23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[242: 匿名はん]

給料が上がったのが一杯いるって？それはご自分の周りだけでしょ。日本全体では200さんのご指摘が現実。とくに住居系は一部の人の稼ぎが増えるだけでは、上がらないよ。マスとしてのエンドの購入者が「高値でも買います買えます」っていう風にならないと、高値は支え続けられない。

実際、投資としてはあまり魅力のないエリアでは、乗り遅れまいとする心理に支えられてそこそこ高値で捌けたところもあるものの、売れ残りも結構出てきてる。投資用は資金も流れこみやすいし過熱することもあるかもしれんけど、居住用は多くの世帯でお財布が大きくならないかぎり、どこかで頭打ち。

投資という観点から見たって、収益性考えるより値上がり益ばかりに期待を賭けてるなんて、投資家の発想じゃないね。ヤマ狙いだからまともなポジションたてられてない。だから横這いか値下がりだと一気に行き詰って、また文句を言い出すかばら色の予測(予想？）をもっともらしく喧伝するんだろうな・・・こういう方々は。生産性は低いだろうが、まあ現代の雨乞いみたいなもんなのかな。

[243: 住まいに詳しい人]

勢いが着いている感じがしますね。
確かに一部都心はのみ過熱感はあるけど、周辺はまだまだ上げ余地が残っている。
チャートでかけば、とくに中古の都内成約価格の伸びに非常なる勢いが付いている
ことが分かる。新築に先導された格好もあるけど、勢いは強い。
この勢いはそう簡単には止まらない。
今までの都心が安すぎた面も否めない。
よって、当面は上がり続け、3年後くらいで天井、その後徐々に切り下げるが、
数年前のような超安値にはならないと予測。

[244: 匿名さん]

言えてる。金持ち父さんを読んで不動産をもって、大家にならなきゃ男じゃないのだ。

[245: さ]

>244さん
そこまで気張らんでも。大家のメリットは個人にはあまりないし、将来性は微妙に弱含み。
うち一軒構えて、お金があれば立派に男にはなれますよ。
大金さえあれば、いつかは3Aでも五山でも何かは買えますしね。
ただヒラリーマン（本当はヒマリーマンだった）が消費税増税前に高額消費してお得になるには
今は都心不動産が一番ましかなと言うところでしょう。ヒラリーマンがある程度安全に、借金して
低金利とレバレッジの力学を享受できる対象も、都心不動産くらいしかないでしょうしね。

[246: 匿名はん]

大家になるなら、あまり高いのはだめだよ。不動産屋は高値で貸せて収益性があるようにいうけど、そんなに高い賃料で借りてくれる方々は多くない・・・つまり空き室のリスクが高くなる。そこそこの賃料でも、十分収益が見込めるような価格のものがいい。そういう物件をいくつかもって、広く薄く儲けるのが、収益安定化のポイント。

日本の場合、賃貸用にたてられた住居物件は狭くてしょぼい割には結構な賃料とってる。その賃料なら、そこそこの分譲マンションを賃貸にまわしても十分収益上がるだろうというレベルの賃料も珍しくない（かといって大家が儲かっているとも限らんのだが）。だから、手ごろな分譲マンションをいくつかもって、ファミリー向け中心に回していけば、空きは殆ど出ない。物件として全然いいだけでなく、賃料を近隣の賃貸用より抑えつつ妥当な収益を上げることだってできる。ただし、欲をかいて強欲大家になったら客はすぐ離れます。

[247: 匿名さん]

都内の中古成約価格の伸びは、価格帯によって違うし、
物件の善し悪しによって大きく左右されています。
何でもかんでも高く売ってる新築と異なり、
中古物件は客による選別が厳しいので、
長期間売れずにいる物件も実際は多いです。

[248: 匿名さん]

>242
勘違いしなさんな。都心、城南1等地に普通のサラリーマンは無関係。

[249: 購入経験者さん]

無知で馬鹿は怖いね。
現実知らなすぎ。
高所得者が多い東京でもリーマンならこんなもん
↓↓↓

厚生省が毎年発表する平成１７年賃金構造基本統計調査結果というデータがウェブで簡単に手にはいる。

それによると東京都で従業員1000人以上の会社勤めの場合
30-34歳で月給416,700円(残業代込)、 賞与1,358,700円で計6,359,100円。
40-44歳で月給517,700円(残業代込)、賞与1,875,500円で計8,087,900円。

従業員1000人以上といえば大企業ですよ。
大企業の平均ですらコレ。
サラリーマン平均はもっと下。

大企業勤務の40台年収800万の人が借りられるのは2000万前後
（定年までに無理なく完済出来るという条件で試算）。
手持ちで2000万の預金があっても合計4000万。
4000万＝年収の5倍だから妥当なところ。

さて、4000万で買えるマンションは？
都内23区では北区・練馬区・荒川区・足立区あたりの駅近だと60平米強くらいだろう。
60平米では家族で暮らすには狭いよね。現実的ではない。
家族4人とすると80平米以上は必要。
となると、中古を買うか郊外（千葉・埼玉・神奈川）に行くしかない。
それも新価格とやらでどんどん遠くになっている。

こう考えるともう十分、マンション価格は上昇してると思うよ。
これ以上、上がるのかね？デベと不動産関係者は上がって欲しいのだろうけど。

[250: 匿名さん]

買契約書の消費税分で販売価格を割り戻すと建物価格が出る。
仮に５０００万円とするとそのうち
Aは建物２０００万（狭い都心）
Bは４０００万（広い郊外）
とする。２０年後建物が劣化するから
地価がかわらない場合でも
Aは４０００万程度
Bは３０００万程度
という評価になろう。
地価下落の場合、
都心の底値水準＞郊外の底値水準
なら差はもっと大きい。

[251: 匿名さん]

>249
だからね、この平均くらいの給料の人は、都心、城南1等地、元々
買えないんだから、上昇したからどうというわけじゃないでしょ。
都心、城南1等地のマーケティング対象にならないね。比較する
Dataが誤っている。

ちなみに、私は、会社員としての年収が3,500万あります。
おそらく、この統計データには入っていない。
ゴキブリは1匹いれば10匹いる。少なくとも私のような人は数多い。
少ない都心、城南1等地物件を裁ける量はいるでしょう。

あと事業主の成功者、過去高給だった引退世代、そういうのが、
都心、城南1等地のターゲットなんですよ。

[252: 匿名さん]

消費税分を消費税率で割り戻すの間違いです。訂正させてくださいませ。
中古の場合固定資産税評価額の比率で建物分を出します。

[253: 匿名さん]

大企業で年収８００万の妥当な購入物件が４０００万か・・・
現実は厳しいな。

しかし、大企業30歳前半年収６００万強に５０００万貸して、
６０００万オーバーの物件を買わせようとする業者と、
その事前審査を通してくる銀行って・・・

消費者食い物にしてるな。

[254: 購入経験者さん]

>>251
誰が「都心、城南1等地限定」なんて決めたんだ？
お前　スレタイトルを読み直せよ　馬鹿。
このスレは23区全体の話をするスレだ。

[255: 購入経験者さん]

>>253
今、どこの銀行でも住宅ローンに力を入れており審査はゆるゆるです。
これは企業が直接金融に乗り出し、企業向け融資では利益を得られなくなったから当然の流れですが
今の審査のゆるさは以上です。

40台の人にでも平気で35年ローンを組ませたりしているデベと銀行の罪は重いです。
アメリカでは住宅ローンが大きな不良債権となりつつあります。
日本も金利の上昇に伴い、短期固定で１％台で借りている人たちが固定期間終了で金利が上がり
返済不可能となるケースが増えてくると予想されています。
またそこで不良債権問題が発生するんでしょうね・・・・

[256: 匿名さん]

>254
都心、城南1等地は2012年以降も緩やかに上昇する。
それ以外は、2012年までは上昇傾向ではあるものの、
その後人口減の影響を受けやすく、下降していく。
ですね。
もう少し、口の利き方、考えたほうが良いんじゃないでしょうか。
大人になりましょう。

[257: 匿名さん]

５０代の１５００万級の高額所得のサラリーマンで
親が亡くなって相続が数千万というケースは相当数あるようだ。
相続税を払うほどのケースは４％だからこういう例も
統計にはのりにくい。
こういう人が都内の幹部社宅に長く住んでいたりするんだよね。
いくらでも買い手はいるよ

[258: 匿名はん]

みんなチャット状態やなー。

都心と、城南一等地って、購入層の人種がそもそも違うんちゃうの？

傾向的にそこそこの企業経営者、外資リーマンのシニア、IT系のマネジメントクラスなんかは都心。
都心好きって言ったほうがいいか。
日系大企業のリーマンが城南、って気がしまふ。

しかし赤羽のプラウドとかあたりでも皆がっついてんでしょ。やはり東京は末期状態やね。
エンジャパンじゃないがエンドの人は慎重に。。。

[259: 匿名さん]

>258
外資リーマンシニアも、確かに都心も多いですが、城南にも数多く
住んでますね。住環境良いですので。家族構成で変わってきますね。
子供がいないと、都心、子供がいると、城南、子供がいても、大きく
なったあとはまた都心に回帰、そんなところでしょうか。

[260: 匿名さん]

254>東京23区内に住むってのは本来アッパーレベルの話でしょう。
多摩や千葉やさいたまから通勤するということとは違う水準で議論をしないといけない。
というか平均的サラリーマンが23区内をまだ有力候補として議論できていること自体が
不動産がまだまだ割安すであることの反証となっているね。

[261: 匿名さん]

ここ半年で売出（予定含む）の新築マンションの新価格がどんな状況にあるか探ってみました。
都心部と城南一等地限定データーですが狂乱高騰の様相を呈しています。
正直、正気かと思うほどの価格設定の物件が多い中、
それが実際に販売好調であることも伺い知れます。

・有栖川パークハウス＠700万円〜800万円中心 総戸数23戸中20戸販売
・白金台レジデンス＠400〜450万円中心　総戸数21戸完売
・目黒花房山プレイス＠480〜550万円中心　総戸数44戸中42戸販売
・パークコート・ジオ永田町 　＠520〜600万中心　総販売戸数35戸中34戸販売
・パークハウス麻布十番アーバンス ＠400〜450万中心　総戸数18戸中17戸販売
・パークハウス上野毛コートレジデンス ＠350〜380万中心　総戸数18戸中17戸販売

＜今後の販売動向の注目物件＞
・パークコート虎ノ門愛宕タワー ＠500〜600万中心42〜192㎡　総戸数231戸・第一期4月販売予定
・グランツオーベル南平台 　＠800〜1000万中心（噂114〜219㎡　総販売戸数35戸前後　販売未定
・グランスイート六番町 ＠600〜700万中心55〜237㎡　総戸数85戸　会員限定販売開始
・パークハウス諏訪山プレゼンス ＠480〜550中心46〜124㎡　総戸数49戸　第一期4月販売予定
・グランドヒルズ三軒茶屋ヒルトップガーデン 　＠450〜500中心（噂）　総戸数311戸　販売未定

[262: 匿名さん]

住宅ローン、異常な低さですよね。特に10年とか、2.35％あたりで
借りれるでしょ実際は。余裕がある層なら、借金する必要なくとも
借りちゃうね。35年でも3.1％とかだもんね実質諸経費コミでも。
金利負担の上昇で返済できない人なんているんかな。バブル崩壊
時期にどのくらいの比率でいたの？

[263: 匿名さん]

でも、現在の価値観が続けば。なんでしょ。
日本人はブームに流されやすいからね。
将来は一戸建てブームになるかもしれないし、
郊外やリゾートに住むブームが来るかもしれない。
もちろん、業者によって作られたブームね。

[264: 匿名さん]

>261
これ見ると、決してまだバブルといえる程上がってないね。
南麻布の中古、坪1000万くらいで売り出されているのに比べると。
グランドヒルズ三軒茶屋に個人的には注目。2-3年かけて売る
つもりだろうから、かなりの高額設定でしょう。
城南1等地は坪500-600、都心一等地は坪800-1000か。
このあたりに2004-2006年に買った人はおめでとう。

[265: 匿名さん]

>>264
まだまだ上がる余地が残されているってことでしょうね。
このスレの主題は下がり始めるのがいつかってことですが、これだけ上げ局面に突入してる中、
天井を予想するのは、いかにも難しいってことですよね。

[266: 匿名さん]

バブルの頃は土地神話がありましたからね。
土地価格は青天井だと信じてました。
今は、価格が何時かは下がる事を学習したので、
バブルといえるまで買い上げない。

[268: 匿名さん]

城南厨が一人いるな。
たいした立地でもないのに・・・。

[269: 匿名さん]

つまるところ、一般大衆から金を吸い上げるシステムなんだよね。
ローンで金利払って家を持つのが、庶民のシアワセのステレオタイプですよと。
みんなそうしてるんだからあんたもそうしないと・・・・・みたいな。
だからイメージや見栄、妄想幻想、さまざま煽りが横行し、
住居としての実質価値から乖離したところに目を向けさせる。

でも、そういうカラクリを支えた力を失いつつあるし。
結婚にしても家にしても、
べつに自分が楽しく暮らすのが一番、
世間にあわせて無理しなくてもＯＫ。
この価値観の転換は大きいですよ。

[270: 匿名さん]

バブル崩壊のときは郊外より都心のほうが地価下落幅が大きかった。
例　都心坪3000万円→500万円
　　郊外坪300万円→100万円
といった感じ。
つまり都心の地価のほうが郊外より価格変動が激しい。
物件を高値つかみで購入して物件価格の下落に
あったときには、都心物件のほうが痛手が大きいといえる。

[271: 匿名さん]

下手な郊外は買い手が付かずに、投げ売りの場合もありましたけどね。

[272: 匿名はん]

暴落した郊外は買い手がつかずで、実際の取引実績のみみたらそう見えるだけなのでは？
都心だと暴落しても郊外よりは買い手つくでしょうに。

[273: 匿名さん]

暴落なんていうと、ちょっといつになるか分からない話しになりますね。
ただ、上げ止まる時期もずっと先、という書き込み、投資論が目立って
きたのがやや気になります。。。
それはさておき、能登の地震。能登だからあれくらいの被害になったと思いますが、
東京におきたときどうなるのか。起こらないことを祈るくらいしかできませんが、
関東大震災からずいぶん経つし、怖いですね。

[274: 匿名さん]

震度６強でもあの程度の被害だから、最近の免震制震された高層建築は
以外と被害少ないんじゃないかという気がしてきた

[275: 匿名さん]

石川県は関東よりかなり地盤が強いからあまり参考にはならないと思う。

[276: 匿名さん]

まあ、ボキっと折れて倒れるなんてことは無いでしょう。
無いと、思います。かな。分からないね誰にも。
都心のほうが地価の下落幅が大きいというのは当たり前の話。
私も都心には賃貸用途で持ってますが、売りタイミングには
かなり気を配っています。
2002年あたりでは、都心より、池ノ上、奥沢、田園調布のほうが、
青山一丁目、広尾、赤坂なんてところより坪単価が高かった。
下値抵抗力があるのが城南地域、変動激しい都心地域ってところ
でしょう。

[277: 匿名さん]

戸建ては怖い。瓦が重くて一階は、ペシャンコになる、倒壊は木造の場合避けられない。
戸建ては悲惨らしい、道路が無くなって前に進めず、全壊した家屋の上を乗り越えけいくんだと、下で住人が仏になってるかもしれないのに・・

その点マンションは、イイらしい。
神戸震災後もマンションは、形が大きく変わらないから、その住民は一致団結して困難に立ち向かったらしい、生活共同体だから。

それから皇居や国会・官庁周辺の高級マンションは抜群に良いらしい、インフラの復旧や、食料支援はあの辺りが優先されるから。

[278: 匿名さん]

270そういう下落は数年で10倍に300→3000というようなクレージーな値上がりをしたから
起きた。今はみな半信半疑のせいか上がったといっても２倍程度。全然たいしたことないので
下にも痛手というような幅もまだない。

[279: 匿名さん]

>271,272
まあ、都心は5億の物件が1億になり4億のマイナス。
郊外は3000万が投売りで1000万になって2000万のマイナス。
よって値下率、特に値下額は都心のほうがという論理でしょう。

[280: 匿名さん]

277>勉強になります。番町あたりは治安もいい上に震災時にも良さそうですね。

[281: 匿名さん]

郊外投売りの怖さを知らないから。
値段どころか、買い手がつかない。
団地など似たような中古物件が大量に出回ると、ダンピング合戦。
しかもリフォーム自分持ちでやらないと売れないから、
実際の売却益はさらに圧縮。
次の家を買ってると、経費がかかるから、
益々早く売ろうとしてホントに二束三文。

今の新築も、同時期に大量に中古が出るような地域は、
この二の舞三の舞を十分注意すべし。
買った瞬間から売る事を考え始められるような人でないと、
東京で不動産はもって幸せにはなれません。

[282: 匿名さん]

阪神震災後も完全復旧に５年〜７年かかったらしいから、東京直下のそれが来たら地盤低い海抜０ｍの下町などは、壊滅的になるだろう。

瓦葺の〜昭和５８年頃築が、ごろごろある。
実家や親戚を目の前にして親兄弟が埋もれていて、救出でできず手を拱いていると、火事が発生するらしい、消防なんて期待できない。
その後、電気の復活は３〜５日はかかるらしいから、その間をどう凌ぐか。しかしガスの復旧は当たり前だが遅れるので風呂は一ヶ月入れないらしい。怖い怖い・・。

断然皇居周りと、官庁・国会周辺のマンションにつきる。

タワマンも大丈夫（以外にも六甲アイランドのマンション軍は、液状化で地面は抜かるんでいただけでマンションや生活する箱には問題なかったらしい）

生活観ないが、住人が少ない分、官庁の備蓄品食料・水とかにありつけるかもしれないし、万が一の火事も直ぐヘリで消火してくれるだろう。

ココを読んでるインテリ諸君は、無理しても災害救援が迅速なエリアにそれを購入すべきではなかろうか。

私は既に購入し住んでる・・・。
しかし難民にはなりたくないなー想像しても体育館生活は辛いからな。

[283: 匿名さん]

インフラや食料支援は、民間人が後回しでしょう。
もっと優先すべき対象があるのが、国会・官庁周辺だから。

[284: 匿名さん]

東京23区で海抜がもっとも高いところってどこですか？

[285: 匿名さん]

>>277
周辺からの救援物資は陸上輸送が難しいので、湾岸や大河川のリバーステーションを整備して
搬送することが計画されているのはご存知？
上水道の緊急施設や電源電力も周辺からの供給が基本というのはご存知？
皇居や官公省の備蓄や相当程度期間のライフライン確保は当たり前だけど
周辺のマンションを優先するってどうやってするのか？？？？？？

[286: 匿名さん]

まあまあ。いいじゃないですか。おじいちゃんなんだから。
千代田区は、地震時難民発生数最大地域ですよ。気をつけてくださいね。

[287: 匿名さん]

たとえば、住宅購入のため6000万円貯めたとしましようか。
なぜ6000万円なのかというといまどき東京に家を買うためには
予算6000万円くらいないと買える家の選択肢が非常に限られて
しまうということと、6000万円なら年収1500万円くらいの
サラリーマンでもなんとか10年で貯められる金額だからです。

Aさん：6000万円で南麻布に55平米のマンション購入
Bさん：6000万円で世田谷区にミニ戸建(土地15坪・建物20坪)購入
Cさん：6000万円で都下に土地30坪以上の庭付き一戸建購入

Aさんが南麻布の55平米のマンションにこだわるのは、
55平米あれば3人〜4人家族でもぎりぎり生活できる広さだし
将来中古物件として売りに出すとしても賃貸にまわしに
しても都心のマンションが有利だと判断したからです。
もし10年後家を住み替えることになったとしたら
一番有利に住み替えられるのはやっぱりAさんでしょうか？

[288: 匿名さん]

55平米6000万無理でしょ。南麻布で。お疲れ様。

[289: 匿名さん]

55平米で3人〜4人が10年間住むなんて、ご苦労様です。

[290: 匿名さん]

1500万に達するサラリーマンがどれだけいるのか
達するとして少なくとも40後半だろう。
40前後にローン借りて買う人が多いのに。
現実的でないね。

[291: 匿名さん]

>287さん
またこのシリーズですね。
度々ですが、設定や問題提起（か質問）に違和感を覚えます。
私ごときがアドバイスするべき御仁なのか否かも想像できません。
288さん風のお答えで終了。以前のこの南麻布55㎡6000万の設問もそんなかんじじゃなかったですか？
レスが着きにくくないかな？
なんか驚天動地の新説模範解答をお持ちなのでしょうか？単に意見を求めてるだけなのですか？

南麻布が好きなのか？都心ブランドとして例にしてるだけですか？
本当に見つけて（例えば友人などの特定個人から直接とか）いるのか？
南麻布で55㎡なんて狭いのは実際意外にあるんですけど、「どうなのよ」と思います。
場所によっては1LDKの賃貸供給が少なくて意外に小さい部屋いいとも聞きますが・・・
55㎡でいい人は職場が付近とかの理由がないとわざわざ南麻布には部屋探さないと思います。
転売・賃貸・オーナーチェンジともマーケティングの点で疑問あります。
新築とはなっていないので、40年以上の容積率に余裕のある建替え利益狙いなら良いでしょう。

世田谷はさっぱり知見なしですが、広いし、ミニ戸多いし、ミニ戸需要あって
場所によっては意外に良いなんてこともないんですかね？でも平凡なミニ戸が10年たったら
南麻布じゃなくても都心と周辺区のたいていの所が勝ってしまいますね。

ボラリティーの大きい所３Aの高値掴みの恐れと、外周区・郊外で今後上がりそうなところのミニ戸
の比較って意図なんですかね？　個人が一戸の所有で頑張るなら、ボラリティーは大きい方が意義
ありますよ。数もてないのだから、上げるならうんと上げてくれないとおいしくないでしょう。
下がっても損を確定して、もっと安い所へ移ることは多分できるし、
何よりも55㎡で4人暮らせるならそこで頑張っちゃえば良い。
お子さんがまだとても小さいのでしょうか？1才2才として、6年目に転売と言うのが限度でしょう。