23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[303: 匿名さん]

ご理解賜り恐縮です＞302さん

[304: 匿名さん]

ニトリって23区だと赤羽と南砂にありますよね。
こちらも駄レスですみません。

[305: 匿名さん]

292>麻布十番なんて谷底に地だぜ、発砲事件など治安も悪くなってるし。地域の人気は移り変わる
から今の人気高値にはのらないほうが賢いよ。

[306: 匿名さん]

確かに、地域の人気は移り変わる。
なら、今人気のエリアは買わない方が良い。
なら、今不人気のエリアを買いたいか？
結局、どこのエリアを買うのもギャンブル。

[307: 匿名さん]

資産とは「現在または将来」不労所得を生む「財」のこと。
自宅のマンションが「資産」であるための方法は３つある
①住み替えで売却益を得るか
②賃貸収益を得るか
③死亡して遺産を残すか

①ならば、将来値上がりしそうな物件を出来る限り安く買う。

上昇期の短期買換えならば
都心→周辺部→郊外の値上がり時間差を利用して
ステップアップしていけばよいが、いまどき都心から郊外に
逃げ出すのは三流デベロッパーくらいのものでユーザは
まだまだ都心回帰。

長期的ビジョンならば、２０年以内に来るであろう次の
安値時期に新規物件を買い住み買える。
底値で新物件を買うのはいいが、手持ちを底値で売る必要は
ない。
定期借家契約で数年賃貸に出し上昇期の頃合で売却

②地価の上昇度合いまで家賃が上昇するとは限らない。
　これも出来る限り安く買って、高く貸す。貸しながら
　地価が上がったところで頃合を見て売る。

住宅ローンを完済するか、アパマンローンに借り換えしないと
　ローンを借りたままでの賃貸は芳しくない。
　ローンを払い終えていたりすれば、会社を作って会社に売却したり
　現物出資したり、社宅にしたりいろいろ税金面で有利な
　方法もあるらしい。

③奥さんがマンションを欲しがる理由は、ローンを払いながら
　生命保険がわりに資産が手に入るからだろう。

[308: 匿名さん]

上昇のピークを見つけるのが難しい以上に
地価下落が始まってその先、いつが底なのか見極めるのは
難しい。
底値の前後２年程度で買えれば上出来ではないかと思う。


９４年からマンションの大量供給が始まってそれ以降１０年以上にわたって
大マンションブームが続いてきた。
マスコミも毎年「マンションは供給過剰」といいつつ、完成在庫が目立たない
程度にここまできた。
確かに業界は淘汰された。Ｓ和とか消えちゃったしＨＫもＴＫも販売会社
や管理会社のほうがメイン事業の雰囲気。

一方「大量供給」は、ユーザにとってこんなに良いことはない。
抽選外れても先着順で買えるわ、待てば地価は下がるわ
業界は圧力をかけて税制優遇措置を作るわ不景気で金利は下がるわで
あとから買うほど得な状態が続いてきたのだ。


国土交通省：住宅着工統計によれば
急増し始めた９４年から０３年で全マンションストック量のうちの、
３割ぐらいは９４年以降の新築マンションが占めるという。
下がり相場では売り手は下手に出て買い手をおだてまくる。
完成在庫では１割の値引きも横行する。
少しでも安くなるとついつい買ってしまうものらしい。
２００１年頃までは下落が続いたわけで、
ここが大事なところだが、世の中の既存マンションの
３割近くが中古で売ったら売却損のでる物件が多いということだ。


２３区マンションが下落に向かったところで底値がいつかは誰にも
わからないのは前と一緒。
大抵の人の目安は住みたい場所が、自分の買える価格になるときが「底値」と
いう程度のもの。
都心でかつての大量供給が起こってはじめて「供給過剰」になって
そこで初めてかつての「底値」に近づくかもしれないが
近づく前に反転したらどうなるのか？

「23区内の新築マンション価格はいつもう一度下がりはじめる？」
スレが立つのだろうな。

[309: 匿名さん]

都内の用地担当者が公示地価を見て腹立ち紛れにこう言うらしい。
「この値段で買えれば苦労はないよ」
不動産経済研究所　角田氏の講演資料に実際の入札価格の写し
が乗っている。
http://www.lij.jp/cgi-bin/sdoc.cgi?page=koen/record/118/koen
氏の講演の要旨は以下の通り。
資金力の豊富で独自の見込み顧客を抱えた優良デベロッパーしか
都内の物件を扱わなくなった。
力のないデベは早々と千葉埼玉で、薄利多売のビジネスに
切り替えているが、安値仕入れが一巡したあとは仕事が
続かない。
今供給過剰気味の川崎横浜市場で物件が淘汰され価格が一定水準で
安定してくるともはや、安値仕入れがはけた時点でかつての安値で
土地仕入れはできなくなっているだろう。
都心部の供給過剰は歓迎されても郊外での供給過剰は利幅の少ない
消耗戦。長続きはしない。

[310: 匿名さん]

株屋さんが顧客に送るレポートみたい。
上がる上がる。

[311: 匿名さん]

>>310
業界内部のレポートだから視点が違う。彼らは上がると困る。
高値で郊外仕入れてそれだけリスクが増えるわけだ。
こういう下げから上げに転ずる時期こそ大もうけのチャンス
業界はもう一段下げがきたら仕入れのチャンスが来るから大喜びだよ。

その業界のマーケ会社の社長が毎年マンション動向を業界人集めて
レクチャーしている。過去の講演も結構面白いよ。

＞上がる上がる。


間違いなく下がるから、今マンションをお持ちの方は大至急お売りになった
ほうがいい。ことに築浅中古マンションは今がピークで・・・

と、これだって嘘臭いでしょ。
・・・というか、私は単純に「いつ下がる」かしか論じていないつもり
２００３年〜２００６年の間に買わなかった人に、あなたの判断が正しい
みたいなことを言ってあげたいけど、そういう証拠がどこにもみえない。

[312: 匿名さん]

「下がる下がる」の仮説を考えてみた。
条件①
下がるためには、都心の土地が供給過剰にならなければならない。
可能性としては、さらなる規制緩和で、建替えマンションは容積率を３倍に
するとか
屋上緑化をしたら３割容積を増すとか
港湾地区を見直して住居地区に変えるとか、
山手線の線路敷の上を全部高層住宅にするとか
道路や河川の上にマンションを建てていいことにするとか

条件②
土地を放出させる
公務員宿舎など公共用地を叩き売りで安値放出する。

条件③
金の流れを止める。
不動産融資に対して逆優遇金利を設ける。
海外ファンドがいっきに資金を引き上げさせるために円高にして
金利も上げる。プライムレートが５％くらいに上げる

条件④
固定資産税、消費税を上げる
ローン減税や３０００万控除や、相続税清算課税制度、生前贈与特例
などすべて廃止して、安くないと買えないようにする。


条件⑤
相続税の基礎控除を下げる。普通の相続でも相続税対策や土地の物納が
増える。

これでもダメなら鎖国にする。地価は確実に下がる。

[313: 匿名さん]

地価の高騰は間違いなく、人口減をもたらす。しかし、それが地価にどう影響するか。
84-86年なども大きく都心人口が減少していたが、地価はゆるやかに上がっていた。
地価高騰→人口減はその通りだが、人口減→地価下落というのは短絡的。

オフィス賃料など、まだ殆ど底固めの時期ですよ。バブルだと煽っている人もいました
が、空室率が2％切るなか（これは実際問題フル稼働の状況です）、総じて賃料は横ばい。
賃料が上がるのはこれからです。
また、オフィスと住宅を分離して考える方、これも2年前から多くいました。
「実際、オフィスと住宅は全く状況が異なるので、住宅価格があがることはありえない」
と発言していた識者もいます。彼は今何を語っているのでしょうか。
同じ不動産である以上、無相関であるわけがない。

おそらく、住宅賃料水準が本格的に上がるのは2009年以降でしょう。これは利回りの向上
をもたらすわけで、大体金利の上昇とパラレルに動く感じじゃないでしょうか。
今長期固定できるのであれば、やってしまったほうが良い。ネット利回りが3年後向上します。

新築不動産価格、いつ下がるのでしょうか。
景気後退になったとしても、東京のGDPが成長する限りにおいて、土地は高止まりするのでしょう。
GDPマイナス成長、これは異常事態です。いつそんなことが起きるのか、はっきりいって
分かりません。2009年あたりまで、年間4-5%程度土地価格が上昇、その後0-2％レベルを推移。。
気づくと2015年には、2007年より15％上がってました。あらどうしましょ。
というシナリオが一番あり得る。

まあ本当に地価が10年後から下がってくれれば、2004年水準になるまでそこからあと
10年。2007年も買いましょう、としか言えない。

[314: 匿名さん]

『図解不動産ビッグバンで日本の土台が崩れる
土地の「流動化」と「規制緩和」で何が起こるのかを全予測！ 』
ＰＨＰ
http://www.bk1.co.jp/product/1474876
この本は１９９７年１２月に出版されていまは絶版

いま読み返すと、不動産業界を立て直して、住宅需要を掘り起こすために
やった住宅供給策がことごとく都心の地価下落につながっているのがよく
わかる。
ここまでやれば住宅景気の前に土地デフレになる。それを外資に
見透かされた。下げに下げてついに一般サラリーマンでも湾岸なら
港区に家が持てるようになった。

よく考えれば、政策的に地価を制御できないことは立証済みだし
そもそも市場原理主義を導入した以上地価など誘導してはいけない。
となれば、都内で仕入れた在庫土地が掃けるまでは値下がりが続いたが
在庫がなくなり仕入れが困難な現在では
市場原理で循環的に地価は上昇していくしかない。

いまは少し様子をみていれば、数年先にはまた坪１８０万で湾岸タワーが買えます
なんて言い切るほうが罪深いような気がする。

[315: 匿名さん]

中古マンションの話と新築マンションの話を、ゴチャ混ぜになさってますね。
311で中古マンションの話を例えながら、313で新築マンションの話に変わってる。
中古市場と新築市場は同一ではないわけで、
築浅中古市場には来年早々、完成予定の大規模物件からの売り物が大量に出てくるでしょうから、
311は嘘臭くはなく可能性のある話ですね。
まぁ、考え方は色々ですから御自由に。

[316: 匿名さん]

>>315
３１１≠３１３
別人なんですが。ま　いっか

ところで


小学校などの逼迫で手を焼く区はもう都心人口の回復は必要ない
と思っているのではないか？
とはいえ、都心回帰の夢を見させておいてはしごをはずされた
思いのエンドユーザの夢をかなえる政策も必要だ。
ひとつ可能性があるとしたら、都営住宅の建替え高層化
余剰容積活用だ。
港区湾岸では総タイル張りの立派な都営住宅を金かけて作った
言い訳に、へんな時期に市場価格から乖離した定期借地権分譲を
やることになってしまった。

世田谷下馬など都営住宅の老朽化が進んでいる。未利用容積も
結構な数値になる。
北青山１丁目にはいつ建替えたのか高級低層マンションと見まがう
都営住宅がある。あってもいいけど・・・
それくらいなら今後の都営建替えをすべて４０階以上のタワーにして
１５階から下を都営で貸してエレベータバンクもエントランスも分けて
上層階を分譲したらいいと思うのだが。
住み手が嫌がるなら１６階にエントランスホールを作る手もあるし。

[317: 匿名さん]

今、待つほうがいいと言われる御仁は、おそらく手持ちの
資金を４％〜６％で運用する「手立て」をお持ちなのだろう。
外貨預金や海外債権を買えば誰でも運用可能とかいうのは無し
ですよ。それだと「為替レートのリスクなんてたいしたことはない」
というのと同じ。

みんなそれぞれ得意な資産運用を持っていて、不動産に詳しい
人は、下がり相場でも不良債権を安く買ってリフォームする手法で
利益を上げてきたりしている。
いまは、サービサーが身売りする時代らしいから、違ったスタイルに
替えたほうがいいらしいが・・・。

一般サラリーマンは、地価が上がるかもしれない下がるかもしれない
というとき、ヘッジになる投資手段を見出せない。

住宅ローンは、ある意味強制貯金。貯金はインフレで目減りするけど
借金もインフレで目減りする。一方で不動産が多少なりとも長期に
価値が減らないとすれば、買い替え時点で「貯蓄」が顕在化する。
問題は買換えのタイミングだが。
先に述べたように、返済は早いほうがいい。２０年程度で完済して
いれば自由度が増す。
サラリーマンがマイホームで資産形成するとしたら、それが一番
楽な方法だろう。間違っても下落継続時に買ってはいけないと思う。

[318: 匿名さん]

住宅供給という意味では、新築だけでなく中古も含んで考える必要はないのですか？
中古も含んでと言う意味なら、供給が減るわけではないことになりますよね？
となると、やはり東京の人口が増加し続けないといけないですよね。
全体は人口が減っていく中での東京への移住者。そうなると、遠い地方からの移住者
って、実際多いのかどうか疑問なんですが。それよりも千葉・埼玉・茨城くらいから
の移住者希望者は多いとは思います。もしそうならば、千葉・埼玉などの地価は
下がることが前提になった上で、東京は上がり続けるってことになりませんかね？
今はつられて東京通勤圏は上がっているようですが・・・

[319: 匿名さん]

地価下落＝マンション取得価格の下落は１９９１年から始まっているが
１９９４年から投売りされた土地にマンション分譲が始まり以降毎年
数パーセントの下落のなかで大量供給がされてきた。

知人でも、多くの４０代５０代は１９９５年以降郊外の新築マンションを買った
人が多い。もちろん世田谷では７０平米が７５００万くらいで分譲されて
安くなったと関心したものだ。
それと同時に、過去１３年間に、暴落したと思って中古マンションの高値買い
が相当数行なわれた。
３０年ローンでも組んでいたら、残債も多いし売却損も１０００万以上出る

こういう人は、いくら都内に安値の新築が出ようと買換えできなかった。
今も田園都市線でもどこでも、築１５年中古と新築の価格差は大きい。
なぜなら、もともとの分譲価格が５６００万でも建物は２０００万土地が３６００万
という具合だと、土地は２０００万になり建物は１５００万になって３５００万という
査定価格になる。しかし実際は査定を見たとたんに売る気がなくなる人が
ほとんどで、中古市場自体低迷している。
高値をつけて在庫が８割以上残っているのが現実だろう。

[320: 匿名さん]

>>318
確かに千葉埼玉ＶＳ横浜・川崎・都下の格差拡大でしょう。
ただ、これが資産格差とイコールでないのは、住宅に過大なローンを組む
人がいるから。収入の高い人ほど融資はたくさんでる。
金遣いの荒い人ほど都心に住みたがる。弁護士はどんなに高くても
青山や麹町に事務所を構えたがるのと同じ。職業柄住所で見栄をはる必要が
ある。都内のタワーマンションを買ってすぐに転売する人の中には移転先が
横浜の実家とかいう例があったりする。職業は、医者か弁護士。
連中は収入が高い割につまらないところで金を失っていたりする
使うのが忙しくてこれといった金融資産を持っていないようだ。

不動産は人気のある場所が好まれ、人気のない場所は値上がりしない。
しかし、マンションは高規格化され商品企画の内容で勝負する時代になって
ライフスタイル商品（要するに金遣いの荒い人のための見栄マンション）と
コモディティ商品（要するに広くて子育てに役立つ環境であれば安さ重視）
という二極分化してきた。
案外、千葉の郊外に手頃な中古を買って、株や為替で１０億稼ぐ人や
都内の賃貸マンションを一棟持つ人が出てくるかもしれない。

[321: 匿名さん]

＞全体は人口が減っていく中での東京への移住者。
＞そうなると、遠い地方からの移住者って、実際多いのかどうか疑問なんですが。

大学生の６割以上が首都圏で大学生をやっています。就職先の大半は
東京の会社。それと大企業の社員の３割は地方転勤しています。最後は本社に
戻ってきたりする。
地方に雇用機会がないから・・・東京に雇用を求めて人が集まる。集まった結果が
現実の人口増加です。
地方で暮らす方が一戸建ても安いし車で通勤できる。生活費も安い。
でも、高収入を得て高額消費にあこがれて都会で暮らしたがる。
地方と首都圏では人口規模が二桁違う。当然人材も優秀だしビジネスの可能性が
大きい。
情報化社会になったら地域の情報格差がなくなるという話だったけど、情報誌で
お洒落なレストランの情報を見たら行ってみたくなるのが人の常。

[322: 匿名さん]

>>321
でも、それは今までと変わらないことですよね。むしろ今の大学生の数は、1973年生まれを
ピークに減り続けていることからいえば、減少している。
（ちょっとずれますが、団塊やその下の世代よりも東京への憧れ自体は減っている部分も
若干あります。流通やネットの普及により。ただ、本当の地方の人は不便なので「いずれか」
の都市に出たい欲求はありますが、これも昔からありましたし。）
やはり大勢から東京への移住者を語るなら、３１８さんのいうように、団塊の世代などの
新たな移動、つまり東京近郊からの移住をまず第一に考えるほうが普通な気がするのですが・・・

[323: 匿名さん]

川崎って、横浜や東京のそれなりに人気地区に並ぶくらいのブランド地になるのでしょうか？

[324: 匿名さん]

無理。周辺の人が行ってみても、ぱっとしないようなショップしか誘致できていない商業開発。
通勤には便利、しかし路線自体の通過地がしょぼい、沿線全体のカルチャーの基盤に、ブランド地
をめざした要素が小さい。イメージも実際も革新されていないとお思います。
自然もあるので上手く生かせなくはない、人口もいる。暮らしやすいと言う話は聞くが・・

[325: 匿名さん]

マンションは古くなると買い替えたくなる。狭くなれば広いのがほしくなる
７５平米に住めば次は９０平米　いずれは１５０平米でも不足と感じるものだ
どんどん実用から離れ贅沢へと傾く
年間首都圏で新築８万戸程度
首都圏の人口４０００万
人口減で住宅需要はさしたる影響はうけない
住宅は量の充足から質の充足に遷っている。戸数だけならストックはかなり前から
世帯数を上回っている

[326: 匿名さん]

東京23区はいつ下がるとは別に
都心はいつ下がる、があった方がいい気がします。
23区内ってあまりにも広くないですか？

[327: 匿名さん]

>>326
賛成。
只でも色々な要素が入り乱れて議論がまとまっていないスレで
都心三区とＡ区を人括りにするのは流石に無理がある。
でも「都心」って付けると必ず「都心」の定義で荒れるので
「都心３区」もしくは「都心５区」とかにした方が良い。
「山手線の内側」とかはもっとも荒れるタイトルなのでご勘弁を。

[328: 匿名さん]

しかし、いつ下がるんでしょうね。これから30代前半、20代後半の
取得層が増加してきます。意外だったのですが、2006年初に買った
新築マンション、坪単価350万以上、最低平米数も65平米あるところ
なのですが、若年層が多かった。
二極化の進展で、若い世代の富裕層の数が増えているんじゃないか
と感じましたね。全体のパイは減るにしても、金持ちの絶対数は増え
ているかもしれません。

[329: 匿名さん]

>>328
3500万の生前贈与（夫婦両方なら７０００万）とか共有名義の親の支援ってのは相当あるみたいだよ。親の名義で子が住んでも家賃贈与にはならない（使用貸借）
償却資産で持って、親の死後相続しても金融資産よりは有利。
たしかに一部はストックオプションもらった人や運用で増やしたなんて人もいるようだが
自分で稼いだキャッシュなら、それを使わずに増やしたがる人が多いと思うけどね。
資産家は持ち物が少ないよ。
自宅に金かけるくらいなら利回りのいいビル買いたいと思うんじゃないかな。

[330: 328]

なるほど。贈与ですか。今30歳くらいの子供の親は60歳前後。確かに、
バブル崩壊の影響はもう少し若い世代より緩いかもしれませんね。
後者に関して、どうでしょう。不動産にお金を使う（消費財として）、
という感覚に代わり、不動産を資産の対象と見直した向きもあるんでしょう。
バブル崩壊を知らない新世代ですからね。
むしろ、ストックオプション経験者としては、そういうのは、一気に
生命保険の支払いとか、不動産に使っちゃう人も多いはずと思う。自分がそう
だったのですが（下手な金の使い方と言わないでね）。
あまり苦労して稼いだ感覚無いんで、まあいいやって感じで。

[331: 匿名さん]

かつ3500万（場合によっては両方で7000万）の生前贈与を受けるなんて、多いなんていえる
んですかね？　あ、大体一人っ子も少数派世代ですし。
ばっちりじゃなくても少しはソース出せる内容で語らないと意味があまりない気がします。

[332: 匿名さん]

結局、世の中には二種類の人間がいる
金を使いたがる人と金を増やしたがる人

１０％の頭金で３５年ローンを組んでまでマンション買いたがる
のはあきらかに、金を使いたがるタイプ
金を得るには働いて収入を増やすしか方法を知らない。
働いて得た満足感をいろいろなモノを買うことで実感したいだけ

マンションを買うのにローンを組むとしたら税引き前年収の2倍までに
しておけとものの本に書いてあった。
確かにそれなら予想に反して地価が下がっても損切りで切る自由度は
確保できる。

でもほとんどの人は勘と読経で運任せ。というか人の動きをみてついていけば
安心なんだろうね。

[333: 328]

何か、若年層の所得、資産に関して、示唆あるData無いですかね。
官公庁あたりのDataには、計上されない人々だと思います。
外資系、事業主、開業医？、渉外弁護士、株長者？
大企業日系サラリーマンは、無理だと思います。30前後はまだ。
せいぜい6000万前後の物件でしょう。
どこから沸いて出てきた人たちか、興味あります。新世代、恐るべし。

[334: 横レスですが]

公示地価による都心の区分け
第6表 東京圏の地域別対前年変動率 （単位：％）

地域別 住宅地 商業地
平成18年 平成19年 平成18年 平成19年
東京都 0.8 8.0 3.0 14.0
　東京都区部 2.2 11.4 3.7 15.9
　　区部都心部 6.3 18.0 5.0 18.3
　　区部南西部 1.5 10.1 2.8 13.4
　　区部北東部 0.9 9.8 1.1 12.8
　多摩地域 △0.7 4.6 0.0 5.6
（注） 平成１８年変動率は、市町村合併前の旧市町村の地点を再集計したもの。
区部都心部とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、渋谷区、豊島区の各区、
区部南西部とは、品川区、目黒区、大田区、世田谷区、中野区、杉並区、練馬区の各区、
区部北東部とは、墨田区、江東区、北区、荒川区、板橋区、足立区、葛飾区、江戸川区の各区である。

[335: 匿名さん]

ここでいう若年層、30歳くらい？の勝ち組の年収ってどのくらいを指してますかね？
収入別の割合だったらデータあるんじゃないでしょうか？

[336: 匿名さん]

ソースは不動産研究所の角田さんがリクルートの資料を示していたよ。確か２００３年の講演資料だったと思う。
プラウドタワー二子玉川も親の支援という例が多かったと聞いている。いちいちソースを示さないと信用しないというのなら、別に聞き流せばいいじゃない。
自分の意見と伝聞を書いているだけで違うと思う方が反証を示すべきだと思うけどね。

[337: 328]

私は金を使いたがる部類ですね。確かに、車無ければ、維持費考えると
かなり楽、家買わなければ、精神的にかなり自由。
でも人生そうじゃない、ということでしょうか。
私の周りの長者は、金を使い倒して更に金持ちになった人が多い。
金は使えば使うほど、更に入ってくる、これも一つ、真理だと思います。
金持ち父さんのような使い方もしつつ、他にも金を使い倒す。
まあ、非難されること請け合いですが。

[338: 匿名さん]

親の支援は500万未満、または貸与でも支援を受けたことになりますね。
さすがに3500万、7000万が多いというのは大げさすぎるではないでしょうか。

[339: 328]

やはり、本質的に、収入が高い層が多くなっているってことでしょう。
年収2000-3000万は当たり前の世界があるということ。その層、超高収入層
の割合が増えている？こんなData無いですよね。
官公庁のデータだと若年層1500万以上とかが0人とかになっちゃってるし。
なわけ無いのに。

[340: 220]

>>333
私の場合ですと、30歳前後というか・・・
最初に大きく手がけたのは26歳の時。実質的には25歳後半から交渉開始。
証券債権関係投資他(ハゲタカじゃないですよ）→銀行交渉→
すんなり融資OK→当然抵当権＆質権は入れますけどね。

前にもレスしましたが、サラリーマン基軸なんで
マルチ所得勤労所得者とも言うのでしょうか(笑)。
年間所得的には平均的なものより遥かには多いとは思います。
7桁時代は早い時期に簡単に超えちゃいました。

[341: 220]

340補足
遥かには多いとは思います→(補足)税務上の給与所得部分だけの
比較でもということになります。

[342: 匿名さん]

生前贈与だが、満額もらってとはいっていない。底上げが増えているという意味
（表現を気をつけないと突かれるなぁw）
で古いソースだが
http://www.lij.jp/html/koen/record/090/siryou/siryou16.pdf

http://www.lij.jp/html/koen/record/090/siryou/siryou17.pdf

２００２年ならこんなのがある。こまめに探せば出て来そう

[343: 328]

なるほど。おそらく、金の知識を得た若年層が増えているんでしょうね。
220さんのような。昔の人は20代なんてガムシャラに働くだけで、そんな
こと考えてなかった人が多いのか。
20代後半もそういった層が数多くいると思うと、しばらく不動産価格は
強含みか。優良立地物件で80平米以上の物件ってこれから年間どのくらい
でるんでしょうか。おそらくその数くらいは若年層だけでこなせちゃう
かも。
あと引退世代、外人等々含めると、ね。
人々の期待が地価上昇に動いた。他に投資をしていた富裕層が一気に
動き始めた、若年裕福層の勃興と合わせて、今の状況ですか。

そもそも、人の期待（希望という意味ではありませんので）が地価下落
にならない限り、この流れは変わらないでしょう。

よし、あと1件買っちゃいましょうか。どうですか、220さん。

[344: 匿名さん]

>>333
格差社会の本には数値というより辞令が幾らも出てきていたように
思うけど
大竹文雄『日本の不平等』とか臼井宥文『日本の富裕層』

[345: 匿名さん]

辞令は出ない。出てるのは事例。陳謝

[346: 340]

>>343
私は社会人船出は会社員です。今も当然籍はあり、どなたでも
ご存知の法人だとは思います。学生にも人気のあるほうの企業。

親が一時ですが苦労してましたから、経済・債券・金融・為替・原油、
NY、フランクフルト、シティ他情勢＆政治・行政等々と蓄財勉強→
実行→積み上がり→そして340の「ハゲタカじゃないですよ」に続きます。
最初はテナント仕掛けましたね。サラリーマンじゃできない損金計上が
できるので助かりました。

現在も複数所有ですが、あるミドル・セレブ女性に言わせると、
「本丸のほとんど上階をアパートにしちゃいなさいよ」、そして
「その家賃で今度の港区のマンション全部返済すれば」
(注)自分の金はなるべく手元に置いて融資を取るは、前にもレスした通り

これは少しグラ付いたんですよ。いい手なんですよね、本丸(鉄筋)も
山手線駅数分ですから。事務所なら良いのですがアパは荒れる
のが嫌なので見送りました。

普通ですとまず、セカンドですよね。ランニング経費は大分増えます。
この板の95％ほどレスが多い「売却利益」直ぐ取る、なんてのは
当方は全然眼中にないです。まず回せる資産を増やし、一つの
手法としては普通に語られている、賃貸所得は無難ですが、
交通利便の良い場所を選ぶのが失敗しない手法。
ほどほど金融資産膨れさせて、本宅１軒でいいやとなったら、
併せ売却か一つ買い替えすれば、確実に良い家にUPできます。

このスレでも以前何人かの方が書かれていましたが、
「上がる下がるの単純議論より、自分で勉強して、後は度胸」は
正論ですね。

[347: 匿名さん]

ちょっと古いけど。
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20070323-00000001-jsn-ind.html

[348: 匿名さん]

全調査地点中、10％以上上げは約一割、横ばいは一割弱、下げが約一割はあった。上昇の先頭が
20→45％と上昇の加速度を上げているだけなんですが、それが一番大事な点ですね。
良い所は出物がないから、業者じゃなくて実住のエンドユーザーだって、
「そりゃ無茶な値段だな」と思っても「買うしかない、糸目をつけていられない」となってしまう
から、少数なら必ず客が着いていってしまう。
まして、住む人たちにとっては家は消費財でもあるわけで、基本は残債割れても確定しないで家が
残ってれば用は足りるのです。「損しても買えないよりはまし」となるので、こわい。

一年前なら大規模があり「いいね、2億超えちゃうのか、やっぱり・・」で済んでいたのが、
最近は少しずつ、小規模の高級中低層へシフト「あそこで8億なら、今度の○○は4億でもほしい」
「全部売って、借りて、買っちゃうのは・・？」とか理性とは無縁な魔がさしそうな勢い。

私が始めてスーパーカーを買わされたのは、バブル崩壊後、破産に瀕したしたオーナーからのほぼ新古だったと思います。道徳的にも経済的にも不健全かもしれないですが、早くバブルが起こってくれれば、早くバーゲンにありつけるかもしれません。
しかし、地価が上げてきたからこそ、少数ながら稀少地が高級仕様で出てきそうな新しい期待も生まれつつあるような気もします。駄レス深謝。

[349: 328]

>343
勉強になります。サラリーマンのうちに、目一杯借りとけ、という考えも
ありますな。あとは度胸。その通り。上がるか下がるか、どっちにも
対応できるように勉強しろということでしょう。

http://www.p-syoutou.com/shisansei/index.html
この櫻井氏、あまり好きではないが、私の意見を代弁してくれている。

[350: 328]

↑失礼しました。このHPの「資産性」のページをご覧下さい。

[351: 匿名さん]

こういう意見もあるよ
http://biz.yahoo.co.jp/column/company/ead/celebrated/person4/060728_pe...

[352: 匿名さん]

>>349
デベのページ・・・うーん（笑）

[353: 匿名さん]

これみると、ロバートキヨサキ氏はもう不動産は買い時になりつつあると
言ってますね。タイムホライズン短すぎやしないか。弱気から強気の。

実際のところ、アメリカの不動産価格って、今暴落しているの？全体的に。
多分超高級物件が下がっているだけでしょ。あと貸し付け方異常だから、
貧民に貸したもののデフォルト物件くらいか。日本は圧倒的にアメリカより
価格のボラティリティ小さいね今のところ。

デベのページだけど、確かにその通りだね。つっこみどころは色々あるが、
私も概ね賛成です。

[354: 匿名さん]

今調べましたが、米国住宅インデックス（キャピタルゲイン＋インカムゲイン）
は2006年12月まで上がり続けていますね。しかも過去最高レベルになってる。
ロバート某氏は超高級な物件の下落を大げさに書いているだけだろうと判断します。

[355: 匿名さん]

>>353
金持ちおじさんは、「私が言いたいのは、今は売買が非常に難しい時期だということだ。不動産は高値だが、金利はまだ比較的低く、株式市場は上昇しつつあり、米国ドルは安い。金は高く、石油やガスも高い。そしてたくさんのお金が落ち着き場所を探している。」
と言っている。
絶好の買い場は「暴落後」だというのが、氏の一貫した論調。
理由は「売り手が叩き売り」するから市場価格より安く買えるから。

ただキヨサキ氏の前提は買い手が「価格でなく価値」に重きをおくことだ
とも言っている。
住宅のフェアバリューを把握するのが大切。
、

[356: 匿名さん]

http://biz.yahoo.co.jp/column/company/ead/celebrated/person4/070131_pe...

[357: 匿名さん]

ロバ氏の2005年の読みは外れたっつーことね。いつ全体的に暴落するかだね。
そんなの誰だって言えるよね。いつかそりゃ暴落するさ。
まあ言っていることは正しいけど、このやり方は一般人は儲からないよ。
彼は起業して成功して資金があるから、じっくり待てるだけでね。
株で言う竹田和平氏と一緒。
99％の人間は価格に重きを置いて、投機、したほうがよい。初めは少なくとも。

[358: 匿名さん]

バナナ級のマンションは暴落時に叩き売りで買えばいい。ゴッホの絵画級のマンションは、セリで落とす以外に手に入らない。
問題は、素人には絵画とバナナの区別がつかないことだ。

[359: 匿名さん]

慶大金子勝氏によれば
現在の状況は、「経済が急激に成長しない、物価が高くなったりしないがゆえに、今の日本経済がどうにかもっている」状態。
地方の財政赤字が1000兆円も積みあがっている状態で金利が急上昇すれば、たちまち国債価格が下落してしまう。、
今の日本経済は、底割れしない程度に低成長が続くことが必須の条件となっている。
もし景気がよくなって金利が上昇でも始めたら、日銀は必死に国債を買い支えて、成長率より金利を下げ続けなければならない
という、異様なマッチポンプ的政策をやらざるをえなくなるだろう。
日本経済は輸出、雇用リストラ、バブル期待の３つしか出口がないという体質に陥っている。
・・・なのだという。
そういう話で考えると
この出口、不動産バブル＝内需拡大という出口が一番可能性が高いだろう。
とにかく今は国債の８割以上が国内の機関が保有しているから安心できるわけだが。
地価が高騰しても局地的だという理由で金利は急に上がらない。上げたら国債暴落で銀行業績悪化
株式時価が下がり外資系に買収されて持っている国債を叩き売られる。
逆にみれば金利と不動産利回りのイールドギャップは、財政赤字で保証されたようなものだ。

だから、私はあえて長期固定など選ばずに変動でローンを借りて賃貸マンションに投資してきている。

[360: 匿名さん]

○国と地方の財政赤字
×地方の財政赤字

出典
http://www.chikumashobo.co.jp/new_chikuma/senkyo_kaneko/index.html

[361: 匿名さん]

バブルの崩壊は、「資金の引き上げ」から起こる。

１９９０年はじめに、米国金利が上昇。
日本の景気後退をみこした資金が米国に流れ日本の株、債権、円のトリプル安になった。
湾岸戦争が８月に始まり、日銀は石油価格の上昇によるインフレ懸念を理由に８月に
公定歩合を６％に引き上げた。
オイルショック以降消費者物価のインフレが続き８０年の公定歩合９％をピークに
８４年５％、８７年には2.5％まで下がっていた公定歩合が６％になった。これにより10月には株価は2万円まで急落した。
元年の最高値から5割近い下落
同年3月に大蔵省が出した不動産融資の総量 規制によってとどめが刺された。
地価はいっきに暴落した。

外資が資金を引き上げたら、株安は避けられない。一度は不動産不況ムードにはなろう。
しかし、都心６区、城南優良地の地主や土地持ち企業がそれくらいで土地を安値放出は
しないだろう。
ファンドの一棟買いは、Ｊ−リートにケツを拭かせているか新興不動産が買って分譲するかも
しれないが、所詮中古。
湾岸タワーの安売りでも世田谷や文京の山の手物件が値下がりしなかったのと同様、若干足を
ひっぱる程度だろう。それが契機で下落に向かうほどの流れにならないだろう。

[362: 匿名さん]

>>349

デフレ脱却に１５年もかかったわが国だ。
今後は、ゆるやかで長期にわたる地価上昇につなげていかないと、またぞろ
金融危機だの証券会社の自主廃業だの、就職氷河期、リストラだのいう
時代に逆戻りしても困るのだ。

ブランド住宅地の物件価格を極限まで高め、庶民があこがれるブランドマンションを
造りだす。その価値を多くの庶民に知らしめなくてはいけない。

都心居住とは、タワマンだけではない。真の低層高級マンションとはかくあるべきもの。
どうだすばらしいだろう。恐れ入ったか。

そうしないと、
「どうせ少子化、いずれ住宅は履いて捨てるくらいあまってくる。」
そう思われたら、業界の生死をかけた田園都市線の「新価格」が維持できない。

あそこが生きなきゃＭＭも川崎西口も武蔵小杉もニコタマ開発もあとが続かない。
そのためには、大橋の公務員宿舎、松涛には是が非でも大成功を収めてもらわないと困る。

マンション評論家諸氏はマンションデベのお先棒担ぎというより、心底「マンション業界が
日本経済の発展の推進役」と信じて疑わないようだ。わかる気がするなぁ

[363: 匿名さん]

二極化、は明らかだね。過去のバブルとの大きな違い。
地方都市は新築からの物件下落はまだまだひどいそうだし、賃料も下がっている。
例外は都心とその周辺の優良立地のみ。賃料ももうしばらく経ったら上がってくる
でしょう。ただ日本人は基本的に値上げするのへたくそだから、どうなるか。
思ったより賃料は時間かかるかもね。

[364: 匿名さん]

>>359
その話、原因と結果、政策金利と長期金利、がごっちゃになってね？
そもそも巨額の借金を抱えながら長期金利が上昇しないのは、
日本人がせっせと国債を買ってるからだが。多数の日本人が資産を海外に
移したり、移住したりしない限り、この傾向に変化はない。

金　勝ってマル経のインチキ学者だろ。そういう
いかがわしいシェンシェーの御説を引用するあたりで、
あんたのお里が知れる。

[365: 匿名さん]

>>364
お里はいいんです。金融は素人のバリバリ理系だから
こうやって指摘してもらったほうが理解がふかまる　有難う

国債の償還期限が6ヶ月から３０年まであって借換債で最長６０年までのばせたりする
無いに等しい期限なのだが利払いは年々増えていくのはサラ金の借換と同じだ
いつかは破綻するにきまっている。日銀がお札をすり続け、その担保たる日銀の
主要な資産は国債なのだから栄えないわけにもいくまい。

日本人が買っているというのは詭弁にすぎず、金融機関、わけても日銀が市場で
買いささえているわけだ。いつかはそのつけが税金以外の面で国民にまわってくる
夕張市のような地方財政破綻も結局は銀行に対して国庫から弁済するわけだ。

おっしゃる通り長期金利は市場がきめるもので景気がよくなればあがらざるをえない
にもかかわらず発行数を減らしたり苦心惨憺で総出で国債の暴落を防いできているわけだ

国がこういう状況だから若い人も３５年で４０００万近い借金せおって平気なのだろう。
借金しても平気だよ。いずれはインフレになる。みんなそう考えている。

[366: 匿名さん]

×栄えないわけにもいくまい。
○支えないわけにもいくまい。　　平身低頭

[367: 匿名さん]

１０年先の事は、ほんとわかんないよ。
確かに国庫破綻してIMFのお世話になってるかもね。

まあしかし、一時躍起になって報道して恐怖を煽ってた債権の格付けなんかも、
今じゃ全くと言っていいほど話題にならんし、
予測も数字も案外いい加減だし、あるいは作為的なもん。

景気いいといわれても、ホントか？と疑う必要はあるし、
不景気だと煽られても、チャンスと思って出動する賢さは必要だね。

実際、そうやって右往左往する一般庶民とは逆の行動をする事で、
資本家と呼べるような真の勝ち組が財産を増やしているわけだから。

今ハンパなマンション掴まされてるのは、まさしくカモ役な気がするけどね。
とりあえ現時点はまだ値上がりしてるんだから、カモ確定ではないわけだが。

[368: 匿名さん]

・・・裏の道に花の山。

[369: 匿名さん]

しかし、世間一般的にみて、都心、城南一等地で買うことのできる層、
買っている物件、これは一般的庶民のそれでは無いよね。
全国でみて上位0.1％未満とかでしょ。そりゃ、今岡山県に新築マンション
買ったらそりゃカモだけど、カモは売るつもり無いからね。永住目的で
買うのでどーでも良い話。それで値付けがされている県もあるわけだから、
都心周辺は至って健全。投機家がいるおかげで、流動性も増して、
変な価格になりづらい。都心周辺はマーケットとして成長しているということです。
どこが境目なのだろうか。23区において。そこは有耶無耶で正直分かりませんが、
2007年の公示地価で10％以上上がっている住宅地は大丈夫なのかな。
都心つっても新宿区あたりはあまり上がってないし、ここらへんももしかすると
カモ地域かもしれんし、分からんね。区でくくるのがそもそもおかしいし。。
誰か意見ありませんかね。この境目。境目に線、そして島のようにプレミア地域に
色を塗ってもらって、誰か公表して欲しいね。

[370: 750]

(旧すれの）750です。

ファンダメンタル面での追い風はありません。人口は減少、首都圏でもよくて現状維持です。

過剰流動性、低金利、企業の好業績、外資の資金力、団塊世代の資金力、etc.
これらが足下の市況を煽っていますが、全部テクニカル要因です。

風船はどんどん膨らんでます。

上場リートの時価総額は現在5兆円規模。私募ファンドの投資規模は6兆円程度らしいので、あわせて11兆円の資金が不動産市場に流れてきてます。また、リートの内訳で住居系は18パーセントだそうです。私募ファンドも同程度が住居系と仮定すれば（間違っていたら、詳しい人、訂正してください）、およそ2兆円の資金が住居系の不動産に投資されているということになります。REIT・私募ファンドだけで。

2兆円と言えば、物件が5千万円平均としても、4万件分です。

ファンド以外にも個人の不動産投資も活発です。低金利、相続対策、団塊の世代の資金を追い風としてどんどん増えてます（きました）。「2極化で不動産があがる」と言い張っている人いますが、ホントですか？金持ちが増えて自分の住居以外に投資不動産を持つ人が増えれば、一時的には物件価格の上昇要因になりますが、それは、とりもなおさず、賃貸住居の供給過剰になるのです。

風船が割れるのにそんなに時間はかからないでしょう。
割れたら、ある程度まで一気に落ちます。

p.s.

だいたい言いたいことはいったので、この掲示板に書き込むのはこれで最後にします。
もう、（あげ足取ってきても）お応えしないので、あしからず。

[371: 匿名さん]

4万件って、半月の新規住宅着工分じゃない。そんな少ない？？？
だとすると、全然インパクト無いよ。

[372: 匿名さん]

750さんは株やってる人？
なんか不動産的な考え方ではない気がする。

[373: 匿名さん]

「目下のところ、行き過ぎた上昇を懸念する状況には至っていない」（福井総裁）
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070327-00000149-mai-bus_all

[374: 匿名さん]

>>367
ＩＭＦは国際機関ではあるが、その本質は米国でありウォール街
ウォール街の意思は『年次改革要望書』に反映されていて、それを
改革としてわが国は進めてきたのだが、本当のところは
「日本国の破産処理」だったという見方をする人もいる。（森本亮
『２０１１年金利敗戦』光文社）
日本が政策金利を引き上げられないのも国債の利払費が財政圧縮
することもさることながら、政策金利において4.75％もある日米の
金利差を維持するためでもある。（同上）

また、怪しげなエコノミストもどき？の引用で恐縮だが、還暦過ぎても冴えたオヤジだな
あと関心した。

[375: 匿名さん]

まあ、下がるという論拠が乏しいね今は。でも乏しい論拠でもあるだけまだ
ましか。確かに風船は膨らみ始めているが、破裂まで4-5年はありそう。

[376: 匿名さん]

投機がバブルと呼ばれるためには、
①好調な経済の下で発生する
②少数の専門家だけではなく、多数の素人を巻き込む社会的な広がりをもっている
③急速に膨らみ、一定期間継続し、必ず破裂する
④その最中に人々は幸せを味わい、それが終息した後には、あれは異常なできごとだったと後悔する
⑤後遺症は、時に何十年もの経済的停滞をもたらすことがある
——という点である。
投機やバブルが個人や個別企業の財政状態にかかわるだけなら問題は少ない。
（日経新聞連載の「やさしい経済学」2003.6.6〜6.17からの引用）

①今は好調な経済と呼べるのか
②多数の素人が巻き込まれる社会的広がりになっているか
④都心の高騰で人々は幸せを味わっているか？
都心の地価が高騰しても「あれが異常な出来事」と呼べるレベルだろうか
むしろ、サラリーマンが虎ノ門にマンションを買えた事態こそが異常なできごと
それを知らなかったことを後悔する人のほうが多いだろう。
⑤そういう意味ではまだまだ日本は１９９０年バブルの後遺症の中にいる。

[377: 匿名さん]

>>370
バブルは「泡」であって断じて「風船」ではない。風船はバルーンである。
（・・とお約束の揚げ足取りをしておいて）

バブルの語源となった、南海泡沫事件というのがあるらしい。
１７１１年に設立した南海会社は株式発行で調達した資金で英国債を引き受け植民地開発を独占した。
南海泡沫事件は、リクルート事件とライブドア事件の原型みたいな話で、未公開株を買わせ、
株価を増やし株価を上げた植民地開発の夢を売りはするものの、実業部門は赤字で、
株価上昇時にだけ祭りの熱狂が続いた。

日本の金融機関も価値のない国債を引き受ける代わりに、「住宅ローン」の販売権を得て
植民地開発ならぬ、都市再生の片棒をかついでいるわけだ。ちなみに家計の国債保有率は2.4％

年収数百万のサラリーマンに「マイホームの夢を持たせて」3000万以上の負債を背負わせ、
埋立地や工場跡地に立てた巨大な引き出しに詰め込むのは、国庫の赤字を庶民の負債に
スワップする行為そのものかもしれない。

個人の金融資産が現在1400兆円あるらしい。ところが低金利のおかげで貯蓄率は著しく
低下している。住宅ローンが「強制貯蓄」になるためには、地価が高騰していく必要が
ある。それがないと、公的資金で救済され、国債を引き受け住宅ローンで利益を出した
金融機関がいいが取得した住宅が暴落するようでは、サラリーマンが暴落する
国債を肩代わりしたのと同じことだ。

[378: 匿名さん]

風船と泡の違いは、風船のほうが膨らましたまま長くおけるということだ。
はじけるのでなくしおれるのだろう。・・・
限度をわきまえて膨らませばいいだけの話だな。

[379: 匿名さん]

そぅだね。
上手い事言うな
それはやってる？流行らせるか・・・

バルーン景気ね。
調整すれば、ユックリしぼませる事が可能なわけね。

今バブルって言ってる人は、世の中を知らなすぎる。

世界中の富が、割安な都内の不動産に集中してきただけだ。　　今もその過程。

[380: Ａ]

>>377
>金融資産が現在1400兆円あるらしい
①既に昨年段階で1540兆円
②貯蓄は先の利上げで、シフトが起きている面もでている

[381: 377]

>>380さん

ご指摘感謝します。ついでに今週号のエコノミストを読んだら、家計部門の保有する
外貨預金は、昨年9月末で11兆円を超えている。海外資産を対象にした投資信託も
含めて考えると家計はさらに多額の海外資産を持っているようだ（後藤康雄　三菱総研）
とかかれています。
かつては郵貯が増え続けていたけどこういう状況なんですねぇ

[382: 377]

↑外貨預金＋対外証券投資の合計額でした。すみません

そういうえば近所の主婦同士でスーパーの肉の値段と同じように
インド株がど−のこーのグロソブがなんたらだの話をしている。

[383: 匿名さん]

ドル円レートだけ見てると見誤るけど、
各国通貨に対して円（そしてドルも）は価値を下げているトレンド。
ある程度海外にマネーが逃げていくのは仕方ないんじゃないですかね。

逆にいえば、個人がそのように防衛することで、
これから日本の経済が斜陽になっていっても、
日本人の富としては幾分かでも保全されるわけで、
決して悪い傾向ではないと思う。

極東日本の不動産屋土地の資産価値というのは、
グローバルに見たとき非常に微妙なポジション。
思い切ってハイリスクなら中国のほうがいいし、
リスク回避ならやはり欧米主要都市に安心感がある。
いわゆる白人的な感覚としてね。

[384: 匿名はん]

AMやってる一人として世界中の富が日本の割安な「収益」不動産に集中してきたのは認めますが、
レジで、しかも自用はどうでしょうねぇ。用地が上がって結果的に遅れて恩恵は与るでしょうが。
アメリカでも自用レジと収益とで鑑定士のライセンスがわかれるぐらいだし（後者が上級）。
都内は十分高いから、名古屋、福岡、大阪、札幌、仙台、金沢あたりの地方レベルにシフトして、
もっと田舎の収益物件買ってるところもいますよ。

オフィス賃料は上がってもなー、レジはなかなか上がらんでしょ。
入居人とこ行って地価公示がこうですから賃料アップしますなんてのたまったら、だったら
最近いっぱい建ってるし向こうの新築にしますわ、初期費用も割安でフリーレントもあるし
なんて言われて寝た子を起こしかねないかもだし。
でも、それぐらいバリューアップにアグレッシブなPM募集！

[385: 匿名さん]

AMPMって、
アセットとプロパティのマネージャーの略？
門外漢なので勘で質問。

[386: 匿名さん]

私募ファンドなどでエクィティ部分の資金を集め、ノンリコースローンの調達
借り換えＳＰＣ組成などをやる仕事がアセットマネジャー
主に、キャップレート設定とインカムゲインに基づく配当などを予想・企画・管理する

物件収益性向上、空室率管理、リノベーション、コンバージョンなどのほか
サブリース・管理会社・施工会社などのコスト管理など建設・ビル管・不動産仲介に
またがる実務を管理するのがプロパティーマネジャー

こういう理解でいいですかね？

[387: 匿名さん]

家賃も二極化でしょう。
法人契約で入居していると、むしろ家賃上げたい願望が借主にあったり
しますね。私は以前賃貸のころ、実際家賃の引き上げを要求しました。
税率が上がってしまう境目にいましたので。
そのかわり駐車場代は個人契約なので少し安くして、と。
併せて地主はプラスの提案をしましたよ。

年収の高い層、法人契約などであれば、家賃引き上げは比較的たやすい。
成否は借主の属性によると思うので、やはり家賃も二極化でしょう。
年収が高く、法人契約可能な人で、子供がいて引っ越しにくい。
こういう人なら、礼金要らんですな。

[388: 匿名さん]

そういえば、某賃貸物件の内見に行ったとき、最後にＭ井レジの人から
「契約は法人ですか？」と訊かれた。
そういう意味だったんですね。

[389: 匿名はん]

386さん、そうですね。ほぼ合ってると思います。
ちなみに私募でも公募（REITとか）でもAMはAMです。
あと、リノベ、コンバージョンみたいな大きな話は（仮にPMの意見を組み入れたとしても）
当然AMサイドの判断です。小修繕はPM、大規模はAMかな。
PMがAM業務やることはないですが、AMがPMの一部までやっちゃうことはあり得ます。
日本でいうPM業務の大半は賃貸管理（入金管理）とテナントリーシング（賃付け）ですから。
あと、現業のビルメンやマンション管理（清掃、設備管理、警備等）はBMやFMと呼ばれます。
ビルメンテナンス、ファシリティーメンテナンスの略ですね。
PMがFMの安くていいところを選んでくると言いますか、その決定権も最終AMですけど。
PM業者がFMまでやる、やれるケースもあります。そのほうが安かったり。
板ずれ失礼しました。ではでは。

[390: 匿名はん]

388さん、法人の質？にもよりますが、大体法人契約のほうが有利な条件を引き出しやすいです。
法人がと言うより、テナントとしてのクレジットの判断ですね。ではでは

[391: 匿名はん]

将来を予測する事は誰にもできないが、過去のデータを分析する事で
現状を知る事は可能。
http://blog.livedoor.jp/kawase_oh/archives/50893628.html

[392: 匿名さん]

一割に耐震不足とか・・・・
加熱するマンションバブルを冷やす口先介入でしょうか。

[393: 匿名さん]

ある程度冷やし玉は必要ですな。一方的な上げは良くない。
一旦落ち着いて欲しいものだ。

[394: 匿名さん]

業界的には常に、今住んでるとこはダメだから次のとこに引っ越さないと!
というプレッシャーを掛けて、
次々ローンで新築を購入してもらわないと商売あがったり。
そういう意味あいで
賃貸×→分譲新築、中古×→最新新築、老朽化×→新築、郊外×→都内新築
みたいな文脈で追い込みをやってきたわけだけど、
今後は新たに、耐震不足×→安全新築 っていうキャンペーンが始まるのかも。

今後耐震不足マンションの投売り、資産価値消失も考えられます。
地震国のマンション資産運用では、考慮すべきリスクですね。

[395: 匿名さん]

歴史を振り返るとわかるのは歴史は繰り返さないという事実だ。
住宅地価全国、消費者物価指数、日経平均株価、公定歩合、日経平均株価
これを1970年から現在まで重ねてみるといろいろ面白いことがわかる。

１９６５年から１９７０年、
証券不況は、金融緩和では改善せず戦後初の国債発行で66年以降回復しはじめた。
製鉄会社など大企業は国際競争力を高める合併を行う一方、所得水準が延びて、クルマやクーラーやカラーテレビなど消費も拡大した。
背景には貿易収支の黒字と1ドル360円という為替レートがある。
1970年代前半はニクソンショック、オイルショックと続いて公定歩合も、為替レートも下がるが、
田中内閣の列島改造論で土地ブームが起こると住宅地価は７０年〜75年で全国平均で２倍に急騰。
消費者物価も急騰し10年間で2.3倍の上昇率。75年以降は為替レートが200円台前半まで
すすんで中小企業などの倒産があいついだ。
狂乱地価は75年で収まったため一時は９％を超えた公定歩合も77年には３．２％程度にさがったが
石油高騰による消費者物価のインフレはいっこうにおさまらず再び公定歩合は1980年には７％を
超えた。
80年代前半は大変奇妙な時代で、公定歩合が７から４．５％まで下がると住宅地地価がゆるやかに
上がり始める。これはインフレ傾向にあるなかで70年代に乱高下した金利に対して
預貯金から、不動産、株式に資産を分散する動きがでてきたからかもしれない。
住宅地地価は1970年を100とした指標で、消費者物価と似た動きで推移してきたものが
１９８０年以降横ばいから一気に上向く。ワンルームやアパート建設などサラリーマン大家が増えた時代でもある。消費者物価のインフレ傾向がとどまる一方で、賃金の伸びもゆるやかになり、利殖ブームが
はじまったのだととも言えよう。
なにしろ株式市場の伸びは80年代前半にかなり順調で、日経平均は7000円から13000円まで
右肩上がりだ。為替レートは250円の水準で、これが95年プラザ合意以降大きくかわる。
85年から90年で最も大きく上昇したのは日経平均株価
13000円から1989年の4万円まで上昇し、1990年には2万3千円まで暴落した。
奇妙なのは消費者物価はさほど上昇せず、１９７０年を100とした指数で250から２９０になっただけ。
公定歩合は4.5から2.5，　87年以降90年まで６％まで上がった。
90年代は特徴的なのは極端に下がったのは公定歩合だけで、日経平均株価は2万３千円と1万5千円の間を上がったり下がったり。
驚くべきことの1994年には一ドル100円レベルに円高がすすんで日経平均が2万円を超えて、みんな
また住宅を買い始めた。しかし1998年には今度は130円の円安株価は15000円から20000円の間を
乱高下。
さて、全国住宅地平均地価の1970年からの推移を追うと、1997年で２００、80年でも変わらず、85年で３００。ピークは91年の６００バブル後も落ち込みは少なく95年で500.現在は４００以下の水準。

[396: 匿名さん]

×さて、全国住宅地平均地価の1970年からの推移を追うと、1997年で２００、
○さて、全国住宅地平均地価の1970年からの推移を追うと、土地ブームの１９７４年で２００、
（失礼しました）

[397: ビギナーさん]

３９５様はどうしてもプラザ合意を９５年にしてしまいたいようですね。
以前の書き込みでも９５年になっていました。
そのときは単なるタイプミスだと思って指摘しませんでしたが・・・
それとも何かのコピペですか？それで原文が間違っているのかな？

[398: 395]

すみません。私は昭和の時代の人間でして歴史が年号なもので
１９・・と書くと、キーボードの位置でついつい１９９５とか打ってしまう。
プラザ合意は私のなかでは昭和60年であってこれに限らず西暦記入が苦手です。
ご指摘ありがとうございます。気が付きませんでした。プラザ合意もオフショア市場も
1985年というのは存じております。
金融機関の方には間違えてもらっては困る節目でしょうね。
当時民営化された某社との縁もあります。

何かのコピペと褒めていただく？（別に褒めてないか）はうれしい限り。
素人理系マーケターの駄文です。お許しあれ。

[399: 395]

住宅地価は2005年で1985年レベルまで下がって下げ止まった形になっている
http://sumai.nikkei.co.jp/special/kouji/index.cfm?i=20070323s2001s2

下落の際、住宅地は買ったものをすぐに売るとしても買い手がいない。含み損を抱えて
そのまま住む人が大半だ。一方宅地分譲は時間がかかる。安値で供給するのも緩やか。
値引きしないと土地も売れない。下落がゆっくり進む原因はこのあたりにある。

確かに、上昇率と下落率の差異はあれ、地方と東京圏が同じ傾向で動いているのなら
格差は広がっていないという言い方もあるだろう。
仮に1985年時点で坪単価40万だった宅地100坪と150万だった宅地70坪
を比べてみると方や2800万で方や1億500万
坪150万の宅地はすでに74年の上昇、80年代前半の上昇を織り込んで
「含み益」化していたというべき。
地方都市と東京の格差は80年代に「東京一極集中」と言われた時代までに
20年の長きにわたって一桁の開きができていたと考えるべきではないか。

[400: ビギナーさん]

タイプミスとのこと了解いたしました。
文章の構成が素晴らしく、とてもわかりやすく解説もなされているので
かえって疑問に思って質問してみました。
もちろん内容から察するにプラザ合意の年をご存じないわけないことはよくわかります。
それだけに毎回９５年と書かれた裏には何か謎解きが秘められてるのかな？
と、思ってしまいました。
ちょっと嫌味チックな指摘の仕方をしてしまいましたが
失礼おゆるしください。

[401: 399]

たとえば、85年に地方の土地を買って20年住んで売ったとする
買ったときと同じ値段で売れる。税金もかからない。
しかし手にする金は2800万だ。
東京の70坪は今売れば1億円500万だが手もとに満額は残らない。
東京の土地７０坪を1億で８５年で買えた人は少ないだろうから、もっと
以前に取得しているか相続だろう。。

70年なら3300万で買えている物価も3倍になっているからやっぱり
一億程度の価値なんだろう。
いずれにしろ売った時点で譲渡益に課税される。
１９８５年に地方の2800万の宅地を買った人と世田谷で２ＤＫのマンションを
2800万で買った人を比べてみると。
地方の人は広いから20年住み続けられたが、東京の人は3年で売って郊外の
広いマンションに住み買え今売ったら、1800万という話もある。

[402: 匿名さん]

けっきょく、だからなんなの