23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[61: 匿名さん]

＞想像以上に、上位階層の人たちが世の中に存在
そうですね。確実に増加してるでしょう。
階層の顕在化
↓
２極構造化の伸展
↓
富裕層存在拡大
↓
資金振向け先の選別
↓
固定資産＆耐久消費財へ
↓
単なる余裕派１次固定資産組みとの垣根
↓
富裕階層の資産力格差拡大

[62: 匿名さん]

>>60
>年収８００万の人が、３０代で、物件買えるんでしょうか。１億円くらいのを。
別にサラリーマンは、年収800万ってこともないし。
証券とかそういうところではなくて、終身雇用・年功序列の会社でも、
35歳で1500万ってところは、けっこうありますよ。
うちは社内結婚OKだから、結婚と同時に世帯年収は倍になったし。
階層はたんなるプロレタリアートだけど、世帯年収は3000万の人も、けっこういるということで。

[63: 匿名さん]

バブルバブルと言ってても、供給がないんだからどうしようもない。
今週の住宅情報マンションズを見てるのだが、都心周辺も含めて庶民物件は皆無だ。
供給側は“豊かさ”最優先とかいう記事まで載せて、郊外への誘導に必死だ。
最近の富裕層向けに企画された高級物件は一般物件と競合しないし供給過剰には繋がらない。

既存ストックが過剰だという話も出てるが、都心部でゴーストマンションなんて聞いたこともない。
郊外の築古物件が余ったところで都心部にはまったく関係のない話だ。
結局、供給過剰になりうる物件がどこから出てくるのかを説明しないとただの机上の空論だと思うが。

[64: 匿名さん]

私はとあるファンド会社の社員でございますが、750さんの意見って全然説得力がないどころか
デタラメを言ってるように聞こえて仕方ないのは私だけでしょうか？

＞不動産ファンドがグロス利回りで4%ということになると諸経費引いたネットで2%程度になるでしょう。

はぁ？全然なりませんよ。どういう計算ですか？規模が大きければグロス4％がNET3.5％だって有りますし、グロスが小さければ、長期空室になれば2.9％だって有り得ます。
確かに2.9％も2％台ですが、あたかも半値半掛になると意図的に錯覚させようとしてませんか？
ドンブリ過ぎますよ、貴方のご意見は。

＞このマンションを借りたい人が1人しかおらず、どうしても貸主が必要なAが賃料を下げ始めると、市況下落が始まります。

なんか貴方の話って各論を総論のように結論づける話法ですね。
極論を突きつけて、さもそれが常識や日常であるかのような言い方をして「断定形」で結ぶ。
とても違和感があります。
なんか美しくてスリムな女性が将来もてなくなって将来太った女性が
トレンドになるって無理に話を持っていこうとするような説得力がない話法です。

少子化によって需要が落ちて供給過多になり賃料が下落するなんて、
ローカルエリアの各論ではある話ですが、都心一等地の不動産を含めた総論には成り得ない話です。
意見を語るのは自由ですが、誤った考えを広めようとするのはどうかと思いますが？

[65: 住まいに詳しい人]

不動産も株と同じ時価。これらは人の欲望によって価格が上下する。
従って、価格はある種論理的に決まらないため、高すぎる時もあれば
安すぎる時もある。

一般的には、誰もがどんどん上がると思うときが天井で、誰もがどん
どん下がると思うときが大底というのが鉄則とされる。

不動産も3〜4年前までは、誰もがどんどん下がると思っていたわけで、
その通り大底を形成した。その前はバブルで誰もがどんどん上がると
思ったので大天井を形成した。

現時点では、バブルだ、高すぎる、おかしいと思っている人が多くいる。
よって、まだまだ上がる。だれもが上がることをおかしいと思わなく
なったころ、天井になる。デフレの記憶が残っているうちはまだまだ
上がると思うので、不動産価格が下がるまでは、まだあと数年はかかる
のでは？

[66: 匿名さん]

現時点では、2015年まで上がる、都心は下がらない、富裕層が買う、と思ってる人が多くいる。
の間違いでは。
デべ側はすでに、まだまだ上がると思って売り渋りが酷くなっていますよ。
買い手側はその売り渋りを、おかしいなんて思わなくなっているし。

[67: 購入検討中さん]

団塊世代の引退で、郊外にある自治体は税収が激減しそうですね。
これから郊外に住もうという人は、自治体のサービスが低下することを
覚悟しておいたほうがいいかもしれません。
ベッドタウンが財政再建団体にならなければいいのですが。

[68: 匿名さん]

>>65
前回のバブル当時に、バブルという言葉は使われていませんでした。
崩壊してから使われるようになった言葉です。
当時は、土地神話で土地の価格は下がらないと信じられていて、
大天井になるまでどんどん買われました。
今はもう、土地神話なんて無いですけど。

[69: 物件比較中さん]

>私はとあるファンド会社の社員でございますが
これでもうダメ。
ファンド会社の社員なんてイケイケどんどんの象徴じゃん。
まったく信用できない。

[70: 匿名さん]

このスレを読むのはとても楽しいですね。みんな意見はあっても
金が無い人が多いのでしょう。今1億ちょっとあればたいてい好きなマンション
買えるよ。

サラリーマン（普通の大企業の）は通常1億の物件は買えないよね。
株とか親の遺産がないと買えません。実は僕も普通のサラリーマン
なんだけど株で儲からなかったらせいぜいMAX6000万程度しか買えませんでした。

けど株でうん億ほど儲かって1億超の物件をみて分かったんだけど結局6000万程度の物件までは
どのサラリーマンも買えるから競争相手が多くて満足いくマンションは買えないんだよね。

ずばり、多くのサラリーマンが買えない8000万を超えてくると急にグレードは
アップするし、立地は最高だしって言う物件が買えるようになるんだなって。
マンションはずばり8000万超の物件を買ったほうがいい。
たったこの2000万の違いで雲泥の差が出る。
例えば同じ広さで8000万だと本郷に買えるけど6000万だとせいぜい千歳烏山とか世田谷で
都心から離れたところになってしまう。サラリーマンが手が届く（借り入れられる）価格の
マンションはいらないね。そこをちょっと超えたところに真のお買い得物件は存在するケース
が多い。

この、多くのサラリーマンが買えなくなる6000万を超えると急にお金を持ってる人が
いなくなるからマンションがお買い得になる。なので、下がるのを待つよりこの今最も
お買い得な8000万超のマンションを買うのが一番いい。

[71: 匿名さん]

70だけど家賃もそうだよね。
例えば1人暮らしでみんな払える10万程度までは狭くてメジャー駅だけど
遠いなんて物件がおおいけどなぜか13万を超えてくるとたった3万の違いなのに
なんだこのちがいはって言う物件に住めるよね。結局大手のサラリーマンってみんな似たり
よったりのサラリーだから、そのサラリーマンには苦しいというラインを超えると
急に相場が崩れてお得になってくるんだよね。
なので、サラリーのほかでちょっと稼いだりしてちょっと多めに払えばぶっちゃけ
ちょっと大目の支出以上のサービスを受けられてしまうってこと。
分かってる人は分かってると思うけどね。

値下がりなんて今のバブルでもなんでもない市場価格からは望めないんだから
少し臨時収入を作ってサラリーマンには苦しい額を払えば多めに払った分
以上のサービスを受けられるということですね。

[72: 匿名さん]

>57
ですから、日本の不動産市場の場合、その「市況」なるものが、新築マンション分譲の市況に反映されにくい。なぜなら開示されるほうほうがない。
破綻した証券化物件がばら売りでもされない限りは
賃貸の市場がダメとなれば、そこは見放されまったく突然新築分譲マンションが出てくる。
そんなもんなんですよ。
本来は連動すべきだけど、現実はそうなっていない。
＞実際に取引が行われなくても市況が下がるのですよ。
それは、わかる。でもクリードとかケネディウィルソンとかの業者が知りうる市況であって
だからといって、三井や東京建物が明日からマンションの販売価格を下げましょうという
話にはならい。
賃貸はあくまで賃貸市況。分譲等は連動していないと言っている。
しくじった賃貸は安値売りは当然。でも新築は知らないもんねーってのが現状でしょう。

[73: 匿名さん]

ここ２０年で地価がここまで大きく変動すると、どこに住むのが一番よいのかわからなくなる。
明治時代、文明開化の頃は、本郷が知識人の住いだった。
その後、範囲は文京区を広域に覆い、音羽から目白、落合方面に広がり
昭和初期には、白金や田園調布、成城そして世田谷の農道をそのままのこした区画が宅地化
されていった。
戦後は、東急が１９５３年から多摩田園都市の開発を手がけ、１９７７年に新玉川線開通後に
企業の社宅や戸建て住宅が建ち並ぶ人気エリアになった。
船橋ヘルスセンター跡のららぽーとと並んで玉川高島屋ＳＣができ、多摩ＮＴの次世代の
港北ＮＴ開発がはじまると，時代は一気に郊外ブームとなった。
１９８０年前後は、目黒区の２ＬＤＫを買うのが若い人の憧れだった。１９８６年頃には
田園都市線の一戸建ては７０００万以上して、たまプラーザは芸能人が住む町として名をはせた。
地価高騰で２３区の家を売って、郊外の一戸建てに住み買える人が増えた。

不動産は、過去にどういう歴史があろうが、それが将来の価値を決めるわけではない。
大事なのは今後のポテンシャルの変化だ。
都市開発とは、地理的条件のよい「見放された場所」にスポットをあてて本来の位置に見合った
価値を創造することだ。
アークヒルズが出来る前の溜池、六本木ヒルズが出来る前の六本木から霞町にかけて

はっきりしているのは一千億円を超える建設投資がなされることで、都市は確実に変化する。
新玉川線開通以前、バスしか通っていなかった三軒茶屋。

中流がなくなり、下流と上流に二極化する。その原因のひとつに、２５０万以下のマンションを買うかそれ以下を買うかが影響しそうだ。
金持ちだから都心に住む。貧乏人だから千葉郊外に住むのでなく、都心に住んだ戸ことが
１５年後金持ちになれて郊外を選んだがゆえに大金を失ったという結果になるのかも。

[74: 匿名さん]

>>70
確かに、8000万円超の物件は買い手が極端に減ります。
それは、中古物件にも言えることです。

ところが、去年やその前に、6000万円位で新築を買った人達が、
３〜４割位の値上げをして築浅中古物件として売ろうと、
完成を楽しみに捕らぬ狸の皮算用をしているわけですよ。

その築浅中古物件が大量に出てきた時にどうなるか、興味あります。

[75: 匿名さん]

７０だけどさらに言うと購買層の主たる階層であるサラリーマンの年収の
標準偏差はとても小さい。いうなれば主な一次取得の購買層の年収は
600万から1000万（手取り500万から800万）に80％以上が該当する。
頭金は除くが結局ローンも組めて4000万、無理して5000万、共働きで6000万程度
だからマンションの価格も3千万、4千万台が超ボリュームゾーンとなり5000、6000
とフェードアウトして7000，8000はほとんどの一次取得者は買えない。だから
お客が少ないから価格も上がりようがない。買い替えにしてもバブル期のように
上がってれば高くても買えるけど現在持ってる人は高つかみが多いからたいした
購買力はない。なので全力で金をかき集めて8000万超の物件を吟味して吟味して
今この最もお買い得な時に（ちょっと遅いけど）買えばあなたも勝ち組になれるぞ。
ここ、何年かだけだ。金利が上がるともう買えないぞなにも。

[76: 匿名さん]

>73
三軒茶屋は、昔は玉電が通っていて、バスだけの期間は短かったですが。
それに世田谷線はずっと走ってるし。

[77: 匿名さん]

8000万超を買う時のアドバイスだが中心価格が8000万以上の
マンションで買わないと意味がないぞ。
中心価格が4千万台のマンションで8000万のマンションを
買ってもあまり意味はない。くだらない内装代を割高に
取られてるだけだからな。

[78: 匿名さん]

そうそう。今待ってどうするの。今待ってなきゃいかん人は
おそらく、残念ながら、一生都心、一等地城南には買えない。
今買ったら、最悪の展開、１億円の物件で損して３０００万。
この３０００万が無くなるという展開に耐えれる所得があるか
または資産がある人が更に金持ちになっちゃう。
リスクを負わないと自分の周りの景色は変わらないまま。
今の物件価格で、年収が２０００万以上あれば、どう考えても
高い、とは思わないはず。余裕じゃん、ってなるよ。普通。

[79: 匿名さん]

全力で金をかき集める→借金しまくり→利息払いに追われる生活
→苦しいから新居を転売→高く売れれば元の生活、安く売れれば借金だけ残る生活

[80: 住まいに詳しい人]

知人の都心マンションには、確かにリーマンが少ないとのこと。
理事会に集まる面々の職業は、弁護士、医者、自営業、などなどらしい。
もちろん、年齢層も高いということです。
それから、意外に空き室があるようです。

つまり、セカンド需要、リーマン以外の職業などが都心超高層マンションの
購入者層だと実感中。また、現在は、そこに住んで、郊外にもう一軒あると
いう御仁もいるとのことです。

金持ちは、高い物件に住み、尚且つもう一軒持っている、ということなのでしょうか。
駐車場の車は殆ど高級外車（ベンツ、BMW、ポルシェ、フェラリーなど）でした。

都心の需要は、リーマン以外の圧倒的少数の金持ちでまだまだあると思います。
逆にそれに憧れるリーマンや利便性追及型リーマンにより、4000万〜8000万台の物件も
超人気が続くでしょう。よって、現在の供給状態が続く限りは、価格の下がる理由が
見つからないと思います。