23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[924: 匿名さん]

おいおい。出生率＝兄弟の数でいいの？

小数点以下数十万人がこの世から消えることになるが？

[925: 匿名さん]

兄弟と言っても、子供のない夫婦もいるし。

[926: 匿名さん]

出生率とは正確には合計特殊出生率ですよね。
一人の女性が生涯に産む子供の数の近似の数値。
だから産まない人もいるのも含めての平均になっているから、
２倍超えていれば、産んでいる人の兄弟の数の平均はそれ以上
ということでは？　だから、兄弟の数が２人、３人が多かった時代
というのは合っていると思うのですが。。。違うのでしょうか？

[927: 匿名さん]

↑×２倍を超えて
　○２人を超えて

[928: 住まいに詳しい人]

政治家も同じ勘違いをしているんだよな。

[929: 匿名さん]

http://www.value-workers.com/condo-data/11.transition%20of%20average%2...
２３区の１９９１年〜２００７年までのエリアごとの平均坪単価
不動産経済研究所のデータをもとに集計されたものだそうだ。
これを眺めると、城北・城東・都下以外に、坪単価２５０万以下のエリアは過去になかった
というのがわかる。
２００２年以降の湾岸タワーマンション（平均坪単価２１０万〜２５０万）がいかに破格値だったかがうかがえる。

[930: 匿名さん]

>>928
自分も知らないです。
正しいとらえ方ってどういうものなんですか？

[931: マンション投資家さん]

>>929
その通り。
そしてこれから郊外が値上がりし、いかに郊外が破格値だったか後で話題になるわけよ。
２００２年の頃は誰も都心が破格値だったことに気付かなかった。
そして今は郊外が破格値であることに誰も気付いてないわけ。

[932: 匿名さん]

>>929って、バブルの頃を一番元にしてるデータじゃないの？バブルって異常値だよ？
今もミニバブルで上がってるわけだけど、以前のバブル崩壊後の郊外の悲劇的状況は
もう起こらないというの？

[933: 匿名さん]

日本が真にバブルだったのは、株でいえば８９年後半だけである。
それまではの好景気時に普通に見られる価格であり上昇ペースだった。
土地に関してもバブルというべきは限定的な地域の限定的時期の価格であり
それ以外は普通の価格だったといえる。

[934: 匿名さん]

そうだろうか？バブルの前後に不動産業界に携わっていたが、
あの時の暴騰上昇は確かに異常であったし
ナイアガラ下落はそれに伴う当然のものであったと思うが、
今の状態も多少その当時に似ている。
特にマンション販売が、居住用を超えて投資用へと向かっていく様がそっくりだ。

[935: 匿名さん]

934さん,
近視眼的ではなかろうか？

今は、破裂しない丈夫なゴムでできている風船が、膨らみ始めたにすぎないのではなかろうか

当時の金利は何パーセントか知ってますか？
今の金利と明らかに違う。

失われた２０年前の当時は、汐留の開発、都庁新宿移転やら何やらで、オフィスが足りなくなると言われたのをきっかけに土地が値上がりする。(実は大蔵日銀が蛇口を大きく開けたに過ぎないが)

　汚職政治家がHS銀行金屏風事件等で私腹を肥やすほど狂った時代で、地上げ屋暗躍跋扈する中、公定歩合をいくら上げても、リゾート・ゴルフ場等の全国の地価が値上が続ける。

そして開発土地への銀行融資が止まらず、業を煮やした日銀・大蔵は、スーパー重課で税金かけさせて、８９年〜９０年に止めの三業種規制(不動産・建設・ノンバンク)総量規制を実施し、デベ等のトドメをさした。

当時は、今とはまったく違う。少子化と言われながら人口増加する都心部だけ値上がりする。

外圧もあり、ゼロ金利という子供だましのような手法で、不良債権処理を１６年おこない。預金者・老人の犠牲の元やっと、土地値が正常化して、元々の価値にあがりだしたとみるべきだろう。

値上がりしはじめた今をバブルと同じと見るのは、視野が狭くて世の中を知らない証拠ではなかろうか。世界的な民主化、資本主義化が進む中、バブルなんて単語言ってるのは、まさにバブルを知らない証拠、激しく否定したい。
君だけではないが。もちろん。


客観的視野に立たないといけないのでは。気分を害したらスマン。

[936: 匿名さん]

都心部だけ人口増加して値上がりするのですよね。
そのためには郊外から都心へも人の流入があるはず。
ならば郊外は人口減するのに、
今は破格値だから買えというのはどうなんでしょう？
片方は人口を値上がりの理由にし、片方は人口を無視するのはおかしくないですか。

[937: 買い換え検討中]

客観的視野にたつと景気が下り坂突入。これはほぼ間違いなし。
不動産価格も下り坂突入のはず。

[938: 匿名さん]

今朝のモーニングサテライトのゲスト、年末に１$１０２円なんて予想してました。
本当なら、４億稼いだオバちゃんの真似ができるんですがね。
さて、円高になるとマンション価格はどうなる？

[939: 匿名さん]

地位格差抜きにした話はあまり。。。
例えば、銀座のある地点のように坪単価がバブル期に届いたり超えたり。
ピンポント・ミニバブル。９３４さんご指摘通り。

そして、その他は、ご承知の通り。夕張市は下げ止まらない。破格値！社会責任投資として夕張の土地に投資を！近視眼的ではなく、長期で見れば！

[940: 匿名さん]

×地位
○地域

[941: 匿名さん]

郊外地価が上向いたというのは、郊外マンションの人気が復活したわけはなく
売られる用地が郊外でも払底しはじめたということだ。
郊外の私鉄沿線では、電鉄会社が長期保有してい駅前駐車場や、住宅展示場
以外でまとまった規模の用地はそれほどないはずだ。
郊外で宅地造成から手がけて採算がとれるほどの場所もない。
勢い、これからは首都圏全体のマンション供給量も８万個⇒６万戸⇒４万戸と
漸減してくるのではないだろうか。
供給が半分になれば、需要が３割減ってもマンションは値上がりしつつ売れていく
という話になろう。

若い世代で、二人目の子供が生まれるとか、シニア世代で老いた親を東京に呼び寄せて
近くで一緒に住みたいとか、社宅を出て持ち家にしなくてはいけないなど
切羽詰った住宅需要というのは必ずあるものだ。

賃貸住宅は、６０㎡を超えたあたりで圧倒的に供給量が減る。
２３区の支払い家賃の平均値は１５万。月坪９千円平均として、５５㎡というのが
平均イメージだ。
子供が大きくなって家が狭い。郊外の広い賃貸に住み替える前に考えるのは
郊外での持ち家取得だろう。
たまたま湾岸タワーが月々のローンが１２万程度で買えたから、いままでは郊外需要が
おさえられたが、湾岸タワーの供給が一段落した今は、郊外か城東・城北しか需要の受け皿はない。

[942: 941]

マンションを買うと、命の心配以上に資産の心配をする人がいて面白い。
液状化で死んだ人はいない。
しかし賃貸住いの人は、地震の火災や倒壊をまじめに心配している人が多いはずだ。
都内で賃貸で家賃を抑えて広めといえば、当然、老朽マンションか密集地の
戸建て借家という話になる。
また防犯性の面でも賃貸は分譲に大きく劣る。女性の一人暮らしでストーカーに
部屋に忍び込まれたという話は、普通に起っている。シリンダー錠の被害も
後を絶たない。鍵の閉め忘れもカードリーダー錠にしない限り抜本的対策はない。
３０代の独身キャリアウーマンにとってマンション購入はせっぱつまった需要だろう。
こちらは郊外に向かわず、都内の１ＬＤＫに向かう。

[943: 匿名さん]

でも、２０１４年か２０１５年から、世帯数が減るとまでは言わないでも、頭打ちに
なったらどうなるのでしょう？　住み替え需要なら誰かが越すわけで、今度は戸建て
ブームが来るのかな？

[944: 匿名さん]

個人の需要だけで地価が動くわけではない、と言っていたのとは真逆の話ですね。
デベも、都心が上がりすぎてしまったので、郊外に目を向けさせて、
なんとかしてそれを売らなければ、利益が出ないのもわかりますが。
バブル後の状況を知っていようといまいと、売った後のことは知ったこっちゃ無いということでしょう。

[945: 匿名さん]

バブルの当時は、ネットがそれほど普及していなかったから
デベの思惑通りに、上げられるだけ上げることができた。
しかし、今回のミニバブルは、ネット普及により
一般人の意識もそれぞれに知ることができるので
デベがどんなに頑張っても、そんなにまで無理やりに騰げることはできないはず。
無理やり騰げた価値は、必ず下落する。

[946: 941]

一方、老婦人が広い戸建てに一人で住んでいるというのも大変危ない話だ。

地価があがれば、相続路線価もあがる。
相続税は課税標準が低くなっているから少ないだろうが、わずかながらも払うとなれば、
物件を売る人も出てくる。
相続しても住まずに売ると、古い物件なら長期譲渡２０％の税率とはいえ高額になる。
相続人に資金があれば、建替えてアパートでも建てるが、大抵は相続人の
一人が居住用資産の買換え特例を使ってマンションに買換え。
代償分割のかたちで譲渡益を他の相続人に分ける例が多いのではないだろうか。

別に相続でなくても、父親が亡くなり母親一人になった時点で母親と同居する相続人が
マンションに買い換えるケースもあるだろう。同居しないまでも現在の住居の至近距離に
家具の置ける広いマンションを買うことだって検討するだろう。

世田谷あたりで、築３５年でも土地が７０坪以上あれば１億円くらいにはなるだろうから。相続人２人なら
いったいいくらのマンションを買うのだろうか。

都内にこういう高齢者の持ち家はかなりの数だ。
誰が土地を買うのかって？
もちろん建売業者。二つか三つに割ってミニ戸建で分譲。

[947: 匿名さん]

先を考えて狭くても良いから都心に買っておけ、と言っていたのはどうなったの？

[948: 941]

＞バブルの当時は、ネットがそれほど普及していなかったから
＞デベの思惑通りに、上げられるだけ上げることができた。

こういう思考を本末転倒という。
すべての購入者がネットを見てマンション購入しているとでも思っているのだろうか。
インターネット人口９０００万人という数字の半分以上はケータイ需要も含めての話だ。
住いサ◆フィンが２０万登録だった知らないが、２００２年から現在の４０万戸以上の
マンションが売れている。２００４年までは２万人だった会員数から考えて
レーティングサイトのシェアはどのくらいと推定するのが正しいのだろうか。

＞一般人の意識もそれぞれに知ることができるので

＞デベがどんなに頑張っても、・・・・
＞無理やり騰げた価値は、必ず下落する。

不動産にフェアバリューというものがもともとあると思っていらっしゃるのか
どうでしょう。
無いのですよ。それは土地の供給というものが一定でないから。
常に時価モノ。それに買い手の思惑がからむ。市場価格という意味はそういうこと。

問：３００円のリンゴA３０個と２５０円のリンゴB３０個があって
少し遅れて入荷したリンゴC３０個は幾らで売ったらいいか。
ちなみに品質の差はほとんどない。

答えは
「両者の売れ行きをみてきめる。」

①２５０円だけがいっきに売れたら、Cは３００円
　　客は「Ｃは古かったんだ」と勝手に納得する。
②２５０円も３００円も同等に売れたら、Cは３５０円
　　客は「高い方が美味いだろう」と勝手に解釈。
③３００円も２５０円も同等に不調ならCは２００円
　　客は「Cなら買ってもいいかな」と思う。

[949: 匿名さん]

>>974
あれほど言ったのに買わなかったのですか？
私は買いましたけど。不動産は３月が一区切りです。ゴールデンウィークからは
次のシーズンでしょ？

[950: 匿名さん]

>>948
品質の差はほとんどない、と言う時点でこの例はあてになりませんが。

[951: 匿名さん]

今回のマンションバブルは、いぜんの土地バブルのような広がりは見せないだろうという点で、
ほぼみなさん異論はないでしょう。

空前の大バブル崩壊後も、ハイテクバブル、バイオバブル、ＩＴバブルと、
小規模の狂騒は繰り返されてきました。さしずめ今回のマンションバブルもそれと同じ程度のもの、
そろそろピークは過ぎたといえるでしょう。

新築未入居転売、ということが行なわれている現実は、
実需ではなく、値上がり益を期待した投機が行なわれていることを端的にあらわしています。
この期待部分は、今後下落しても何の不思議もないプレミアムです。

泡ではなく風船にたとえる話がでましたが、送りこまれる空気に勢いがない以上、
破裂しないで、徐々に萎びていくというかたちになるのではないでしょうか。

[952: 入居済み住民さん]

モルガンの２３００億円投資しかり、都内の高級ホテルは宿泊料を値上がりさせる。
流動化させてお決まりのリート土で地建物は売却。そのうち帝国ホテルとかビックリする先もリートやら何やらに入ると予想する。

つまり都内一等地の収益ビル群は、個人企業や、一企業が取得するといった時代(明治ー大正ー昭和ー平成前半まで)は終焉を迎える。

都内一等地の不動産は価値をますます高める。
一日ごとに値上がりしていく、去年買っといて良かった。

[953: 入居済み住民さん]

９５３さん
なるほど風船ですね、徐々に萎めばイイですが、今回のそれは、よっぽど急いで売る人が居ない以上すぐ値下がりにつながるかは、分からない。
確かに地方は値下がりでしょうが。

[954: 匿名さん]

いやはや、買い手は買って下がれば文句をいい。買わずに上がればまた文句をいう。
だったら、上がりはじめたら買って、下がりはじめたら買うのをやめたらいいだけだろう。

上がっているのにまたすぐ下がるとか、もう絶対上がらないとか考えるほうがおかしい。
不動産の値動きの流れというのが頭に入っていない。

不動産バブルというのはいったいいつからいつまでの期間を言うのか、
バブルと、地価インフレの違いは何か。
そいうい説明がいるのだろうな。

[955: 匿名さん]

954さん
賛成だよ

もっともっと言ってやって、分らず屋の貧乏素人評論家どもに。
彼らは思考が、子供なんだな。世間知らず。単語並べて、自分の都合で理屈こねるだけ、嫁さん言えばいいんだよ。果たして相手してくれるかな？

[956: 買いたいけど買えない人]

定期借地権つきの話題になったマンションの抽選はもう始まっていますか？

[957: 匿名さん]

円高になっても、不動産トレンドは変わらないってこと？　１１０円切ったとしても。

[958: 匿名はん]

為替の話、そりゃなって見ないと分からんよ。
なぜ円高になるの？理解して言ってるわけ？日銀が利上げするって言ってるの？

けれど
不動産トレンドは変わらんでしょ。ますます加速するよ。高止まり。
損してまで売る人って居ないから。

私見だが為替が大きき変わるのは対米ドルで言うと

クリントンが初の女大統領になったころ円高になるかもしれないが基本的には為替トレンドは変わらないだろう。

[959: 匿名さん]

>>954
今は既に「上がりはじめ」ではありませんよね？

[960: 匿名さん]

不動産は、逆張りなら儲かるが、順張りで儲かるのはタイミングが難しい。
いつババを引くことになるかわからないからね。

[961: 匿名さん]

そういうことですね。

それにしても、業者は郊外しかなくなってきたから、煽ること！
いとおかし。

[962: 匿名さん]

＞投機的取引の過熱により、資金が引いたとき連鎖的に値崩れする。
これ以上高くては売る自信がないとデベが入札しなくなったり
随意契約で安値で売れたりすれば安くなる。
物件情報がリストになって業界内に出回って、買い手をさがしはじめたら
もはや下落の前兆。
今はとてもそういう状況とは程遠い。

急な値上げに実需が伴っているかどうかで今後の不動産価格がきまるのだと思います。
どこまで消費者がついていけるかではないでしょうか？
そういう意味ですでに加熱していると個人的に思いますが今のマンションの売れ行きををみるとまだ上昇の余地はありそう・・・

西新井の某物件の売れ行きが一つの試金石になるとみています。

[963: 匿名はん]

言いたいことは、日銀がコール金利を３％とかにしたら、マンションはバブルだよ。
ローンかえせないから。あたりまえだよな。

皆さんに質問です？

金利はどう思ってんの？
考えにないわけ？

インフレ懸念・景気過熱感があってこそ本格的に日銀が利上げするんだな。

今年になって地価は１６年の下降トレンドに終止符を打って、底値から反転上昇トレンドがスタートした。黙って座っていても値上がる時代に突入し転換したんだよ。

現在は、適正価格で販売していると考えられないか。つまり地価はこれから正常に需給バランスで価格を決めてくる。消費者が買えないからって話は、考えない。売れ残りはファンドが買うから。
金利が低い内は、必ず下支えしてくる。

[964: 匿名さん]

>>944>>961
いやはや、上がると書けば煽りといわれ、価値がないと書けば地域差別だの偏見だのと
ウルサイ限り。
データを示しても数字すらまともに読めない。自分が知らないことを知っているのは
誰でもデベだという猜疑心の強さにはほとほと困ったものだ。

ここで、デベロッパーに意見を言っても、誰も関係者ではないから無駄だと思うが。
デベがマンション価格のしくみを皆に詳しく解説して何か得になることがあるのかな。

２３区のマンション価格動向についての今後の読みを語るスレだから
予想屋の投票でよけらば余計な御託はならべたりしない。

[965: 匿名はん]

値下がれ思考人に言いたいが、もしあなた達が親からもらった土地(２３区内)を売ろうとしてたら、１６年待っていて上がり始めたばかりなのに、今すぐ売るかい？
来年、いや２年後ってから売ろうとしないか？

今はまさにそれ。
企業もリストラも終わり工場や社宅の売り出しを控えてる。

だから品薄なんだ。

それから、ウイーの品薄とは違うから要注意。

[966: 匿名さん]

＞金利はどう思ってんの？
本当に本当に超ゆっくりスピードでしか上げられないという考え。
上げる姿勢を見せておかないと円キャリートレードの引き上げとか
0.25％でも、国際金融市場では大きな影響がある。

森木　亮とか増田俊男のいう日銀金縛り説には異論を挟む余地はないと思っている。
藤巻健史も主旨は違うが同じようなことを書いていた。

おそらく、原油価格の値上げなど外部要因で消費者物価ベースでのインフレ
が進行するとすれば、金利を上げる必要が出る。
しかし、個人消費も今一歩。先月は消費者物価指数もわずかながらマイナス。
消費税率改定ととセットでないと国も借金抱えた身の上。利払いがかさんで
困っちゃう。
長いうちには貨幣価値が変わって借金が目減りするってのが一番いいわけで、
郵政民営化で金が入り、国有地値上がりさせて売って金が入り、
郵政公社の資金運用で郵貯の金が金融市場に流れて株価があがる。
景気回復で税収が増えて、少しくらいなら金利もあげていいよという段階で
はじめて上がる。
ここまで早くて５年はかかる。
その前に、外資が日本のメガバンクを買収して持っている国債を市場に投げうる
ような事態が出てきたら。一大事。
米国は、日本の不動産市場を復活させて儲かる場にしたいのだよ。モルガンが
不良債権のバルク買いをした時点で、これから先までのシナリオは描かれていた
のだと思うけど。

[967: 966]

いままで、なぜ地価が下がってきたか。
バブルで上がりすぎた地価を消費者がいままで拒否し続けてきたからだろうか。
この辺なら買ってやるぞと、消費者が動いたから地価が下げ止まったのだろうか。
消費者が買わなくなればまた地価は下がるのだろうか。

地価が下がり続けたのは不良債権が大量に市場で売却された結果だ。
つまりバブル価格で過大評価された「不良資産」に過剰な負債が焦げ付いたものが
競売などで市場大量に処理された
５０兆円の不良債権の担保資産が一気に市場に安価で放出されたから、
１９９８年以降も下落した地価がさらに下落を重ねたのだ。

１９９７年くらいまでは、銀行は不良債権を隠しつづけた。
景気回復、金利を上げる。消費税を上げると煽ったのは、デベどころか政府そのものだったわけだ。
１９９４年、金利もあがる、景気回復といってさかんにマンションを買わせた。
住宅需要で地価反転すれば、ひょっとしたら不良債権は少しは救われるかもしれない。そういう思いが銀行にはあったのだろう。

金融ビッグバンというのは１９９８年４月から外為法を完全自由化し、護送船団方式の金融政策から自由競争に移し
東京を国際金融市場としてひとり立ちさせようという試みだ。
このために不良債権の完全処理を急がせたわけだ。
銀行が不良債権処理であわてふためくなか、新規貸し出しは滞り、資金不足で倒産した中小企業が数知れない。
それでも都市開発プロジェクトが進んだのは、証券化手法で投資家から直接金をあつめる手立てが、法整備のなかで
進められたからだ。
米国はバブルの後遺症にあえぐ日本経済に「不動産証券化」を教え、不動産が国富の１／３を占め、金融の土台であるにも
関わらず、流動性が低く、地価の変動がそのまま信用不安につながるいびつな構造を変えさせようとした。
金融ビジネスが不動産事業というのが過去の形態なら、不動産事業が金融ビジネスに変わることで、地価の変動と
景気のかかわりをより緩やかにできると教えたのだ。
公共投資で地価を上げて地主が儲ける土建屋経済から、米国式の自由な金融経済に方向転換させた。

これでまたバブルになって、不良債権を抱えて競売が山ほどでて地価が下落するほど日本の金融業会は愚かではないだろう。

[968: 匿名さん]

この人って、もっと端的に話をすることができないのでしょうかね。
だらだらと言葉だけを増やさないで、要約して話して下さいよ。ブログじゃないんですから。

[969: 匿名さん]

やさしく書いても理解できる知識が君にあるのか？

[970: 969]

市場原理主義は消費者保護、弱者保護とは相容れない。
市場は、大きな力がトレンドを造る。
動きだした大きな流れを、ネットに集う消費者がどこまで変えられるものだろうか。
ネット主権の民主主義も米国がプレゼントした飴玉のひとつではないのか。
豚は太らせて食えというのはどこかの国の戦略だ。

[971: 969]

これで、誤解されずに主旨が伝わるなら言葉はいらないだろう。どうだろうか？

[972: 匿名さん]

９６６>>
なるほど。分かりやすいですね。
モルガンが。うん、シンプルで分かりやすい。こういう筋立ては経済小説に多いが。
案外、フィクションのほうがリアルだったりもするし、
分かりやすいし、おもしろい。

[974: 匿名さん]

いやはや、丁寧に言葉を尽くして金融と土地の関連を説明すれば
馬・鹿・扱い。簡潔に書けば無視。
自分の意に添わないと
「ブログじゃないよ。ウザイ」・・ですか。立派過ぎて言葉がでませんな。

簡潔に書けば理解できる話ならとっくに議論は終わっているでしょ。
自分が理解できないのは冗長なせいだとは、
相手ををプロの経済学者とでも思っているんですかね

ここは誰かがレベルが高いと書いていたが落ちたものだな。

[975: 匿名さん]

http://books.yahoo.co.jp/book_detail/28346664
今読んで面白いのは、９０年代の本。１０年前のことってほとんど忘れていることに気が付いて
面白い。

[976: 匿名さん]

http://www.bk1.co.jp/product/2567914
これもおまけ

[977: 匿名さん]

>>973
２ち◆んの不動産板ばかりでなくたまには本をお読みになることを強くお勧めします。

[978: 匿名さん]

>>968
私は面白く読んでるから、続けて欲しい。
名前欄にちゃんとハンドルを入れ続けて欲しいが。
ブログだったら逆に読まないね。
いろいろなつっこみが入らない文章は信憑性の判断がしにくいから。

[979: 匿名さん]

＞誰かがレベルが高いと書いていたが

自分だろｗ

[980: 匿名さん]

973は今日も株で損した口だな。

[981: 匿名さん]

文章が短くなると２ち◆ん　そっくりで楽しいねｗ

[983: 匿名さん]

未来予測を語るのに「現実の話をしろ」とは、面白い人ですね。
不良債権処理や大企業の不良土地をモルガンスタンレーが大量に買った
のは「事実」ですよ。

[984: 匿名さん]

自分の経験以外は皆「伝聞」だろう。

私の「現実」は、１９９６年から今までに自宅・投資・相続資産も含めで
5件の購入と３回の売却。身銭を切って不動産買ってきて
この世界、業界人ほど知識がなくて将来の読みができないことを
痛感したことだ。
町場の不動産屋は身銭を切っていないから無責任極まりない。
それでも使える知識は引き出して利用され利用しながらつきあってきた。
不動産の流れをを一番よく知っているのは個人投資家だ。

勝手な妄想といわれようが関係ない。

失敗もしたし人から話も聞いたし、これから先どうなるか
自分なりに読みを語って考え方を他人とすりあわせしたい。
不動産で資産をつくろうと思って自ら研究してきたつもり
煽るつもりも騙す意図もない。
薀蓄をならべ自演を楽しむ年齢でもない。

＞数年してあんたの妄想とかけ離れていても、
＞結局屁理屈をこじつけて言い訳するだけだろｗ
言い訳する必要がどこにある。あなたは私の客ではないし
私は投資顧問でもない。
予測が外れて損をするのは投資をしている私自身だ。
茶々をいれるのは構わないが、自分の読みをどう解釈するかは
君の自由だ。

[985: 匿名さん]

はっきりと土地バブルが起こるとすれば、
土地を買ってそれを担保に資金調達しそれをでまた土地を買う、
もしくはそれと同様の効果を生むスキームで、
過度な信用創造、レバレッジがかけられはじめたときだろう。

むろんこれは、「地価が決して下がらない」という認識が強まるほど、
そう行動するのが最も「合理的」な判断となるので、止めようのない事。

個人的には、
短期的には上げ局面も下げ局面もあり、それが互いに行きすぎを牽制しながらも、
マクロ的には長期の経済的ファンダメンタルに沿っていく、
そしてそれが上向き（つまり成長）であるのが、
最も日本の国民経済にとってプラスだと考える。
どちらか一方にトレンドが傾き続けた結果生じた、バブルの繁栄とその後の凋落の経験を
まだ忘れてしまうには早すぎる。

[987: いつか買いたいさん]

平均的なサラリーマンの年収で購入できる限界を超えた額がマンションの通常取引価格となっても
それは正常なのでしょうか？
都内のマンションが5000万が下限となりつつある今、すでに普通のサラリーマンには手の出ない領域になり始めています。
我々には、高額物件もあるではなく、高額物件しかないのです。
今後上がるのか下がるのかわかりませんが、下がってほしいとは思います。

[988: 匿名はん]

ノンリコースがバンバンついてるうちはファンドも皆買います。
エクイティ薄くていいし、レバも効くし。
でもキャップレートが思惑的な下限まで来てローンもそんなに付かないとなれば
自ずと今の価格上昇はストップします。
何となれば、フルエクイティで買ってる連中なんて殆どいないから。
ノンリコであれ、ファンドレイズであれローン使ってますよ。
でないとIRR稼げないから。

なんか自用のレジの売れ残りもファンドが買ってくれるから大丈夫みたいな
眠たいこと言ってる人がいたが、区分所有なんて誰も相手しないよ。

マンション価格は、皆が買うのをやめて売れ残り始めれば自ずと天井です。
３％あるからOKとか、個人さんはすごいね！発想が羨ましいというか。。。

土地の価格がガンガン上昇なんてのは思惑買いの銀座や青山、大阪なら御堂筋沿いとか
一部の商業地だけで、レジの単価がガンガン上昇するなんて考えにくいんですけど。
だって分譲単価が倍になるとか、賃料が倍になるとか、普通に考えて、無いでしょ？

[989: 匿名さん]

金利条件と世界景気によってはあるでしょ。
私の友人の多くの外人から、住宅を東京で買いたいのだが、という相談が多い。
信じられないほど激安だそうですよ。東京の住宅は。

[990: マンション投資家さん]

>>987
そうなればどうなるかというと都心にマンションを買うのを諦めて
郊外へと物件を求めて流れていく。
そして郊外の物件もどんどん高くなり最後には郊外すら買えなくなる。

わかるか？

[991: 匿名さん]

それはあるね。バルセロナでぼろいの約2.7億円の広告(Financial Times)とかある。
松涛とかで10億よりは、バルセロナのぼろいので4億以下のほうが欲しい気もするけど。

[992: 匿名さん]

987さんが言うように平均的なサラリーマンが買えなくなっても
デベは困らないのでしょうか？

[993: 賃貸住まいさん]

ここ、大変面白いね。

自分が住んでる都心５区の分譲マンション、売ってくれチラシが、ほぼ毎日入る。
（たぶん時価１００００万円以上だと思う）
相場より上でも、検討しますなんて書いてある。

年収の５倍が上限のメドとすると、年収２０００万円は必要だ。
もっと下の６０００万円程度の物件でも、ＢＭＷ５、ベンツＥがあたりまえの感覚。
一般サラリーマンじゃ、世界が違う。

都心５区の価格動向なんて、従業員の間は一生、想像もつかないだろう。
想像するのも無駄、買える訳ないんだから。

[994: 匿名さん]

まあそれは、隣の芝は青く見えるってやつでしょう。
富裕外人の東京人気は底堅いですよ。治安も良いし、暮らしやすい。
私はレジの単価が2倍になることは十分に有り得る話と考えています。
外人の保有比率が上がると、基本的にGreedyな売主が増えるという
ことですから。優しくないですよ彼らは。
日本人は賃貸にしても、地主が優しすぎるんですよ。日本のスキーム
を説明すると、外人はキョトンとした顔しますよ。有り得ん、と
言います。彼らは賃料上げるの平気ですからね。日本人地主は見習う
べき。

[995: 匿名さん]

>>987
平均的なサラリーマンがコアターゲットじゃなければ困らないでしょう。
レクサスが平均的なサラリーマンに買って欲しいと思いますか？

[996: 匿名さん]

庶民が、自分たちが買わなければ価格が下がるなんて考えること自体、おこがましいとは思いませんか？

[997: 匿名さん]

＞996
庶民が買わないで誰が買うんですか？（笑）

[998: マンション投資家さん]

>>997
都心はファンドや金持ちが買い、
これからはリーマンが郊外を買う時代がすぐそこまで来ている。

[999: 匿名さん]

格差社会や格差問題っていう言葉の使い方が良くない。
格差はあってしかるべきだと思う。
そこに夢も希望もある。

問題なのは、底辺の生活を強いられている人々の救済や、
労働にたいして相応の給与や待遇を受けられない人の改善であって、
格差をなくす＝平等
じゃないよね。

よって格差は生まれ、このまま存在し続ける。

どこに住みたいか、だけでなく、どこに住めるか
も見極めないとね

[1000: 匿名さん]

金持ちはいくらでも、吐いて捨てるほどいるという認識が無さ過ぎる。
呆れる。悲しい。庶民って、どんな？年収1000万以下とか？
不動産市場においては完全なる貧民層だと思います。言い方ひどいですが。
郊外買いなさい、って話です。

[1001: 匿名さん]

>>997
君は一生「あの手の届かないところにある葡萄は酸っぱいに違いない」と言っていなさい。

[1002: 匿名さん]

グローバル化を理解していない人は日本国内だけの要因で考えすぎだと思います。
もはや世界的な東京という視点で判断する必要があります。
都心の需要はもはやサラリーマンの需要だけではありません。

[1003: 匿名はん]

>>989
どの国の人かによるでしょ。アメリカ人だと思うけど。投資として買うのなら、一部を除けば東京の住宅はそんなにお得ではない。住むとしても、やはり一部を除けば価格の割には狭いしょぼいでお得ではない・・・最近まで過熱気味だったアメリカは別にしても上海、広東、シンガポールのほうがお得でしょ。東京のアパートメントは、一般に、値段の割りに環境も整備されてなくて狭くてチープな感じは否めない。手続きも面倒だし。多分感覚を疑われてるのだと思うが、「こんなんで＄１００万もするの？」といった反応がむしろ普通。いずれにせよ、高値を維持したいなら、もう少し別のやりようがあると思うが相変わらずだもんな・・・。

[1004: 匿名さん]

＞1001
そういう答えを待ってました。

[1005: 匿名さん]

>>1003
うんだうんだ。一部のアパートメントを除けば、確かに外国人受けしないよね。

[1006: 購入経験者さん]

Global化の観点において付け加えるならば、お得だから買うという理由のほかに、
違う地域で分散を図りたいというNeedsもあるということが重要。
株より不動産のほうが分散効果が良く働く。自動的に日本の不動産に10％の資金
を振り向ける、などの流れもある。
手続きは簡素化されることは間違い無い。価格上昇はこれから始まる。
庶民には関係の無い世界。商業地と住宅地はまったく違う値動きをするのか。
有り得ない。現に住宅地も上がり始めている。同じ不動産である以上、相関係数
が低い可能性はあるが、無相関なわけが無い。
3−4年前もそんなこと言ってた評論家がいましたよ。住宅地は上がりません、と。

[1007: 購入検討中さん]

1003さんに一票！同感です。

[1008: 匿名さん]

都心を除けば、他の大部分のマンションは庶民向け。投資としては割に合わない。高くなったって収益性が追いつかない。そんな当てにならない物件を買うよりも、海外も含め金融商品に投資してるほうが確実に儲かる。都心の事情を他に当てはめて、世田谷も杉並も郊外もどんどん値が上がるなんて、粗雑な論理は成り立たない。こういう論理で儲けたい方々がまだまだいるようだが、バブル前の不動産転がしの発想そのもので、とてもグローバル化時代の投資家の感覚とはいえない。いずれにせよ、都心以外のエリアは、結局、買う庶民がある程度以上（クリティカル・マス）いなければ成り立たない。

[1009: 匿名さん]

>手続きは簡素化されることは間違い無い。
願望ですか、それとも具体的な動きですか？

ところで。みなさんの属性、興味があるのですけど。

私は今年の頭に都心３区に２０坪の土地を買って現在注文で建築中の一般購入者です。
今後の不動産の価格動向が気になるのでここにちょくちょくきています。

なお、自己開示はこのレス限りです。

[1010: 匿名さん]

マンションより土地のほうが確実ってことはないの？
1009さんのように。

[1011: 購入経験者さん]

土地の広さと立地によるんじゃないか。30坪以上、道幅6mとかだと楽に売れますね。

[1012: 匿名さん]

>>1010
土地だけだと住めませんよ？？
戸建てが確実という意味でのコメントですか？

>>1011
その条件、うちの近所だと土地だけで１億２千万くらい？必要みたいです。ちょっと厳しい。

[1013: 匿名さん]

商業地と住宅地の相関って・・・、相関はあくまで結果。擬似相関の可能性だってある。相関を説明するモデルや付帯データが揃わなければ、あまり意味のない数字。統計数字はウラの構造があまり分かっていなければ、信頼度半減です。商業地と住宅地とでは、用途も買い手も流れ込む資金も異なっている。そこらへんの説明をきちんとできないかぎり、住宅地は商業地の延長では考えられませんよ。

[1014: ヒマリーマン]

1000レスを超えましたので継続スレを立てました。
23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
★★★