23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[603: 匿名さん]

そりゃ冷める時は、一気だろうね。不動産は流動性低いんだから、
当然そうなる。今がそうかというと、全然そんなことは無く、
順調に売れている。立地に難有り、とか、地下住居とか、そういう
のはまた別の話。

デベの強気提示価格で、売れてないのは当然の話。3年後を見てるよ。
竣工前に売らないと駄目って考えは、カタカナデベくらいでしょ。

結局、シティハウスセイジョーも売り切ったみたいだし、世の中変わり
ましたな。

気になるのは家賃の動きではあるが、同グレード物件で比較すると、
4年前に比べれば明らかに上がってますね。今のところは心配なし。

[604: 近所をよく知る人]

>>579
足立区や江戸川区の70㎡くらいのマンションなら買えるんじゃないの？
下町はイヤとか狭いとか贅沢言ったら当分買えないな。

[605: 匿名さん]

例えば新松戸、大手町直通40分ですよ。なんと便利なことか。
800万年収あれば充分買えます。何を贅沢言っているのか、まあそれも
今のうちでしょうが。こういうところは、教育熱心な親御さんも多い
から、良いと思いますよ。
東京23区スレにならないですがね。3-4年後はこういうトレンドでしょう。

[606: 近所をよく知る人]

＞例えば新松戸、大手町直通40分ですよ。なんと便利なことか
新松戸って常磐緩行線ですよね。あんなすし詰め電車に40分も乗ったら仕事できないですよ。

[607: 物件比較中さん]

>>605
そのあたりがまさに将来の人口減で一番値崩れしそうなエリアなんですよ。
地価暴落のダメージを一番受けたのもそのあたりです。ここに買うのは資産価値を考えるならかなりのチャレンジャーですね。

[608: 匿名さん]

年収800万なら築5年ぐらいの駅近中古でしょ。
城南でも城西でも好きなところをどうぞ。

土地位を気にしなければ、日暮里〜田端あたりなら4000万円弱で山手線10分築5年70㎡のが買えるぞ。
ここなら年収600万台でもなんとかなる。

[609: 匿名さん]

新築ブームなのであって不動産ブームではない。
中古は、優良物件以外は相変わらず売れ残りも多い。
日本人は新品好きだから。
むかしのバブルのときは転がすのが目的の購入だから、
中古を買えば良かったけどね。

[610: 匿名さん]

3-4年後のトレンドなら、消費税率アップ後のトレンドだな。
その頃は買い急ぎが終わってる。買い急ぎの反動も出るでしょう。

[611: 匿名さん]

>>610

そのタイミングにしても、今より下がるかというと疑問。
今、貯蓄か年収が不足して不動産に手が出せないなら、そのあたりを目処に、ということになるのでは？

[612: 匿名さん]

分譲価格に建物消費税率アップ分上乗せですから、
そりゃ下がりはしないでしょう。
デべにしてみれば、儲けが増えるわけではないのに値上げするか、
価格を上げずにアップ分を負担することになる。
買い手は、わざわざ税金を高く払いたいかな。売れ行きは落ちるでしょう。

[613: 匿名さん]

>>610から
団塊UP措置をとるだけのはなし

[614: 匿名さん]

築五年なら城南・城西どこでもどうぞはもう既に無理な話では？
日暮里徒歩１０分築五年が４０００万つーのもたぶん無理ではないかねー。
年収８００万、妻パート程度、親遺産なし８０㎡だと、千葉幕張・埼玉大宮・
神奈川は１時間オーバー乗車範囲がいいこころかな？

[615: 匿名さん]

団塊世代の退職金使い道のアンケートでは、田舎に住まいを買う予定者はいても、
都会の不動産を買う予定者は少なかったみたいね。

[616: 匿名さん]

訂正。↑「遺産なし」じゃなくて、「大きな援助なし」。

[617: 匿名さん]

>>613は段階的に消費税分を各種不動産諸税と連携し上げていく措置の意

[618: 匿名さん]

今の時代は高度成長が終わって企業の給与も退職金もおいしかったのは
高度成長で企業が伸びてるとき余ってたポストを取った団塊からちょい
上世代。ちなみにうちの親も都心にマンションと近郊に家と預貯金と株で
数億とこれから退職金もでて、年金も満額。俺らの年収1千万台程度じゃ
ろくに貯金もできないんよ。今売れてる都内のマンションは結構親の
世代の援助で売れてるんだよね。なので、この親の世代の援助が尽きる
10年程度で需要が急に弱くなって都心以外は中古、新築ともに安くなるだろう。

今だって二極化で郊外は安くて目だって上がってるのは都心だけ。
郊外は援助なしの一次取得者で都心はお金持ち、援助つきの人いろいろ
買うからね。

都心は単なるサラリーマンじゃ満足行くマンションを余裕では買えません。

[619: 匿名さん]

地方政令市（たとえば福岡）だと、４０００万も出せば都心から自転車通勤できて
中級の戸建や、豪勢なマンションが手に入りますがな

[620: 匿名さん]

実際そうだね。だから郊外住まいの年収が低いとは「一概には」言えない。
まあ地方出身の援助なしが多いのは言えるかもしれないけど。
８００万程度ではいい条件のマンションは難しいでしょう。今の都内の
６０００〜７０００万のマンションを買う若めの夫婦は親から援助して
もらってるかダブルインカムか。（注だからもちろん多数派ではない。）
＞６１９
地方都市はいいよね。地縁があったら帰りたいと思うのも分かる。

[621: 購入経験者さん]

今埼玉や千葉、神奈川で在庫が増えているのも、消費者としては
悩んでいる段階かな。そろそろもうここしかない、という感じで
このような地域の在庫が減少するのか、それともそのままか。
見所ですね。

[622: 匿名さん]

>>620
つまり東京に通う国民10分の１だけの問題で
国民全部から見れば小さい問題なんだよ

[623: 匿名さん]

東京のレジの賃料も底を打った模様。

http://www.sumitomotrust.co.jp/RE/business/main/report/PDF/kanteirepor...

[624: 複数の購入経験者]

都内では新価格というけれど・・・、秋からは新々価格だそうです。

先週上野の大手マンションを見に行ったら、平均的に坪/370万円〜
つまり、76㎡（23T）→8510万円以上　100㎡（30T）→1億1000万円以上　ということですね。

自宅の近所（山手線内）に財閥系マンションのMRがオープンしました。
分譲価格は坪/400〜570万円とのこと
76㎡→9200〜1億3000万円　100㎡→1億2000万円〜1億7000万円　ということ。

サラリーマン的には山手線内ではどんな現象が起きるかというと、バブル期のように
新築相場に追従して、中古マンションの更なる上昇でしょう。
ここ1〜2年で近所の中古マンション相場は30％以上騰がってきましたが更に騰がると言うことか。
築30年超で新築相場の40％程度　築20年で新築相場の50％程度
つまり築30年超で坪/160万円〜220万円　築20年前後で200万円〜280万円

ある程度リフォームしてあれば
築30年超・・・・76㎡　3,680万円〜5,060万円、100㎡　4,800万円〜6,600万円
築20年前後・・・76㎡　4,600万円〜6,440万円、100㎡　6,000万円〜8,400万円

サラリーマンは、立地重視なら都心の中古マンション、それ以外は郊外や千葉埼玉の
格安の新築マンションと言うことになりますね。
マンション購入年齢の年収が600〜1,000万円この6倍とすると、3600万円〜6,000万円ですから。

[625: 匿名さん]

>614
ガタガタ言う前に調べろよ。
閑散期の4月頭でも2件あるぞ。

グランシティデュアルステージイル 荒川区西日暮里1丁目 山手線/西日暮里 −10分 3,280万円 3SLDK 71.32m2 '02/12

コスモ田端ロイヤルフォルム 東京都北区田端新町3丁目 山手線/田端 −9分 3,880万円 3LDK 75.02m2 '06/02

[626: 匿名さん]

625はヤフー不動産の検索結果な。

[627: 匿名さん]

＞６２４
調べなかったのは申し訳なかった。ただ、その二つは他に比べてかなり安いし、間取り図や
写真もないのでよく分からない。普通の子供二人のサラリーマンが住みたいと思える日当たり
等で、実質が徒歩十分の築浅が難しいという意味。でも、もちろん掘り出し物もあるのかも
しれないですが。

[628: 匿名さん]

優良物件ならこんな時期にましてやヤフーに出てるわけないし。
買う気がある人が頑張って探して見つからないと言うなら分かるが。。。

[629: 近所をよく知る人]

ほぼ同地区に安い物件がある場合は、慎重に調べた方がいいね。

[630: 匿名さん]

４月に売れ残ってるような中古ではね。
中古のめぼしい物件は新年度前に売れるから。
前回のバブル期と違って、中古は実需中心なのでね。

[631: 匿名さん]

中古ならその分安くさせるから関係ないじゃん

[632: 匿名さん]

630>4月になって販売開始の物件もあるから一概にいえないね。中古でもグレードが高いと
最近目に付く安普請の新築よりも高いのも多いですね。まずは実物を見た上で判断でしょう。

[633: 匿名さん]

632>番町とか麻布とか坪単価９００万円以上の中古も出てるよね。庶民には縁のない
高値の花だけど。

[634: 匿名さん]

4月になってから販売開始させる仲介業者は、売主に親切とは言えないでしょう。
4月以前に売り出した方が客が多くて売り易いのは分かり切ってるわけで。
引き渡しは4月以降という契約にすれば良いのだから。

[635: 匿名さん]

今月完成の、築浅中古物件なら分かりますが。

[636: 匿名さん]

世界のどこでもそうだけど都心の一等地は個人だけじゃなくて
法人も借りたり買ったりするから法人の金は税効果で個人よりも
圧倒的に買っても借りてもお得だから、個人サラリーマンは
難しいよね買うの。あと、世界のお金持ちや、外資系も借りるから
一等地に限っては家賃が普通の相場とは違うよね。
法人にはサラリーマンはかないません。とほほ。

[637: ビギナーさん]

ヤフーに出ない優良物件はどこで見つけられますか？
そこの地元の不動産屋さんとかでしょうか。

[638: 購入経験者さん]

実際何度か取引しないとお得物件なんて出てきませんよ。

[639: 匿名さん]

637＞大手仲介業者のサイトには
http://www.yuraku.jp/buy/panorama_ichiran.asp?mode=21&bkn_sbt=77&a...
のバーチャルウオーカーみたいに室内の写真や眺望までネットで確認できるものが
あるよね。実際に観にいく前にこういうのでふるいにかけられる時代だね。

[640: 匿名さん]

うちのマンションの部屋も、そのバーチャルのような物で売りに出てたことがあるけど、
どうやって景色を撮影したのって感じ。
バルコニーから首を外に出さなけりゃ見えない景色なんて、実際に住んでからあまり意味はないと思うけど。

[641: 匿名さん]

ヤフーに出ない優良物件だけど、
不動産屋が単に押さえてるだけで本当に優良なんだか疑問の物件もありますよ。
紹介されて見に行ったら、全く買う気にならないのがありました。

[642: 匿名さん]

その場合はただ単に売主買主両方からの仲介料が欲しいだけ、ってことですかね？
>>641

[643: 匿名さん]

そう、両手で仲介料を取りたいんでしょうね。

[644: 匿名はん]

住信がJJのData元にレジの都心賃料が回復基調なんて言われてもねぇ。楽観杉。新築が増えたら設備も揃ってて成約坪単価が上がって見えるだけなんじゃないの。
いくら法人だからってより取り見取りなのにわざわざ既存中古物件を高いレントで借りないでしょ。その辺いくら儲かってようが法人のほうが個人さんよりシビアですよ。

[645: 購入経験者さん]

法人契約っつっても、住宅の場合住居のPick Upは個人の自由だからね。
まあとはいえ、家賃の上昇傾向が明確化するのはまだ先の話でしょうが。

[646: 匿名さん]

JJというのがいかにも業界人らしくていいです。＞644

[647: 匿名はん]

外資リーマンの法人契約の場合でも、通常の個人さんより見る目シビアでしょうが。ガイジンがセクレ任せで青山限定で探すわけじゃあるまいし。

[648: 匿名はん]

いずれにしても中古レジの賃料なんておいそれと上がらんよ。いくら都内であろうとも。リノベするのもずっと先だしオフィスほど効果出ないよ。

賃貸なら住むときには新築がいいでしょう。オフィスは出来たてほやほやでなくても築浅で埋まるが。

[649: 匿名さん]

レジ賃料が上がらないとなれば、金利上昇によりマンション価格は下降というシナリオですかね？
もっとも、いくらB.O.Jが今年後半にかけて短期を上げたって、長期金利がそれに連動して上がる状況ではないでしょうが、、、

[650: 匿名はん]

特に今回の自用レジの上げは、プロの投資の余波を受けたブームみたいなものだと思ってます。
散々エンドは我慢させられたというか、不況不況で我慢気分を味わったわけだし。
でもブームといっても収益的なスタンスはバブル期のように皆さん流石にゼロではないでしょうし
イールドギャップも勿論ゼロというわけではないし。
個人的には天井か踊り場かの議論はともかく、今の都内の分譲価格はほぼ天かなと。

[651: 匿名さん]

まぁ、一服で。

[652: 匿名さん]

まあ確かに、番町あたりの賃貸も坪2万行ってないですね。築浅でも。
それでいて坪単価1000万つーことは利回り2％そこそこってところ。
確かに限界。むしろ城南あたりのほうがまだ出遅れている分これから
のUpsideは期待できるかな。