23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[383: 匿名さん]

ドル円レートだけ見てると見誤るけど、
各国通貨に対して円（そしてドルも）は価値を下げているトレンド。
ある程度海外にマネーが逃げていくのは仕方ないんじゃないですかね。

逆にいえば、個人がそのように防衛することで、
これから日本の経済が斜陽になっていっても、
日本人の富としては幾分かでも保全されるわけで、
決して悪い傾向ではないと思う。

極東日本の不動産屋土地の資産価値というのは、
グローバルに見たとき非常に微妙なポジション。
思い切ってハイリスクなら中国のほうがいいし、
リスク回避ならやはり欧米主要都市に安心感がある。
いわゆる白人的な感覚としてね。

[384: 匿名はん]

AMやってる一人として世界中の富が日本の割安な「収益」不動産に集中してきたのは認めますが、
レジで、しかも自用はどうでしょうねぇ。用地が上がって結果的に遅れて恩恵は与るでしょうが。
アメリカでも自用レジと収益とで鑑定士のライセンスがわかれるぐらいだし（後者が上級）。
都内は十分高いから、名古屋、福岡、大阪、札幌、仙台、金沢あたりの地方レベルにシフトして、
もっと田舎の収益物件買ってるところもいますよ。

オフィス賃料は上がってもなー、レジはなかなか上がらんでしょ。
入居人とこ行って地価公示がこうですから賃料アップしますなんてのたまったら、だったら
最近いっぱい建ってるし向こうの新築にしますわ、初期費用も割安でフリーレントもあるし
なんて言われて寝た子を起こしかねないかもだし。
でも、それぐらいバリューアップにアグレッシブなPM募集！

[385: 匿名さん]

AMPMって、
アセットとプロパティのマネージャーの略？
門外漢なので勘で質問。

[386: 匿名さん]

私募ファンドなどでエクィティ部分の資金を集め、ノンリコースローンの調達
借り換えＳＰＣ組成などをやる仕事がアセットマネジャー
主に、キャップレート設定とインカムゲインに基づく配当などを予想・企画・管理する

物件収益性向上、空室率管理、リノベーション、コンバージョンなどのほか
サブリース・管理会社・施工会社などのコスト管理など建設・ビル管・不動産仲介に
またがる実務を管理するのがプロパティーマネジャー

こういう理解でいいですかね？

[387: 匿名さん]

家賃も二極化でしょう。
法人契約で入居していると、むしろ家賃上げたい願望が借主にあったり
しますね。私は以前賃貸のころ、実際家賃の引き上げを要求しました。
税率が上がってしまう境目にいましたので。
そのかわり駐車場代は個人契約なので少し安くして、と。
併せて地主はプラスの提案をしましたよ。

年収の高い層、法人契約などであれば、家賃引き上げは比較的たやすい。
成否は借主の属性によると思うので、やはり家賃も二極化でしょう。
年収が高く、法人契約可能な人で、子供がいて引っ越しにくい。
こういう人なら、礼金要らんですな。

[388: 匿名さん]

そういえば、某賃貸物件の内見に行ったとき、最後にＭ井レジの人から
「契約は法人ですか？」と訊かれた。
そういう意味だったんですね。

[389: 匿名はん]

386さん、そうですね。ほぼ合ってると思います。
ちなみに私募でも公募（REITとか）でもAMはAMです。
あと、リノベ、コンバージョンみたいな大きな話は（仮にPMの意見を組み入れたとしても）
当然AMサイドの判断です。小修繕はPM、大規模はAMかな。
PMがAM業務やることはないですが、AMがPMの一部までやっちゃうことはあり得ます。
日本でいうPM業務の大半は賃貸管理（入金管理）とテナントリーシング（賃付け）ですから。
あと、現業のビルメンやマンション管理（清掃、設備管理、警備等）はBMやFMと呼ばれます。
ビルメンテナンス、ファシリティーメンテナンスの略ですね。
PMがFMの安くていいところを選んでくると言いますか、その決定権も最終AMですけど。
PM業者がFMまでやる、やれるケースもあります。そのほうが安かったり。
板ずれ失礼しました。ではでは。

[390: 匿名はん]

388さん、法人の質？にもよりますが、大体法人契約のほうが有利な条件を引き出しやすいです。
法人がと言うより、テナントとしてのクレジットの判断ですね。ではでは

[391: 匿名はん]

将来を予測する事は誰にもできないが、過去のデータを分析する事で
現状を知る事は可能。
http://blog.livedoor.jp/kawase_oh/archives/50893628.html

[392: 匿名さん]

一割に耐震不足とか・・・・
加熱するマンションバブルを冷やす口先介入でしょうか。

[393: 匿名さん]

ある程度冷やし玉は必要ですな。一方的な上げは良くない。
一旦落ち着いて欲しいものだ。

[394: 匿名さん]

業界的には常に、今住んでるとこはダメだから次のとこに引っ越さないと!
というプレッシャーを掛けて、
次々ローンで新築を購入してもらわないと商売あがったり。
そういう意味あいで
賃貸×→分譲新築、中古×→最新新築、老朽化×→新築、郊外×→都内新築
みたいな文脈で追い込みをやってきたわけだけど、
今後は新たに、耐震不足×→安全新築 っていうキャンペーンが始まるのかも。

今後耐震不足マンションの投売り、資産価値消失も考えられます。
地震国のマンション資産運用では、考慮すべきリスクですね。

[395: 匿名さん]

歴史を振り返るとわかるのは歴史は繰り返さないという事実だ。
住宅地価全国、消費者物価指数、日経平均株価、公定歩合、日経平均株価
これを1970年から現在まで重ねてみるといろいろ面白いことがわかる。

１９６５年から１９７０年、
証券不況は、金融緩和では改善せず戦後初の国債発行で66年以降回復しはじめた。
製鉄会社など大企業は国際競争力を高める合併を行う一方、所得水準が延びて、クルマやクーラーやカラーテレビなど消費も拡大した。
背景には貿易収支の黒字と1ドル360円という為替レートがある。
1970年代前半はニクソンショック、オイルショックと続いて公定歩合も、為替レートも下がるが、
田中内閣の列島改造論で土地ブームが起こると住宅地価は７０年〜75年で全国平均で２倍に急騰。
消費者物価も急騰し10年間で2.3倍の上昇率。75年以降は為替レートが200円台前半まで
すすんで中小企業などの倒産があいついだ。
狂乱地価は75年で収まったため一時は９％を超えた公定歩合も77年には３．２％程度にさがったが
石油高騰による消費者物価のインフレはいっこうにおさまらず再び公定歩合は1980年には７％を
超えた。
80年代前半は大変奇妙な時代で、公定歩合が７から４．５％まで下がると住宅地地価がゆるやかに
上がり始める。これはインフレ傾向にあるなかで70年代に乱高下した金利に対して
預貯金から、不動産、株式に資産を分散する動きがでてきたからかもしれない。
住宅地地価は1970年を100とした指標で、消費者物価と似た動きで推移してきたものが
１９８０年以降横ばいから一気に上向く。ワンルームやアパート建設などサラリーマン大家が増えた時代でもある。消費者物価のインフレ傾向がとどまる一方で、賃金の伸びもゆるやかになり、利殖ブームが
はじまったのだととも言えよう。
なにしろ株式市場の伸びは80年代前半にかなり順調で、日経平均は7000円から13000円まで
右肩上がりだ。為替レートは250円の水準で、これが95年プラザ合意以降大きくかわる。
85年から90年で最も大きく上昇したのは日経平均株価
13000円から1989年の4万円まで上昇し、1990年には2万3千円まで暴落した。
奇妙なのは消費者物価はさほど上昇せず、１９７０年を100とした指数で250から２９０になっただけ。
公定歩合は4.5から2.5，　87年以降90年まで６％まで上がった。
90年代は特徴的なのは極端に下がったのは公定歩合だけで、日経平均株価は2万３千円と1万5千円の間を上がったり下がったり。
驚くべきことの1994年には一ドル100円レベルに円高がすすんで日経平均が2万円を超えて、みんな
また住宅を買い始めた。しかし1998年には今度は130円の円安株価は15000円から20000円の間を
乱高下。
さて、全国住宅地平均地価の1970年からの推移を追うと、1997年で２００、80年でも変わらず、85年で３００。ピークは91年の６００バブル後も落ち込みは少なく95年で500.現在は４００以下の水準。

[396: 匿名さん]

×さて、全国住宅地平均地価の1970年からの推移を追うと、1997年で２００、
○さて、全国住宅地平均地価の1970年からの推移を追うと、土地ブームの１９７４年で２００、
（失礼しました）

[397: ビギナーさん]

３９５様はどうしてもプラザ合意を９５年にしてしまいたいようですね。
以前の書き込みでも９５年になっていました。
そのときは単なるタイプミスだと思って指摘しませんでしたが・・・
それとも何かのコピペですか？それで原文が間違っているのかな？

[398: 395]

すみません。私は昭和の時代の人間でして歴史が年号なもので
１９・・と書くと、キーボードの位置でついつい１９９５とか打ってしまう。
プラザ合意は私のなかでは昭和60年であってこれに限らず西暦記入が苦手です。
ご指摘ありがとうございます。気が付きませんでした。プラザ合意もオフショア市場も
1985年というのは存じております。
金融機関の方には間違えてもらっては困る節目でしょうね。
当時民営化された某社との縁もあります。

何かのコピペと褒めていただく？（別に褒めてないか）はうれしい限り。
素人理系マーケターの駄文です。お許しあれ。

[399: 395]

住宅地価は2005年で1985年レベルまで下がって下げ止まった形になっている
http://sumai.nikkei.co.jp/special/kouji/index.cfm?i=20070323s2001s2

下落の際、住宅地は買ったものをすぐに売るとしても買い手がいない。含み損を抱えて
そのまま住む人が大半だ。一方宅地分譲は時間がかかる。安値で供給するのも緩やか。
値引きしないと土地も売れない。下落がゆっくり進む原因はこのあたりにある。

確かに、上昇率と下落率の差異はあれ、地方と東京圏が同じ傾向で動いているのなら
格差は広がっていないという言い方もあるだろう。
仮に1985年時点で坪単価40万だった宅地100坪と150万だった宅地70坪
を比べてみると方や2800万で方や1億500万
坪150万の宅地はすでに74年の上昇、80年代前半の上昇を織り込んで
「含み益」化していたというべき。
地方都市と東京の格差は80年代に「東京一極集中」と言われた時代までに
20年の長きにわたって一桁の開きができていたと考えるべきではないか。

[400: ビギナーさん]

タイプミスとのこと了解いたしました。
文章の構成が素晴らしく、とてもわかりやすく解説もなされているので
かえって疑問に思って質問してみました。
もちろん内容から察するにプラザ合意の年をご存じないわけないことはよくわかります。
それだけに毎回９５年と書かれた裏には何か謎解きが秘められてるのかな？
と、思ってしまいました。
ちょっと嫌味チックな指摘の仕方をしてしまいましたが
失礼おゆるしください。

[401: 399]

たとえば、85年に地方の土地を買って20年住んで売ったとする
買ったときと同じ値段で売れる。税金もかからない。
しかし手にする金は2800万だ。
東京の70坪は今売れば1億円500万だが手もとに満額は残らない。
東京の土地７０坪を1億で８５年で買えた人は少ないだろうから、もっと
以前に取得しているか相続だろう。。

70年なら3300万で買えている物価も3倍になっているからやっぱり
一億程度の価値なんだろう。
いずれにしろ売った時点で譲渡益に課税される。
１９８５年に地方の2800万の宅地を買った人と世田谷で２ＤＫのマンションを
2800万で買った人を比べてみると。
地方の人は広いから20年住み続けられたが、東京の人は3年で売って郊外の
広いマンションに住み買え今売ったら、1800万という話もある。

[402: 匿名さん]

けっきょく、だからなんなの

[403: 匿名さん]

郊外に2800万の建売住宅を購入して、
その家に20年以上住み続けるんだったら
それならそれでいいとしかいいようがない。

港区3Aや世田谷一等地に2800万円2DKのマンションを購入して、
そのマンションに20年以上住み続けた場合と比較しても、
マンションの割高なランニングコストやマンションが老朽化
したときの建て替えのわずらわしさを考えると
郊外の建売住宅のほうが有利だと思う。

[404: 申込予定さん]

>>403
でも地獄の田園都市線に一時間も乗るような体力は俺にはないな。

[405: 匿名さん]

住まい○ーフィンに続き、マンション掲示板も盛り上がらなくなって
来ましたね。数少ない優良物件によって、気配値が切りあがる、て
感じでしょうか。2007年は買い時かどうか、優良物件が少ないという
意味では買い時は過ぎ去ったね。価格的にはまだ買えると思いますが、
選択肢が狭まってますね。

[406: 匿名さん]

>>403
>マンションが老朽化したときの建て替えのわずらわしさを考えると

自分が生きている間に立て替える必要があるような
マンションなんか興味ありません。
老朽化した場合のコスト負担は一戸建ての方が高いのは
常識だと思うけど。

[407: 匿名はん]

>>403
そんな一等地に2800万の2DKなんてあるんですかｗ

何気に2007年がピークだと思いますよ。
米国住宅バブルも崩壊したし。
今の売り渋りは、値段を上げるべきか、据え置きか、下げるべきかの様子見の結果だと思います。
吊り上げ失敗でヒイヒイ言うデベが出てくると思いますけどね。

[408: 匿名さん]

一戸建だと老朽化が進んでも多少のことは目をつぶって
そのまま住んでしまうという選択肢があるし、
一戸建に20年住んで建て替えるにしても、
マンションと一戸建の20年間のランニングコストの差額で
家が新築できてしまうと思う。

[409: 匿名さん]

今週の週刊文春の記事は、金融庁の動きを伝えている。
バブルの反省なく行き過ぎた不動産投資を行う金融機関、ファ
ンドに対しては、金融庁が目を光らせている。
このためバブルも発生しにくい状況にあるが、既にＲＥＩＴへ
の飛ばしに近いことは行われている。
金利・為替に変化がなければしばらく先の話だが、あと２〜３
件、ＲＥＩＴの行政処分が行われた時点で、一般人も都心不動
産ブームが続かないことに気づくことになるのではないか。
バブルの時のようにプレーヤー全員が煽り合っているという状
況ではないが、金融機関、不動産屋、投資家全員が行儀よく、
過熱した市場をコントロールしていくのは難しい。必ず自分だ
け売り抜けようとする者が出てくるだろう。

[410: 匿名さん]

数年前なら、3A地域でも2000万円台前半の予算で
中古2DKが選び放題だったよね。
今考えると本当にお買い得な物件が沢山出回ってた。

[411: 匿名さん]

バブルが弾けるように今のマンションブームが終わった後、
今考えると本当に買ったら損な物件が沢山出回ってた。
との言われ方をされるわけだが。

[412: 匿名さん]

2007年ピークだったら、不動産はいつでも買い時ですな。
このくらいの価格だったら、損しても半値くらいでしょ。

[413: 匿名さん]

証券会社の営業も、株はいつでも買い時と言ってるね。
上がってるから買い時。下がってるから買い時。って。
確かに財産を損して良ければ、不動産も何時でも買えますね。

[414: 匿名さん]

財産を持たなくてもいい人は死ぬまでずっと賃貸を続ければいい。

[415: 地元不動産業者さん]

だって売り買いしてくれないと手数料はいらないじゃない。

[416: 匿名さん]

知識が不足すると、リスクばかりを恐れる。
臆病でいさえすれば危険はない。
しかしチャンスもつかめない。
あとから、「あの時はチャンスだったな」とわかるくらいならまだましで
いや、あれだってもうじき失敗だったと思うよ。と不幸を願うように思う。
そうなったら一生リスクをテイクするような生き方はできまい。


リスクというのは単に「予測不能な事態」であって、知識があれば
いくつかの想定シナリオが書ける。
シナリオが書けて対応策が思いついて、それに着手する時点がいつか
を決めておけばリスクマネジメントができる。
それでもまだ不安ならヘッジを考える。

わかっているのは、ここ数年経済の大転換期であってリスクをとらないで
得られるものはない。

[417: 匿名はん]

知識がないのなら、危ないものに手をださないほうがいいよね。

[418: 匿名さん]

今年でもまだまだ間に合うと？

[419: いつか買いたいさん]

損するリスクはまだまし
これ以上上がっちゃって　優良な供給が稀少で高額になると
マジで買えないのでは？というリスクは？

[420: 匿名さん]

１９９４年、金利があがって景気は回復といわれて、マンション買いあさった
のは、人の話に踊らされて何も考えずに多数派についただけで
実体経済の動きから乖離していた。
「みんなが買うようになったから、みんなが買える価格に戻ってきたから
きっともう下がらない。」
「これ以上下がったらもっとみんなが買い出す。そうなったら
需要と供給でかならず下げ止まる。」
そういう勝手な理屈が横行したわけだ。
エンドユーザは不動産を消費者物価の原理で考えるが、本当はガソリンと
同じ上に原材料の値動きで考えるべきなのだ。

つまり景気が悪くなって保有する土地を放出する事態が起これば住宅地価格は下がる。

どうしてバブル崩壊から４年で景気が回復するものか。
金利が上がれば景気が回復するのでなく景気がよくなるから金利があがるのだ。
逆に言えば、１４年続いた資産デフレがなぜ、４年でまたデフレに戻るのか。

住宅地価というのは、株のように一日で暴落しない。買った人は住んでいる
住んでいる限りすぐには引っ越せない。
それゆえに商業が大きく高騰し大きく下落しても、住宅はゆっくり下落し
底値も高めでとまった。実需の住宅の値動きは緩慢なものだ。

[421: 匿名さん]

買わないのは自由だけど、後で妬むのは止めてくれ。
特に役人ども。不動産取引の総量規制は役人どもの
嫉妬とマスゴミの煽りが動機だった。

[422: ４２０]

×ガソリンと同じ上に原材料の値動きで
○ガソリンと同じように原材料の値動きで

[423: 匿名さん]

リクルートの新築マンション調査によると、
地価上昇で都区部の人が郊外に流出。
確かに、郊外物件しか買えなくなれば流出が起こる。
それなのに、一極集中で都内に地方から人が流入して、
都心物件を高く買い支えてくれると考える勝手な理屈も横行してるね。

[424: 匿名さん]

>>418
家は２０年くらいは住むものなのだから、２００７年から２０２７年まで、都内の住宅地価の指数（２００７年を１００）がどういうカーブを描くか自分で書いてみたらいいじゃない。
消費者物価とＧＮＰと政策金利の動向、日経平均の予想。
そんな長期実は誰も予測していないから自分でこうだったらいいと思うものを書いたら
いい。
ところがたいていの人は、そんなものは書けない。書くだけの情報や経済のしくみを
わかろうとしていないで答えだけをほしがっている。
勉強しないで一流大学の合格証書をほしがっているようなものだ。

来月８日は都知事選が終わってオリンピック期待が萎れるのかどうか、株価も米国株価と
どこまで連動してうごくのか。いろいろ自分なり予測がたつようになると、不動産もこれから
どこを買うのがいいかがわかるよ。

[425: ビギナーさん]

昔から実需を上回る投資が都心部には流入するから
それで買えなくなった人が郊外のマンションを買い始める。
横浜。川崎地区→川口・浦和地区→千葉とマンション供給の
主力エリアが広がって、最後に出来上がってもいない新線予定地区が
もてはやされてブームが一巡する。
それでもブームが一巡するのに５年はかかるけどね。

[426: 匿名さん]

「東京オリンピック」は、不動産業界の薄汚さというか、あてにならなさを強く感じるところだ。
オリンピックが実現すれば、というトークを平然とする営業と会話したことがあるが、本気で言ってるなら愚かであるし、売るためだけに語っているなら、なんといやらしい人間・業界なんだろうか、と。

2008年が北京であるのに、2016年に東京でオリンピックが実施される可能性など、微塵もない。
夏季オリンピック開催地を世界地図で時系列にプロットするだけでそれは判る。

[427: 匿名さん]

供給は、今後５年スパンで一気にすすむ。旧宅需要で景気も拡大する。住宅供給が一巡するころ
「実体のない推定都心物件価格」は高騰しているが、郊外の供給が漸減していくなかで
経済の外部要因で景気が下向きゆるやかに地価は下落に向かう。

2007 年 100
2008 年 110
2009 年 132
2010 年 145
2011 年 152
2012 年 160
2013 年 157
2014 年 154
2015 年 149
2016 年 145
2017 年 140
2018 年 135
2019 年 129
2020 年 124
2021 年 118
2022 年 112
2023 年 106
2024 年 104
2025 年 102
2026 年 100

[428: 匿名さん]

2016年が難しいのはその通り。関係者の本音は2020年でしょう。

[429: 匿名さん]

1993年〜1995年あたりは「家は借りるよりより買う方が得」
という情報がまことしやかに流れてた。
だけど「家は借りるよりより買う方が得」という情報を流した
のはやっぱり売らんかなの業者さんだったんじゃないかな？
だけど結果的には、10数年で10数年分の家賃以上に値崩れ
した物件も少なくなかったと思うんだよ。
頭金20％35年のローンなどでマンションを購入した場合は
なかなか超過債務から抜け出せないわけなんだけど
それでも「家は借りるよりより買う方が得」という考えを
あたりまえに受け止めて長期ローンでマンション購入した
人もいたかもしれない。

[430: 匿名さん]

東京圏の公示地価指数（２００７年≒１００）の今後の流れの予想＞４２７
今の東京圏は都心と郊外の価格差が大きすぎるゆえに数値は低いが今後
ある程度まで郊外数値が底上げされてくれば現状の６割回復まではいくだろうという読みだが
甘いか？
かといって牛久のお父さんの不良債権のような資産が下に戻るわけではない。残債
レベルまで回復して住み替え可能ということで
バブルのつけは、地価高騰で返したから許してねって話になるのではないか。
逆に２０１８年あたりが底値と思って買うと、ここにきて少子化の影響が一気に噴出する
だろうね。団塊ジュニアは４０代後半、団塊世代は７０前後。いずれにしろ家を買う金の
余裕も意思もなかろう。
２０２６年以降は、２００３年台のマンション住み替えブームでまた住宅は値上がりに向かう。

[431: 匿名はん]

家は２０年くらい住むものってのは戸建ての話では？
１箇所のマンションに２０年も住むのは珍しいよ。

[432: ４３０]

昔は狭かったからね。いまは３０代が子供一人を成人するまで育てるのに十分な広さを買っている
それに都心付近の便利なタワーを買って麻生開成に通わせていたらいくら古くなったとしても郊外に住み替える人はいない。
十分な安値になったところで住み替えるとすれば２０年ではないか。
中古の価格も２０年までは評価される。

[433: ４３２]

×麻生開成
○麻布開成　ついでに日比谷も筑駒もいれておくか

[434: 匿名さん]

郊外に住み替えなくても都心内で住み替えるでしょう。
いくら便利なタワーでも２０年１つのMSに住むことを考えてる人なんて見たことないな。

[435: 匿名さん]

だから何？結論から書いてね

タワーマンション８５平米に庶民が住むなんて私も１０年前見たことないけどね。

[436: ４３５]

住み替えが早くなれば、次の転換点（底値の時期）が早まるだけですよ。
少し安全側に倒したシナリオであって、底値が２００３年水準より上に来る
というシナリオに変わりはないでしょう？

[437: 大学教授さん]

20年たったら、二束三文ってこと？
っていうか、築20年のタワーってあるの？

[438: 匿名さん]

住み替えが早くなっても、
次もマンションを買うとは限らない。
タワーマンション８５平米の話同様に、
これから１０年後、２０年後の住宅事情がどうなるかなんて、
勝手な想像でしかない。

[439: 匿名さん]

日経平均が最近の底値である7800円くらいになれば、
不動産も2004年水準で買えるでしょう。
ずうっと待ち続けていれば2030年くらいにあるかも
しれないね。
麻布開成に通わせてた人、昔は郊外ですよ。
千葉、埼玉、そして牛久から来てた奴もいた。
都内は少数派であった。
子供の学力と住む場所は関係無いよ。
教育費に金をかければ、それなりになる。
無理してローン組んじゃうと、子供がかわいそう
という可能性もあるね。無理せず住めるところ
に住むのが正解。もう東京都内、特に都心、
城南一等地は、諦めましょう。

[440: 大手企業サラリーマンさん]

築30年の与野ハウス45㎡が2000万くらいで売りに出てるよ
当時いくらで販売されたか知らないけど、30年住んで
この値段で売れるなら悪くない。

[441: 匿名さん]

あっそ

[442: 匿名さん]

年収1500万円くらいまでのサラリーマンだったら
無理して都心に広いマンション(85平米8000万円以上)
を買って高すぎる維持費に悩まされるよりも
都心に中古2DKマンション(35平米1500万円)と郊外一戸建
(土地100平米4000万円)の2本立てのほうが賢明なのでは？

35平米マンションの維持費なんて知れてるし、そのほうが
便利な都心ライフと郊外のゆったりした戸建での変化ある
生活が満喫できる。
もちろん中古マンションは、通勤の必要がなくなったら
賃貸にまわして年金代わりにすることもできるし、
売っぱらうにしても、85平米のマンションよりずっと
売りやすいだろう。

[443: 匿名さん]

貸すんだったら、意外に都心より城南ファミリータイプが良いかもね。
昔築15年くらいのところに広めの部屋で5年くらい住んでましたが、
ほぼずっと満室状況でした。空室になっても1,2ヶ月で埋まってましたね。
利回りは低めだけど、住環境のよいところは実需が堅調。
これだけ金利低ければ、うまくいくのではないか。都心タワーとか、
競合が激しすぎてグロス利回り高いけど空室考えると収支トントンなんて
ことになりそう。都心と言えないが港南あたり、将来どうなるか勝手ながら
不安。

[444: 匿名さん]

＜新築マンション調査＞借入額増、物件郊外へ…条件悪化
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070330-00000083-mai-bus_all

[445: 匿名さん]

もう不動産の窓が閉じちゃいましたね。20年後、またお会いしましょう
という感じでしょうか。

[446: 匿名さん]

ソウル近郊のマンションは１０億ウオン（１億２０００万円）が普通だという。みんな長期ローンを
組んで資産として買うらしい。東京はこの程度でなんだかんだいうのはデフレ感覚から抜け出せてない。インフレヘッジには株と低金利借り入れでの不動産だろう。

[447: 匿名さん]

インフレヘッジ目的であえて借金して購入したマンションが
もし暴落したら目も当てられない。
結局、まったく問題ない不動産の購入方法は
自分が末永く住むための家を現金で購入する場合だけかね。

[448: 匿名さん]

もし不動産が暴落したら
と
もしハイパーインフレが起きてしまって貯金の意味が無くなったら
と
同じ程度の確率でしょう。両方考えづらいよ。
もし天が降ってきたら
と心配する昔の人と同じだ。

もしなったときのための行動を考えるのは大事だが、
そんなこと気にして何もしないのはどうだろうね。

今まで、買えなかった人で許されるのは、20代で若くて
貯金が少なかった人くらいでしょう。
買えるのに敢えて買わなかった人は相場を見誤ったと
いうこと。余ったキャッシュを株なりで増やすしかない。

今30代後半なり40代で買えない人は、そもそも不動産を
買ってはいけない。今まで何やってたんだということ
でしょう。

[449: 匿名さん]

自分はある程度妥協してようやく購入出来ましたが
それまで抽選で落ち続けましたので
変えなかった人に今まで何をやっていたんだ、なんてとても言えないな。
日々忙しく不動産のことを考えていられなかった人、
数々検討しながら妥協できなかった人もたくさんいるはずです。

[450: 匿名さん]

別にあなたに許して貰う必要なんてないが

[451: 匿名さん]

どうしてそんな言い方しか出来ないんですか？
疲れているんですか？

[452: 匿名さん]

うざいよ

[453: 匿名さん]

やはりかなり疲れているんですね。
お体大切になさってください。

[454: 匿名さん]

東京で大地震起こったら下がります。糸冬

[455: 匿名さん]

関東大震災のときはむしろインフレになって
不動産価格は上昇したのでは？

[456: 匿名さん]

関東大震災の時代と違って、東京はマンションだらけ。しかもタワーが多い。
大地震でマンションの崩壊が続出したら、倒れず残ったマンションも不人気になり価格は暴落ですよ。

[457: 匿名さん]

>>456
新耐震基準のマンションが建築ラッシュで大人気になりますよ。
冗談でなく。
日本人が東京を見捨てることはないでしょう。
日本自体の衰退が未来に待っているのは確かですが。

[458: 匿名さん]

456>大地震には制震構造の大規模マンションのほうがずっと安全度が高い。
木造一戸建てや安普請の賃貸マンションでは生命にかかわることは
阪神大震災でもはっきりとした。その意味でもしっかりした分譲マンションの人気は高まる。

[459: 匿名さん]

耐震偽装で危ないマンションも多いそうですから、
大地震で倒れるはずのなかったマンションが次々と、
もし倒れでもしたら、
マンションの人気と信用もガタガタですよ。
築５年のマンションの１割が強度不足と、先週ニュースになったほどだから。

[460: 匿名さん]

４５９>一割ということは残り９割は安全ということ、一戸建てや賃貸マンションならもっとはるかに危険でしょう。

[461: 匿名さん]

>>459
実際の話、関東大震災クラスの地震に一番安全なのは中低層のＲＣ建築物。
揺れにも火災にも強いです。

戸建てであるかマンションであるかは、論点がずれてます。
施工が不良であるかどうかも、論点がずれてます。

ちゃんとできてる中低層のＲＣ建築の物件に住みましょう、以上。

[462: 匿名さん]

一戸建なら地震で倒壊してもバラックを建てて住める。
やっぱり自由度が高いのはマンションより戸建だね。

[463: 大学教授さん]

住宅密集地から充分に離れた制震免震構造のタワーマンションを
買うべきですね

[464: 匿名さん]

>>462
倒壊して死んだら、建て直しも何も関係ないでしょう？　遺族には意味がありますけど。
戸建てだろうがＲＣで建てておきなさい。

>>463
まだ実戦を経験していない兵器を信頼しきっている兵士は愚かですよ。
データが出るまでは私はタワーには手を出しませんね。

[465: 契約済みさん]

http://money.jp.msn.com/investor/mktsum/columns/Columnarticle.aspx?ac=...

この鈴木さんのコラムが客観的ですね。

[466: 匿名さん]

>>462
住宅密集地域のタワーが倒れたら、周りに迷惑になる。

[467: 匿名さん]

>>466
タワマンはほぼ１００％倒れないそうです。
だけど地震波の周期によって家具が飛んできて潰される
可能性はあるらしいけど。

[468: 匿名さん]

>>467
机上ではそうですね。
実際には、大地震が起きてみなけりゃ分からない。

[469: 匿名さん]

地震でどうなるかは誰にも分かりませんね。
地震以外でも、テロ以来、アメリカでは高層マンションの人気が
ガタ落ちしたということもあるし、何があるか分からない。
気にしすぎてもしょうがないけど。死ぬときは死にますよ。

[470: 匿名さん]

高層ＭＳじゃないので自分は安心とも思わない方がいいかも、468さん。

[471: 匿名さん]

大地震の話はもうやめよう。

[472: 匿名さん]

ＴＯＫＹＯの不動産の価値をグローバルな視点で見たとき、
地震というリスク要因は、無視できるほど小さなものではないでしょう。
地震を考慮しなくていい地域より、
３０％くらいはディスカウントされざるを得ないのでは。

タワーマンションなどは、倒壊しなくても、傾いただけで修復は困難、
場合によっては周囲の安全確保の面から取り壊しなど、
いわゆる株でいうところのデフォルトリスクがかなり高いと考えるべきです。
また、一度でもそういった悲惨な状況が生まれれば、そのマンションだけでなく、
タワーマンションというカテゴリー自体が忌避され資産性を失う可能性があります。

[473: 匿名さん]

大地震の場合は資産価値もそうだが、まず命の心配をすべき。
木造一戸建てや賃貸マンションのほうがリスクが高いことは間違いない。

[474: 匿名さん]

472はどうしてもタワマンに粘着したいらしいが、473さんの言ってる通り大地震が起きたら
まずは自分の、そして皆の命の心配だな。
まあ中にはそんな状況になっても資産の損得勘定ばかりしてる御仁もいるかもしれないが。

[475: 匿名さん]

REINSの情報では、3月31日までの最新中古DataがUpされてますが、
都心、城南ともにまだ堅調な値上がりですね。
3ヶ月平均で都心は前年比+18％、城南は前年比+20％あたりですね。
中古価格で出遅れていた北部（文京区、台東区、豊島区、北区、荒川区）
も値上がり始めてます。
中古が上がっている以上、新築が下がり始めるポイントを予想するのは
極めて難しい。

とスレタイに戻してみました。

[476: 匿名さん]

ていうか、みんなが不動産は上がったり横ばいになったりすることはあっても下がることはないという普通の考え方にもどるまであと何年かかるかの問いかけの方が正しいじゃないか。

[477: 匿名さん]

476＞そのとおり。ただみんな気づくのはもう３，４年先、不動産価格が２倍くらいになってからでしょう。

[478: 匿名さん]

本当に３、４年先に２倍くらいになるのでしょうか。
物価２倍、給料も２倍ならただのインフレだと思うけど。

相変わらず、いつ下がるのか予想できる人がいないな。

[479: 匿名さん]

不動産だけが2倍になるってことあるの？　そのほかは微小上がりで。

[480: 匿名さん]

うーん。でもそうなると、追加購入はしばらくできないですなあ。。
金利もむしろ下がっているし、価格上昇を後押ししますね。
株も説明つかないもののほうが大きく上がっているし、しばらく
様子見ですな。不動産もせめて2006年水準くらいに戻るような局面
があると良いんですが、無さそうだし。。
キャッシュの使途に悩みますね最近。

[481: 匿名さん]

レインズは調べられる物件が少な過ぎる。
うちの近所で売れたはずの数戸の物件が全く載ってない。
専任で売ったのしか載せないなら、参考にはなり難いよ。
楽には売れないような物件を、一般で何社にも依頼して売るのだから。

[482: 匿名さん]

480>株は今日は大きく下げたけどね。