23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[725: 匿名さん]

世の中には三通りいると思う
①お金持ち--値段なんて気にしない。
②小金持ち--値段気にしまくり。マンションの将来の価格に生活がある程度影響されてしまい、所詮金持ちと違って超高額物件の購入はためらいがち。買ったとしても後で逡巡してしまう。
③それ以外の人々-親が金もちでない限り、予算内でかえるところに借金して買う。値段があがれば場所で妥協するか面積のせまいのを買うしかない。

できれば①に生まれたかった。

[726: 匿名さん]

もう仕入れは2009年あたりまで押えてある感じでしょう。
2年先までは基本的に上げ基調。仕様はかなり陳腐になって、
なるべく値上がりを抑えた感じで売り出すのかな。
今売られている、大森の物件なんて、坪400超えてますしねえ。
それでいて仕様が良いか、というとそんなことは無い。
2005年くらいから探していると、そんな物件誰が買うの、
という感じでしょうが、最近探し始めた人は、まあそんなもの
かと買ってしまうのかな。

[727: 匿名さん]

>>712
広尾と言っても一丁目辺り、広尾っぽくもないけど
恵比寿駅も徒歩圏。駐車スペース二台あり、延床面積100㎡程度はある、120㎡位のも多い。
私も昨年、そういうミニ戸を結構目にしました。
値段は忘れてしまいましたが、広尾アドレスのマンションよりは
間違いなく何千万以上安かったです。戸建でも管理の経費は予算すべきでしょうが、
とりあえず管理費徴収はされないし、駐車場代も要りません。
とくに、ホントの超高級じゃないと、今時マンションで駐車場二代目確保は難しいので、
ご夫婦とも車使用とか、乗用車＋趣味性のビークルを所有する方には良い選択肢かも。
土地持分は100％なんだし、
ぼろになったら一時賃貸に移って、一億以内で建替え十分出来るでしょう。
マンションより安い分の差額で建替え費用でてしまうかもしれません。

当方は都心か表参道のセカンドを探していたので、希望地じゃないのと、セキュリティーや
コンシェルジュサービスを重視（共用施設はなくてもいい）したので、実際見てはいませんけど。

安い理由として、
更地では高く売りにくい土地や、建物がめちゃくちゃ手抜きorぼられてる危険性があると
思いますので、早いうちからプロを同伴して見てみるのがよいかな？
建売の知見がなくアドバイスは出来ませんが、建売じゃ素人に分かる範囲はほぼ無ですよね？
土地の見立ては分かるとしても、家屋調査のプロ頼んでも損はしないと思います。
設計図書は大事ですが、その通り施工されているかどうかわからなければ意味無いですし、
売主が、地元の工務店で営業の歴史があっても、今の経営状態が公開されている場合は少なく、
悪徳に走らないとは言えないですから。二次保障機構つきも要チェックかな。

[728: 727]

建売じゃないのですね、失礼しました。

[729: 匿名さん]

最近の新聞に今年は三井と住友が新築マンションを大量に供給するって載っていました。多分高い値段で。完売するのでしょうか？セカンドハウスを購入する人も多いと思いますが、今都心に住んでいて、また都心の豪華なホテルライクなマンションを億単位で買うなら、高級ホテルに、たまに滞在した方がルームサービスもしてくれるし、快適ではと個人的な感想をもっております。色々な種類のホテルを変えながら。セカンドハウスと言っても投資なんですよね。私は湘南、房総あたりでオーシャンフロントのマンションがあったらと、さがしていますが。

[730: 港区民]

セカンド以上って個人名義で所有するのは、法人所有資産や、賃貸で経費処理できない個人の
大小金持ち。
もろもろの経済的所有効果、ローンと保険効果もありますが、自分の物が置いておけるのが
一番大きいと思います。好きなインテリア、音楽や本や資料・仕事のもの、衣服など。
文字通りセカンド生活する必要のある人向きですね、そんなに沢山はいないかも。
楽しんだり、気分転換するだけの使用であれば、ホテル渡り歩くのがいいですよね。
今年は特に外資新規目白押しだし、一泊週末でも75000程度〜、58㎡〜として、稀有な高級物件が
毎週部屋変えても、月30万のローンと同じ。頭金なし、管理費なし、固定資産税なし。

[731: 匿名さん]

>727

狭い土地に建てる家は、縦移動が増え、住み心地が悪いのです。日照条件も悪いことが多い。
長く住めないわりには、転売は難しい。仕様もどうしてもマンションより落ちる。
マンションが高齢者から子持ち世帯まで万人向けなのに対し、庭も十分とれないような狭い土地の戸建は、万人向けとはいえない。

需要が少ない以上、狭い土地は当然安い。

[732: 匿名さん]

今週のバロンズ（米投資家新聞）カバーストーリーによると今の世界経済は第一次世界大戦前夜に似ており（金融市場にキャッシュが潤沢で、ボラティリティが低い）、金融商品はもっとリスクプレミアムが高くて然るべきとのこと（当時、ドイツのリスクを市場は織込んでいなかった。今はイラン等中東のリスクをほとんど織込んでいない）。ロスチャイルド家の古い原則（証券、不動産、美術品それぞれに３分の１ずつ資産を分散する）を適用すべき状況らしいです。来年の大統領選挙で民主党候補が勝ち、米軍が中東から撤退するのと同時に世界が混乱、ひいては東京のマンション価格下げにつながってしまうかも？

[733: 匿名さん]

第一次世界大戦に突入した結果、資産を何にシフトしておくことが正解で何が失敗だったの？中東や欧州での戦争であれば、日本株や東京の土地は結構、正解なんじゃないの。

[734: 匿名はん]

現金ですよ、現金。

[735: 匿名さん]

７３３＞
バロンズの記事によると完全なプロテクションはないそうです。通常はキャッシュか金（ゴールド）が良いようですが、今回はミサイル製造業者の株買いとインベストメントバンクの株売りを薦めています。戦争で最も痛手を蒙ったのは債券保有者だったそうです。安倍政権が憲法改正しようとしているのは気持ち悪いです。。

[736: 匿名はん]

中東の戦争で東京の不動産が暴落するのであれば、私は喜んで買います。
と思う人は多いので、暴落しない。

[737: 匿名さん]

日本でテロの標的になるといったら東京が最も危険でしょう。
テロが世界に脅威を見せ付ける目的であるとすれば、田舎を狙っても意味ないので。
そういう意味でも、世界が安定して平和である事は、東京の不動産にとっても重要です。

[738: 名無し]

現金？幻想ですよ。紙きれですからね。あんな物は・・・笑

[739: 匿名さん]

やはりここはスイスフランでしょうか？
地政学的に遮断されてると言う事で、
オーストラリアの土地や物件とか。

[740: 匿名さん]

726>確かに土地や資源や建築コスト上昇のせいか、新築は作りがしょぼくなってきてるから
築浅中古の贅沢な造りなものを探すのが住むためにも資産としても賢い選択になってきてますね。

[741: 匿名さん]

今後のマンション価格予測シナリオ

２００３年底を打った都心マンション価格は、景気２０年サイクル説を援用すれば
１０年目の２０１２年までは上昇を続ける。
上昇と下降の節目には、変動率が大きくなるもので２００６年に２０％増に対して
２０１３年には対前年２０％程度の減となる。
２００５年までの上げ圧力だった外資ファンドの力は弱まり、国有地の売却などの
競争入札の結果、都心を中心とした物件価格が上昇する結果になる。
公務員住宅は２３区内だけで３０万平米、建設戸数で５５００戸程度と想定される。
２０１６年オリンピック開催地の発表される２００９年までは、マンション価格は
ゆるやかに上昇する。
２０１０年〜２０１２年が景気上昇のピークで
１３年以降、上がりすぎた地価抑制策として、税制改正、金融政策の引き締めなど
が行なわれ地価が対前年２０％下落する。
さらに毎年３％程度の下落が続き２０２０年には底値に至る。

[742: 匿名さん]

年 都心マンション坪単価 湾岸タワー坪単価
2003 年 330 万円 210 万円
2004 年 330 万円 220 万円
2005 年 340 万円 240 万円
2006 年 408 万円 288 万円
2007 年 420 万円 297 万円
2008 年 433 万円 306 万円
2009 年 446 万円 315 万円
2010 年 459 万円 324 万円
2011 年 473 万円 334 万円
2012 年 487 万円 344 万円
2013 年 390 万円 275 万円
2014 年 378 万円 267 万円
2015 年 367 万円 259 万円
2016 年 356 万円 251 万円
2017 年 345 万円 244 万円
2018 年 335 万円 236 万円
2019 年 325 万円 229 万円
2020 年 315 万円 222 万円
2021 年 305 万円 216 万円
2022 年 296 万円 209 万円

[743: 52]

>742
坪単価予測の算定の基準はどんなものですか？
興味がわいたので。

[744: 匿名さん]

741で書いた毎年３％上昇、もしくは下落、変換期には２０％上昇、下落を数値に
置き換えてみせただけです。
根拠は過去の地価動向資料から「急騰、暴落」「ゆるやかな上昇、下落」の
平均値をとっただけ。
興味がおありなら、こちらもどうぞ
http://jp.credit-suisse.com/IB/research/economic/eco050325.pdf