23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[421: 匿名さん]

買わないのは自由だけど、後で妬むのは止めてくれ。
特に役人ども。不動産取引の総量規制は役人どもの
嫉妬とマスゴミの煽りが動機だった。

[422: ４２０]

×ガソリンと同じ上に原材料の値動きで
○ガソリンと同じように原材料の値動きで

[423: 匿名さん]

リクルートの新築マンション調査によると、
地価上昇で都区部の人が郊外に流出。
確かに、郊外物件しか買えなくなれば流出が起こる。
それなのに、一極集中で都内に地方から人が流入して、
都心物件を高く買い支えてくれると考える勝手な理屈も横行してるね。

[424: 匿名さん]

>>418
家は２０年くらいは住むものなのだから、２００７年から２０２７年まで、都内の住宅地価の指数（２００７年を１００）がどういうカーブを描くか自分で書いてみたらいいじゃない。
消費者物価とＧＮＰと政策金利の動向、日経平均の予想。
そんな長期実は誰も予測していないから自分でこうだったらいいと思うものを書いたら
いい。
ところがたいていの人は、そんなものは書けない。書くだけの情報や経済のしくみを
わかろうとしていないで答えだけをほしがっている。
勉強しないで一流大学の合格証書をほしがっているようなものだ。

来月８日は都知事選が終わってオリンピック期待が萎れるのかどうか、株価も米国株価と
どこまで連動してうごくのか。いろいろ自分なり予測がたつようになると、不動産もこれから
どこを買うのがいいかがわかるよ。

[425: ビギナーさん]

昔から実需を上回る投資が都心部には流入するから
それで買えなくなった人が郊外のマンションを買い始める。
横浜。川崎地区→川口・浦和地区→千葉とマンション供給の
主力エリアが広がって、最後に出来上がってもいない新線予定地区が
もてはやされてブームが一巡する。
それでもブームが一巡するのに５年はかかるけどね。

[426: 匿名さん]

「東京オリンピック」は、不動産業界の薄汚さというか、あてにならなさを強く感じるところだ。
オリンピックが実現すれば、というトークを平然とする営業と会話したことがあるが、本気で言ってるなら愚かであるし、売るためだけに語っているなら、なんといやらしい人間・業界なんだろうか、と。

2008年が北京であるのに、2016年に東京でオリンピックが実施される可能性など、微塵もない。
夏季オリンピック開催地を世界地図で時系列にプロットするだけでそれは判る。

[427: 匿名さん]

供給は、今後５年スパンで一気にすすむ。旧宅需要で景気も拡大する。住宅供給が一巡するころ
「実体のない推定都心物件価格」は高騰しているが、郊外の供給が漸減していくなかで
経済の外部要因で景気が下向きゆるやかに地価は下落に向かう。

2007 年 100
2008 年 110
2009 年 132
2010 年 145
2011 年 152
2012 年 160
2013 年 157
2014 年 154
2015 年 149
2016 年 145
2017 年 140
2018 年 135
2019 年 129
2020 年 124
2021 年 118
2022 年 112
2023 年 106
2024 年 104
2025 年 102
2026 年 100

[428: 匿名さん]

2016年が難しいのはその通り。関係者の本音は2020年でしょう。

[429: 匿名さん]

1993年〜1995年あたりは「家は借りるよりより買う方が得」
という情報がまことしやかに流れてた。
だけど「家は借りるよりより買う方が得」という情報を流した
のはやっぱり売らんかなの業者さんだったんじゃないかな？
だけど結果的には、10数年で10数年分の家賃以上に値崩れ
した物件も少なくなかったと思うんだよ。
頭金20％35年のローンなどでマンションを購入した場合は
なかなか超過債務から抜け出せないわけなんだけど
それでも「家は借りるよりより買う方が得」という考えを
あたりまえに受け止めて長期ローンでマンション購入した
人もいたかもしれない。

[430: 匿名さん]

東京圏の公示地価指数（２００７年≒１００）の今後の流れの予想＞４２７
今の東京圏は都心と郊外の価格差が大きすぎるゆえに数値は低いが今後
ある程度まで郊外数値が底上げされてくれば現状の６割回復まではいくだろうという読みだが
甘いか？
かといって牛久のお父さんの不良債権のような資産が下に戻るわけではない。残債
レベルまで回復して住み替え可能ということで
バブルのつけは、地価高騰で返したから許してねって話になるのではないか。
逆に２０１８年あたりが底値と思って買うと、ここにきて少子化の影響が一気に噴出する
だろうね。団塊ジュニアは４０代後半、団塊世代は７０前後。いずれにしろ家を買う金の
余裕も意思もなかろう。
２０２６年以降は、２００３年台のマンション住み替えブームでまた住宅は値上がりに向かう。

[431: 匿名はん]

家は２０年くらい住むものってのは戸建ての話では？
１箇所のマンションに２０年も住むのは珍しいよ。

[432: ４３０]

昔は狭かったからね。いまは３０代が子供一人を成人するまで育てるのに十分な広さを買っている
それに都心付近の便利なタワーを買って麻生開成に通わせていたらいくら古くなったとしても郊外に住み替える人はいない。
十分な安値になったところで住み替えるとすれば２０年ではないか。
中古の価格も２０年までは評価される。

[433: ４３２]

×麻生開成
○麻布開成　ついでに日比谷も筑駒もいれておくか

[434: 匿名さん]

郊外に住み替えなくても都心内で住み替えるでしょう。
いくら便利なタワーでも２０年１つのMSに住むことを考えてる人なんて見たことないな。

[435: 匿名さん]

だから何？結論から書いてね

タワーマンション８５平米に庶民が住むなんて私も１０年前見たことないけどね。

[436: ４３５]

住み替えが早くなれば、次の転換点（底値の時期）が早まるだけですよ。
少し安全側に倒したシナリオであって、底値が２００３年水準より上に来る
というシナリオに変わりはないでしょう？

[437: 大学教授さん]

20年たったら、二束三文ってこと？
っていうか、築20年のタワーってあるの？

[438: 匿名さん]

住み替えが早くなっても、
次もマンションを買うとは限らない。
タワーマンション８５平米の話同様に、
これから１０年後、２０年後の住宅事情がどうなるかなんて、
勝手な想像でしかない。

[439: 匿名さん]

日経平均が最近の底値である7800円くらいになれば、
不動産も2004年水準で買えるでしょう。
ずうっと待ち続けていれば2030年くらいにあるかも
しれないね。
麻布開成に通わせてた人、昔は郊外ですよ。
千葉、埼玉、そして牛久から来てた奴もいた。
都内は少数派であった。
子供の学力と住む場所は関係無いよ。
教育費に金をかければ、それなりになる。
無理してローン組んじゃうと、子供がかわいそう
という可能性もあるね。無理せず住めるところ
に住むのが正解。もう東京都内、特に都心、
城南一等地は、諦めましょう。

[440: 大手企業サラリーマンさん]

築30年の与野ハウス45㎡が2000万くらいで売りに出てるよ
当時いくらで販売されたか知らないけど、30年住んで
この値段で売れるなら悪くない。

[441: 匿名さん]

あっそ

[442: 匿名さん]

年収1500万円くらいまでのサラリーマンだったら
無理して都心に広いマンション(85平米8000万円以上)
を買って高すぎる維持費に悩まされるよりも
都心に中古2DKマンション(35平米1500万円)と郊外一戸建
(土地100平米4000万円)の2本立てのほうが賢明なのでは？

35平米マンションの維持費なんて知れてるし、そのほうが
便利な都心ライフと郊外のゆったりした戸建での変化ある
生活が満喫できる。
もちろん中古マンションは、通勤の必要がなくなったら
賃貸にまわして年金代わりにすることもできるし、
売っぱらうにしても、85平米のマンションよりずっと
売りやすいだろう。

[443: 匿名さん]

貸すんだったら、意外に都心より城南ファミリータイプが良いかもね。
昔築15年くらいのところに広めの部屋で5年くらい住んでましたが、
ほぼずっと満室状況でした。空室になっても1,2ヶ月で埋まってましたね。
利回りは低めだけど、住環境のよいところは実需が堅調。
これだけ金利低ければ、うまくいくのではないか。都心タワーとか、
競合が激しすぎてグロス利回り高いけど空室考えると収支トントンなんて
ことになりそう。都心と言えないが港南あたり、将来どうなるか勝手ながら
不安。

[444: 匿名さん]

＜新築マンション調査＞借入額増、物件郊外へ…条件悪化
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070330-00000083-mai-bus_all

[445: 匿名さん]

もう不動産の窓が閉じちゃいましたね。20年後、またお会いしましょう
という感じでしょうか。

[446: 匿名さん]

ソウル近郊のマンションは１０億ウオン（１億２０００万円）が普通だという。みんな長期ローンを
組んで資産として買うらしい。東京はこの程度でなんだかんだいうのはデフレ感覚から抜け出せてない。インフレヘッジには株と低金利借り入れでの不動産だろう。

[447: 匿名さん]

インフレヘッジ目的であえて借金して購入したマンションが
もし暴落したら目も当てられない。
結局、まったく問題ない不動産の購入方法は
自分が末永く住むための家を現金で購入する場合だけかね。

[448: 匿名さん]

もし不動産が暴落したら
と
もしハイパーインフレが起きてしまって貯金の意味が無くなったら
と
同じ程度の確率でしょう。両方考えづらいよ。
もし天が降ってきたら
と心配する昔の人と同じだ。

もしなったときのための行動を考えるのは大事だが、
そんなこと気にして何もしないのはどうだろうね。

今まで、買えなかった人で許されるのは、20代で若くて
貯金が少なかった人くらいでしょう。
買えるのに敢えて買わなかった人は相場を見誤ったと
いうこと。余ったキャッシュを株なりで増やすしかない。

今30代後半なり40代で買えない人は、そもそも不動産を
買ってはいけない。今まで何やってたんだということ
でしょう。

[449: 匿名さん]

自分はある程度妥協してようやく購入出来ましたが
それまで抽選で落ち続けましたので
変えなかった人に今まで何をやっていたんだ、なんてとても言えないな。
日々忙しく不動産のことを考えていられなかった人、
数々検討しながら妥協できなかった人もたくさんいるはずです。

[450: 匿名さん]

別にあなたに許して貰う必要なんてないが

[451: 匿名さん]

どうしてそんな言い方しか出来ないんですか？
疲れているんですか？

[452: 匿名さん]

うざいよ

[453: 匿名さん]

やはりかなり疲れているんですね。
お体大切になさってください。

[454: 匿名さん]

東京で大地震起こったら下がります。糸冬

[455: 匿名さん]

関東大震災のときはむしろインフレになって
不動産価格は上昇したのでは？

[456: 匿名さん]

関東大震災の時代と違って、東京はマンションだらけ。しかもタワーが多い。
大地震でマンションの崩壊が続出したら、倒れず残ったマンションも不人気になり価格は暴落ですよ。

[457: 匿名さん]

>>456
新耐震基準のマンションが建築ラッシュで大人気になりますよ。
冗談でなく。
日本人が東京を見捨てることはないでしょう。
日本自体の衰退が未来に待っているのは確かですが。

[458: 匿名さん]

456>大地震には制震構造の大規模マンションのほうがずっと安全度が高い。
木造一戸建てや安普請の賃貸マンションでは生命にかかわることは
阪神大震災でもはっきりとした。その意味でもしっかりした分譲マンションの人気は高まる。

[459: 匿名さん]

耐震偽装で危ないマンションも多いそうですから、
大地震で倒れるはずのなかったマンションが次々と、
もし倒れでもしたら、
マンションの人気と信用もガタガタですよ。
築５年のマンションの１割が強度不足と、先週ニュースになったほどだから。

[460: 匿名さん]

４５９>一割ということは残り９割は安全ということ、一戸建てや賃貸マンションならもっとはるかに危険でしょう。

[461: 匿名さん]

>>459
実際の話、関東大震災クラスの地震に一番安全なのは中低層のＲＣ建築物。
揺れにも火災にも強いです。

戸建てであるかマンションであるかは、論点がずれてます。
施工が不良であるかどうかも、論点がずれてます。

ちゃんとできてる中低層のＲＣ建築の物件に住みましょう、以上。

[462: 匿名さん]

一戸建なら地震で倒壊してもバラックを建てて住める。
やっぱり自由度が高いのはマンションより戸建だね。

[463: 大学教授さん]

住宅密集地から充分に離れた制震免震構造のタワーマンションを
買うべきですね

[464: 匿名さん]

>>462
倒壊して死んだら、建て直しも何も関係ないでしょう？　遺族には意味がありますけど。
戸建てだろうがＲＣで建てておきなさい。

>>463
まだ実戦を経験していない兵器を信頼しきっている兵士は愚かですよ。
データが出るまでは私はタワーには手を出しませんね。

[465: 契約済みさん]

http://money.jp.msn.com/investor/mktsum/columns/Columnarticle.aspx?ac=...

この鈴木さんのコラムが客観的ですね。

[466: 匿名さん]

>>462
住宅密集地域のタワーが倒れたら、周りに迷惑になる。

[467: 匿名さん]

>>466
タワマンはほぼ１００％倒れないそうです。
だけど地震波の周期によって家具が飛んできて潰される
可能性はあるらしいけど。

[468: 匿名さん]

>>467
机上ではそうですね。
実際には、大地震が起きてみなけりゃ分からない。

[469: 匿名さん]

地震でどうなるかは誰にも分かりませんね。
地震以外でも、テロ以来、アメリカでは高層マンションの人気が
ガタ落ちしたということもあるし、何があるか分からない。
気にしすぎてもしょうがないけど。死ぬときは死にますよ。

[470: 匿名さん]

高層ＭＳじゃないので自分は安心とも思わない方がいいかも、468さん。

[471: 匿名さん]

大地震の話はもうやめよう。

[472: 匿名さん]

ＴＯＫＹＯの不動産の価値をグローバルな視点で見たとき、
地震というリスク要因は、無視できるほど小さなものではないでしょう。
地震を考慮しなくていい地域より、
３０％くらいはディスカウントされざるを得ないのでは。

タワーマンションなどは、倒壊しなくても、傾いただけで修復は困難、
場合によっては周囲の安全確保の面から取り壊しなど、
いわゆる株でいうところのデフォルトリスクがかなり高いと考えるべきです。
また、一度でもそういった悲惨な状況が生まれれば、そのマンションだけでなく、
タワーマンションというカテゴリー自体が忌避され資産性を失う可能性があります。

[473: 匿名さん]

大地震の場合は資産価値もそうだが、まず命の心配をすべき。
木造一戸建てや賃貸マンションのほうがリスクが高いことは間違いない。

[474: 匿名さん]

472はどうしてもタワマンに粘着したいらしいが、473さんの言ってる通り大地震が起きたら
まずは自分の、そして皆の命の心配だな。
まあ中にはそんな状況になっても資産の損得勘定ばかりしてる御仁もいるかもしれないが。

[475: 匿名さん]

REINSの情報では、3月31日までの最新中古DataがUpされてますが、
都心、城南ともにまだ堅調な値上がりですね。
3ヶ月平均で都心は前年比+18％、城南は前年比+20％あたりですね。
中古価格で出遅れていた北部（文京区、台東区、豊島区、北区、荒川区）
も値上がり始めてます。
中古が上がっている以上、新築が下がり始めるポイントを予想するのは
極めて難しい。

とスレタイに戻してみました。

[476: 匿名さん]

ていうか、みんなが不動産は上がったり横ばいになったりすることはあっても下がることはないという普通の考え方にもどるまであと何年かかるかの問いかけの方が正しいじゃないか。

[477: 匿名さん]

476＞そのとおり。ただみんな気づくのはもう３，４年先、不動産価格が２倍くらいになってからでしょう。

[478: 匿名さん]

本当に３、４年先に２倍くらいになるのでしょうか。
物価２倍、給料も２倍ならただのインフレだと思うけど。

相変わらず、いつ下がるのか予想できる人がいないな。

[479: 匿名さん]

不動産だけが2倍になるってことあるの？　そのほかは微小上がりで。

[480: 匿名さん]

うーん。でもそうなると、追加購入はしばらくできないですなあ。。
金利もむしろ下がっているし、価格上昇を後押ししますね。
株も説明つかないもののほうが大きく上がっているし、しばらく
様子見ですな。不動産もせめて2006年水準くらいに戻るような局面
があると良いんですが、無さそうだし。。
キャッシュの使途に悩みますね最近。

[481: 匿名さん]

レインズは調べられる物件が少な過ぎる。
うちの近所で売れたはずの数戸の物件が全く載ってない。
専任で売ったのしか載せないなら、参考にはなり難いよ。
楽には売れないような物件を、一般で何社にも依頼して売るのだから。

[482: 匿名さん]

480>株は今日は大きく下げたけどね。

[483: 匿名さん]

短視眼的すぎるよ。ヘッジファンドじゃないんだから。。

[484: 匿名さん]

３,４年で不動産価格が２倍になったら、
株も２倍ですな。平均株価３万円突破。
483さん、今が買い時。

[485: 匿名さん]

まあ、レインズに問題があることは分かってはいますが、
一応の傾向は掴めるでしょう。あと、一般媒介でもREINS
に登録する業者、増えてますよ。大手も地場も。

[486: 483]

>484
割安感という意味では、Globalで考えると不動産のほうが
大きいね。株は割高でももはや無いけど、割安でも無い。
NewMoneyが入る余地は不動産のほうが大きいと思うよ。

[487: 匿名さん]

サッポロホールディングスなんかは本業より不動産が評価されたわけだから、
不動産価格が上がれば全体的に株価も、つれ高するのでは。

[488: 匿名さん]

大スポンサーのデベロッパーや銀行の商売の邪魔はできないようで、
新聞の今後の見通しについての論調は歯切れが悪く、そもそも記事
、社説が３月２４日以降ほとんど見あたりません。
今週の東洋経済も銀行系証券のアナリストが書いているせいか、上
昇要因の分析がなく、すべてを人口問題でかたづけてしまっていま
す。

そうした中で週刊エコノミストの記事は、不動産の生み出すキャッ
シュフローが生み出すキャッシュフローが改善しないにもかかわら
ず、①投資マネーの流入に伴う利回り低下による不動産価格の高騰、
②実需を伴わない住宅価格の上昇　に違和感があるとしながら、公
示地価の上昇期待と買い急ぎで都心のマンションには先高感がある、
また、不動産投資マネーは旺盛で、外資から見れば日本の不動産、
不動産株が割安に見えるとしながら、日本の金利上昇のリスクがあ
ると指摘。
とにかくまだ上がるとは思うが、様々なリスクがあるという大変微
妙な表現がいっぱいの読める記事だと思いました。

[489: 匿名さん]

買い急ぎは、実需の先食いでしかないから
将来のマンション需要は減ることなる。
先高感の更に先に待ち受けるのは、
買い手が減ることによる値下がり。

[490: 483]

本当に、買い急いでいるの？
2006年、2007年の購入者の構成比は、過去に比べて20代、30代前半
の人がかなり多いというDataがあるのか。

[491: 匿名さん]

・不動産が2002-2003で底を打ったのはデータとして見える
・金利の先高感
・消費税アップがありそう
これが買い急ぎの理由かな。

[492: 匿名さん]

・他人が買ってるから私も
・バブルで儲かるかも

[493: 匿名はん]

アンケートでは「金利が安いうちに」みたいのが、いつも上位に入っているね。

[494: 匿名さん]

周りをみてもここ数年で買いそびれて、さてこれからローンを組んで
何をかおうかと検討始め出してる人のほうが多い。

[495: 匿名さん]

１９９５年から超低金利が続いている。
公定歩合の低迷で預金金利などここ１２年間、まったく無意味になっている。
とは、いいながら
１９９４年に１０００万のキャッシュをそのまま１０年持ち続けた人と
マンション購入の頭金に使ってしまった人の資産の増減は
あきらかにキャッシュのほうが大きいだろう。
マンション価値は「目減り」してキャッシュは対不動産の尺度では大きく「目増え」した。
しかし、今後１０年はたしてキャッシュを持ち続けるほうがいいのか別の資産にすべきなのか。

１４９５兆円あるという家計の金融資産のうち日限統計によれば１２％が株や投信、外貨預金
などのリスク資産なのだという。
リスク資産を持ち、増えない預金をもち、賃貸に住んで確実にキャッシュを減らすことと、
住宅を購入することと、どっちが将来にむけて「安心」なのかという話だ。

９４年のマンションブームで人々は大きく欺かれた。
買ったばかりのマンションが１０年で平均４割下がったのだ。
羹に懲りたのはバブルのババを掴んだ人でなく、９０年代半ばに大量供給されたマンションを
争うように買った人々だろう。買った人の数は後者の方が圧倒的に多いからだ。
実に東京圏の既存マンションの約３割近くが９３年以降の供給だという。

土地神話の反対語に「マンション神話」がある。
マンションは買った瞬間に２割値が下がるというやつだ。
いずれも神話に替わりはないが、マンション神話だけが新しいだけいまだに行き続けて
いる。
そもそも少子高齢化は８０年代から言われ続けている問題意識だ。減ってもいない
２３区人口を減るぞ減るぞといい続ける人が少なからずいるのは、マンション神話という
宗教の布教活動の成果なのかもしれない。

[496: 匿名さん]

×日限統計によれば
○日銀統計によれば

×いまだに行き続け
○いまだに生き続け
ミスタイプ陳謝

[497: 匿名さん]

２３区のいわゆる高級土地柄以外も値上がり続けるの？
２３区とはいえ、広くはそっちのほうが多いでしょう。

[498: 匿名さん]

低金利が、大企業と中小企業の格差を広げ、中小企業の雇用機会が奪われ
大企業の集中する東京に人口が集中する。
一方、膨大な国債の利払いから、金利を上げることは財政の首を絞める。
もともと景気は株や土地の資産効果でよくなったように見えるのと
リストラの結果企業業績が好転しただけだ。
消費者物価のレベルでは、ここ２０年以上全く安定している。
公定歩合がを上げ下げして変わったのは株価と地価だけだ。

消費者物価レベルのインフレは原油価格の高騰でも起こらない限り
起こりえない。日本は土地本位主義の経済。株価が外資ファンドに翻弄されて
個人投資家のリスクが増えていけば、個人のマネーは不動産に向かわざるを
えないだろう。
２３区に限らず、東京周辺部の神奈川、都下が本格的に上昇するのはこれからだ。

[499: 匿名さん]

484> 良く調べてみて。０３年と比べて日経平均はすでに２倍超、新日鉄は５倍くらいになってる。
それに比べて都心マンションは値上がりしてるといってもまだ１・５倍程度と出遅れいる。
こっから先は数年かけて株価が１・５倍となるなかで都心マンションが２倍になるのは
出遅れの訂正として、普通にありそうなシナリオである。
そもそも普通のサラリーマンが都心に検討できることが異常な安すぎだっただけ。

[500: 匿名さん]

ただし、日本経済は堅調に伸び続けるのが前提ではないでしょうか？
中期的以上のスパンで。

[501: 匿名さん]

不動産に関しては、買い控えていた需要が一気に出た事で一段高したものの、
買いは一巡して膠着、長期的には大規模な調整を含めなお予断を許さない状況でしょう。

マンションブームを東京周辺部に裾野を拡げていくには、
衰退状態の多摩ニュータウン、旧公団などを、
なんらかの形で解決してやらないと無理でしょう。
末路として、にっちもさっちもいかず悲惨な状態があって、
それが自分の将来予想図として実際に存在したら、
だれもそういうハメになりかねない選択はしないでしょうから。

[502: 匿名さん]

４９９
その論理だと、これから不動産が２倍になるということは、日経平均も
３万数千円超えを今後すると読むのでしょうか？

[503: 匿名さん]

日経平均 最高値３９０００ → 最安値７６００ 現在 １７０００円
つまり最高値の半分にしかなっていない。

[504: 匿名さん]

今後は、急騰もないが下落もありえない。全体がゆっくり上がっていくだけ。
マンション価格は消費者需要より供給者の土地仕入れ価格の変動で
動くものだからだ。

普通は、買い手が殺到する局面では商品の価格は上昇するものだが、
殺到して買えない事態を繰り返すと、購入意欲はますます強化される。
ところが
９４年のマンションブーム以降、物件価格は年々下がり続けてきた。

殺到する客に対して、マンションが供給過剰になったからではない。
構造改革で企業保有土地が一度に放出され、マンション景気に悪乗りした
政府や自治体が規制緩和で過大な供給を煽ったからだ。

今後は、郊外に企業が抱えていた土地がじわじわ出てくるだろう。デベロッパーの
開発物件、工場跡地、ｅｔｃ。都心の高騰をうけて城南が上がり、周辺部がゆるやかに
上がっていく。儲け損なった分をしっかり取り戻しにかかる。
住宅デベロッパーが専業中堅デベが主体だった時代から大手と新興のエリアの住み分け
が明確になりつつある。もはや過剰供給や過当競争による値下がりが生じにくい構図に
なっている。

マンション業者自体が、長丁場でじっくり売り切る体質・体力を備えている。
地価が上昇基調になれば、先に仕込んだ土地ほど利益率があがり時間がかけても
売っていける条件は整う。要は、早く上がりきるのでなく緩やかに気が付いたときには
２割も上がっていた・・・みたいな上がり方が一番供給者には都合がいい。
郊外は、上昇のスピードが速いかだけの差だ。

都心の供給スピードはさらに遅くなるだろう。
公務員宿舎跡地、再開発など時間がかかる要素はやまほどあるし、下落基調になければ
開発をあせる必要はどこにもない。
郊外の売れ行きを見定めてゆっくり出馬すればいいだけだ。

千葉埼玉で、新興勢力が大規模安売りを仕掛けても、横浜・川崎・都下の援護射撃
になることはあっても価格の足を引っ張ることはないだろう。

[505: 匿名さん]

>>503
銘柄を当時に直せば、既にバブル期並に回復ずみ。

[506: 匿名さん]

地価が下がるからマンション価格が下がる。
需要が減ってマンション供給が下がるから地価が下がるわけではない。
それでないと田中内閣の列島改造ブームやバブル期、全国の住宅地価が
上昇した理由が説明できない。

なぜなら、住宅は必需品だからだ。
賃貸住宅の　品質が上がって家賃がもっと下落すれば、マンション需要は冷え込む。
大家は、内装など換えるものの貸家の質を高めようとは思わない。
何百万かけてリフォームして家賃を上げようとする人はいる。

世の中には、高くてよい賃貸は山ほどある。高くてよい賃貸を作ることが
実は、安くてよい分譲に、人々の関心を向けさせる。

[507: 匿名さん]

デベってそんなに悠長なこと考えてるのかなあ？
かなり今後に危機感もってる気がするが・・・。
だって、近所の小さい電気屋がつぶれてそのあとの開発が「地所」だったんだよね。
みんな「こんな物件、地所がやんの？」って感じだった。
近所の不動産屋も「こんなところまで手を出すようになったのか・・・」って言ってたけど。

[508: 匿名さん]

>>507
都心の話なら、「住宅付置義務」がらみ。要するにオフィスを作ると一定戸数の
住宅供給が義務付けられている区がある。
地所は、千代田区でこれを複数てがけ、都心の小ぶりなマンションが得意になった。
平河町など日当たりのない北向き主体の小規模マンションだったし
下馬あたりでも数年前から小さい物件をいとわずに分譲している。
大手では地所だけが特に目立つ。
Ｍ井のように郊外で大展開する戦略ではないから。仕方ない。

[509: 匿名さん]

追記　もちろん世田谷に付置義務はないが

[510: 匿名さん]

508さん返答ありがとうございます。
勉強になりました。
ちなみに駒込（豊島区側。駅から徒歩3〜4分。本郷通り近い）です。

[511: 匿名さん]

団塊の世代のマンション取得は確かにコアの需要だが
現状住居の狭隘、老朽化、設備の陳腐化などの理由による４０代前後、５０代の社宅
退去需用というのも結構な数になろう。
ことに、バス便の戸建てを売って、駅近くの便利なマンションに住みかえる動きは
今後も増えていくだろう。
首都圏の戸建ての５割は築２０年を超えているのだ。
家族が二人になって不便な立地の広い家に住んでいたいとは思わない人も多いことだろう。

住宅・土地統計調査　平成１５年http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2003/zuhyou/k0180000.xls
によれば、首都圏の住宅総数は１３９０万戸
持ち家比率　５５％
　　　　　　　　　　　　　うち、民間分譲マンション（共同住宅）は２０５万千戸（15％）
　　　　　　　　　　　　　　　　持ち家一戸建て　　　　　　　　　　　５４０万戸（39％）

　　　　　　　　　　　　　　　　民間賃貸マンション（共同住宅）は２５９万戸（１８％）
　　　　　　　　　　　　　　　　木造・鉄骨アパート　　　　　　　　　１１９万戸
　　　　　　　　　　　　　　　　給与住宅（社宅等）　　　　　　　　　５０万戸（４％）

社宅が５０万戸あるというのも注目すべき。
２５年入居するとしても毎年２万世帯は社宅から退去する計算になる。

住宅面積

給 与 住 宅 49.41 ㎡
民間賃貸マンション 35.14 ㎡
持ち家共同住宅 67.64 ㎡
全住宅平均 76.06 ㎡
一戸建て 115.33 ㎡

社宅も
全体に５０％が１９８６年以前（築２０年超える）建物
十年経過すれば確実に老朽化は１０年進む。

[512: 匿名さん]

×団塊の世代
○団塊ジュニア
失礼しました↑

[513: 匿名さん]

デべは悠長になんか考えてないよ。
儲けられる時に思いっきり儲ける気らしい。

昨日、売り渋り某物件のＭＲに１か月ぶりに行ったら、
販売予定価格が１割高くなったと言われた。
「取締役が設備を良くして、高く売るように言うもので。」
だとさ。
オプションの一部を無料で付けて値上げした。

やりたい放題だ。最終的に何割高くする気だか。

[514: 匿名さん]

社宅が50万戸もあるというのは驚きました。
社宅保有に対する風当たりも株主からは強いですし、社宅自体の
減少による需要、社宅から退去する人々の需要を合わせるとまだ
需要は減少しませんね。
最近の実際の購入者の比率、30代中心に増えていますが、
人口構成として、団塊ジュニア世代の構成比率が高まっていること
以上の増加具合では無い。駆け込み需要、実際は無いと思いますよ。
普通に適齢期で買っているだけ。駆け込みは印象論ですね。

[515: 匿名さん]

国家公務員宿舎だけでもかなりの数になりますね
http://www.web-pbi.com/whereabouts/index_Jhouse.htm#1
２３区内で２２４０４戸
http://www.mof.go.jp/singikai/shukusya_iten/siryou/20060613/20060613a_...

[516: 匿名さん]

郊外のマンション需用はゆっくりだけれど確実に伸びていくだろう。
毎年東京圏で８万戸の供給が続いていても
３００万戸の賃貸マンション＋社宅居住者の３％が持ち家を
望むだけで市場は充足するのだ。
首都圏の人口が減少に転ずるであろう２０１５年までは、その
程度の新規需要は十分ある。
http://www5.cao.go.jp/j-j/wp/wp-je05/05-3-1-02z.html
以降は、戸数を減らし、広くハイスペックに建替えるのがデベロッパー
の仕事になるのかもしれない。

賃貸が３５平米２ＤＫが平均値という点に注目すべき。
２０平米のワンルーム〜７０平米の３ＬＤＫも含んでの話だが
同じ家賃で広い賃貸に住もうと思えば、より郊外へいくかより古い
物件を探すしかない。
「環境の不便なところへいってまで賃貸を続けるか」というのが
一般的なマンション購入の購入きっかけだろう。

ローン板見て、若い人の多くは老後の収入に不安を持っているのが
わかる。退職後に賃貸住いは避けたいという希望がつよいだけでなく
ローンもしっかり返済を終えようと思っている人が多い。
インフレになれば住宅ローンは相対的に目減りすることも
将来の住宅のスタンダードはもっと豊かになるかもしれないことも
それによって起こる住み替えの可能性もまるきり考えていない。

[517: 匿名さん]

彼らが高齢になる頃には建替えの済んだぴかぴかの都営住宅が
いっぱいあまっているかもしれない。
マネーと時間を味方につける手立てをまだ知らないのだなと思う。
時が経てば可能性は増すし、時間をかければなんとかなることも多い。

ということで、６０までにきっかりローンを返して住いを確保というのが
若い世代。特に主婦の基本姿勢だ。
買わずに待って、所得が伸びないといずれは、老後の生活不安を
避けるために、どこかで持ち家を確保しておきたいという願望がつのるだろう。

郊外で破格の値段で大規模供給される物件がそういうニーズの受け皿になりそうだ。

あとは、地方との逆格差。
２０年前もそうだったが、地方なら７０坪の土地に易々と一戸建てが買える。
東京に住むと家すら持てないでせまい家賃に給与を吸い取られる。
どんな郊外でも、首都圏なら地方の住宅地よりお洒落で便利なはず。
そういう気持ちから「自分が買える郊外」を買っておこうという気にさせる。

[518: 匿名さん]

＞516
失礼。戸建ての供給を忘れていました。マンション以外にも東京圏で毎年５〜６万戸ベースで
供給されている
http://www.fudousan.or.jp/service/toukei/01_kaihatu/3-02_a.html
３％は大げさでも５％なら収まる数字ですね。

[519: 入居予定さん]

>どんな郊外でも、首都圏なら地方の住宅地よりお洒落で便利なはず。
埼玉や千葉、茨城の、駅から遠い場所だとほんとにド田舎になる。
自分が生まれ育った地方よりも田舎になるのはそういう場所では普通。
そんなところが便利でおしゃれなはずがない。

[520: 匿名さん]

じゃあ今30そこそこか20代の人はどこに家を買うの？
少数の勝ち組でなく、大半の普通組（少数からすれば＊＊＊み）は、
バブル期のように遠い郊外を買いあせるのか・・・