23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[523: 匿名さん]

一戸建てがブームになる日が来るかもしれないしね。

[524: 近所をよく知る人]

まともな一戸建てを普通のサラリーマンが買うにはかなり郊外（ド田舎）へ行かないといけない。
そんな場所から一時間も埼京線や田園都市線や東西線みたいな超すし詰め電車に乗って通うなんて最悪。

[525: 近所をよく知る人]

>じゃあ今30そこそこか20代の人はどこに家を買うの？
その年代で家を買おうというのがもともと無理。
最近は地価下落でそのくらいの年代でも買ってたが、かつては狭い賃貸で我慢し、30代後半でやっと家を買うのが普通だった。
どうしても早くから家を買いたい人はものすごく遠くに買って毎朝早く起きて都心へ通ったもんだよ。
最近の異常な状態を普通だと思われても困るんだよなあ。

[526: 匿名さん]

最近はITも発達しているので、郊外に買っても、在宅勤務ができるように
なるかもしれませんね。職種によっては。それはそれでゆったりライフで
良いのでは。

[527: 匿名さん]

＞５２５
つか、ずっと（当分）上がり続けるという流れだよね。
今30の人が五年後、以前の牛久購入者のようになるってこと、って意味でしょう。

[528: 匿名さん]

↑訂正。
今30の人が五年後、以前の牛久購入者のようになるってことかどうか？
って意味でしょう。

[529: 近所をよく知る人]

>>527
30代で給料が上がらないような弱小会社で働いてるような人はそもそも家は買えないんだよな。
今はもう格差社会なんだから、昔のようにまじめにがんばれば誰でも家が買えるなんてのは大きな勘違いだってことだよね。

[530: 匿名さん]

理由・根拠はやや異なるが（私は需給派）、長期予想は５０１さんのように慎重なほうが良いし、ここ数年の予想は５０３さんに賛成。

[531: 匿名さん]

まじめに頑張っているのはほぼ全ての人たちがそうでしょう。
それでうまくいくと考えるのはおこがましい。最低条件でしかない。
まあ、一等地に家を買うということを全ての人が目指す必要は
無いと思いますが。

[532: 匿名さん]

社宅が売られれば、そこも結局マンションになるのでは。
需給にはプラスマイナスゼロか、部屋数が増えればむしろ供給増の要因に。

[533: 匿名さん]

一等地は都心と、田園調布など都内の一部だけ。
昔から、一等地に家を買うのを目指して夢がかなうのは、ほんの一握りの人だけ。

[534: 匿名さん]

23区内2等地にすら、普通のサラリーマンには買えなくなるということでなかったの？

[535: 匿名さん]

まじめかどうかは、経済的成功とは関係ない。
むしろ過度にまじめで頭が固い奴は、
今後どんどん国際競争に晒されて、
労働奴隷的な立場にならざるを得ないんじゃない？

いいかげんでも、無茶苦茶でも、虚業でも、錬金術でも、会計操作でも、
いやむしろそういう法すれすれで儲ける才覚のある奴の方が、
今は勝ち組になれる時代。
そういうメンタリティの人が好むような立地・物件が、
勝ち組物件という事になっていくでしょう。

もちろん、一番の勝ち組は既得権保持組なんだけどね。
こういう人たちの住まいは基本的に流通しないので検討の余地が少ない。

[536: 匿名さん]

>527
過去のバブル当時に郊外の家を買った人たちがどうなったかを、
知ってて今回のバブルでその二の舞いをしたら喜劇だね。
郊外を買う位なら買わない方がマシ。

[537: 匿名さん]

都内（で価値のあるところ）も買えない、郊外も買えないじゃ、
これから取得年代になる人はどうなるの？

[538: 近所をよく知る人]

郊外でもいいんじゃないの？そこしか買えない人は。
ここに書いてる人は家を買って財産を作ることばかり考えてるが、そんなことができるのはある程度所得がある人たちだけ。
普通の庶民は買った家で一生を送るんだから、その家の資産価値がどうかなんてどうでもいい話。

[539: 匿名さん]

資産価値がどうでもいいなら、買う必要はないでしょう。
特に今のような値上がりしてる時期にはね。
普通の庶民は賃貸で我慢して、不動産の値下がりを待つ。
それが得策。

あと、ここに書いてる人は家を買ってではなく高く売って、
財産を作ること考えてる人も多いみたいよ。

[540: 匿名さん]

自分の生活に合わせて、買いたいときに買えばいいよ。
自己居住用は。といっても、一応利回り考えて、2％
とかなら買わないほうが良いのでは？まだ4％以上で
回る新築もあるから、そういうところで、自分に合った
ところでね。

[541: 匿名さん]

＞資産価値がどうでもいいなら、買う必要はないでしょう。
そう単純な話では無いと思う。
資産価値狙いではないが、他人である大家に一生家賃を払い続けるのが嫌で
家を購入する人も多い。普通の勤め人にとって定年後も家賃を払うのは重荷である
最近のマンションに何年住めるのか知らないが、ローン終了後、維持費以外は
支払いフリーになるわけで、実質の損得や賃貸の方が環境変化に強いといった面を
別にしても、一生賃貸との気分的な差は大きい
こういう層を無視すると判断を誤るのではないだろうか

[542: 匿名さん]

買ったものを転売して儲けるのも人間の欲だが
よいものを安く買いたいというのもまた人間の欲だ。

ユニクロや青山が安売りしても、ヴィトンやエルメスが安くなるわけではない。
住宅にかぎらず需要が飽和した市場はいくらでもあるのだ。

だからこそ、差異化のバリュー（土地のブランド）を商品にしていこうとしてきた。
そもそも、住宅需要は数の上では９０年代に飽和していたのだろう。
景気拡大と地価下落で需要に火がつくのは、７月１月のバーゲンセールと同じだ。
今は、郊外で大規模ショッピングサンターと新駅を抱えた「商住一体開発」が
それにかわろうとしている。

都心回帰とタワーマンションという新たな「価値」を提示し、超低金利、
３５年ローン、銀行間の競争による優遇金利などのしかけで需要を創造してきたわけだ。

価格が下がるかどうかも大事だが、物件数がすくなくなれば満足できる物件も
少なくなる。仮に満足度の高い物件が安く出れば、こんどはとてつもない倍率になる。

２３区の市場は閉じた系ではない。そこで物件が増えれば、価格競争で値がさがり
郊外から買い手がおしよせる。その結果郊外が売れ残る。
２３区内の物件が減れば、希少性から高値で売ろうとする。客は郊外に逃げる。
郊外の在庫が掃ける。

自分の見る目を養い、よいものが出たらすばやく掴め。これは都市生活の基本
かもしれない。
都心のセールが終わったあとは郊外のアウトレットでお値打ち品を探す。

駅近　閑静な住宅地　８５平米くらい　ふつーの仕様で日当たりもいい
という物件は郊外にいくらでもある。価格も手頃だ。


満足度＝性能（立地・環境・広さ・仕様・眺望・日照）／価格

分子に（都心までの距離）とか（ブランド地区）という条件をいれなければ
話は簡単なのだ。

[543: 匿名さん]

×今は、郊外で大規模ショッピングサンターと新駅を抱えた「商住一体開発」が
それにかわろうとしている。

都心回帰とタワーマンションという新たな「価値」を提示し、超低金利、
３５年ローン、銀行間の競争による優遇金利などのしかけで需要を創造してきたわけだ。


○都心回帰とタワーマンションという新たな「価値」を提示し、超低金利、
３５年ローン、銀行間の競争による優遇金利などのしかけで需要を創造してきたわけだ。
今は、郊外で大規模ショッピングセンターと新駅を抱えた「商住一体開発」が
それにかわろうとしている。

[544: 匿名さん]

大事なのはマンション価格でなく地価だ。
土地の需給と住宅需給を混同してはいけない。
土地は、いつでも地主が供給するものだ。
例外は、埋め立てと宅地造成だが。土地の供給が払底する限り
２３区住宅地地価は高止まる。

地価上昇は緩やかであるほど長く続く。
どうも世界的にそうなっているようだ。
長く続けばいつのまにか、はるかかなたに行ってしまっている。

ゆるやかに上がっていったが二三年でゆるやかに戻ってきた。
なんていう暢気な変動はあまり聞いた事がない。

地価は、系列売買随意契約以外競売りか叩き売りかのどちらかで値が決まる。
持ち主が安く売りたくない場合。デベがぜひ買いたいといって集まってくれば
デベが希望価格を唱え競りで価格が決まる。
持ち主が安くてもいいから売りたいと思うとき売り手が価格を唱え
買い手が意思表示するまで価格をさげていく。叩き売りだ。

２３区内の土地は更地でも駐車場にしておけば十分金になるシロモノなのだ。
普通の経済状態にあれば高騰して買い手がなくなっても地主は困らない。
金に困っても、売らなくても金融機関が不動産担保で相応の金を貸す。
おまけに低金利だ。これから土地を売ろうと考えている地主は誰もいない。
土地供給がなければ地価はさがらない。

[545: 匿名さん]

地主の側からみれば
①更地で売る
②駐車場として貸す
③自分でマンション建てて貸す
④等価交換して自分の持分を持つ
⑤自己使用（自宅・自社ビルの建設）
⑥証券化手法による流動化ｅｔｃ

いろいろ選択肢がある。地価があがりはじめたら①にはならないが
③④⑤にいけば二度と①にはならない。
下がりはじめても「再度の値上がりを待つ」という選択になるが
地主には土地が収益を生んでいるうちは売る必要性がない。
不況になって売却する場合だけ出てくる。

バブル崩壊、平成大不況で企業や地主が土地を売ったからマンション価格が
下がった。
さて下落を待つ人のためには、次はどういう不況がきたらいいのだろうか。

[546: 匿名さん]

地主が売らなければ、地価が上がるどころかみんな住み替えが困難になる。
郊外と言うが東京までそれなりに近く、駅ちかの至便なところは既にかなり値上がっているし、
そこも地主は売らない。不便なところは、東京に通うサラリーマンは欲しがらない。
これからの取得年代は受難の時代に突入か？

[547: 匿名さん]

都内の土地需給は９３年以降は売り一色だった。
背景は、土地の担保価値以上に金を貸し込んだ「不良債権」があった。
担保割れした不動産を安く売却させて、債権の一部を回収し不足分に公的資金
（税金と国債だ）をつぎ込んで処理したわけだ。
金融危機は防げたが、企業の土地のバルク売りなどで地価は大きく下がった。
とはいえ果てしなく暴落しなかったのは、外資のファンドが安く買って転売した
おかげでもある。キャッシュを持った買い手がどこにもいなけらばさらに値は下がった
はずだ。
下がり続ける地価の中で、不況は続き土地を担保に融資を受けるのが困難で、保有土地を売る
企業が増えた。
土地はあまっているのに使い道がない。そういう中で、外資の物流倉庫などが
どんどん土地を買って大型施設をつくったりした。規制緩和で高層マンションを建てて安く売ったら
なんとか立ち直るだろう。そういう話も出てきた。
住宅供給は、９０年代前半落ち込んでいた。
とはいえ、公定歩合が０．５になってやっとゼネコンやデベも息を吹き返し、借りれ金の金利を
気にせずに大規模分譲が手がけられるようになった。
昭和薬科大、都立大など大規模敷地の再開発がはじまり湾岸に移っていった。

[548: 匿名さん]

いまは、経済の峠に差し掛かっていてこれを乗りこえられるかどうかで
結果は変わってくる。
峠で転んで逆戻りするのか、前のめりで峠の向こうに転げ落ちるのか
それはわからないが、峠を越えたなら、今までの状況が逆転することは間違いない。


地価の下げ止まり→不動産担保価値の安定
→土地保有企業（勝ち組）の土地担保融資の建設投資拡大（おまけに低金利）

これまでは、短期回収目的でのマンション分譲だったが、証券化手法で賃貸でも
短期に資本回収する手立てが一般化してきた。都心であえて手間のかかる分譲事業をやる意味も
なくなってくる。

景気拡大が軌道にのれば、これまでの都市への開発投資のおかげで地価は上がる。

原油価格の高騰、国債の暴落など不測の事態がおこれば、また不況に逆戻りということも
あろう。買ったばかりのマンションを売る人が増えるかもしれない。
それが安値で買えても、「さらの３年後もっと安くなるかもしれない」という不安があれば
誰も買いたいと思わないだろう。

[549: 匿名はん]

利回りも、キャピタルゲインもなんて、そんな業者やファンドみたいな発想、個人の方が持たないほうが良いですよ。老婆心ながら。上げ潮も下げ潮も被る覚悟があるなら止めませんが。

[550: 匿名さん]

>>539
「値下がりを待つ」のは一つの戦略だが、

①次の底値はどうやってつかむつもりか。

②なかなか下がらない場合のヘッジは必要ないだろうか。

社宅に入る。公団賃貸に入る。などして頭金を減らさない対策が
必要になろう。資金も運用して増やす必要がある。

下がるはず。
いつかは下がる。
まだ、下がらない。もうじき必ず下がる。

何だか、捨てられた男を待つ女のような気分になってこないか。

このエリアで坪単価幾らになったら買う。という具体的尺度を持つべきだ。
「買える価格、買える広さ」というのでは何も物差しがないに等しい。

自分が買える値段だ買えれば満足というのだろうが、その先下がり続けてかまわないのか。

いろいろ疑問は出てくる。

買い手が悪いのではない、この国の不安定な経済運営が悪い。

高度経済成長時代のように運任せ、たまたま、で上手くいく確立がどんどん低く
なっている。「貯蓄から資産運用へ」というテーマは、もう預貯金金利はあがりませんから
ノーリスクの資産運用なんてないからね。という宣言なのですよ。

戦略的に生きないと大きな間違いに気付くことになると思うけどね。

[551: 匿名はん]

外資や上場してる連中も含めて、不動産投資のマーケットの人間の中にはババ抜きを過去に経験している者が少なからずいます。今回二回目のババ抜き。多少は上手くなってるかどうか。人によっては日本で不良債権作って、海外で又作ってきて、日本で今度はぬけぬけと回収やバルク買いに携わった滅茶苦茶な「プレイヤー」もいます。何回ババ抜きするつもりやねんな。

エンドの方はババ抜きが終了し終わった後にだけは買わないようにお気をつけ下さい。

[552: 匿名さん]

ババ抜きやってる最中にババを買う方が悲惨じゃない？

上がる上がると言われて買って、２年後に完成して住んだらババだった。ってケースね。

[553: 匿名さん]

ババを買う金はエンドにはない。ババとは失敗した一棟貸しマンションの分譲のような話を
指しているものと思われる。
それ自体安くて問題ないように思えるが、その後なだれを打ったように安い物件が出てきて
転売するときには４割減とか悲惨な目にあう。

[554: 匿名さん]

要するに、私募ファンドのＳＰＣからリートに売られリートも持て余し、分譲会社に転売し
分譲会社が２社くらい転売したあげくに販売会社がうけて、店子がでていく度にリフォーム
して売るというケース。

[555: 匿名さん]

待つのはいいけどどのくらい待てば見極めがつくとお考えなのでしょう。

一般のユーザは賃貸更新期間の２年も様子みれば、十分「待った」と思う感じなのでは。
６年待てる人は、独身者か社宅入居者だろう。
６年で小学生は中学生になるし、中学生は大学生になるし、乳児は小学校に通う。
３５歳なら厄年になる。

２年で、大きな下落はないように思うのだが間違っているかなぁ。
２０１３年になれば、下がり始めるかもしれない。
買いたい場所が２００４年の底値から坪単価で３割値上がりしていたといたら
一年で３０％地価が下がらなくてはいけない。
これは暴落だ。暴落したあと喜んで買うと、酷い目にあう。
もっともっと安いものが後から出てくる。高値掴みで泣きを見る。

できればそのあと５年は様子を見て、上がる気配が出た頃買うと底値で買える。
３％の増減でも、３年続けば頭金分くらい価格は変わってくる。

それと、どうして次の底値が２００４年レベル以下になるという確信を持っているのか？
下がってもそれ以下にならないとは考えないのでしょうかね。

[556: 匿名さん]

いや、今が平気で今竣工と同等物件が１５００万とか上がっているから、悩むんじゃない？
２００４年レベルとは言わないまでも。

[557: 匿名さん]

色々みんな言ってるけど人生そんなに長くないよ。
買い時逃せば次の底値まではあっという間に１０年２０年経つ事は明らかだからね。
もうサラリーマンが都心に近いマンションを購入できる一瞬のタイミングは
明らかに閉ざされました。終了です。
バブルで初めて土地が暴落するのを知った人たちが、
今回底値というのを初めて経験しているのではないでしょうか。
５５５さんも言っているけど住む為の購入であれば待ったなし、
投資としての購入であれば買い時は過ぎたね。

[558: ビギナーさん]

このトピはいつから下がることを議論する場で、いくら上がりそうだから買う、いくら下がったら
買うという議論ではないはず。
買うか買わないかは、そこに住んで、返済金額が納得できる価格であれば買いでしょう。

それでも他人の基準がほしければ収益還元で考えればいかが？

私感ですが都心で大型物件がでている間はまだ上がると思われます。
それだけ大きな土地を売る人がいるわけですから、まだ天井とは思えません。
時期は読めませんが、デベの土地取得状況で見分けるべきですね。

[559: 親と同居中さん]

上がり始めた時に、様子見で買えなかった人は、
下がり始めたら、どこまで下がるか不安で買えない。
故に、いつまでたっても買えないママ。

[560: 匿名]

でも、どーしても不便なところにすみたくなければ、↑みたいに親と同居するか、
賃貸にして待つかするしかないのかも。

[561: 匿名さん]

４０歳過ぎた高額所得者の独身男性の見合いと同じで、高望みするから
良縁を逃す。
上がり始めた時、上がりはじめた場に自分がいる事に気が付く人が少ない。

「あれ？変じゃないか。どこか間違っているぞ。」
とか
「値上げするとは不届きな売主だ」と毒づくわけで、
自分にもはや選択の自由がないことを認めたがらない。

乗り遅れた終電を待っていれば、おそらく朝には始発がくるだろう。

いままで、くじ運が悪くて買えなかった人は、
下がり始めたら、またしても買い手が殺到して抽選で外れてやっぱり買えない。

[562: 匿名さん]

新築マンション買ったって気になってるけど、たいがいの場合ローン組んで、
大家に賃料払うかわりに、銀行に金利として賃料払ってるのと同じことなんだけどね。

日々環境の変わる都内で、本当にリッチな暮らし（居住面での満足）を望むなら、
その時々で最高の賃貸物件を、金に糸目をつけずに借りて渡り歩くというのが一番。
なにかしら妥協しなきゃいけないような物件を、所有する意味はない。

[563: 匿名さん]

そういう人は実際に増えたね。
泉ガーデン、
六本木ヒルズ、
ミッドタウン。
新しいところが
出来るたびに必ず引っ越すという人はいる。
彼のビジネスの一環でもあるわけで、住居もオフィスの一部なのかもしれないね。

普通のビジネスマンでも２年ごとにデザイナーマンションを住み替えている人は
いるが、独身だったり特殊な才能と実家の遺産を併せ持った人だったりする。

無一文のサラリーマンは、自分が死んだあと老いた女房が住いに困らないように
したいと願って長いローン組んでマンションを買うわけだが。
ミッドタウンとはいかないが老後は隠し預金でももってネットで資金運用でもして
都営住宅暮らしが賢いのかもしれない。

確かに、多大なローンを組んで買うのは、背伸びにすぎない。
「私のマンションの資産価値」なんていわずに
「私の負債の担保価値」と言うべきだ。
誰かが安全なローンは年収の２倍までにしておけと言っていた。
安い物件を買えというのでなく、それくらいの自己資金を出せということだろう。
資産として担保余力がなければ自宅を持つ意味はない。

[564: 匿名さん]

ニートくん。長文おつかれ。

[565: 匿名さん]

は？

[566: 大学教授さん]

安くなければ、買う必要なし。賃貸でいいんじゃないの？

[567: 購入経験者さん]

良いと思いますよ。
例えば9000万の物件、家賃は40万。30年住んで死んだとして、
家賃出費は14400万。フルにローンを組んだら管理費含め実質
的な支払いもそんなもんでしょう。

フルローンじゃなければもっと安い。無理しない範囲であれば
持家の方が得だし、自分が死んだ時の保険効果、インフレヘッジ
の意味もある。インフレで家賃も上がってきてしまうと賃借人は
大変。

私は買いました。10年程度で充分返せる範囲での借金です。
返さないと思いますけどね。これだけ金利低いので。

安い、って、どの程度のことを指しているんでしょうか。
歴史的な底値が2003,2004年あたりだから、そこをさして
言っているのか。

そういう人に問いたいんですが、なぜその時買わなかったのか。
多分、今買ってない人たちは、今後不動産価格が下落して2004年
水準になったときも、高い、と言ってしまう人たちが多いような
気がします。
失礼な言い方で申し訳ないですが。

[568: 匿名さん]

そのときは取得年代でなかった人もいるかもしれないから、決めつけは失礼だよ。
例えば今３３歳辺りで結婚したての人。修飾も氷河期時代。女は正社員すらなれない人も
たくさんいた。

[569: 匿名さん]

40万の家賃で30年間暮らすという考え方自体が非現実的。
非現実的な前提で自分に好都合な結論を出しても意味はない。

[570: 匿名さん]

テクニカル分析の真似事で無理やり予測してみた。

「消費者物価指数」、「全国住宅地公示地価平均値」を
１９７１年から並べたチャートを眺めて気が付いた。

１９７１年と１９７４年。２年間で住宅地価は２倍になった。
列島改造土地ブームだ。
その後横ばいで、１９７９年から再び急上昇。１９８５年までにさらに１．５倍になった。
オイルショックのインフレに対して目減りする預貯金を不動産に向け始めた時代だ。
この間、消費者物価も並行して上昇している。

物価があがるから給与も上がる。それにつられて宅地地価もあがる。
ここまではそういう流れだ。

その後のバブル期はどうかというと。
地価の全国平均は１９８５年から１９９１年の間に２倍になった。
しかし、消費者物価は２５０から２９０になっただけ。
対消費者物価との比率が大きく広がった。

住宅地価と消費者物価は７１年＝１００の指数で600と300
倍の開きになる。
つまり、昔所得の５倍といわれた住宅価格。それが１０倍ださないと
買えなくなったという訳だ。

[571: 匿名さん]

現在は、地価は１９８５年の水準。消費者物価も３００で
実は両者のグラフはふたたび一点に交わっている。
それじゃ、１９７１年の状態に戻ったのかという話だが、当時の平均賃金は
今ほどよくはなかった。
だから消費者物価に対して史上最低の地価という話になる。

今後は地価が上向いて離れていくだろうが、この乖離が離れすぎると住宅取得難という
ことになる。
また、インフレ傾向になって消費者物価が上昇しはじめれば、地価と物価が
抜きつ抜かれつでゆるやかに上がっていく構図も考えられる。

下がるということもありうるが、単に地方が少子化で空家が増えて下落して
平均値を下げるだけかもしれない。
となればその分と都心の住宅地が上がらないとなんとなく経済上のバランスが
よくないような気がするのだが。

[572: 購入経験者さん]

まあ、別に、価格5,000万、家賃20万でも良いですよ。
結論は変わらないので、計算してみてね。