23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[761: 匿名さん]

もう首都圏で安心な価格で買えるのは茨城くらいでしょう。

[762: 匿名さん]

なんかしきりに茨城を煽ってる人がいますね。
みらい平あたりの業者か？胡散臭い。

二極化で不人気地区の売れ残りが人気地区の相場に影響しなくなってるんじゃないですか。
最近安いからって理由だけで価値のないもの買う人って少ないでしょ。
いいなぁと思う物件は高くてもそれなりに売れてるし。
今はネットで調べればいい物件の条件とかいっぱい出てくるけど
駅遠とか嫌悪施設のそばとか郊外なのに余裕のない敷地で小規模とか
その条件に外れた物件は売れ残ってる。

情報化社会で消費者にそれだけ物件を見る力がついたってことなんではないかな？

[763: 匿名さん]

首都圏には普通、茨城は含みません。
東京千葉埼玉神奈川だけ。

[764: ビギナーさん]

首都圏、政府機関以外では一都三県が普通。定義上は一都六県に山梨も含む。
茨城は場所によるけど、住んだらそれなりにいいところとは思いますが・・
TX沿線とかちゃんと上がってるし、今買うのはダメでしょう。
（地縁があるとか、転職とかは別ですが）
ドーナツ現象とまでは言わないが、本格的に郊外ブームでもくればその時考えればいい。
個人的には、軽井沢や那須の新幹線通勤地（リゾート要素で上がってますが）
圏横道完成時の利便性向上の土地に注目してます。
実住するなら、これから少しずつでも供給されてくる稀少良品で、ボラリティーの小さいもの。
優れた外観をもっていて、建物自体に食指が動きそうなものが、いいと思ってます。
自分も飽きないし、中古でも、人に買いたい気持ちにさせると思う。

[765: 匿名はん]

開発用地が都心で無くなって、慌てた業者やファンドが茨城のような北関東エリアまで食指を伸ばしてるのは事実。ただそこに実需があるのかは不明。アクイジション担当のリキ不足を果たしてエンドさんに転嫁できるのか！？

[766: 匿名さん]

確かに知事選でネガティブサプライズもなかったし、今後も環状道路建設と臨海地区開発の流れに乗った順張りでいいんですかね。豊洲、台場、新浦安、幕張。

[767: 匿名さん]

都内に隣接した市川駅前物件の価格の高さは何。
床面積２０坪で６０００万円なんて、庶民が買うかなぁ。
完成して築浅で利益出し転売するためには７０００万円かそれ以上で売ることになる。
庶民向けじゃないでしょ。

[768: 匿名さん]

幕張って京葉線に近いところは、定期借地権付きオンリーだけど、市から
借りているから問題ないんでしょうか？　識者います？

[769: 匿名さん]

買うかなあというより、６０００万までがぎりぎり買える水準で、２、３年前まで都心部で設定されていた価格帯がモーレツな勢いで郊外にむかいつつあり、そろそろ西船橋に到達するといった状況認識をすべきじゃない。あと１年たてば、これが幕張から千葉あたりにまで到達してるって感じでしょうね。買い手からすれば、１億を越えて買い手が細ってきてるけど物件供給も激減している都心にこだわるか、買えるギリギリの市川で今、手をうつか、１年待って幕張を狼狽買いするか、一生賃貸で暮らすかの選択を迫られているって状況でしょう。ちなみに今回は極端な金融失政が伴わない可能性が高いので２０年前のような上がって下がってプラマイゼロには市川あたりでもならないと思いますよ。駅近ならね。

[770: 匿名さん]

となると、数年後には６千万台くらいまで考えられる庶民の取得年代は、茨城か
大宮以遠、千葉以遠に買わなきゃならなくなるってことでしょうか？

[771: 匿名さん]

都心部と同程度の引っ張り価格をつければ
都心部と同等に近い価値があると
勘違いして買ってくれる層がいるうちに売っとけ！

[772: 匿名はん]

またバブルと同じ渦巻き現象ですか。
前回は↓←↑→だったけど、今回は→↓←↑かな。
Anyway、周辺部は上がる時に遅くて下がる時に早いからご留意を。

[773: 匿名さん]

都心、城南の高額物件、即日完売にならないのが普通になりつつあるんじゃない？
坪３００万台前半の頃は先を争って、とか抽選ではずれた、とかだったのが　三百
７、８０から４５０ぐらいだと、やはりこんなもんかって感じしない？
環８の外の富士見が丘で４５０とか、いくらなんでも馬鹿にするなみたいのも
やっぱり駄目だったみたいだし。もしかして、もう頭打ったんじゃない？

[774: 匿名さん]

ほんと、勘違いして買ってくれる層狙いの売りですか。
売り渋りの高額物件が、ＧＷにかけて次々と出てきてどうなるか。

[775: 匿名さん]

即日完売をデベが求めなくなってるんですよ。
先高感のある状況で即日完売じゃ、損してるみたいでしょ。

[776: 匿名はん]

それはない。

即日完売しない価格設定にしてるというなら別だが。笑

[777: 匿名さん]

今までの即日完売、ってのも
相当うさんくさいけどな。
元マンションデベだけど。

[778: 匿名はん]

そそそ。いったん即日完売とかね。翌日販売。笑

[779: 匿名さん]

２００１年以降の５年間は、湾岸タワマンの廉価販売に首都圏市場が足を引っ張られた時期だ。
大規模湾岸物件は神奈川、埼玉、千葉広域に折込チラシを入れて広範に客を集めた。

下げ止まらない都心部の地価を引き上げるのに庶民の住宅需要が動員された。
行政も業界も一丸となってあらゆる手立てが講じられた。その結果ひきおこされた異常低価格。
広い。近い。安い。ぱっと見豪華。
本来ならば地元沿線の新築物件を買ってくれるはずの客が湾岸タワマンに吸い寄せられた。
郊外でマンションが売れない一方一戸建てがその穴埋めに大量に供給された。
このおかげで回復に向かった郊外の地価が２００４年までにもう一段下げた格好になった。

もともと、横浜、川崎に住んでいた人は湾岸タワマン買いそびれたらＭＭや武蔵小杉に自然に
流れる。
都内の賃貸居住者だけが都内のマンションを買っているわけではない。
郊外の３ＬＤＫ賃貸の人々は今後、普通に地元で新築物件を探すだろう。
都内のコンパクト賃貸の人は広さを求めて周辺部に向かわざるを得ない。
しばらくすれば、みんな湾岸タワーは皮肉な悪夢とあきらめて郊外に価値を求めるだろう。

毎年価格が凋落して価値がないと思い込まされた郊外が、毎年順調に値を戻せば
価値があるものと思い直す日も近い。所詮、素人の不動産価値観とは「値札」に左右されがち。

[780: 匿名さん]

バブル崩壊以降、一定間隔で「マンションブーム」が煽られて、庶民の金が投入されてきた
とはいえ庶民の住宅需要では地価が動かないことは９４年のマンションブームで実証済みだ。
１９９０年代後半、高強度コンクリート技術が進んで、ＰＣ化が可能になることでタワー
マンション建設コストが安くなった。
さらに、高耐候性塗料のおかげで、外壁にタイルを貼らずさらにコストを下げられた。
周囲にバルコニーを廻せば高層建物にはつきもののゴンドラ設備も省ける。
経験を積むにつれて安く造る技に磨きがかかった。
マンション向けの容積率割り増し、内部廊下の容積不算入など大盤振る舞いの規制緩和を
行なった。
オフィス建設払底のあとで大手ゼネコンが大規模マンション建設に活路を見出した。
それがタワーマンション建設ラッシュにつながった。
つまらない土地でもタワーにすれば人気が出た。

ところが喧伝されていた２００３年問題も起こらず、いつのまにか景気回復。
今度はオフィス不足という流れになった。
その間都市開発リスクの負担を軽減する金融のしくみも普及した。
デベロッパーにとって分譲だけがリスク短縮の王道ではなくなった。
それに加えて地金利。昔のように金利がかさむのを恐れた投売りも必要ない。
作る前から売ったあとまで手間のかかるタワーマンションなどもう、当分は作る必要はない。
地価反転の望める地方都市で「これが東京で有名なタワマン」として地方巡業がはじまった程度。

[781: 匿名さん]

地価が下落し続けていたら、投資家も買わない。土地持ち企業は投売りする。
下がるうちは、「下がったから買えてうれしい」と思う庶民に買わせる。とにかく買い手を
つくって買い支えないと地価は永遠に回復しない。
地価を上げようという努力姿勢が見えてはじめて個人の住宅需要よりもっと大きい金が流れ込んだ。

本来の、資産価格が元に戻れば、もうその先は庶民の需要など必要ない。
どうしても都心居住の必要な低所得者層には、定期借地権分譲と抱き合わせの
都営住宅の建替えを進めていくだろう。そもそも地価下落のおかげで公的分譲住宅の
存在理由がなくなったくらいだ。この先は広大な郊外のエリアを活用してもらえばいい。

金持ちは経済的に逼迫してくれば着物や骨董品を売りさばく。庶民は争ってそれを買うが
急場を凌いだあとに、もっと売ってくれといってきても売る必要がないから売りはしない。

庶民の住宅需要が地価を動かしているかのような錯覚を抱くのは間違いだ。
地価は、「金の価格」のように需要とは無関係に動く経済の指標なのだ。
住宅需要は、地価の上下動にゆさぶられ踊らされる存在でしかない。

[782: 匿名さん]

有り余っている物件を誰に買わせるんだ？
売る必要が無いといっても、所有しているだけで税金その他
コストばかりかかると思うが。

[783: 匿名さん]

有り余ってるっていうのは千葉、埼玉、都下の話でしょう。少なくとも、都心一帯に
有り余るほどの土地もないし、それを大規模ＭＳ開発に回せる見込みもない。
売り渋りなんていいっているものも、わずかな玉しかないのが現状。

[784: 匿名さん]

都心とは、都心3区のことだけかな？
都心周辺は、豊洲など湾岸を含め、相当量のマンションが出まわっているが。

[785: 匿名さん]

２〜３年前、港区湾岸港区では、島、ＣＭＴ、ＰＴ芝浦、コスモ、フェイバ、ＰＴ品川、ラグナ、ＷＣＴ、ベイクレ、ラクシア、品川ＣＴ、ブランファーレ、が販売されていました。
今も相当数といっても豊洲など一部を除き明らかに小粒で、しかも都心からは遠くなってるね。

[786: 匿名さん]

御高説、誠に、ご尤もで　御座いますです。

[787: 匿名さん]

>>786
ユーザコミュニティは、極めて有意義なサイトだと思う反面、ユーザが結束したら
消費者パワーで地価まで左右しうる、というような幻想を喚起させる側面もある。

誰も買わなきゃ、いつかは安くなる・・・そういう認識は間違っている。
誰も買わなきゃ、供給を絞るかエンドに売らないで専有卸にするというのが
地価上昇局面の動きだ。
待てば上がると読めば、造ってから置いておいてもいつか高値で売れる。
様子見が有利なのは売り手の側だ。

下落局面では、一旦改善した下落率（−７％がー２％になるようなこと）が
が再び悪化することはある。
上昇局面では、急激に上昇した上昇率が（１５％とか２０％とか）一桁に緩和
することはよくある。（７％とか３％とか）
しかし、下落率、上昇率が反転することは長期のサイクルでしか起こりえない。
なぜなら、−３％が＋３％になったあとすぐに-３％で売る理由が存在しないからだ。
逆に一旦ー３％の値がついた市場で＋３％で買う理由もない。

不動産は下がり相場は買い手市場になりがちだし、上がり相場は売り手が
価格決定権を持つことになる。
ある意味、上がり相場は、品不足であり下がり相場は品あまり。
地価が反転したとたんに、供給者は品物を絞って値を吊り上げる動きに出る。
これはどんな市場でも共通していることではないか。

[788: 匿名さん]

売り物を減らして、買い煽るわけですね。
現在の状況そのままですね。

[789: 匿名さん]

吊り上げるのは勝手だが、無い袖は振れない。
高くて買えない物は買えない。
庶民には関係ない市場になる。

[790: 大学教授さん]

ダフ屋行為で逮捕だ。

[791: 匿名さん]

歴史的安値になった地価が、もう一度歴史的安値にもどるためには一度歴史的高騰を
経ないといけない。
ところが、バブル経験から投資と実需を分離する証券化手法を輸入したわが国にとって
地価のオーバーシュートは起こりにくい。
今後の地価の流れはさほど高くないピークから横ばいが続いてその間、遅れてあがった
郊外が追いつく。
景気の減退とともになだらかに地価が下がって、時間をかけて過去の底値とピークの
中間点で底を打つのではないかと思う。


1994 年 100
1995 年 -3.0% 97
1996 年 -3.0% 94
1997 年 -2.5% 92
1998 年 -2.0% 90
1999 年 -2.9% 87
2000 年 -3.9% 84
2001 年 -6.0% 79
2002 年 -6.7% 74
2003 年 -7.2% 68
2004 年 -7.4% 63
2005 年 -6.7% 59
2006 年 -4.8% 56
2007 年 -1.2% 55
これは地方の政令都市である某市の住宅地公示地価の
対前年変化率である、１９９４年を指数１００とすれば
現在は５５の水準だ。
１９９４年といえばバブル崩壊後急激な地価下落で、高騰した
地価が収まったとみんなが認識した地価レベル。
この市ではすでに商業地は-2.6％から＋10.8％に転換
しており順調にいけば、上昇に転ずると思われる。
しかし、５年間で毎年１０％ずつ上昇しても指数は８９までに
しか戻らない。
逆にいえば、この市の住宅地はいまが底値の買い時。
消費者物価を加味しても歴史的底値は今だということだろう。

[792: 匿名さん]

供給を減らして価格を上げたり維持したりしても
結局買える人がいなけりゃ、意味ないじゃない。

[793: 匿名さん]

供給がないというのは、デベが土地を仕入れないということ。
郊外しか供給がなくならば郊外を買う。高かろうが、遠かろうが切羽詰った住宅需要と
いうのはいつの時代にもある。
そう思えないのは、今の需要がせっぱつまっていないからでしょう。

＞庶民には関係ない市場になる。
１９７０年以降２００２年まで２３区は庶民の買える市場ではなかった。
買えないから、千葉・埼玉・都下のベッドタウンが開けた。
都心回帰など言葉は美しいが、郊外を高値掴みしたシニア層にして
みればいまいましい話。
ここで、地価が戻るのは、理不尽な話が正常化するだけ。

そんな夢みたいな安値、５年もすればみんな忘れるよ。バブルの高値だって
５年したらみんなきれいさっぱり忘れた。

[794: 匿名さん]

では、2002年から現在までに都区部を買った層が勝ちということですか？

[795: 匿名さん]

住宅は、勝ち負けとは関係ない。

強いていえば運不運。郊外の静かなマンションで子供が
自然に触れて育つほうがいいという価値観だってある。
何が幸福で何が不幸かは、棺おけ入るまでわからない。

社会的平等性という意味では、より多くの人が幸福になるであろう地価上昇
郊外居住という方向が正しいと思うだけ。

[796: 匿名さん]

郊外の静かなマンションで子供が自然に触れて育つほうがいいと、
郊外にマンションを買ったら、
私立に行きたい子供は長距離通学で親を恨む、なんてこともありそうですね。
何が幸福で何が不幸かは、棺おけ入るまでわからない。当然ですね。

[797: 匿名さん]

でも、郊外はいずれ下がるでしょう？

[798: 匿名さん]

というか、開成、麻布の大半は郊外から通っているのが現状らしい。
現在４０代の親は９０年代後半に住宅を買った世代。
私立にいきたい子供なんてのは本当はいなくて、私立に行かされるから
親を恨むのでしょう。
家ごときで親を恨む子供はいない。考えすぎ。

[799: 匿名さん]

＞＞７９７
次のスレテーマはぜひ、「郊外はいつ下がる」にしてください。
少なくとも都心が下がり始めないと郊外は下がりません。
首都圏に、６〜８万戸のマンション需要と６万戸の戸建てと９万戸の中古在庫が
年間ある以上、供給が需要を導く構図は変わらない。

[800: 親と同居中さん]

郊外でなくても23区の外周区なら自然に触れて育つことはできますよ。公園の近くとかの物件なら。
そういう場所なら千代田区や文京区の私立へ通うのも簡単です。
神奈川や埼玉へ行く必要はありません。
でもそれももうそろそろ終わりかな。
練馬や板橋でファミリー向けだと5000万を超えてきてますからね。
私は4400万の新築物件を板橋区で買えましたけど。

[801: 匿名さん]

親と同居で、マンションなの？

[802: 匿名さん]

どうせ少子化で子供は減る。
子供のための住まいよりも、自分のための住まい。
値下がりする郊外買うより賃貸住まいして老後に備えよ。

[803: 匿名さん]

昨日の日経だったか死亡率が減って人口が自然増になったと記されていた。
団塊ジュニアが広い家にすんで、子供を生み始めたせいらしい。
そもそも少子化は、住宅事情からくる一面もある。資産デフレが少子化に歯止め
というのもうれしい話かも。

[804: いつか買いたいさん]

スレ違いですが、郊外買うのと郊外賃貸だったら？どっち？
いつの日か、都心や都心外周区くらいの優良なマンションへ回帰を狙うとして。

[805: 匿名さん]

郊外買うにしても、郊外賃貸にしても、安いところにしてなるべく支出を抑えれば
いいんじゃないかな。東京以外でも便利なところはすでに値上がりしているから。
少子化を食い止めるには、最低2.0人を超えないとね・・・先は長いが。
でも、フランスは超えたんだよね。すごーく手厚くしたけれど。

[806: 匿名さん]

>>798
今年の東大合格者出身高校の県別分布は、茨城82人＞埼玉69人＞千葉54人。
しかし居住地ベースで見ると、人口の大きさからして千葉≒埼玉＞茨城となる筈。
やはり千葉・埼玉から相当数が開成・麻布に通っているようだ。
大衆層は都内に買えない時代に戻ったので、今後も子供の遠距離通学は終わらないという事か。

[807: 匿名さん]

親が甲斐性なしだと、子供が苦労するなぁ

[808: 匿名さん]

—今の需要がせっぱつまっていないからでしょう.

なるほどねぇ。そんな感じだわね。

[809: 匿名さん]

>>800
郊外＝自然が残っている
板橋区＝ちょっと自然が残っている
とおっしゃりたいようですが、板橋区に自然って残っていましたっけ？
徳丸とか赤塚の一部には大根畑が若干残っているかもしれませんが。
私は板橋生まれの文京区民ですが、文京区の方がまだ緑がたくさん
ある感じがします。（一般論として）
板橋区みたいなところは自然に囲まれているほどの教育環境じゃないと
思います。そういう環境を求めるなら神奈川や埼玉でも都市部ではダメ
で丹沢の山や秩父の山に住まないと意味がないと思います。
あくまで私の考えですが。
亡くなった建築家の宮脇さんの「中途半端な郊外に住む人の気が知れない」
という偏見に私は同意しています。
郊外は犯罪の多発する現代の社会問題が一番表面化しやすいところだと
いう社会学者が多いですね。
東京都内・近郊で犯罪が多いのは繁華街を除けば埼玉県との県境あたりだそうです。
郊外＝自然が残っている＝牧歌的で犯罪が少ない＝子育てに最適
という昔の感覚、観念を変える時代になってきているようです。

[810: 匿名さん]

　　　で、全レス読むのめんどくさいから結論聞くけど、どーなった？
　　　いつマンション価格下がるの？

[811: 匿名さん]

都心は一服したからこれからは郊外の方が利回りが良さそうだね。
不動産の値上がりがじわりじわりと郊外にもきてる。

[812: 匿名はん]

読むな。聞くな。寝てな。

[813: 東京生まれ神奈川県民]

多摩川のサイクリングロードを走ると、東京側は道も整備されてるし緑も豊か。
対して神奈川側は道も良くない箇所が多いし、木が枯れてるところも。

自治体が金あると自然環境に対するお金の使い方も違いますよね。

東京なんかも都心、というかお金持ってる区のほうが緑が多く住む環境が良い気がします。

[814: 匿名さん]

子供の学力と住むところ、むしろ逆相関じゃないかしらね。
開成も、おっしゃるとおりで、千葉、埼玉、横浜などから通う奴が殆どでしたよ。
別にそれで親を恨んだことは無いね。私もそうでしたが。
結局親の自己満足でしょ。緑豊かな城南一等地に買うのも、アーバンライフ
な都心を買うのも。それ以外でも子供は育つ。

郊外もある程度は上がると思いますね。これから。都心、城南一等地の新築
なんて、これから少ないでしょう。あったとしてもとんでもない高値で
気配値が切り上がるだけで。これからの主役は郊外へ。流動性高まれば普通
は値段は上がるものです。需要増の局面では。

[815: 匿名さん]

>>793
確かに高度成長期以降は、都内は一般庶民が買える市場ではなかった。
庶民どころかサラリーマン上位層である役員でも郊外しか買えなかった。

ある超大手財閥系企業の例で見てみよう。
同社の戦後歴代社長の自宅住所変遷；
青山→青山→池田山→松涛→吉祥寺→美しが丘→所沢！！
とても同じ会社とは思えないが、特に最後の２人の都落ちぶりが激しい。
ちなみに吉祥寺の社長さんが自宅取得適齢期である35歳だったのが1964年、
美しが丘さんは1970年、所沢さんは1977年なので、793さん指摘の通り1970年
が大きな分水嶺となった事が分る。

[816: 匿名さん]

その会社、社長が青山に住んでいたのは、いつごろの話でしょう？
もともと、社長が美しが丘、所沢にしか住めない会社なのだが、
戦後すぐの大昔は青山も地価が非常に安かったというだけなのでは？
神宮前、青山の地価が上がったのは、東京オリンピック前後でしょ？

[817: 匿名さん]

816さん、一人は戦前、一人は戦後に取得。
高度成長期以前には財閥系幹部や高級官僚といった層の待遇は、青山や松涛を買える程
恵まれていた。他方、高度成長期以降は都心土地の値上がり程には彼らの待遇は向上せず、
結果としてこの層を含む給与所得者は郊外に居住せざるをえなかったと考えられる。
それからすれば2002年以降、如何にＭＳ、如何に湾岸とはいえ都内に給与所得者でも自宅を
持てた事の方が歴史的に見れば異例と言えるだろう。

[818: 匿名さん]

松戸市の住宅地公示地価の対前年比率だ。
１９９４年４８００万した３ＬＤＫが今では土地代が
半分になって３０００万円台で買えることを示す。
一方中古は土地代は半分で建物減価も加味して
２０００万円程度の評価。

1994 年 対前年変化率 100
1995 年 -3.70% 96
1996 年 -8.30% 88
1997 年 -4.40% 84
1998 年 -3.20% 82
1999 年 -6.80% 76
2000 年 -9.30% 69
2001 年 -8.00% 64
2002 年 -8.20% 58
2003 年 -6.10% 55
2004 年 -4.90% 52
2005 年 -3.30% 50
2006 年 -0.20% 50
2007 年 1.50% 51
２０００年以降、下落率は年々回復してきていて今年
はじめて値上がりに転じた。
このまま、徐々に１９９５年ベースまで値を上げていく
可能性もある。坪単価２００万になれば立派な高値だろう。
逆に今が底値でこれから上がる。

今郊外を底値で買って１５年住む、１５年後都心が先行して
底値になったら都心を買って、郊外を貸す
郊外が底値から上向いてふたたび高値になった時点で
郊外を売る。そういうのも作戦として悪くない。

[819: 匿名さん]

そりゃ、都心を底値で買えるのが最良
しかし値上がりを追って買うより
郊外を底値で買って中程度に値上がり期待というのも
悪くはない。
郊外が値下がりするのは高値で買った人だけだ。

[820: 匿名さん]

1970年の美しが丘は、田園都市線の延伸に伴う宅地開発で、
すごいブームになってました。
うちもすごい倍率の抽選に当たって宅地分譲を購入しました。
その後のバブルで地価が１００倍になったので喜んで売却しましたけどね。

[821: 匿名さん]

１９７０年代からバブルにかけて１００倍！！！！
８２０さんがおいくつなのか、いったいいかほど利益が出たのかと二重にびっくりです。

[822: 匿名さん]

820ですが、当時は子供でした。
70年頃の東急の宅地分譲は、坪数万円だったのです。
バブル期には坪５００万円位でしたから。
宝くじより高額の利益です。

[823: 大学教授さん]

そもそも、色々言われるけど日本は主要な経済先進国
市川であろうと主要都市の駅近に庶民が簡単に住めるという感覚の方がおかしい

[824: 匿名さん]

823の論説の瑕疵としては、市川は主要都市ではない気がする点：）

[825: 匿名さん]

千葉県の人にとっては、市川も主要都市なんでしょ。

[826: 大学教授さん]

すいません。千葉市に２回しか行った事ない千葉県民なもので・・・(;´_｀)
主要都市近郊に訂正しまーす。

[827: 匿名さん]

スレの流れは；
湾岸都心が一段落して、次は郊外に向かう。これから郊外で高値で売るような開発が
続くから、それに下支えされて、都心や周辺の２３区内マンションの価格下落は
当分無い、という感じでいいんですかね？
前スレからこのスレの半分ぐらいまで、仕切ってた７５０さんみたいに、証券化等で
市場原理が理屈どおり働いて、賃貸利回りが一杯一杯の今からは、もうすぐ下落みた
いな説は、やはり少数派？
確かに、山手線内側で平均賃貸利回りが０．２％なんて時期に、地価がどんどん
上昇してたんですからね。やはり不動産価格は心理８割、理論２割の世界かな。

[828: 匿名さん]

都心や田園都市線沿線はすでに底値から倍以上に戻してしまっているんで、これから注目するんであれば、確かに千葉方面の一等地がいいかもね。

駅前再開発が見込めるとことか、高速道路整備がなされるとことか、町から市に格上げされるとことかね。

[829: 匿名さん]

二極化の話はどうなったの？　土地は上がり続ける神話復活？

[830: 匿名さん]

郊外の開発は続きますがそれを高値で売り続けなければ、
下支えとは言えないのでは。
売れ行きが悪いので値引き始めましたになってはねぇ…

[831: 匿名さん]

１９７０年代の郊外の値上がり率がすごかったころは、給料も倍倍だったし、今後郊外も
高値が続くには給料がそーとーに上がらないと無理じゃないか？

[832: 匿名さん]

二極化は価格の二極化。
地価反転段階でマンション坪単価２５０万円を超えているエリアはそれ以下にはならないが
２５０万以下のエリアは２５０万に近づきながらそれを超えられないだろうという
主旨のことを申し上げたつもりだ。

たとえば、柏、松戸で現在７０平米３０００万の物件は坪単価１４０万
だが、これがバブル崩壊が沈静化したといわれる１９９４年水準まで
戻すとしたら坪２００万、価格で４２４０万程度だろう。
４３％の上昇ということになるが、おそらくは毎年５％前後の上昇を重ねて
今後７年はかかる。そういう上がり方をしていく。
柏、松戸はいまなら年収６００万の人が買えるが、いずれは８５０万以上で
ないと買えない・・・まぁそういう程度の変化だ。

[833: 匿名さん]

消費税率アップがあれば７年も掛かりませんね。

[834: 匿名さん]

消費税のアップ率が２％程度なら、半年程度の誤差ですよ。

[835: 匿名さん]

となると、住み替えを考えている人たちは、売らないで賃貸収入でローンを返して、
他にも買っておくのが一番いいのでしょうか？

[836: 匿名さん]

余裕がないとできないことですが、そうしたほうがいい。
本当は繰り上げ返済しておかないと住宅ローンのままで人に貸すのは問題アリですけど。

もし、郊外から都心への住み買えならば、都心が次の底になるまで待って、その間に
いまのローンをできるだけ多く返すことです。次の安値で都心に住み買え、自宅は貸して
郊外が上昇に転じたピークをみはからって売却する。
それは一番資産形成になりますよね。

[837: 匿名さん]

マンション探しは自分の住いの周辺からはじまる。なじんだ場所が安心できるからだ。
買えないとなると沿線でより安い物件を求めていく。

都心が底値の時期でも、目黒、世田谷、文京、の物件平均坪単価２５０万以上だった
港、渋谷など３００万以下には下がったことがない。
所詮サラリーマンが買えるものではなかった。

２００２年以降、アイマーク、Ｗコンなど坪単価１８０万程度で買える湾岸タワーが
出始めると、『都心に住む』がブームになった。
あこがれていた都心が下がったから、一気に気持ちはそちらに向かった。
郊外に安くていいマンションがあっても、安いことが価値がないかのように
見下す人が出てきた。「この値段だせば、湾岸タワーが買えるんだから」

もともと、２５００万であれ３５００万であれ、ローンを組むというのは大変な決心な
わけで、柏、松戸のマンションのためでなく、都内湾岸のタワマンのためであるほうが
夢があってよかった。
しかし、マンションは生活の器だから、所得にあった環境に住むというのも結構大切な
ことだったりする。
都心にファミリー向けの供給が途絶えてもう半年になるが、そろそろ購入者の目は
足元に向いているのではないか。

[838: 匿名さん]

＞８３６さん
丁寧にありがとうございます。
実は自分が嫁の仕事の関係で郊外駅近→もう少し都心への住み替えを考えています。
賃貸に出すなんて考えたこともなかったのですが、ここ読んでふとそれもありなのかと思いました。
（現状は、ローンは貯金をはたけば、次の頭金には困るが完済できそうです。）
自分の場合は、買うなら金利の上昇や何より仕事のこともあるので早いほうがいいけれど、
売るのはもう少し遅い方がいいかな（笑）、と悩めるところです。個別の話ですみません。
よく考えてみます。

[839: 匿名さん]

湾岸は都心じゃないでしょう。
港区中央区でも。

[840: 匿名さん]

不動産は、立地選びも大事だが、同様に買う「時期」は最も重要。
一本調子の右かた上がりの土地神話時代なら、金のあるときが買い時。
しかし下がることを踏まえて考えると底値付近前後２年で買うというのが理想。
住宅の場合、中心地が上昇に転じれば早晩遅れて回復するものだ。

「日本全国２００３年が底値だった」とかいうのでなく、
たとえば福岡、名古屋は２００５年、仙台、札幌は２００６年
田園都市線沿線横浜は２００５年、柏、松戸は２００６年というように底値は場所によって違う。

郊外は今が底値。これから当面下落はない。
そういう認識は、都心が上がって価格が周辺に波及してくれば自然にわかるものだ。
早く気が付いたものだけが発想を換える。

住宅で儲けようとは思わなくても、価格が１．４倍違えば同じ値段で７０平米が９８平米に変わる。
わけで底値で買う意識は重要。

[841: 匿名さん]

＞湾岸は都心じゃないでしょう。
＞港区中央区でも。

全くもって異論はないですが、『都心に住む』住宅情報誌のおかげで湾岸が格上げされて
１８０万坪単価をゲットして都心に住もう・・・という人々が増えたという話です。

[842: 匿名さん]

>>838さん
上昇するのは「地価」ですから建物は経年劣化します。今後７年で１．４倍とはいかない
ですが、少なくともいままでのような中古の下落はなくなります。悪くて横ばい。
ということはじっくり家賃を稼いで売るほうがいいでしょう。譲渡益がでるほどまで回復
することはないでしょうが、貸さないで持っているだけでも得ですよ。
今の時期、知らないで売ると業者が安値で買い叩にきたりしますよ。

[843: 匿名さん]

次の都心の底値を待って買うって、それを待つのは厳しいような？
ただ、確かにまだ郊外は売り時ではない気がしますが。
（いや、都内もまだ売り時ではないのか？　売り時という人も多いですが・・・）
住み替えって実際両得は難しそうですね。。。

[844: 匿名さん]

>>837
＞柏、松戸のマンションのためでなく、都内湾岸のタワマンのためであるほうが
＞夢があってよかった。
何で俺の心が読めんすかｗ

[845: 匿名さん]

このスレのテーマは「２３区の・・価格はいつさがりはじめる」ですから、一応そう言ってみました（笑）
地価が下がるというのは、売り物が増えることでわかります。
供給過剰で価格が暴落・・とか言う評論家が多いですが、大量に売ってる段階ですでに安値なのです。
東京圏は住宅市場としてつながっていますから、頂上付近で安売りをすれば裾野も値を下げる。
裾野が安売りしても頂上付近は安売りする必要はない。
郊外は、供給過剰でなくても頂上の相場に引きづられる。
頂上付近が天井で品薄で高値になれば、裾野がやっと「定価販売」できる。

そういうわけで、都心の価格動向をみていれば大体のことはわかる。
景気が下向いて企業の土地処分がはじまったり、行政のてこ入れで新たな再開発計画がでてきたり。

マンションは、一箇所で完成在庫が出ると、次に売るところは弱気の値付けをしてそうやって
どんどん価格が安くなる。
２０００年前後の瀬田・用賀・桜新町、麻布界隈の物件の売り方がそんな感じ。当時は
日本橋や神田のワンルームまで造りすぎて在庫処分に値引きして売られた時期。
逆に上がるときは、音も立てずに上がる。

底値は読めないけど、景気動向であるていど地価は読める。
ただし株価の上昇が地価の上昇に先行するという説は大間違い。
とはいえ１９９４年も１９９９年も株価が２００００円台に戻って世の中が地価も下げ止まるだろうと
勝手に思い込んだ。
別に、今も都心以外なら２３区も底圏ですから買い得だと思いますけど。
それと、城北、城東でもこれから先上がって下がって今の価格までに戻る保証はないです。

[846: 匿名さん]

＞いや、都内もまだ売り時ではないのか？　売り時という人も多いですが・・・
売り時かどうかは簡単。
物件を買った時期によります。１９８５年前後なら今売ったら買値と同額で売れるはず。
１９９５年前後なら、都内郊外問わず、４割以上の売却損。できるだけ待つ。
２００２年以降なら、売れば儲かるけど代替物件が買えない。
２０００年前後もあと３年待って売ると一番高値でしょうかね。

場所によります。新築坪単価で７００万つけるような場所は天井かと思いますし
３６０超えた世田谷も、さほど延びないと思いますが、まだそれらと城東、城北の差が
大きいですからね。時間をかけて差が縮まるのでは。

＞住み替えって実際両得は難しそうですね。。。
お金持ちは、お金の自由度が大きいから、２０年以上の長期でもって不動産に金を稼がせますね。
時間はお金持ちの味方。負債を背負った人間にとっては敵ですね。

[847: 匿名さん]

845＞次の都心の底値を待って買うって、それを待つのは厳しいような？

[848: 匿名さん]

>842さん
重ねてどうもありがとうございます。そうですね、今は築浅なのですが建物分は年々安く
なりますね。地価だけでなくそちらも分岐点というのがあるような気もします。
天井で売るとまではいわないまでも、業者に叩かれないように売り時は気をつけて
見ていきたいと思います。

[849: 匿名さん]

豊洲も一応城東ですが、すぐに新築坪単価３００万になりそうですけど。

[850: 匿名さん]

豊洲もあっという間に坪400の世界になると思います。
収益還元法というより、今は周辺事例による値段の上昇という感じでしょう。
これはバブルだ、といえばそのとおりバブルなんですが。
そうはいっても、収益還元で利回り3％程度確保できる範囲であれば、バブル
とは言い難い。そこを分水嶺にして、物件選択をしてみては。
坪2万円取れる場所は少ないはずなのに、坪800以上の物件が都心そこかしこ
に出始めている。これはちょっと危険と思いますし、
坪1万円取れるかどうかという場所で、坪400以上がスタンダードになり始めて
いる場所もある。これも買いでは無いでしょう。

[851: 入居予定さん]

坪223万で港南のタワーマンション中層階を購入しました。約31坪あります。
一応、マンションとしては完売したようです（どこかわかってしまいますかね）。
まもなく入居ですが、もう賃貸物件として情報があがっています。
坪当たり12000円くらいが相場のようで、我が家だと37万くらいです。

ローン、管理費、修繕費、固定資産税をあわせても、この額で貸せるならマイナスはありませんが、
頭金などを考えるとプラスにもなりません。

今はちょうどそんなものなんでしょうね。

[852: 匿名さん]

投資の利回りは、自己資金と借入金の比率でかわります。借り入れ金利と物件利回りの
差を生かすことをレバレッジを効かすといいます。
自己資金３割、借入金７割なら
自己資金のネットの利回りは結構よくなると思われます。

ただし、３１坪は大きすぎて賃貸にはむきません。借りる人はいますが一旦空室になると
埋めるのに時間がかかりそう。どうせなら１５坪２室のほうが投資向きです。


ところでその物件なら賃料は月坪１．３万〜見込めそうですがいかがでしょう

・・・ってひどくスレタイとずれました。

[853: 匿名さん]

地価反転時点で新築マンション坪単価が２５０万を超えた地域はおそらく、今後も
高給分譲が主体で一般サラリーマン一次取得とは離れた世界になっていくだろう。
普通のサラリーマンが自分の力だけで買える物件はおそらく２３０万が上限。
そこから先は、親の援助、株の運用益・ストックオプション・他の不動産の売却益、ｅｔｃをのせて、
自己資金６割万、借りれ金４割あるいは半々の組み合わせで買う世界だ。
キャッシュを手元に残しておきたいから補助的にローンを使う。
「ベースとなる資金」を持った人でないと買えない。
過去にも品川Ｖタワーなど推定で２８０万〜３００万の坪単価と思われるが、今は４５０万あたりで売られて
いる。顧客は一般サラリーマンではない。
豊洲は、今後の動きになるが、２９０万水準だとすれば、Ｖタワーが売れたときと同じように考えたら
いいのだろう。今後の湾岸も、建物のグレードを上げて「庶民水準」とはなれた供給になっていく
かもしれない。
これはデベロッパーの販売力如何だが、今の東京に、豊洲のタワー２〜３本を売り切る需要は
ありそうな気がする。

[854: 851の入居予定です]

852さん、丁寧なレスありがとうございます。
私の場合、自己資金20％で借り入れ80％です。
投資目的ではなかったので、30年固定金利で利率は2.9%です。
それでもローンとは不安なもので、
万が一、支払えなくなったら賃貸で代替できればとよく考えます。

確かに40万近い家賃はおいそれと払えるものではなく、もっと狭い部屋のほうが埋まりそうですね。
1.3万以上見込めれば嬉しいものですが、40万を越えるので私には未知の領域です。
需要としては、20万以下が圧倒的に多く、
そこから7,80万くらいまでは徐々に減り、
その上がまた増えるのかと思いますが、いかがでしょうか？

って、本当にスレタイとずれて申し訳ないです。

[855: 匿名さん]

でも、豊洲あたりだと、３千万、４千万台で買った人がたくさんいるので、そんなような
高級住宅地へなることはあるんでしょうか？　物件格差が著しい地域になるということですかね？

[856: 匿名さん]

別に驚くような高給住宅地にはならないでしょう。

同じ所得層が集まって住むのが心地よいわけではなく、さまざまな所得層が混じっているのが
都会らしさというものではないでしょうか。

あれだけの規模が、一定の所得層で埋め尽くされたほうが返って不気味ですよ。
端的にいってタワーマンションの高層階と低層階でも大きな所得格差はありますよ。
早期に買った人は、幸運な人、あとから高価な買い物をしたのはお金のある幸運な人
そういう割り切りでいいのでは。
近隣に自分たちよりちょっとハイクラスの層が住んでいるのは決して不愉快なものではないし
少しだけ所得の高い層だって、先住者を見下すはずもない。そういうものでしょ。

[857: 匿名さん]

おっしゃるとおり坪400行くなら、単純に豊洲の例のタワー物件は買い物件になるとは
言えるということでしょうか？
でも、例えば実際ご友人が相談されたとしてもおススメされるのでしょうか？
（まあ既に手の届かない価格なので自分は関係ないのですが・・・）

[858: 匿名さん]

>>854さん

坪223万で３１坪６９００万
５５２０万の３０年ローンですか。
正直驚きです。お金持ちでもそんな高額なローンを組む人は少ない。
ただ、借りられたというのはそれだけの年収がおありになるわけだから大丈夫でしょう。
団信つけてますよね。

とはいえ、毎月の返済が２２万９０００円
管理費、修繕積立金、駐車場、固定資産税あわせたら２８万以上になりますね。

＞それでもローンとは不安なもので、
大きすぎるからですよ。（年収を知らずに申し上げて失礼をお許しください）

繰上げ返済して少しでも額を減らすことです。シニアなら退職金で２０００万は繰り上げましょう。

＞万が一、支払えなくなったら賃貸で代替できればとよく考えます。
その場合、３つの注意点が必要です。
①住宅ローンのままでは貸せません。できればアパマンローンに駆りかえるべき。
そうなると手数料などの費用がかかる。
②貸した場合も、すぐに借り手がみつかるわけではない。貸し出して２ヶ月は空室は覚悟。
　本当は半年程度の空室準備金は流動資産で持っているべき。（１５０万程度）
　最悪、物件担保で借入金を起こすことも可能だが、物件が値上がりしていないと担保掛目も
　少ない。
③賃貸はできればサブリースにして家賃保証をつけるほうがいい。５〜６年は安心できる。


＞1.3万以上見込めれば嬉しいものですが、40万を越えるので私には未知の領域です。
サブリースをつければ安く貸す必要はないです。

＞需要としては、20万以下が圧倒的に多く、そこから7,80万くらいまでは徐々に減り、
＞その上がまた増えるのかと思いますが、いかがでしょうか？

あなたのお買いになった物件を知りませんからなんとも申せません。ファーストレジデンスとか
紹介しましょうか？

[859: 匿名さん]

>>857
断じて違います。余裕のある人が買えばいいだけで、買って得だとか損だとか考えないでいい人が実際に買うのでしょう。

[860: 匿名さん]

＞８５８
レジデンシャルファーストでした。あと，ＫＥＮとか。Ｍ井なんたらでもサブリース請けてくれます。