23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[563: 匿名さん]

そういう人は実際に増えたね。
泉ガーデン、
六本木ヒルズ、
ミッドタウン。
新しいところが
出来るたびに必ず引っ越すという人はいる。
彼のビジネスの一環でもあるわけで、住居もオフィスの一部なのかもしれないね。

普通のビジネスマンでも２年ごとにデザイナーマンションを住み替えている人は
いるが、独身だったり特殊な才能と実家の遺産を併せ持った人だったりする。

無一文のサラリーマンは、自分が死んだあと老いた女房が住いに困らないように
したいと願って長いローン組んでマンションを買うわけだが。
ミッドタウンとはいかないが老後は隠し預金でももってネットで資金運用でもして
都営住宅暮らしが賢いのかもしれない。

確かに、多大なローンを組んで買うのは、背伸びにすぎない。
「私のマンションの資産価値」なんていわずに
「私の負債の担保価値」と言うべきだ。
誰かが安全なローンは年収の２倍までにしておけと言っていた。
安い物件を買えというのでなく、それくらいの自己資金を出せということだろう。
資産として担保余力がなければ自宅を持つ意味はない。

[564: 匿名さん]

ニートくん。長文おつかれ。

[565: 匿名さん]

は？

[566: 大学教授さん]

安くなければ、買う必要なし。賃貸でいいんじゃないの？

[567: 購入経験者さん]

良いと思いますよ。
例えば9000万の物件、家賃は40万。30年住んで死んだとして、
家賃出費は14400万。フルにローンを組んだら管理費含め実質
的な支払いもそんなもんでしょう。

フルローンじゃなければもっと安い。無理しない範囲であれば
持家の方が得だし、自分が死んだ時の保険効果、インフレヘッジ
の意味もある。インフレで家賃も上がってきてしまうと賃借人は
大変。

私は買いました。10年程度で充分返せる範囲での借金です。
返さないと思いますけどね。これだけ金利低いので。

安い、って、どの程度のことを指しているんでしょうか。
歴史的な底値が2003,2004年あたりだから、そこをさして
言っているのか。

そういう人に問いたいんですが、なぜその時買わなかったのか。
多分、今買ってない人たちは、今後不動産価格が下落して2004年
水準になったときも、高い、と言ってしまう人たちが多いような
気がします。
失礼な言い方で申し訳ないですが。

[568: 匿名さん]

そのときは取得年代でなかった人もいるかもしれないから、決めつけは失礼だよ。
例えば今３３歳辺りで結婚したての人。修飾も氷河期時代。女は正社員すらなれない人も
たくさんいた。

[569: 匿名さん]

40万の家賃で30年間暮らすという考え方自体が非現実的。
非現実的な前提で自分に好都合な結論を出しても意味はない。

[570: 匿名さん]

テクニカル分析の真似事で無理やり予測してみた。

「消費者物価指数」、「全国住宅地公示地価平均値」を
１９７１年から並べたチャートを眺めて気が付いた。

１９７１年と１９７４年。２年間で住宅地価は２倍になった。
列島改造土地ブームだ。
その後横ばいで、１９７９年から再び急上昇。１９８５年までにさらに１．５倍になった。
オイルショックのインフレに対して目減りする預貯金を不動産に向け始めた時代だ。
この間、消費者物価も並行して上昇している。

物価があがるから給与も上がる。それにつられて宅地地価もあがる。
ここまではそういう流れだ。

その後のバブル期はどうかというと。
地価の全国平均は１９８５年から１９９１年の間に２倍になった。
しかし、消費者物価は２５０から２９０になっただけ。
対消費者物価との比率が大きく広がった。

住宅地価と消費者物価は７１年＝１００の指数で600と300
倍の開きになる。
つまり、昔所得の５倍といわれた住宅価格。それが１０倍ださないと
買えなくなったという訳だ。

[571: 匿名さん]

現在は、地価は１９８５年の水準。消費者物価も３００で
実は両者のグラフはふたたび一点に交わっている。
それじゃ、１９７１年の状態に戻ったのかという話だが、当時の平均賃金は
今ほどよくはなかった。
だから消費者物価に対して史上最低の地価という話になる。

今後は地価が上向いて離れていくだろうが、この乖離が離れすぎると住宅取得難という
ことになる。
また、インフレ傾向になって消費者物価が上昇しはじめれば、地価と物価が
抜きつ抜かれつでゆるやかに上がっていく構図も考えられる。

下がるということもありうるが、単に地方が少子化で空家が増えて下落して
平均値を下げるだけかもしれない。
となればその分と都心の住宅地が上がらないとなんとなく経済上のバランスが
よくないような気がするのだが。

[572: 購入経験者さん]

まあ、別に、価格5,000万、家賃20万でも良いですよ。
結論は変わらないので、計算してみてね。

[573: 匿名さん]

都心の地価は下がるだろうね。　地方は堅調

[574: 匿名さん]

都心の地価が下がり地方が堅調だと住宅地平均は、数値上は来年度からまた下がるという話になる。

なにしろ一桁違う。
ちなみに、ここでいう地方＝全国だということだ。

おそらく、都心の伸び率が鈍化することはあっても、下落要因はないだろう。

[575: 匿名さん]

>>574
世の中宅地だけかよ（笑

[576: 匿名さん]

あがらなくなると、下がったと勘違いする人が多い。
売り物が余っていたら横ばい。投売りが始まって初めて下降だよ。
都心が下がったら、周辺はもっと下がらなくちゃいけない話になる。
まず上げどまって、周辺が上がったところで初めて下がる。２０１３年以降だろう。

金利が上がらない限り下がればまた外資や個人投資家が買うかもしれない。
本当に見放されるようになれば、値下がりするだろうけど。

[577: 匿名さん]

宅地と商業地の比率はどっちが多いのかね。商業地の価格は宅地価格にさほど影響を与えないのだが。確かに都心商業は下がるかもしれないが、今はそういう話をしていない。（大笑い

[578: 購入経験者さん]

今回の公示地価ですら、実態より低めに出しましたと、わざわざ注記を付ける
くらいだから、公示地価もあと1-2年は上がらざるを得ないね。
実態と乖離した公示地価と自ら認めているくらいだからね。
で、最近の土地取引を見ていると、少なくとも2006年水準より更に住宅地でも
+20％というImage。
まあ、何をいまさら上がる上がると言っているんだという気もするけど。

公示地価は2006年の実態水準に上げるまであと1-2年、そこから更に+20％。
今後4-5年で下がりようが無い。そして分譲案件は激減。地主は手放さない。

[579: 匿名さん]

じゃあみんなどこを買うの？　これからの取得年代。例えば夫一人で年収８００万子供二人
のやや上サラリーマンとか。不便なところは勘弁って世代では？

[580: 匿名さん]

「最後の一等地」って毎年言ってるよね（笑

[581: 匿名はん]

557さんは正しいかな。明らかに周期はありますよ。
都内もそうだし、価格帯は違えど阪神間あたりなんかもそう。
収益還元って言っても新築マンションの区分でNOIで４％とかって、金利引いたら残らないでしょ。
空室率も多分見てないだろうし。
ほんとに欲しい人が買えるのなら買うのは全く否定しませんが、いわゆる一般的な買い時は
残念ながら過ぎたでしょうね。
踊り場でデベが若干分譲価格に調整かけたとしてもしれてるでしょう。

気づいたら最後はババばっかりでババ抜きをしてる可能性があるってこってす。
エンドさんが泣きを見るのが常とはいえ。特に周辺部。
まだ地方都市のほうが影響少ないからまし。
まあでもヒューザーやアパがこけたから、エンドさんは助かった面はあるかもですね。
えらそうな物言いですみませんが、本当にそう思います。

[582: 匿名はん]

うわ、みんな早。

地価公示は遅れるのが常。鑑定士業界の怠慢と情報収集能力不足。
思い切って下げるべきときに下げられない、上げるべきときに上げられない、そんな人たちです。

[583: 購入経験者さん]

>579
もう買えません。賃貸か、郊外か。勘弁っつっても生きていけないからそう
も言えないでしょ。松戸、横浜からバス便、柏、川越、川口。。色々ある。

[584: 匿名はん]

だからそういうところを買うと・・・以下ry

[585: 匿名さん]

>>579
言わずと知れた田園都市線、たまプラーザ　美しの森
坪単価２２０万　２５坪で5500万
頭金１０００万あれば買えますよね。

[586: 匿名はん]

そこで、賃料いったいどれだけ取れんのよ、貸したら。。。

[587: 匿名はん]

貸せない、売れない、返せないの三重苦・・・

[588: ビギナーさん]

豊洲はどうですか

[589: 購入経験者さん]

まあだから、過去に比べて、都心賃貸層が増えるってことでしょう。
家賃上昇圧力ですね。ますます二極化に拍車。
豊洲は個人的に住みたくないけど、あれだけ開発費投じてたら、街
そのものが変わるでしょ。投資という意味では良いと思う、、、
けどもう上がっちゃってますよね。

[590: 匿名はん]

豊洲も高いのかなぁ。まあでも悪くないかな。品川港湾エリア買うよりは好印象。でも学校あるのかな。私見ですよ私見。

[591: 匿名さん]

さっき年収の二倍までのローン、って話があったけど。
１千万と、１６００万じゃ、２６００万の物件しか買えないよ（笑）。
まあ２０００万用意して、３０００万・・・のローン組むとなれば、５０００万の物件だねぇ。
やっぱりうつくしの森がギリギリってところですかね。

[592: ビギナーさん]

新川崎はどうでしょう

[593: 匿名はん]

家賃上がるってのは楽観的だなぁ。レジの家賃がそんなに簡単に上がるとは思えないが。
デベもファンドもREITも案件ないから開発モノばっかりですよ。うじゃうじゃ新築賃貸が出来ます。

[594: 匿名さん]

豊洲・武蔵小杉も厳しいラインでは？　でも、豊洲は現在４千万台で買った人で
あふれているけれどたえられるか？（笑）。　川崎はどうでしょうね？

[595: 匿名はん]

新川崎、、、鹿島田とか、KOの理系行くなら便利ぐらいのイメージしかない。ごめん。

みんな新浦安みたいな一発逆転を狙ってるのかねぇ。
キャピタルゲイン狙いはやめたほうが良いですよ。
本当に住みたいところに住みましょう、人間だもの。
分譲でも賃貸でも戸建てでもマンションでも。

[596: ビギナーさん]

ありがとうございました。

[597: 匿名さん]

新川崎は地味だけど、新宿湘南ラインが通ってからは、新宿に行くのも便利になりましたよね。

[598: 匿名さん]

消費税増税の影響はどうなんでしょうね。
税率が二桁になろうと、地価に影響はなし？

[599: 匿名さん]

「地価」にはね。
だって消費税は土地にはかからないから。

[600: 匿名さん]

もう、下がり始めている兆しがあります。来年は、全国平均ではさがるとおもいます

[601: 近所をよく知る人]

確かに竣工済みや先着順が増えているような。

[602: 匿名さん]

強気に高い価格を付けてるデべもありますけど。
また買い手も買い焦り気味ですが。

買い手の熱が冷めるときは、一気に冷めるんでしょうね。

[603: 匿名さん]

そりゃ冷める時は、一気だろうね。不動産は流動性低いんだから、
当然そうなる。今がそうかというと、全然そんなことは無く、
順調に売れている。立地に難有り、とか、地下住居とか、そういう
のはまた別の話。

デベの強気提示価格で、売れてないのは当然の話。3年後を見てるよ。
竣工前に売らないと駄目って考えは、カタカナデベくらいでしょ。

結局、シティハウスセイジョーも売り切ったみたいだし、世の中変わり
ましたな。

気になるのは家賃の動きではあるが、同グレード物件で比較すると、
4年前に比べれば明らかに上がってますね。今のところは心配なし。

[604: 近所をよく知る人]

>>579
足立区や江戸川区の70㎡くらいのマンションなら買えるんじゃないの？
下町はイヤとか狭いとか贅沢言ったら当分買えないな。

[605: 匿名さん]

例えば新松戸、大手町直通40分ですよ。なんと便利なことか。
800万年収あれば充分買えます。何を贅沢言っているのか、まあそれも
今のうちでしょうが。こういうところは、教育熱心な親御さんも多い
から、良いと思いますよ。
東京23区スレにならないですがね。3-4年後はこういうトレンドでしょう。

[606: 近所をよく知る人]

＞例えば新松戸、大手町直通40分ですよ。なんと便利なことか
新松戸って常磐緩行線ですよね。あんなすし詰め電車に40分も乗ったら仕事できないですよ。

[607: 物件比較中さん]

>>605
そのあたりがまさに将来の人口減で一番値崩れしそうなエリアなんですよ。
地価暴落のダメージを一番受けたのもそのあたりです。ここに買うのは資産価値を考えるならかなりのチャレンジャーですね。

[608: 匿名さん]

年収800万なら築5年ぐらいの駅近中古でしょ。
城南でも城西でも好きなところをどうぞ。

土地位を気にしなければ、日暮里〜田端あたりなら4000万円弱で山手線10分築5年70㎡のが買えるぞ。
ここなら年収600万台でもなんとかなる。

[609: 匿名さん]

新築ブームなのであって不動産ブームではない。
中古は、優良物件以外は相変わらず売れ残りも多い。
日本人は新品好きだから。
むかしのバブルのときは転がすのが目的の購入だから、
中古を買えば良かったけどね。

[610: 匿名さん]

3-4年後のトレンドなら、消費税率アップ後のトレンドだな。
その頃は買い急ぎが終わってる。買い急ぎの反動も出るでしょう。

[611: 匿名さん]

>>610

そのタイミングにしても、今より下がるかというと疑問。
今、貯蓄か年収が不足して不動産に手が出せないなら、そのあたりを目処に、ということになるのでは？

[612: 匿名さん]

分譲価格に建物消費税率アップ分上乗せですから、
そりゃ下がりはしないでしょう。
デべにしてみれば、儲けが増えるわけではないのに値上げするか、
価格を上げずにアップ分を負担することになる。
買い手は、わざわざ税金を高く払いたいかな。売れ行きは落ちるでしょう。