23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[191: 匿名さん]

>>189
世田谷は価格を先食い。中古市場が上がりすぎ。目黒は物件がない。
中古の買い時という視点では、ずいぶん違う。
すべての区が同じというなら、ねらい目についての議論は無駄かね？

[192: 匿名さん]

なんか、考えても無駄。どうせ買えない。みたいな大雑把な話にはしたくないね。

平均値の資料はそれなりに精緻に見ていくと気が付かないことを気付かせる。
そもそも、このデータ作るだけでも結構なエネルギーが費やせれているはず。
なにも平均値を使ってミスリードしようという意図はない。
逆にいうとマンションの価格データというのは極めて集めにくいもの。平均値の
分布さえ理解しないでいると、かつて人気のあった松戸が安いから買ってしまう
ような「失敗」がくりかえされる。
二極化と「東京都アドレス」「横浜アドレス」のブランドバリューみたいなものが
読み取れて面白い資料だと思うから紹介した。

[193: 匿名さん]

>>181さん
私は、最近少し考え方を変えましたが

中古格安物件を買ってリフォーム、高利回りを楽しむ時代は節目を迎えたのではないか。
地価下落局面で新築賃貸物件を買うのは素人。中古を１０％の利回りで
買うのが王道。これがこれまでの教科書に書かれていたことだ。
しかし、事業賞資産の買換え特例が実質使えなくなり、エリア内の新旧の
賃貸格差が広がる傾向の昨今、新築賃貸こそ投下資本の回収の早さという
点では旨みがある。
月坪１万以上とれるエリアでの中古は２０年超物件でも２００万／坪以上する。
実質利回り６％以上の中古は都心ではなかなか少ないのが原状だ。
６％の利回りで投下資本回収には１２年かかる。
新築で実質利回り４.5％なら投下資本回収１６年
築２５年の物件が１２年経過で３７年目
新築は１６年目
投下資本を回収した時点での転売で戻る金は新築のほうが大きい。

[194: 匿名さん]

利上げが決まったみたいだけど、今後利が上がっていくと、どう影響が出ると思う？

[195: 匿名さん]

住宅ローン金利がじわじわ上がる前に買ってしまおうという賢い需要が増えると思う。

[196: 匿名さん]

利上げきたか

[197: 匿名さん]

買い急ぐなら中古がますますいいよね。

[198: 匿名さん]

>>194
とりあえず、物件価格４５００万、頭金４５０万の借りれ金４０５０万
３５年ローン（こういう馬鹿なローンはないが）
なら
３％で月々の返済15万6千円
３．５％で　１６万７千円
４％　で　　１７万９千円
4.5％で　　１９万１千円
５％で　　　２０万４千円
5.5％で　　２１．７万円
６％で　　　２３万円

月に１５万６千円の支払いにとどめるなら借入金は
金利３％なら　　　４０５０万円
金利３．５％なら　３７５０万円
金利４％　なら　　３５００万円
金利4.5％なら　　３２７０万円
金利5％なら　　　３０７５万円
金利5.5％なら　　２８９０万円
金利６％なら　　　２７４０万円

１％金利が上がれば買える物件は５００万さげざるを得ない。
７０平米２１坪で考えても坪単価は２４円下がる
７５平米２３坪なら２２円弱下がる
２３０万／坪なら２０６万　１８０万なら１７６万

これは何を意味するかといえば、自己資金の豊富な人には
どーってことないが自己資金の少ない人は郊外に追いやられる
ということにほかならない。

[199: 匿名さん]

実際は、銀行ローンの競争が激しくて、「物件優遇金利」とかいう名目で全期間１％優遇
なんていうダンピングが横行しているから３年固定の２％内外ということだろうけど
日銀がゼロ金利解除して外資が売りこして株価が下がったように今回も銀行株以外は
下がるだろう。
外資は日本の不動産の利回りと金利のギャップに目をつけて不動産を買ってきているが
金利が上がれば利益確定売りでそれをわが国のリートが買うような構図になろう。
一方、都心の分譲を吊り上げて、物件も減らしておくことで賃貸相場が高値維持できれば
利回りは確保できる。
金利があがって郊外も嫌、賃貸も嫌という人が中古を買い、中古を売った人は近郊の
新築を買うという構図になろう。

[200: 匿名さん]

まだ郊外が順調に掃けていない段階でローン金利があがれば、住宅需要が冷え込んで
郊外の売れ残りが安値売りをせざるを得なくなる。
一方、潤沢な資金で買う都心・都心周辺は供給も少なく、中古は人気があがって値があがる。
どう考えても高級物件　高級立地と大衆物件大衆立地の差がひろがるとしか思えない。

[201: 匿名さん]

>191
区内のエリアによって濃淡の差が激しく、場所を選ばないと家賃相場も相当差がでて、目利きが選べば買い物もあるよというのは、どの区も一緒で当たり前ということです。

[202: 匿名さん]

中古に住むのは嫌だというひとも多いけど。

[203: 匿名さん]

3月末の入居物件が売れるでしょうね。

[204: 匿名さん]

そういうタイプは賃貸にしたりして。分譲物件の。

[205: 匿名さん]

今は少なくなったんだろうが、新築はシックハウスで苦しむ事も多い。
出来上がって実際住んでみて、部屋の狭さだったり、ベランダからの
見晴らしだったり、使い勝手の悪さだったりと、現実を思い知らされる事も多い。
まあ、そういう意味では、期待を裏切られる事の多い新築よりは、納得の上での
購入になるから、中古もいいと思う。

[206: 匿名さん]

単位時間当たりの利益の最大化を考えた
投機として一番旨みのあるのは、
新築高倍率の超人気物件を手に入れて、
即売却で確実に差益を取ることでしょう。
客寄せはデベロッパーがやってくれるんだから、
利益部分だけを掬い取れる。

販売上の目玉的な部屋は、とにかくいろんな手段で要望入れておく。
買えればラッキーで５割増で即利確。同時並行で次の物件を漁る。
含み益じゃなく、ガンガン自己資金が増えていく愉しみ。
けどこれもまあ、やる人増えてきたので最高の儲け時は過ぎたかな。

[207: 匿名さん]

今ならどこ漁りますか？　↑は承知してるつもりですが、
私は自分でも住んでも良いな、と思わないものは、なかなか買うまで至りません。
単なる仕入れなんで、買い手を想定して、商品性を検討すればいい、
それ以上ではないんでしょうけど。　（だから島や勝鬨とかは持っていません。）

[208: 匿名さん]

シックハウス症候群なんて騒いでるのは日本くらいだろ。
神経質で、暗示にかかり安い人が多いから。
米国でシックハウスと言えば、洪水などで浸水した家にカビが
生えて、そのために健康被害を起こす場合に使う事が多い。

[209: 169]

>>206
俗に言うところの素人＝単なる耳ドシマｗ
①当然実践経験無し
②人気高倍率を買う前に審査＆年収落ち
③仮に購入出来たとしても、ＫＥＹ受領で諸経費発生忘れるチョンボ
④当然返済開始でＵＰＵＰ
⑤売れると思いきや成立せず
⑥やっと売れたのは、足元見られて半年後
⑦その間の登記等課税、ローン等維持費、犬死出費
⑧差し引きしたら、良くて少し出っ張る程度。
⑨ここに至るまでのＭＲ通い＝契約まで１年、
入居時手続きもろもろ３ヶ月
役所、銀行等、光熱等手続き３ヶ月
売れぬ間のランニング無駄６ヶ月
ただ、無駄な歳月を実務知らずで知ったかで丸坊主
⑩これで安心と思ったら、税務署申告でびくつく
⑪申告初めてで散々苦労
⑫所詮、素人の浅墓さで、基のグンタマチバラキの賃貸生活
⑬アー疲れた、全く知らなかったよ、「手間かかるなー」

[210: 匿名さん]

利上げ来たね。
次はインフレかな。
その前後に消費税増税もあるだろうから
様子見していた人たちの駆け込み購入もありそう。