23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[964: 匿名さん]

>>944>>961
いやはや、上がると書けば煽りといわれ、価値がないと書けば地域差別だの偏見だのと
ウルサイ限り。
データを示しても数字すらまともに読めない。自分が知らないことを知っているのは
誰でもデベだという猜疑心の強さにはほとほと困ったものだ。

ここで、デベロッパーに意見を言っても、誰も関係者ではないから無駄だと思うが。
デベがマンション価格のしくみを皆に詳しく解説して何か得になることがあるのかな。

２３区のマンション価格動向についての今後の読みを語るスレだから
予想屋の投票でよけらば余計な御託はならべたりしない。

[965: 匿名はん]

値下がれ思考人に言いたいが、もしあなた達が親からもらった土地(２３区内)を売ろうとしてたら、１６年待っていて上がり始めたばかりなのに、今すぐ売るかい？
来年、いや２年後ってから売ろうとしないか？

今はまさにそれ。
企業もリストラも終わり工場や社宅の売り出しを控えてる。

だから品薄なんだ。

それから、ウイーの品薄とは違うから要注意。

[966: 匿名さん]

＞金利はどう思ってんの？
本当に本当に超ゆっくりスピードでしか上げられないという考え。
上げる姿勢を見せておかないと円キャリートレードの引き上げとか
0.25％でも、国際金融市場では大きな影響がある。

森木　亮とか増田俊男のいう日銀金縛り説には異論を挟む余地はないと思っている。
藤巻健史も主旨は違うが同じようなことを書いていた。

おそらく、原油価格の値上げなど外部要因で消費者物価ベースでのインフレ
が進行するとすれば、金利を上げる必要が出る。
しかし、個人消費も今一歩。先月は消費者物価指数もわずかながらマイナス。
消費税率改定ととセットでないと国も借金抱えた身の上。利払いがかさんで
困っちゃう。
長いうちには貨幣価値が変わって借金が目減りするってのが一番いいわけで、
郵政民営化で金が入り、国有地値上がりさせて売って金が入り、
郵政公社の資金運用で郵貯の金が金融市場に流れて株価があがる。
景気回復で税収が増えて、少しくらいなら金利もあげていいよという段階で
はじめて上がる。
ここまで早くて５年はかかる。
その前に、外資が日本のメガバンクを買収して持っている国債を市場に投げうる
ような事態が出てきたら。一大事。
米国は、日本の不動産市場を復活させて儲かる場にしたいのだよ。モルガンが
不良債権のバルク買いをした時点で、これから先までのシナリオは描かれていた
のだと思うけど。

[967: 966]

いままで、なぜ地価が下がってきたか。
バブルで上がりすぎた地価を消費者がいままで拒否し続けてきたからだろうか。
この辺なら買ってやるぞと、消費者が動いたから地価が下げ止まったのだろうか。
消費者が買わなくなればまた地価は下がるのだろうか。

地価が下がり続けたのは不良債権が大量に市場で売却された結果だ。
つまりバブル価格で過大評価された「不良資産」に過剰な負債が焦げ付いたものが
競売などで市場大量に処理された
５０兆円の不良債権の担保資産が一気に市場に安価で放出されたから、
１９９８年以降も下落した地価がさらに下落を重ねたのだ。

１９９７年くらいまでは、銀行は不良債権を隠しつづけた。
景気回復、金利を上げる。消費税を上げると煽ったのは、デベどころか政府そのものだったわけだ。
１９９４年、金利もあがる、景気回復といってさかんにマンションを買わせた。
住宅需要で地価反転すれば、ひょっとしたら不良債権は少しは救われるかもしれない。そういう思いが銀行にはあったのだろう。

金融ビッグバンというのは１９９８年４月から外為法を完全自由化し、護送船団方式の金融政策から自由競争に移し
東京を国際金融市場としてひとり立ちさせようという試みだ。
このために不良債権の完全処理を急がせたわけだ。
銀行が不良債権処理であわてふためくなか、新規貸し出しは滞り、資金不足で倒産した中小企業が数知れない。
それでも都市開発プロジェクトが進んだのは、証券化手法で投資家から直接金をあつめる手立てが、法整備のなかで
進められたからだ。
米国はバブルの後遺症にあえぐ日本経済に「不動産証券化」を教え、不動産が国富の１／３を占め、金融の土台であるにも
関わらず、流動性が低く、地価の変動がそのまま信用不安につながるいびつな構造を変えさせようとした。
金融ビジネスが不動産事業というのが過去の形態なら、不動産事業が金融ビジネスに変わることで、地価の変動と
景気のかかわりをより緩やかにできると教えたのだ。
公共投資で地価を上げて地主が儲ける土建屋経済から、米国式の自由な金融経済に方向転換させた。

これでまたバブルになって、不良債権を抱えて競売が山ほどでて地価が下落するほど日本の金融業会は愚かではないだろう。

[968: 匿名さん]

この人って、もっと端的に話をすることができないのでしょうかね。
だらだらと言葉だけを増やさないで、要約して話して下さいよ。ブログじゃないんですから。

[969: 匿名さん]

やさしく書いても理解できる知識が君にあるのか？

[970: 969]

市場原理主義は消費者保護、弱者保護とは相容れない。
市場は、大きな力がトレンドを造る。
動きだした大きな流れを、ネットに集う消費者がどこまで変えられるものだろうか。
ネット主権の民主主義も米国がプレゼントした飴玉のひとつではないのか。
豚は太らせて食えというのはどこかの国の戦略だ。

[971: 969]

これで、誤解されずに主旨が伝わるなら言葉はいらないだろう。どうだろうか？

[972: 匿名さん]

９６６>>
なるほど。分かりやすいですね。
モルガンが。うん、シンプルで分かりやすい。こういう筋立ては経済小説に多いが。
案外、フィクションのほうがリアルだったりもするし、
分かりやすいし、おもしろい。

[974: 匿名さん]

いやはや、丁寧に言葉を尽くして金融と土地の関連を説明すれば
馬・鹿・扱い。簡潔に書けば無視。
自分の意に添わないと
「ブログじゃないよ。ウザイ」・・ですか。立派過ぎて言葉がでませんな。

簡潔に書けば理解できる話ならとっくに議論は終わっているでしょ。
自分が理解できないのは冗長なせいだとは、
相手ををプロの経済学者とでも思っているんですかね

ここは誰かがレベルが高いと書いていたが落ちたものだな。

[975: 匿名さん]

http://books.yahoo.co.jp/book_detail/28346664
今読んで面白いのは、９０年代の本。１０年前のことってほとんど忘れていることに気が付いて
面白い。

[976: 匿名さん]

http://www.bk1.co.jp/product/2567914
これもおまけ

[977: 匿名さん]

>>973
２ち◆んの不動産板ばかりでなくたまには本をお読みになることを強くお勧めします。

[978: 匿名さん]

>>968
私は面白く読んでるから、続けて欲しい。
名前欄にちゃんとハンドルを入れ続けて欲しいが。
ブログだったら逆に読まないね。
いろいろなつっこみが入らない文章は信憑性の判断がしにくいから。

[979: 匿名さん]

＞誰かがレベルが高いと書いていたが

自分だろｗ

[980: 匿名さん]

973は今日も株で損した口だな。

[981: 匿名さん]

文章が短くなると２ち◆ん　そっくりで楽しいねｗ

[983: 匿名さん]

未来予測を語るのに「現実の話をしろ」とは、面白い人ですね。
不良債権処理や大企業の不良土地をモルガンスタンレーが大量に買った
のは「事実」ですよ。

[984: 匿名さん]

自分の経験以外は皆「伝聞」だろう。

私の「現実」は、１９９６年から今までに自宅・投資・相続資産も含めで
5件の購入と３回の売却。身銭を切って不動産買ってきて
この世界、業界人ほど知識がなくて将来の読みができないことを
痛感したことだ。
町場の不動産屋は身銭を切っていないから無責任極まりない。
それでも使える知識は引き出して利用され利用しながらつきあってきた。
不動産の流れをを一番よく知っているのは個人投資家だ。

勝手な妄想といわれようが関係ない。

失敗もしたし人から話も聞いたし、これから先どうなるか
自分なりに読みを語って考え方を他人とすりあわせしたい。
不動産で資産をつくろうと思って自ら研究してきたつもり
煽るつもりも騙す意図もない。
薀蓄をならべ自演を楽しむ年齢でもない。

＞数年してあんたの妄想とかけ離れていても、
＞結局屁理屈をこじつけて言い訳するだけだろｗ
言い訳する必要がどこにある。あなたは私の客ではないし
私は投資顧問でもない。
予測が外れて損をするのは投資をしている私自身だ。
茶々をいれるのは構わないが、自分の読みをどう解釈するかは
君の自由だ。

[985: 匿名さん]

はっきりと土地バブルが起こるとすれば、
土地を買ってそれを担保に資金調達しそれをでまた土地を買う、
もしくはそれと同様の効果を生むスキームで、
過度な信用創造、レバレッジがかけられはじめたときだろう。

むろんこれは、「地価が決して下がらない」という認識が強まるほど、
そう行動するのが最も「合理的」な判断となるので、止めようのない事。

個人的には、
短期的には上げ局面も下げ局面もあり、それが互いに行きすぎを牽制しながらも、
マクロ的には長期の経済的ファンダメンタルに沿っていく、
そしてそれが上向き（つまり成長）であるのが、
最も日本の国民経済にとってプラスだと考える。
どちらか一方にトレンドが傾き続けた結果生じた、バブルの繁栄とその後の凋落の経験を
まだ忘れてしまうには早すぎる。

[987: いつか買いたいさん]

平均的なサラリーマンの年収で購入できる限界を超えた額がマンションの通常取引価格となっても
それは正常なのでしょうか？
都内のマンションが5000万が下限となりつつある今、すでに普通のサラリーマンには手の出ない領域になり始めています。
我々には、高額物件もあるではなく、高額物件しかないのです。
今後上がるのか下がるのかわかりませんが、下がってほしいとは思います。

[988: 匿名はん]

ノンリコースがバンバンついてるうちはファンドも皆買います。
エクイティ薄くていいし、レバも効くし。
でもキャップレートが思惑的な下限まで来てローンもそんなに付かないとなれば
自ずと今の価格上昇はストップします。
何となれば、フルエクイティで買ってる連中なんて殆どいないから。
ノンリコであれ、ファンドレイズであれローン使ってますよ。
でないとIRR稼げないから。

なんか自用のレジの売れ残りもファンドが買ってくれるから大丈夫みたいな
眠たいこと言ってる人がいたが、区分所有なんて誰も相手しないよ。

マンション価格は、皆が買うのをやめて売れ残り始めれば自ずと天井です。
３％あるからOKとか、個人さんはすごいね！発想が羨ましいというか。。。

土地の価格がガンガン上昇なんてのは思惑買いの銀座や青山、大阪なら御堂筋沿いとか
一部の商業地だけで、レジの単価がガンガン上昇するなんて考えにくいんですけど。
だって分譲単価が倍になるとか、賃料が倍になるとか、普通に考えて、無いでしょ？

[989: 匿名さん]

金利条件と世界景気によってはあるでしょ。
私の友人の多くの外人から、住宅を東京で買いたいのだが、という相談が多い。
信じられないほど激安だそうですよ。東京の住宅は。

[990: マンション投資家さん]

>>987
そうなればどうなるかというと都心にマンションを買うのを諦めて
郊外へと物件を求めて流れていく。
そして郊外の物件もどんどん高くなり最後には郊外すら買えなくなる。

わかるか？

[991: 匿名さん]

それはあるね。バルセロナでぼろいの約2.7億円の広告(Financial Times)とかある。
松涛とかで10億よりは、バルセロナのぼろいので4億以下のほうが欲しい気もするけど。

[992: 匿名さん]

987さんが言うように平均的なサラリーマンが買えなくなっても
デベは困らないのでしょうか？

[993: 賃貸住まいさん]

ここ、大変面白いね。

自分が住んでる都心５区の分譲マンション、売ってくれチラシが、ほぼ毎日入る。
（たぶん時価１００００万円以上だと思う）
相場より上でも、検討しますなんて書いてある。

年収の５倍が上限のメドとすると、年収２０００万円は必要だ。
もっと下の６０００万円程度の物件でも、ＢＭＷ５、ベンツＥがあたりまえの感覚。
一般サラリーマンじゃ、世界が違う。

都心５区の価格動向なんて、従業員の間は一生、想像もつかないだろう。
想像するのも無駄、買える訳ないんだから。

[994: 匿名さん]

まあそれは、隣の芝は青く見えるってやつでしょう。
富裕外人の東京人気は底堅いですよ。治安も良いし、暮らしやすい。
私はレジの単価が2倍になることは十分に有り得る話と考えています。
外人の保有比率が上がると、基本的にGreedyな売主が増えるという
ことですから。優しくないですよ彼らは。
日本人は賃貸にしても、地主が優しすぎるんですよ。日本のスキーム
を説明すると、外人はキョトンとした顔しますよ。有り得ん、と
言います。彼らは賃料上げるの平気ですからね。日本人地主は見習う
べき。

[995: 匿名さん]

>>987
平均的なサラリーマンがコアターゲットじゃなければ困らないでしょう。
レクサスが平均的なサラリーマンに買って欲しいと思いますか？

[996: 匿名さん]

庶民が、自分たちが買わなければ価格が下がるなんて考えること自体、おこがましいとは思いませんか？

[997: 匿名さん]

＞996
庶民が買わないで誰が買うんですか？（笑）

[998: マンション投資家さん]

>>997
都心はファンドや金持ちが買い、
これからはリーマンが郊外を買う時代がすぐそこまで来ている。

[999: 匿名さん]

格差社会や格差問題っていう言葉の使い方が良くない。
格差はあってしかるべきだと思う。
そこに夢も希望もある。

問題なのは、底辺の生活を強いられている人々の救済や、
労働にたいして相応の給与や待遇を受けられない人の改善であって、
格差をなくす＝平等
じゃないよね。

よって格差は生まれ、このまま存在し続ける。

どこに住みたいか、だけでなく、どこに住めるか
も見極めないとね

[1000: 匿名さん]

金持ちはいくらでも、吐いて捨てるほどいるという認識が無さ過ぎる。
呆れる。悲しい。庶民って、どんな？年収1000万以下とか？
不動産市場においては完全なる貧民層だと思います。言い方ひどいですが。
郊外買いなさい、って話です。

[1001: 匿名さん]

>>997
君は一生「あの手の届かないところにある葡萄は酸っぱいに違いない」と言っていなさい。

[1002: 匿名さん]

グローバル化を理解していない人は日本国内だけの要因で考えすぎだと思います。
もはや世界的な東京という視点で判断する必要があります。
都心の需要はもはやサラリーマンの需要だけではありません。

[1003: 匿名はん]

>>989
どの国の人かによるでしょ。アメリカ人だと思うけど。投資として買うのなら、一部を除けば東京の住宅はそんなにお得ではない。住むとしても、やはり一部を除けば価格の割には狭いしょぼいでお得ではない・・・最近まで過熱気味だったアメリカは別にしても上海、広東、シンガポールのほうがお得でしょ。東京のアパートメントは、一般に、値段の割りに環境も整備されてなくて狭くてチープな感じは否めない。手続きも面倒だし。多分感覚を疑われてるのだと思うが、「こんなんで＄１００万もするの？」といった反応がむしろ普通。いずれにせよ、高値を維持したいなら、もう少し別のやりようがあると思うが相変わらずだもんな・・・。

[1004: 匿名さん]

＞1001
そういう答えを待ってました。

[1005: 匿名さん]

>>1003
うんだうんだ。一部のアパートメントを除けば、確かに外国人受けしないよね。

[1006: 購入経験者さん]

Global化の観点において付け加えるならば、お得だから買うという理由のほかに、
違う地域で分散を図りたいというNeedsもあるということが重要。
株より不動産のほうが分散効果が良く働く。自動的に日本の不動産に10％の資金
を振り向ける、などの流れもある。
手続きは簡素化されることは間違い無い。価格上昇はこれから始まる。
庶民には関係の無い世界。商業地と住宅地はまったく違う値動きをするのか。
有り得ない。現に住宅地も上がり始めている。同じ不動産である以上、相関係数
が低い可能性はあるが、無相関なわけが無い。
3−4年前もそんなこと言ってた評論家がいましたよ。住宅地は上がりません、と。

[1007: 購入検討中さん]

1003さんに一票！同感です。

[1008: 匿名さん]

都心を除けば、他の大部分のマンションは庶民向け。投資としては割に合わない。高くなったって収益性が追いつかない。そんな当てにならない物件を買うよりも、海外も含め金融商品に投資してるほうが確実に儲かる。都心の事情を他に当てはめて、世田谷も杉並も郊外もどんどん値が上がるなんて、粗雑な論理は成り立たない。こういう論理で儲けたい方々がまだまだいるようだが、バブル前の不動産転がしの発想そのもので、とてもグローバル化時代の投資家の感覚とはいえない。いずれにせよ、都心以外のエリアは、結局、買う庶民がある程度以上（クリティカル・マス）いなければ成り立たない。

[1009: 匿名さん]

>手続きは簡素化されることは間違い無い。
願望ですか、それとも具体的な動きですか？

ところで。みなさんの属性、興味があるのですけど。

私は今年の頭に都心３区に２０坪の土地を買って現在注文で建築中の一般購入者です。
今後の不動産の価格動向が気になるのでここにちょくちょくきています。

なお、自己開示はこのレス限りです。

[1010: 匿名さん]

マンションより土地のほうが確実ってことはないの？
1009さんのように。

[1011: 購入経験者さん]

土地の広さと立地によるんじゃないか。30坪以上、道幅6mとかだと楽に売れますね。

[1012: 匿名さん]

>>1010
土地だけだと住めませんよ？？
戸建てが確実という意味でのコメントですか？

>>1011
その条件、うちの近所だと土地だけで１億２千万くらい？必要みたいです。ちょっと厳しい。

[1013: 匿名さん]

商業地と住宅地の相関って・・・、相関はあくまで結果。擬似相関の可能性だってある。相関を説明するモデルや付帯データが揃わなければ、あまり意味のない数字。統計数字はウラの構造があまり分かっていなければ、信頼度半減です。商業地と住宅地とでは、用途も買い手も流れ込む資金も異なっている。そこらへんの説明をきちんとできないかぎり、住宅地は商業地の延長では考えられませんよ。

[1014: ヒマリーマン]

1000レスを超えましたので継続スレを立てました。
23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
★★★