23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[815: 匿名さん]

>>793
確かに高度成長期以降は、都内は一般庶民が買える市場ではなかった。
庶民どころかサラリーマン上位層である役員でも郊外しか買えなかった。

ある超大手財閥系企業の例で見てみよう。
同社の戦後歴代社長の自宅住所変遷；
青山→青山→池田山→松涛→吉祥寺→美しが丘→所沢！！
とても同じ会社とは思えないが、特に最後の２人の都落ちぶりが激しい。
ちなみに吉祥寺の社長さんが自宅取得適齢期である35歳だったのが1964年、
美しが丘さんは1970年、所沢さんは1977年なので、793さん指摘の通り1970年
が大きな分水嶺となった事が分る。

[816: 匿名さん]

その会社、社長が青山に住んでいたのは、いつごろの話でしょう？
もともと、社長が美しが丘、所沢にしか住めない会社なのだが、
戦後すぐの大昔は青山も地価が非常に安かったというだけなのでは？
神宮前、青山の地価が上がったのは、東京オリンピック前後でしょ？

[817: 匿名さん]

816さん、一人は戦前、一人は戦後に取得。
高度成長期以前には財閥系幹部や高級官僚といった層の待遇は、青山や松涛を買える程
恵まれていた。他方、高度成長期以降は都心土地の値上がり程には彼らの待遇は向上せず、
結果としてこの層を含む給与所得者は郊外に居住せざるをえなかったと考えられる。
それからすれば2002年以降、如何にＭＳ、如何に湾岸とはいえ都内に給与所得者でも自宅を
持てた事の方が歴史的に見れば異例と言えるだろう。

[818: 匿名さん]

松戸市の住宅地公示地価の対前年比率だ。
１９９４年４８００万した３ＬＤＫが今では土地代が
半分になって３０００万円台で買えることを示す。
一方中古は土地代は半分で建物減価も加味して
２０００万円程度の評価。

1994 年 対前年変化率 100
1995 年 -3.70% 96
1996 年 -8.30% 88
1997 年 -4.40% 84
1998 年 -3.20% 82
1999 年 -6.80% 76
2000 年 -9.30% 69
2001 年 -8.00% 64
2002 年 -8.20% 58
2003 年 -6.10% 55
2004 年 -4.90% 52
2005 年 -3.30% 50
2006 年 -0.20% 50
2007 年 1.50% 51
２０００年以降、下落率は年々回復してきていて今年
はじめて値上がりに転じた。
このまま、徐々に１９９５年ベースまで値を上げていく
可能性もある。坪単価２００万になれば立派な高値だろう。
逆に今が底値でこれから上がる。

今郊外を底値で買って１５年住む、１５年後都心が先行して
底値になったら都心を買って、郊外を貸す
郊外が底値から上向いてふたたび高値になった時点で
郊外を売る。そういうのも作戦として悪くない。

[819: 匿名さん]

そりゃ、都心を底値で買えるのが最良
しかし値上がりを追って買うより
郊外を底値で買って中程度に値上がり期待というのも
悪くはない。
郊外が値下がりするのは高値で買った人だけだ。

[820: 匿名さん]

1970年の美しが丘は、田園都市線の延伸に伴う宅地開発で、
すごいブームになってました。
うちもすごい倍率の抽選に当たって宅地分譲を購入しました。
その後のバブルで地価が１００倍になったので喜んで売却しましたけどね。

[821: 匿名さん]

１９７０年代からバブルにかけて１００倍！！！！
８２０さんがおいくつなのか、いったいいかほど利益が出たのかと二重にびっくりです。

[822: 匿名さん]

820ですが、当時は子供でした。
70年頃の東急の宅地分譲は、坪数万円だったのです。
バブル期には坪５００万円位でしたから。
宝くじより高額の利益です。

[823: 大学教授さん]

そもそも、色々言われるけど日本は主要な経済先進国
市川であろうと主要都市の駅近に庶民が簡単に住めるという感覚の方がおかしい

[824: 匿名さん]

823の論説の瑕疵としては、市川は主要都市ではない気がする点：）

[825: 匿名さん]

千葉県の人にとっては、市川も主要都市なんでしょ。

[826: 大学教授さん]

すいません。千葉市に２回しか行った事ない千葉県民なもので・・・(;´_｀)
主要都市近郊に訂正しまーす。

[827: 匿名さん]

スレの流れは；
湾岸都心が一段落して、次は郊外に向かう。これから郊外で高値で売るような開発が
続くから、それに下支えされて、都心や周辺の２３区内マンションの価格下落は
当分無い、という感じでいいんですかね？
前スレからこのスレの半分ぐらいまで、仕切ってた７５０さんみたいに、証券化等で
市場原理が理屈どおり働いて、賃貸利回りが一杯一杯の今からは、もうすぐ下落みた
いな説は、やはり少数派？
確かに、山手線内側で平均賃貸利回りが０．２％なんて時期に、地価がどんどん
上昇してたんですからね。やはり不動産価格は心理８割、理論２割の世界かな。

[828: 匿名さん]

都心や田園都市線沿線はすでに底値から倍以上に戻してしまっているんで、これから注目するんであれば、確かに千葉方面の一等地がいいかもね。

駅前再開発が見込めるとことか、高速道路整備がなされるとことか、町から市に格上げされるとことかね。

[829: 匿名さん]

二極化の話はどうなったの？　土地は上がり続ける神話復活？

[830: 匿名さん]

郊外の開発は続きますがそれを高値で売り続けなければ、
下支えとは言えないのでは。
売れ行きが悪いので値引き始めましたになってはねぇ…

[831: 匿名さん]

１９７０年代の郊外の値上がり率がすごかったころは、給料も倍倍だったし、今後郊外も
高値が続くには給料がそーとーに上がらないと無理じゃないか？

[832: 匿名さん]

二極化は価格の二極化。
地価反転段階でマンション坪単価２５０万円を超えているエリアはそれ以下にはならないが
２５０万以下のエリアは２５０万に近づきながらそれを超えられないだろうという
主旨のことを申し上げたつもりだ。

たとえば、柏、松戸で現在７０平米３０００万の物件は坪単価１４０万
だが、これがバブル崩壊が沈静化したといわれる１９９４年水準まで
戻すとしたら坪２００万、価格で４２４０万程度だろう。
４３％の上昇ということになるが、おそらくは毎年５％前後の上昇を重ねて
今後７年はかかる。そういう上がり方をしていく。
柏、松戸はいまなら年収６００万の人が買えるが、いずれは８５０万以上で
ないと買えない・・・まぁそういう程度の変化だ。

[833: 匿名さん]

消費税率アップがあれば７年も掛かりませんね。

[834: 匿名さん]

消費税のアップ率が２％程度なら、半年程度の誤差ですよ。

[835: 匿名さん]

となると、住み替えを考えている人たちは、売らないで賃貸収入でローンを返して、
他にも買っておくのが一番いいのでしょうか？

[836: 匿名さん]

余裕がないとできないことですが、そうしたほうがいい。
本当は繰り上げ返済しておかないと住宅ローンのままで人に貸すのは問題アリですけど。

もし、郊外から都心への住み買えならば、都心が次の底になるまで待って、その間に
いまのローンをできるだけ多く返すことです。次の安値で都心に住み買え、自宅は貸して
郊外が上昇に転じたピークをみはからって売却する。
それは一番資産形成になりますよね。

[837: 匿名さん]

マンション探しは自分の住いの周辺からはじまる。なじんだ場所が安心できるからだ。
買えないとなると沿線でより安い物件を求めていく。

都心が底値の時期でも、目黒、世田谷、文京、の物件平均坪単価２５０万以上だった
港、渋谷など３００万以下には下がったことがない。
所詮サラリーマンが買えるものではなかった。

２００２年以降、アイマーク、Ｗコンなど坪単価１８０万程度で買える湾岸タワーが
出始めると、『都心に住む』がブームになった。
あこがれていた都心が下がったから、一気に気持ちはそちらに向かった。
郊外に安くていいマンションがあっても、安いことが価値がないかのように
見下す人が出てきた。「この値段だせば、湾岸タワーが買えるんだから」

もともと、２５００万であれ３５００万であれ、ローンを組むというのは大変な決心な
わけで、柏、松戸のマンションのためでなく、都内湾岸のタワマンのためであるほうが
夢があってよかった。
しかし、マンションは生活の器だから、所得にあった環境に住むというのも結構大切な
ことだったりする。
都心にファミリー向けの供給が途絶えてもう半年になるが、そろそろ購入者の目は
足元に向いているのではないか。

[838: 匿名さん]

＞８３６さん
丁寧にありがとうございます。
実は自分が嫁の仕事の関係で郊外駅近→もう少し都心への住み替えを考えています。
賃貸に出すなんて考えたこともなかったのですが、ここ読んでふとそれもありなのかと思いました。
（現状は、ローンは貯金をはたけば、次の頭金には困るが完済できそうです。）
自分の場合は、買うなら金利の上昇や何より仕事のこともあるので早いほうがいいけれど、
売るのはもう少し遅い方がいいかな（笑）、と悩めるところです。個別の話ですみません。
よく考えてみます。

[839: 匿名さん]

湾岸は都心じゃないでしょう。
港区中央区でも。

[840: 匿名さん]

不動産は、立地選びも大事だが、同様に買う「時期」は最も重要。
一本調子の右かた上がりの土地神話時代なら、金のあるときが買い時。
しかし下がることを踏まえて考えると底値付近前後２年で買うというのが理想。
住宅の場合、中心地が上昇に転じれば早晩遅れて回復するものだ。

「日本全国２００３年が底値だった」とかいうのでなく、
たとえば福岡、名古屋は２００５年、仙台、札幌は２００６年
田園都市線沿線横浜は２００５年、柏、松戸は２００６年というように底値は場所によって違う。

郊外は今が底値。これから当面下落はない。
そういう認識は、都心が上がって価格が周辺に波及してくれば自然にわかるものだ。
早く気が付いたものだけが発想を換える。

住宅で儲けようとは思わなくても、価格が１．４倍違えば同じ値段で７０平米が９８平米に変わる。
わけで底値で買う意識は重要。

[841: 匿名さん]

＞湾岸は都心じゃないでしょう。
＞港区中央区でも。

全くもって異論はないですが、『都心に住む』住宅情報誌のおかげで湾岸が格上げされて
１８０万坪単価をゲットして都心に住もう・・・という人々が増えたという話です。

[842: 匿名さん]

>>838さん
上昇するのは「地価」ですから建物は経年劣化します。今後７年で１．４倍とはいかない
ですが、少なくともいままでのような中古の下落はなくなります。悪くて横ばい。
ということはじっくり家賃を稼いで売るほうがいいでしょう。譲渡益がでるほどまで回復
することはないでしょうが、貸さないで持っているだけでも得ですよ。
今の時期、知らないで売ると業者が安値で買い叩にきたりしますよ。

[843: 匿名さん]

次の都心の底値を待って買うって、それを待つのは厳しいような？
ただ、確かにまだ郊外は売り時ではない気がしますが。
（いや、都内もまだ売り時ではないのか？　売り時という人も多いですが・・・）
住み替えって実際両得は難しそうですね。。。

[844: 匿名さん]

>>837
＞柏、松戸のマンションのためでなく、都内湾岸のタワマンのためであるほうが
＞夢があってよかった。
何で俺の心が読めんすかｗ

[845: 匿名さん]

このスレのテーマは「２３区の・・価格はいつさがりはじめる」ですから、一応そう言ってみました（笑）
地価が下がるというのは、売り物が増えることでわかります。
供給過剰で価格が暴落・・とか言う評論家が多いですが、大量に売ってる段階ですでに安値なのです。
東京圏は住宅市場としてつながっていますから、頂上付近で安売りをすれば裾野も値を下げる。
裾野が安売りしても頂上付近は安売りする必要はない。
郊外は、供給過剰でなくても頂上の相場に引きづられる。
頂上付近が天井で品薄で高値になれば、裾野がやっと「定価販売」できる。

そういうわけで、都心の価格動向をみていれば大体のことはわかる。
景気が下向いて企業の土地処分がはじまったり、行政のてこ入れで新たな再開発計画がでてきたり。

マンションは、一箇所で完成在庫が出ると、次に売るところは弱気の値付けをしてそうやって
どんどん価格が安くなる。
２０００年前後の瀬田・用賀・桜新町、麻布界隈の物件の売り方がそんな感じ。当時は
日本橋や神田のワンルームまで造りすぎて在庫処分に値引きして売られた時期。
逆に上がるときは、音も立てずに上がる。

底値は読めないけど、景気動向であるていど地価は読める。
ただし株価の上昇が地価の上昇に先行するという説は大間違い。
とはいえ１９９４年も１９９９年も株価が２００００円台に戻って世の中が地価も下げ止まるだろうと
勝手に思い込んだ。
別に、今も都心以外なら２３区も底圏ですから買い得だと思いますけど。
それと、城北、城東でもこれから先上がって下がって今の価格までに戻る保証はないです。

[846: 匿名さん]

＞いや、都内もまだ売り時ではないのか？　売り時という人も多いですが・・・
売り時かどうかは簡単。
物件を買った時期によります。１９８５年前後なら今売ったら買値と同額で売れるはず。
１９９５年前後なら、都内郊外問わず、４割以上の売却損。できるだけ待つ。
２００２年以降なら、売れば儲かるけど代替物件が買えない。
２０００年前後もあと３年待って売ると一番高値でしょうかね。

場所によります。新築坪単価で７００万つけるような場所は天井かと思いますし
３６０超えた世田谷も、さほど延びないと思いますが、まだそれらと城東、城北の差が
大きいですからね。時間をかけて差が縮まるのでは。

＞住み替えって実際両得は難しそうですね。。。
お金持ちは、お金の自由度が大きいから、２０年以上の長期でもって不動産に金を稼がせますね。
時間はお金持ちの味方。負債を背負った人間にとっては敵ですね。

[847: 匿名さん]

845＞次の都心の底値を待って買うって、それを待つのは厳しいような？

[848: 匿名さん]

>842さん
重ねてどうもありがとうございます。そうですね、今は築浅なのですが建物分は年々安く
なりますね。地価だけでなくそちらも分岐点というのがあるような気もします。
天井で売るとまではいわないまでも、業者に叩かれないように売り時は気をつけて
見ていきたいと思います。

[849: 匿名さん]

豊洲も一応城東ですが、すぐに新築坪単価３００万になりそうですけど。

[850: 匿名さん]

豊洲もあっという間に坪400の世界になると思います。
収益還元法というより、今は周辺事例による値段の上昇という感じでしょう。
これはバブルだ、といえばそのとおりバブルなんですが。
そうはいっても、収益還元で利回り3％程度確保できる範囲であれば、バブル
とは言い難い。そこを分水嶺にして、物件選択をしてみては。
坪2万円取れる場所は少ないはずなのに、坪800以上の物件が都心そこかしこ
に出始めている。これはちょっと危険と思いますし、
坪1万円取れるかどうかという場所で、坪400以上がスタンダードになり始めて
いる場所もある。これも買いでは無いでしょう。

[851: 入居予定さん]

坪223万で港南のタワーマンション中層階を購入しました。約31坪あります。
一応、マンションとしては完売したようです（どこかわかってしまいますかね）。
まもなく入居ですが、もう賃貸物件として情報があがっています。
坪当たり12000円くらいが相場のようで、我が家だと37万くらいです。

ローン、管理費、修繕費、固定資産税をあわせても、この額で貸せるならマイナスはありませんが、
頭金などを考えるとプラスにもなりません。

今はちょうどそんなものなんでしょうね。

[852: 匿名さん]

投資の利回りは、自己資金と借入金の比率でかわります。借り入れ金利と物件利回りの
差を生かすことをレバレッジを効かすといいます。
自己資金３割、借入金７割なら
自己資金のネットの利回りは結構よくなると思われます。

ただし、３１坪は大きすぎて賃貸にはむきません。借りる人はいますが一旦空室になると
埋めるのに時間がかかりそう。どうせなら１５坪２室のほうが投資向きです。


ところでその物件なら賃料は月坪１．３万〜見込めそうですがいかがでしょう

・・・ってひどくスレタイとずれました。

[853: 匿名さん]

地価反転時点で新築マンション坪単価が２５０万を超えた地域はおそらく、今後も
高給分譲が主体で一般サラリーマン一次取得とは離れた世界になっていくだろう。
普通のサラリーマンが自分の力だけで買える物件はおそらく２３０万が上限。
そこから先は、親の援助、株の運用益・ストックオプション・他の不動産の売却益、ｅｔｃをのせて、
自己資金６割万、借りれ金４割あるいは半々の組み合わせで買う世界だ。
キャッシュを手元に残しておきたいから補助的にローンを使う。
「ベースとなる資金」を持った人でないと買えない。
過去にも品川Ｖタワーなど推定で２８０万〜３００万の坪単価と思われるが、今は４５０万あたりで売られて
いる。顧客は一般サラリーマンではない。
豊洲は、今後の動きになるが、２９０万水準だとすれば、Ｖタワーが売れたときと同じように考えたら
いいのだろう。今後の湾岸も、建物のグレードを上げて「庶民水準」とはなれた供給になっていく
かもしれない。
これはデベロッパーの販売力如何だが、今の東京に、豊洲のタワー２〜３本を売り切る需要は
ありそうな気がする。

[854: 851の入居予定です]

852さん、丁寧なレスありがとうございます。
私の場合、自己資金20％で借り入れ80％です。
投資目的ではなかったので、30年固定金利で利率は2.9%です。
それでもローンとは不安なもので、
万が一、支払えなくなったら賃貸で代替できればとよく考えます。

確かに40万近い家賃はおいそれと払えるものではなく、もっと狭い部屋のほうが埋まりそうですね。
1.3万以上見込めれば嬉しいものですが、40万を越えるので私には未知の領域です。
需要としては、20万以下が圧倒的に多く、
そこから7,80万くらいまでは徐々に減り、
その上がまた増えるのかと思いますが、いかがでしょうか？

って、本当にスレタイとずれて申し訳ないです。

[855: 匿名さん]

でも、豊洲あたりだと、３千万、４千万台で買った人がたくさんいるので、そんなような
高級住宅地へなることはあるんでしょうか？　物件格差が著しい地域になるということですかね？

[856: 匿名さん]

別に驚くような高給住宅地にはならないでしょう。

同じ所得層が集まって住むのが心地よいわけではなく、さまざまな所得層が混じっているのが
都会らしさというものではないでしょうか。

あれだけの規模が、一定の所得層で埋め尽くされたほうが返って不気味ですよ。
端的にいってタワーマンションの高層階と低層階でも大きな所得格差はありますよ。
早期に買った人は、幸運な人、あとから高価な買い物をしたのはお金のある幸運な人
そういう割り切りでいいのでは。
近隣に自分たちよりちょっとハイクラスの層が住んでいるのは決して不愉快なものではないし
少しだけ所得の高い層だって、先住者を見下すはずもない。そういうものでしょ。

[857: 匿名さん]

おっしゃるとおり坪400行くなら、単純に豊洲の例のタワー物件は買い物件になるとは
言えるということでしょうか？
でも、例えば実際ご友人が相談されたとしてもおススメされるのでしょうか？
（まあ既に手の届かない価格なので自分は関係ないのですが・・・）

[858: 匿名さん]

>>854さん

坪223万で３１坪６９００万
５５２０万の３０年ローンですか。
正直驚きです。お金持ちでもそんな高額なローンを組む人は少ない。
ただ、借りられたというのはそれだけの年収がおありになるわけだから大丈夫でしょう。
団信つけてますよね。

とはいえ、毎月の返済が２２万９０００円
管理費、修繕積立金、駐車場、固定資産税あわせたら２８万以上になりますね。

＞それでもローンとは不安なもので、
大きすぎるからですよ。（年収を知らずに申し上げて失礼をお許しください）

繰上げ返済して少しでも額を減らすことです。シニアなら退職金で２０００万は繰り上げましょう。

＞万が一、支払えなくなったら賃貸で代替できればとよく考えます。
その場合、３つの注意点が必要です。
①住宅ローンのままでは貸せません。できればアパマンローンに駆りかえるべき。
そうなると手数料などの費用がかかる。
②貸した場合も、すぐに借り手がみつかるわけではない。貸し出して２ヶ月は空室は覚悟。
　本当は半年程度の空室準備金は流動資産で持っているべき。（１５０万程度）
　最悪、物件担保で借入金を起こすことも可能だが、物件が値上がりしていないと担保掛目も
　少ない。
③賃貸はできればサブリースにして家賃保証をつけるほうがいい。５〜６年は安心できる。


＞1.3万以上見込めれば嬉しいものですが、40万を越えるので私には未知の領域です。
サブリースをつければ安く貸す必要はないです。

＞需要としては、20万以下が圧倒的に多く、そこから7,80万くらいまでは徐々に減り、
＞その上がまた増えるのかと思いますが、いかがでしょうか？

あなたのお買いになった物件を知りませんからなんとも申せません。ファーストレジデンスとか
紹介しましょうか？

[859: 匿名さん]

>>857
断じて違います。余裕のある人が買えばいいだけで、買って得だとか損だとか考えないでいい人が実際に買うのでしょう。

[860: 匿名さん]

＞８５８
レジデンシャルファーストでした。あと，ＫＥＮとか。Ｍ井なんたらでもサブリース請けてくれます。

[861: 851の入居予定です]

858さん、本当にありがとうございます。
他の人の参考にもなるかもしれないので、もう少し書き込みます。

私は年収は1800万程度になります。
もう10年近くこの数字を維持しておりますので、この数字が維持できるなら問題ないかと思うのですが、
今の時代、いつどうなるかわかりませんので。

一応、もう少し頭金をあげることはできました。
おそらく全預金を解約すれば追加で1500万程度は可能だと思われます。
しかし、個人事業主ゆえ、手元の資金がゼロになるのは何より怖く、ローンが多めになりました。

住宅ローン中に賃貸が不可能なことはしりませんでした。
本当に参考になりました。
ありがとうございます。

[862: 匿名さん]

>>859
なるほど、すでに買った方が新築は坪400万だから
自分の中古も坪400万近くの価値だと考えるのは甘いわけですね。

[863: 匿名さん]

>>859
そうですか、やっぱり。一定の価格を超えるとそういう域になりますよね。

[864: マンション投資家さん]

首都圏の物件はそろそろ天井圏です。
利回り的にも厳しいです。
郊外の高利回り物件にシフトしてゆくでしょう。
郊外物件もしくは高級リゾートなんかは引き続き良いかもしれません。