23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[62: 匿名さん]

>>60
>年収８００万の人が、３０代で、物件買えるんでしょうか。１億円くらいのを。
別にサラリーマンは、年収800万ってこともないし。
証券とかそういうところではなくて、終身雇用・年功序列の会社でも、
35歳で1500万ってところは、けっこうありますよ。
うちは社内結婚OKだから、結婚と同時に世帯年収は倍になったし。
階層はたんなるプロレタリアートだけど、世帯年収は3000万の人も、けっこういるということで。

[63: 匿名さん]

バブルバブルと言ってても、供給がないんだからどうしようもない。
今週の住宅情報マンションズを見てるのだが、都心周辺も含めて庶民物件は皆無だ。
供給側は“豊かさ”最優先とかいう記事まで載せて、郊外への誘導に必死だ。
最近の富裕層向けに企画された高級物件は一般物件と競合しないし供給過剰には繋がらない。

既存ストックが過剰だという話も出てるが、都心部でゴーストマンションなんて聞いたこともない。
郊外の築古物件が余ったところで都心部にはまったく関係のない話だ。
結局、供給過剰になりうる物件がどこから出てくるのかを説明しないとただの机上の空論だと思うが。

[64: 匿名さん]

私はとあるファンド会社の社員でございますが、750さんの意見って全然説得力がないどころか
デタラメを言ってるように聞こえて仕方ないのは私だけでしょうか？

＞不動産ファンドがグロス利回りで4%ということになると諸経費引いたネットで2%程度になるでしょう。

はぁ？全然なりませんよ。どういう計算ですか？規模が大きければグロス4％がNET3.5％だって有りますし、グロスが小さければ、長期空室になれば2.9％だって有り得ます。
確かに2.9％も2％台ですが、あたかも半値半掛になると意図的に錯覚させようとしてませんか？
ドンブリ過ぎますよ、貴方のご意見は。

＞このマンションを借りたい人が1人しかおらず、どうしても貸主が必要なAが賃料を下げ始めると、市況下落が始まります。

なんか貴方の話って各論を総論のように結論づける話法ですね。
極論を突きつけて、さもそれが常識や日常であるかのような言い方をして「断定形」で結ぶ。
とても違和感があります。
なんか美しくてスリムな女性が将来もてなくなって将来太った女性が
トレンドになるって無理に話を持っていこうとするような説得力がない話法です。

少子化によって需要が落ちて供給過多になり賃料が下落するなんて、
ローカルエリアの各論ではある話ですが、都心一等地の不動産を含めた総論には成り得ない話です。
意見を語るのは自由ですが、誤った考えを広めようとするのはどうかと思いますが？

[65: 住まいに詳しい人]

不動産も株と同じ時価。これらは人の欲望によって価格が上下する。
従って、価格はある種論理的に決まらないため、高すぎる時もあれば
安すぎる時もある。

一般的には、誰もがどんどん上がると思うときが天井で、誰もがどん
どん下がると思うときが大底というのが鉄則とされる。

不動産も3〜4年前までは、誰もがどんどん下がると思っていたわけで、
その通り大底を形成した。その前はバブルで誰もがどんどん上がると
思ったので大天井を形成した。

現時点では、バブルだ、高すぎる、おかしいと思っている人が多くいる。
よって、まだまだ上がる。だれもが上がることをおかしいと思わなく
なったころ、天井になる。デフレの記憶が残っているうちはまだまだ
上がると思うので、不動産価格が下がるまでは、まだあと数年はかかる
のでは？

[66: 匿名さん]

現時点では、2015年まで上がる、都心は下がらない、富裕層が買う、と思ってる人が多くいる。
の間違いでは。
デべ側はすでに、まだまだ上がると思って売り渋りが酷くなっていますよ。
買い手側はその売り渋りを、おかしいなんて思わなくなっているし。

[67: 購入検討中さん]

団塊世代の引退で、郊外にある自治体は税収が激減しそうですね。
これから郊外に住もうという人は、自治体のサービスが低下することを
覚悟しておいたほうがいいかもしれません。
ベッドタウンが財政再建団体にならなければいいのですが。

[68: 匿名さん]

>>65
前回のバブル当時に、バブルという言葉は使われていませんでした。
崩壊してから使われるようになった言葉です。
当時は、土地神話で土地の価格は下がらないと信じられていて、
大天井になるまでどんどん買われました。
今はもう、土地神話なんて無いですけど。

[69: 物件比較中さん]

>私はとあるファンド会社の社員でございますが
これでもうダメ。
ファンド会社の社員なんてイケイケどんどんの象徴じゃん。
まったく信用できない。

[70: 匿名さん]

このスレを読むのはとても楽しいですね。みんな意見はあっても
金が無い人が多いのでしょう。今1億ちょっとあればたいてい好きなマンション
買えるよ。

サラリーマン（普通の大企業の）は通常1億の物件は買えないよね。
株とか親の遺産がないと買えません。実は僕も普通のサラリーマン
なんだけど株で儲からなかったらせいぜいMAX6000万程度しか買えませんでした。

けど株でうん億ほど儲かって1億超の物件をみて分かったんだけど結局6000万程度の物件までは
どのサラリーマンも買えるから競争相手が多くて満足いくマンションは買えないんだよね。

ずばり、多くのサラリーマンが買えない8000万を超えてくると急にグレードは
アップするし、立地は最高だしって言う物件が買えるようになるんだなって。
マンションはずばり8000万超の物件を買ったほうがいい。
たったこの2000万の違いで雲泥の差が出る。
例えば同じ広さで8000万だと本郷に買えるけど6000万だとせいぜい千歳烏山とか世田谷で
都心から離れたところになってしまう。サラリーマンが手が届く（借り入れられる）価格の
マンションはいらないね。そこをちょっと超えたところに真のお買い得物件は存在するケース
が多い。

この、多くのサラリーマンが買えなくなる6000万を超えると急にお金を持ってる人が
いなくなるからマンションがお買い得になる。なので、下がるのを待つよりこの今最も
お買い得な8000万超のマンションを買うのが一番いい。

[71: 匿名さん]

70だけど家賃もそうだよね。
例えば1人暮らしでみんな払える10万程度までは狭くてメジャー駅だけど
遠いなんて物件がおおいけどなぜか13万を超えてくるとたった3万の違いなのに
なんだこのちがいはって言う物件に住めるよね。結局大手のサラリーマンってみんな似たり
よったりのサラリーだから、そのサラリーマンには苦しいというラインを超えると
急に相場が崩れてお得になってくるんだよね。
なので、サラリーのほかでちょっと稼いだりしてちょっと多めに払えばぶっちゃけ
ちょっと大目の支出以上のサービスを受けられてしまうってこと。
分かってる人は分かってると思うけどね。

値下がりなんて今のバブルでもなんでもない市場価格からは望めないんだから
少し臨時収入を作ってサラリーマンには苦しい額を払えば多めに払った分
以上のサービスを受けられるということですね。

[72: 匿名さん]

>57
ですから、日本の不動産市場の場合、その「市況」なるものが、新築マンション分譲の市況に反映されにくい。なぜなら開示されるほうほうがない。
破綻した証券化物件がばら売りでもされない限りは
賃貸の市場がダメとなれば、そこは見放されまったく突然新築分譲マンションが出てくる。
そんなもんなんですよ。
本来は連動すべきだけど、現実はそうなっていない。
＞実際に取引が行われなくても市況が下がるのですよ。
それは、わかる。でもクリードとかケネディウィルソンとかの業者が知りうる市況であって
だからといって、三井や東京建物が明日からマンションの販売価格を下げましょうという
話にはならい。
賃貸はあくまで賃貸市況。分譲等は連動していないと言っている。
しくじった賃貸は安値売りは当然。でも新築は知らないもんねーってのが現状でしょう。

[73: 匿名さん]

ここ２０年で地価がここまで大きく変動すると、どこに住むのが一番よいのかわからなくなる。
明治時代、文明開化の頃は、本郷が知識人の住いだった。
その後、範囲は文京区を広域に覆い、音羽から目白、落合方面に広がり
昭和初期には、白金や田園調布、成城そして世田谷の農道をそのままのこした区画が宅地化
されていった。
戦後は、東急が１９５３年から多摩田園都市の開発を手がけ、１９７７年に新玉川線開通後に
企業の社宅や戸建て住宅が建ち並ぶ人気エリアになった。
船橋ヘルスセンター跡のららぽーとと並んで玉川高島屋ＳＣができ、多摩ＮＴの次世代の
港北ＮＴ開発がはじまると，時代は一気に郊外ブームとなった。
１９８０年前後は、目黒区の２ＬＤＫを買うのが若い人の憧れだった。１９８６年頃には
田園都市線の一戸建ては７０００万以上して、たまプラーザは芸能人が住む町として名をはせた。
地価高騰で２３区の家を売って、郊外の一戸建てに住み買える人が増えた。

不動産は、過去にどういう歴史があろうが、それが将来の価値を決めるわけではない。
大事なのは今後のポテンシャルの変化だ。
都市開発とは、地理的条件のよい「見放された場所」にスポットをあてて本来の位置に見合った
価値を創造することだ。
アークヒルズが出来る前の溜池、六本木ヒルズが出来る前の六本木から霞町にかけて

はっきりしているのは一千億円を超える建設投資がなされることで、都市は確実に変化する。
新玉川線開通以前、バスしか通っていなかった三軒茶屋。

中流がなくなり、下流と上流に二極化する。その原因のひとつに、２５０万以下のマンションを買うかそれ以下を買うかが影響しそうだ。
金持ちだから都心に住む。貧乏人だから千葉郊外に住むのでなく、都心に住んだ戸ことが
１５年後金持ちになれて郊外を選んだがゆえに大金を失ったという結果になるのかも。

[74: 匿名さん]

>>70
確かに、8000万円超の物件は買い手が極端に減ります。
それは、中古物件にも言えることです。

ところが、去年やその前に、6000万円位で新築を買った人達が、
３〜４割位の値上げをして築浅中古物件として売ろうと、
完成を楽しみに捕らぬ狸の皮算用をしているわけですよ。

その築浅中古物件が大量に出てきた時にどうなるか、興味あります。

[75: 匿名さん]

７０だけどさらに言うと購買層の主たる階層であるサラリーマンの年収の
標準偏差はとても小さい。いうなれば主な一次取得の購買層の年収は
600万から1000万（手取り500万から800万）に80％以上が該当する。
頭金は除くが結局ローンも組めて4000万、無理して5000万、共働きで6000万程度
だからマンションの価格も3千万、4千万台が超ボリュームゾーンとなり5000、6000
とフェードアウトして7000，8000はほとんどの一次取得者は買えない。だから
お客が少ないから価格も上がりようがない。買い替えにしてもバブル期のように
上がってれば高くても買えるけど現在持ってる人は高つかみが多いからたいした
購買力はない。なので全力で金をかき集めて8000万超の物件を吟味して吟味して
今この最もお買い得な時に（ちょっと遅いけど）買えばあなたも勝ち組になれるぞ。
ここ、何年かだけだ。金利が上がるともう買えないぞなにも。

[76: 匿名さん]

>73
三軒茶屋は、昔は玉電が通っていて、バスだけの期間は短かったですが。
それに世田谷線はずっと走ってるし。

[77: 匿名さん]

8000万超を買う時のアドバイスだが中心価格が8000万以上の
マンションで買わないと意味がないぞ。
中心価格が4千万台のマンションで8000万のマンションを
買ってもあまり意味はない。くだらない内装代を割高に
取られてるだけだからな。

[78: 匿名さん]

そうそう。今待ってどうするの。今待ってなきゃいかん人は
おそらく、残念ながら、一生都心、一等地城南には買えない。
今買ったら、最悪の展開、１億円の物件で損して３０００万。
この３０００万が無くなるという展開に耐えれる所得があるか
または資産がある人が更に金持ちになっちゃう。
リスクを負わないと自分の周りの景色は変わらないまま。
今の物件価格で、年収が２０００万以上あれば、どう考えても
高い、とは思わないはず。余裕じゃん、ってなるよ。普通。

[79: 匿名さん]

全力で金をかき集める→借金しまくり→利息払いに追われる生活
→苦しいから新居を転売→高く売れれば元の生活、安く売れれば借金だけ残る生活

[80: 住まいに詳しい人]

知人の都心マンションには、確かにリーマンが少ないとのこと。
理事会に集まる面々の職業は、弁護士、医者、自営業、などなどらしい。
もちろん、年齢層も高いということです。
それから、意外に空き室があるようです。

つまり、セカンド需要、リーマン以外の職業などが都心超高層マンションの
購入者層だと実感中。また、現在は、そこに住んで、郊外にもう一軒あると
いう御仁もいるとのことです。

金持ちは、高い物件に住み、尚且つもう一軒持っている、ということなのでしょうか。
駐車場の車は殆ど高級外車（ベンツ、BMW、ポルシェ、フェラリーなど）でした。

都心の需要は、リーマン以外の圧倒的少数の金持ちでまだまだあると思います。
逆にそれに憧れるリーマンや利便性追及型リーマンにより、4000万〜8000万台の物件も
超人気が続くでしょう。よって、現在の供給状態が続く限りは、価格の下がる理由が
見つからないと思います。

[81: 匿名さん]

金持ちは、金を貯めたりする必要がないし情報も早いので、
優良な都心超高層マンションを、割安な時にさっさと購入済みですよ。
割高なのを承知でまだまだ買ってたら浪費になってしまう。

[82: 匿名さん]

久しぶりに掲示板見ました。面白いですね。
私、サラリーマンですが、品川徒歩の港区湾岸マンションを８０ｍ2ちょっと、坪単価１９０万円程度で購入し、現在、快適に過ごしています。
買った当時はみんなが価格暴落、環境最悪と言っていたのがうそのようです。
この相場をもう一度というようなスレッドなのでしょうか。
お得だったのかな？

[83: 匿名さん]

＞76
昭和44年5月10日で玉川線・砧線は廃止、昭和52年（1977年）4月7日には地下鉄となった
「新玉川線」が開通しました。ちょうどこの電車が走っていない時期に三茶周辺へ
通っていたので新玉線開通で一気に便利になった思い出があります。

[84: 匿名さん]

74>売り切りだと住む場所がないので、売ったあとそのお金でさらに上のものを買うかもしれない。
安値で売るくらいなら賃貸に出す、経営努力はいるとはいえ４パーで廻ればそれなりの副収入、
定期預金よりいいし、生産性のない定期預金よりは世のためにもなる。
やっとまともな経済の時代が始まったばかり。底割れのどん底でリスクを取って結果として
底割れを防いだ人はたしかにいた。その勇気もなく自分は安全地帯にいた、
今になって、もう一回下がってくれ、俺にもあのデフレ期の底値で買わせろ、
という卑しい本音が見え隠れしている。

[85: 近所をよく知る人]

確かに2003年あたりは底値でしたが、当時は耐震偽装事件の前ですよね。
当時は安くないと売れない、という時代でしたので、ヒューザー以外にも耐震偽装してて構造に問題のあるマンションが結構あるんじゃないかな。

[86: 匿名さん]

>84
新築の青田買いを利益目的でした人は、現在べつな家に住んでいる。
だから、築浅中古を高く売ったあとに新しく割高物件を買う必要はないよ。
売り切りで利益を得て次のチャンスまで、高みの見物。

[87: 匿名さん]

No pain, No gain（何かを得るにはリスクを伴う）という言葉がありますが、まさにその通りです。成功するにはどこかで勝負に出ないと駄目でしょう。
但し、勝負する前には、細心の注意での分析・勉強が必要です。
人を羨むことや自分に言い訳をする人が大半。そこから脱却できる勇気と勉強が成功するには必要。

[88: 匿名さん]

3年前の分譲価格を見てつくづく底値だろうな〜って感じていた。
湾岸マンションは＠200万円を切ってたし、西麻布4丁目の新築マンション最上階が91㎡・7500万で買えた。
麻布所在のパークハウス・パークコートの新築が90㎡・1億円前後だったから真剣に買いたかった。
しかしその当時、我が家を売却すると5500万円（＠250）程度にしかならず、自己資金は売却ローン差益2000万円＋預貯金1000万円で購入はきつくて無理だった。
従って港区一等地所在の新築相場が90㎡・8000万円まで下がることを待つことにしていた。

そして今、我が家を売却すると7500万円（＠340）以上が見込まれ、自己資金は売却ローン差益4500万円＋預貯金2000万円となり、買替を真剣に検討している。
もはや麻布所在の新築を90㎡・1億円で買うことは不可能だが、自己資金6500万円＋新規住宅ローン5000万円〜6000万円で予算も1億2000万円まで増額した。
先月までは港区渋谷区千代田区に限定していたが、今後は目黒区・世田谷区の好立地であれば
検討対象に入れることにした。

今後も自宅の売却相場価格が上がっていく嬉しい事態が想定されるが、同時に買替対象物件も上がっていくことが想定されるので、ここ1年以内に手を打とうと考えている。
買替対象物件と自宅売却総定額の差額は、マーケット相場が上がるにつれ大きくなるからである。

私の様な買替前提の二次取得者層にとっては、不動産市況高騰が買替促進の強い事情として作用しているのではないかと思う。

[89: 匿名さん]

自宅の売却価格が上がっていく想定は、予想であって、決定ではない。
新築マンションブームなのであって、中古人気は新築人気のオコボレ頂戴だから。
１年以内に手を打つのは、正解かも。

[90: 匿名さん]

>>88
▽３年前
売却収入5500万円＋手持1000万円＝6500万円
物件1億円−所持資金6500万円＝ローン3500万円
確実に港区著名地区ハイクラスマンションが選び放題で
買えましたね。
さらに広げれば5年〜10年前(ほぼ96、97年以降なら下記全部
確実にGETできましたよ）
青パ、東京PT、芝PT、TTP、CPT、田園調布PM、麻布霞町PM、青山ザタワー、
神宮前ブランシェ、松涛アパ、代官山アド、西麻布PH、麻布笄PH、PC表参道、
PC元麻布、PH麻布霞町等々多数

▽現在進行形
売却収入7500万円＋手持2000万円＝9500万円
物件1億2000万円−所持資金9500万円＝ローン2500万円
物件激減は買いたくても買えませんね。ただ僅かに望みあり。
PC虎ノ門、白金台レジ、広尾Gホレ。三井が港区で計画が幾つかありますが、
まだ先になりそうです。

まあ2000年(ミレニアム)前後3年間は、億ション恐怖症見たい
なのもあり(特に90年代中後半)、個人的には都心優良地
ハイクラス物件はほぼ全部買い得感強すぎた印象です。
供給も順次切れ目無く販売されてたので、買いたい（あさり）者には
良い時代でした。

[91: 匿名さん]

８５さん
８２ですが私へのレスでしたら、私の住まいは竣工1年程度のタワー物件です。
中低層階ですが、住み心地は快適です。品川もいい街ですし。
スレッドに対して、私の知る情報では
新築のマンション価格が下がる要素として、
①仕様が落ちる
②面積が狭くなる
③どんどん都心・駅から離れる
がありますが、この中で今世の中で行われているのは③です。駅や都心から間違いなく離れていますし、都心から離れた物件にいかにして良いイメージを消費者に訴求するかがデベロッパーの行っているプロモーションです。同水準の立地と仕様、面積の比較では間違いなくここ１０年は下がることはないはずですから、欲しい物件に出会ったら自分の意思で決めることです。
逆に、仕様と面積が既に決まっている中古物件は売主の事情がからみますから下がる可能性はあると思いますよ。

[92: 匿名さん]

＞８２さん
今の価格を見れば、お得だったのは誰が見ても明らかだと思いますよ。よかったですね。
今新築だとすれば、坪４００万とか超えるのでは？
ただ、いつ下がるかというより、この価格でもまだまだ上がるので、お徳というような
風潮に疑問を持っているスレかもしれないですが・・・

[93: 88]

>>90
すみません、説明不足でした。
そんなに予算ありませんでした。
住宅ローン残債があったので予算不足だったのです。

▽3年前
売却収入5500万円−住宅ローン残債3500万円＋現金1000万円＝所持資金3000万円
物件1億円−所持資金7000万円＝ローン7000万円（当時年収1000万円）→　無理！

▽現在
売却収入7500万円−住宅ローン残債3000万円＋現金2000万円＝所持資金6500万円
物件1億2000万円−所持資金6500万円＝ローン5500万円（現在年収1500万円）→　なんとかなる！

自宅売却予想価格は近隣成約事例の坪単価で計算していますが、堅めの予想価格です。
来年竣工予定物件を購入したら、竣工までの待機期間に価格上昇も期待できそうです。

[94: 90]

>>93
その残債だと現居宅まだ年数浅さそうですね？。期間は20年ならOKですが、
35設定ではないですよね？

時系列で見ると、年収伸びは好調じゃないですか！。ただ年収伸び率
考えると現行で1500万程度の伸びがあっても良い感じはします。
私なんかズーっと申告組みですが、それでも年俸で高かったのは
上手くしたもので、96〜2002年。現在はほどほど下がりましたが、
不労所得ともいえるものが継続してあるので合算で港区の某税務署に
お世話になってます。

3年前ごろの年収は勤労所得者ならまあ良い線なんでしょうが、貯蓄が
少なすぎですね。残債から見ると、止むを得ない感じですが、その時点で
3000万程度あれば、港区有数の高級マンション住民になれてましたよ。
1億円ださなくても、8000万円以上なら何とかハードル越えOKでしたね。

現在進行形ではローンは少々大き過ぎです。2000万円削って3500円位の
ほうが先行き繰上げなんかせづとも楽。その分大台看板持って商談ですか。
90にもUPしましたが、都心は物件が出ないのが厳しく、泣き所ですね。
それでも、幾つかは供給されて行くでしょうから、ポイント狙い。
現居宅が都心3区＋渋谷区でないのなら、都心以外の城南西地区で
購入後余裕で走ったほうが堅実かもしれません。

[95: 匿名さん]

値下がりリスクを論じるなら、買われ方にも注目すべきです。
キャッシュ主体で買われてるマンションは、
他の金融商品や投資先との利回りが価格に大きく影響するし、
勤労者層のローン主体で買われているところは、
景気の先行きが不透明化すると資金繰りが難しくなり、
大量に中古として吐き出され市場価値が崩落する可能性がある。
銀行のローンの審査がゆるくなっているので、
かなり無理のあるローンも多い。

[96: 匿名さん]

かなり無理のあるローン・・・
２〜３年前のお買い得時代に多いと聞いています。
スレタイの「新築」マンションは当分値下がりしないでしょうが、
湾岸などの「築浅」物件は値下がりするかもしれません。
そうなると仮定して、時期はいつくらいか想定できる方いらっしゃいますか？

[97: 匿名さん]

客の反応をみて5000万も値上げ？？
やはり売り手市場でしょうか。
http://www.31sumai.com/yahoo/A6012

[98: 750]

72さん

>ですから、日本の不動産市場の場合、その「市況」なるものが、新築マンション分譲の市況に反映されにくい。なぜなら開示されるほうほうがない。
>破綻した証券化物件がばら売りでもされない限りは

リートは上場しているのでいくらで取引されているかは誰でも分かります。賃料さがれば証券価値がさがるでしょ？それをベンチマークとして中古の売買の値段が決まり、新たな新規物件・ファンドの値付けがされるのです。密接にリンクします。

また、実際の証券の取引を見なくても、賃料さがれば収益還元法で導かれる物件価格がさがるので、実際の新築物件もさがります。

> 賃貸はあくまで賃貸市況。分譲等は連動していないと言っている。
> しくじった賃貸は安値売りは当然。でも新築は知らないもんねーってのが現状でしょう。

だれが言ってるのか知りませんが、全く違います。連動します。

現在の新築マーケットが上値に引っ張られるのは、ファンドや投資家が収益還元法で計算して「これならやれる」と思った価格で買いに来るからです。実需の消費者にしてみれば、収益還元法などしったこっちゃありませんが、これらと競争しなければ買えないので仕方なく買っている状況です。

賃料下がれば、ファンドが新たな物件を買うときに、その「安くなった賃料」で価格を計算するので、ファンドが買える物件価格が下がります。

そうなると、実需の消費者は今までしぶしぶやってたファンドとの競争をする必要がなくなり、
実際の新築価格が下がるのです。

これらは、相関性があるとかいうレベルではなく、連動してます。（タイムラグは発生するかもしれないのでそこを狙うのも投資の一手ではありますが。）

[99: 750]

64さん

> はぁ？全然なりませんよ。どういう計算ですか？規模が大きければグロス4％がNET3.5％だって有> りますし、グロスが小さければ、長期空室になれば2.9％だって有り得ます。
> 確かに2.9％も2％台ですが、あたかも半値半掛になると意図的に錯覚させようとしてませんか？
> ドンブリ過ぎますよ、貴方のご意見は。

そうですか。今まで聞いたり読んだりしたことが頭にあったのでそう(2%程度と）書いたのですが、間違っていたならすみません。貴方がファンドの専門家なのであれば、正しい数字を指摘してもらえればよかったですが。（「○○くらいも有りますよ」ではなく。）

いきがかり上、正確に調べてみました（もし大きく数値が違っていたら私個人の予想も修正せねばならないので）。J-REIT平均の予想配当利回りは2007年2月28日現在で2.83%だそうです。10年国債利回りが1.63%で、その差(利回り格差）は1.2%ということになります。

2003年にはこの利回り格差は5%近くありました。2004-2006年中頃までは2.5%くらいでした。2006年の11月頃から一気に急落して現在は1%に迫る勢いです。

REITを売りたい方は「それでも1.2%も上回っているんだから」などというかもしれませんが、この利回りはあくまで「予想」であり、実際にその配当がもらえるかどうかは保証されてません。また、キャピタルロスにも晒されております。(当然のことながら、国債の利回りは保証され、また、割引かない限りキャピタルロスも有りません）

やっぱかつかつじゃないすかね？少なくとも私の意見では加熱相場ですね。

> なんか貴方の話って各論を総論のように結論づける話法ですね。
>極論を突きつけて、さもそれが常識や日常であるかのような言い方をして「断定形」で結ぶ。
>とても違和感があります。

それは貴方の方でしょう。

> 少子化によって需要が落ちて供給過多になり賃料が下落するなんて、
> ローカルエリアの各論ではある話ですが、都心一等地の不動産を含めた総論には成り得ない話です。

なぜ貴方は「成り得ない」という結論を「断定的に」結んでいるのですか？

私は「少子化(人口減少社会）の影響は東京23区にも影響する」という理由付けを何度も行っております。貴方が「成り得ない」と断定する理由を論理的にご説明していただければ幸甚です。
（今までした話の繰り返しはご容赦ください。）

[100: 匿名さん]

89>最近の新築は数年前の築浅中古より、立地でも仕様でも落ちているが値段だけ上がっているのが多い。築浅中古はお宝である。よほどに理由がない限り手放してはいけないと思う。

[101: 匿名さん]

賃料への期待が下落から上昇に転じたために、J-REITのイールドは低下
しているわけで、実際賃料が上昇しているのはまだごく一部。まだ
バブルの前段階。
昨今のマンション価格上昇も大衆の期待が地価上昇であるからで、
公示地価がマイナスにでもならん限り、人々の期待は変わらないでしょう。

[102: 匿名さん]

99は理屈だけで実態を知らない。賃貸市場がつねに新築市場より下回るのは、借家法の元にある日本の特徴。いまは新築タワーは定期借家更新可が標準。これは値上げを目論んでいるからにほかならない。
ファンドが単体でリートは複数というのは御存知だろう。リートの市場動向はわかってもそれが証券化一般のファンドのインデックスとはいえまい。
百歩譲っても上ものつきの賃貸マンションが安値で処分されてもその場で下がるのは賃貸相場であって新築分譲マンション価格ではない。
例えば田園都市線ひとつみても新築マンション分譲価格と賃貸市場の格差がどんどんひろがっているのが現状。
９９さん。理屈をこねるのはいいが実例を示してほしいな。
悪意はないにしてもミスリードといわざるを得ない。
かくあるべきとあるはずだと実態は大きく違う。だから不動産は奥が深い。

[103: 匿名さん]

収益不動産の証券化の出口のひとつがリート。個別の証券化の利回りなど専門の金融機関でないと知り得ない。例えば、潮見の駅前のホームセンター。これもTという商社の証券化物件だが、テナントの撤退後だれがエクィティをどうしたなんて事情は一般人にだれもわからんだろう。
市場といっても私募ファンドの市場は開示されていないのではないか？

[104: 匿名さん]

リートは他地点の複数物件でレジデンスもオフィスも混在している。不動産会社の株のようなものだ。一方証券化は普通単体で募集されるし独自の市場で売買されると理解している。
なにしろリートは現在数十くらいだったか忘れたが証券化物件でリートにはいっていないのは大小とりまぜてその１０倍はあるだろう。

[105: 匿名さん]

不動産の価格上昇をバブルと言いつのるのはどうかと思う。
上昇の背景にはいつでも金融の緩和がある。前回は住専。今回は証券化手法だ。ただ証券化はノンリコをはじめリスクが限定てきで投資が実態経済に与える影響を極力おさえる仕組みになっている。

ファンドの土地買い占め、物件買いが分譲マンションの価格の流れをかえたのだが、証券化が再び都心の地価を下落させると考えている業界人は誰もいないだろう。

[106: 750]

102さん

賃貸相場と新築価格は連動してます。昔はそうではなかったかもしれません。が、証券化が進んで不動産が金融商品になった今、それらは連動するのです。

> 例えば田園都市線ひとつみても新築マンション分譲価格と賃貸市場の格差がどんどんひろがっているのが現状。

それを、「加熱している」と言っているのです。

103さん、104さん

マクロな視点での不動産相場の流れはリートで分かります。
細かな取引の詳細が分からなくても、「賃料が下がっている」という事実があれば新築価格も下がるのです。それが「収益還元法」なのです。

105さん

> 不動産の価格上昇をバブルと言いつのるのはどうかと思う。
> 上昇の背景にはいつでも金融の緩和がある。前回は住専。今回は証券化手法だ。ただ証券化はノン> リコをはじめリスクが限定てきで投資が実態経済に与える影響を極力おさえる仕組みになっている。

ノンリコースローンは金融機関のリスクを限定してます。証券化は不動産会社のリスクを限定してます。ミニバブルがはじけて相場が崩れても、金融機関や不動産会社は損しません。エクイティをとった投資家だけが損をする仕組みです。

だから、前回バブルのように経済界に大きな打撃は有りません。その分、買った投資家(法人でも個人でも）がかぶります。

> ファンドの土地買い占め、物件買いが分譲マンションの価格の流れをかえたのだが、証券化が再び> 都心の地価を下落させると考えている業界人は誰もいないだろう。

いっぱいいます。

[107: 750]

102-105さん

同じようなことを何回も分けて書かれるのは多くの人が反論しているように見せかけたいのでしょうか？文体が一緒ですよ。（「○○だろう。」というのがIdentical)

[108: 匿名さん]

そうではないです。私は実はこのスレ１から書いていますが、原則として下書きを書いて
読み易いように分割して投稿しています。御存知の人も多いでしょう。
別に何人が賛同しようが私は多数決でことがきまるとは思っていない。

７５０さんがひとりで自説を強弁しているからスレタイからどんどん話がづれる

[109: 匿名さん]

１０７が７５０でないと信じたいが、なんか下衆なかんぐり話ですね。文京区の学歴コンプレックスよりはましかな。

[110: 匿名さん]

明日になれば公示地価がはっきりします。
いつさがりはじめるかが主題なので、もうそろそろ本題にもどしませんかね。
７５０さんはそれで、こんご２３区の新築価格はどうなっていくか
もういちど明日の公示地価をみてご意見を書いていただけませんかね。
お願いします。

[111: 匿名さん]

公示地価は不動産価格に影響するのですか？例えば所有物件を売却するときなど、公示地価を用いて算出するのでしょうか？教えて下さい。

[112: 750]

108さん

そうなんですか。ではハンドルネームをつけることをお奨めします。

> ７５０さんがひとりで自説を強弁しているからスレタイからどんどん話がづれる

少なくとも貴方の方が私よりずれているでしょう。ここのスレタイは「いつ下がり始める？」であり、貴方が強弁する「さがらない」というのは、はじめからずれまくっているのでは？

今が「ミニバブルの手前」なのか「最中」なのか「終わりごろ」なのかは、非常に難しい問題であり、私もこれに対しての明確な答えは持ち合わせてません（37で書いたように、意見は持ってますが）。だから意見交換したいのですが、貴方のように「(理由はないが）しばらく下がらない」と噛みついてい来る人が多くて、話が前に進みません。

もちろん「ミニバブルではなく健全な成長だ」というご意見とその理由付けがあれば是非拝聴したいのですが、納得行く説明にはお目にかかっておりません。

なお、あなたは102で以下のようにおっしゃってますが
> ９９さん。理屈をこねるのはいいが実例を示してほしいな。

現場や統計で実例が出る頃にはもう下がり始めている(遅すぎる）んですよ。

[113: 匿名さん]

７５０さん　お詳しそうですから教えて差し上げてくれませんか。

[114: 匿名さん]

＞109さん
私も反論者が多いように読んでしまいました。みなさんが1スレから読んでいるわけではない
ですし、読んでいても分かってもらえるとは限りません。
750さんのようにずっと同じ名前でとは言いませんが、少なくとも同じ話題というか反論で
続けて投稿するときには何か分かるように書いたほうが、いい気はします。

[115: 匿名さん]

株価と不動産価格って連動してますね。
株価も不動産価格も景気に左右されるから株価と不動産価格が連動するのはあたりまえ
かもしれませんが、注目すべきは株価と不動産価格変動の時間差です。

バブル崩壊の時も今回の都心物件の上昇もまずはじめに株価の動きありきで
それについていくような形で不動産価格が変化している。つまりまず、
株価が動いてそれを追いかけるように都心の物件価格が変化している。
この株価と不動産価格変動の時間差に着目して都心物件の買い時が占えないでしょうかね。

[116: 750]

113さん

わかりません

[117: 匿名はん]

108氏が何を根拠に
＞御存知の人も多いでしょう。
って思っているのか判らないｗ
コテハンでも無いのに。

個人的には750氏を応援します。
スレタイの解を導く材料になってるでしょ。

ちなみにいつ下がるか、いつ上がるかを明確に判断できる人は、
株でも負ける事は無いでしょうね。
結論から言ったら判る訳が無い。
みんなで材料を出す場にしましょうよ。

[118: 匿名さん]

誰も永遠に下がらない、とは言って無いでしょう。
私もバブルだと思いますよ。今後10年程度続くでしょう。バブルの始まり
だと思います。
世界的な過剰流動性がそれをもたらしている。それだけ。バブルだから
はじける、いつかははじける。ただこれだけ外国資本が参入しやすい状況
が日本に形成されつつある状況で、しばらくはバブルが加速する方向へ
向かうのでしょう。750さんが言うように、今後1-2年で収束する話では
無い。キャッシュでシティグループは日興を丸ごと買えてしまうという
事実に、驚かれた方も多いのでは。今後は株式交換でも買えてしまう。
外国資本の力は、750さんが想像する以上に巨大で、大胆です。

私の個人的な見解では、この上げトレンド、10年は続くでしょう。
米国景気は2008年くらいに頭打ちでしょうが、アジア諸国は好景気が続きます。
欧米の資金は、一気にアジアへ向かうことになるわけです。

日本も、750さんがおっしゃっているように、団塊ジュニア世代の人口が
増えてくる局面ですので、2014-2015年までは緩やかな景気拡大が続く
と私は見ています。少なくとも、今後日本は欧米市場より魅力的な市場
になるわけです。アジア諸国も然り。ただカントリーリスクは日本より
高いが。

ある大量に土地を抱えている会社、今までは再開発で売却する流れが、
最近売らない方向に転換しています。持つリスクが、持たざるリスクへと
変わりつつあります。
株式も持ち合いが復活しています。持ち合い復活は逆に株式の変動性を
高めてしまう。株式もバブル到来です。

750さん、今買うか、2015年に買うか、どっちが良いでしょう。
2015年に買っても、2035-40年まで不動産は下がり続けますよ。今買って、
2012-13年くらいに売る、こんなあたりが丁度良いのでは。
それか、この5年程度で借金完済できるなら、完済して賃貸に出しても
良いでしょう。

[119: 匿名さん]

やっぱ、転換点の大きなシグナルとしては、賃料利回りと銀行金利の逆転局面を注視しておけばいいんじゃない。
みんないろいろと見方があるようだけど、つまるところ１年間の賃料利回り＋物件値上がりが銀行金利を上回っているから投資対象としての不動産が魅力的なわけであり、現状の東京における賃料利回り４％、値上がり期待年間５０％のような状況であれば、まだ当面は理屈抜きで買いでいいんじゃないでしょうか。ただ、この状況が２年も経てば、利回りは２％前後にまで低下し、物件の値上がりペースも過去１年をみれば５０％以上上昇している一方で、その後1年ではせいぜい１０％ぐらいにペースダウンし、不動産よりも他の投資対象を探しだす人が増えてくると、数年程度、踊り場を迎える（今回は決して前回のバブルのような下落にまでは至らない）可能性が高くなる。つまり、賃料利回りが銀行金利に逆転されたら黄信号で、物件値上がりを足しても銀行金利に負けそうであれば赤信号って感じないでしょうか。ちなみに日本以外の先進国、中国はすべて赤信号。ロシアも黄信号。

[120: 匿名さん]

たしかに都心のマンションが、底値だった数年前の2割〜5割増くらいの
値段で売りに出されています。
マンションの売主は、今はマンション価格の上昇局面ですから強気な値段を
提示してくるでしょうけど本当にその値段（数年前の2割〜5割高）で
売れているんでしょうか？

[121: 750]

117さん

そうですね。皆でいろんな材料を出す場としたいですね。

私、明日からしばらくこの掲示板見れませんが、変な中傷や結論ありきの反対意見ではなく皆さんの建設的な意見交換がなされることを期待します。

では、さいなら。

[122: 94]

>>119
良い視点です。750も何度か触れてはいましたが、一つの
目安としての国債金利(利回り）は投資先対象の選別の上で
一つの大事な指針になります。

当然、ファンドサイドもリスク的に安全性が高くなる国債動向は
注視でしょう。現行ファンドは、一時より利回りは下がっていることは
確かですが、都心部中心にオフィスなどの需要は当面堅調なので、
ランニング面も考慮すればまだメリットはあるでしょう。

日銀の政策的金融施策(金利）は、株価の調整も入り、簡単には
上げ一本で通すのは政財界筋も見回すと慎重な面も出てくるでしょう。

[123: 匿名さん]

ここを見ていると８０年代までの土地神話に似た、都心マンション神話が広まりつつあるように見える。証券化で不動産市場に入った５兆円が都心の高利回り物件を支えていること、今もデベロッパーが高値で土地を仕入れていることなどから、都心価格が下がりにくいことは事実。どこのモデルルームに行っても、判で押したように「価格上昇が続きこれから郊外に波及します」と言われるが、じっくり話していると本当にそう信じている販売員もいる。

まだ日本の分譲住宅市場では、収益還元法を無視し、買い手のフトコロに手を突っ込んでみて価格を決めているので、買うという人がいる限り下がらない。資金力に余裕ができたデベロッパーにとっては、１〜２年売れ残っても大した問題ではない。このことが逆に金融市場の影響を直接受けにくい妙に安定した市場を作り出している。

坪４００万円以上の番町、高輪の物件が景気の回復に伴って高価格になるのは当然。その他大勢の都心物件では、特にこの半年、売り渋りによる供給不足、金利上昇にあおられて買い急ぐ若年層、退職間近の団塊世代の参加、さらに円高傾向で海外投資の為替リスクを嫌う投資家と余剰資金ができたが運用先が探せない国内金融機関の不動産投資回帰などで過熱感がある。坪２５０万の田町の物件にも（居住用としては悪くないと思うが）キャピタルゲインを狙う投資家が集まった。

市場原理で上がっているのだから問題はないようだが、金融面から見れば、不動産投資より利回りのよい金融商品が見あたらないから資金が流入しているという状況はミニバブルと言ってよいと思う。

この状況は決して健全とは言えず、参院選後に日銀が根性を見せてもう一段の利上げが進み、予定通りマンション供給が増加すれば、相場の上値を試す場面が出てくるかも知れない。

金利が４〜５％を超え、居住用に買う人の駆け込み需要、消費税上げによる駆け込み需要も一巡するまでのどこかで、収益性で買われていた都心物件の価格が調整されるはずだ。都心マンション市場を支えるには、日本の消費の足腰は弱い。
その時関係者が、都心の投資対象物件と一般の居住用不動産は異なるという冷静な対応ができるとよいが、バブルが崩壊する可能性もある。
キャッシュで買う人は、何年かかるかわからないが待つのも一案だと思う。

本来、日本のマンションは外断熱にならない限り平均５０年もたない償却資産だ。ここでも被害者は売り抜けることもできず、飛ばしもできない個人投資家、マンション購入者ということになってしまうのか。
長文失礼。

[124: 匿名さん]

富裕層の数は増えるわけだから、都心という短絡的な発想では無く、下記の住宅地
を選択すればどうでしょうか。99年度と古いデータですが。なんで番町とか無い
んだろ。

1 1 1 1 2 東京都 港区南麻布 8,502,898 19,912,256 241 35,282 82,623
2 2 3 2 1 東京都 世田谷区成城 7,426,518 17,783,616 243 30,562 73,184
3 3 4 3 3 東京都 大田区田園調布 7,405,953 17,706,306 240 30,858 73,776
4 4 5 4 4 東京都 港区南青山 7,333,968 17,429,676 229 32,026 76,112
5 5 6 5 7 東京都 港区六本木 6,753,438 15,762,096 187 36,115 84,289
6 6 7 7 6 東京都 港区赤坂 6,324,453 14,940,306 190 33,287 78,633
7 7 8 8 5 東京都 渋谷区広尾 5,727,227 13,830,274 197 29,072 70,204
8 8 9 9 8 東京都 港区高輪 4,861,865 11,701,570 164 29,646 71,351
9 9 10 10 10 東京都 渋谷区神宮前 4,282,884 10,278,288 142 30,161 72,382
10 10 11 11 12 東京都 渋谷区代々木 4,087,438 9,706,496 127 32,185 76,429
11 11 14 13 9 東京都 世田谷区深沢 3,333,592 8,391,764 143 23,312 58,684
12 12 15 14 11 東京都 世田谷区等々力 3,297,689 8,199,358 133 24,795 61,649
13 13 13 15 17 東京都 渋谷区松濤 3,411,778 8,162,216 111 30,737 73,533
14 14 16 16 16 東京都 品川区上大崎 3,279,632 7,934,104 114 28,769 69,597
15 15 19 17 14 東京都 港区元麻布 3,114,851 7,676,902 120 25,957 63,974
16 16 18 18 19 東京都 港区西麻布 3,166,625 7,635,730 108 29,321 70,701
17 17 20 20 17 東京都 大田区久が原 2,944,881 7,228,422 111 26,530 65,121
18 18 26 22 13 東京都 世田谷区奥沢 2,520,087 6,499,434 121 20,827 53,714
19 19 25 23 15 東京都 港区白金台 2,536,361 6,471,682 116 21,865 55,790
20 20 21 21 23 東京都 港区三田 2,823,578 6,780,796 94 30,038 72,136
21 21 23 24 19 東京都 世田谷区代田 2,574,711 6,451,902 108 23,840 59,740
22 22 24 26 25 東京都 新宿区下落合 2,573,582 6,244,624 91 28,281 68,622
23 23 22 25 30 東京都 渋谷区西原 2,729,181 6,435,222 81 33,694 79,447
24 24 17 19 43 東京都 世田谷区赤堤 3,235,920 7,328,100 71 45,576 103,213
25 25 28 27 28 東京都 品川区東五反田 2,444,015 5,925,190 86 28,419 68,898
26 26 34 31 24 東京都 世田谷区代沢 1,980,701 5,082,982 93 21,298 54,656
27 26 36 32 21 東京都 目黒区八雲 1,936,333 5,054,546 98 19,759 51,577
28 28 31 30 29 東京都 世田谷区瀬田 2,144,174 5,277,268 82 26,148 64,357
29 29 29 29 33 東京都 港区白金 2,335,381 5,611,442 78 29,941 71,942
30 30 27 28 37 東京都 新宿区西新宿 2,470,370 5,833,180 74 33,383 78,827

[125: 匿名さん]

１２３さん
そうですね。なかなかイイ意見です。地価の回復は重要ですよ。
今度の公示価格見てビックリするでしょうね。
株価と違い乱高下は短期間に起こらない。それが、地価ですよ。

私の感想としては、金融機関の不良債権の処理に１５年かかったと言う事ではないですか。遅すぎですが、つまり、地価は、二年前にリセットして再浮上したに過ぎないわけで、まだヨチヨチ歩き。これから、正常に経済成長するのではないですか。バブルなどとはとても言えない。反転してトレンドが変わったに過ぎない、これが東京の正常な姿です。

少ない生涯賃金の人は、都内に自宅を買えない時代、これが事実ではないですか。

経済成長もドライブがかかり期待できる。元々日本の金融は、土地を担保に融資していた、土地の信用が回復してきた今、金融機関の融資スタートに前向きなったので、中小企業の設備投資も堅調です。間違いなく、地価下落要因はみあたらないと考えます。２〜３年後には、庶民の給料も増え始めるでしょう。消費も回復し、あと１０年は最低でも地価は上昇トレンドでしょう。

[126: 124]

失礼しました。上記データは納税額、推定所得、高額納税者人数
の総合番付です。

[127: 匿名さん]

金融危機による異常な下げ局面からリバウンドして、
ややオーバーシュートしたというのが今の都心の地価水準では？

[128: 匿名さん]

地価にもオーバーシュートって使うのですか？
素人でわかりませんが、ゆり戻しですかね。
隣の韓国は、IMFの世話になり、今の経済成長。少子化と財政は心配ですが、そんなに日本は悲観するところ無いと思ういますね。

[129: 物件比較中さん]

ここ読んでいると、
価格が上がってもらわなければ困る方もいらっしゃるみたいで笑えます。
土地は都心部に限ってはしばらく上昇するでしょうね。
23区内ですら坪数百万の格差があるように、
郊外との格差は広がっていくのですかね。
ただ今のデベ先導型のマンション価格急上昇は明らかに異常。
煽られて貧乏くじ引いてる方々にはご同情申し上げます。
割と短期間で破綻すると思いますが。
マンションを作り続けなければデベは存在できませんから、
物件なんて今後もいくらでも出てきます。
焦って買われようとされてる方は冷静に。

[130: 匿名さん]

地価があがってもらわないと困るのでなく下がってもらうと世の中全体が
困るという話。
景気拡大＝株価の伸び＝地価の上昇　経済常識です。

[131: 匿名はん]

土地はいくらでも出てきます。上げ相場なので郊外、郊外に。
人々の期待が下方に向かえば、また都心にも出てくるでしょう。
一体いつになることやら

[132: 匿名さん]

これから出てくるのは国家公務員宿舎土地。これがまた、都心６区や城南の
一等地に広大にある。
最高価格を決めて、逆オークションでもやらない限り、競争入札でかなりの
高値になるのは、「マスタービューレジデンス」で実証済み。
売却は財政再建の一助だから国もできる限り高値で売るでしょう。

[133: 匿名さん]

120>売れてます、いいものは市場からすぐ消えるので買うチャンスが少なく大変です。
ちなみに株価はのきなみ２倍から５倍になってるのに、たかが二割から５割アップだなんて
本当につつましいもんです。

[134: 匿名さん]

じゃあこれから買う物件も、その後にも値上がりは相当に確実なんでしょうか？（まだうまみは
あるんでしょうか？）それも何割アップくらいでしょう？

[135: 匿名さん]

129さん
あなたは、持ち家ありますか？
理想は底値で買いたいところですが、もう反転した今の地価は、安定はすれども、下落はしません。
正常になっただけですよ。
つまり今まで安すぎた。
あなたが、買える頃には返済できないローン組むことにならなければ良いのだが。
一生賃貸族だって居るし、物色し購入しなくてもいいのでは・・

[136: 匿名さん]

（１３２続き）
①供給はあるが過剰剰で値崩れする懸念は少ない。

地価値下がり局面では
海外生産へのシフト、工場移転の促進法の制定、大手ロジスティックの
台頭による中規模倉庫の業績悪化、企業の構造改革のための自社社宅の
売却などで土地放出がすすんだ。
土地を持っている企業なり、個人なりは、駐車場でも何でも
保有コストがカバーできれば、値下がりリスクがない限り手放したがらない。

②マンションの販売価格は土地取得時点できまる。

マンション分譲は原価積み上げ方式のビジネス。
土地仕入れ額と建設発注額と販売経費しコスト要素はない。
土地３０％建物４０％設計・販売経費２０％に利益１０％とか
４０％３０％２０％に利益１０％とか場所によって比率は変わる。

土地仕入れは、最短でも竣工の２年以上前に遡る。
企画、行政の折衝、設計など１年程度はかかる。確認申請がおりないと
販売開始できない。
だから先の相場を読んで土地を買う。
平均坪単価×販売面積をもとに、入札価格の上限をきめて入札する。
強気の業者や資金力の豊富な大手が、他社の３割り増しで落札すれば
その時点で１年以上先の分譲相場が決まることになる。

③土地入札の予定価格は「公示地価」「基準地価」がひとつの目安

デベの土地仕入れ担当者はサラリーマン。当然会社の指示で上限価格
を懐に入札の臨む。そのときに参考になるのがエリアの地価の伸び率。
デベが「新価格」とかいうのも、１０月下旬に出される地方自治体の基準地価
の動き、３月２２日に出る公示地価の動きを「言い訳というか論拠」にして
の話ということだ。

[137: 匿名さん]

（１３６つづき）
あとは、都市再生の流れで動き始めた「都市再開発」
単発のマンションに比べて地権者合意形成や法的手続き保証、等価交換価格の
調整、地域整備の公共負担などに時間・コストがかかる。
都心の老朽マンションの立替は一棟丸ごと業者が買い取って賃貸物件として
長期に投資回収する事例がある。
都心分譲では、土地取得価格をデベロッパーが負担せずにすむ定期借地権分譲が
増えていくだろう。

需要側の動向を精緻に論ずるのもいいが、供給サイドの動きをみていかないと
買い手がいないから安くなるはず・。というのは、買い手の「連帯」を信頼しすぎ。

市場は、欲望と恐怖で動く。
高くなって買えなくなる。安値で入札したら仕入れができない。
なるべく安く仕入れて儲けたい。ここで買って損をしたくない。
そういう心理戦のなかで、武蔵小杉が坪単価２４０万前後で売れて、美しの森が２３０万
で完売したら、売り手は強気になりいくらでも時間をかければいつかは売れると考え始める。

もはや、首都圏新築マンション市場で業者間の連携はあっても不要な価格競争は
どこにもないではないか。

[138: 匿名さん]

この掲示板も既にタイトルは賞味期限切れ

[139: 匿名さん]

銀行が売り手であるデベの味方であるうちは、下がりようがないよね。逆にいえば、突如、銀行がスタンスを変えるような大きな政策変更や体制変化が起こらないうちは、バイアンドホールド戦法が得策と言えるでしょう。ていうか、そもそも、この３年間で売った法人や個人の大半は売らなかった方がもっと儲け幅が大きかったと振り返っているのでは？

[140: 匿名はん]

どうもバブルという用語が氾濫気味ですので、私見を述べさせていただきますと、価格がバブルかどうか、’異常’かどうかは適正値からの乖離の程度によると思います。もちろん、厳密な意味での適正値などは誰にもわかりませんが、いわゆる不動産利回りがある程度の尺度となるのは間違いないでしょう。長期金利が１％後半に過ぎないのに、下がったとはいえ、３％台の不動産利回りがバブルだとはとても言えないでしょう。それにひきかえ、北米の不動産バブルの崩壊がまさに進行中といった観がありますが、こちらは、短期金利５％超、長期金利４％後半なのに対して不動産利回りは２％くらいです。明らかに不動産を賃貸に回すよりも売却して預金したほうが利回りが高いというのはバブル水準だったと言ってもいいと思われます。
今後日本の地価が上がるか下がるかはともかく、現水準が到底維持不可能なバブル的価格水準であるとする論拠は乏しいと言わざるを得ないと思います。

[141: ご近所さん]

超低金利で無理矢理に経済を回している状態だけでも、
十分にバブルを心配する必要があると思いますよ。

ゼロサム的に貯蓄を吐き出さしているだけ、と酷評している人もいますよね。

[142: 匿名さん]

>>141
低金利は財政赤字の問題を抜きにしては語れないでしょう。大インフレにするか消費税４０％にするか徳政令でもださないと国債の償還や赤字国債の問題は解決しない。

酷評するのは自由だけど国が大借金して個人がデフレ時代に貯め込んだ貯蓄がふくれあがっている。
事態の異常さがわかっているから「貯蓄から投資へ」と方向転換させようとしているのでは？

[143: 匿名さん]

「２３区に安く住みたい」願望は、「個人の希望」であって、不変的な社会課題たりえない
気がします。
バブルだのなんだの言って、ふたたび安くなってほしい気持ちはわかりますが。
なにも２３区でなくても安くて広くて通勤可能な土地もマンションもありあまって
います。原木中山には坪単価１１０万の新築すらある。（ちょっと問題ありですが）

２０％３０％高騰、暴落は実感としてわかるし大騒ぎもするでしょう。
３％〜５％の値動きは一般人にはわかりにくい。

緩やかな上昇が続く限り暴落は急にはおこりにくくなるのではないでしょうか。
暴落が起こるにしてもかなり先の話になって、かなり極まったレベルから
程度によっては底値はたいして安くならない可能性があるかも知れない。


消費税や金利ば話題になるが新築マンション価格が今後３〜４％程度
じわじわ上昇したら気付かぬうちに
４５００万の物件が５年後に５３００万になっていたりする。

金利も５年で１％はあがる。これに消費税アップが加われば。
３５年のローン返済は１３万５千円（３％）から１７万７千円になる。

月坪７千円の賃貸なら１０平米広い部屋が借りられる差だ。
給与も４万２千円アップなら問題ないがどうなんでしょうね。

[144: 匿名さん]

いつ下がり始める？
来年。ならば底値の買い時は５年後だろう
３年後、ならば底値の買い時は　８年後だろう
５年後、ならば底値の買い時は　１０年以上先だろう

いずれにしろ５年後には答えがでていそうだね。

[145: 入居済み住民さん]

国の自転車操業につきあわされている若い世代はかわいそうだね。
有能な人間はどんどん海外に出ていっちゃうんだろうな。

[146: 匿名さん]

閑話休題
いまや絶版だが、古書で手に入るなら
これからマンションを買おうという人に是非読んでほしいのが
この本　１９９６年の初版だがマンション業界の裏話満載
『不動産屋の耳寄り話』稲葉なおと　講談社
http://books.yahoo.co.jp/book_detail/19708345

[147: 匿名さん]

公示地価が発表になったね
＞東京都では港区と渋谷区の計2カ所の調査地点で上昇率が45％を上回った。いずれも2月に開業1周年を迎えた商業施設「表参道ヒルズ」付近。年間1000万人に達した集客力が周辺地域に活気をもたらした。大阪市と名古屋市でも計5地点が40％超の伸び率を記録した。 (16:50)
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20070322AT3S2200M22032007.html

[148: 匿名さん]

（１４７続き）
どうも地価高騰は「商業地」主体で「住宅地」はさほどの伸びではないみたいだけど
早く、明日の朝刊か見たい。
気になるのは千葉県の宅地の伸び率。

[149: 匿名さん]

148続き
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20070322/index.html

[150: 匿名さん]

宅地もとんでもない上げですよ。こりゃちょっと上がりすぎ？
港区27％上昇、世田谷ですら宅地12％上昇。千代田15％上昇など

[151: 匿名さん]

うわー、やばい
こりゃ年収だけでなく不動産でも勝ち組と＊＊＊に別れるな

[152: 匿名さん]

公示地価の平均値　足立区を１００％とすると

千代田区　　 695%
港区　　　　 546%
渋谷区　　　 390%
中央区　　　 300%
目黒区　　　 284%
文京区　　　 274%
品川区　　　 250%
新宿区　　　 238%
台東区　　　 230%
世田谷区　　 214%
中野区　　　 188%
大田区　　　 185%
杉並区　　　 179%
豊島区　　　 178%
荒川区　　　 161%
北区　　　　 143%
板橋区　　　 143%
江東区　　　 138%
練馬区　　　 135%
江戸川区　　 123%
墨田区　　　 119%
葛飾区　　　 108%
足立区　　　 100%

[153: 匿名さん]

対前年上昇率
港区　　　　　　　　 27.2 ％
渋谷区　　　　　　　 24.8 ％
中央区　　　　　　　 20.9 ％
文京区　　　　　　　 18.5 ％
目黒区　　　　　　　 17.6 ％
品川区　　　　　　　 15.8 ％
千代田区　　　　　　 15.6 ％
台東区　　　　　　　 13.7 ％
豊島区　　　　　　　 12.8 ％
世田谷区　　　　　　 12.4 ％
大田区　　　　　　　 10.6 ％
板橋区　　　　　　　 9.8 ％
新宿区　　　　　　　 8.5 ％
杉並区　　　　　　　 8.1 ％
江東区　　　　　　　 7.4 ％
荒川区　　　　　　　 7.1 ％
中野区　　　　　　　 6.6 ％
墨田区　　　　　　　 6.6 ％
練馬区　　　　　　　 6.5 ％
北区　　　　　　　　 5.8 ％
なぜか足立葛飾のデータがない。

[154: 匿名さん]

区内の地価格差
大きいのが港区、千代田、大田、渋谷、品川、千代田
少ないのは荒川墨田だが観測地点が少ないせいもある


区内の格差の度合い　区平均を１００％とした場合
区 上位の価格 下位の価格
千代田区　　 159% 53%
港区　　　　 192% 60%
渋谷区　　　 166% 57%
中央区　　　 136% 70%
目黒区　　　 165% 75%
文京区　　　 144% 78%
品川区　　　 182% 74%
新宿区　　　 132% 75%
台東区　　　 115% 78%
世田谷区　　 140% 53%
中野区　　　 136% 78%
大田区　　　 210% 71%
杉並区　　　 127% 85%
豊島区　　　 136% 83%
荒川区　　　 115% 85%
北区　　　　 124% 84%
板橋区　　　 137% 79%
江東区　　　 138% 86%
練馬区　　　 136% 66%
江戸川区　　 126% 79%
墨田区　　　 103% 97%
葛飾区　　　 138% 61%
足立区　　　 162% 68%

[155: 匿名さん]

世田谷も丁目までで見てみると、かなり上がっているところがありますね。
こらたまげました。

[156: 匿名さん]

公示地価は実体よりやや遅れるからね。実際はそれより上の値段でないと買えないものである。

[157: 匿名さん]

都心に住居を求められのもここ一年くらいが最後のチャンスかも。

[158: 匿名さん]

これは2006年に一気に過ぎ去ったとみるべきでは。ついていけないでしょ
普通の人は。

[159: 匿名さん]

対前年変動率　（もれてました）

足立区　　　　　　　 13.7
葛飾区　　　　　　　 7.0
江戸川区　　　　　　 9.8
千葉、埼玉は昨年あまり売れなかったということだね。
驚くべきは神奈川　Ｈ１８　　Ｈ１９

横浜市　　　　　　　 △ 1.4 3.2
川崎市　　　　　　　 △ 0.2 5.3
鶴見区や港南区が延びていないせいかな。

昨年１０月下旬に都道府県地価調査（Ｈ１８７月１日時点）が発表になって
ある程度の予測はあったものの１月１日までの半年間にさらに
地区格差が広がった感じがするね。

[160: 匿名さん]

港区はＨ１７で１８％、Ｈ１９で２７．２％ということは
Ｈ１６から５割上がったということ。
取引が激減したからもう上がる懸念はどこにもないが
これが、５％づつ来年から下落しても８年かかる
仮に今港区でバブルクラッシュしたらいったい
足立区の坪単価はどうなるのかな。
６倍の価格差が３倍くらいに収まるのか、一緒に
足立区も下落するのか。謎だ。

[161: 匿名さん]

世田谷区住宅地のみでのランキング、
１．玉川3丁目　933,000円
２．成城6丁目　790,000円
３．代沢2丁目　780,000円
なかなか面白いですね。玉川が一番高いとは。