23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[764: ビギナーさん]

首都圏、政府機関以外では一都三県が普通。定義上は一都六県に山梨も含む。
茨城は場所によるけど、住んだらそれなりにいいところとは思いますが・・
TX沿線とかちゃんと上がってるし、今買うのはダメでしょう。
（地縁があるとか、転職とかは別ですが）
ドーナツ現象とまでは言わないが、本格的に郊外ブームでもくればその時考えればいい。
個人的には、軽井沢や那須の新幹線通勤地（リゾート要素で上がってますが）
圏横道完成時の利便性向上の土地に注目してます。
実住するなら、これから少しずつでも供給されてくる稀少良品で、ボラリティーの小さいもの。
優れた外観をもっていて、建物自体に食指が動きそうなものが、いいと思ってます。
自分も飽きないし、中古でも、人に買いたい気持ちにさせると思う。

[765: 匿名はん]

開発用地が都心で無くなって、慌てた業者やファンドが茨城のような北関東エリアまで食指を伸ばしてるのは事実。ただそこに実需があるのかは不明。アクイジション担当のリキ不足を果たしてエンドさんに転嫁できるのか！？

[766: 匿名さん]

確かに知事選でネガティブサプライズもなかったし、今後も環状道路建設と臨海地区開発の流れに乗った順張りでいいんですかね。豊洲、台場、新浦安、幕張。

[767: 匿名さん]

都内に隣接した市川駅前物件の価格の高さは何。
床面積２０坪で６０００万円なんて、庶民が買うかなぁ。
完成して築浅で利益出し転売するためには７０００万円かそれ以上で売ることになる。
庶民向けじゃないでしょ。

[768: 匿名さん]

幕張って京葉線に近いところは、定期借地権付きオンリーだけど、市から
借りているから問題ないんでしょうか？　識者います？

[769: 匿名さん]

買うかなあというより、６０００万までがぎりぎり買える水準で、２、３年前まで都心部で設定されていた価格帯がモーレツな勢いで郊外にむかいつつあり、そろそろ西船橋に到達するといった状況認識をすべきじゃない。あと１年たてば、これが幕張から千葉あたりにまで到達してるって感じでしょうね。買い手からすれば、１億を越えて買い手が細ってきてるけど物件供給も激減している都心にこだわるか、買えるギリギリの市川で今、手をうつか、１年待って幕張を狼狽買いするか、一生賃貸で暮らすかの選択を迫られているって状況でしょう。ちなみに今回は極端な金融失政が伴わない可能性が高いので２０年前のような上がって下がってプラマイゼロには市川あたりでもならないと思いますよ。駅近ならね。

[770: 匿名さん]

となると、数年後には６千万台くらいまで考えられる庶民の取得年代は、茨城か
大宮以遠、千葉以遠に買わなきゃならなくなるってことでしょうか？

[771: 匿名さん]

都心部と同程度の引っ張り価格をつければ
都心部と同等に近い価値があると
勘違いして買ってくれる層がいるうちに売っとけ！

[772: 匿名はん]

またバブルと同じ渦巻き現象ですか。
前回は↓←↑→だったけど、今回は→↓←↑かな。
Anyway、周辺部は上がる時に遅くて下がる時に早いからご留意を。

[773: 匿名さん]

都心、城南の高額物件、即日完売にならないのが普通になりつつあるんじゃない？
坪３００万台前半の頃は先を争って、とか抽選ではずれた、とかだったのが　三百
７、８０から４５０ぐらいだと、やはりこんなもんかって感じしない？
環８の外の富士見が丘で４５０とか、いくらなんでも馬鹿にするなみたいのも
やっぱり駄目だったみたいだし。もしかして、もう頭打ったんじゃない？

[774: 匿名さん]

ほんと、勘違いして買ってくれる層狙いの売りですか。
売り渋りの高額物件が、ＧＷにかけて次々と出てきてどうなるか。

[775: 匿名さん]

即日完売をデベが求めなくなってるんですよ。
先高感のある状況で即日完売じゃ、損してるみたいでしょ。

[776: 匿名はん]

それはない。

即日完売しない価格設定にしてるというなら別だが。笑

[777: 匿名さん]

今までの即日完売、ってのも
相当うさんくさいけどな。
元マンションデベだけど。

[778: 匿名はん]

そそそ。いったん即日完売とかね。翌日販売。笑

[779: 匿名さん]

２００１年以降の５年間は、湾岸タワマンの廉価販売に首都圏市場が足を引っ張られた時期だ。
大規模湾岸物件は神奈川、埼玉、千葉広域に折込チラシを入れて広範に客を集めた。

下げ止まらない都心部の地価を引き上げるのに庶民の住宅需要が動員された。
行政も業界も一丸となってあらゆる手立てが講じられた。その結果ひきおこされた異常低価格。
広い。近い。安い。ぱっと見豪華。
本来ならば地元沿線の新築物件を買ってくれるはずの客が湾岸タワマンに吸い寄せられた。
郊外でマンションが売れない一方一戸建てがその穴埋めに大量に供給された。
このおかげで回復に向かった郊外の地価が２００４年までにもう一段下げた格好になった。

もともと、横浜、川崎に住んでいた人は湾岸タワマン買いそびれたらＭＭや武蔵小杉に自然に
流れる。
都内の賃貸居住者だけが都内のマンションを買っているわけではない。
郊外の３ＬＤＫ賃貸の人々は今後、普通に地元で新築物件を探すだろう。
都内のコンパクト賃貸の人は広さを求めて周辺部に向かわざるを得ない。
しばらくすれば、みんな湾岸タワーは皮肉な悪夢とあきらめて郊外に価値を求めるだろう。

毎年価格が凋落して価値がないと思い込まされた郊外が、毎年順調に値を戻せば
価値があるものと思い直す日も近い。所詮、素人の不動産価値観とは「値札」に左右されがち。

[780: 匿名さん]

バブル崩壊以降、一定間隔で「マンションブーム」が煽られて、庶民の金が投入されてきた
とはいえ庶民の住宅需要では地価が動かないことは９４年のマンションブームで実証済みだ。
１９９０年代後半、高強度コンクリート技術が進んで、ＰＣ化が可能になることでタワー
マンション建設コストが安くなった。
さらに、高耐候性塗料のおかげで、外壁にタイルを貼らずさらにコストを下げられた。
周囲にバルコニーを廻せば高層建物にはつきもののゴンドラ設備も省ける。
経験を積むにつれて安く造る技に磨きがかかった。
マンション向けの容積率割り増し、内部廊下の容積不算入など大盤振る舞いの規制緩和を
行なった。
オフィス建設払底のあとで大手ゼネコンが大規模マンション建設に活路を見出した。
それがタワーマンション建設ラッシュにつながった。
つまらない土地でもタワーにすれば人気が出た。

ところが喧伝されていた２００３年問題も起こらず、いつのまにか景気回復。
今度はオフィス不足という流れになった。
その間都市開発リスクの負担を軽減する金融のしくみも普及した。
デベロッパーにとって分譲だけがリスク短縮の王道ではなくなった。
それに加えて地金利。昔のように金利がかさむのを恐れた投売りも必要ない。
作る前から売ったあとまで手間のかかるタワーマンションなどもう、当分は作る必要はない。
地価反転の望める地方都市で「これが東京で有名なタワマン」として地方巡業がはじまった程度。

[781: 匿名さん]

地価が下落し続けていたら、投資家も買わない。土地持ち企業は投売りする。
下がるうちは、「下がったから買えてうれしい」と思う庶民に買わせる。とにかく買い手を
つくって買い支えないと地価は永遠に回復しない。
地価を上げようという努力姿勢が見えてはじめて個人の住宅需要よりもっと大きい金が流れ込んだ。

本来の、資産価格が元に戻れば、もうその先は庶民の需要など必要ない。
どうしても都心居住の必要な低所得者層には、定期借地権分譲と抱き合わせの
都営住宅の建替えを進めていくだろう。そもそも地価下落のおかげで公的分譲住宅の
存在理由がなくなったくらいだ。この先は広大な郊外のエリアを活用してもらえばいい。

金持ちは経済的に逼迫してくれば着物や骨董品を売りさばく。庶民は争ってそれを買うが
急場を凌いだあとに、もっと売ってくれといってきても売る必要がないから売りはしない。

庶民の住宅需要が地価を動かしているかのような錯覚を抱くのは間違いだ。
地価は、「金の価格」のように需要とは無関係に動く経済の指標なのだ。
住宅需要は、地価の上下動にゆさぶられ踊らされる存在でしかない。

[782: 匿名さん]

有り余っている物件を誰に買わせるんだ？
売る必要が無いといっても、所有しているだけで税金その他
コストばかりかかると思うが。

[783: 匿名さん]

有り余ってるっていうのは千葉、埼玉、都下の話でしょう。少なくとも、都心一帯に
有り余るほどの土地もないし、それを大規模ＭＳ開発に回せる見込みもない。
売り渋りなんていいっているものも、わずかな玉しかないのが現状。

[784: 匿名さん]

都心とは、都心3区のことだけかな？
都心周辺は、豊洲など湾岸を含め、相当量のマンションが出まわっているが。

[785: 匿名さん]

２〜３年前、港区湾岸港区では、島、ＣＭＴ、ＰＴ芝浦、コスモ、フェイバ、ＰＴ品川、ラグナ、ＷＣＴ、ベイクレ、ラクシア、品川ＣＴ、ブランファーレ、が販売されていました。
今も相当数といっても豊洲など一部を除き明らかに小粒で、しかも都心からは遠くなってるね。

[786: 匿名さん]

御高説、誠に、ご尤もで　御座いますです。

[787: 匿名さん]

>>786
ユーザコミュニティは、極めて有意義なサイトだと思う反面、ユーザが結束したら
消費者パワーで地価まで左右しうる、というような幻想を喚起させる側面もある。

誰も買わなきゃ、いつかは安くなる・・・そういう認識は間違っている。
誰も買わなきゃ、供給を絞るかエンドに売らないで専有卸にするというのが
地価上昇局面の動きだ。
待てば上がると読めば、造ってから置いておいてもいつか高値で売れる。
様子見が有利なのは売り手の側だ。

下落局面では、一旦改善した下落率（−７％がー２％になるようなこと）が
が再び悪化することはある。
上昇局面では、急激に上昇した上昇率が（１５％とか２０％とか）一桁に緩和
することはよくある。（７％とか３％とか）
しかし、下落率、上昇率が反転することは長期のサイクルでしか起こりえない。
なぜなら、−３％が＋３％になったあとすぐに-３％で売る理由が存在しないからだ。
逆に一旦ー３％の値がついた市場で＋３％で買う理由もない。

不動産は下がり相場は買い手市場になりがちだし、上がり相場は売り手が
価格決定権を持つことになる。
ある意味、上がり相場は、品不足であり下がり相場は品あまり。
地価が反転したとたんに、供給者は品物を絞って値を吊り上げる動きに出る。
これはどんな市場でも共通していることではないか。

[788: 匿名さん]

売り物を減らして、買い煽るわけですね。
現在の状況そのままですね。

[789: 匿名さん]

吊り上げるのは勝手だが、無い袖は振れない。
高くて買えない物は買えない。
庶民には関係ない市場になる。

[790: 大学教授さん]

ダフ屋行為で逮捕だ。

[791: 匿名さん]

歴史的安値になった地価が、もう一度歴史的安値にもどるためには一度歴史的高騰を
経ないといけない。
ところが、バブル経験から投資と実需を分離する証券化手法を輸入したわが国にとって
地価のオーバーシュートは起こりにくい。
今後の地価の流れはさほど高くないピークから横ばいが続いてその間、遅れてあがった
郊外が追いつく。
景気の減退とともになだらかに地価が下がって、時間をかけて過去の底値とピークの
中間点で底を打つのではないかと思う。


1994 年 100
1995 年 -3.0% 97
1996 年 -3.0% 94
1997 年 -2.5% 92
1998 年 -2.0% 90
1999 年 -2.9% 87
2000 年 -3.9% 84
2001 年 -6.0% 79
2002 年 -6.7% 74
2003 年 -7.2% 68
2004 年 -7.4% 63
2005 年 -6.7% 59
2006 年 -4.8% 56
2007 年 -1.2% 55
これは地方の政令都市である某市の住宅地公示地価の
対前年変化率である、１９９４年を指数１００とすれば
現在は５５の水準だ。
１９９４年といえばバブル崩壊後急激な地価下落で、高騰した
地価が収まったとみんなが認識した地価レベル。
この市ではすでに商業地は-2.6％から＋10.8％に転換
しており順調にいけば、上昇に転ずると思われる。
しかし、５年間で毎年１０％ずつ上昇しても指数は８９までに
しか戻らない。
逆にいえば、この市の住宅地はいまが底値の買い時。
消費者物価を加味しても歴史的底値は今だということだろう。

[792: 匿名さん]

供給を減らして価格を上げたり維持したりしても
結局買える人がいなけりゃ、意味ないじゃない。

[793: 匿名さん]

供給がないというのは、デベが土地を仕入れないということ。
郊外しか供給がなくならば郊外を買う。高かろうが、遠かろうが切羽詰った住宅需要と
いうのはいつの時代にもある。
そう思えないのは、今の需要がせっぱつまっていないからでしょう。

＞庶民には関係ない市場になる。
１９７０年以降２００２年まで２３区は庶民の買える市場ではなかった。
買えないから、千葉・埼玉・都下のベッドタウンが開けた。
都心回帰など言葉は美しいが、郊外を高値掴みしたシニア層にして
みればいまいましい話。
ここで、地価が戻るのは、理不尽な話が正常化するだけ。

そんな夢みたいな安値、５年もすればみんな忘れるよ。バブルの高値だって
５年したらみんなきれいさっぱり忘れた。

[794: 匿名さん]

では、2002年から現在までに都区部を買った層が勝ちということですか？

[795: 匿名さん]

住宅は、勝ち負けとは関係ない。

強いていえば運不運。郊外の静かなマンションで子供が
自然に触れて育つほうがいいという価値観だってある。
何が幸福で何が不幸かは、棺おけ入るまでわからない。

社会的平等性という意味では、より多くの人が幸福になるであろう地価上昇
郊外居住という方向が正しいと思うだけ。

[796: 匿名さん]

郊外の静かなマンションで子供が自然に触れて育つほうがいいと、
郊外にマンションを買ったら、
私立に行きたい子供は長距離通学で親を恨む、なんてこともありそうですね。
何が幸福で何が不幸かは、棺おけ入るまでわからない。当然ですね。

[797: 匿名さん]

でも、郊外はいずれ下がるでしょう？

[798: 匿名さん]

というか、開成、麻布の大半は郊外から通っているのが現状らしい。
現在４０代の親は９０年代後半に住宅を買った世代。
私立にいきたい子供なんてのは本当はいなくて、私立に行かされるから
親を恨むのでしょう。
家ごときで親を恨む子供はいない。考えすぎ。

[799: 匿名さん]

＞＞７９７
次のスレテーマはぜひ、「郊外はいつ下がる」にしてください。
少なくとも都心が下がり始めないと郊外は下がりません。
首都圏に、６〜８万戸のマンション需要と６万戸の戸建てと９万戸の中古在庫が
年間ある以上、供給が需要を導く構図は変わらない。

[800: 親と同居中さん]

郊外でなくても23区の外周区なら自然に触れて育つことはできますよ。公園の近くとかの物件なら。
そういう場所なら千代田区や文京区の私立へ通うのも簡単です。
神奈川や埼玉へ行く必要はありません。
でもそれももうそろそろ終わりかな。
練馬や板橋でファミリー向けだと5000万を超えてきてますからね。
私は4400万の新築物件を板橋区で買えましたけど。

[801: 匿名さん]

親と同居で、マンションなの？

[802: 匿名さん]

どうせ少子化で子供は減る。
子供のための住まいよりも、自分のための住まい。
値下がりする郊外買うより賃貸住まいして老後に備えよ。

[803: 匿名さん]

昨日の日経だったか死亡率が減って人口が自然増になったと記されていた。
団塊ジュニアが広い家にすんで、子供を生み始めたせいらしい。
そもそも少子化は、住宅事情からくる一面もある。資産デフレが少子化に歯止め
というのもうれしい話かも。

[804: いつか買いたいさん]

スレ違いですが、郊外買うのと郊外賃貸だったら？どっち？
いつの日か、都心や都心外周区くらいの優良なマンションへ回帰を狙うとして。

[805: 匿名さん]

郊外買うにしても、郊外賃貸にしても、安いところにしてなるべく支出を抑えれば
いいんじゃないかな。東京以外でも便利なところはすでに値上がりしているから。
少子化を食い止めるには、最低2.0人を超えないとね・・・先は長いが。
でも、フランスは超えたんだよね。すごーく手厚くしたけれど。

[806: 匿名さん]

>>798
今年の東大合格者出身高校の県別分布は、茨城82人＞埼玉69人＞千葉54人。
しかし居住地ベースで見ると、人口の大きさからして千葉≒埼玉＞茨城となる筈。
やはり千葉・埼玉から相当数が開成・麻布に通っているようだ。
大衆層は都内に買えない時代に戻ったので、今後も子供の遠距離通学は終わらないという事か。

[807: 匿名さん]

親が甲斐性なしだと、子供が苦労するなぁ

[808: 匿名さん]

—今の需要がせっぱつまっていないからでしょう.

なるほどねぇ。そんな感じだわね。

[809: 匿名さん]

>>800
郊外＝自然が残っている
板橋区＝ちょっと自然が残っている
とおっしゃりたいようですが、板橋区に自然って残っていましたっけ？
徳丸とか赤塚の一部には大根畑が若干残っているかもしれませんが。
私は板橋生まれの文京区民ですが、文京区の方がまだ緑がたくさん
ある感じがします。（一般論として）
板橋区みたいなところは自然に囲まれているほどの教育環境じゃないと
思います。そういう環境を求めるなら神奈川や埼玉でも都市部ではダメ
で丹沢の山や秩父の山に住まないと意味がないと思います。
あくまで私の考えですが。
亡くなった建築家の宮脇さんの「中途半端な郊外に住む人の気が知れない」
という偏見に私は同意しています。
郊外は犯罪の多発する現代の社会問題が一番表面化しやすいところだと
いう社会学者が多いですね。
東京都内・近郊で犯罪が多いのは繁華街を除けば埼玉県との県境あたりだそうです。
郊外＝自然が残っている＝牧歌的で犯罪が少ない＝子育てに最適
という昔の感覚、観念を変える時代になってきているようです。

[810: 匿名さん]

　　　で、全レス読むのめんどくさいから結論聞くけど、どーなった？
　　　いつマンション価格下がるの？

[811: 匿名さん]

都心は一服したからこれからは郊外の方が利回りが良さそうだね。
不動産の値上がりがじわりじわりと郊外にもきてる。

[812: 匿名はん]

読むな。聞くな。寝てな。

[813: 東京生まれ神奈川県民]

多摩川のサイクリングロードを走ると、東京側は道も整備されてるし緑も豊か。
対して神奈川側は道も良くない箇所が多いし、木が枯れてるところも。

自治体が金あると自然環境に対するお金の使い方も違いますよね。

東京なんかも都心、というかお金持ってる区のほうが緑が多く住む環境が良い気がします。