THE TOYOSU TOWER Part3

[匿名さん]

所在地：東京都江東区豊洲3丁目1番42（地番）、東京都江東区豊洲3丁目6番5（住居表示）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩6分
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩7分

【過去スレッド】
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44437/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44737/

[103: 購入検討中さん]

ここは子育て世帯向きですか？
それともDINKS向きですか？

[104: 匿名]

>>102
いいな。千円券。
PCTの入居が始まる辺りから、シネコンの客の入りも増えるだろうから大丈夫じゃないの。
潰れるとは思えない。
ここを含め、地域住民はこれから増えますからね。

[105: 匿名]

>>102
キッザニアなんか去年のオープン時に予約して
最近やっと順番回ってきて、行って来ました・・・
なんてNETに載ってるくらいなので、個別には
まだら模様はあるでしょうが、心配無用。

川崎のラゾーナも集客力の凄まじさは同じで、
やはり大規模SCは、キレイで、車利便良くて、
色々見れて、食べて、買って、可愛い女の子多くて、
時間も潰せるので、ついつい足が向いちゃうようです。

[106: ご近所さん]

>>98

ＰＣＴでも単価が中途半端に高い部屋は競争少なかったし、競争が嫌ならそういう部屋選べばいいだけだと思うけど、なんで全体の高騰を期待してるのか分からん。
今の豊洲の実力だと、この販売戸数で平均３００超えたらたぶんかなり売れ残るよ。

[107: 匿名さん]

確かに坪300万を越える部屋の数がかなりあるようだと、
106さんの言うように完売までは時間がかかるかも・・・
足元の豊洲周辺の取引事例を勘案したら、さすがにPCTより低い値段で
販売されることはまずないでしょう。
2年後引渡しを考慮すれば、今の芝浦グローブと同じような値段なのでは？

[108: 匿名さん]

280万/坪で決定。

[109: 匿名さん]

隣にタワー3本が控えてるんだから時間をかけて売るなんてありえない。

[110: 匿名さん]

金少ない人が買えて、金たくさんある人が買えないという、自由主義経済では珍しい現象が起きるのがマンション抽選。社会主義経済じゃないんだから、需給に応じて値段上げるのは仕方ないね。売れ残って値下げした時、はじめてデベ値付け批判すべし。

[111: 匿名さん]

>>106
同感。こういう人達の話うさんくさいよ。
全体的に高騰させなくても、お金に余裕あれば高倍率の部屋は
つかまない。PCTでもそうだったでしょ。

[112: 匿名さん]

販売価格の設定は、戦略の都合（即日完売で人気を煽り、人気のデベであることを
宣伝をする場合）もあるが、通常は竣工ぎりぎりまでに売り切るというのが一般的。
それより早ければ安すぎで、竣工後も残れば高すぎ。

豊洲の場合は、前宣伝を大々的に行っている手前、あまり長期的に売るのは
好ましくはないと判断できるので、エゲツナイ価格にはならないと予想。
とは言え、最近の都心物件のバブル並みの高騰劇を見れば、坪300万というのも、
妥当な範囲と思う。山手線内側（千代田区、港区、目黒区、品川区、一部文京区）
はもはや坪450万〜550万。

4年前、山手線内側350万→今500万（約1.43倍）なので、それを
豊洲に当てはめれば、4年前坪180万→今260万
タワープレミアム＋20万、再開発プレミアム+20万
で合計300万。

[113: 匿名さん]

なんでそんなに安いだろう。と思いたがるの？
豊洲だから安い！なんて思ってると、夢打ち砕かれますよ。
PCTでもそうだったでしょ。

[114: 匿名さん]

>109
タワー3本って住友ツインともう一本なんだっけ？

[115: 匿名さん]

タワー3本は、残念ながら全て住友なので、価格は期待できません。
あと一本は、ここのお隣。

[116: 匿名はん]

今回の金利値上げ　デベには追い風のようですね
金利の先高感をあおっていく販売戦略のようです
会員期の販売までに　根付けしなおしでしょうね

>>109さん
豊洲タワーと芝工大の間に建つやつでは？　こちらも住不ですが

[117: 匿名さん]

>>113
なんでたかくして面白いの？
いずれにしても買う気はないんでしょ。

[118: 匿名さん]

今回の事前内覧会のあと何があるんでしょうか？
価格帯のみの発表だとすると・・・
４月下旬販売とは会員販売なのか？
このパターンよく分かりません。

[119: 匿名さん]

内覧会の予約したんですが、未だに連絡が来ません。皆さんいかがですか？

[120: 匿名さん]

私は電話来ましたよ。楽しみにしています。

[121: 匿名さん]

価格表もなく具体的な要望をとる訳ではないなら
慌てる必要もないのか？
いずれにしても９日に行った人から情報がもたらされるね。
頼んます。

[122: 匿名さん]

119です。
不在中に留守電は入っていましたが、「また連絡します」で終わりでした。
それっきりで日程は未だに分かりません。
ひょっとして既に抽選漏れ？！

[123: 周辺住民さん]

>>113さん
PCTはA棟の東／北はバーゲンプライスだったと思いますよ。
その分B棟は低層から手が出ない価格でしたが...

売る側の立場にたって考えると、どの方角でもPCTほどの違いがない分、
坪単価に極端な差はつけられないと思います。フツーに北が安く南が高い程度？
１棟の収支で考えると、差がつけられない分平均的に高くしないと採算が
取れないでしょうね。
というわけで、坪単価は平均が高めで上下幅も少ないという予想をしてます。
平均270で上下幅が250〜290くらいでしょうか。

自分が買う立場としたら手が出しづらい価格ですね ＾＾；

[124: 匿名さん]

>>119
うちもそのパターンだったけど、早い時期に取れたから
大丈夫。

[125: 匿名さん]

１１３は検討者ではなく価格よ上がれって言ってる煽りだよ。
同じような書き込みしてる。価格を上げて倍率下げたいって・・

[126: 匿名さん]

それも立派な駆け引きだと思うけど？
安く買うのが正しいと言うわけじゃないでしょ？

[127: 匿名さん]

＞それも立派な駆け引きだと思うけど？
金額に余裕があるなら、無抽選で高額な部屋を買えばいいし、
２〜３倍で落ちたら、次には営業努力とやらで買わせてくれる。
何も全体を上げることはなし。
そうやってPCTを７５００で買いました。
ここでは８５００も出せばいいんじゃない。

[128: 匿名さん]

関係者はとにかく高値にしたいようだ。
Mera有明もある。

[129: 匿名さん]

119です。124さん、先ほど説明会の電話が来ました。第一希望で予約できました。
後回しにされていないのでホッとしました。それとも意外と人気ないのでしょうか？

[130: 周辺住民さん]

適正価格であれ、とは思いますけどね。
必要以上に安くて競争率があがると厳しいですが、だからといって
高くなって倍率低くなれというのは少数派でしょうね。
懐に余裕がある人ならもう少し都心または世田谷あたりを
考えてもいいと思います。

この掲示板での書き込みが駆け引きというなら
それはそれでアリかもしれませんね。
あるある大辞典の例を持ち出さなくても、情報過多
の時代だから読み手が真偽を見極めることは必要ですしね。

周辺住民なので、相場があがるのはなんとなく誇らしいことですけど＾＾；

[131: 匿名さん]

田村正和に数億円つぎ込んで、オープン前にＣＭや広告をバンバン打ってるんだから、高値になるでしょう。
三井と地所は株価で高値挑戦する住友に抜かれてしまっている。この後出てくる住友のタワーと価格差があると投資家からバカ呼ばわりされるのが分かっているのだから、三井も方針変換し、坪300と見てもおかしくないのではないでしょうか？
ちなみに私は建物はよさそうだと思いますが、入居時期がネックです。金利のことがまず最優先と考え、都心3区の築浅中古や入居の早そうな新築を検討しています。

[132: 購入検討中さん]

予想に対して噛み付いてもしょうがないと思いますよ。
価格は売主が決めることですから（＾−＾）にっこり

[133: 匿名さん]

>131
確かに。ＭＲ豪華ですよね。
外から見ただけですが、打ち合わせスペースの真ん中にグランドピアノが置かれてますね♪

[134: 匿名さん]

親しい営業さんに確認したところ、どうやら平均坪単価は２９０万に
なるらしいよ。
デベとしては、平均的サラリーマンより上の階層の人々をターゲットに
しているらしい・・・。
我が家は早々に脱落です（泣

[135: 匿名さん]

我が家も脱落(大泣。とりあえずMRには行くけど・・
グランドピアノで<別れの曲>流してくれ〜〜

さよならト・ヨ・タ・ワ（＞-＜）

[136: 匿名さん]

>>135さん

１３４です。
取りあえず、ダメもとで自分もＭＲに行く予定です。
あの豊洲が２９０・・・
時代は変わるものですね〜。

[137: 匿名さん]

ところで最近、信者がいなくなってる。
坪単価３００とか言い出したころからかなぁ〜
もうどうでもいいのか？これからは有明信者になって
出直すつもりか？

[138: 入居済み住民さん]

私、3年ほど前に坪160万で買いました。

[139: 匿名さん]

バブルへＧＯ！？

[140: 匿名さん]

あと3年待てば、坪160万に戻るのか・・・？
戻るなら待つぞー！

我が家も一応、MR行きますが、一体買える部屋はあるのでしょうか・・・。

[141: 近隣住民]

入居時には間違いなく今より金利上昇してるだろうし、
坪290なんて価格でこの物件を買う人はあまり多くないんじゃない？
少なくとも今までの豊洲とか芝浦の抽選ハズレ組とは違う購入層になるでしょう。
ホントの豊洲人気がどこまでのものか見守ります。
近所なので近隣地域の人気が下がっていくのは寂しいから皆さん頑張って買って！

[142: 匿名さん]

エントランス脇の窓に水を流したり
自動演奏のピアノ置いたりと
豪華なＭＲという印象ですね

やはり「高級」が売りなんでしょうか？

[143: 購入検討中さん]

２９０で計算すると

６０㎡　　5500万弱
７０㎡　　6300万強
８０㎡　　7000万強
９０㎡　　8100万強
１００㎡　9000万強

向きや階数にも拠るだろうけど、今の市場的には妥当かもしれないね。
芝浦ハズレ組ですがこちら検討しいますよ。

価格上昇は人気の証。１４１さん大手４社はそんな下手なマーケティングはしないからご安心を。
買える人はまだまだ沢山居ますよ（＾−＾）にっこり

[144: 匿名さん]

70㎡　6300万でしたら、セレブ気取りのトヨネーゼには安いってことですか？
うちら豊洲の都営アパート群の住民じゃ手が出ません・・・。そんな街じゃなかったのに・・・。

[145: 匿名さん]

豊洲は急変貌ですよね
雑誌アエラでは次のセレブな街は？の特集記事に出たり
今月号の　都心に住む　の中では　資産価値特集でも取り上げれています

スポンサーだからだろと言うかもしれませんが
それでも豊洲の再開発は凄いです
記事でも書いてありましたが
豊洲の再開発は解りやすい価値観が人気の証拠らしいです

[146: 匿名さん]

既に安い時期（東京フロントコート等）なんかを購入済みの方が、現在の住居を売却し、その売却利益で購入〜♪って方がいるでしょう。

ステップアップ組が多いんじゃないですかね。

[147: 匿名さん]

>>144さん
トヨネーゼって言うのやめてください。笑いが止まらなくなる。
このタワーが安いって言ってるのは、芝ネーゼですから・・
７０平米６３００万が安いわけないでしょ。

[148: 匿名さん]

安いね。

[149: 匿名さん]

>>148さん
それではたくさん買ってください。

[150: 匿名さん]

たくさん買おうっと

[151: 匿名さん]

だいたいトヨネーゼのネってなんなのよ。とよぬ？

[152: 匿名さん]

じゃーもういいじゃんマヨネーズで。

[156: 販売関係者さん]

豊洲はこれからもっと値上がりするんだから今買っておかないと損に決まってんじゃん。

[157: 匿名さん]

低層ならば坪２００くらいのとこもあるでしょ？
そこを狙います。

[158: 匿名さん]

真北向きの低層階じゃ、真のトヨネーゼとは言えませんのよ。フフフッ。
枝川にお帰りなさいっ！

[159: 匿名さん]

“トヨネーゼ”とかいってないで、世のサラリーマンで買えるマンションにして欲しい。
ちょっと前に買った人が（TFC、PB）儲かるのは何だか無性にしゃくにさわります！
坪290万？であれば管理費＋修繕費＋駐車場代を3万位に抑えてくれ〜！！

[160: 匿名さん]

>>159
TFC、PBの購入者は再開発の全容が見えない中、
学校の問題等のいくつかのリスクがある状態で
マンション購入という決断をしているんです。
ある意味先行者利益なんですから、仕方がないことですよ。
「世のサラリーマンで買えるマンション」がどの程度を指すのか
分かりませんが、坪290で手が届かないなら、再開発地域はやめて四丁目五丁目や
辰巳・東雲の新築・中古を探されたほうがよいかと。。。

[161: 匿名さん]

>160
確かに。
銀座に近いってだけで、ららぽもビバも決まっていない状態だったら、４千万のマンションを買う勇気はないな。

[162: 匿名さん]

単純にギャンブルで勝った人たちなだけであって
それを妬んでも仕方がないですよ
パークシティだって会員期はあのバリュー物件と名高いA棟東にも1倍住戸が普通にありました
今じゃそんなのありえないですが、あの頃はギャンブル半分だったんですよ
TFCやPBは全ギャンブルだったのですが...

東京タワーズで抽選負けしてパークシティの会員期を買った人が多かったですよね
あの頃は＊＊＊みとか言われてましたが今じゃ立派な勝ち組です

[163: 匿名さん]

昨日は夕方気持ち悪いのがいたね。
気分を取り直して、今日も元気で頑張ろう〜〜♪

内覧会まで　あと９日(^^;

[164: 匿名さん]

しまった〜〜、３月になったのは私だけ？
あと１１日もあるよ。

[165: 匿名さん]

ＴＦＣ＆ＰＢ分譲時にも再開発の目途はついてましたよ。
・企業主導じゃなくて自治体主導で一帯の再開発が行われていること。
・６街区に三井の複合商業施設ができること。
・ゆりかもめが延伸予定であること。
・芝工大の新キャンパス移転予定 ほか
…小学校問題のリスクはあったのはＰＢだけ。
ＴＦＣは最初から新設校（豊洲北小）への入学が約束されていました。
当時両方のＭＲへ赴きましたが双方で同様の説明を受けました。
だからギャンブルではないと思いますよ。

[166: 匿名さん]

>>159さん
そうですね。
PCTと比較して、坪単価の上昇は仕方ないとしても、
ランニングコストはどうなのか非常に関心があります。
PCTだと６万位ですからね（管理費＋修繕費＋駐車場代）

[167: 匿名さん]

>162
ということは、ＴＴＴ買えた人が一番勝ち組って事ですね。
確かにＴＴＴとケープが湾岸タワマンのＣＰ一番物件だと評価されてますしね。
２年前に戻れれば戻りたいですね。

[168: 匿名さん]

清掃工場の近くになんて住みたくない。
TTTをヨイショし過ぎだね。

[169: 匿名さん]

TTT購入者なんだから良いじゃん。

[170: 匿名さん]

もう思い出話はこれくらいでいいんじゃないですか？
ここの検討者や購入希望者が果たしているのか。
評論家ばかりじゃ・・

[171: 匿名さん]

ここは4500万で70平米なんてありますか？

[172: 匿名さん]

>170
価格が分からないから雑談しかできないんです。。。

[173: 匿名さん]

>>165
どうでもいいことですが、
以下のスレ内容みると、ＴＦＣの分譲時にそこまで決まっていない気がしますが。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38745/

[174: 匿名さん]

>>171さん
小学校のプールと対面するところなら可能性があるかも

[175: 匿名さん]

ここが終わったら豊洲のタワーは住友のツインとシングルですから
多分ここより高い値段で出してくるのは確実なので
ここが完売して住友の分譲の頃にはここが勝ち組とか言われているかもしれませんね
分譲時期(しかも5年くらいの間で)でこれほどまでに値段の格差のある地域も珍しい

[176: 匿名さん]

>>173
分譲開始時は決まってなかったけど、分譲中にいろいろと決まったようですね。

[177: 匿名さん]

>174さん
プールと対面ですか・・・MR行くだけ行くか、行っても無駄か。
行って、買える部屋がないなんて事が１番寂しいんですけど・・・

[178: 匿名さん]

>>177
行くだけいってみては？
断念するにしても、「この価格なら仕方ない。」って開き直って次を探せますよ。

[183: 匿名さん]

>>179
たしかに、特にＴＴＴに関しては、ネガティブな意見を書くとすぐに「所詮 江東区クオリティ」とか
「これだから豊洲信者は」などと煽られるので、発言には注意しないといけませんね。
誰しも、自分が買った物件がナンバー１なわけですから。

[184: 匿名さん]

TOYOSU TOWERに続いてBeaconTowerとBriliamareが後に続いて販売開始
となるようですから、TOYOSU TOWERの価格は大注目ですよね。
江東区湾岸物件の2007年価格の指針になるだろうし。
後発の2物件を狙っている方々も大注目でしょうね。あまりに高い価格だと
後発の2物件まで高くひっぱられそうです。3つともなかなか個性のある
コンセプトでMRめぐりは楽しめそう。でも買えるかどうかは．．．（泣）

[185: 匿名さん]

一人で1千オーバー、共働きで1千5百オーバークラスの物件って感じになって
きましたね。豊洲・・・

[186: 匿名さん]

蓋を開けてみたら中層北向き250万/中層西、東向き270万/中層南向き290万って感じだと思うけどなあ
290万平均ってのがどうも信じられない

[187: 匿名さん]

>>186
私もそんなものだと思っている。。いや期待している。
PCTの価格発表時もこんなん西と南は高くてうれんだろーと予想しておきながら
さっぱりはずしたけどね。PCTより方角差はあまり開かなそうではあるね。
北東もそれなりの価格になりそう。

[188: 匿名さん]

でも、ほかのスレで予測通り（以上）の強気価格だったってこと、結構見かけるよ。

[189: 匿名さん]

で、一体いつ価格が分かるの？

[190: 匿名さん]

これが平均290万で即売れてしまうようだと豊洲人気も本物だと思えるんですが
なんかバブル的要素も含んでて怖いですがちょっと計算してみましょう

290平均だとトヨタワは70平米で6150万円
駅前のシエルタワーが坪1万〜1.1万円程度の家賃でした
仕様が違いますので若干高く見積もって坪1.2万円の家賃だと仮定(無理があるかな？)
70平米だと月25万5千円の家賃収入ですが毎月2万円修繕積み立て管理費で消えるとして
23万5千円に12をかけて単純年間収支282万円
単純計算ではありますが利回り4.5%強です
うーん...ありえる数字だなあ

[191: 匿名さん]

買い手がついているのか分かりませんが、ＹＡＨＯＯの中古不動産の希望価格見ると、
ＴＦＣやＰＢＴなどで坪２３５ぐらいありますからね。
新築で仕様があがっているので坪２７０〜３１０　平均２９０はありえるのでは？

[195: 匿名さん]

でも冷静に考えてもさ
既に都内でこれだけの立地で大量供給される物件がほぼ無さそうな今の現状で
(今の大量供給は徐々に川崎や埼玉、千葉など郊外へ移動)
庶民の最後に手が届く近似都心物件が豊洲のみなんだから
デベもそのくらいの値段付けしてきてもおかしくは無いよね

しかもこの後控えるのは高値確実の住友物件だからこれが最後と言う話もあるし
もしくは再開発地域外の豊洲エリアを狙うしかない状況

ここ買えなかったら川崎ムサコ坪270万行くしかないのかも

[196: 匿名さん]

そう言えばまだ晴海がありましたね
晴海にかけるって手もありましたか
ここよりも高そうですが

[197: 匿名さん]

ところで方角、階どういうご希望ですか？
一番肝心な価格を考えないでということになりますが。

[198: 匿名さん]

南の低層だったら、東の中層を考えます。
やはり価格しだいですね。

[199: 匿名さん]

東は抜けてるから結構高いような気がします
南西角の3街区のマンション群より高い場所が一番高そうですね
虹橋見えますし

[200: 匿名さん]

虹橋が見えそうなのは南じゃないですか？
南西角の３街区マンション、けっこうな高層だと思ってました。
模型で見ただけなんですが、３５階以上かと。

[201: 匿名さん]

3街区にはオフィスしか建ちませんが・・・

[202: 匿名さん]

まだまだ東雲・有明があるよ。ここや晴海より多分安いし。