23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[281: 匿名さん]

郊外投売りの怖さを知らないから。
値段どころか、買い手がつかない。
団地など似たような中古物件が大量に出回ると、ダンピング合戦。
しかもリフォーム自分持ちでやらないと売れないから、
実際の売却益はさらに圧縮。
次の家を買ってると、経費がかかるから、
益々早く売ろうとしてホントに二束三文。

今の新築も、同時期に大量に中古が出るような地域は、
この二の舞三の舞を十分注意すべし。
買った瞬間から売る事を考え始められるような人でないと、
東京で不動産はもって幸せにはなれません。

[282: 匿名さん]

阪神震災後も完全復旧に５年〜７年かかったらしいから、東京直下のそれが来たら地盤低い海抜０ｍの下町などは、壊滅的になるだろう。

瓦葺の〜昭和５８年頃築が、ごろごろある。
実家や親戚を目の前にして親兄弟が埋もれていて、救出でできず手を拱いていると、火事が発生するらしい、消防なんて期待できない。
その後、電気の復活は３〜５日はかかるらしいから、その間をどう凌ぐか。しかしガスの復旧は当たり前だが遅れるので風呂は一ヶ月入れないらしい。怖い怖い・・。

断然皇居周りと、官庁・国会周辺のマンションにつきる。

タワマンも大丈夫（以外にも六甲アイランドのマンション軍は、液状化で地面は抜かるんでいただけでマンションや生活する箱には問題なかったらしい）

生活観ないが、住人が少ない分、官庁の備蓄品食料・水とかにありつけるかもしれないし、万が一の火事も直ぐヘリで消火してくれるだろう。

ココを読んでるインテリ諸君は、無理しても災害救援が迅速なエリアにそれを購入すべきではなかろうか。

私は既に購入し住んでる・・・。
しかし難民にはなりたくないなー想像しても体育館生活は辛いからな。

[283: 匿名さん]

インフラや食料支援は、民間人が後回しでしょう。
もっと優先すべき対象があるのが、国会・官庁周辺だから。

[284: 匿名さん]

東京23区で海抜がもっとも高いところってどこですか？

[285: 匿名さん]

>>277
周辺からの救援物資は陸上輸送が難しいので、湾岸や大河川のリバーステーションを整備して
搬送することが計画されているのはご存知？
上水道の緊急施設や電源電力も周辺からの供給が基本というのはご存知？
皇居や官公省の備蓄や相当程度期間のライフライン確保は当たり前だけど
周辺のマンションを優先するってどうやってするのか？？？？？？

[286: 匿名さん]

まあまあ。いいじゃないですか。おじいちゃんなんだから。
千代田区は、地震時難民発生数最大地域ですよ。気をつけてくださいね。

[287: 匿名さん]

たとえば、住宅購入のため6000万円貯めたとしましようか。
なぜ6000万円なのかというといまどき東京に家を買うためには
予算6000万円くらいないと買える家の選択肢が非常に限られて
しまうということと、6000万円なら年収1500万円くらいの
サラリーマンでもなんとか10年で貯められる金額だからです。

Aさん：6000万円で南麻布に55平米のマンション購入
Bさん：6000万円で世田谷区にミニ戸建(土地15坪・建物20坪)購入
Cさん：6000万円で都下に土地30坪以上の庭付き一戸建購入

Aさんが南麻布の55平米のマンションにこだわるのは、
55平米あれば3人〜4人家族でもぎりぎり生活できる広さだし
将来中古物件として売りに出すとしても賃貸にまわしに
しても都心のマンションが有利だと判断したからです。
もし10年後家を住み替えることになったとしたら
一番有利に住み替えられるのはやっぱりAさんでしょうか？

[288: 匿名さん]

55平米6000万無理でしょ。南麻布で。お疲れ様。

[289: 匿名さん]

55平米で3人〜4人が10年間住むなんて、ご苦労様です。

[290: 匿名さん]

1500万に達するサラリーマンがどれだけいるのか
達するとして少なくとも40後半だろう。
40前後にローン借りて買う人が多いのに。
現実的でないね。

[291: 匿名さん]

>287さん
またこのシリーズですね。
度々ですが、設定や問題提起（か質問）に違和感を覚えます。
私ごときがアドバイスするべき御仁なのか否かも想像できません。
288さん風のお答えで終了。以前のこの南麻布55㎡6000万の設問もそんなかんじじゃなかったですか？
レスが着きにくくないかな？
なんか驚天動地の新説模範解答をお持ちなのでしょうか？単に意見を求めてるだけなのですか？

南麻布が好きなのか？都心ブランドとして例にしてるだけですか？
本当に見つけて（例えば友人などの特定個人から直接とか）いるのか？
南麻布で55㎡なんて狭いのは実際意外にあるんですけど、「どうなのよ」と思います。
場所によっては1LDKの賃貸供給が少なくて意外に小さい部屋いいとも聞きますが・・・
55㎡でいい人は職場が付近とかの理由がないとわざわざ南麻布には部屋探さないと思います。
転売・賃貸・オーナーチェンジともマーケティングの点で疑問あります。
新築とはなっていないので、40年以上の容積率に余裕のある建替え利益狙いなら良いでしょう。

世田谷はさっぱり知見なしですが、広いし、ミニ戸多いし、ミニ戸需要あって
場所によっては意外に良いなんてこともないんですかね？でも平凡なミニ戸が10年たったら
南麻布じゃなくても都心と周辺区のたいていの所が勝ってしまいますね。

ボラリティーの大きい所３Aの高値掴みの恐れと、外周区・郊外で今後上がりそうなところのミニ戸
の比較って意図なんですかね？　個人が一戸の所有で頑張るなら、ボラリティーは大きい方が意義
ありますよ。数もてないのだから、上げるならうんと上げてくれないとおいしくないでしょう。
下がっても損を確定して、もっと安い所へ移ることは多分できるし、
何よりも55㎡で4人暮らせるならそこで頑張っちゃえば良い。
お子さんがまだとても小さいのでしょうか？1才2才として、6年目に転売と言うのが限度でしょう。

[292: 匿名さん]

芝浦アイランドのＧｒｏｖｅを投資用で買いました。金額的な制限があるとは云え、やっぱり麻布十番あたりにすればよかったと後悔しております。

[293: 匿名さん]

>>292
なぜ後悔？
俺も投資用に買いたかったクチだが。。

[294: 匿名さん]

不動産鑑定士市場賃料研究会による、
築5年、容積率100％換算での住宅地賃料利回りは以下（06年12月データ）。
実際、容積率100％以上の地域が多いので、実際の利回りは高くなるが、
それにしても、100％換算でまだこの利回り。バブルと言えるのであろうか。

住宅地
区 (築５年)
容積率100%
千代田 2.00%
中央 3.90%
港 3.20%
新宿 4.30%
文京 3.80%
台東 3.60%
墨田 4.70%
江東 4.90%
品川 4.00%
目黒 4.60%
大田 4.10%
世田谷 4.30%
渋谷 3.80%
中野 4.20%
杉並 4.30%
豊島 4.50%
北 4.20%
荒川 4.10%
板橋 4.10%
練馬 4.50%
足立 4.80%
葛飾 4.30%
江戸川 4.60%

[295: 匿名さん]

そもそも、このスレにいる人は、既に物件購入していて、値上がりしてほしい人が多いわけだから、価格上昇の意見が大勢になってしまうと思われるのですが。まわりに買い場とたきつけて、自らは真っ先に売りに転じる。株でも王道だと思われます。

[296: 匿名さん]

後悔しているのなら早く売却しては？
ただしその買い替えするとしても価格差がありすぎると思いますが

[297: 購入検討中さん]

大半かどうかは分からないけれど、すでに買っている人は値上がりを望む。
投資用に買っている人はより高値を望んで売り時を狙っているのは確かだわな。

[298: 匿名さん]

07年に購入される方も、まだまだ買える物件はありますよ。
一方で、そりゃないよ、っという便乗値上げ物件もありますが。
生活に無理の無い範囲であれば、まだ買い時ですよ。

2010年くらいになると、おそらく物件すら出てこない。検討
しようがない、ということになります。

デベの口車に乗せられる必要はありません。きちっと査定し、想定利回り
を勘案（プレミアム住宅地なら若干利回り低くても良いですが）し、逆算
したものを価格の目処にして、ご検討されてください。

仕様は少なくとも、一番の問題である音、これについて気を配っているモノ
にしたほうが良い。戸境壁の厚さや構造、スラブ厚、、きりが無いので
省きますが。加えて、ビルトイン空調、タンクレストイレ、ディスポーザー
は途中で装備することは難しいので、あったほうが良いでしょう。

何が何でも都心を選ぶ必要はありません。自己居住用なら、価格変動の
激しくない地域を検討対象にした方が良い。2002年水準で坪単価300万を
切っていない地域であり且つ、現在価格上昇が出遅れている地域をお薦め
します。

良い物件を購入されると良いですね。生活スタイルに合わせ、うまく買い替え
られること、これは日本の経済安定成長に非常に大事なファクターです。
応援しております。

[299: 匿名さん]

2010年だろうと、再開発でいくつも物件の供給予定はありますよ。
しかも、駅前の再開発で立地の良い物件がね。

[300: 匿名さん]

お値段異常日暮里
みたいな感じでしょう。高いよ。

代官山アドレスや大崎のサウスパークタワーみたいに
駅前、再開発というのは駅前＋複合施設の利便性で、あけてびっくりの高値
が普通
西東京市のような郊外なら相応の価格かもしれないが聖跡桜ヶ丘のように
目の前にどんどん高層が建って視界を塞ぎ投げ売りされる物件もこまるけどね