23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[563: 匿名さん]

そういう人は実際に増えたね。
泉ガーデン、
六本木ヒルズ、
ミッドタウン。
新しいところが
出来るたびに必ず引っ越すという人はいる。
彼のビジネスの一環でもあるわけで、住居もオフィスの一部なのかもしれないね。

普通のビジネスマンでも２年ごとにデザイナーマンションを住み替えている人は
いるが、独身だったり特殊な才能と実家の遺産を併せ持った人だったりする。

無一文のサラリーマンは、自分が死んだあと老いた女房が住いに困らないように
したいと願って長いローン組んでマンションを買うわけだが。
ミッドタウンとはいかないが老後は隠し預金でももってネットで資金運用でもして
都営住宅暮らしが賢いのかもしれない。

確かに、多大なローンを組んで買うのは、背伸びにすぎない。
「私のマンションの資産価値」なんていわずに
「私の負債の担保価値」と言うべきだ。
誰かが安全なローンは年収の２倍までにしておけと言っていた。
安い物件を買えというのでなく、それくらいの自己資金を出せということだろう。
資産として担保余力がなければ自宅を持つ意味はない。

[564: 匿名さん]

ニートくん。長文おつかれ。

[565: 匿名さん]

は？

[566: 大学教授さん]

安くなければ、買う必要なし。賃貸でいいんじゃないの？

[567: 購入経験者さん]

良いと思いますよ。
例えば9000万の物件、家賃は40万。30年住んで死んだとして、
家賃出費は14400万。フルにローンを組んだら管理費含め実質
的な支払いもそんなもんでしょう。

フルローンじゃなければもっと安い。無理しない範囲であれば
持家の方が得だし、自分が死んだ時の保険効果、インフレヘッジ
の意味もある。インフレで家賃も上がってきてしまうと賃借人は
大変。

私は買いました。10年程度で充分返せる範囲での借金です。
返さないと思いますけどね。これだけ金利低いので。

安い、って、どの程度のことを指しているんでしょうか。
歴史的な底値が2003,2004年あたりだから、そこをさして
言っているのか。

そういう人に問いたいんですが、なぜその時買わなかったのか。
多分、今買ってない人たちは、今後不動産価格が下落して2004年
水準になったときも、高い、と言ってしまう人たちが多いような
気がします。
失礼な言い方で申し訳ないですが。

[568: 匿名さん]

そのときは取得年代でなかった人もいるかもしれないから、決めつけは失礼だよ。
例えば今３３歳辺りで結婚したての人。修飾も氷河期時代。女は正社員すらなれない人も
たくさんいた。

[569: 匿名さん]

40万の家賃で30年間暮らすという考え方自体が非現実的。
非現実的な前提で自分に好都合な結論を出しても意味はない。

[570: 匿名さん]

テクニカル分析の真似事で無理やり予測してみた。

「消費者物価指数」、「全国住宅地公示地価平均値」を
１９７１年から並べたチャートを眺めて気が付いた。

１９７１年と１９７４年。２年間で住宅地価は２倍になった。
列島改造土地ブームだ。
その後横ばいで、１９７９年から再び急上昇。１９８５年までにさらに１．５倍になった。
オイルショックのインフレに対して目減りする預貯金を不動産に向け始めた時代だ。
この間、消費者物価も並行して上昇している。

物価があがるから給与も上がる。それにつられて宅地地価もあがる。
ここまではそういう流れだ。

その後のバブル期はどうかというと。
地価の全国平均は１９８５年から１９９１年の間に２倍になった。
しかし、消費者物価は２５０から２９０になっただけ。
対消費者物価との比率が大きく広がった。

住宅地価と消費者物価は７１年＝１００の指数で600と300
倍の開きになる。
つまり、昔所得の５倍といわれた住宅価格。それが１０倍ださないと
買えなくなったという訳だ。

[571: 匿名さん]

現在は、地価は１９８５年の水準。消費者物価も３００で
実は両者のグラフはふたたび一点に交わっている。
それじゃ、１９７１年の状態に戻ったのかという話だが、当時の平均賃金は
今ほどよくはなかった。
だから消費者物価に対して史上最低の地価という話になる。

今後は地価が上向いて離れていくだろうが、この乖離が離れすぎると住宅取得難という
ことになる。
また、インフレ傾向になって消費者物価が上昇しはじめれば、地価と物価が
抜きつ抜かれつでゆるやかに上がっていく構図も考えられる。

下がるということもありうるが、単に地方が少子化で空家が増えて下落して
平均値を下げるだけかもしれない。
となればその分と都心の住宅地が上がらないとなんとなく経済上のバランスが
よくないような気がするのだが。

[572: 購入経験者さん]

まあ、別に、価格5,000万、家賃20万でも良いですよ。
結論は変わらないので、計算してみてね。

[573: 匿名さん]

都心の地価は下がるだろうね。　地方は堅調

[574: 匿名さん]

都心の地価が下がり地方が堅調だと住宅地平均は、数値上は来年度からまた下がるという話になる。

なにしろ一桁違う。
ちなみに、ここでいう地方＝全国だということだ。

おそらく、都心の伸び率が鈍化することはあっても、下落要因はないだろう。

[575: 匿名さん]

>>574
世の中宅地だけかよ（笑

[576: 匿名さん]

あがらなくなると、下がったと勘違いする人が多い。
売り物が余っていたら横ばい。投売りが始まって初めて下降だよ。
都心が下がったら、周辺はもっと下がらなくちゃいけない話になる。
まず上げどまって、周辺が上がったところで初めて下がる。２０１３年以降だろう。

金利が上がらない限り下がればまた外資や個人投資家が買うかもしれない。
本当に見放されるようになれば、値下がりするだろうけど。

[577: 匿名さん]

宅地と商業地の比率はどっちが多いのかね。商業地の価格は宅地価格にさほど影響を与えないのだが。確かに都心商業は下がるかもしれないが、今はそういう話をしていない。（大笑い

[578: 購入経験者さん]

今回の公示地価ですら、実態より低めに出しましたと、わざわざ注記を付ける
くらいだから、公示地価もあと1-2年は上がらざるを得ないね。
実態と乖離した公示地価と自ら認めているくらいだからね。
で、最近の土地取引を見ていると、少なくとも2006年水準より更に住宅地でも
+20％というImage。
まあ、何をいまさら上がる上がると言っているんだという気もするけど。

公示地価は2006年の実態水準に上げるまであと1-2年、そこから更に+20％。
今後4-5年で下がりようが無い。そして分譲案件は激減。地主は手放さない。

[579: 匿名さん]

じゃあみんなどこを買うの？　これからの取得年代。例えば夫一人で年収８００万子供二人
のやや上サラリーマンとか。不便なところは勘弁って世代では？

[580: 匿名さん]

「最後の一等地」って毎年言ってるよね（笑

[581: 匿名はん]

557さんは正しいかな。明らかに周期はありますよ。
都内もそうだし、価格帯は違えど阪神間あたりなんかもそう。
収益還元って言っても新築マンションの区分でNOIで４％とかって、金利引いたら残らないでしょ。
空室率も多分見てないだろうし。
ほんとに欲しい人が買えるのなら買うのは全く否定しませんが、いわゆる一般的な買い時は
残念ながら過ぎたでしょうね。
踊り場でデベが若干分譲価格に調整かけたとしてもしれてるでしょう。

気づいたら最後はババばっかりでババ抜きをしてる可能性があるってこってす。
エンドさんが泣きを見るのが常とはいえ。特に周辺部。
まだ地方都市のほうが影響少ないからまし。
まあでもヒューザーやアパがこけたから、エンドさんは助かった面はあるかもですね。
えらそうな物言いですみませんが、本当にそう思います。

[582: 匿名はん]

うわ、みんな早。

地価公示は遅れるのが常。鑑定士業界の怠慢と情報収集能力不足。
思い切って下げるべきときに下げられない、上げるべきときに上げられない、そんな人たちです。

[583: 購入経験者さん]

>579
もう買えません。賃貸か、郊外か。勘弁っつっても生きていけないからそう
も言えないでしょ。松戸、横浜からバス便、柏、川越、川口。。色々ある。

[584: 匿名はん]

だからそういうところを買うと・・・以下ry

[585: 匿名さん]

>>579
言わずと知れた田園都市線、たまプラーザ　美しの森
坪単価２２０万　２５坪で5500万
頭金１０００万あれば買えますよね。

[586: 匿名はん]

そこで、賃料いったいどれだけ取れんのよ、貸したら。。。

[587: 匿名はん]

貸せない、売れない、返せないの三重苦・・・

[588: ビギナーさん]

豊洲はどうですか

[589: 購入経験者さん]

まあだから、過去に比べて、都心賃貸層が増えるってことでしょう。
家賃上昇圧力ですね。ますます二極化に拍車。
豊洲は個人的に住みたくないけど、あれだけ開発費投じてたら、街
そのものが変わるでしょ。投資という意味では良いと思う、、、
けどもう上がっちゃってますよね。

[590: 匿名はん]

豊洲も高いのかなぁ。まあでも悪くないかな。品川港湾エリア買うよりは好印象。でも学校あるのかな。私見ですよ私見。

[591: 匿名さん]

さっき年収の二倍までのローン、って話があったけど。
１千万と、１６００万じゃ、２６００万の物件しか買えないよ（笑）。
まあ２０００万用意して、３０００万・・・のローン組むとなれば、５０００万の物件だねぇ。
やっぱりうつくしの森がギリギリってところですかね。

[592: ビギナーさん]

新川崎はどうでしょう

[593: 匿名はん]

家賃上がるってのは楽観的だなぁ。レジの家賃がそんなに簡単に上がるとは思えないが。
デベもファンドもREITも案件ないから開発モノばっかりですよ。うじゃうじゃ新築賃貸が出来ます。

[594: 匿名さん]

豊洲・武蔵小杉も厳しいラインでは？　でも、豊洲は現在４千万台で買った人で
あふれているけれどたえられるか？（笑）。　川崎はどうでしょうね？

[595: 匿名はん]

新川崎、、、鹿島田とか、KOの理系行くなら便利ぐらいのイメージしかない。ごめん。

みんな新浦安みたいな一発逆転を狙ってるのかねぇ。
キャピタルゲイン狙いはやめたほうが良いですよ。
本当に住みたいところに住みましょう、人間だもの。
分譲でも賃貸でも戸建てでもマンションでも。

[596: ビギナーさん]

ありがとうございました。

[597: 匿名さん]

新川崎は地味だけど、新宿湘南ラインが通ってからは、新宿に行くのも便利になりましたよね。

[598: 匿名さん]

消費税増税の影響はどうなんでしょうね。
税率が二桁になろうと、地価に影響はなし？

[599: 匿名さん]

「地価」にはね。
だって消費税は土地にはかからないから。

[600: 匿名さん]

もう、下がり始めている兆しがあります。来年は、全国平均ではさがるとおもいます

[601: 近所をよく知る人]

確かに竣工済みや先着順が増えているような。

[602: 匿名さん]

強気に高い価格を付けてるデべもありますけど。
また買い手も買い焦り気味ですが。

買い手の熱が冷めるときは、一気に冷めるんでしょうね。

[603: 匿名さん]

そりゃ冷める時は、一気だろうね。不動産は流動性低いんだから、
当然そうなる。今がそうかというと、全然そんなことは無く、
順調に売れている。立地に難有り、とか、地下住居とか、そういう
のはまた別の話。

デベの強気提示価格で、売れてないのは当然の話。3年後を見てるよ。
竣工前に売らないと駄目って考えは、カタカナデベくらいでしょ。

結局、シティハウスセイジョーも売り切ったみたいだし、世の中変わり
ましたな。

気になるのは家賃の動きではあるが、同グレード物件で比較すると、
4年前に比べれば明らかに上がってますね。今のところは心配なし。

[604: 近所をよく知る人]

>>579
足立区や江戸川区の70㎡くらいのマンションなら買えるんじゃないの？
下町はイヤとか狭いとか贅沢言ったら当分買えないな。

[605: 匿名さん]

例えば新松戸、大手町直通40分ですよ。なんと便利なことか。
800万年収あれば充分買えます。何を贅沢言っているのか、まあそれも
今のうちでしょうが。こういうところは、教育熱心な親御さんも多い
から、良いと思いますよ。
東京23区スレにならないですがね。3-4年後はこういうトレンドでしょう。

[606: 近所をよく知る人]

＞例えば新松戸、大手町直通40分ですよ。なんと便利なことか
新松戸って常磐緩行線ですよね。あんなすし詰め電車に40分も乗ったら仕事できないですよ。

[607: 物件比較中さん]

>>605
そのあたりがまさに将来の人口減で一番値崩れしそうなエリアなんですよ。
地価暴落のダメージを一番受けたのもそのあたりです。ここに買うのは資産価値を考えるならかなりのチャレンジャーですね。

[608: 匿名さん]

年収800万なら築5年ぐらいの駅近中古でしょ。
城南でも城西でも好きなところをどうぞ。

土地位を気にしなければ、日暮里〜田端あたりなら4000万円弱で山手線10分築5年70㎡のが買えるぞ。
ここなら年収600万台でもなんとかなる。

[609: 匿名さん]

新築ブームなのであって不動産ブームではない。
中古は、優良物件以外は相変わらず売れ残りも多い。
日本人は新品好きだから。
むかしのバブルのときは転がすのが目的の購入だから、
中古を買えば良かったけどね。

[610: 匿名さん]

3-4年後のトレンドなら、消費税率アップ後のトレンドだな。
その頃は買い急ぎが終わってる。買い急ぎの反動も出るでしょう。

[611: 匿名さん]

>>610

そのタイミングにしても、今より下がるかというと疑問。
今、貯蓄か年収が不足して不動産に手が出せないなら、そのあたりを目処に、ということになるのでは？

[612: 匿名さん]

分譲価格に建物消費税率アップ分上乗せですから、
そりゃ下がりはしないでしょう。
デべにしてみれば、儲けが増えるわけではないのに値上げするか、
価格を上げずにアップ分を負担することになる。
買い手は、わざわざ税金を高く払いたいかな。売れ行きは落ちるでしょう。

[613: 匿名さん]

>>610から
団塊UP措置をとるだけのはなし

[614: 匿名さん]

築五年なら城南・城西どこでもどうぞはもう既に無理な話では？
日暮里徒歩１０分築五年が４０００万つーのもたぶん無理ではないかねー。
年収８００万、妻パート程度、親遺産なし８０㎡だと、千葉幕張・埼玉大宮・
神奈川は１時間オーバー乗車範囲がいいこころかな？

[615: 匿名さん]

団塊世代の退職金使い道のアンケートでは、田舎に住まいを買う予定者はいても、
都会の不動産を買う予定者は少なかったみたいね。

[616: 匿名さん]

訂正。↑「遺産なし」じゃなくて、「大きな援助なし」。

[617: 匿名さん]

>>613は段階的に消費税分を各種不動産諸税と連携し上げていく措置の意

[618: 匿名さん]

今の時代は高度成長が終わって企業の給与も退職金もおいしかったのは
高度成長で企業が伸びてるとき余ってたポストを取った団塊からちょい
上世代。ちなみにうちの親も都心にマンションと近郊に家と預貯金と株で
数億とこれから退職金もでて、年金も満額。俺らの年収1千万台程度じゃ
ろくに貯金もできないんよ。今売れてる都内のマンションは結構親の
世代の援助で売れてるんだよね。なので、この親の世代の援助が尽きる
10年程度で需要が急に弱くなって都心以外は中古、新築ともに安くなるだろう。

今だって二極化で郊外は安くて目だって上がってるのは都心だけ。
郊外は援助なしの一次取得者で都心はお金持ち、援助つきの人いろいろ
買うからね。

都心は単なるサラリーマンじゃ満足行くマンションを余裕では買えません。

[619: 匿名さん]

地方政令市（たとえば福岡）だと、４０００万も出せば都心から自転車通勤できて
中級の戸建や、豪勢なマンションが手に入りますがな

[620: 匿名さん]

実際そうだね。だから郊外住まいの年収が低いとは「一概には」言えない。
まあ地方出身の援助なしが多いのは言えるかもしれないけど。
８００万程度ではいい条件のマンションは難しいでしょう。今の都内の
６０００〜７０００万のマンションを買う若めの夫婦は親から援助して
もらってるかダブルインカムか。（注だからもちろん多数派ではない。）
＞６１９
地方都市はいいよね。地縁があったら帰りたいと思うのも分かる。

[621: 購入経験者さん]

今埼玉や千葉、神奈川で在庫が増えているのも、消費者としては
悩んでいる段階かな。そろそろもうここしかない、という感じで
このような地域の在庫が減少するのか、それともそのままか。
見所ですね。

[622: 匿名さん]

>>620
つまり東京に通う国民10分の１だけの問題で
国民全部から見れば小さい問題なんだよ

[623: 匿名さん]

東京のレジの賃料も底を打った模様。

http://www.sumitomotrust.co.jp/RE/business/main/report/PDF/kanteirepor...

[624: 複数の購入経験者]

都内では新価格というけれど・・・、秋からは新々価格だそうです。

先週上野の大手マンションを見に行ったら、平均的に坪/370万円〜
つまり、76㎡（23T）→8510万円以上　100㎡（30T）→1億1000万円以上　ということですね。

自宅の近所（山手線内）に財閥系マンションのMRがオープンしました。
分譲価格は坪/400〜570万円とのこと
76㎡→9200〜1億3000万円　100㎡→1億2000万円〜1億7000万円　ということ。

サラリーマン的には山手線内ではどんな現象が起きるかというと、バブル期のように
新築相場に追従して、中古マンションの更なる上昇でしょう。
ここ1〜2年で近所の中古マンション相場は30％以上騰がってきましたが更に騰がると言うことか。
築30年超で新築相場の40％程度　築20年で新築相場の50％程度
つまり築30年超で坪/160万円〜220万円　築20年前後で200万円〜280万円

ある程度リフォームしてあれば
築30年超・・・・76㎡　3,680万円〜5,060万円、100㎡　4,800万円〜6,600万円
築20年前後・・・76㎡　4,600万円〜6,440万円、100㎡　6,000万円〜8,400万円

サラリーマンは、立地重視なら都心の中古マンション、それ以外は郊外や千葉埼玉の
格安の新築マンションと言うことになりますね。
マンション購入年齢の年収が600〜1,000万円この6倍とすると、3600万円〜6,000万円ですから。

[625: 匿名さん]

>614
ガタガタ言う前に調べろよ。
閑散期の4月頭でも2件あるぞ。

グランシティデュアルステージイル 荒川区西日暮里1丁目 山手線/西日暮里 −10分 3,280万円 3SLDK 71.32m2 '02/12

コスモ田端ロイヤルフォルム 東京都北区田端新町3丁目 山手線/田端 −9分 3,880万円 3LDK 75.02m2 '06/02

[626: 匿名さん]

625はヤフー不動産の検索結果な。

[627: 匿名さん]

＞６２４
調べなかったのは申し訳なかった。ただ、その二つは他に比べてかなり安いし、間取り図や
写真もないのでよく分からない。普通の子供二人のサラリーマンが住みたいと思える日当たり
等で、実質が徒歩十分の築浅が難しいという意味。でも、もちろん掘り出し物もあるのかも
しれないですが。

[628: 匿名さん]

優良物件ならこんな時期にましてやヤフーに出てるわけないし。
買う気がある人が頑張って探して見つからないと言うなら分かるが。。。

[629: 近所をよく知る人]

ほぼ同地区に安い物件がある場合は、慎重に調べた方がいいね。

[630: 匿名さん]

４月に売れ残ってるような中古ではね。
中古のめぼしい物件は新年度前に売れるから。
前回のバブル期と違って、中古は実需中心なのでね。

[631: 匿名さん]

中古ならその分安くさせるから関係ないじゃん

[632: 匿名さん]

630>4月になって販売開始の物件もあるから一概にいえないね。中古でもグレードが高いと
最近目に付く安普請の新築よりも高いのも多いですね。まずは実物を見た上で判断でしょう。

[633: 匿名さん]

632>番町とか麻布とか坪単価９００万円以上の中古も出てるよね。庶民には縁のない
高値の花だけど。

[634: 匿名さん]

4月になってから販売開始させる仲介業者は、売主に親切とは言えないでしょう。
4月以前に売り出した方が客が多くて売り易いのは分かり切ってるわけで。
引き渡しは4月以降という契約にすれば良いのだから。

[635: 匿名さん]

今月完成の、築浅中古物件なら分かりますが。

[636: 匿名さん]

世界のどこでもそうだけど都心の一等地は個人だけじゃなくて
法人も借りたり買ったりするから法人の金は税効果で個人よりも
圧倒的に買っても借りてもお得だから、個人サラリーマンは
難しいよね買うの。あと、世界のお金持ちや、外資系も借りるから
一等地に限っては家賃が普通の相場とは違うよね。
法人にはサラリーマンはかないません。とほほ。

[637: ビギナーさん]

ヤフーに出ない優良物件はどこで見つけられますか？
そこの地元の不動産屋さんとかでしょうか。

[638: 購入経験者さん]

実際何度か取引しないとお得物件なんて出てきませんよ。

[639: 匿名さん]

637＞大手仲介業者のサイトには
http://www.yuraku.jp/buy/panorama_ichiran.asp?mode=21&bkn_sbt=77&a...
のバーチャルウオーカーみたいに室内の写真や眺望までネットで確認できるものが
あるよね。実際に観にいく前にこういうのでふるいにかけられる時代だね。

[640: 匿名さん]

うちのマンションの部屋も、そのバーチャルのような物で売りに出てたことがあるけど、
どうやって景色を撮影したのって感じ。
バルコニーから首を外に出さなけりゃ見えない景色なんて、実際に住んでからあまり意味はないと思うけど。

[641: 匿名さん]

ヤフーに出ない優良物件だけど、
不動産屋が単に押さえてるだけで本当に優良なんだか疑問の物件もありますよ。
紹介されて見に行ったら、全く買う気にならないのがありました。

[642: 匿名さん]

その場合はただ単に売主買主両方からの仲介料が欲しいだけ、ってことですかね？
>>641

[643: 匿名さん]

そう、両手で仲介料を取りたいんでしょうね。

[644: 匿名はん]

住信がJJのData元にレジの都心賃料が回復基調なんて言われてもねぇ。楽観杉。新築が増えたら設備も揃ってて成約坪単価が上がって見えるだけなんじゃないの。
いくら法人だからってより取り見取りなのにわざわざ既存中古物件を高いレントで借りないでしょ。その辺いくら儲かってようが法人のほうが個人さんよりシビアですよ。

[645: 購入経験者さん]

法人契約っつっても、住宅の場合住居のPick Upは個人の自由だからね。
まあとはいえ、家賃の上昇傾向が明確化するのはまだ先の話でしょうが。

[646: 匿名さん]

JJというのがいかにも業界人らしくていいです。＞644

[647: 匿名はん]

外資リーマンの法人契約の場合でも、通常の個人さんより見る目シビアでしょうが。ガイジンがセクレ任せで青山限定で探すわけじゃあるまいし。

[648: 匿名はん]

いずれにしても中古レジの賃料なんておいそれと上がらんよ。いくら都内であろうとも。リノベするのもずっと先だしオフィスほど効果出ないよ。

賃貸なら住むときには新築がいいでしょう。オフィスは出来たてほやほやでなくても築浅で埋まるが。

[649: 匿名さん]

レジ賃料が上がらないとなれば、金利上昇によりマンション価格は下降というシナリオですかね？
もっとも、いくらB.O.Jが今年後半にかけて短期を上げたって、長期金利がそれに連動して上がる状況ではないでしょうが、、、

[650: 匿名はん]

特に今回の自用レジの上げは、プロの投資の余波を受けたブームみたいなものだと思ってます。
散々エンドは我慢させられたというか、不況不況で我慢気分を味わったわけだし。
でもブームといっても収益的なスタンスはバブル期のように皆さん流石にゼロではないでしょうし
イールドギャップも勿論ゼロというわけではないし。
個人的には天井か踊り場かの議論はともかく、今の都内の分譲価格はほぼ天かなと。

[651: 匿名さん]

まぁ、一服で。

[652: 匿名さん]

まあ確かに、番町あたりの賃貸も坪2万行ってないですね。築浅でも。
それでいて坪単価1000万つーことは利回り2％そこそこってところ。
確かに限界。むしろ城南あたりのほうがまだ出遅れている分これから
のUpsideは期待できるかな。

[653: 匿名さん]

高級賃貸マンションの市場は都心の一部にすぎない。
都心の天井は収益還元法で説明しうるが、分譲レジデンスは高付加価値規格
立地の希少性でさらなる高値を目指すだろう。
なにしろ、住戸規模を大きく戸数を減らせば、富裕層の買い手を見つけるのはたやすい。
南平台　松涛にはそういう物件が目立つ。
一方、Ｐ虎ノ門など坪単価４００万円台で、無理なく売れる気配だ。

スレタイから大きくはずれるが、東京圏の需要を吸収するのは郊外ということになる。
東京圏で毎年８万戸（新築マンション）＋６万戸の戸建てと９万戸の中古住宅が供給された
として２５万戸の供給。
このうちの６割が団塊ジュニアが買ったとして毎年１５万戸。
東京都だけで、３０代前半の男性は５８万人
　　　　　　　　　２０代後半の男性も５５万人いる
３０代の持ち家比率は全国平均で２２％（平成１５年、総務庁「住宅・土地統計調査」）
、非持ち家は７８％
１１３万人のうち８８万人が潜在需要ということになる。

需要が減って下がるという理屈らしいが、業界は緻密なマーケティングに基づき
地域ごとに供給量を調整する。これからは、９万戸抱えた中古流通市場にシフト
するのはあきらか。
米国の不動産市場と似てくる。
中古が主体になって初めて、需給に基づく上がり下がりの時代が始まる。

[654: 匿名さん]

郊外にある中古戸建ての量が膨大な数にのぼる。
リバースモゲージとあわせて、若年ファミリー層への転売が期待されるところだ。

１９９４年から２００５年。最初は銀座の高級店並から
いつしか回転寿司並になっていった東京マンション相場。
回転寿司しか知らない子が、「あれ、ここのお寿司回らないよ」と驚く。
それが昨今の都心のマンション価格。本来の姿に戻っただけだ。

失われた１０年というが、郊外の住宅地でも「高給サラリーマンが住む」
港北ニュータウンもここ１０年の地価下落ですっかり生気がなくなった。
センター北駅前は外装の汚れた商業施設があるだけで春休み
にもかかわらず駅前にはひと気がない。
一方その先の郊外にあるできたばかりのショッピングセンターは大盛況。

どうやら、郊外は中途半端な住宅地よりエッジの方が元気なようだ。
川崎・横浜に大規模な商業施設ができて、だんだん郊外に求心力が出てきたように思う。

[655: 匿名さん]

地価は、大きな経済の流れの中で動く。
景気がよければ地価はあがる。マネーが不動産に流れれば
地価があがる。
経済が国内に閉じていた時代には、公共投資をして国土が便利に
なれば地価があがった。
オイルショックで物価が上がれば地価が上がった。
いまは、地球規模の経済のなかで動くマネーに従って地価が動く。

そういう東京圏を捕まえて
人口が増えれば、住宅需要が増えて、地価が上がり
人口が減ったら住宅需要が減って地価が下がるというような
単純な予測は通用しない。

価格が高くなれば確かに買える人は減るが、膨大な東京圏の住宅需要が
減るわけではない。
買える物件が遠くに行くだけの話だ。

東京の住宅需要は、地方から移住してくるような類のものではない。
すでに住む人が、さまざまな事情で「住み替える」需要だ。
転勤の多い大企業や公務員には社宅や借り上げがあり、社宅定年制が
あり、賃貸には更新料があって、引越しには礼金、前家賃など費用がかかる。
持ち家でない人に常にプレッシャーがかかる仕組みになっている。
おかげで東京圏の持ち家比率は５５％を維持している。とはいえ
全国平均の６１％には及ばない。ことに３０代の若年層が低い。

[656: 匿名さん]

政府・日銀は、なんのためにゼロ金利、低金利を続けてきたのか。
資産デフレ、つまり地価の下落を止めて、景気回復を目指したわけだ。
証券や債権などマネーを吸収する器として不動産が機能する。
金利が高ければ、預貯金や債権に向かう。
金利が低ければ株や不動産に向かう。
そもそも、低金利にすれば地価が上がって当然なのだ。
ゼロ金利で、地価下落を止めようとしても、不景気で資金需要があるのは
消費者金融とパチンコ屋くらいのものでまともな貸付先がなくて、
米国債の次に安定しているといわれる米国の住宅金融公庫の債権を
買いまくった。その結果、米国の住宅景気は最高潮に達したわけだ。
風呂を沸かそうとして、火を炊いたら隣の風呂が沸いてしまったようなものだ。

とにかく、こんどは東京の地価が上がり始めた。低金利の状況は変わらない以上、
このまま上がり続けるだろう。
土地は持っていても腐るものではない。保有税を上げれば供給は増えるが
保有コストなど値上がり益に比べたら知れたものだ。
上昇し始めた地価相場を止める力は誰にもないだろう。
できることは供給をおさえて価格が暴走しないようにということだけ。
それは簡単なことで、センターが上がったら、今度はエッジをせめて
価格を挟み撃ちにするだけのこと。

[657: 匿名さん]

640さん＞そうですかねー？
６３９のバーチャルウオーカーっての見てみたけど、眺望に関しては実物のほうがずっと凄いだろうにって感じましたよ。一度に広角にみれない写真の限界かな。あれで物件のあたりをつけた上で
やはり実物を観に行かなくてはと思いましたね。

[658: 匿名はん]

まあ、といいつつ、不動産も株とおんなじで美人投票の側面強いですからねぇ。
ロジックどおり進むかどうか。

あと、イールドギャップはゼロじゃないと書いちゃいましたが、
区分1戸だと空室率もゼロヒャクですから、金利負担に固都税、長期の「本当の」
CAPEX引いたら番町の例じゃなくても残らないですわな。

そうは言っても都内はそこそこのレントでも借りて住む層がいるから良かったが
さすがに割安感はなくなった。といって、地方は関西あたりでも20万、25万程度で
えーーーって話になる。野球選手が住んでるマンションレベルで月30も出せば十分。
投資の観点からは悩ましい。（自用の人は出せる金で住みたいとこ住めばよし。）

[659: 購入経験者さん]

景気概況 景気、２か月連続で「悪い」…指数すべてが５０％割れ
だそうです。

足元の景気がいよいよ下がりだす感じです。
そろそろマンション価格も天井の予感。

[660: 匿名さん]

このスレしばらくお休みしたほうがいいんじゃないでしょうか。
変えない層が下がれ下がれと願う気持ちはわかりますけど。
下がる頃にははげおやじですよ。

[661: 匿名はん]

買ったからって上がれ上がれもロジカルじゃないって気づきなよ。

[662: 銀行関係者さん]

今が、、、、、、、、、、、天井です。。。。。。。。。。。