23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[744: 匿名さん]

築浅中古に魅力がないに同感です。
しょせん中古は中古。
築浅中古の方が新築よりグレードが高いような話がありますが、
実際には新築の設備の方が細かい点で改良されていたりします。

[745: 匿名はん]

新築を買うか、20年落ちのを買うか、ですね。
私も築浅中古を、分譲時と同等の値段で売ろうなんてこれっぽっち
も考えませんね。だったら家賃安くても貸します。

[746: 匿名さん]

半年前位までなら、築浅でそこそこの物件があったんですけどね。
今やこんな値段なら多少上積みして新築買うよって水準ばかり。
ただ都心は新築物件がそろそろネタ切れなので・・・。悩ましい状況です。

[747: 買い換え検討中]

割り切って、築浅を購入するしかないのでしょうか？

[748: 匿名はん]

自分が気に入れば、分譲時との値段を比較して買わないという
判断をするよりは、新築物件と比べて買い得と思えば買った
ほうが良いと思いますよ。

[749: 匿名はん]

広さ的にも標準的な広さや間取りが縮小傾向にあるような気がしますね。
底値付近の蓄浅中古は、間取りのゆったりしているものも多いです。
設備は、どうせ５年１０年と変わっていくますし、
リフォームで対応って事も可能。

タワマンで、契約から入居まで２年、何て物件だと、
結局新築なのに入居時には２年前標準の設備でちょっと・・・
なんていうこともありますよ。

[750: 匿名さん]

築浅はマンションの一番美味しい時期を費やしているわけで、
マンションの寿命が45年なら3年物は42年だし、修繕積立はすぐに上がる。
それが価格に反映されていればいいが、そうは思えない。
年季の入った中古マンションは、また別の思惑があるので比較できない。

[751: 匿名さん]

タワマンは契約から入居まで３年の物件もありますね。
ある意味ギャンブルかなと思いますが。
待つのもまた楽しみなのでしょう。

[752: 匿名さん]

都心部では新築より築浅中古のほうが立地や造りでハイグレードなことが多いですね。
数年前の底値期に駅近、高台などいい場所から順番に分譲されているから。
そして建築コストの上昇により細かいところでレベルダウンがはじまっていますね。
あとマンションは完成から数年間は生渇きのコンクリートから水分が出て蒸すということ、
住民の質や管理体制の評価が見定められ点というでも築浅中古は優れていると思います。
大量生産する車と違って不動産は一点ものなので築年数によらず立地とグレードが大事でしょう。

[753: 匿名さん]

来春あたりから、既にレベルダウンされたタワマンの完成が始まりますよ。
かえって、新新価格の新築の方が値段を高くする代わりに質を高くしてる物件もあります。
築浅中古だからって試しに住んでみることが出来るわけではなく、表面上の管理体制しか分かりません。

[754: 匿名はん]

元気ですかー！遊び疲れの匿名はんです。応援？ありがと。

だからー、自用でキャピタルゲインとか、その発想、よしなって。
茨城買って（何の恨みもないが）どうすんのよ。

都内のキャップ、、、都心で新築だと、そうだな、NOIで５割ってから足踏みでしょ。
満室想定でグロスキャップ６あたりをイメージした新築の供給が多すぎ。
あ、高値買いしてる方の反論あれば遠慮なくどうぞ。笑
４％だ３％だなんてのはよっぽどいいのか、セントラルのオフィス、青山銀座とかの商業地ぐらい。

築浅中古、個人的には今から買うのってどうなんだろって思う。
だったらランニングがそんなに高くないバブル期の躯体にカネかかった方が個人的には好き。
でも20年ゾーン前後だから出口のリスクや、不測（不足？）の修繕負担は怖いね。
給配管更新は30年以降に先延ばししたとしても、雨漏りとか。。。

今の新築（２００７年以降）は姉歯問題後ってことで、新耐震や震災後みたいな
新たな線引きになる可能性もあるのではと予想。
でもこっからの新築分譲で、売れ行きが頭打ちで価格に転嫁できなくなった際に
建築単価も上がってる中でデベが手抜きに走る可能性も否定できない。
タワーとかは、私は何かと怖がりなので買えません。。。

とりとめなくなりましたが、不動産は、Location, Location, Location.
拘る人は地名辞典？とか過去地図とか研究されては。地歴は国会図書館行けばわかりますよ。

[755: 匿名さん]

80年代の中古マンションの値上がりかたって、3倍とか5倍とかだったんだよね。
今は1.3倍とか、1.5倍とか穏やかで逆に安心感がある。
数年前の不況期はギャン部的で買えない、
経済の底打ちも確認できたこういうときに買いに出るのがプロだよ。

[756: 匿名さん]

私はプロだった？
にわかに信じられないが。

[757: 匿名さん]

確かにね。逆張り発想にこだわり過ぎるとやけどするし。
2005、2006あたりに買うのは正解だね。
2007年以降は、正直分かりません。が、富士見が丘坪360万
あたりでも販売好調と聞いております。このトレンドは
しばらく続きますかね。

[758: 匿名さん]

安心して買えるのはいまだね。

[759: 匿名さん]

買い煽りが相当多くなってきていますね。
こわっ！
私は逃げます。

[760: 匿名さん]

＞買い煽りが相当多くなってきていますね。

確かに。売れ残ってるマンションも実はけっこう増えてるし、今のところデベに売り急ぐ態度はみえないものの、そうはいっても売れなければ仕方ない。この先どうなるか、ちょっとわかりませんね。ただ、大きな下げはない気がします。このまま右肩上がりの上昇も、一部の場所を除いたら難しいでしょうね。

[761: 匿名さん]

もう首都圏で安心な価格で買えるのは茨城くらいでしょう。

[762: 匿名さん]

なんかしきりに茨城を煽ってる人がいますね。
みらい平あたりの業者か？胡散臭い。

二極化で不人気地区の売れ残りが人気地区の相場に影響しなくなってるんじゃないですか。
最近安いからって理由だけで価値のないもの買う人って少ないでしょ。
いいなぁと思う物件は高くてもそれなりに売れてるし。
今はネットで調べればいい物件の条件とかいっぱい出てくるけど
駅遠とか嫌悪施設のそばとか郊外なのに余裕のない敷地で小規模とか
その条件に外れた物件は売れ残ってる。

情報化社会で消費者にそれだけ物件を見る力がついたってことなんではないかな？

[763: 匿名さん]

首都圏には普通、茨城は含みません。
東京千葉埼玉神奈川だけ。

[764: ビギナーさん]

首都圏、政府機関以外では一都三県が普通。定義上は一都六県に山梨も含む。
茨城は場所によるけど、住んだらそれなりにいいところとは思いますが・・
TX沿線とかちゃんと上がってるし、今買うのはダメでしょう。
（地縁があるとか、転職とかは別ですが）
ドーナツ現象とまでは言わないが、本格的に郊外ブームでもくればその時考えればいい。
個人的には、軽井沢や那須の新幹線通勤地（リゾート要素で上がってますが）
圏横道完成時の利便性向上の土地に注目してます。
実住するなら、これから少しずつでも供給されてくる稀少良品で、ボラリティーの小さいもの。
優れた外観をもっていて、建物自体に食指が動きそうなものが、いいと思ってます。
自分も飽きないし、中古でも、人に買いたい気持ちにさせると思う。

[765: 匿名はん]

開発用地が都心で無くなって、慌てた業者やファンドが茨城のような北関東エリアまで食指を伸ばしてるのは事実。ただそこに実需があるのかは不明。アクイジション担当のリキ不足を果たしてエンドさんに転嫁できるのか！？

[766: 匿名さん]

確かに知事選でネガティブサプライズもなかったし、今後も環状道路建設と臨海地区開発の流れに乗った順張りでいいんですかね。豊洲、台場、新浦安、幕張。

[767: 匿名さん]

都内に隣接した市川駅前物件の価格の高さは何。
床面積２０坪で６０００万円なんて、庶民が買うかなぁ。
完成して築浅で利益出し転売するためには７０００万円かそれ以上で売ることになる。
庶民向けじゃないでしょ。

[768: 匿名さん]

幕張って京葉線に近いところは、定期借地権付きオンリーだけど、市から
借りているから問題ないんでしょうか？　識者います？

[769: 匿名さん]

買うかなあというより、６０００万までがぎりぎり買える水準で、２、３年前まで都心部で設定されていた価格帯がモーレツな勢いで郊外にむかいつつあり、そろそろ西船橋に到達するといった状況認識をすべきじゃない。あと１年たてば、これが幕張から千葉あたりにまで到達してるって感じでしょうね。買い手からすれば、１億を越えて買い手が細ってきてるけど物件供給も激減している都心にこだわるか、買えるギリギリの市川で今、手をうつか、１年待って幕張を狼狽買いするか、一生賃貸で暮らすかの選択を迫られているって状況でしょう。ちなみに今回は極端な金融失政が伴わない可能性が高いので２０年前のような上がって下がってプラマイゼロには市川あたりでもならないと思いますよ。駅近ならね。

[770: 匿名さん]

となると、数年後には６千万台くらいまで考えられる庶民の取得年代は、茨城か
大宮以遠、千葉以遠に買わなきゃならなくなるってことでしょうか？

[771: 匿名さん]

都心部と同程度の引っ張り価格をつければ
都心部と同等に近い価値があると
勘違いして買ってくれる層がいるうちに売っとけ！

[772: 匿名はん]

またバブルと同じ渦巻き現象ですか。
前回は↓←↑→だったけど、今回は→↓←↑かな。
Anyway、周辺部は上がる時に遅くて下がる時に早いからご留意を。

[773: 匿名さん]

都心、城南の高額物件、即日完売にならないのが普通になりつつあるんじゃない？
坪３００万台前半の頃は先を争って、とか抽選ではずれた、とかだったのが　三百
７、８０から４５０ぐらいだと、やはりこんなもんかって感じしない？
環８の外の富士見が丘で４５０とか、いくらなんでも馬鹿にするなみたいのも
やっぱり駄目だったみたいだし。もしかして、もう頭打ったんじゃない？

[774: 匿名さん]

ほんと、勘違いして買ってくれる層狙いの売りですか。
売り渋りの高額物件が、ＧＷにかけて次々と出てきてどうなるか。

[775: 匿名さん]

即日完売をデベが求めなくなってるんですよ。
先高感のある状況で即日完売じゃ、損してるみたいでしょ。

[776: 匿名はん]

それはない。

即日完売しない価格設定にしてるというなら別だが。笑

[777: 匿名さん]

今までの即日完売、ってのも
相当うさんくさいけどな。
元マンションデベだけど。

[778: 匿名はん]

そそそ。いったん即日完売とかね。翌日販売。笑

[779: 匿名さん]

２００１年以降の５年間は、湾岸タワマンの廉価販売に首都圏市場が足を引っ張られた時期だ。
大規模湾岸物件は神奈川、埼玉、千葉広域に折込チラシを入れて広範に客を集めた。

下げ止まらない都心部の地価を引き上げるのに庶民の住宅需要が動員された。
行政も業界も一丸となってあらゆる手立てが講じられた。その結果ひきおこされた異常低価格。
広い。近い。安い。ぱっと見豪華。
本来ならば地元沿線の新築物件を買ってくれるはずの客が湾岸タワマンに吸い寄せられた。
郊外でマンションが売れない一方一戸建てがその穴埋めに大量に供給された。
このおかげで回復に向かった郊外の地価が２００４年までにもう一段下げた格好になった。

もともと、横浜、川崎に住んでいた人は湾岸タワマン買いそびれたらＭＭや武蔵小杉に自然に
流れる。
都内の賃貸居住者だけが都内のマンションを買っているわけではない。
郊外の３ＬＤＫ賃貸の人々は今後、普通に地元で新築物件を探すだろう。
都内のコンパクト賃貸の人は広さを求めて周辺部に向かわざるを得ない。
しばらくすれば、みんな湾岸タワーは皮肉な悪夢とあきらめて郊外に価値を求めるだろう。

毎年価格が凋落して価値がないと思い込まされた郊外が、毎年順調に値を戻せば
価値があるものと思い直す日も近い。所詮、素人の不動産価値観とは「値札」に左右されがち。

[780: 匿名さん]

バブル崩壊以降、一定間隔で「マンションブーム」が煽られて、庶民の金が投入されてきた
とはいえ庶民の住宅需要では地価が動かないことは９４年のマンションブームで実証済みだ。
１９９０年代後半、高強度コンクリート技術が進んで、ＰＣ化が可能になることでタワー
マンション建設コストが安くなった。
さらに、高耐候性塗料のおかげで、外壁にタイルを貼らずさらにコストを下げられた。
周囲にバルコニーを廻せば高層建物にはつきもののゴンドラ設備も省ける。
経験を積むにつれて安く造る技に磨きがかかった。
マンション向けの容積率割り増し、内部廊下の容積不算入など大盤振る舞いの規制緩和を
行なった。
オフィス建設払底のあとで大手ゼネコンが大規模マンション建設に活路を見出した。
それがタワーマンション建設ラッシュにつながった。
つまらない土地でもタワーにすれば人気が出た。

ところが喧伝されていた２００３年問題も起こらず、いつのまにか景気回復。
今度はオフィス不足という流れになった。
その間都市開発リスクの負担を軽減する金融のしくみも普及した。
デベロッパーにとって分譲だけがリスク短縮の王道ではなくなった。
それに加えて地金利。昔のように金利がかさむのを恐れた投売りも必要ない。
作る前から売ったあとまで手間のかかるタワーマンションなどもう、当分は作る必要はない。
地価反転の望める地方都市で「これが東京で有名なタワマン」として地方巡業がはじまった程度。

[781: 匿名さん]

地価が下落し続けていたら、投資家も買わない。土地持ち企業は投売りする。
下がるうちは、「下がったから買えてうれしい」と思う庶民に買わせる。とにかく買い手を
つくって買い支えないと地価は永遠に回復しない。
地価を上げようという努力姿勢が見えてはじめて個人の住宅需要よりもっと大きい金が流れ込んだ。

本来の、資産価格が元に戻れば、もうその先は庶民の需要など必要ない。
どうしても都心居住の必要な低所得者層には、定期借地権分譲と抱き合わせの
都営住宅の建替えを進めていくだろう。そもそも地価下落のおかげで公的分譲住宅の
存在理由がなくなったくらいだ。この先は広大な郊外のエリアを活用してもらえばいい。

金持ちは経済的に逼迫してくれば着物や骨董品を売りさばく。庶民は争ってそれを買うが
急場を凌いだあとに、もっと売ってくれといってきても売る必要がないから売りはしない。

庶民の住宅需要が地価を動かしているかのような錯覚を抱くのは間違いだ。
地価は、「金の価格」のように需要とは無関係に動く経済の指標なのだ。
住宅需要は、地価の上下動にゆさぶられ踊らされる存在でしかない。

[782: 匿名さん]

有り余っている物件を誰に買わせるんだ？
売る必要が無いといっても、所有しているだけで税金その他
コストばかりかかると思うが。

[783: 匿名さん]

有り余ってるっていうのは千葉、埼玉、都下の話でしょう。少なくとも、都心一帯に
有り余るほどの土地もないし、それを大規模ＭＳ開発に回せる見込みもない。
売り渋りなんていいっているものも、わずかな玉しかないのが現状。

[784: 匿名さん]

都心とは、都心3区のことだけかな？
都心周辺は、豊洲など湾岸を含め、相当量のマンションが出まわっているが。

[785: 匿名さん]

２〜３年前、港区湾岸港区では、島、ＣＭＴ、ＰＴ芝浦、コスモ、フェイバ、ＰＴ品川、ラグナ、ＷＣＴ、ベイクレ、ラクシア、品川ＣＴ、ブランファーレ、が販売されていました。
今も相当数といっても豊洲など一部を除き明らかに小粒で、しかも都心からは遠くなってるね。

[786: 匿名さん]

御高説、誠に、ご尤もで　御座いますです。

[787: 匿名さん]

>>786
ユーザコミュニティは、極めて有意義なサイトだと思う反面、ユーザが結束したら
消費者パワーで地価まで左右しうる、というような幻想を喚起させる側面もある。

誰も買わなきゃ、いつかは安くなる・・・そういう認識は間違っている。
誰も買わなきゃ、供給を絞るかエンドに売らないで専有卸にするというのが
地価上昇局面の動きだ。
待てば上がると読めば、造ってから置いておいてもいつか高値で売れる。
様子見が有利なのは売り手の側だ。

下落局面では、一旦改善した下落率（−７％がー２％になるようなこと）が
が再び悪化することはある。
上昇局面では、急激に上昇した上昇率が（１５％とか２０％とか）一桁に緩和
することはよくある。（７％とか３％とか）
しかし、下落率、上昇率が反転することは長期のサイクルでしか起こりえない。
なぜなら、−３％が＋３％になったあとすぐに-３％で売る理由が存在しないからだ。
逆に一旦ー３％の値がついた市場で＋３％で買う理由もない。

不動産は下がり相場は買い手市場になりがちだし、上がり相場は売り手が
価格決定権を持つことになる。
ある意味、上がり相場は、品不足であり下がり相場は品あまり。
地価が反転したとたんに、供給者は品物を絞って値を吊り上げる動きに出る。
これはどんな市場でも共通していることではないか。

[788: 匿名さん]

売り物を減らして、買い煽るわけですね。
現在の状況そのままですね。

[789: 匿名さん]

吊り上げるのは勝手だが、無い袖は振れない。
高くて買えない物は買えない。
庶民には関係ない市場になる。

[790: 大学教授さん]

ダフ屋行為で逮捕だ。

[791: 匿名さん]

歴史的安値になった地価が、もう一度歴史的安値にもどるためには一度歴史的高騰を
経ないといけない。
ところが、バブル経験から投資と実需を分離する証券化手法を輸入したわが国にとって
地価のオーバーシュートは起こりにくい。
今後の地価の流れはさほど高くないピークから横ばいが続いてその間、遅れてあがった
郊外が追いつく。
景気の減退とともになだらかに地価が下がって、時間をかけて過去の底値とピークの
中間点で底を打つのではないかと思う。


1994 年 100
1995 年 -3.0% 97
1996 年 -3.0% 94
1997 年 -2.5% 92
1998 年 -2.0% 90
1999 年 -2.9% 87
2000 年 -3.9% 84
2001 年 -6.0% 79
2002 年 -6.7% 74
2003 年 -7.2% 68
2004 年 -7.4% 63
2005 年 -6.7% 59
2006 年 -4.8% 56
2007 年 -1.2% 55
これは地方の政令都市である某市の住宅地公示地価の
対前年変化率である、１９９４年を指数１００とすれば
現在は５５の水準だ。
１９９４年といえばバブル崩壊後急激な地価下落で、高騰した
地価が収まったとみんなが認識した地価レベル。
この市ではすでに商業地は-2.6％から＋10.8％に転換
しており順調にいけば、上昇に転ずると思われる。
しかし、５年間で毎年１０％ずつ上昇しても指数は８９までに
しか戻らない。
逆にいえば、この市の住宅地はいまが底値の買い時。
消費者物価を加味しても歴史的底値は今だということだろう。

[792: 匿名さん]

供給を減らして価格を上げたり維持したりしても
結局買える人がいなけりゃ、意味ないじゃない。

[793: 匿名さん]

供給がないというのは、デベが土地を仕入れないということ。
郊外しか供給がなくならば郊外を買う。高かろうが、遠かろうが切羽詰った住宅需要と
いうのはいつの時代にもある。
そう思えないのは、今の需要がせっぱつまっていないからでしょう。

＞庶民には関係ない市場になる。
１９７０年以降２００２年まで２３区は庶民の買える市場ではなかった。
買えないから、千葉・埼玉・都下のベッドタウンが開けた。
都心回帰など言葉は美しいが、郊外を高値掴みしたシニア層にして
みればいまいましい話。
ここで、地価が戻るのは、理不尽な話が正常化するだけ。

そんな夢みたいな安値、５年もすればみんな忘れるよ。バブルの高値だって
５年したらみんなきれいさっぱり忘れた。