23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[51: 匿名さん]

マンションが普及しはじめた１９７０年代から３５年経過して
都内には老朽マンションが増えている。
中には買換え、または賃貸化が進んでいるものが多いが
いずれにしろ２０年以上経過したマンション居住者は、リフォーム
して住み続けるか、賃貸するか、売却し買換えかを選ぶことになる。

２３区の平均世帯人口は１．９程度。住宅のストック戸数は
かなり昔に、世帯数を超えた。
数的に充足した住宅は、今後老朽化、狭隘な既存ストック
の更新を必要としている。

本来の住宅需要は、（A)の需要＋（B）の需要だったものが
１９９７年から２００１年の１４年間に買ったストック（中古物件も含め）
が、売却すると損が出る状況が続いてきた。
本来ならマンションは築１０年あたりから活発に買換えが行なわれる
ものが、この１４年年間のストックが塩漬けになって、購買層を
（A)中心にさせてきた。
それが値下がりの根本理由。
とはいえ、２０年以上経過すれば、残債を償還する人も出てきて
買換えは徐々に復活する。
それに地価反転が加われば、買換えが本格的に復活する日も近い。
ただし、都心は地価反転しても千葉県郊外は永久に地価反転しないかもしれない
そういう格差がさらに地域の分譲価格差を生む状況になろう。

[52: 匿名さん]

テレワークとか本格化すれば、雇用を求めて東京周辺に住む人はへるが。
いつの話なのか＞４４

[53: 匿名さん]

西高東低の地価構成がはっきりしてきた。
横浜、さいたま市に比べて千葉市の魅力の無さは目を覆うばかりだ。
ほんの５・６年前まで、勝田台など郊外の中核都市の風情があった。
今は、千葉県全域を地価下落が疲弊させてしまったかのようだ。
１９９０年代半ば、松戸も柏も千代田線ルートで大手町、丸の内、霞ヶ関に通える
理想的なベッドタウンとして人気があった。
坪単価１８０万くらいで新築が買えた。今は新築が１３５万円／坪〜
景気がよくなるためには、地価上昇はやむをえない。国の富として利用価値に添った地価に
ならないといけない。少なくとも担保割れした郊外宅地が普通の価格に戻るためには
都心が安いままではそこまで至らない。

[54: 匿名さん]

＞「今(最近）東京の人口が増えている」から「これからも増えるに違いない」というのは成り立ちません。
そりゃそうだ。

＞世田谷で「坪単価250-300万円なら住みたいな」と思う人が多くいて、どっと入ってきたのが過去5年です。
おいおい。そりゃないぞ。
２５坪８３平米の７５００万のマンションが年間何戸供給されたか実際住んでいたから
数えていたけど、それで人口が増えたのでなく、ワンルームやコンパクト賃貸が
幹線上に立ち並んだり、木造の屋根裏付アパートや大東建託やミニ戸があふれた結果
じゃないのか。


＞「320万でも住む」、「350万でも住む」という人数はどんどん減っていき、
中古マンションがけっこう高値でうれはじめている。


＞その結果需給が逆転していくのです。
格差社会だから、そうはならない。川向こうへ越したひとはそれなりの人。もどってこれない。

＞賃料が高くなれば賃貸世帯も橋を超えて神奈川に行きます。
そのかわり新しい賃料を受け入れる人がそこを借りる。それが大都会の活力というもの。
田舎のシャッター商店街の例はあてはまらない。

[55: 750]

41(26)さん

今回のバブルが前回のバブルと同規模だというつもりはなく、よって「ミニバブル」という表現を使っております。当時は、国や銀行を含めて「土地は必ず上がるもの」という土地神話を信じてました。「インカムが赤でもキャピタルゲインで儲かればOK」という理屈が真顔でまかり通っていた時代です。

現代の我々は「不動産は右肩上がりではない。価格は上下するもの」ということを学習しており(一部、学習していない人もいますが・・・）、前回のバブル期のように国債利回りを下回るまで買われる、とういことは起こらないでしょう。

なのに、不動産ファンドがグロス利回りで4%ということになると諸経費引いたネットで2%程度になるでしょう。ノーリスクの長期国債とリスクの大きい不動産取引の利回りの差が0.5%というのが妥当でしょうか？個人的には不動産でリスクをとる(キャピタルロスに晒される恐れがある)なら最低でもグロスで7-8パーセント欲しいところです。

もちろん、ファンドは低金利を利用してレバレッジを利かし、実際のIRRはもうちょっと上がるでしょう。が、もう余裕のないところに来ております。それを称して「ミニバブル」と言っております。

分譲マンションが売れ残らない理由は前スレの750やこのスレの3,5で書いたとおり、現在は本当に需給が逼迫している時期だからです。緩やかな価格上昇なら健全なのです。

簡単な例を言います

マンションが10件売りに出されて10人の買主がいれば本来中立(市況は弱くも強くもない）です。
ところが、10人に加え不動産投資目的のAが1人、ファンドBの社員が1人いたとします。
抽選でAとBがともにあたれば、外れた2人(実需)は他のマンションを探し、他のマンションの競争をあおります。それが繰り返され、相場は加熱します。
AとBは賃貸の相手を探します。問題なく賃貸先が見つかるときは中立（健全）です。賃料も下がりません。だけど、このマンションを借りたい人が1人しかおらず、どうしても貸主が必要なAが賃料を下げ始めると、市況下落が始まります。

[56: 匿名さん]

＞超高級物件・超都心はいつの時代も高いので、除外して。
そうなんですか、過去スレでは城東城北を除外したがる議論が多かったです。

＞サラリーマンが買う物件として考えた場合に、東京だけが突出して値上がり続けることは
ないですよね？
一次取得だけ考えればね。でも買い替えで手持ちが３０００万あるとかいう人が出てくると
坪単価の上限は３００万くらいまでいきます。

＞現に今は近県も上昇傾向。となると、近県の下落時期が重要なのでは？
わたしは、下落というより売れ残り値崩れという形ですでに出始めていると思う。＞郊外や駅遠に広い物件を買うのは、下落確実これらが下落してしまうのは
いつごろでしょう？

場所によります。

[57: 750]

49さん

現物が売りに出されなくても証券が安く売られたらおんなじことでしょ。

1億円の物件のエクイティ部分を100分割して証券化したら、一口100万円の証券になりそれを投資家が引き受けたとします。

賃料が下がれば、利回り下がるので、証券が安く売られます。仮に1割下がって90万で売れたとしましょう。すると、もともとの物件価値は90 X 100 = 9,000万と評価されたこととなります。

すると、同じような物件は9,000万円でしか売れなくなります（証券に引っ張られて実体物件の価値が早く下がってしまいます）。実際に取引が行われなくても市況が下がるのですよ。

[58: 匿名さん]

＞そうなんですか、過去スレでは城東城北を除外したがる議論が多かったです。
それは違うのでは？　過去スレでも、都心物件、優良立地の値上がりばかりが語られて
いた気がするのですが。逆には郊外物件や城東城北地区は下落する。資産価値の半減などなど。
郊外しか今買えないなら、狭くてもいいのでとりあえず都心に１ＬＤＫを買って賃貸とか。

[59: 匿名はん]

うーんマンダム。

少子化になってもトップブランドの東大の偏差値下がらないのと同様に都心のマンションも下落しないのではないでしょうか。地方或いは近隣県含めて東京への憧れ、都心への憧れはなくならず、アッパーミドルクラスでで都心が購入できなくなったいまや、せめて城南の環八内というところで目黒、世田谷、杉並というところは当分（少なくても10年）は上がることあっても下がることはない、そんな気がします。どうでしょうか。

[60: 匿名さん]

私も具体的には分かりませんが、一般サラリーマンが、という主語そのもの
が誤りでは？都心、城南に買っている人は、一般サラリーマンもいるでしょう
が、８０平米以上の物件だとほとんどが、プチ資産家、外資系証券、成功した
事業主、外人、なんて感じじゃないのかな。
年収８００万の人が、３０代で、物件買えるんでしょうか。１億円くらいのを。
買えないよね。こつこつ貯めてても、どうでしょうね。
で、７５０さんの想像以上に、上記の階層の人たちが世の中に存在している、
ということなのでは。

[61: 匿名さん]

＞想像以上に、上位階層の人たちが世の中に存在
そうですね。確実に増加してるでしょう。
階層の顕在化
↓
２極構造化の伸展
↓
富裕層存在拡大
↓
資金振向け先の選別
↓
固定資産＆耐久消費財へ
↓
単なる余裕派１次固定資産組みとの垣根
↓
富裕階層の資産力格差拡大

[62: 匿名さん]

>>60
>年収８００万の人が、３０代で、物件買えるんでしょうか。１億円くらいのを。
別にサラリーマンは、年収800万ってこともないし。
証券とかそういうところではなくて、終身雇用・年功序列の会社でも、
35歳で1500万ってところは、けっこうありますよ。
うちは社内結婚OKだから、結婚と同時に世帯年収は倍になったし。
階層はたんなるプロレタリアートだけど、世帯年収は3000万の人も、けっこういるということで。

[63: 匿名さん]

バブルバブルと言ってても、供給がないんだからどうしようもない。
今週の住宅情報マンションズを見てるのだが、都心周辺も含めて庶民物件は皆無だ。
供給側は“豊かさ”最優先とかいう記事まで載せて、郊外への誘導に必死だ。
最近の富裕層向けに企画された高級物件は一般物件と競合しないし供給過剰には繋がらない。

既存ストックが過剰だという話も出てるが、都心部でゴーストマンションなんて聞いたこともない。
郊外の築古物件が余ったところで都心部にはまったく関係のない話だ。
結局、供給過剰になりうる物件がどこから出てくるのかを説明しないとただの机上の空論だと思うが。

[64: 匿名さん]

私はとあるファンド会社の社員でございますが、750さんの意見って全然説得力がないどころか
デタラメを言ってるように聞こえて仕方ないのは私だけでしょうか？

＞不動産ファンドがグロス利回りで4%ということになると諸経費引いたネットで2%程度になるでしょう。

はぁ？全然なりませんよ。どういう計算ですか？規模が大きければグロス4％がNET3.5％だって有りますし、グロスが小さければ、長期空室になれば2.9％だって有り得ます。
確かに2.9％も2％台ですが、あたかも半値半掛になると意図的に錯覚させようとしてませんか？
ドンブリ過ぎますよ、貴方のご意見は。

＞このマンションを借りたい人が1人しかおらず、どうしても貸主が必要なAが賃料を下げ始めると、市況下落が始まります。

なんか貴方の話って各論を総論のように結論づける話法ですね。
極論を突きつけて、さもそれが常識や日常であるかのような言い方をして「断定形」で結ぶ。
とても違和感があります。
なんか美しくてスリムな女性が将来もてなくなって将来太った女性が
トレンドになるって無理に話を持っていこうとするような説得力がない話法です。

少子化によって需要が落ちて供給過多になり賃料が下落するなんて、
ローカルエリアの各論ではある話ですが、都心一等地の不動産を含めた総論には成り得ない話です。
意見を語るのは自由ですが、誤った考えを広めようとするのはどうかと思いますが？

[65: 住まいに詳しい人]

不動産も株と同じ時価。これらは人の欲望によって価格が上下する。
従って、価格はある種論理的に決まらないため、高すぎる時もあれば
安すぎる時もある。

一般的には、誰もがどんどん上がると思うときが天井で、誰もがどん
どん下がると思うときが大底というのが鉄則とされる。

不動産も3〜4年前までは、誰もがどんどん下がると思っていたわけで、
その通り大底を形成した。その前はバブルで誰もがどんどん上がると
思ったので大天井を形成した。

現時点では、バブルだ、高すぎる、おかしいと思っている人が多くいる。
よって、まだまだ上がる。だれもが上がることをおかしいと思わなく
なったころ、天井になる。デフレの記憶が残っているうちはまだまだ
上がると思うので、不動産価格が下がるまでは、まだあと数年はかかる
のでは？

[66: 匿名さん]

現時点では、2015年まで上がる、都心は下がらない、富裕層が買う、と思ってる人が多くいる。
の間違いでは。
デべ側はすでに、まだまだ上がると思って売り渋りが酷くなっていますよ。
買い手側はその売り渋りを、おかしいなんて思わなくなっているし。

[67: 購入検討中さん]

団塊世代の引退で、郊外にある自治体は税収が激減しそうですね。
これから郊外に住もうという人は、自治体のサービスが低下することを
覚悟しておいたほうがいいかもしれません。
ベッドタウンが財政再建団体にならなければいいのですが。

[68: 匿名さん]

>>65
前回のバブル当時に、バブルという言葉は使われていませんでした。
崩壊してから使われるようになった言葉です。
当時は、土地神話で土地の価格は下がらないと信じられていて、
大天井になるまでどんどん買われました。
今はもう、土地神話なんて無いですけど。

[69: 物件比較中さん]

>私はとあるファンド会社の社員でございますが
これでもうダメ。
ファンド会社の社員なんてイケイケどんどんの象徴じゃん。
まったく信用できない。

[70: 匿名さん]

このスレを読むのはとても楽しいですね。みんな意見はあっても
金が無い人が多いのでしょう。今1億ちょっとあればたいてい好きなマンション
買えるよ。

サラリーマン（普通の大企業の）は通常1億の物件は買えないよね。
株とか親の遺産がないと買えません。実は僕も普通のサラリーマン
なんだけど株で儲からなかったらせいぜいMAX6000万程度しか買えませんでした。

けど株でうん億ほど儲かって1億超の物件をみて分かったんだけど結局6000万程度の物件までは
どのサラリーマンも買えるから競争相手が多くて満足いくマンションは買えないんだよね。

ずばり、多くのサラリーマンが買えない8000万を超えてくると急にグレードは
アップするし、立地は最高だしって言う物件が買えるようになるんだなって。
マンションはずばり8000万超の物件を買ったほうがいい。
たったこの2000万の違いで雲泥の差が出る。
例えば同じ広さで8000万だと本郷に買えるけど6000万だとせいぜい千歳烏山とか世田谷で
都心から離れたところになってしまう。サラリーマンが手が届く（借り入れられる）価格の
マンションはいらないね。そこをちょっと超えたところに真のお買い得物件は存在するケース
が多い。

この、多くのサラリーマンが買えなくなる6000万を超えると急にお金を持ってる人が
いなくなるからマンションがお買い得になる。なので、下がるのを待つよりこの今最も
お買い得な8000万超のマンションを買うのが一番いい。

[71: 匿名さん]

70だけど家賃もそうだよね。
例えば1人暮らしでみんな払える10万程度までは狭くてメジャー駅だけど
遠いなんて物件がおおいけどなぜか13万を超えてくるとたった3万の違いなのに
なんだこのちがいはって言う物件に住めるよね。結局大手のサラリーマンってみんな似たり
よったりのサラリーだから、そのサラリーマンには苦しいというラインを超えると
急に相場が崩れてお得になってくるんだよね。
なので、サラリーのほかでちょっと稼いだりしてちょっと多めに払えばぶっちゃけ
ちょっと大目の支出以上のサービスを受けられてしまうってこと。
分かってる人は分かってると思うけどね。

値下がりなんて今のバブルでもなんでもない市場価格からは望めないんだから
少し臨時収入を作ってサラリーマンには苦しい額を払えば多めに払った分
以上のサービスを受けられるということですね。

[72: 匿名さん]

>57
ですから、日本の不動産市場の場合、その「市況」なるものが、新築マンション分譲の市況に反映されにくい。なぜなら開示されるほうほうがない。
破綻した証券化物件がばら売りでもされない限りは
賃貸の市場がダメとなれば、そこは見放されまったく突然新築分譲マンションが出てくる。
そんなもんなんですよ。
本来は連動すべきだけど、現実はそうなっていない。
＞実際に取引が行われなくても市況が下がるのですよ。
それは、わかる。でもクリードとかケネディウィルソンとかの業者が知りうる市況であって
だからといって、三井や東京建物が明日からマンションの販売価格を下げましょうという
話にはならい。
賃貸はあくまで賃貸市況。分譲等は連動していないと言っている。
しくじった賃貸は安値売りは当然。でも新築は知らないもんねーってのが現状でしょう。

[73: 匿名さん]

ここ２０年で地価がここまで大きく変動すると、どこに住むのが一番よいのかわからなくなる。
明治時代、文明開化の頃は、本郷が知識人の住いだった。
その後、範囲は文京区を広域に覆い、音羽から目白、落合方面に広がり
昭和初期には、白金や田園調布、成城そして世田谷の農道をそのままのこした区画が宅地化
されていった。
戦後は、東急が１９５３年から多摩田園都市の開発を手がけ、１９７７年に新玉川線開通後に
企業の社宅や戸建て住宅が建ち並ぶ人気エリアになった。
船橋ヘルスセンター跡のららぽーとと並んで玉川高島屋ＳＣができ、多摩ＮＴの次世代の
港北ＮＴ開発がはじまると，時代は一気に郊外ブームとなった。
１９８０年前後は、目黒区の２ＬＤＫを買うのが若い人の憧れだった。１９８６年頃には
田園都市線の一戸建ては７０００万以上して、たまプラーザは芸能人が住む町として名をはせた。
地価高騰で２３区の家を売って、郊外の一戸建てに住み買える人が増えた。

不動産は、過去にどういう歴史があろうが、それが将来の価値を決めるわけではない。
大事なのは今後のポテンシャルの変化だ。
都市開発とは、地理的条件のよい「見放された場所」にスポットをあてて本来の位置に見合った
価値を創造することだ。
アークヒルズが出来る前の溜池、六本木ヒルズが出来る前の六本木から霞町にかけて

はっきりしているのは一千億円を超える建設投資がなされることで、都市は確実に変化する。
新玉川線開通以前、バスしか通っていなかった三軒茶屋。

中流がなくなり、下流と上流に二極化する。その原因のひとつに、２５０万以下のマンションを買うかそれ以下を買うかが影響しそうだ。
金持ちだから都心に住む。貧乏人だから千葉郊外に住むのでなく、都心に住んだ戸ことが
１５年後金持ちになれて郊外を選んだがゆえに大金を失ったという結果になるのかも。

[74: 匿名さん]

>>70
確かに、8000万円超の物件は買い手が極端に減ります。
それは、中古物件にも言えることです。

ところが、去年やその前に、6000万円位で新築を買った人達が、
３〜４割位の値上げをして築浅中古物件として売ろうと、
完成を楽しみに捕らぬ狸の皮算用をしているわけですよ。

その築浅中古物件が大量に出てきた時にどうなるか、興味あります。

[75: 匿名さん]

７０だけどさらに言うと購買層の主たる階層であるサラリーマンの年収の
標準偏差はとても小さい。いうなれば主な一次取得の購買層の年収は
600万から1000万（手取り500万から800万）に80％以上が該当する。
頭金は除くが結局ローンも組めて4000万、無理して5000万、共働きで6000万程度
だからマンションの価格も3千万、4千万台が超ボリュームゾーンとなり5000、6000
とフェードアウトして7000，8000はほとんどの一次取得者は買えない。だから
お客が少ないから価格も上がりようがない。買い替えにしてもバブル期のように
上がってれば高くても買えるけど現在持ってる人は高つかみが多いからたいした
購買力はない。なので全力で金をかき集めて8000万超の物件を吟味して吟味して
今この最もお買い得な時に（ちょっと遅いけど）買えばあなたも勝ち組になれるぞ。
ここ、何年かだけだ。金利が上がるともう買えないぞなにも。

[76: 匿名さん]

>73
三軒茶屋は、昔は玉電が通っていて、バスだけの期間は短かったですが。
それに世田谷線はずっと走ってるし。

[77: 匿名さん]

8000万超を買う時のアドバイスだが中心価格が8000万以上の
マンションで買わないと意味がないぞ。
中心価格が4千万台のマンションで8000万のマンションを
買ってもあまり意味はない。くだらない内装代を割高に
取られてるだけだからな。

[78: 匿名さん]

そうそう。今待ってどうするの。今待ってなきゃいかん人は
おそらく、残念ながら、一生都心、一等地城南には買えない。
今買ったら、最悪の展開、１億円の物件で損して３０００万。
この３０００万が無くなるという展開に耐えれる所得があるか
または資産がある人が更に金持ちになっちゃう。
リスクを負わないと自分の周りの景色は変わらないまま。
今の物件価格で、年収が２０００万以上あれば、どう考えても
高い、とは思わないはず。余裕じゃん、ってなるよ。普通。

[79: 匿名さん]

全力で金をかき集める→借金しまくり→利息払いに追われる生活
→苦しいから新居を転売→高く売れれば元の生活、安く売れれば借金だけ残る生活

[80: 住まいに詳しい人]

知人の都心マンションには、確かにリーマンが少ないとのこと。
理事会に集まる面々の職業は、弁護士、医者、自営業、などなどらしい。
もちろん、年齢層も高いということです。
それから、意外に空き室があるようです。

つまり、セカンド需要、リーマン以外の職業などが都心超高層マンションの
購入者層だと実感中。また、現在は、そこに住んで、郊外にもう一軒あると
いう御仁もいるとのことです。

金持ちは、高い物件に住み、尚且つもう一軒持っている、ということなのでしょうか。
駐車場の車は殆ど高級外車（ベンツ、BMW、ポルシェ、フェラリーなど）でした。

都心の需要は、リーマン以外の圧倒的少数の金持ちでまだまだあると思います。
逆にそれに憧れるリーマンや利便性追及型リーマンにより、4000万〜8000万台の物件も
超人気が続くでしょう。よって、現在の供給状態が続く限りは、価格の下がる理由が
見つからないと思います。

[81: 匿名さん]

金持ちは、金を貯めたりする必要がないし情報も早いので、
優良な都心超高層マンションを、割安な時にさっさと購入済みですよ。
割高なのを承知でまだまだ買ってたら浪費になってしまう。

[82: 匿名さん]

久しぶりに掲示板見ました。面白いですね。
私、サラリーマンですが、品川徒歩の港区湾岸マンションを８０ｍ2ちょっと、坪単価１９０万円程度で購入し、現在、快適に過ごしています。
買った当時はみんなが価格暴落、環境最悪と言っていたのがうそのようです。
この相場をもう一度というようなスレッドなのでしょうか。
お得だったのかな？

[83: 匿名さん]

＞76
昭和44年5月10日で玉川線・砧線は廃止、昭和52年（1977年）4月7日には地下鉄となった
「新玉川線」が開通しました。ちょうどこの電車が走っていない時期に三茶周辺へ
通っていたので新玉線開通で一気に便利になった思い出があります。

[84: 匿名さん]

74>売り切りだと住む場所がないので、売ったあとそのお金でさらに上のものを買うかもしれない。
安値で売るくらいなら賃貸に出す、経営努力はいるとはいえ４パーで廻ればそれなりの副収入、
定期預金よりいいし、生産性のない定期預金よりは世のためにもなる。
やっとまともな経済の時代が始まったばかり。底割れのどん底でリスクを取って結果として
底割れを防いだ人はたしかにいた。その勇気もなく自分は安全地帯にいた、
今になって、もう一回下がってくれ、俺にもあのデフレ期の底値で買わせろ、
という卑しい本音が見え隠れしている。

[85: 近所をよく知る人]

確かに2003年あたりは底値でしたが、当時は耐震偽装事件の前ですよね。
当時は安くないと売れない、という時代でしたので、ヒューザー以外にも耐震偽装してて構造に問題のあるマンションが結構あるんじゃないかな。

[86: 匿名さん]

>84
新築の青田買いを利益目的でした人は、現在べつな家に住んでいる。
だから、築浅中古を高く売ったあとに新しく割高物件を買う必要はないよ。
売り切りで利益を得て次のチャンスまで、高みの見物。

[87: 匿名さん]

No pain, No gain（何かを得るにはリスクを伴う）という言葉がありますが、まさにその通りです。成功するにはどこかで勝負に出ないと駄目でしょう。
但し、勝負する前には、細心の注意での分析・勉強が必要です。
人を羨むことや自分に言い訳をする人が大半。そこから脱却できる勇気と勉強が成功するには必要。

[88: 匿名さん]

3年前の分譲価格を見てつくづく底値だろうな〜って感じていた。
湾岸マンションは＠200万円を切ってたし、西麻布4丁目の新築マンション最上階が91㎡・7500万で買えた。
麻布所在のパークハウス・パークコートの新築が90㎡・1億円前後だったから真剣に買いたかった。
しかしその当時、我が家を売却すると5500万円（＠250）程度にしかならず、自己資金は売却ローン差益2000万円＋預貯金1000万円で購入はきつくて無理だった。
従って港区一等地所在の新築相場が90㎡・8000万円まで下がることを待つことにしていた。

そして今、我が家を売却すると7500万円（＠340）以上が見込まれ、自己資金は売却ローン差益4500万円＋預貯金2000万円となり、買替を真剣に検討している。
もはや麻布所在の新築を90㎡・1億円で買うことは不可能だが、自己資金6500万円＋新規住宅ローン5000万円〜6000万円で予算も1億2000万円まで増額した。
先月までは港区渋谷区千代田区に限定していたが、今後は目黒区・世田谷区の好立地であれば
検討対象に入れることにした。

今後も自宅の売却相場価格が上がっていく嬉しい事態が想定されるが、同時に買替対象物件も上がっていくことが想定されるので、ここ1年以内に手を打とうと考えている。
買替対象物件と自宅売却総定額の差額は、マーケット相場が上がるにつれ大きくなるからである。

私の様な買替前提の二次取得者層にとっては、不動産市況高騰が買替促進の強い事情として作用しているのではないかと思う。

[89: 匿名さん]

自宅の売却価格が上がっていく想定は、予想であって、決定ではない。
新築マンションブームなのであって、中古人気は新築人気のオコボレ頂戴だから。
１年以内に手を打つのは、正解かも。

[90: 匿名さん]

>>88
▽３年前
売却収入5500万円＋手持1000万円＝6500万円
物件1億円−所持資金6500万円＝ローン3500万円
確実に港区著名地区ハイクラスマンションが選び放題で
買えましたね。
さらに広げれば5年〜10年前(ほぼ96、97年以降なら下記全部
確実にGETできましたよ）
青パ、東京PT、芝PT、TTP、CPT、田園調布PM、麻布霞町PM、青山ザタワー、
神宮前ブランシェ、松涛アパ、代官山アド、西麻布PH、麻布笄PH、PC表参道、
PC元麻布、PH麻布霞町等々多数

▽現在進行形
売却収入7500万円＋手持2000万円＝9500万円
物件1億2000万円−所持資金9500万円＝ローン2500万円
物件激減は買いたくても買えませんね。ただ僅かに望みあり。
PC虎ノ門、白金台レジ、広尾Gホレ。三井が港区で計画が幾つかありますが、
まだ先になりそうです。

まあ2000年(ミレニアム)前後3年間は、億ション恐怖症見たい
なのもあり(特に90年代中後半)、個人的には都心優良地
ハイクラス物件はほぼ全部買い得感強すぎた印象です。
供給も順次切れ目無く販売されてたので、買いたい（あさり）者には
良い時代でした。

[91: 匿名さん]

８５さん
８２ですが私へのレスでしたら、私の住まいは竣工1年程度のタワー物件です。
中低層階ですが、住み心地は快適です。品川もいい街ですし。
スレッドに対して、私の知る情報では
新築のマンション価格が下がる要素として、
①仕様が落ちる
②面積が狭くなる
③どんどん都心・駅から離れる
がありますが、この中で今世の中で行われているのは③です。駅や都心から間違いなく離れていますし、都心から離れた物件にいかにして良いイメージを消費者に訴求するかがデベロッパーの行っているプロモーションです。同水準の立地と仕様、面積の比較では間違いなくここ１０年は下がることはないはずですから、欲しい物件に出会ったら自分の意思で決めることです。
逆に、仕様と面積が既に決まっている中古物件は売主の事情がからみますから下がる可能性はあると思いますよ。

[92: 匿名さん]

＞８２さん
今の価格を見れば、お得だったのは誰が見ても明らかだと思いますよ。よかったですね。
今新築だとすれば、坪４００万とか超えるのでは？
ただ、いつ下がるかというより、この価格でもまだまだ上がるので、お徳というような
風潮に疑問を持っているスレかもしれないですが・・・

[93: 88]

>>90
すみません、説明不足でした。
そんなに予算ありませんでした。
住宅ローン残債があったので予算不足だったのです。

▽3年前
売却収入5500万円−住宅ローン残債3500万円＋現金1000万円＝所持資金3000万円
物件1億円−所持資金7000万円＝ローン7000万円（当時年収1000万円）→　無理！

▽現在
売却収入7500万円−住宅ローン残債3000万円＋現金2000万円＝所持資金6500万円
物件1億2000万円−所持資金6500万円＝ローン5500万円（現在年収1500万円）→　なんとかなる！

自宅売却予想価格は近隣成約事例の坪単価で計算していますが、堅めの予想価格です。
来年竣工予定物件を購入したら、竣工までの待機期間に価格上昇も期待できそうです。

[94: 90]

>>93
その残債だと現居宅まだ年数浅さそうですね？。期間は20年ならOKですが、
35設定ではないですよね？

時系列で見ると、年収伸びは好調じゃないですか！。ただ年収伸び率
考えると現行で1500万程度の伸びがあっても良い感じはします。
私なんかズーっと申告組みですが、それでも年俸で高かったのは
上手くしたもので、96〜2002年。現在はほどほど下がりましたが、
不労所得ともいえるものが継続してあるので合算で港区の某税務署に
お世話になってます。

3年前ごろの年収は勤労所得者ならまあ良い線なんでしょうが、貯蓄が
少なすぎですね。残債から見ると、止むを得ない感じですが、その時点で
3000万程度あれば、港区有数の高級マンション住民になれてましたよ。
1億円ださなくても、8000万円以上なら何とかハードル越えOKでしたね。

現在進行形ではローンは少々大き過ぎです。2000万円削って3500円位の
ほうが先行き繰上げなんかせづとも楽。その分大台看板持って商談ですか。
90にもUPしましたが、都心は物件が出ないのが厳しく、泣き所ですね。
それでも、幾つかは供給されて行くでしょうから、ポイント狙い。
現居宅が都心3区＋渋谷区でないのなら、都心以外の城南西地区で
購入後余裕で走ったほうが堅実かもしれません。

[95: 匿名さん]

値下がりリスクを論じるなら、買われ方にも注目すべきです。
キャッシュ主体で買われてるマンションは、
他の金融商品や投資先との利回りが価格に大きく影響するし、
勤労者層のローン主体で買われているところは、
景気の先行きが不透明化すると資金繰りが難しくなり、
大量に中古として吐き出され市場価値が崩落する可能性がある。
銀行のローンの審査がゆるくなっているので、
かなり無理のあるローンも多い。

[96: 匿名さん]

かなり無理のあるローン・・・
２〜３年前のお買い得時代に多いと聞いています。
スレタイの「新築」マンションは当分値下がりしないでしょうが、
湾岸などの「築浅」物件は値下がりするかもしれません。
そうなると仮定して、時期はいつくらいか想定できる方いらっしゃいますか？

[97: 匿名さん]

客の反応をみて5000万も値上げ？？
やはり売り手市場でしょうか。
http://www.31sumai.com/yahoo/A6012

[98: 750]

72さん

>ですから、日本の不動産市場の場合、その「市況」なるものが、新築マンション分譲の市況に反映されにくい。なぜなら開示されるほうほうがない。
>破綻した証券化物件がばら売りでもされない限りは

リートは上場しているのでいくらで取引されているかは誰でも分かります。賃料さがれば証券価値がさがるでしょ？それをベンチマークとして中古の売買の値段が決まり、新たな新規物件・ファンドの値付けがされるのです。密接にリンクします。

また、実際の証券の取引を見なくても、賃料さがれば収益還元法で導かれる物件価格がさがるので、実際の新築物件もさがります。

> 賃貸はあくまで賃貸市況。分譲等は連動していないと言っている。
> しくじった賃貸は安値売りは当然。でも新築は知らないもんねーってのが現状でしょう。

だれが言ってるのか知りませんが、全く違います。連動します。

現在の新築マーケットが上値に引っ張られるのは、ファンドや投資家が収益還元法で計算して「これならやれる」と思った価格で買いに来るからです。実需の消費者にしてみれば、収益還元法などしったこっちゃありませんが、これらと競争しなければ買えないので仕方なく買っている状況です。

賃料下がれば、ファンドが新たな物件を買うときに、その「安くなった賃料」で価格を計算するので、ファンドが買える物件価格が下がります。

そうなると、実需の消費者は今までしぶしぶやってたファンドとの競争をする必要がなくなり、
実際の新築価格が下がるのです。

これらは、相関性があるとかいうレベルではなく、連動してます。（タイムラグは発生するかもしれないのでそこを狙うのも投資の一手ではありますが。）

[99: 750]

64さん

> はぁ？全然なりませんよ。どういう計算ですか？規模が大きければグロス4％がNET3.5％だって有> りますし、グロスが小さければ、長期空室になれば2.9％だって有り得ます。
> 確かに2.9％も2％台ですが、あたかも半値半掛になると意図的に錯覚させようとしてませんか？
> ドンブリ過ぎますよ、貴方のご意見は。

そうですか。今まで聞いたり読んだりしたことが頭にあったのでそう(2%程度と）書いたのですが、間違っていたならすみません。貴方がファンドの専門家なのであれば、正しい数字を指摘してもらえればよかったですが。（「○○くらいも有りますよ」ではなく。）

いきがかり上、正確に調べてみました（もし大きく数値が違っていたら私個人の予想も修正せねばならないので）。J-REIT平均の予想配当利回りは2007年2月28日現在で2.83%だそうです。10年国債利回りが1.63%で、その差(利回り格差）は1.2%ということになります。

2003年にはこの利回り格差は5%近くありました。2004-2006年中頃までは2.5%くらいでした。2006年の11月頃から一気に急落して現在は1%に迫る勢いです。

REITを売りたい方は「それでも1.2%も上回っているんだから」などというかもしれませんが、この利回りはあくまで「予想」であり、実際にその配当がもらえるかどうかは保証されてません。また、キャピタルロスにも晒されております。(当然のことながら、国債の利回りは保証され、また、割引かない限りキャピタルロスも有りません）

やっぱかつかつじゃないすかね？少なくとも私の意見では加熱相場ですね。

> なんか貴方の話って各論を総論のように結論づける話法ですね。
>極論を突きつけて、さもそれが常識や日常であるかのような言い方をして「断定形」で結ぶ。
>とても違和感があります。

それは貴方の方でしょう。

> 少子化によって需要が落ちて供給過多になり賃料が下落するなんて、
> ローカルエリアの各論ではある話ですが、都心一等地の不動産を含めた総論には成り得ない話です。

なぜ貴方は「成り得ない」という結論を「断定的に」結んでいるのですか？

私は「少子化(人口減少社会）の影響は東京23区にも影響する」という理由付けを何度も行っております。貴方が「成り得ない」と断定する理由を論理的にご説明していただければ幸甚です。
（今までした話の繰り返しはご容赦ください。）

[100: 匿名さん]

89>最近の新築は数年前の築浅中古より、立地でも仕様でも落ちているが値段だけ上がっているのが多い。築浅中古はお宝である。よほどに理由がない限り手放してはいけないと思う。