23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[401: 399]

たとえば、85年に地方の土地を買って20年住んで売ったとする
買ったときと同じ値段で売れる。税金もかからない。
しかし手にする金は2800万だ。
東京の70坪は今売れば1億円500万だが手もとに満額は残らない。
東京の土地７０坪を1億で８５年で買えた人は少ないだろうから、もっと
以前に取得しているか相続だろう。。

70年なら3300万で買えている物価も3倍になっているからやっぱり
一億程度の価値なんだろう。
いずれにしろ売った時点で譲渡益に課税される。
１９８５年に地方の2800万の宅地を買った人と世田谷で２ＤＫのマンションを
2800万で買った人を比べてみると。
地方の人は広いから20年住み続けられたが、東京の人は3年で売って郊外の
広いマンションに住み買え今売ったら、1800万という話もある。

[402: 匿名さん]

けっきょく、だからなんなの

[403: 匿名さん]

郊外に2800万の建売住宅を購入して、
その家に20年以上住み続けるんだったら
それならそれでいいとしかいいようがない。

港区3Aや世田谷一等地に2800万円2DKのマンションを購入して、
そのマンションに20年以上住み続けた場合と比較しても、
マンションの割高なランニングコストやマンションが老朽化
したときの建て替えのわずらわしさを考えると
郊外の建売住宅のほうが有利だと思う。

[404: 申込予定さん]

>>403
でも地獄の田園都市線に一時間も乗るような体力は俺にはないな。

[405: 匿名さん]

住まい○ーフィンに続き、マンション掲示板も盛り上がらなくなって
来ましたね。数少ない優良物件によって、気配値が切りあがる、て
感じでしょうか。2007年は買い時かどうか、優良物件が少ないという
意味では買い時は過ぎ去ったね。価格的にはまだ買えると思いますが、
選択肢が狭まってますね。

[406: 匿名さん]

>>403
>マンションが老朽化したときの建て替えのわずらわしさを考えると

自分が生きている間に立て替える必要があるような
マンションなんか興味ありません。
老朽化した場合のコスト負担は一戸建ての方が高いのは
常識だと思うけど。

[407: 匿名はん]

>>403
そんな一等地に2800万の2DKなんてあるんですかｗ

何気に2007年がピークだと思いますよ。
米国住宅バブルも崩壊したし。
今の売り渋りは、値段を上げるべきか、据え置きか、下げるべきかの様子見の結果だと思います。
吊り上げ失敗でヒイヒイ言うデベが出てくると思いますけどね。

[408: 匿名さん]

一戸建だと老朽化が進んでも多少のことは目をつぶって
そのまま住んでしまうという選択肢があるし、
一戸建に20年住んで建て替えるにしても、
マンションと一戸建の20年間のランニングコストの差額で
家が新築できてしまうと思う。

[409: 匿名さん]

今週の週刊文春の記事は、金融庁の動きを伝えている。
バブルの反省なく行き過ぎた不動産投資を行う金融機関、ファ
ンドに対しては、金融庁が目を光らせている。
このためバブルも発生しにくい状況にあるが、既にＲＥＩＴへ
の飛ばしに近いことは行われている。
金利・為替に変化がなければしばらく先の話だが、あと２〜３
件、ＲＥＩＴの行政処分が行われた時点で、一般人も都心不動
産ブームが続かないことに気づくことになるのではないか。
バブルの時のようにプレーヤー全員が煽り合っているという状
況ではないが、金融機関、不動産屋、投資家全員が行儀よく、
過熱した市場をコントロールしていくのは難しい。必ず自分だ
け売り抜けようとする者が出てくるだろう。

[410: 匿名さん]

数年前なら、3A地域でも2000万円台前半の予算で
中古2DKが選び放題だったよね。
今考えると本当にお買い得な物件が沢山出回ってた。

[411: 匿名さん]

バブルが弾けるように今のマンションブームが終わった後、
今考えると本当に買ったら損な物件が沢山出回ってた。
との言われ方をされるわけだが。

[412: 匿名さん]

2007年ピークだったら、不動産はいつでも買い時ですな。
このくらいの価格だったら、損しても半値くらいでしょ。

[413: 匿名さん]

証券会社の営業も、株はいつでも買い時と言ってるね。
上がってるから買い時。下がってるから買い時。って。
確かに財産を損して良ければ、不動産も何時でも買えますね。

[414: 匿名さん]

財産を持たなくてもいい人は死ぬまでずっと賃貸を続ければいい。

[415: 地元不動産業者さん]

だって売り買いしてくれないと手数料はいらないじゃない。

[416: 匿名さん]

知識が不足すると、リスクばかりを恐れる。
臆病でいさえすれば危険はない。
しかしチャンスもつかめない。
あとから、「あの時はチャンスだったな」とわかるくらいならまだましで
いや、あれだってもうじき失敗だったと思うよ。と不幸を願うように思う。
そうなったら一生リスクをテイクするような生き方はできまい。


リスクというのは単に「予測不能な事態」であって、知識があれば
いくつかの想定シナリオが書ける。
シナリオが書けて対応策が思いついて、それに着手する時点がいつか
を決めておけばリスクマネジメントができる。
それでもまだ不安ならヘッジを考える。

わかっているのは、ここ数年経済の大転換期であってリスクをとらないで
得られるものはない。

[417: 匿名はん]

知識がないのなら、危ないものに手をださないほうがいいよね。

[418: 匿名さん]

今年でもまだまだ間に合うと？

[419: いつか買いたいさん]

損するリスクはまだまし
これ以上上がっちゃって　優良な供給が稀少で高額になると
マジで買えないのでは？というリスクは？

[420: 匿名さん]

１９９４年、金利があがって景気は回復といわれて、マンション買いあさった
のは、人の話に踊らされて何も考えずに多数派についただけで
実体経済の動きから乖離していた。
「みんなが買うようになったから、みんなが買える価格に戻ってきたから
きっともう下がらない。」
「これ以上下がったらもっとみんなが買い出す。そうなったら
需要と供給でかならず下げ止まる。」
そういう勝手な理屈が横行したわけだ。
エンドユーザは不動産を消費者物価の原理で考えるが、本当はガソリンと
同じ上に原材料の値動きで考えるべきなのだ。

つまり景気が悪くなって保有する土地を放出する事態が起これば住宅地価格は下がる。

どうしてバブル崩壊から４年で景気が回復するものか。
金利が上がれば景気が回復するのでなく景気がよくなるから金利があがるのだ。
逆に言えば、１４年続いた資産デフレがなぜ、４年でまたデフレに戻るのか。

住宅地価というのは、株のように一日で暴落しない。買った人は住んでいる
住んでいる限りすぐには引っ越せない。
それゆえに商業が大きく高騰し大きく下落しても、住宅はゆっくり下落し
底値も高めでとまった。実需の住宅の値動きは緩慢なものだ。

[421: 匿名さん]

買わないのは自由だけど、後で妬むのは止めてくれ。
特に役人ども。不動産取引の総量規制は役人どもの
嫉妬とマスゴミの煽りが動機だった。

[422: ４２０]

×ガソリンと同じ上に原材料の値動きで
○ガソリンと同じように原材料の値動きで

[423: 匿名さん]

リクルートの新築マンション調査によると、
地価上昇で都区部の人が郊外に流出。
確かに、郊外物件しか買えなくなれば流出が起こる。
それなのに、一極集中で都内に地方から人が流入して、
都心物件を高く買い支えてくれると考える勝手な理屈も横行してるね。

[424: 匿名さん]

>>418
家は２０年くらいは住むものなのだから、２００７年から２０２７年まで、都内の住宅地価の指数（２００７年を１００）がどういうカーブを描くか自分で書いてみたらいいじゃない。
消費者物価とＧＮＰと政策金利の動向、日経平均の予想。
そんな長期実は誰も予測していないから自分でこうだったらいいと思うものを書いたら
いい。
ところがたいていの人は、そんなものは書けない。書くだけの情報や経済のしくみを
わかろうとしていないで答えだけをほしがっている。
勉強しないで一流大学の合格証書をほしがっているようなものだ。

来月８日は都知事選が終わってオリンピック期待が萎れるのかどうか、株価も米国株価と
どこまで連動してうごくのか。いろいろ自分なり予測がたつようになると、不動産もこれから
どこを買うのがいいかがわかるよ。

[425: ビギナーさん]

昔から実需を上回る投資が都心部には流入するから
それで買えなくなった人が郊外のマンションを買い始める。
横浜。川崎地区→川口・浦和地区→千葉とマンション供給の
主力エリアが広がって、最後に出来上がってもいない新線予定地区が
もてはやされてブームが一巡する。
それでもブームが一巡するのに５年はかかるけどね。

[426: 匿名さん]

「東京オリンピック」は、不動産業界の薄汚さというか、あてにならなさを強く感じるところだ。
オリンピックが実現すれば、というトークを平然とする営業と会話したことがあるが、本気で言ってるなら愚かであるし、売るためだけに語っているなら、なんといやらしい人間・業界なんだろうか、と。

2008年が北京であるのに、2016年に東京でオリンピックが実施される可能性など、微塵もない。
夏季オリンピック開催地を世界地図で時系列にプロットするだけでそれは判る。

[427: 匿名さん]

供給は、今後５年スパンで一気にすすむ。旧宅需要で景気も拡大する。住宅供給が一巡するころ
「実体のない推定都心物件価格」は高騰しているが、郊外の供給が漸減していくなかで
経済の外部要因で景気が下向きゆるやかに地価は下落に向かう。

2007 年 100
2008 年 110
2009 年 132
2010 年 145
2011 年 152
2012 年 160
2013 年 157
2014 年 154
2015 年 149
2016 年 145
2017 年 140
2018 年 135
2019 年 129
2020 年 124
2021 年 118
2022 年 112
2023 年 106
2024 年 104
2025 年 102
2026 年 100

[428: 匿名さん]

2016年が難しいのはその通り。関係者の本音は2020年でしょう。

[429: 匿名さん]

1993年〜1995年あたりは「家は借りるよりより買う方が得」
という情報がまことしやかに流れてた。
だけど「家は借りるよりより買う方が得」という情報を流した
のはやっぱり売らんかなの業者さんだったんじゃないかな？
だけど結果的には、10数年で10数年分の家賃以上に値崩れ
した物件も少なくなかったと思うんだよ。
頭金20％35年のローンなどでマンションを購入した場合は
なかなか超過債務から抜け出せないわけなんだけど
それでも「家は借りるよりより買う方が得」という考えを
あたりまえに受け止めて長期ローンでマンション購入した
人もいたかもしれない。

[430: 匿名さん]

東京圏の公示地価指数（２００７年≒１００）の今後の流れの予想＞４２７
今の東京圏は都心と郊外の価格差が大きすぎるゆえに数値は低いが今後
ある程度まで郊外数値が底上げされてくれば現状の６割回復まではいくだろうという読みだが
甘いか？
かといって牛久のお父さんの不良債権のような資産が下に戻るわけではない。残債
レベルまで回復して住み替え可能ということで
バブルのつけは、地価高騰で返したから許してねって話になるのではないか。
逆に２０１８年あたりが底値と思って買うと、ここにきて少子化の影響が一気に噴出する
だろうね。団塊ジュニアは４０代後半、団塊世代は７０前後。いずれにしろ家を買う金の
余裕も意思もなかろう。
２０２６年以降は、２００３年台のマンション住み替えブームでまた住宅は値上がりに向かう。

[431: 匿名はん]

家は２０年くらい住むものってのは戸建ての話では？
１箇所のマンションに２０年も住むのは珍しいよ。

[432: ４３０]

昔は狭かったからね。いまは３０代が子供一人を成人するまで育てるのに十分な広さを買っている
それに都心付近の便利なタワーを買って麻生開成に通わせていたらいくら古くなったとしても郊外に住み替える人はいない。
十分な安値になったところで住み替えるとすれば２０年ではないか。
中古の価格も２０年までは評価される。

[433: ４３２]

×麻生開成
○麻布開成　ついでに日比谷も筑駒もいれておくか

[434: 匿名さん]

郊外に住み替えなくても都心内で住み替えるでしょう。
いくら便利なタワーでも２０年１つのMSに住むことを考えてる人なんて見たことないな。

[435: 匿名さん]

だから何？結論から書いてね

タワーマンション８５平米に庶民が住むなんて私も１０年前見たことないけどね。

[436: ４３５]

住み替えが早くなれば、次の転換点（底値の時期）が早まるだけですよ。
少し安全側に倒したシナリオであって、底値が２００３年水準より上に来る
というシナリオに変わりはないでしょう？

[437: 大学教授さん]

20年たったら、二束三文ってこと？
っていうか、築20年のタワーってあるの？

[438: 匿名さん]

住み替えが早くなっても、
次もマンションを買うとは限らない。
タワーマンション８５平米の話同様に、
これから１０年後、２０年後の住宅事情がどうなるかなんて、
勝手な想像でしかない。

[439: 匿名さん]

日経平均が最近の底値である7800円くらいになれば、
不動産も2004年水準で買えるでしょう。
ずうっと待ち続けていれば2030年くらいにあるかも
しれないね。
麻布開成に通わせてた人、昔は郊外ですよ。
千葉、埼玉、そして牛久から来てた奴もいた。
都内は少数派であった。
子供の学力と住む場所は関係無いよ。
教育費に金をかければ、それなりになる。
無理してローン組んじゃうと、子供がかわいそう
という可能性もあるね。無理せず住めるところ
に住むのが正解。もう東京都内、特に都心、
城南一等地は、諦めましょう。

[440: 大手企業サラリーマンさん]

築30年の与野ハウス45㎡が2000万くらいで売りに出てるよ
当時いくらで販売されたか知らないけど、30年住んで
この値段で売れるなら悪くない。

[441: 匿名さん]

あっそ

[442: 匿名さん]

年収1500万円くらいまでのサラリーマンだったら
無理して都心に広いマンション(85平米8000万円以上)
を買って高すぎる維持費に悩まされるよりも
都心に中古2DKマンション(35平米1500万円)と郊外一戸建
(土地100平米4000万円)の2本立てのほうが賢明なのでは？

35平米マンションの維持費なんて知れてるし、そのほうが
便利な都心ライフと郊外のゆったりした戸建での変化ある
生活が満喫できる。
もちろん中古マンションは、通勤の必要がなくなったら
賃貸にまわして年金代わりにすることもできるし、
売っぱらうにしても、85平米のマンションよりずっと
売りやすいだろう。

[443: 匿名さん]

貸すんだったら、意外に都心より城南ファミリータイプが良いかもね。
昔築15年くらいのところに広めの部屋で5年くらい住んでましたが、
ほぼずっと満室状況でした。空室になっても1,2ヶ月で埋まってましたね。
利回りは低めだけど、住環境のよいところは実需が堅調。
これだけ金利低ければ、うまくいくのではないか。都心タワーとか、
競合が激しすぎてグロス利回り高いけど空室考えると収支トントンなんて
ことになりそう。都心と言えないが港南あたり、将来どうなるか勝手ながら
不安。

[444: 匿名さん]

＜新築マンション調査＞借入額増、物件郊外へ…条件悪化
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070330-00000083-mai-bus_all

[445: 匿名さん]

もう不動産の窓が閉じちゃいましたね。20年後、またお会いしましょう
という感じでしょうか。

[446: 匿名さん]

ソウル近郊のマンションは１０億ウオン（１億２０００万円）が普通だという。みんな長期ローンを
組んで資産として買うらしい。東京はこの程度でなんだかんだいうのはデフレ感覚から抜け出せてない。インフレヘッジには株と低金利借り入れでの不動産だろう。

[447: 匿名さん]

インフレヘッジ目的であえて借金して購入したマンションが
もし暴落したら目も当てられない。
結局、まったく問題ない不動産の購入方法は
自分が末永く住むための家を現金で購入する場合だけかね。

[448: 匿名さん]

もし不動産が暴落したら
と
もしハイパーインフレが起きてしまって貯金の意味が無くなったら
と
同じ程度の確率でしょう。両方考えづらいよ。
もし天が降ってきたら
と心配する昔の人と同じだ。

もしなったときのための行動を考えるのは大事だが、
そんなこと気にして何もしないのはどうだろうね。

今まで、買えなかった人で許されるのは、20代で若くて
貯金が少なかった人くらいでしょう。
買えるのに敢えて買わなかった人は相場を見誤ったと
いうこと。余ったキャッシュを株なりで増やすしかない。

今30代後半なり40代で買えない人は、そもそも不動産を
買ってはいけない。今まで何やってたんだということ
でしょう。

[449: 匿名さん]

自分はある程度妥協してようやく購入出来ましたが
それまで抽選で落ち続けましたので
変えなかった人に今まで何をやっていたんだ、なんてとても言えないな。
日々忙しく不動産のことを考えていられなかった人、
数々検討しながら妥協できなかった人もたくさんいるはずです。

[450: 匿名さん]

別にあなたに許して貰う必要なんてないが