23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[601: 近所をよく知る人]

確かに竣工済みや先着順が増えているような。

[602: 匿名さん]

強気に高い価格を付けてるデべもありますけど。
また買い手も買い焦り気味ですが。

買い手の熱が冷めるときは、一気に冷めるんでしょうね。

[603: 匿名さん]

そりゃ冷める時は、一気だろうね。不動産は流動性低いんだから、
当然そうなる。今がそうかというと、全然そんなことは無く、
順調に売れている。立地に難有り、とか、地下住居とか、そういう
のはまた別の話。

デベの強気提示価格で、売れてないのは当然の話。3年後を見てるよ。
竣工前に売らないと駄目って考えは、カタカナデベくらいでしょ。

結局、シティハウスセイジョーも売り切ったみたいだし、世の中変わり
ましたな。

気になるのは家賃の動きではあるが、同グレード物件で比較すると、
4年前に比べれば明らかに上がってますね。今のところは心配なし。

[604: 近所をよく知る人]

>>579
足立区や江戸川区の70㎡くらいのマンションなら買えるんじゃないの？
下町はイヤとか狭いとか贅沢言ったら当分買えないな。

[605: 匿名さん]

例えば新松戸、大手町直通40分ですよ。なんと便利なことか。
800万年収あれば充分買えます。何を贅沢言っているのか、まあそれも
今のうちでしょうが。こういうところは、教育熱心な親御さんも多い
から、良いと思いますよ。
東京23区スレにならないですがね。3-4年後はこういうトレンドでしょう。

[606: 近所をよく知る人]

＞例えば新松戸、大手町直通40分ですよ。なんと便利なことか
新松戸って常磐緩行線ですよね。あんなすし詰め電車に40分も乗ったら仕事できないですよ。

[607: 物件比較中さん]

>>605
そのあたりがまさに将来の人口減で一番値崩れしそうなエリアなんですよ。
地価暴落のダメージを一番受けたのもそのあたりです。ここに買うのは資産価値を考えるならかなりのチャレンジャーですね。

[608: 匿名さん]

年収800万なら築5年ぐらいの駅近中古でしょ。
城南でも城西でも好きなところをどうぞ。

土地位を気にしなければ、日暮里〜田端あたりなら4000万円弱で山手線10分築5年70㎡のが買えるぞ。
ここなら年収600万台でもなんとかなる。

[609: 匿名さん]

新築ブームなのであって不動産ブームではない。
中古は、優良物件以外は相変わらず売れ残りも多い。
日本人は新品好きだから。
むかしのバブルのときは転がすのが目的の購入だから、
中古を買えば良かったけどね。

[610: 匿名さん]

3-4年後のトレンドなら、消費税率アップ後のトレンドだな。
その頃は買い急ぎが終わってる。買い急ぎの反動も出るでしょう。

[611: 匿名さん]

>>610

そのタイミングにしても、今より下がるかというと疑問。
今、貯蓄か年収が不足して不動産に手が出せないなら、そのあたりを目処に、ということになるのでは？

[612: 匿名さん]

分譲価格に建物消費税率アップ分上乗せですから、
そりゃ下がりはしないでしょう。
デべにしてみれば、儲けが増えるわけではないのに値上げするか、
価格を上げずにアップ分を負担することになる。
買い手は、わざわざ税金を高く払いたいかな。売れ行きは落ちるでしょう。

[613: 匿名さん]

>>610から
団塊UP措置をとるだけのはなし

[614: 匿名さん]

築五年なら城南・城西どこでもどうぞはもう既に無理な話では？
日暮里徒歩１０分築五年が４０００万つーのもたぶん無理ではないかねー。
年収８００万、妻パート程度、親遺産なし８０㎡だと、千葉幕張・埼玉大宮・
神奈川は１時間オーバー乗車範囲がいいこころかな？

[615: 匿名さん]

団塊世代の退職金使い道のアンケートでは、田舎に住まいを買う予定者はいても、
都会の不動産を買う予定者は少なかったみたいね。

[616: 匿名さん]

訂正。↑「遺産なし」じゃなくて、「大きな援助なし」。

[617: 匿名さん]

>>613は段階的に消費税分を各種不動産諸税と連携し上げていく措置の意

[618: 匿名さん]

今の時代は高度成長が終わって企業の給与も退職金もおいしかったのは
高度成長で企業が伸びてるとき余ってたポストを取った団塊からちょい
上世代。ちなみにうちの親も都心にマンションと近郊に家と預貯金と株で
数億とこれから退職金もでて、年金も満額。俺らの年収1千万台程度じゃ
ろくに貯金もできないんよ。今売れてる都内のマンションは結構親の
世代の援助で売れてるんだよね。なので、この親の世代の援助が尽きる
10年程度で需要が急に弱くなって都心以外は中古、新築ともに安くなるだろう。

今だって二極化で郊外は安くて目だって上がってるのは都心だけ。
郊外は援助なしの一次取得者で都心はお金持ち、援助つきの人いろいろ
買うからね。

都心は単なるサラリーマンじゃ満足行くマンションを余裕では買えません。

[619: 匿名さん]

地方政令市（たとえば福岡）だと、４０００万も出せば都心から自転車通勤できて
中級の戸建や、豪勢なマンションが手に入りますがな

[620: 匿名さん]

実際そうだね。だから郊外住まいの年収が低いとは「一概には」言えない。
まあ地方出身の援助なしが多いのは言えるかもしれないけど。
８００万程度ではいい条件のマンションは難しいでしょう。今の都内の
６０００〜７０００万のマンションを買う若めの夫婦は親から援助して
もらってるかダブルインカムか。（注だからもちろん多数派ではない。）
＞６１９
地方都市はいいよね。地縁があったら帰りたいと思うのも分かる。

[621: 購入経験者さん]

今埼玉や千葉、神奈川で在庫が増えているのも、消費者としては
悩んでいる段階かな。そろそろもうここしかない、という感じで
このような地域の在庫が減少するのか、それともそのままか。
見所ですね。

[622: 匿名さん]

>>620
つまり東京に通う国民10分の１だけの問題で
国民全部から見れば小さい問題なんだよ

[623: 匿名さん]

東京のレジの賃料も底を打った模様。

http://www.sumitomotrust.co.jp/RE/business/main/report/PDF/kanteirepor...

[624: 複数の購入経験者]

都内では新価格というけれど・・・、秋からは新々価格だそうです。

先週上野の大手マンションを見に行ったら、平均的に坪/370万円〜
つまり、76㎡（23T）→8510万円以上　100㎡（30T）→1億1000万円以上　ということですね。

自宅の近所（山手線内）に財閥系マンションのMRがオープンしました。
分譲価格は坪/400〜570万円とのこと
76㎡→9200〜1億3000万円　100㎡→1億2000万円〜1億7000万円　ということ。

サラリーマン的には山手線内ではどんな現象が起きるかというと、バブル期のように
新築相場に追従して、中古マンションの更なる上昇でしょう。
ここ1〜2年で近所の中古マンション相場は30％以上騰がってきましたが更に騰がると言うことか。
築30年超で新築相場の40％程度　築20年で新築相場の50％程度
つまり築30年超で坪/160万円〜220万円　築20年前後で200万円〜280万円

ある程度リフォームしてあれば
築30年超・・・・76㎡　3,680万円〜5,060万円、100㎡　4,800万円〜6,600万円
築20年前後・・・76㎡　4,600万円〜6,440万円、100㎡　6,000万円〜8,400万円

サラリーマンは、立地重視なら都心の中古マンション、それ以外は郊外や千葉埼玉の
格安の新築マンションと言うことになりますね。
マンション購入年齢の年収が600〜1,000万円この6倍とすると、3600万円〜6,000万円ですから。

[625: 匿名さん]

>614
ガタガタ言う前に調べろよ。
閑散期の4月頭でも2件あるぞ。

グランシティデュアルステージイル 荒川区西日暮里1丁目 山手線/西日暮里 −10分 3,280万円 3SLDK 71.32m2 '02/12

コスモ田端ロイヤルフォルム 東京都北区田端新町3丁目 山手線/田端 −9分 3,880万円 3LDK 75.02m2 '06/02

[626: 匿名さん]

625はヤフー不動産の検索結果な。

[627: 匿名さん]

＞６２４
調べなかったのは申し訳なかった。ただ、その二つは他に比べてかなり安いし、間取り図や
写真もないのでよく分からない。普通の子供二人のサラリーマンが住みたいと思える日当たり
等で、実質が徒歩十分の築浅が難しいという意味。でも、もちろん掘り出し物もあるのかも
しれないですが。

[628: 匿名さん]

優良物件ならこんな時期にましてやヤフーに出てるわけないし。
買う気がある人が頑張って探して見つからないと言うなら分かるが。。。

[629: 近所をよく知る人]

ほぼ同地区に安い物件がある場合は、慎重に調べた方がいいね。

[630: 匿名さん]

４月に売れ残ってるような中古ではね。
中古のめぼしい物件は新年度前に売れるから。
前回のバブル期と違って、中古は実需中心なのでね。

[631: 匿名さん]

中古ならその分安くさせるから関係ないじゃん

[632: 匿名さん]

630>4月になって販売開始の物件もあるから一概にいえないね。中古でもグレードが高いと
最近目に付く安普請の新築よりも高いのも多いですね。まずは実物を見た上で判断でしょう。

[633: 匿名さん]

632>番町とか麻布とか坪単価９００万円以上の中古も出てるよね。庶民には縁のない
高値の花だけど。

[634: 匿名さん]

4月になってから販売開始させる仲介業者は、売主に親切とは言えないでしょう。
4月以前に売り出した方が客が多くて売り易いのは分かり切ってるわけで。
引き渡しは4月以降という契約にすれば良いのだから。

[635: 匿名さん]

今月完成の、築浅中古物件なら分かりますが。

[636: 匿名さん]

世界のどこでもそうだけど都心の一等地は個人だけじゃなくて
法人も借りたり買ったりするから法人の金は税効果で個人よりも
圧倒的に買っても借りてもお得だから、個人サラリーマンは
難しいよね買うの。あと、世界のお金持ちや、外資系も借りるから
一等地に限っては家賃が普通の相場とは違うよね。
法人にはサラリーマンはかないません。とほほ。

[637: ビギナーさん]

ヤフーに出ない優良物件はどこで見つけられますか？
そこの地元の不動産屋さんとかでしょうか。

[638: 購入経験者さん]

実際何度か取引しないとお得物件なんて出てきませんよ。

[639: 匿名さん]

637＞大手仲介業者のサイトには
http://www.yuraku.jp/buy/panorama_ichiran.asp?mode=21&bkn_sbt=77&a...
のバーチャルウオーカーみたいに室内の写真や眺望までネットで確認できるものが
あるよね。実際に観にいく前にこういうのでふるいにかけられる時代だね。

[640: 匿名さん]

うちのマンションの部屋も、そのバーチャルのような物で売りに出てたことがあるけど、
どうやって景色を撮影したのって感じ。
バルコニーから首を外に出さなけりゃ見えない景色なんて、実際に住んでからあまり意味はないと思うけど。

[641: 匿名さん]

ヤフーに出ない優良物件だけど、
不動産屋が単に押さえてるだけで本当に優良なんだか疑問の物件もありますよ。
紹介されて見に行ったら、全く買う気にならないのがありました。

[642: 匿名さん]

その場合はただ単に売主買主両方からの仲介料が欲しいだけ、ってことですかね？
>>641

[643: 匿名さん]

そう、両手で仲介料を取りたいんでしょうね。

[644: 匿名はん]

住信がJJのData元にレジの都心賃料が回復基調なんて言われてもねぇ。楽観杉。新築が増えたら設備も揃ってて成約坪単価が上がって見えるだけなんじゃないの。
いくら法人だからってより取り見取りなのにわざわざ既存中古物件を高いレントで借りないでしょ。その辺いくら儲かってようが法人のほうが個人さんよりシビアですよ。

[645: 購入経験者さん]

法人契約っつっても、住宅の場合住居のPick Upは個人の自由だからね。
まあとはいえ、家賃の上昇傾向が明確化するのはまだ先の話でしょうが。

[646: 匿名さん]

JJというのがいかにも業界人らしくていいです。＞644

[647: 匿名はん]

外資リーマンの法人契約の場合でも、通常の個人さんより見る目シビアでしょうが。ガイジンがセクレ任せで青山限定で探すわけじゃあるまいし。

[648: 匿名はん]

いずれにしても中古レジの賃料なんておいそれと上がらんよ。いくら都内であろうとも。リノベするのもずっと先だしオフィスほど効果出ないよ。

賃貸なら住むときには新築がいいでしょう。オフィスは出来たてほやほやでなくても築浅で埋まるが。

[649: 匿名さん]

レジ賃料が上がらないとなれば、金利上昇によりマンション価格は下降というシナリオですかね？
もっとも、いくらB.O.Jが今年後半にかけて短期を上げたって、長期金利がそれに連動して上がる状況ではないでしょうが、、、

[650: 匿名はん]

特に今回の自用レジの上げは、プロの投資の余波を受けたブームみたいなものだと思ってます。
散々エンドは我慢させられたというか、不況不況で我慢気分を味わったわけだし。
でもブームといっても収益的なスタンスはバブル期のように皆さん流石にゼロではないでしょうし
イールドギャップも勿論ゼロというわけではないし。
個人的には天井か踊り場かの議論はともかく、今の都内の分譲価格はほぼ天かなと。

[651: 匿名さん]

まぁ、一服で。

[652: 匿名さん]

まあ確かに、番町あたりの賃貸も坪2万行ってないですね。築浅でも。
それでいて坪単価1000万つーことは利回り2％そこそこってところ。
確かに限界。むしろ城南あたりのほうがまだ出遅れている分これから
のUpsideは期待できるかな。

[653: 匿名さん]

高級賃貸マンションの市場は都心の一部にすぎない。
都心の天井は収益還元法で説明しうるが、分譲レジデンスは高付加価値規格
立地の希少性でさらなる高値を目指すだろう。
なにしろ、住戸規模を大きく戸数を減らせば、富裕層の買い手を見つけるのはたやすい。
南平台　松涛にはそういう物件が目立つ。
一方、Ｐ虎ノ門など坪単価４００万円台で、無理なく売れる気配だ。

スレタイから大きくはずれるが、東京圏の需要を吸収するのは郊外ということになる。
東京圏で毎年８万戸（新築マンション）＋６万戸の戸建てと９万戸の中古住宅が供給された
として２５万戸の供給。
このうちの６割が団塊ジュニアが買ったとして毎年１５万戸。
東京都だけで、３０代前半の男性は５８万人
　　　　　　　　　２０代後半の男性も５５万人いる
３０代の持ち家比率は全国平均で２２％（平成１５年、総務庁「住宅・土地統計調査」）
、非持ち家は７８％
１１３万人のうち８８万人が潜在需要ということになる。

需要が減って下がるという理屈らしいが、業界は緻密なマーケティングに基づき
地域ごとに供給量を調整する。これからは、９万戸抱えた中古流通市場にシフト
するのはあきらか。
米国の不動産市場と似てくる。
中古が主体になって初めて、需給に基づく上がり下がりの時代が始まる。

[654: 匿名さん]

郊外にある中古戸建ての量が膨大な数にのぼる。
リバースモゲージとあわせて、若年ファミリー層への転売が期待されるところだ。

１９９４年から２００５年。最初は銀座の高級店並から
いつしか回転寿司並になっていった東京マンション相場。
回転寿司しか知らない子が、「あれ、ここのお寿司回らないよ」と驚く。
それが昨今の都心のマンション価格。本来の姿に戻っただけだ。

失われた１０年というが、郊外の住宅地でも「高給サラリーマンが住む」
港北ニュータウンもここ１０年の地価下落ですっかり生気がなくなった。
センター北駅前は外装の汚れた商業施設があるだけで春休み
にもかかわらず駅前にはひと気がない。
一方その先の郊外にあるできたばかりのショッピングセンターは大盛況。

どうやら、郊外は中途半端な住宅地よりエッジの方が元気なようだ。
川崎・横浜に大規模な商業施設ができて、だんだん郊外に求心力が出てきたように思う。

[655: 匿名さん]

地価は、大きな経済の流れの中で動く。
景気がよければ地価はあがる。マネーが不動産に流れれば
地価があがる。
経済が国内に閉じていた時代には、公共投資をして国土が便利に
なれば地価があがった。
オイルショックで物価が上がれば地価が上がった。
いまは、地球規模の経済のなかで動くマネーに従って地価が動く。

そういう東京圏を捕まえて
人口が増えれば、住宅需要が増えて、地価が上がり
人口が減ったら住宅需要が減って地価が下がるというような
単純な予測は通用しない。

価格が高くなれば確かに買える人は減るが、膨大な東京圏の住宅需要が
減るわけではない。
買える物件が遠くに行くだけの話だ。

東京の住宅需要は、地方から移住してくるような類のものではない。
すでに住む人が、さまざまな事情で「住み替える」需要だ。
転勤の多い大企業や公務員には社宅や借り上げがあり、社宅定年制が
あり、賃貸には更新料があって、引越しには礼金、前家賃など費用がかかる。
持ち家でない人に常にプレッシャーがかかる仕組みになっている。
おかげで東京圏の持ち家比率は５５％を維持している。とはいえ
全国平均の６１％には及ばない。ことに３０代の若年層が低い。

[656: 匿名さん]

政府・日銀は、なんのためにゼロ金利、低金利を続けてきたのか。
資産デフレ、つまり地価の下落を止めて、景気回復を目指したわけだ。
証券や債権などマネーを吸収する器として不動産が機能する。
金利が高ければ、預貯金や債権に向かう。
金利が低ければ株や不動産に向かう。
そもそも、低金利にすれば地価が上がって当然なのだ。
ゼロ金利で、地価下落を止めようとしても、不景気で資金需要があるのは
消費者金融とパチンコ屋くらいのものでまともな貸付先がなくて、
米国債の次に安定しているといわれる米国の住宅金融公庫の債権を
買いまくった。その結果、米国の住宅景気は最高潮に達したわけだ。
風呂を沸かそうとして、火を炊いたら隣の風呂が沸いてしまったようなものだ。

とにかく、こんどは東京の地価が上がり始めた。低金利の状況は変わらない以上、
このまま上がり続けるだろう。
土地は持っていても腐るものではない。保有税を上げれば供給は増えるが
保有コストなど値上がり益に比べたら知れたものだ。
上昇し始めた地価相場を止める力は誰にもないだろう。
できることは供給をおさえて価格が暴走しないようにということだけ。
それは簡単なことで、センターが上がったら、今度はエッジをせめて
価格を挟み撃ちにするだけのこと。

[657: 匿名さん]

640さん＞そうですかねー？
６３９のバーチャルウオーカーっての見てみたけど、眺望に関しては実物のほうがずっと凄いだろうにって感じましたよ。一度に広角にみれない写真の限界かな。あれで物件のあたりをつけた上で
やはり実物を観に行かなくてはと思いましたね。

[658: 匿名はん]

まあ、といいつつ、不動産も株とおんなじで美人投票の側面強いですからねぇ。
ロジックどおり進むかどうか。

あと、イールドギャップはゼロじゃないと書いちゃいましたが、
区分1戸だと空室率もゼロヒャクですから、金利負担に固都税、長期の「本当の」
CAPEX引いたら番町の例じゃなくても残らないですわな。

そうは言っても都内はそこそこのレントでも借りて住む層がいるから良かったが
さすがに割安感はなくなった。といって、地方は関西あたりでも20万、25万程度で
えーーーって話になる。野球選手が住んでるマンションレベルで月30も出せば十分。
投資の観点からは悩ましい。（自用の人は出せる金で住みたいとこ住めばよし。）

[659: 購入経験者さん]

景気概況 景気、２か月連続で「悪い」…指数すべてが５０％割れ
だそうです。

足元の景気がいよいよ下がりだす感じです。
そろそろマンション価格も天井の予感。

[660: 匿名さん]

このスレしばらくお休みしたほうがいいんじゃないでしょうか。
変えない層が下がれ下がれと願う気持ちはわかりますけど。
下がる頃にははげおやじですよ。

[661: 匿名はん]

買ったからって上がれ上がれもロジカルじゃないって気づきなよ。

[662: 銀行関係者さん]

今が、、、、、、、、、、、天井です。。。。。。。。。。。

[663: 入居予定さん]

言えてるね
ハゲ親父だらけだよな

[664: 匿名さん]

日銀さん利上げはしないでね、景気悪いんだから。
ローン組んで買うものには、物件の価格上昇より利息の方が怖い。

[665: 賃貸住まいさん]

景気がよくて、マンションがばんばん売れてんじゃないの？

[666: 不動産購入勉強中さん]

このスレ、非常に参考になりますよ。
昨年暮れからマンション購入を検討始めたものですが価格の上昇についていけなくて・・・
現在借り上げなんで急いで購入する必要はないですが一生賃貸住まいをするつもりがない私にとっては上昇、下降、横這いいずれの意見も根拠があって段々と自分の考えがまとまっていく気がします。
これからもどんどん意見交換して欲しいモノです。

[667: 匿名さん]

私も色々な意見、参考になります。真逆の意見でもいいので
どんどんやって欲しいと思います。

[668: 匿名さん]

地価が上げ止った１９９０年。いまから１７年前。社貴人になっていたのは、現在４０歳前後の人だろう。
社会人でいきなりマンションを買う人は少ないから、１９９０年で住宅を求めた30歳以上とすれば
現在４７歳以上ということになるにところが皮肉なことにその世代の大半は９０年代広範までに
すでにマンションなり郊外の戸建なりを掴んでいるか、いまだにのうのうと社宅住まい。

それ以降の世代は、地価が上がるという実感がない。
地価は下がるけど仕方がない。そういうやわな認識しか持てないせ代。
それでも彼らは親たちがあたりまえのうに郊外の一戸建てを買い、高校、大学職場と自宅から
都心に通って、自分たちだけはｍ王少しましな住居を買いたいと思っている。
ただ、彼らは地価が下がる実感はあっても上がるという経験がおちない。
人間経験のないことには懐疑的になるか過剰な恐怖心を持つかどちらかだが
どちらもよくない。

上がると思ったら買う。これは株も外貨でも同あ他じこと。待って下がる確信があるなら待てばいい。
ただ、あなたがたの両親が待ちきれなくて失敗したからといって、上昇時に待つならとりあえず買って
おいて待つべきだ。
本当にまた下がるなら損を覚悟で売ればいい。存した分をとりもどせるチャンスがまたくる。
でも、上がったなら、それを持っていればいいだけだから楽だ。

不動産は株のように空売りがない。みんなが買い方という単純なゲームだ。

[669: 匿名さん]

×社貴人
○社会人　すいません

[670: Michael]

いくつか「今が天井」という意見がありますが、
短期的にはそのように考えて良いかもしれない
と感じています。値上がりが急すぎるからです。
それと、マンションや土地の値上がりは、景気の
動向に連動していますが、アメリカの景気に連動
する日本の景気動向を考えてみると、今、アメリ
カの景気の先行きに不安定なところが見えるのは
マンションの価格を下げる要因として注目してお
くべきだと思っています。
アメリカの住宅バブルははじけないでソフトラン
ディングすると言っていますが、信じてよいか
どうか、希望的な意見のようであり、眉唾です。
経済指標もちょっと下降気味。短期的に、ド〜
ンと落ちる可能性を頭の片隅に置いておきま
しょう。
しかし、もしも落ちたとしても中長期的には
上がっていくのは間違いないと思います。

[671: 購入経験者さん]

アメリカの住宅ローン会社大手が破綻しましたし、今後も破綻する会社が出るでしょう。
アメリカの景気は急落はないでしょうが徐々に下がり、特に住宅関連は急落もありえると見ます。
日本も海外輸出だのみで利益を上げている企業がかなりあります。
これらの会社の業績は2006年度をピークに下降してゆく事が予想されます。
内需だけで景気拡大できる力はないので日本全体の景気も経済先行き指標の示すとおりで悪くなるでしょう。
いざなぎ超え景気は庶民の所得拡大ないままに終了で今後は景気後退期に入ると思われます。
景気が悪くなれば不動産にはマイナス要因です。
普通に考えると不動産価格も下がります。

[672: 匿名さん]

>下がるなら損を覚悟で売ればいい

って、あなた株じゃないんだから
気軽に仲介手数料払って損切りできますかいな。

[673: 匿名さん]

＞６７２
それをやるんだよ。
沈む船に乗っているいるからダメなんだよ。海に飛び込むのが助かる道だ。

私は１９９６年に底値と信じて郊外を買って、失敗したなと思って２００１年に売りましたけどね。
３年待って都心に戻ってこれた。
当時の損は今の物件の値上がりで十分カバーできる。含み損を顕在化させることで税金も多く戻って
きた。実際、あのまま郊外を抱えていたら都心を底値で買うチャンスはなかった。
６０００万の物件が４０００万に下がっていたけど１３０万程度の金惜しんでいたら何もできないよ。
マンションなんてどうせいつかは住み替える。郊外の物件の将来価値と都心の将来価値とどちらが大きいかだ。
快適に住んで、老後売却するか貸すかいずれにしろ今の損は将来とりもどせばいい。

地価がどう動こうが都心と郊外の価格が逆転するとは考えにくいからね。

[674: 匿名さん]

簡単に買い替えできないのは、仲介手数料が惜しいのでなく目一杯のローンを組んでいるからだろう。
値下がりしても残債がすくなければ、売っても少なからずキャッシュが残る。
デフレ期は債務はできるだけ少なく、本当は不動産など持っているだけ損なのだ。
９７年消費税で底値と喧伝されてそれに乗った自分がバカだったと今では思う。

下落幅がもっと大きければ早期に対処したのだが、毎年数％ずつわからないように下がって
いった。正直下落に気が付いたのは３年後。そこで売っていれば１２００万の損で済んだが
さすがに、いつまで下がるか先が見えずに躊躇した。

とはいえ、自己所有不動産は３回売って５回買ってきているが、売リ時より買い時の判断が重要だと
思う。
本当に資産のある人は、私のように郊外を買ったりしないから良い場所を長期に保有する例が多いようだ。

[675: 大手企業サラリーマンさん]

首都移転。

[676: 賃貸住まいさん]

いずれにしろ、130万程度の金、って思える人じゃないと、
買ってはダメってことですね。

[677: 匿名さん]

短期でなく１０年周期の長期なら日本とアメリカは株も不動産も逆に動くことを知っていますか？
ここ数年は入れ替わりの時期です。太平洋を越えてマネーがいったりきたりします。
原油高で潤う中東マネーも出遅れの東京不動産を狙いだしてます。

[678: 匿名さん]

６７３＞９６年というのは長期波動でみてまだ下げ途中だったので一旦売ったあとさらに安値で
買えたのです。１０年くらいの長期波動は２００４年くらいに上げに転じてるので
９０年代と違い売ってしまったらより高値で買いなおしするはめになります。
あと3年前と比べて株が２倍、４倍と上がってる中で
マンションはたかだか１．３倍とか1.5倍とか。上がってるうちに入りません。
それがわからないのはデフレ感覚から抜け出せたないからで判断を誤ります。

[679: 匿名さん]

株価平均は2倍まで上がってません。で、不動産も1.3倍、1.5倍までむしろすでに上がって
きたのでは？　みなさんが急激に戻したと言っているわけです。
これ以上に上がるということは、株もさらに倍とか上がるということでしょうかね。
日経3万、4万とか・・・

[680: 匿名さん]

679>日経平均は7900円から17500円と2.2倍です。新日鉄は2003年には130円だったのが今は800円と
６倍以上になっています。ついでにいうと原油は20ドル台から60ドル台。金は1200円から2600円です。東京都心マンションの1.3倍などは完全に出遅れ割安感があります。資源価格も
株もまだ数年は上がります。株なら当然３万円は目指しての動きです。
http://www.tradersshop.com/bin/showprod?c=9784775990421とか読んで勉強してごらん。
周期の異なる設備投資循環、建設投資循環がともに上昇波動にはいっています。
http://www.murc.jp/shimanaka/report/2005/200508.pdfを読むといいね。

[681: 匿名さん]

下のPDF論文は長いから結論は最終ページの7ページを読むといい。

[682: 匿名さん]

日経平均３万とか４万５万とかに、成ると思ってますと、
証券会社の支店長から言われたことがある。呆れたけどね。

[683: 匿名さん]

なんでもいいけど、639のバーチャルウオーカーってのはいいね。
億ションの室内を遠慮なくバーチャル体験できるとは面白く勉強になる。

[684: 購入経験者さん]

>>680
まるでバブル期の株式評論家みたいな事を言ってるね。
もう実態での景気は下り坂。
株価も２月天井の可能性あり。
不動産は少し遅れて、９月頃から下り坂に入るでしょう。
皆が景気後退を実感するのはボーナスが減る12月くらい。

[685: 匿名さん]

684>それは短期波動。長期波動は別。680の本や論文を読んでみてってば。
違う意見も勉強になりますよ。
私も自分と違う見方を参考にはします。

[686: 匿名さん]

むしろ、実態の景気が下り坂なのはサプライズじゃないよ。
今後、自動車向け、ハイテク向け設備投資が上がってきますから、
景気は上り坂です。既に景気は下り坂でしたよ。今は底打ち局面。

[687: 匿名はん]

端的に言えば、ファンド等がレジを仕込む際のキャップが現時点では下がってない。
通常のレジは見送りだしたところすらある。
さすればデベは出口がなくなるか、最悪自社ファンド行きでも売値に限界がでる。
じゃあ一般分譲するしかないとなったときには、もはやエンドさん次第ということですよ。
皆さんが買えば上がるし、買わなきゃ（買えなきゃ）下がる。
いわば目利きの審査員以外による美人投票の世界ですから。
我々が天井じゃないかと思ってても、買う人がいれば行き着くとこまでは行く。
でも短期相場に近いマーケットの世界でもアタマと尻尾はくれてやれというのに、
自用で長けりゃ何十年、短くても5年10年は住もうかって人達が尻尾でがっつくのもどうかと。

[688: 匿名さん]

あばたもエクボ。の美人投票ね。
上がる上がると周りで言われて、買わなきゃ損の気に成ってくる。

[689: 匿名はん]

別に買わなきゃ損も得もないわけだから、そもそもそのロジックはおかしいのだが。
でもそういう人たちのおかげでマーケットは成立してるしデベも食ってる。

[690: 匿名さん]

レジデンシャルのファンド物件って都内でいうとどのエリアまで広がっているんですかね。
渋谷、港、目黒、せいぜい新宿区の一部という感じだと思っていますが。

都心は天井のまま３年くらい静かにしていたらいいわけで、その間にするすると郊外が値上がり
しますよ。
なにしろ住宅整備基本法みたいのまでつくって、家計部門の１５００兆円の金融資産を吐き出させ
ようとしてますからね。孫子可愛さの資金贈与や、中古戸建て住み替え促進などいろいろ策を
講じてきますよ。
なにしろここ１５年の資産デフレで、値下がりするような住宅は誰も買わなくなっちゃった。
仕方が無い、湾岸のタワマンなら買ってやってもいいか、みたいになってる。

とにかく、２０００年からこのかた、なだめてもすかしても住宅需要はほりおこせずに
大安売りで埼玉や神奈川や千葉にまで折り込みチラシをいれて都心のタワマンに客を
ひっぱってきた異常な状態だった。

地価が反転すれば、「マンション値崩れ神話」は終わる。
さて米国と比べて格段の開きのある３０代の持ち家比率の低下。
郊外の地価が持ち直せば、やはり若年層は郊外で子育てという流れに落ち着くのではないか。
都内では戸建てを売ってマンションに住み替えるシニアが多いようだが
郊外の地価がもどせばそういう住み替えも順調に動く。
業界のためというより、我が国経済の発展のために首都圏の住宅需要はもっと
健全になるべきなのだ。
このままでは、シニアだけが郊外の戸建てベッドタウンに取り残される。

[691: 匿名さん]

現金も価値も大きく減ったり増えたりするのです。例えば５年前の一億円の現金は
それなりの価値があったが今実質的にかなり目減りしている。
周りが上がったり金持ちになっていくなかで値上がりもせず利息もつかない現金は
かなり目減りした。
だからインフレに強いものへの投資が有望かつ必要となる。

[692: 匿名はん]

誤解のないように、俺も新築買ったけどね。笑
この間、高級中古をリフォーム後しばらく住んで転売で２〜３割益出たよ。シゴトみたい。

[693: 匿名はん]

「渋谷、港、目黒、せいぜい新宿区の一部」だけがレジの投資範囲だったら
皆さんが実感して上がるレベルになるわけないでしょ。

東京、名古屋、福岡、大阪、札幌、仙台、地方都市、せいぜい ただの地方の一部
まで行ってますよ。買ってるとこは。REITとかは氷山の一角。

[694: 匿名さん]

>693
地方都市は想像がつきますが、都内でどのあたりをどの位のキャップレートを想定してレジのファンドが買うんでしょうか？

[696: 匿名さん]

695さんみたいな下げ論者結構いるじゃん。

[697: 匿名さん]

貧乏人の怨嗟は下げ論者と言えるかなぁ？

[698: 匿名さん]

既に今売り出されている物件の値段は2006年に比べると
10％くらい上がっているImageですね。
坪400ラインがかなり郊外ですからね。坪1万あるかないか
のところで。でもこれでも3％の利回りだから、まあ
バブルでは無いですね。

[699: 匿名さん]

697>そういう下品な言い方はこのスレには似合わないと思う。

[700: 匿名さん]

699>確かに。
さらに言えば、都心にマンション買う人が資産家で、
買わない人が貧乏人という考え方がこのスレにも時代
にも合っていないと思う。

[701: 匿名さん]

利回りがいくらくらいになったらバブルなの？

[702: 匿名さん]

住宅ローンは、低いからまだまだバブルではないけど？

[703: 契約済みさん]

６９７は心根の乞食ですから

[704: 大学教授さん]

明日選挙。
行こうっと。皆行けよ

自民党に共産党
マンション価格上げ論者に下げ論者

どちらもコインの表裏だからな。
存在すべきである。

[705: 匿名さん]

匿名はんさんたちの議論は面白いなぁ。
あとはちょっと…

[706: 匿名さん]

そろそろ郊外の物件は買いでしょうか？

[707: 匿名はん]

というより、もう既に上がってますよ。三鷹市であろうがなんであろうが。
東京は。気付いたら松戸になりますよ。本当に。

[708: 近所をよく知る人]

君イイ感してるな。
投資用で、オイラは大船にマンション買ったよ。
都内は、もう値上がりし始めたので利幅薄いから無理しないで。
羽田の国際化により、神奈川は、まだ上がると見ているよ

[709: 匿名さん]

東京であればどこでも上がるの？！

[710: 匿名さん]

茨城の不動産がめちゃくちゃ安いんですがそろそろ買いですか？

[711: 親と同居中さん]

茨城、買いです。利回りも悪くないです。

[712: 匿名さん]

うはぁ、ナンダこの流れｗ

[713: 匿名さん]

708さん
神奈川県も既に値上がりしているのではありませんか？

[714: 匿名さん]

わかりました。よし！買います。茨城買いまくります！

[715: 匿名さん]

kanagawa>ibaragi

[716: 匿名はん]

東京＞神奈川＞千葉＞埼玉＞茨城＞静岡＞栃木＞群馬
このあたり全て買いです。離島は除く。

[717: 匿名さん]

ナンダこの雰囲気？
都内は買えない人々が続出

[718: 匿名さん]

神奈川、埼玉、千葉は全て値上がりしてしまった感じがしますが、
茨城以降はまだほとんど上昇しておらず割安な感があります。

[719: 匿名さん]

茨城以降までも上昇する可能性あるの？
そうなったらそれこそバブルじゃない？

[720: 匿名さん]

茨城でもすでにめぼしい場所は、マンションと一戸建てがブーム。
逆に、いま茨城県内でブームになってない場所は手を出さないほうが良いかも。

[721: 匿名さん]

確かに２３区は高くて買えないよ。
駅近くのマンションなら、皆買いですよ
例えば、郊外でも駅３〜５分とかならキャピタルゲイン狙いの購入チャンスはあると考えます。

[722: 匿名さん]

茨城は一応かろうじて首都圏だからこれからの上昇でうまみが残ってるんじゃないか？
茨城には駅徒歩５分以内の物件で格安な物件が結構多い。

[723: 匿名さん]

でも、郊外は売り時の見極めが必要でしょう。長期的に値上がり続けるかどうか・・・

[724: 匿名さん]

つくば研究都市、ＴＸつくば付近、新築１３５平米最上階で３９００万

[725: 匿名さん]

茨城買うならつくばエキスプレス沿線じゃないとダメなんじゃ？

[726: 匿名さん]

確かに。茨城でもつくばエクスプレス沿線なら来年には研究学園に
かなり大規模なショッピングセンターができる予定があるし
これから移住してくる人も増えて資産価値も高くなりそうだ。
今ならまだ格安で買えるし。

[727: 匿名さん]

みなさん、投資用の話ですか？　それとも自分も住む気があるの？

[728: 匿名さん]

新築１３５平米最上階で３９００万は買いじゃない・・・
なんて名前のマンション
？

[729: 匿名さん]

投資用ですな

[730: 匿名さん]

ＴＸ沿線はもうあがり切ってるから、割高でしょう。
東京２３区＞川崎市＞さいたま市駅近＞横浜市駅近＞東京２３区外駅近
＞＞＞＞＞千葉県駅近＞＞＞＞＞茨城県駅近
じゃないですか。

[731: 匿名さん]

エキスプレス沿線に限るな

[732: 匿名さん]

＞７３０
なんで、千葉県と茨城県だけ県単位で、ほかは細かいの？？

[733: 匿名さん]

投資用なら逗子のリゾートマンションでもいいのでは？
団塊のリゾート買いを狙って？

[734: 匿名はん]

と、このように、ファンドも地方くまなく進出してきます。
早く買わないと、離島からヘリで会社に通うことになりまっせ。

[735: 匿名さん]

つくばエクスプレス沿線も柏までは結構上がってしまったから
これから狙うなら守谷と守谷以北が狙い目かな。
つくばエクスプレス沿線には駅徒歩圏にかなり割安な物件があったりする。

[736: 匿名さん]

いい加減スレ違いですよ。
23区の話に戻して下さい。

[737: 匿名さん]

こんな感じでどうでしょう。

●基本は中古築浅狙い

●新築にこだわるなら
　　・城東城北で探して、現地見て気に入ったら、地域ブランドイメージが悪くても買う
　　・港南の定借に宝くじ気分で申し込む

●予算が潤沢なら好きな場所に好きなように買う

●２００２年の低価格再びが夢なら１５年くらい待つといいかも？

[738: 匿名はん]

＞●基本は中古築浅狙い

これはバツです。実は当方、築浅中古をさがしてみたのですが、のきなみ購入時より高く設定して売ろうとしています。特に新築に比べてお得感はないです。

＞●２００２年の低価格再びが夢なら１５年くらい待つといいかも？

これは、笑いました。
しかし、あと２−３年待ってみるのは手かもしれません。

[739: 匿名さん]

新築に比べてお買い得感がないのでは中古の意味がないですね。
強欲な価格だったんですか？値引きも一切なし？
やっぱり今は売主も強気なんですかねぇ。

[740: 匿名さん]

>>738
タワー系の物件は確かに短期間で値上がりが激しすぎて購入する気分になれないのは同意。
ブローカー混じってますしね。
都心城南地域ではなく、城西あたりだと結構いい値段の物件今でも見つかりませんか？

ただ、「販売価格より高い価格では買わない」という考え方は、今の時期は厳しい気がします。
築浅の物件が建築された時期って、底値で売り出された物件ですからね。
底値だったものを、それ以下の値で買い叩こうとしても、誰も売ってくれないでしょう。明らかに地価は上がってるのに。

[741: 匿名はん]

＞強欲な価格だったんですか？値引きも一切なし？

さがしてみるとわかると思いますけど、だいたい発売時の２割増しで売られてる物件が多いですよ。
以前新築で検討してたマンションが築２年で売りに出て、そのくらい上がってましたから。
値引きは、わかりません。売れない期間が長くなれば
下げてくるんじゃないかと思いますけど、仲介手数料も考えたら、わざわざ２年落ちのものを２年前と同等のお金を払うことになる、と思ったら、それ以上交渉する気もなくなった、というのが正直なところですね。

ちなみに、城西も、すでに上がってます。城南＜一部の地ぐらいの低いエリアは除く＞よりは当然安めですけどね。練馬区あたりまでいけば、まだそれほど上がっていないかもしれませんね。もともとあそこは安いし。

[742: 匿名さん]

２３区内ですと「築浅で販売時より安い」が条件なら厳しそうですね。
売る側も、手数料を支払っているので、買った金額より１割くらい高く売れてやっと損が出ないところですから。（ローン組んでいる場合）

しかし741さんの考え方、「値上がり基調の時期には物件は買わない、値下がり基調の時期なら物件を買う」ってことになりませんか？
本当にそういう考え方でいいのか、ちょっと気になります。

[743: 匿名はん]

741ですけど、別に「値上がり基調の時期には物件は買わない、値下がり基調の時期なら物件を買う」ってことではありません。言いたかったのは、単に今は築浅中古に魅力がない、ということだけです。「２年落ちの物件を２年前以上の値段を出して買うぐらいなら、新築を買ったほうがいい」というのが結論ですかね、強いていえば。

[744: 匿名さん]

築浅中古に魅力がないに同感です。
しょせん中古は中古。
築浅中古の方が新築よりグレードが高いような話がありますが、
実際には新築の設備の方が細かい点で改良されていたりします。

[745: 匿名はん]

新築を買うか、20年落ちのを買うか、ですね。
私も築浅中古を、分譲時と同等の値段で売ろうなんてこれっぽっち
も考えませんね。だったら家賃安くても貸します。

[746: 匿名さん]

半年前位までなら、築浅でそこそこの物件があったんですけどね。
今やこんな値段なら多少上積みして新築買うよって水準ばかり。
ただ都心は新築物件がそろそろネタ切れなので・・・。悩ましい状況です。

[747: 買い換え検討中]

割り切って、築浅を購入するしかないのでしょうか？

[748: 匿名はん]

自分が気に入れば、分譲時との値段を比較して買わないという
判断をするよりは、新築物件と比べて買い得と思えば買った
ほうが良いと思いますよ。

[749: 匿名はん]

広さ的にも標準的な広さや間取りが縮小傾向にあるような気がしますね。
底値付近の蓄浅中古は、間取りのゆったりしているものも多いです。
設備は、どうせ５年１０年と変わっていくますし、
リフォームで対応って事も可能。

タワマンで、契約から入居まで２年、何て物件だと、
結局新築なのに入居時には２年前標準の設備でちょっと・・・
なんていうこともありますよ。

[750: 匿名さん]

築浅はマンションの一番美味しい時期を費やしているわけで、
マンションの寿命が45年なら3年物は42年だし、修繕積立はすぐに上がる。
それが価格に反映されていればいいが、そうは思えない。
年季の入った中古マンションは、また別の思惑があるので比較できない。

[751: 匿名さん]

タワマンは契約から入居まで３年の物件もありますね。
ある意味ギャンブルかなと思いますが。
待つのもまた楽しみなのでしょう。

[752: 匿名さん]

都心部では新築より築浅中古のほうが立地や造りでハイグレードなことが多いですね。
数年前の底値期に駅近、高台などいい場所から順番に分譲されているから。
そして建築コストの上昇により細かいところでレベルダウンがはじまっていますね。
あとマンションは完成から数年間は生渇きのコンクリートから水分が出て蒸すということ、
住民の質や管理体制の評価が見定められ点というでも築浅中古は優れていると思います。
大量生産する車と違って不動産は一点ものなので築年数によらず立地とグレードが大事でしょう。

[753: 匿名さん]

来春あたりから、既にレベルダウンされたタワマンの完成が始まりますよ。
かえって、新新価格の新築の方が値段を高くする代わりに質を高くしてる物件もあります。
築浅中古だからって試しに住んでみることが出来るわけではなく、表面上の管理体制しか分かりません。

[754: 匿名はん]

元気ですかー！遊び疲れの匿名はんです。応援？ありがと。

だからー、自用でキャピタルゲインとか、その発想、よしなって。
茨城買って（何の恨みもないが）どうすんのよ。

都内のキャップ、、、都心で新築だと、そうだな、NOIで５割ってから足踏みでしょ。
満室想定でグロスキャップ６あたりをイメージした新築の供給が多すぎ。
あ、高値買いしてる方の反論あれば遠慮なくどうぞ。笑
４％だ３％だなんてのはよっぽどいいのか、セントラルのオフィス、青山銀座とかの商業地ぐらい。

築浅中古、個人的には今から買うのってどうなんだろって思う。
だったらランニングがそんなに高くないバブル期の躯体にカネかかった方が個人的には好き。
でも20年ゾーン前後だから出口のリスクや、不測（不足？）の修繕負担は怖いね。
給配管更新は30年以降に先延ばししたとしても、雨漏りとか。。。

今の新築（２００７年以降）は姉歯問題後ってことで、新耐震や震災後みたいな
新たな線引きになる可能性もあるのではと予想。
でもこっからの新築分譲で、売れ行きが頭打ちで価格に転嫁できなくなった際に
建築単価も上がってる中でデベが手抜きに走る可能性も否定できない。
タワーとかは、私は何かと怖がりなので買えません。。。

とりとめなくなりましたが、不動産は、Location, Location, Location.
拘る人は地名辞典？とか過去地図とか研究されては。地歴は国会図書館行けばわかりますよ。

[755: 匿名さん]

80年代の中古マンションの値上がりかたって、3倍とか5倍とかだったんだよね。
今は1.3倍とか、1.5倍とか穏やかで逆に安心感がある。
数年前の不況期はギャン部的で買えない、
経済の底打ちも確認できたこういうときに買いに出るのがプロだよ。

[756: 匿名さん]

私はプロだった？
にわかに信じられないが。

[757: 匿名さん]

確かにね。逆張り発想にこだわり過ぎるとやけどするし。
2005、2006あたりに買うのは正解だね。
2007年以降は、正直分かりません。が、富士見が丘坪360万
あたりでも販売好調と聞いております。このトレンドは
しばらく続きますかね。

[758: 匿名さん]

安心して買えるのはいまだね。

[759: 匿名さん]

買い煽りが相当多くなってきていますね。
こわっ！
私は逃げます。

[760: 匿名さん]

＞買い煽りが相当多くなってきていますね。

確かに。売れ残ってるマンションも実はけっこう増えてるし、今のところデベに売り急ぐ態度はみえないものの、そうはいっても売れなければ仕方ない。この先どうなるか、ちょっとわかりませんね。ただ、大きな下げはない気がします。このまま右肩上がりの上昇も、一部の場所を除いたら難しいでしょうね。

[761: 匿名さん]

もう首都圏で安心な価格で買えるのは茨城くらいでしょう。

[762: 匿名さん]

なんかしきりに茨城を煽ってる人がいますね。
みらい平あたりの業者か？胡散臭い。

二極化で不人気地区の売れ残りが人気地区の相場に影響しなくなってるんじゃないですか。
最近安いからって理由だけで価値のないもの買う人って少ないでしょ。
いいなぁと思う物件は高くてもそれなりに売れてるし。
今はネットで調べればいい物件の条件とかいっぱい出てくるけど
駅遠とか嫌悪施設のそばとか郊外なのに余裕のない敷地で小規模とか
その条件に外れた物件は売れ残ってる。

情報化社会で消費者にそれだけ物件を見る力がついたってことなんではないかな？

[763: 匿名さん]

首都圏には普通、茨城は含みません。
東京千葉埼玉神奈川だけ。

[764: ビギナーさん]

首都圏、政府機関以外では一都三県が普通。定義上は一都六県に山梨も含む。
茨城は場所によるけど、住んだらそれなりにいいところとは思いますが・・
TX沿線とかちゃんと上がってるし、今買うのはダメでしょう。
（地縁があるとか、転職とかは別ですが）
ドーナツ現象とまでは言わないが、本格的に郊外ブームでもくればその時考えればいい。
個人的には、軽井沢や那須の新幹線通勤地（リゾート要素で上がってますが）
圏横道完成時の利便性向上の土地に注目してます。
実住するなら、これから少しずつでも供給されてくる稀少良品で、ボラリティーの小さいもの。
優れた外観をもっていて、建物自体に食指が動きそうなものが、いいと思ってます。
自分も飽きないし、中古でも、人に買いたい気持ちにさせると思う。

[765: 匿名はん]

開発用地が都心で無くなって、慌てた業者やファンドが茨城のような北関東エリアまで食指を伸ばしてるのは事実。ただそこに実需があるのかは不明。アクイジション担当のリキ不足を果たしてエンドさんに転嫁できるのか！？

[766: 匿名さん]

確かに知事選でネガティブサプライズもなかったし、今後も環状道路建設と臨海地区開発の流れに乗った順張りでいいんですかね。豊洲、台場、新浦安、幕張。

[767: 匿名さん]

都内に隣接した市川駅前物件の価格の高さは何。
床面積２０坪で６０００万円なんて、庶民が買うかなぁ。
完成して築浅で利益出し転売するためには７０００万円かそれ以上で売ることになる。
庶民向けじゃないでしょ。

[768: 匿名さん]

幕張って京葉線に近いところは、定期借地権付きオンリーだけど、市から
借りているから問題ないんでしょうか？　識者います？

[769: 匿名さん]

買うかなあというより、６０００万までがぎりぎり買える水準で、２、３年前まで都心部で設定されていた価格帯がモーレツな勢いで郊外にむかいつつあり、そろそろ西船橋に到達するといった状況認識をすべきじゃない。あと１年たてば、これが幕張から千葉あたりにまで到達してるって感じでしょうね。買い手からすれば、１億を越えて買い手が細ってきてるけど物件供給も激減している都心にこだわるか、買えるギリギリの市川で今、手をうつか、１年待って幕張を狼狽買いするか、一生賃貸で暮らすかの選択を迫られているって状況でしょう。ちなみに今回は極端な金融失政が伴わない可能性が高いので２０年前のような上がって下がってプラマイゼロには市川あたりでもならないと思いますよ。駅近ならね。

[770: 匿名さん]

となると、数年後には６千万台くらいまで考えられる庶民の取得年代は、茨城か
大宮以遠、千葉以遠に買わなきゃならなくなるってことでしょうか？

[771: 匿名さん]

都心部と同程度の引っ張り価格をつければ
都心部と同等に近い価値があると
勘違いして買ってくれる層がいるうちに売っとけ！

[772: 匿名はん]

またバブルと同じ渦巻き現象ですか。
前回は↓←↑→だったけど、今回は→↓←↑かな。
Anyway、周辺部は上がる時に遅くて下がる時に早いからご留意を。

[773: 匿名さん]

都心、城南の高額物件、即日完売にならないのが普通になりつつあるんじゃない？
坪３００万台前半の頃は先を争って、とか抽選ではずれた、とかだったのが　三百
７、８０から４５０ぐらいだと、やはりこんなもんかって感じしない？
環８の外の富士見が丘で４５０とか、いくらなんでも馬鹿にするなみたいのも
やっぱり駄目だったみたいだし。もしかして、もう頭打ったんじゃない？

[774: 匿名さん]

ほんと、勘違いして買ってくれる層狙いの売りですか。
売り渋りの高額物件が、ＧＷにかけて次々と出てきてどうなるか。

[775: 匿名さん]

即日完売をデベが求めなくなってるんですよ。
先高感のある状況で即日完売じゃ、損してるみたいでしょ。

[776: 匿名はん]

それはない。

即日完売しない価格設定にしてるというなら別だが。笑

[777: 匿名さん]

今までの即日完売、ってのも
相当うさんくさいけどな。
元マンションデベだけど。

[778: 匿名はん]

そそそ。いったん即日完売とかね。翌日販売。笑

[779: 匿名さん]

２００１年以降の５年間は、湾岸タワマンの廉価販売に首都圏市場が足を引っ張られた時期だ。
大規模湾岸物件は神奈川、埼玉、千葉広域に折込チラシを入れて広範に客を集めた。

下げ止まらない都心部の地価を引き上げるのに庶民の住宅需要が動員された。
行政も業界も一丸となってあらゆる手立てが講じられた。その結果ひきおこされた異常低価格。
広い。近い。安い。ぱっと見豪華。
本来ならば地元沿線の新築物件を買ってくれるはずの客が湾岸タワマンに吸い寄せられた。
郊外でマンションが売れない一方一戸建てがその穴埋めに大量に供給された。
このおかげで回復に向かった郊外の地価が２００４年までにもう一段下げた格好になった。

もともと、横浜、川崎に住んでいた人は湾岸タワマン買いそびれたらＭＭや武蔵小杉に自然に
流れる。
都内の賃貸居住者だけが都内のマンションを買っているわけではない。
郊外の３ＬＤＫ賃貸の人々は今後、普通に地元で新築物件を探すだろう。
都内のコンパクト賃貸の人は広さを求めて周辺部に向かわざるを得ない。
しばらくすれば、みんな湾岸タワーは皮肉な悪夢とあきらめて郊外に価値を求めるだろう。

毎年価格が凋落して価値がないと思い込まされた郊外が、毎年順調に値を戻せば
価値があるものと思い直す日も近い。所詮、素人の不動産価値観とは「値札」に左右されがち。

[780: 匿名さん]

バブル崩壊以降、一定間隔で「マンションブーム」が煽られて、庶民の金が投入されてきた
とはいえ庶民の住宅需要では地価が動かないことは９４年のマンションブームで実証済みだ。
１９９０年代後半、高強度コンクリート技術が進んで、ＰＣ化が可能になることでタワー
マンション建設コストが安くなった。
さらに、高耐候性塗料のおかげで、外壁にタイルを貼らずさらにコストを下げられた。
周囲にバルコニーを廻せば高層建物にはつきもののゴンドラ設備も省ける。
経験を積むにつれて安く造る技に磨きがかかった。
マンション向けの容積率割り増し、内部廊下の容積不算入など大盤振る舞いの規制緩和を
行なった。
オフィス建設払底のあとで大手ゼネコンが大規模マンション建設に活路を見出した。
それがタワーマンション建設ラッシュにつながった。
つまらない土地でもタワーにすれば人気が出た。

ところが喧伝されていた２００３年問題も起こらず、いつのまにか景気回復。
今度はオフィス不足という流れになった。
その間都市開発リスクの負担を軽減する金融のしくみも普及した。
デベロッパーにとって分譲だけがリスク短縮の王道ではなくなった。
それに加えて地金利。昔のように金利がかさむのを恐れた投売りも必要ない。
作る前から売ったあとまで手間のかかるタワーマンションなどもう、当分は作る必要はない。
地価反転の望める地方都市で「これが東京で有名なタワマン」として地方巡業がはじまった程度。

[781: 匿名さん]

地価が下落し続けていたら、投資家も買わない。土地持ち企業は投売りする。
下がるうちは、「下がったから買えてうれしい」と思う庶民に買わせる。とにかく買い手を
つくって買い支えないと地価は永遠に回復しない。
地価を上げようという努力姿勢が見えてはじめて個人の住宅需要よりもっと大きい金が流れ込んだ。

本来の、資産価格が元に戻れば、もうその先は庶民の需要など必要ない。
どうしても都心居住の必要な低所得者層には、定期借地権分譲と抱き合わせの
都営住宅の建替えを進めていくだろう。そもそも地価下落のおかげで公的分譲住宅の
存在理由がなくなったくらいだ。この先は広大な郊外のエリアを活用してもらえばいい。

金持ちは経済的に逼迫してくれば着物や骨董品を売りさばく。庶民は争ってそれを買うが
急場を凌いだあとに、もっと売ってくれといってきても売る必要がないから売りはしない。

庶民の住宅需要が地価を動かしているかのような錯覚を抱くのは間違いだ。
地価は、「金の価格」のように需要とは無関係に動く経済の指標なのだ。
住宅需要は、地価の上下動にゆさぶられ踊らされる存在でしかない。

[782: 匿名さん]

有り余っている物件を誰に買わせるんだ？
売る必要が無いといっても、所有しているだけで税金その他
コストばかりかかると思うが。

[783: 匿名さん]

有り余ってるっていうのは千葉、埼玉、都下の話でしょう。少なくとも、都心一帯に
有り余るほどの土地もないし、それを大規模ＭＳ開発に回せる見込みもない。
売り渋りなんていいっているものも、わずかな玉しかないのが現状。

[784: 匿名さん]

都心とは、都心3区のことだけかな？
都心周辺は、豊洲など湾岸を含め、相当量のマンションが出まわっているが。

[785: 匿名さん]

２〜３年前、港区湾岸港区では、島、ＣＭＴ、ＰＴ芝浦、コスモ、フェイバ、ＰＴ品川、ラグナ、ＷＣＴ、ベイクレ、ラクシア、品川ＣＴ、ブランファーレ、が販売されていました。
今も相当数といっても豊洲など一部を除き明らかに小粒で、しかも都心からは遠くなってるね。

[786: 匿名さん]

御高説、誠に、ご尤もで　御座いますです。

[787: 匿名さん]

>>786
ユーザコミュニティは、極めて有意義なサイトだと思う反面、ユーザが結束したら
消費者パワーで地価まで左右しうる、というような幻想を喚起させる側面もある。

誰も買わなきゃ、いつかは安くなる・・・そういう認識は間違っている。
誰も買わなきゃ、供給を絞るかエンドに売らないで専有卸にするというのが
地価上昇局面の動きだ。
待てば上がると読めば、造ってから置いておいてもいつか高値で売れる。
様子見が有利なのは売り手の側だ。

下落局面では、一旦改善した下落率（−７％がー２％になるようなこと）が
が再び悪化することはある。
上昇局面では、急激に上昇した上昇率が（１５％とか２０％とか）一桁に緩和
することはよくある。（７％とか３％とか）
しかし、下落率、上昇率が反転することは長期のサイクルでしか起こりえない。
なぜなら、−３％が＋３％になったあとすぐに-３％で売る理由が存在しないからだ。
逆に一旦ー３％の値がついた市場で＋３％で買う理由もない。

不動産は下がり相場は買い手市場になりがちだし、上がり相場は売り手が
価格決定権を持つことになる。
ある意味、上がり相場は、品不足であり下がり相場は品あまり。
地価が反転したとたんに、供給者は品物を絞って値を吊り上げる動きに出る。
これはどんな市場でも共通していることではないか。

[788: 匿名さん]

売り物を減らして、買い煽るわけですね。
現在の状況そのままですね。

[789: 匿名さん]

吊り上げるのは勝手だが、無い袖は振れない。
高くて買えない物は買えない。
庶民には関係ない市場になる。

[790: 大学教授さん]

ダフ屋行為で逮捕だ。

[791: 匿名さん]

歴史的安値になった地価が、もう一度歴史的安値にもどるためには一度歴史的高騰を
経ないといけない。
ところが、バブル経験から投資と実需を分離する証券化手法を輸入したわが国にとって
地価のオーバーシュートは起こりにくい。
今後の地価の流れはさほど高くないピークから横ばいが続いてその間、遅れてあがった
郊外が追いつく。
景気の減退とともになだらかに地価が下がって、時間をかけて過去の底値とピークの
中間点で底を打つのではないかと思う。


1994 年 100
1995 年 -3.0% 97
1996 年 -3.0% 94
1997 年 -2.5% 92
1998 年 -2.0% 90
1999 年 -2.9% 87
2000 年 -3.9% 84
2001 年 -6.0% 79
2002 年 -6.7% 74
2003 年 -7.2% 68
2004 年 -7.4% 63
2005 年 -6.7% 59
2006 年 -4.8% 56
2007 年 -1.2% 55
これは地方の政令都市である某市の住宅地公示地価の
対前年変化率である、１９９４年を指数１００とすれば
現在は５５の水準だ。
１９９４年といえばバブル崩壊後急激な地価下落で、高騰した
地価が収まったとみんなが認識した地価レベル。
この市ではすでに商業地は-2.6％から＋10.8％に転換
しており順調にいけば、上昇に転ずると思われる。
しかし、５年間で毎年１０％ずつ上昇しても指数は８９までに
しか戻らない。
逆にいえば、この市の住宅地はいまが底値の買い時。
消費者物価を加味しても歴史的底値は今だということだろう。

[792: 匿名さん]

供給を減らして価格を上げたり維持したりしても
結局買える人がいなけりゃ、意味ないじゃない。

[793: 匿名さん]

供給がないというのは、デベが土地を仕入れないということ。
郊外しか供給がなくならば郊外を買う。高かろうが、遠かろうが切羽詰った住宅需要と
いうのはいつの時代にもある。
そう思えないのは、今の需要がせっぱつまっていないからでしょう。

＞庶民には関係ない市場になる。
１９７０年以降２００２年まで２３区は庶民の買える市場ではなかった。
買えないから、千葉・埼玉・都下のベッドタウンが開けた。
都心回帰など言葉は美しいが、郊外を高値掴みしたシニア層にして
みればいまいましい話。
ここで、地価が戻るのは、理不尽な話が正常化するだけ。

そんな夢みたいな安値、５年もすればみんな忘れるよ。バブルの高値だって
５年したらみんなきれいさっぱり忘れた。

[794: 匿名さん]

では、2002年から現在までに都区部を買った層が勝ちということですか？

[795: 匿名さん]

住宅は、勝ち負けとは関係ない。

強いていえば運不運。郊外の静かなマンションで子供が
自然に触れて育つほうがいいという価値観だってある。
何が幸福で何が不幸かは、棺おけ入るまでわからない。

社会的平等性という意味では、より多くの人が幸福になるであろう地価上昇
郊外居住という方向が正しいと思うだけ。

[796: 匿名さん]

郊外の静かなマンションで子供が自然に触れて育つほうがいいと、
郊外にマンションを買ったら、
私立に行きたい子供は長距離通学で親を恨む、なんてこともありそうですね。
何が幸福で何が不幸かは、棺おけ入るまでわからない。当然ですね。

[797: 匿名さん]

でも、郊外はいずれ下がるでしょう？

[798: 匿名さん]

というか、開成、麻布の大半は郊外から通っているのが現状らしい。
現在４０代の親は９０年代後半に住宅を買った世代。
私立にいきたい子供なんてのは本当はいなくて、私立に行かされるから
親を恨むのでしょう。
家ごときで親を恨む子供はいない。考えすぎ。

[799: 匿名さん]

＞＞７９７
次のスレテーマはぜひ、「郊外はいつ下がる」にしてください。
少なくとも都心が下がり始めないと郊外は下がりません。
首都圏に、６〜８万戸のマンション需要と６万戸の戸建てと９万戸の中古在庫が
年間ある以上、供給が需要を導く構図は変わらない。

[800: 親と同居中さん]

郊外でなくても23区の外周区なら自然に触れて育つことはできますよ。公園の近くとかの物件なら。
そういう場所なら千代田区や文京区の私立へ通うのも簡単です。
神奈川や埼玉へ行く必要はありません。
でもそれももうそろそろ終わりかな。
練馬や板橋でファミリー向けだと5000万を超えてきてますからね。
私は4400万の新築物件を板橋区で買えましたけど。