖｏｌ．24」によると、東京都内の主要３区（港区、渋谷区、世田谷区）の高級賃貸住宅の市況が改善していることが明らかになった。

３区の空室率は７・８％で、前年同期比０・８％改善。市況が悪化した２００３年以前の水準まで戻った。成約賃料の推移を見ても、空室率と同様に03年以前の水準に戻りつつある。

　「すでに好立地の賃貸物件については、賃料の上昇が始まっています。以前と比べて日本人富裕層の賃貸需要が拡大していることが要因です」（松本敬子課長）

[827: 匿名さん]

１，２年後はまだしも、７〜１０年後はどうよ？　世帯数も減少しているし、６５歳以上が
４割とかになるんでしょ。それでも高値維持なの？　超高級物件はどうでもいいですが。