23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[541: 匿名さん]

＞資産価値がどうでもいいなら、買う必要はないでしょう。
そう単純な話では無いと思う。
資産価値狙いではないが、他人である大家に一生家賃を払い続けるのが嫌で
家を購入する人も多い。普通の勤め人にとって定年後も家賃を払うのは重荷である
最近のマンションに何年住めるのか知らないが、ローン終了後、維持費以外は
支払いフリーになるわけで、実質の損得や賃貸の方が環境変化に強いといった面を
別にしても、一生賃貸との気分的な差は大きい
こういう層を無視すると判断を誤るのではないだろうか

[542: 匿名さん]

買ったものを転売して儲けるのも人間の欲だが
よいものを安く買いたいというのもまた人間の欲だ。

ユニクロや青山が安売りしても、ヴィトンやエルメスが安くなるわけではない。
住宅にかぎらず需要が飽和した市場はいくらでもあるのだ。

だからこそ、差異化のバリュー（土地のブランド）を商品にしていこうとしてきた。
そもそも、住宅需要は数の上では９０年代に飽和していたのだろう。
景気拡大と地価下落で需要に火がつくのは、７月１月のバーゲンセールと同じだ。
今は、郊外で大規模ショッピングサンターと新駅を抱えた「商住一体開発」が
それにかわろうとしている。

都心回帰とタワーマンションという新たな「価値」を提示し、超低金利、
３５年ローン、銀行間の競争による優遇金利などのしかけで需要を創造してきたわけだ。

価格が下がるかどうかも大事だが、物件数がすくなくなれば満足できる物件も
少なくなる。仮に満足度の高い物件が安く出れば、こんどはとてつもない倍率になる。

２３区の市場は閉じた系ではない。そこで物件が増えれば、価格競争で値がさがり
郊外から買い手がおしよせる。その結果郊外が売れ残る。
２３区内の物件が減れば、希少性から高値で売ろうとする。客は郊外に逃げる。
郊外の在庫が掃ける。

自分の見る目を養い、よいものが出たらすばやく掴め。これは都市生活の基本
かもしれない。
都心のセールが終わったあとは郊外のアウトレットでお値打ち品を探す。

駅近　閑静な住宅地　８５平米くらい　ふつーの仕様で日当たりもいい
という物件は郊外にいくらでもある。価格も手頃だ。


満足度＝性能（立地・環境・広さ・仕様・眺望・日照）／価格

分子に（都心までの距離）とか（ブランド地区）という条件をいれなければ
話は簡単なのだ。

[543: 匿名さん]

×今は、郊外で大規模ショッピングサンターと新駅を抱えた「商住一体開発」が
それにかわろうとしている。

都心回帰とタワーマンションという新たな「価値」を提示し、超低金利、
３５年ローン、銀行間の競争による優遇金利などのしかけで需要を創造してきたわけだ。


○都心回帰とタワーマンションという新たな「価値」を提示し、超低金利、
３５年ローン、銀行間の競争による優遇金利などのしかけで需要を創造してきたわけだ。
今は、郊外で大規模ショッピングセンターと新駅を抱えた「商住一体開発」が
それにかわろうとしている。

[544: 匿名さん]

大事なのはマンション価格でなく地価だ。
土地の需給と住宅需給を混同してはいけない。
土地は、いつでも地主が供給するものだ。
例外は、埋め立てと宅地造成だが。土地の供給が払底する限り
２３区住宅地地価は高止まる。

地価上昇は緩やかであるほど長く続く。
どうも世界的にそうなっているようだ。
長く続けばいつのまにか、はるかかなたに行ってしまっている。

ゆるやかに上がっていったが二三年でゆるやかに戻ってきた。
なんていう暢気な変動はあまり聞いた事がない。

地価は、系列売買随意契約以外競売りか叩き売りかのどちらかで値が決まる。
持ち主が安く売りたくない場合。デベがぜひ買いたいといって集まってくれば
デベが希望価格を唱え競りで価格が決まる。
持ち主が安くてもいいから売りたいと思うとき売り手が価格を唱え
買い手が意思表示するまで価格をさげていく。叩き売りだ。

２３区内の土地は更地でも駐車場にしておけば十分金になるシロモノなのだ。
普通の経済状態にあれば高騰して買い手がなくなっても地主は困らない。
金に困っても、売らなくても金融機関が不動産担保で相応の金を貸す。
おまけに低金利だ。これから土地を売ろうと考えている地主は誰もいない。
土地供給がなければ地価はさがらない。

[545: 匿名さん]

地主の側からみれば
①更地で売る
②駐車場として貸す
③自分でマンション建てて貸す
④等価交換して自分の持分を持つ
⑤自己使用（自宅・自社ビルの建設）
⑥証券化手法による流動化ｅｔｃ

いろいろ選択肢がある。地価があがりはじめたら①にはならないが
③④⑤にいけば二度と①にはならない。
下がりはじめても「再度の値上がりを待つ」という選択になるが
地主には土地が収益を生んでいるうちは売る必要性がない。
不況になって売却する場合だけ出てくる。

バブル崩壊、平成大不況で企業や地主が土地を売ったからマンション価格が
下がった。
さて下落を待つ人のためには、次はどういう不況がきたらいいのだろうか。

[546: 匿名さん]

地主が売らなければ、地価が上がるどころかみんな住み替えが困難になる。
郊外と言うが東京までそれなりに近く、駅ちかの至便なところは既にかなり値上がっているし、
そこも地主は売らない。不便なところは、東京に通うサラリーマンは欲しがらない。
これからの取得年代は受難の時代に突入か？

[547: 匿名さん]

都内の土地需給は９３年以降は売り一色だった。
背景は、土地の担保価値以上に金を貸し込んだ「不良債権」があった。
担保割れした不動産を安く売却させて、債権の一部を回収し不足分に公的資金
（税金と国債だ）をつぎ込んで処理したわけだ。
金融危機は防げたが、企業の土地のバルク売りなどで地価は大きく下がった。
とはいえ果てしなく暴落しなかったのは、外資のファンドが安く買って転売した
おかげでもある。キャッシュを持った買い手がどこにもいなけらばさらに値は下がった
はずだ。
下がり続ける地価の中で、不況は続き土地を担保に融資を受けるのが困難で、保有土地を売る
企業が増えた。
土地はあまっているのに使い道がない。そういう中で、外資の物流倉庫などが
どんどん土地を買って大型施設をつくったりした。規制緩和で高層マンションを建てて安く売ったら
なんとか立ち直るだろう。そういう話も出てきた。
住宅供給は、９０年代前半落ち込んでいた。
とはいえ、公定歩合が０．５になってやっとゼネコンやデベも息を吹き返し、借りれ金の金利を
気にせずに大規模分譲が手がけられるようになった。
昭和薬科大、都立大など大規模敷地の再開発がはじまり湾岸に移っていった。

[548: 匿名さん]

いまは、経済の峠に差し掛かっていてこれを乗りこえられるかどうかで
結果は変わってくる。
峠で転んで逆戻りするのか、前のめりで峠の向こうに転げ落ちるのか
それはわからないが、峠を越えたなら、今までの状況が逆転することは間違いない。


地価の下げ止まり→不動産担保価値の安定
→土地保有企業（勝ち組）の土地担保融資の建設投資拡大（おまけに低金利）

これまでは、短期回収目的でのマンション分譲だったが、証券化手法で賃貸でも
短期に資本回収する手立てが一般化してきた。都心であえて手間のかかる分譲事業をやる意味も
なくなってくる。

景気拡大が軌道にのれば、これまでの都市への開発投資のおかげで地価は上がる。

原油価格の高騰、国債の暴落など不測の事態がおこれば、また不況に逆戻りということも
あろう。買ったばかりのマンションを売る人が増えるかもしれない。
それが安値で買えても、「さらの３年後もっと安くなるかもしれない」という不安があれば
誰も買いたいと思わないだろう。

[549: 匿名はん]

利回りも、キャピタルゲインもなんて、そんな業者やファンドみたいな発想、個人の方が持たないほうが良いですよ。老婆心ながら。上げ潮も下げ潮も被る覚悟があるなら止めませんが。

[550: 匿名さん]

>>539
「値下がりを待つ」のは一つの戦略だが、

①次の底値はどうやってつかむつもりか。

②なかなか下がらない場合のヘッジは必要ないだろうか。

社宅に入る。公団賃貸に入る。などして頭金を減らさない対策が
必要になろう。資金も運用して増やす必要がある。

下がるはず。
いつかは下がる。
まだ、下がらない。もうじき必ず下がる。

何だか、捨てられた男を待つ女のような気分になってこないか。

このエリアで坪単価幾らになったら買う。という具体的尺度を持つべきだ。
「買える価格、買える広さ」というのでは何も物差しがないに等しい。

自分が買える値段だ買えれば満足というのだろうが、その先下がり続けてかまわないのか。

いろいろ疑問は出てくる。

買い手が悪いのではない、この国の不安定な経済運営が悪い。

高度経済成長時代のように運任せ、たまたま、で上手くいく確立がどんどん低く
なっている。「貯蓄から資産運用へ」というテーマは、もう預貯金金利はあがりませんから
ノーリスクの資産運用なんてないからね。という宣言なのですよ。

戦略的に生きないと大きな間違いに気付くことになると思うけどね。

[551: 匿名はん]

外資や上場してる連中も含めて、不動産投資のマーケットの人間の中にはババ抜きを過去に経験している者が少なからずいます。今回二回目のババ抜き。多少は上手くなってるかどうか。人によっては日本で不良債権作って、海外で又作ってきて、日本で今度はぬけぬけと回収やバルク買いに携わった滅茶苦茶な「プレイヤー」もいます。何回ババ抜きするつもりやねんな。

エンドの方はババ抜きが終了し終わった後にだけは買わないようにお気をつけ下さい。

[552: 匿名さん]

ババ抜きやってる最中にババを買う方が悲惨じゃない？

上がる上がると言われて買って、２年後に完成して住んだらババだった。ってケースね。

[553: 匿名さん]

ババを買う金はエンドにはない。ババとは失敗した一棟貸しマンションの分譲のような話を
指しているものと思われる。
それ自体安くて問題ないように思えるが、その後なだれを打ったように安い物件が出てきて
転売するときには４割減とか悲惨な目にあう。

[554: 匿名さん]

要するに、私募ファンドのＳＰＣからリートに売られリートも持て余し、分譲会社に転売し
分譲会社が２社くらい転売したあげくに販売会社がうけて、店子がでていく度にリフォーム
して売るというケース。

[555: 匿名さん]

待つのはいいけどどのくらい待てば見極めがつくとお考えなのでしょう。

一般のユーザは賃貸更新期間の２年も様子みれば、十分「待った」と思う感じなのでは。
６年待てる人は、独身者か社宅入居者だろう。
６年で小学生は中学生になるし、中学生は大学生になるし、乳児は小学校に通う。
３５歳なら厄年になる。

２年で、大きな下落はないように思うのだが間違っているかなぁ。
２０１３年になれば、下がり始めるかもしれない。
買いたい場所が２００４年の底値から坪単価で３割値上がりしていたといたら
一年で３０％地価が下がらなくてはいけない。
これは暴落だ。暴落したあと喜んで買うと、酷い目にあう。
もっともっと安いものが後から出てくる。高値掴みで泣きを見る。

できればそのあと５年は様子を見て、上がる気配が出た頃買うと底値で買える。
３％の増減でも、３年続けば頭金分くらい価格は変わってくる。

それと、どうして次の底値が２００４年レベル以下になるという確信を持っているのか？
下がってもそれ以下にならないとは考えないのでしょうかね。

[556: 匿名さん]

いや、今が平気で今竣工と同等物件が１５００万とか上がっているから、悩むんじゃない？
２００４年レベルとは言わないまでも。

[557: 匿名さん]

色々みんな言ってるけど人生そんなに長くないよ。
買い時逃せば次の底値まではあっという間に１０年２０年経つ事は明らかだからね。
もうサラリーマンが都心に近いマンションを購入できる一瞬のタイミングは
明らかに閉ざされました。終了です。
バブルで初めて土地が暴落するのを知った人たちが、
今回底値というのを初めて経験しているのではないでしょうか。
５５５さんも言っているけど住む為の購入であれば待ったなし、
投資としての購入であれば買い時は過ぎたね。

[558: ビギナーさん]

このトピはいつから下がることを議論する場で、いくら上がりそうだから買う、いくら下がったら
買うという議論ではないはず。
買うか買わないかは、そこに住んで、返済金額が納得できる価格であれば買いでしょう。

それでも他人の基準がほしければ収益還元で考えればいかが？

私感ですが都心で大型物件がでている間はまだ上がると思われます。
それだけ大きな土地を売る人がいるわけですから、まだ天井とは思えません。
時期は読めませんが、デベの土地取得状況で見分けるべきですね。

[559: 親と同居中さん]

上がり始めた時に、様子見で買えなかった人は、
下がり始めたら、どこまで下がるか不安で買えない。
故に、いつまでたっても買えないママ。

[560: 匿名]

でも、どーしても不便なところにすみたくなければ、↑みたいに親と同居するか、
賃貸にして待つかするしかないのかも。

[561: 匿名さん]

４０歳過ぎた高額所得者の独身男性の見合いと同じで、高望みするから
良縁を逃す。
上がり始めた時、上がりはじめた場に自分がいる事に気が付く人が少ない。

「あれ？変じゃないか。どこか間違っているぞ。」
とか
「値上げするとは不届きな売主だ」と毒づくわけで、
自分にもはや選択の自由がないことを認めたがらない。

乗り遅れた終電を待っていれば、おそらく朝には始発がくるだろう。

いままで、くじ運が悪くて買えなかった人は、
下がり始めたら、またしても買い手が殺到して抽選で外れてやっぱり買えない。

[562: 匿名さん]

新築マンション買ったって気になってるけど、たいがいの場合ローン組んで、
大家に賃料払うかわりに、銀行に金利として賃料払ってるのと同じことなんだけどね。

日々環境の変わる都内で、本当にリッチな暮らし（居住面での満足）を望むなら、
その時々で最高の賃貸物件を、金に糸目をつけずに借りて渡り歩くというのが一番。
なにかしら妥協しなきゃいけないような物件を、所有する意味はない。

[563: 匿名さん]

そういう人は実際に増えたね。
泉ガーデン、
六本木ヒルズ、
ミッドタウン。
新しいところが
出来るたびに必ず引っ越すという人はいる。
彼のビジネスの一環でもあるわけで、住居もオフィスの一部なのかもしれないね。

普通のビジネスマンでも２年ごとにデザイナーマンションを住み替えている人は
いるが、独身だったり特殊な才能と実家の遺産を併せ持った人だったりする。

無一文のサラリーマンは、自分が死んだあと老いた女房が住いに困らないように
したいと願って長いローン組んでマンションを買うわけだが。
ミッドタウンとはいかないが老後は隠し預金でももってネットで資金運用でもして
都営住宅暮らしが賢いのかもしれない。

確かに、多大なローンを組んで買うのは、背伸びにすぎない。
「私のマンションの資産価値」なんていわずに
「私の負債の担保価値」と言うべきだ。
誰かが安全なローンは年収の２倍までにしておけと言っていた。
安い物件を買えというのでなく、それくらいの自己資金を出せということだろう。
資産として担保余力がなければ自宅を持つ意味はない。

[564: 匿名さん]

ニートくん。長文おつかれ。

[565: 匿名さん]

は？

[566: 大学教授さん]

安くなければ、買う必要なし。賃貸でいいんじゃないの？

[567: 購入経験者さん]

良いと思いますよ。
例えば9000万の物件、家賃は40万。30年住んで死んだとして、
家賃出費は14400万。フルにローンを組んだら管理費含め実質
的な支払いもそんなもんでしょう。

フルローンじゃなければもっと安い。無理しない範囲であれば
持家の方が得だし、自分が死んだ時の保険効果、インフレヘッジ
の意味もある。インフレで家賃も上がってきてしまうと賃借人は
大変。

私は買いました。10年程度で充分返せる範囲での借金です。
返さないと思いますけどね。これだけ金利低いので。

安い、って、どの程度のことを指しているんでしょうか。
歴史的な底値が2003,2004年あたりだから、そこをさして
言っているのか。

そういう人に問いたいんですが、なぜその時買わなかったのか。
多分、今買ってない人たちは、今後不動産価格が下落して2004年
水準になったときも、高い、と言ってしまう人たちが多いような
気がします。
失礼な言い方で申し訳ないですが。

[568: 匿名さん]

そのときは取得年代でなかった人もいるかもしれないから、決めつけは失礼だよ。
例えば今３３歳辺りで結婚したての人。修飾も氷河期時代。女は正社員すらなれない人も
たくさんいた。

[569: 匿名さん]

40万の家賃で30年間暮らすという考え方自体が非現実的。
非現実的な前提で自分に好都合な結論を出しても意味はない。

[570: 匿名さん]

テクニカル分析の真似事で無理やり予測してみた。

「消費者物価指数」、「全国住宅地公示地価平均値」を
１９７１年から並べたチャートを眺めて気が付いた。

１９７１年と１９７４年。２年間で住宅地価は２倍になった。
列島改造土地ブームだ。
その後横ばいで、１９７９年から再び急上昇。１９８５年までにさらに１．５倍になった。
オイルショックのインフレに対して目減りする預貯金を不動産に向け始めた時代だ。
この間、消費者物価も並行して上昇している。

物価があがるから給与も上がる。それにつられて宅地地価もあがる。
ここまではそういう流れだ。

その後のバブル期はどうかというと。
地価の全国平均は１９８５年から１９９１年の間に２倍になった。
しかし、消費者物価は２５０から２９０になっただけ。
対消費者物価との比率が大きく広がった。

住宅地価と消費者物価は７１年＝１００の指数で600と300
倍の開きになる。
つまり、昔所得の５倍といわれた住宅価格。それが１０倍ださないと
買えなくなったという訳だ。

[571: 匿名さん]

現在は、地価は１９８５年の水準。消費者物価も３００で
実は両者のグラフはふたたび一点に交わっている。
それじゃ、１９７１年の状態に戻ったのかという話だが、当時の平均賃金は
今ほどよくはなかった。
だから消費者物価に対して史上最低の地価という話になる。

今後は地価が上向いて離れていくだろうが、この乖離が離れすぎると住宅取得難という
ことになる。
また、インフレ傾向になって消費者物価が上昇しはじめれば、地価と物価が
抜きつ抜かれつでゆるやかに上がっていく構図も考えられる。

下がるということもありうるが、単に地方が少子化で空家が増えて下落して
平均値を下げるだけかもしれない。
となればその分と都心の住宅地が上がらないとなんとなく経済上のバランスが
よくないような気がするのだが。

[572: 購入経験者さん]

まあ、別に、価格5,000万、家賃20万でも良いですよ。
結論は変わらないので、計算してみてね。

[573: 匿名さん]

都心の地価は下がるだろうね。　地方は堅調

[574: 匿名さん]

都心の地価が下がり地方が堅調だと住宅地平均は、数値上は来年度からまた下がるという話になる。

なにしろ一桁違う。
ちなみに、ここでいう地方＝全国だということだ。

おそらく、都心の伸び率が鈍化することはあっても、下落要因はないだろう。

[575: 匿名さん]

>>574
世の中宅地だけかよ（笑

[576: 匿名さん]

あがらなくなると、下がったと勘違いする人が多い。
売り物が余っていたら横ばい。投売りが始まって初めて下降だよ。
都心が下がったら、周辺はもっと下がらなくちゃいけない話になる。
まず上げどまって、周辺が上がったところで初めて下がる。２０１３年以降だろう。

金利が上がらない限り下がればまた外資や個人投資家が買うかもしれない。
本当に見放されるようになれば、値下がりするだろうけど。

[577: 匿名さん]

宅地と商業地の比率はどっちが多いのかね。商業地の価格は宅地価格にさほど影響を与えないのだが。確かに都心商業は下がるかもしれないが、今はそういう話をしていない。（大笑い

[578: 購入経験者さん]

今回の公示地価ですら、実態より低めに出しましたと、わざわざ注記を付ける
くらいだから、公示地価もあと1-2年は上がらざるを得ないね。
実態と乖離した公示地価と自ら認めているくらいだからね。
で、最近の土地取引を見ていると、少なくとも2006年水準より更に住宅地でも
+20％というImage。
まあ、何をいまさら上がる上がると言っているんだという気もするけど。

公示地価は2006年の実態水準に上げるまであと1-2年、そこから更に+20％。
今後4-5年で下がりようが無い。そして分譲案件は激減。地主は手放さない。

[579: 匿名さん]

じゃあみんなどこを買うの？　これからの取得年代。例えば夫一人で年収８００万子供二人
のやや上サラリーマンとか。不便なところは勘弁って世代では？

[580: 匿名さん]

「最後の一等地」って毎年言ってるよね（笑

[581: 匿名はん]

557さんは正しいかな。明らかに周期はありますよ。
都内もそうだし、価格帯は違えど阪神間あたりなんかもそう。
収益還元って言っても新築マンションの区分でNOIで４％とかって、金利引いたら残らないでしょ。
空室率も多分見てないだろうし。
ほんとに欲しい人が買えるのなら買うのは全く否定しませんが、いわゆる一般的な買い時は
残念ながら過ぎたでしょうね。
踊り場でデベが若干分譲価格に調整かけたとしてもしれてるでしょう。

気づいたら最後はババばっかりでババ抜きをしてる可能性があるってこってす。
エンドさんが泣きを見るのが常とはいえ。特に周辺部。
まだ地方都市のほうが影響少ないからまし。
まあでもヒューザーやアパがこけたから、エンドさんは助かった面はあるかもですね。
えらそうな物言いですみませんが、本当にそう思います。

[582: 匿名はん]

うわ、みんな早。

地価公示は遅れるのが常。鑑定士業界の怠慢と情報収集能力不足。
思い切って下げるべきときに下げられない、上げるべきときに上げられない、そんな人たちです。

[583: 購入経験者さん]

>579
もう買えません。賃貸か、郊外か。勘弁っつっても生きていけないからそう
も言えないでしょ。松戸、横浜からバス便、柏、川越、川口。。色々ある。

[584: 匿名はん]

だからそういうところを買うと・・・以下ry

[585: 匿名さん]

>>579
言わずと知れた田園都市線、たまプラーザ　美しの森
坪単価２２０万　２５坪で5500万
頭金１０００万あれば買えますよね。

[586: 匿名はん]

そこで、賃料いったいどれだけ取れんのよ、貸したら。。。

[587: 匿名はん]

貸せない、売れない、返せないの三重苦・・・

[588: ビギナーさん]

豊洲はどうですか

[589: 購入経験者さん]

まあだから、過去に比べて、都心賃貸層が増えるってことでしょう。
家賃上昇圧力ですね。ますます二極化に拍車。
豊洲は個人的に住みたくないけど、あれだけ開発費投じてたら、街
そのものが変わるでしょ。投資という意味では良いと思う、、、
けどもう上がっちゃってますよね。

[590: 匿名はん]

豊洲も高いのかなぁ。まあでも悪くないかな。品川港湾エリア買うよりは好印象。でも学校あるのかな。私見ですよ私見。