23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[724: 匿名さん]

つくば研究都市、ＴＸつくば付近、新築１３５平米最上階で３９００万

[725: 匿名さん]

茨城買うならつくばエキスプレス沿線じゃないとダメなんじゃ？

[726: 匿名さん]

確かに。茨城でもつくばエクスプレス沿線なら来年には研究学園に
かなり大規模なショッピングセンターができる予定があるし
これから移住してくる人も増えて資産価値も高くなりそうだ。
今ならまだ格安で買えるし。

[727: 匿名さん]

みなさん、投資用の話ですか？　それとも自分も住む気があるの？

[728: 匿名さん]

新築１３５平米最上階で３９００万は買いじゃない・・・
なんて名前のマンション
？

[729: 匿名さん]

投資用ですな

[730: 匿名さん]

ＴＸ沿線はもうあがり切ってるから、割高でしょう。
東京２３区＞川崎市＞さいたま市駅近＞横浜市駅近＞東京２３区外駅近
＞＞＞＞＞千葉県駅近＞＞＞＞＞茨城県駅近
じゃないですか。

[731: 匿名さん]

エキスプレス沿線に限るな

[732: 匿名さん]

＞７３０
なんで、千葉県と茨城県だけ県単位で、ほかは細かいの？？

[733: 匿名さん]

投資用なら逗子のリゾートマンションでもいいのでは？
団塊のリゾート買いを狙って？

[734: 匿名はん]

と、このように、ファンドも地方くまなく進出してきます。
早く買わないと、離島からヘリで会社に通うことになりまっせ。

[735: 匿名さん]

つくばエクスプレス沿線も柏までは結構上がってしまったから
これから狙うなら守谷と守谷以北が狙い目かな。
つくばエクスプレス沿線には駅徒歩圏にかなり割安な物件があったりする。

[736: 匿名さん]

いい加減スレ違いですよ。
23区の話に戻して下さい。

[737: 匿名さん]

こんな感じでどうでしょう。

●基本は中古築浅狙い

●新築にこだわるなら
　　・城東城北で探して、現地見て気に入ったら、地域ブランドイメージが悪くても買う
　　・港南の定借に宝くじ気分で申し込む

●予算が潤沢なら好きな場所に好きなように買う

●２００２年の低価格再びが夢なら１５年くらい待つといいかも？

[738: 匿名はん]

＞●基本は中古築浅狙い

これはバツです。実は当方、築浅中古をさがしてみたのですが、のきなみ購入時より高く設定して売ろうとしています。特に新築に比べてお得感はないです。

＞●２００２年の低価格再びが夢なら１５年くらい待つといいかも？

これは、笑いました。
しかし、あと２−３年待ってみるのは手かもしれません。

[739: 匿名さん]

新築に比べてお買い得感がないのでは中古の意味がないですね。
強欲な価格だったんですか？値引きも一切なし？
やっぱり今は売主も強気なんですかねぇ。

[740: 匿名さん]

>>738
タワー系の物件は確かに短期間で値上がりが激しすぎて購入する気分になれないのは同意。
ブローカー混じってますしね。
都心城南地域ではなく、城西あたりだと結構いい値段の物件今でも見つかりませんか？

ただ、「販売価格より高い価格では買わない」という考え方は、今の時期は厳しい気がします。
築浅の物件が建築された時期って、底値で売り出された物件ですからね。
底値だったものを、それ以下の値で買い叩こうとしても、誰も売ってくれないでしょう。明らかに地価は上がってるのに。

[741: 匿名はん]

＞強欲な価格だったんですか？値引きも一切なし？

さがしてみるとわかると思いますけど、だいたい発売時の２割増しで売られてる物件が多いですよ。
以前新築で検討してたマンションが築２年で売りに出て、そのくらい上がってましたから。
値引きは、わかりません。売れない期間が長くなれば
下げてくるんじゃないかと思いますけど、仲介手数料も考えたら、わざわざ２年落ちのものを２年前と同等のお金を払うことになる、と思ったら、それ以上交渉する気もなくなった、というのが正直なところですね。

ちなみに、城西も、すでに上がってます。城南＜一部の地ぐらいの低いエリアは除く＞よりは当然安めですけどね。練馬区あたりまでいけば、まだそれほど上がっていないかもしれませんね。もともとあそこは安いし。

[742: 匿名さん]

２３区内ですと「築浅で販売時より安い」が条件なら厳しそうですね。
売る側も、手数料を支払っているので、買った金額より１割くらい高く売れてやっと損が出ないところですから。（ローン組んでいる場合）

しかし741さんの考え方、「値上がり基調の時期には物件は買わない、値下がり基調の時期なら物件を買う」ってことになりませんか？
本当にそういう考え方でいいのか、ちょっと気になります。

[743: 匿名はん]

741ですけど、別に「値上がり基調の時期には物件は買わない、値下がり基調の時期なら物件を買う」ってことではありません。言いたかったのは、単に今は築浅中古に魅力がない、ということだけです。「２年落ちの物件を２年前以上の値段を出して買うぐらいなら、新築を買ったほうがいい」というのが結論ですかね、強いていえば。

[744: 匿名さん]

築浅中古に魅力がないに同感です。
しょせん中古は中古。
築浅中古の方が新築よりグレードが高いような話がありますが、
実際には新築の設備の方が細かい点で改良されていたりします。

[745: 匿名はん]

新築を買うか、20年落ちのを買うか、ですね。
私も築浅中古を、分譲時と同等の値段で売ろうなんてこれっぽっち
も考えませんね。だったら家賃安くても貸します。

[746: 匿名さん]

半年前位までなら、築浅でそこそこの物件があったんですけどね。
今やこんな値段なら多少上積みして新築買うよって水準ばかり。
ただ都心は新築物件がそろそろネタ切れなので・・・。悩ましい状況です。

[747: 買い換え検討中]

割り切って、築浅を購入するしかないのでしょうか？

[748: 匿名はん]

自分が気に入れば、分譲時との値段を比較して買わないという
判断をするよりは、新築物件と比べて買い得と思えば買った
ほうが良いと思いますよ。

[749: 匿名はん]

広さ的にも標準的な広さや間取りが縮小傾向にあるような気がしますね。
底値付近の蓄浅中古は、間取りのゆったりしているものも多いです。
設備は、どうせ５年１０年と変わっていくますし、
リフォームで対応って事も可能。

タワマンで、契約から入居まで２年、何て物件だと、
結局新築なのに入居時には２年前標準の設備でちょっと・・・
なんていうこともありますよ。

[750: 匿名さん]

築浅はマンションの一番美味しい時期を費やしているわけで、
マンションの寿命が45年なら3年物は42年だし、修繕積立はすぐに上がる。
それが価格に反映されていればいいが、そうは思えない。
年季の入った中古マンションは、また別の思惑があるので比較できない。

[751: 匿名さん]

タワマンは契約から入居まで３年の物件もありますね。
ある意味ギャンブルかなと思いますが。
待つのもまた楽しみなのでしょう。

[752: 匿名さん]

都心部では新築より築浅中古のほうが立地や造りでハイグレードなことが多いですね。
数年前の底値期に駅近、高台などいい場所から順番に分譲されているから。
そして建築コストの上昇により細かいところでレベルダウンがはじまっていますね。
あとマンションは完成から数年間は生渇きのコンクリートから水分が出て蒸すということ、
住民の質や管理体制の評価が見定められ点というでも築浅中古は優れていると思います。
大量生産する車と違って不動産は一点ものなので築年数によらず立地とグレードが大事でしょう。

[753: 匿名さん]

来春あたりから、既にレベルダウンされたタワマンの完成が始まりますよ。
かえって、新新価格の新築の方が値段を高くする代わりに質を高くしてる物件もあります。
築浅中古だからって試しに住んでみることが出来るわけではなく、表面上の管理体制しか分かりません。

[754: 匿名はん]

元気ですかー！遊び疲れの匿名はんです。応援？ありがと。

だからー、自用でキャピタルゲインとか、その発想、よしなって。
茨城買って（何の恨みもないが）どうすんのよ。

都内のキャップ、、、都心で新築だと、そうだな、NOIで５割ってから足踏みでしょ。
満室想定でグロスキャップ６あたりをイメージした新築の供給が多すぎ。
あ、高値買いしてる方の反論あれば遠慮なくどうぞ。笑
４％だ３％だなんてのはよっぽどいいのか、セントラルのオフィス、青山銀座とかの商業地ぐらい。

築浅中古、個人的には今から買うのってどうなんだろって思う。
だったらランニングがそんなに高くないバブル期の躯体にカネかかった方が個人的には好き。
でも20年ゾーン前後だから出口のリスクや、不測（不足？）の修繕負担は怖いね。
給配管更新は30年以降に先延ばししたとしても、雨漏りとか。。。

今の新築（２００７年以降）は姉歯問題後ってことで、新耐震や震災後みたいな
新たな線引きになる可能性もあるのではと予想。
でもこっからの新築分譲で、売れ行きが頭打ちで価格に転嫁できなくなった際に
建築単価も上がってる中でデベが手抜きに走る可能性も否定できない。
タワーとかは、私は何かと怖がりなので買えません。。。

とりとめなくなりましたが、不動産は、Location, Location, Location.
拘る人は地名辞典？とか過去地図とか研究されては。地歴は国会図書館行けばわかりますよ。

[755: 匿名さん]

80年代の中古マンションの値上がりかたって、3倍とか5倍とかだったんだよね。
今は1.3倍とか、1.5倍とか穏やかで逆に安心感がある。
数年前の不況期はギャン部的で買えない、
経済の底打ちも確認できたこういうときに買いに出るのがプロだよ。

[756: 匿名さん]

私はプロだった？
にわかに信じられないが。

[757: 匿名さん]

確かにね。逆張り発想にこだわり過ぎるとやけどするし。
2005、2006あたりに買うのは正解だね。
2007年以降は、正直分かりません。が、富士見が丘坪360万
あたりでも販売好調と聞いております。このトレンドは
しばらく続きますかね。

[758: 匿名さん]

安心して買えるのはいまだね。

[759: 匿名さん]

買い煽りが相当多くなってきていますね。
こわっ！
私は逃げます。

[760: 匿名さん]

＞買い煽りが相当多くなってきていますね。

確かに。売れ残ってるマンションも実はけっこう増えてるし、今のところデベに売り急ぐ態度はみえないものの、そうはいっても売れなければ仕方ない。この先どうなるか、ちょっとわかりませんね。ただ、大きな下げはない気がします。このまま右肩上がりの上昇も、一部の場所を除いたら難しいでしょうね。

[761: 匿名さん]

もう首都圏で安心な価格で買えるのは茨城くらいでしょう。

[762: 匿名さん]

なんかしきりに茨城を煽ってる人がいますね。
みらい平あたりの業者か？胡散臭い。

二極化で不人気地区の売れ残りが人気地区の相場に影響しなくなってるんじゃないですか。
最近安いからって理由だけで価値のないもの買う人って少ないでしょ。
いいなぁと思う物件は高くてもそれなりに売れてるし。
今はネットで調べればいい物件の条件とかいっぱい出てくるけど
駅遠とか嫌悪施設のそばとか郊外なのに余裕のない敷地で小規模とか
その条件に外れた物件は売れ残ってる。

情報化社会で消費者にそれだけ物件を見る力がついたってことなんではないかな？

[763: 匿名さん]

首都圏には普通、茨城は含みません。
東京千葉埼玉神奈川だけ。

[764: ビギナーさん]

首都圏、政府機関以外では一都三県が普通。定義上は一都六県に山梨も含む。
茨城は場所によるけど、住んだらそれなりにいいところとは思いますが・・
TX沿線とかちゃんと上がってるし、今買うのはダメでしょう。
（地縁があるとか、転職とかは別ですが）
ドーナツ現象とまでは言わないが、本格的に郊外ブームでもくればその時考えればいい。
個人的には、軽井沢や那須の新幹線通勤地（リゾート要素で上がってますが）
圏横道完成時の利便性向上の土地に注目してます。
実住するなら、これから少しずつでも供給されてくる稀少良品で、ボラリティーの小さいもの。
優れた外観をもっていて、建物自体に食指が動きそうなものが、いいと思ってます。
自分も飽きないし、中古でも、人に買いたい気持ちにさせると思う。

[765: 匿名はん]

開発用地が都心で無くなって、慌てた業者やファンドが茨城のような北関東エリアまで食指を伸ばしてるのは事実。ただそこに実需があるのかは不明。アクイジション担当のリキ不足を果たしてエンドさんに転嫁できるのか！？

[766: 匿名さん]

確かに知事選でネガティブサプライズもなかったし、今後も環状道路建設と臨海地区開発の流れに乗った順張りでいいんですかね。豊洲、台場、新浦安、幕張。

[767: 匿名さん]

都内に隣接した市川駅前物件の価格の高さは何。
床面積２０坪で６０００万円なんて、庶民が買うかなぁ。
完成して築浅で利益出し転売するためには７０００万円かそれ以上で売ることになる。
庶民向けじゃないでしょ。

[768: 匿名さん]

幕張って京葉線に近いところは、定期借地権付きオンリーだけど、市から
借りているから問題ないんでしょうか？　識者います？

[769: 匿名さん]

買うかなあというより、６０００万までがぎりぎり買える水準で、２、３年前まで都心部で設定されていた価格帯がモーレツな勢いで郊外にむかいつつあり、そろそろ西船橋に到達するといった状況認識をすべきじゃない。あと１年たてば、これが幕張から千葉あたりにまで到達してるって感じでしょうね。買い手からすれば、１億を越えて買い手が細ってきてるけど物件供給も激減している都心にこだわるか、買えるギリギリの市川で今、手をうつか、１年待って幕張を狼狽買いするか、一生賃貸で暮らすかの選択を迫られているって状況でしょう。ちなみに今回は極端な金融失政が伴わない可能性が高いので２０年前のような上がって下がってプラマイゼロには市川あたりでもならないと思いますよ。駅近ならね。

[770: 匿名さん]

となると、数年後には６千万台くらいまで考えられる庶民の取得年代は、茨城か
大宮以遠、千葉以遠に買わなきゃならなくなるってことでしょうか？

[771: 匿名さん]

都心部と同程度の引っ張り価格をつければ
都心部と同等に近い価値があると
勘違いして買ってくれる層がいるうちに売っとけ！

[772: 匿名はん]

またバブルと同じ渦巻き現象ですか。
前回は↓←↑→だったけど、今回は→↓←↑かな。
Anyway、周辺部は上がる時に遅くて下がる時に早いからご留意を。

[773: 匿名さん]

都心、城南の高額物件、即日完売にならないのが普通になりつつあるんじゃない？
坪３００万台前半の頃は先を争って、とか抽選ではずれた、とかだったのが　三百
７、８０から４５０ぐらいだと、やはりこんなもんかって感じしない？
環８の外の富士見が丘で４５０とか、いくらなんでも馬鹿にするなみたいのも
やっぱり駄目だったみたいだし。もしかして、もう頭打ったんじゃない？