23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
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[741: 匿名はん]

＞強欲な価格だったんですか？値引きも一切なし？

さがしてみるとわかると思いますけど、だいたい発売時の２割増しで売られてる物件が多いですよ。
以前新築で検討してたマンションが築２年で売りに出て、そのくらい上がってましたから。
値引きは、わかりません。売れない期間が長くなれば
下げてくるんじゃないかと思いますけど、仲介手数料も考えたら、わざわざ２年落ちのものを２年前と同等のお金を払うことになる、と思ったら、それ以上交渉する気もなくなった、というのが正直なところですね。

ちなみに、城西も、すでに上がってます。城南＜一部の地ぐらいの低いエリアは除く＞よりは当然安めですけどね。練馬区あたりまでいけば、まだそれほど上がっていないかもしれませんね。もともとあそこは安いし。

[742: 匿名さん]

２３区内ですと「築浅で販売時より安い」が条件なら厳しそうですね。
売る側も、手数料を支払っているので、買った金額より１割くらい高く売れてやっと損が出ないところですから。（ローン組んでいる場合）

しかし741さんの考え方、「値上がり基調の時期には物件は買わない、値下がり基調の時期なら物件を買う」ってことになりませんか？
本当にそういう考え方でいいのか、ちょっと気になります。

[743: 匿名はん]

741ですけど、別に「値上がり基調の時期には物件は買わない、値下がり基調の時期なら物件を買う」ってことではありません。言いたかったのは、単に今は築浅中古に魅力がない、ということだけです。「２年落ちの物件を２年前以上の値段を出して買うぐらいなら、新築を買ったほうがいい」というのが結論ですかね、強いていえば。

[744: 匿名さん]

築浅中古に魅力がないに同感です。
しょせん中古は中古。
築浅中古の方が新築よりグレードが高いような話がありますが、
実際には新築の設備の方が細かい点で改良されていたりします。

[745: 匿名はん]

新築を買うか、20年落ちのを買うか、ですね。
私も築浅中古を、分譲時と同等の値段で売ろうなんてこれっぽっち
も考えませんね。だったら家賃安くても貸します。

[746: 匿名さん]

半年前位までなら、築浅でそこそこの物件があったんですけどね。
今やこんな値段なら多少上積みして新築買うよって水準ばかり。
ただ都心は新築物件がそろそろネタ切れなので・・・。悩ましい状況です。

[747: 買い換え検討中]

割り切って、築浅を購入するしかないのでしょうか？

[748: 匿名はん]

自分が気に入れば、分譲時との値段を比較して買わないという
判断をするよりは、新築物件と比べて買い得と思えば買った
ほうが良いと思いますよ。

[749: 匿名はん]

広さ的にも標準的な広さや間取りが縮小傾向にあるような気がしますね。
底値付近の蓄浅中古は、間取りのゆったりしているものも多いです。
設備は、どうせ５年１０年と変わっていくますし、
リフォームで対応って事も可能。

タワマンで、契約から入居まで２年、何て物件だと、
結局新築なのに入居時には２年前標準の設備でちょっと・・・
なんていうこともありますよ。

[750: 匿名さん]

築浅はマンションの一番美味しい時期を費やしているわけで、
マンションの寿命が45年なら3年物は42年だし、修繕積立はすぐに上がる。
それが価格に反映されていればいいが、そうは思えない。
年季の入った中古マンションは、また別の思惑があるので比較できない。

[751: 匿名さん]

タワマンは契約から入居まで３年の物件もありますね。
ある意味ギャンブルかなと思いますが。
待つのもまた楽しみなのでしょう。

[752: 匿名さん]

都心部では新築より築浅中古のほうが立地や造りでハイグレードなことが多いですね。
数年前の底値期に駅近、高台などいい場所から順番に分譲されているから。
そして建築コストの上昇により細かいところでレベルダウンがはじまっていますね。
あとマンションは完成から数年間は生渇きのコンクリートから水分が出て蒸すということ、
住民の質や管理体制の評価が見定められ点というでも築浅中古は優れていると思います。
大量生産する車と違って不動産は一点ものなので築年数によらず立地とグレードが大事でしょう。

[753: 匿名さん]

来春あたりから、既にレベルダウンされたタワマンの完成が始まりますよ。
かえって、新新価格の新築の方が値段を高くする代わりに質を高くしてる物件もあります。
築浅中古だからって試しに住んでみることが出来るわけではなく、表面上の管理体制しか分かりません。

[754: 匿名はん]

元気ですかー！遊び疲れの匿名はんです。応援？ありがと。

だからー、自用でキャピタルゲインとか、その発想、よしなって。
茨城買って（何の恨みもないが）どうすんのよ。

都内のキャップ、、、都心で新築だと、そうだな、NOIで５割ってから足踏みでしょ。
満室想定でグロスキャップ６あたりをイメージした新築の供給が多すぎ。
あ、高値買いしてる方の反論あれば遠慮なくどうぞ。笑
４％だ３％だなんてのはよっぽどいいのか、セントラルのオフィス、青山銀座とかの商業地ぐらい。

築浅中古、個人的には今から買うのってどうなんだろって思う。
だったらランニングがそんなに高くないバブル期の躯体にカネかかった方が個人的には好き。
でも20年ゾーン前後だから出口のリスクや、不測（不足？）の修繕負担は怖いね。
給配管更新は30年以降に先延ばししたとしても、雨漏りとか。。。

今の新築（２００７年以降）は姉歯問題後ってことで、新耐震や震災後みたいな
新たな線引きになる可能性もあるのではと予想。
でもこっからの新築分譲で、売れ行きが頭打ちで価格に転嫁できなくなった際に
建築単価も上がってる中でデベが手抜きに走る可能性も否定できない。
タワーとかは、私は何かと怖がりなので買えません。。。

とりとめなくなりましたが、不動産は、Location, Location, Location.
拘る人は地名辞典？とか過去地図とか研究されては。地歴は国会図書館行けばわかりますよ。

[755: 匿名さん]

80年代の中古マンションの値上がりかたって、3倍とか5倍とかだったんだよね。
今は1.3倍とか、1.5倍とか穏やかで逆に安心感がある。
数年前の不況期はギャン部的で買えない、
経済の底打ちも確認できたこういうときに買いに出るのがプロだよ。

[756: 匿名さん]

私はプロだった？
にわかに信じられないが。

[757: 匿名さん]

確かにね。逆張り発想にこだわり過ぎるとやけどするし。
2005、2006あたりに買うのは正解だね。
2007年以降は、正直分かりません。が、富士見が丘坪360万
あたりでも販売好調と聞いております。このトレンドは
しばらく続きますかね。

[758: 匿名さん]

安心して買えるのはいまだね。

[759: 匿名さん]

買い煽りが相当多くなってきていますね。
こわっ！
私は逃げます。

[760: 匿名さん]

＞買い煽りが相当多くなってきていますね。

確かに。売れ残ってるマンションも実はけっこう増えてるし、今のところデベに売り急ぐ態度はみえないものの、そうはいっても売れなければ仕方ない。この先どうなるか、ちょっとわかりませんね。ただ、大きな下げはない気がします。このまま右肩上がりの上昇も、一部の場所を除いたら難しいでしょうね。