23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[202: 匿名さん]

>200
あなたの給料は上がってないかもしれませんが、世の中上がっている
人一杯いますよ。

[203: 匿名はん]

１９５でーす。
みんな地所や三井不の今の時価総額知ってますか？
びびりません？
もちろんバブル期越えてますよ。

改行しましたよー。

[204: 匿名はん]

ちなみに私は「匿名はん」
では。

[205: 匿名さん]

近現代の世界史レベルで考えると、生涯に一度くらいハイパーインフレを経験した人も多いよね。

俺も一度体験してみたい・・・・。

[206: 匿名さん]

健全な成長がよいんですよ。人口減が続けば、広い家にも住める。

[207: 匿名さん]

>>201
竹中元大臣が書いた構造改革の真実って本でも読んでみれば？
何の知識も無く国の行く末語ってる姿はイタいよ。

[208: 近所をよく知る人]

人口減になって地価が下がるのは東京以外の地方。
東京23区はまだまだ住みたい人がたくさんいるから地価は下がらない。
東京への集中が加速するだけ。地方はどんどん衰退する。
あとは、定年退職後のジジババが地方に移住。要するに地方はジジババだらけになる。

[209: 匿名さん]

バブルが発生するとしても８０年代みたいに国民全員参加型のバブルはもうないね。
ただ日本は景気低迷しても世界的なバブルが発生すれば、金の有り余った海外の
投資家やらファンドが日本を買い捲ってやっぱりバブルが発生する。

国民の所得上がらず、今消費が伸びているのも海外からの旅行者などが日本で安い
家電製品等を買い捲っているかららしい。

世界的なバブルの波に乗って、物価だけは高騰するけれども国民の生活はじり貧で
ますます取り残されていく。それが日本の行く末か。

[210: ビギナーさん]

>200さんへ

都心に限っては賃料が高すぎるのではなく、安すぎると思います。
人間が生きていく上、また経済活動を維持していく上で、価値（土地含めあ
らゆるもの）が下がるということは非常に厳しいことです。

現在の賃料上昇は１０年強ほど下がっていた賃料が少し上がっただけで高いと
はいえないと思います。
今年は高かったとしても数年後には高いといえなくなるのでしょう。

地価が上がったことで本格的にビルの建て替え、ＰＭによる改装が行われ
賃料が上昇してきます。
隣のビルの賃料が上がれば必然的に周辺に波及します。

ある程度の起業や、人々は自宅や賃貸不動産含めそれなりに不動産を保有しているため、
持っているものの価値があがり、借りているものの価値も上がる。

つまり一緒なのです。
格差の拡大問題はありますが、インフレの一環として受け入れざるを
得ない事実でしょう。

[211: ネ申]

断言しよう。
今の価格で販売されている物件が都心でサラリーマンが買える最後の物件。
天変地異でもない限り、あと数十年は都心の地価は下がらない。
ココ五年以内で都心マンションを買った人が真の勝ち組。
これからは「ネオドーナツ化現象」が始まる。
日本の人口が減少すればする程、その傾向が強まる。
地方はますます過疎化し、都心部への一極集中が加速する。
これが「二極化スパイラル」

[212: 匿名さん]

今の日本で必要なのは知的産業への完全なシフト。
地上げ屋やモノを横流しにするだけの商社は要らない。

付加価値をつくれない場所に金が流れてしまっては世の中が衰退する。
規制は必要といわざるを得ない。

[213: 匿名さん]

私は投資用不動産を持っているので値上がりはありがたいけど、211さんみたいに楽観的になれません。断言できるなら、金額の多寡ではなく、すべてを賭けて投資してみては如何でしょうか？
私が良い投資家と思っている人は、皆慎重さと大胆さを身につけております。あと、謙虚な心でしょう。将来は不確かで判らない。その中で自ら勉強して、勇気をもってマーケットに望む。これが真の投資家だと思います。
私は為替や株式もやってますが、将来のことなんてホント判らないですよ。

「絶対的なことは絶対無い」というのが真理だと思います。
但し、グリーンスパン前議長は、「絶対的なことは絶対無い」というのは矛盾しており、ロジカルにはおかしい、と笑いながらコメントしてますけど。

[214: 匿名さん]

南麻布に環境、建物の雰囲気、間取りともに理想のマンションを発見した
としましょうか。そのマンションは55平米の2LDKで6000万円。

長期ローン購入派のAさんはあえて35年ローンで6000万円のマンションを購入。
6000万円だったマンションは10年後3000万円まで価格低下することになる。
だけど6000万円35年ローンの残高は10年経ってもほとんど減ってないでしょう。
結局いつまでたってもマンションは負の遺産のまま推移することになるわけです。

現金購入派のBさんは頑張って10年で6000万円貯金しました。
6000万円だったマンションは10年後3000万円まで価格低下。
結局10年後Bさんはマンションを現金一括で購入して
余った資金で彼女と幸せに暮らしたとさ。

バブル崩壊後の十数年間のマンション購入計画としては、結果的に
AさんよりもBさんのマンション購入方法のほうが賢明だったと思うんですよ。
その考え方がこれからは大きく変化するということなのでしょうか？

[215: 匿名さん]

>211
断言されても間違った場合、責任取って貰えるわけじゃないしね。

地方から一極集中で上京してくる人達は、お金持ちなのかな？。
高い都心部の土地を、更に高く買ってくれる程の。

[216: 匿名さん]

214さん
ちと幼稚では？

[217: 大学教授さん]

１０年で6000万貯まる人が１０年でローンが”ほとんど”減っていないとか
家賃支払いとか・・・笑　　突っ込まないでおこう

[218: 匿名さん]

１０年先を言うつもりは無いが、上昇スパン１５年で可能性としては、その新築マンションは55平米の2LDKで6000万円。場所は、西武線の石神井辺りに買える。南麻布は、９０００万円に値上がりしてるのでは？　気に入らないだろうが・・・あくまで可能性。

[219: ビギナーさん]

>214さん

南麻布の６０００万のマンションが１０年後に３０００万になる場合は
少なくても日経平均が１万円を切っている状況でしょう。
みなさんの仰るとおり、考えられませんが・・・・

[220: 122]

>>214
当方、都心部に複数(延べ300平米強)の居宅を有し、生来、仕事も
遊びも行動圏は山手線駅近辺とその内部とhama、Daibaがほとんどです。
居宅の戸建ては長年テナントをとり副収入を得ていました。
最近はホビーの梃入れで、港区のマンションで過ごす時間が長く
なっています。

車、ゴルフ、スキー、オーディオ＆ビジュアル、旅行、ファッション、
観劇(年200万程度使う)、飲食(銀座・六本木が半数以上）、
映画＆音楽ソフト収集等々のため可処分所得は多くして女の子たち含め
存分に遊びたい・・・というのが半ば趣味(笑う)みたいな生活です。

よって通常は、おっしゃるようにBなんでしょうが、私は全ての
手法がAです。所詮、私も企業の構成員の一員でそこからの年俸制に
よる収入比率は半分以上を占めるので、属性は会社員ということに
なるのだと思います。

その設例で総手持資金を7000万円と仮定すると・・・、
（A）は6000万円ローンですから手元には7000万円がそっくり残ります。
（B）は6000万円を出費しますから手元は1000万円が残ります。

資産下落で6000万円が3000万円の評価になろうとも、AもBも居宅を
同じ場所に有しており、衣食住の大原則からも、拠点を放棄することは
できないので、所有権を有していることは同じです。

よって、私は必然的にAを選ぶ訳です。現実実行もそうしてきました。
ローンを組めると言うことは月例（年額）収入で金利込み返済が可能という
ことになりますから、日頃の生活でベンツSやBMW７等を購入したり、
年に何度も旅行やゴルフ等や消費を充実させる生活をするには
(時は戻ってこないので機会逸失の先送りは嫌い）、Bでは貯め直すか、
ローンを組むことになるか、心細く我慢するという事になります。

私的には個人資産にも企業会計の手法を取り入れて、B/SやP/Lを
見ますので、キャッシュフローの細い生活には耐えられない、と
いうことになります。手持資金が豊富に有れば仕向け先
(ポートフォリオ）を別につくり、そこから収益を得ることもできます。

銀行融資も、良く繰り上げ返済される世帯が多いですが、私は
今まで一度もなし。笑い話的に言えば、銀行さん(他人）のお金で
大きく動かす手法です。まあ、会社員の知人では、ほとんど
繰り上げたりしてますけど、当方からみれば、「おい、おい、
おい、あーーー、勿体無いなーー」・・・「手元の金抜けぬけと
逃がしちゃったの」、と飲み会での話題の一つです。

[221: 匿名さん]

新キャラ登場？

[222: 匿名さん]

>220
おっしゃるとおりです。私もかなり借金してます。
正直セカンドローンも入れて3億円程度。まだ増やすつもり。
なぜ返すんでしょうね。理屈がさっぱりわかりません。
ポジティブキャリーになる限り、返さなくていいのです。
たとえネガティブキャリーになっても、税金が減るのです。
自己居住用も同じ。最大限借金して、余った資金を株なり
セカンド物件に利用すればよいのです。
給料一本しかキャッシュインは無い、という発想だと、繰上げ
返済とか、そういった結論に陥ってしまう。
ここの壁は越えないと駄目ですよ。

[223: 匿名さん]

当方、経営者。
手元に7000万円あったら、
マンションをこれで現金購入して、
担保に必要な時に必要な資金を借入するのがいいなぁ。
大きく動かすことで確実に利潤が得られて来たんだったら、
えらく幸運な人。

[224: 匿名さん]

読んでて全然、羨ましく思わない。
借金したことないから。マンションも現金購入だし。

[225: 匿名さん]

>224
あなたのような人が、借金すると、もっと金持ち
になりますよ。是非お薦めです。

[226: 匿名さん]

貯金３０００万円はマンション最低でもないと、マンション投資なんてできない。
223さん
現金で買うのは、得策でない、もう資産デフレでないので、複数不動産保有すべく会社で借入しないと、金におわれる生活から抜けられないのでは。

[227: 匿名さん]

サービサーが、身売りされる時代に、不良債権は、もう無いんだよ。つまり、もうお買い得なんて話は無いんだよ。目覚めよ諸君！

[228: 匿名さん]

面白いね。
ポジティブキャリーとかレバレッジとかの発想がない人って多いんですね。
かたくなに借金を拒み手元に現金を溜め込んで現金決済をする考え方って、
お父さんか親戚からの教えなんでしょうか？
借金＝ネガティブと刷り込まれているのでしょうね。
不動産を購入するために10年間も現金溜め込んできたら、せっかく素晴らしく良い物件に
巡り会えたとしても決断できなくて投資機会を逃しまくると思いますよ。
それで結局上がりきった天井に近いところで押さえてしまったりするのではないでしょうか？
実際にそんな人たくさん見てきましたけどね。

[229: 匿名さん]

周りにそういう程度の低い人間ばっかりだったんですね

[230: 匿名さん]

みんなまじめすぎるな。あるところから持ってこなきゃ。
俺の場合多めに借金して7000万マンション買って嫁の実家
が心配になったみたいで（給与手取りの40%が返済計画）
3分の2出してもらって登記の持分3分の2くれてやりました。
まあ3分の1の価格で住めるということだな。どうせ仕事で昼間いないし
嫁側が持つのが当然と思ってたけどね。
なので値下がりしようが上がろうがどうでもいい。
のこり3分の1は現金で払ったから結局借金なくなった。ラッキー。
どうせ相続でもらうんだし節税にもなるな。
下がるの待たないで無理なマンション買って両家の実家に持たせる
作戦が最高だと俺は思うな。リスク０でリターン１００％

[231: 匿名さん]

まあ、それは、人間として、男としてのプライドの問題だからね。
甲斐性ないけど、それでもいいならいいんじゃない。

[232: 匿名さん]

マンションを現金で買うのと、投資機会を逃すのとは無関係。
何時でも好きなときに買えるんでね。

[233: 匿名さん]

228のようなのが、
したり顔で跋扈するようになったら、
手仕舞いした方がいいよ。
230はそれはそれでまともな作戦だよ。

[234: 匿名さん]

ある日、南麻布に環境、建物の雰囲気、間取りともに理想のマンションを
発見した私でした。そのマンションは55平米の2LDKで6000万円。
南麻布の新築マンションでの生活は便利で快適そのものだろうし、
いい物件にめぐり合えたら即金でおとしてやろうと常日頃から備えて
いた私だったので6000万円ならなんとか現金一括で払えそうです。

マンション購入のために銀行から貯金をおろし、マンションの契約に行こうと
した私でしたが、そのとき私の頭の中である1つの考えが浮かびました。
麻布といえども中古でよければ3000万円で50平米3DKのマンションが買える・・
6000万円で新築マンションを購入しないで3000万円のマンションを2つ購入。
その1つで生活して、もう1つのマンションを賃貸に出せば一生生活に
困らないのではないか・・

そういう考え方が成り立つ時代はもうやってこないのでしょうね。

[235: 匿名さん]

こういうのが出てくると格好の金融引き締めの口実になっちゃう。
もしかして日銀の工作員？

[236: 匿名さん]

>232
あなたのような大金持ちは、新丸の内ビル現金で買ってください。

[237: 匿名さん]

また管理人さんに注意される前にいい加減にスレ閉鎖したら？

[238: 匿名さん]

23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめるか？

当面少なくとも3年間は、都心5区と城南と城西は上がり続ける。
城北と城東も当面は価格が上がるが、エンドユーザーが付いて来れずに2年後に上げ止まる。
そこでやや下げに入るような気がするな。
バブルの時との違いは二極化が本質の様な気がするね。

[239: 匿名さん]

そうですね。既に人口減少社会の北欧でも、都心は人口横ばい、都心近郊は人口微増
という状況で、地価はバブル時の80％戻っています。
日本がどうなるかわかりませんが、都心の地価が高止まりして人口流入は止まり、
その周辺地域の好条件立地に人口が集中し、ここも地価は堅調に推移する、そのような
展開でしょうか。
給料が上がっていることを実感できない人は、なぜこの価格で不動産が売れるのか
理解できない、裕福になってきている人は、なぜこの価格で不動産が買えるのか理解
できない、そんな世の中でしょう。
二極化に加えて、グローバルがキーワード。カントリーリスクの極めて低いアジア地域
は日本しか無い。そこでイールドスプレッドがプラスなんだから、買わない理由は
そもそも存在しない。日本だけの論理しか見えない人には理解できない。
そもそも、バブル崩壊後15年デフレ社会で耐えれる日本はすごいよ。普通すぐIMF管理下
に入っちゃうでしょ。そんな国力の大きい日本が、長年苦しんできたデフレ社会のなか、
公示地価が全国単純平均ですら水面上に上がってきた。
これが何を意味するか、鈍感な人には分からないが、私個人的には非常に大きな意味が
あると考えています。
不動産業者はこの地価高騰に本音では懐疑的。グローバルな観点が欠如しているから。
ここでしっかり好条件立地を高値で入札できるところとそうでないところ、今後格差
として広がりますね。

[240: 匿名さん]

なんだかわからないんだけど本当に皆すごいなー、
どうして色々な事が頭に入っているんだろう、と思います。
自分は何もよくわからずに数年前都心のマンションを自力で普通にローンで購入しましたけど
理由は都心の方が転勤になった時借りてくれる人がいるかな、程度でした。
ここ数日のニュース見て地価が上がっちゃったよ、税金大変だ、という感じでして。
現状損しているのか得しているのかさっぱりわかりません。
そんなレベルですからこれから上がるのか下がるのかも予想なんて全く出来ません。
いつもとにかく皆さんのすごさに驚くばかりです。
こういう方々がお金持ちとお金持ちになる方なんですかね。

[241: 匿名]

前々スレくらいでも聞いたけど、「いつ下がり始める？」ってことは
下がり始める前に売り抜けるとか、次の手をうつってことですよね。

下がり始めたら安心して買うよって人はいない。
まあ安心して底までゆっくり待っていられる人は、待ってればいいけど、
賃料は遅効性かもしれない。
長い間賃料を払い続けて底待って、金利も消費税も上がっていき、借入金控除もなくなったり？
多少高くても、更に言えば、仮にもうすぐ下落するとしても、低金利でレバレッジ５倍を生かせば
賃料分を生き金にはできる。ベア派の予想に反して上昇期が長ければ、もちろん次の手も打てる。
実家や割安社宅を除けば、人はどこかに居を求めなければならないので、
もし一軒も自家用を所有していないのならば、買いでOKでは？

複数保有しているヒラリーマンというと2002年契約、2003ごろ入居から年に一戸弱のペースで
3〜4戸を1LDK、ファミリー、2LDKのようにそろえた人が多いのではないか？
（大体それくらいで借金したくなくなるくらいの返済負担率になるでしょう、
　他の運用やキャッシュも大切だから。）
6年目に売るとすれば、2006年引渡し物件が2012年に転売で、今大勢がピークと予想する時期には
間に合っている。根拠はないですが、買う時得したものは、売る時も得することも多い。
二戸以上保有しているヒラリーマンはこのままで静観、買い増しはせずで良いでしょう。
自家用一戸のみ所有のヒラリーマンは、出来るだけ早くできるだけ良さそうな物件を決めましょう。

[242: 匿名はん]

給料が上がったのが一杯いるって？それはご自分の周りだけでしょ。日本全体では200さんのご指摘が現実。とくに住居系は一部の人の稼ぎが増えるだけでは、上がらないよ。マスとしてのエンドの購入者が「高値でも買います買えます」っていう風にならないと、高値は支え続けられない。

実際、投資としてはあまり魅力のないエリアでは、乗り遅れまいとする心理に支えられてそこそこ高値で捌けたところもあるものの、売れ残りも結構出てきてる。投資用は資金も流れこみやすいし過熱することもあるかもしれんけど、居住用は多くの世帯でお財布が大きくならないかぎり、どこかで頭打ち。

投資という観点から見たって、収益性考えるより値上がり益ばかりに期待を賭けてるなんて、投資家の発想じゃないね。ヤマ狙いだからまともなポジションたてられてない。だから横這いか値下がりだと一気に行き詰って、また文句を言い出すかばら色の予測(予想？）をもっともらしく喧伝するんだろうな・・・こういう方々は。生産性は低いだろうが、まあ現代の雨乞いみたいなもんなのかな。

[243: 住まいに詳しい人]

勢いが着いている感じがしますね。
確かに一部都心はのみ過熱感はあるけど、周辺はまだまだ上げ余地が残っている。
チャートでかけば、とくに中古の都内成約価格の伸びに非常なる勢いが付いている
ことが分かる。新築に先導された格好もあるけど、勢いは強い。
この勢いはそう簡単には止まらない。
今までの都心が安すぎた面も否めない。
よって、当面は上がり続け、3年後くらいで天井、その後徐々に切り下げるが、
数年前のような超安値にはならないと予測。

[244: 匿名さん]

言えてる。金持ち父さんを読んで不動産をもって、大家にならなきゃ男じゃないのだ。

[245: さ]

>244さん
そこまで気張らんでも。大家のメリットは個人にはあまりないし、将来性は微妙に弱含み。
うち一軒構えて、お金があれば立派に男にはなれますよ。
大金さえあれば、いつかは3Aでも五山でも何かは買えますしね。
ただヒラリーマン（本当はヒマリーマンだった）が消費税増税前に高額消費してお得になるには
今は都心不動産が一番ましかなと言うところでしょう。ヒラリーマンがある程度安全に、借金して
低金利とレバレッジの力学を享受できる対象も、都心不動産くらいしかないでしょうしね。

[246: 匿名はん]

大家になるなら、あまり高いのはだめだよ。不動産屋は高値で貸せて収益性があるようにいうけど、そんなに高い賃料で借りてくれる方々は多くない・・・つまり空き室のリスクが高くなる。そこそこの賃料でも、十分収益が見込めるような価格のものがいい。そういう物件をいくつかもって、広く薄く儲けるのが、収益安定化のポイント。

日本の場合、賃貸用にたてられた住居物件は狭くてしょぼい割には結構な賃料とってる。その賃料なら、そこそこの分譲マンションを賃貸にまわしても十分収益上がるだろうというレベルの賃料も珍しくない（かといって大家が儲かっているとも限らんのだが）。だから、手ごろな分譲マンションをいくつかもって、ファミリー向け中心に回していけば、空きは殆ど出ない。物件として全然いいだけでなく、賃料を近隣の賃貸用より抑えつつ妥当な収益を上げることだってできる。ただし、欲をかいて強欲大家になったら客はすぐ離れます。

[247: 匿名さん]

都内の中古成約価格の伸びは、価格帯によって違うし、
物件の善し悪しによって大きく左右されています。
何でもかんでも高く売ってる新築と異なり、
中古物件は客による選別が厳しいので、
長期間売れずにいる物件も実際は多いです。

[248: 匿名さん]

>242
勘違いしなさんな。都心、城南1等地に普通のサラリーマンは無関係。

[249: 購入経験者さん]

無知で馬鹿は怖いね。
現実知らなすぎ。
高所得者が多い東京でもリーマンならこんなもん
↓↓↓

厚生省が毎年発表する平成１７年賃金構造基本統計調査結果というデータがウェブで簡単に手にはいる。

それによると東京都で従業員1000人以上の会社勤めの場合
30-34歳で月給416,700円(残業代込)、 賞与1,358,700円で計6,359,100円。
40-44歳で月給517,700円(残業代込)、賞与1,875,500円で計8,087,900円。

従業員1000人以上といえば大企業ですよ。
大企業の平均ですらコレ。
サラリーマン平均はもっと下。

大企業勤務の40台年収800万の人が借りられるのは2000万前後
（定年までに無理なく完済出来るという条件で試算）。
手持ちで2000万の預金があっても合計4000万。
4000万＝年収の5倍だから妥当なところ。

さて、4000万で買えるマンションは？
都内23区では北区・練馬区・荒川区・足立区あたりの駅近だと60平米強くらいだろう。
60平米では家族で暮らすには狭いよね。現実的ではない。
家族4人とすると80平米以上は必要。
となると、中古を買うか郊外（千葉・埼玉・神奈川）に行くしかない。
それも新価格とやらでどんどん遠くになっている。

こう考えるともう十分、マンション価格は上昇してると思うよ。
これ以上、上がるのかね？デベと不動産関係者は上がって欲しいのだろうけど。

[250: 匿名さん]

買契約書の消費税分で販売価格を割り戻すと建物価格が出る。
仮に５０００万円とするとそのうち
Aは建物２０００万（狭い都心）
Bは４０００万（広い郊外）
とする。２０年後建物が劣化するから
地価がかわらない場合でも
Aは４０００万程度
Bは３０００万程度
という評価になろう。
地価下落の場合、
都心の底値水準＞郊外の底値水準
なら差はもっと大きい。

[251: 匿名さん]

>249
だからね、この平均くらいの給料の人は、都心、城南1等地、元々
買えないんだから、上昇したからどうというわけじゃないでしょ。
都心、城南1等地のマーケティング対象にならないね。比較する
Dataが誤っている。

ちなみに、私は、会社員としての年収が3,500万あります。
おそらく、この統計データには入っていない。
ゴキブリは1匹いれば10匹いる。少なくとも私のような人は数多い。
少ない都心、城南1等地物件を裁ける量はいるでしょう。

あと事業主の成功者、過去高給だった引退世代、そういうのが、
都心、城南1等地のターゲットなんですよ。

[252: 匿名さん]

消費税分を消費税率で割り戻すの間違いです。訂正させてくださいませ。
中古の場合固定資産税評価額の比率で建物分を出します。

[253: 匿名さん]

大企業で年収８００万の妥当な購入物件が４０００万か・・・
現実は厳しいな。

しかし、大企業30歳前半年収６００万強に５０００万貸して、
６０００万オーバーの物件を買わせようとする業者と、
その事前審査を通してくる銀行って・・・

消費者食い物にしてるな。

[254: 購入経験者さん]

>>251
誰が「都心、城南1等地限定」なんて決めたんだ？
お前　スレタイトルを読み直せよ　馬鹿。
このスレは23区全体の話をするスレだ。

[255: 購入経験者さん]

>>253
今、どこの銀行でも住宅ローンに力を入れており審査はゆるゆるです。
これは企業が直接金融に乗り出し、企業向け融資では利益を得られなくなったから当然の流れですが
今の審査のゆるさは以上です。

40台の人にでも平気で35年ローンを組ませたりしているデベと銀行の罪は重いです。
アメリカでは住宅ローンが大きな不良債権となりつつあります。
日本も金利の上昇に伴い、短期固定で１％台で借りている人たちが固定期間終了で金利が上がり
返済不可能となるケースが増えてくると予想されています。
またそこで不良債権問題が発生するんでしょうね・・・・

[256: 匿名さん]

>254
都心、城南1等地は2012年以降も緩やかに上昇する。
それ以外は、2012年までは上昇傾向ではあるものの、
その後人口減の影響を受けやすく、下降していく。
ですね。
もう少し、口の利き方、考えたほうが良いんじゃないでしょうか。
大人になりましょう。

[257: 匿名さん]

５０代の１５００万級の高額所得のサラリーマンで
親が亡くなって相続が数千万というケースは相当数あるようだ。
相続税を払うほどのケースは４％だからこういう例も
統計にはのりにくい。
こういう人が都内の幹部社宅に長く住んでいたりするんだよね。
いくらでも買い手はいるよ

[258: 匿名はん]

みんなチャット状態やなー。

都心と、城南一等地って、購入層の人種がそもそも違うんちゃうの？

傾向的にそこそこの企業経営者、外資リーマンのシニア、IT系のマネジメントクラスなんかは都心。
都心好きって言ったほうがいいか。
日系大企業のリーマンが城南、って気がしまふ。

しかし赤羽のプラウドとかあたりでも皆がっついてんでしょ。やはり東京は末期状態やね。
エンジャパンじゃないがエンドの人は慎重に。。。

[259: 匿名さん]

>258
外資リーマンシニアも、確かに都心も多いですが、城南にも数多く
住んでますね。住環境良いですので。家族構成で変わってきますね。
子供がいないと、都心、子供がいると、城南、子供がいても、大きく
なったあとはまた都心に回帰、そんなところでしょうか。

[260: 匿名さん]

254>東京23区内に住むってのは本来アッパーレベルの話でしょう。
多摩や千葉やさいたまから通勤するということとは違う水準で議論をしないといけない。
というか平均的サラリーマンが23区内をまだ有力候補として議論できていること自体が
不動産がまだまだ割安すであることの反証となっているね。

[261: 匿名さん]

ここ半年で売出（予定含む）の新築マンションの新価格がどんな状況にあるか探ってみました。
都心部と城南一等地限定データーですが狂乱高騰の様相を呈しています。
正直、正気かと思うほどの価格設定の物件が多い中、
それが実際に販売好調であることも伺い知れます。

・有栖川パークハウス＠700万円〜800万円中心 総戸数23戸中20戸販売
・白金台レジデンス＠400〜450万円中心　総戸数21戸完売
・目黒花房山プレイス＠480〜550万円中心　総戸数44戸中42戸販売
・パークコート・ジオ永田町 　＠520〜600万中心　総販売戸数35戸中34戸販売
・パークハウス麻布十番アーバンス ＠400〜450万中心　総戸数18戸中17戸販売
・パークハウス上野毛コートレジデンス ＠350〜380万中心　総戸数18戸中17戸販売

＜今後の販売動向の注目物件＞
・パークコート虎ノ門愛宕タワー ＠500〜600万中心42〜192㎡　総戸数231戸・第一期4月販売予定
・グランツオーベル南平台 　＠800〜1000万中心（噂114〜219㎡　総販売戸数35戸前後　販売未定
・グランスイート六番町 ＠600〜700万中心55〜237㎡　総戸数85戸　会員限定販売開始
・パークハウス諏訪山プレゼンス ＠480〜550中心46〜124㎡　総戸数49戸　第一期4月販売予定
・グランドヒルズ三軒茶屋ヒルトップガーデン 　＠450〜500中心（噂）　総戸数311戸　販売未定

[262: 匿名さん]

住宅ローン、異常な低さですよね。特に10年とか、2.35％あたりで
借りれるでしょ実際は。余裕がある層なら、借金する必要なくとも
借りちゃうね。35年でも3.1％とかだもんね実質諸経費コミでも。
金利負担の上昇で返済できない人なんているんかな。バブル崩壊
時期にどのくらいの比率でいたの？

[263: 匿名さん]

でも、現在の価値観が続けば。なんでしょ。
日本人はブームに流されやすいからね。
将来は一戸建てブームになるかもしれないし、
郊外やリゾートに住むブームが来るかもしれない。
もちろん、業者によって作られたブームね。

[264: 匿名さん]

>261
これ見ると、決してまだバブルといえる程上がってないね。
南麻布の中古、坪1000万くらいで売り出されているのに比べると。
グランドヒルズ三軒茶屋に個人的には注目。2-3年かけて売る
つもりだろうから、かなりの高額設定でしょう。
城南1等地は坪500-600、都心一等地は坪800-1000か。
このあたりに2004-2006年に買った人はおめでとう。

[265: 匿名さん]

>>264
まだまだ上がる余地が残されているってことでしょうね。
このスレの主題は下がり始めるのがいつかってことですが、これだけ上げ局面に突入してる中、
天井を予想するのは、いかにも難しいってことですよね。

[266: 匿名さん]

バブルの頃は土地神話がありましたからね。
土地価格は青天井だと信じてました。
今は、価格が何時かは下がる事を学習したので、
バブルといえるまで買い上げない。

[268: 匿名さん]

城南厨が一人いるな。
たいした立地でもないのに・・・。

[269: 匿名さん]

つまるところ、一般大衆から金を吸い上げるシステムなんだよね。
ローンで金利払って家を持つのが、庶民のシアワセのステレオタイプですよと。
みんなそうしてるんだからあんたもそうしないと・・・・・みたいな。
だからイメージや見栄、妄想幻想、さまざま煽りが横行し、
住居としての実質価値から乖離したところに目を向けさせる。

でも、そういうカラクリを支えた力を失いつつあるし。
結婚にしても家にしても、
べつに自分が楽しく暮らすのが一番、
世間にあわせて無理しなくてもＯＫ。
この価値観の転換は大きいですよ。

[270: 匿名さん]

バブル崩壊のときは郊外より都心のほうが地価下落幅が大きかった。
例　都心坪3000万円→500万円
　　郊外坪300万円→100万円
といった感じ。
つまり都心の地価のほうが郊外より価格変動が激しい。
物件を高値つかみで購入して物件価格の下落に
あったときには、都心物件のほうが痛手が大きいといえる。

[271: 匿名さん]

下手な郊外は買い手が付かずに、投げ売りの場合もありましたけどね。

[272: 匿名はん]

暴落した郊外は買い手がつかずで、実際の取引実績のみみたらそう見えるだけなのでは？
都心だと暴落しても郊外よりは買い手つくでしょうに。

[273: 匿名さん]

暴落なんていうと、ちょっといつになるか分からない話しになりますね。
ただ、上げ止まる時期もずっと先、という書き込み、投資論が目立って
きたのがやや気になります。。。
それはさておき、能登の地震。能登だからあれくらいの被害になったと思いますが、
東京におきたときどうなるのか。起こらないことを祈るくらいしかできませんが、
関東大震災からずいぶん経つし、怖いですね。

[274: 匿名さん]

震度６強でもあの程度の被害だから、最近の免震制震された高層建築は
以外と被害少ないんじゃないかという気がしてきた

[275: 匿名さん]

石川県は関東よりかなり地盤が強いからあまり参考にはならないと思う。

[276: 匿名さん]

まあ、ボキっと折れて倒れるなんてことは無いでしょう。
無いと、思います。かな。分からないね誰にも。
都心のほうが地価の下落幅が大きいというのは当たり前の話。
私も都心には賃貸用途で持ってますが、売りタイミングには
かなり気を配っています。
2002年あたりでは、都心より、池ノ上、奥沢、田園調布のほうが、
青山一丁目、広尾、赤坂なんてところより坪単価が高かった。
下値抵抗力があるのが城南地域、変動激しい都心地域ってところ
でしょう。

[277: 匿名さん]

戸建ては怖い。瓦が重くて一階は、ペシャンコになる、倒壊は木造の場合避けられない。
戸建ては悲惨らしい、道路が無くなって前に進めず、全壊した家屋の上を乗り越えけいくんだと、下で住人が仏になってるかもしれないのに・・

その点マンションは、イイらしい。
神戸震災後もマンションは、形が大きく変わらないから、その住民は一致団結して困難に立ち向かったらしい、生活共同体だから。

それから皇居や国会・官庁周辺の高級マンションは抜群に良いらしい、インフラの復旧や、食料支援はあの辺りが優先されるから。

[278: 匿名さん]

270そういう下落は数年で10倍に300→3000というようなクレージーな値上がりをしたから
起きた。今はみな半信半疑のせいか上がったといっても２倍程度。全然たいしたことないので
下にも痛手というような幅もまだない。

[279: 匿名さん]

>271,272
まあ、都心は5億の物件が1億になり4億のマイナス。
郊外は3000万が投売りで1000万になって2000万のマイナス。
よって値下率、特に値下額は都心のほうがという論理でしょう。

[280: 匿名さん]

277>勉強になります。番町あたりは治安もいい上に震災時にも良さそうですね。

[281: 匿名さん]

郊外投売りの怖さを知らないから。
値段どころか、買い手がつかない。
団地など似たような中古物件が大量に出回ると、ダンピング合戦。
しかもリフォーム自分持ちでやらないと売れないから、
実際の売却益はさらに圧縮。
次の家を買ってると、経費がかかるから、
益々早く売ろうとしてホントに二束三文。

今の新築も、同時期に大量に中古が出るような地域は、
この二の舞三の舞を十分注意すべし。
買った瞬間から売る事を考え始められるような人でないと、
東京で不動産はもって幸せにはなれません。

[282: 匿名さん]

阪神震災後も完全復旧に５年〜７年かかったらしいから、東京直下のそれが来たら地盤低い海抜０ｍの下町などは、壊滅的になるだろう。

瓦葺の〜昭和５８年頃築が、ごろごろある。
実家や親戚を目の前にして親兄弟が埋もれていて、救出でできず手を拱いていると、火事が発生するらしい、消防なんて期待できない。
その後、電気の復活は３〜５日はかかるらしいから、その間をどう凌ぐか。しかしガスの復旧は当たり前だが遅れるので風呂は一ヶ月入れないらしい。怖い怖い・・。

断然皇居周りと、官庁・国会周辺のマンションにつきる。

タワマンも大丈夫（以外にも六甲アイランドのマンション軍は、液状化で地面は抜かるんでいただけでマンションや生活する箱には問題なかったらしい）

生活観ないが、住人が少ない分、官庁の備蓄品食料・水とかにありつけるかもしれないし、万が一の火事も直ぐヘリで消火してくれるだろう。

ココを読んでるインテリ諸君は、無理しても災害救援が迅速なエリアにそれを購入すべきではなかろうか。

私は既に購入し住んでる・・・。
しかし難民にはなりたくないなー想像しても体育館生活は辛いからな。

[283: 匿名さん]

インフラや食料支援は、民間人が後回しでしょう。
もっと優先すべき対象があるのが、国会・官庁周辺だから。

[284: 匿名さん]

東京23区で海抜がもっとも高いところってどこですか？

[285: 匿名さん]

>>277
周辺からの救援物資は陸上輸送が難しいので、湾岸や大河川のリバーステーションを整備して
搬送することが計画されているのはご存知？
上水道の緊急施設や電源電力も周辺からの供給が基本というのはご存知？
皇居や官公省の備蓄や相当程度期間のライフライン確保は当たり前だけど
周辺のマンションを優先するってどうやってするのか？？？？？？

[286: 匿名さん]

まあまあ。いいじゃないですか。おじいちゃんなんだから。
千代田区は、地震時難民発生数最大地域ですよ。気をつけてくださいね。

[287: 匿名さん]

たとえば、住宅購入のため6000万円貯めたとしましようか。
なぜ6000万円なのかというといまどき東京に家を買うためには
予算6000万円くらいないと買える家の選択肢が非常に限られて
しまうということと、6000万円なら年収1500万円くらいの
サラリーマンでもなんとか10年で貯められる金額だからです。

Aさん：6000万円で南麻布に55平米のマンション購入
Bさん：6000万円で世田谷区にミニ戸建(土地15坪・建物20坪)購入
Cさん：6000万円で都下に土地30坪以上の庭付き一戸建購入

Aさんが南麻布の55平米のマンションにこだわるのは、
55平米あれば3人〜4人家族でもぎりぎり生活できる広さだし
将来中古物件として売りに出すとしても賃貸にまわしに
しても都心のマンションが有利だと判断したからです。
もし10年後家を住み替えることになったとしたら
一番有利に住み替えられるのはやっぱりAさんでしょうか？

[288: 匿名さん]

55平米6000万無理でしょ。南麻布で。お疲れ様。

[289: 匿名さん]

55平米で3人〜4人が10年間住むなんて、ご苦労様です。

[290: 匿名さん]

1500万に達するサラリーマンがどれだけいるのか
達するとして少なくとも40後半だろう。
40前後にローン借りて買う人が多いのに。
現実的でないね。

[291: 匿名さん]

>287さん
またこのシリーズですね。
度々ですが、設定や問題提起（か質問）に違和感を覚えます。
私ごときがアドバイスするべき御仁なのか否かも想像できません。
288さん風のお答えで終了。以前のこの南麻布55㎡6000万の設問もそんなかんじじゃなかったですか？
レスが着きにくくないかな？
なんか驚天動地の新説模範解答をお持ちなのでしょうか？単に意見を求めてるだけなのですか？

南麻布が好きなのか？都心ブランドとして例にしてるだけですか？
本当に見つけて（例えば友人などの特定個人から直接とか）いるのか？
南麻布で55㎡なんて狭いのは実際意外にあるんですけど、「どうなのよ」と思います。
場所によっては1LDKの賃貸供給が少なくて意外に小さい部屋いいとも聞きますが・・・
55㎡でいい人は職場が付近とかの理由がないとわざわざ南麻布には部屋探さないと思います。
転売・賃貸・オーナーチェンジともマーケティングの点で疑問あります。
新築とはなっていないので、40年以上の容積率に余裕のある建替え利益狙いなら良いでしょう。

世田谷はさっぱり知見なしですが、広いし、ミニ戸多いし、ミニ戸需要あって
場所によっては意外に良いなんてこともないんですかね？でも平凡なミニ戸が10年たったら
南麻布じゃなくても都心と周辺区のたいていの所が勝ってしまいますね。

ボラリティーの大きい所３Aの高値掴みの恐れと、外周区・郊外で今後上がりそうなところのミニ戸
の比較って意図なんですかね？　個人が一戸の所有で頑張るなら、ボラリティーは大きい方が意義
ありますよ。数もてないのだから、上げるならうんと上げてくれないとおいしくないでしょう。
下がっても損を確定して、もっと安い所へ移ることは多分できるし、
何よりも55㎡で4人暮らせるならそこで頑張っちゃえば良い。
お子さんがまだとても小さいのでしょうか？1才2才として、6年目に転売と言うのが限度でしょう。

[292: 匿名さん]

芝浦アイランドのＧｒｏｖｅを投資用で買いました。金額的な制限があるとは云え、やっぱり麻布十番あたりにすればよかったと後悔しております。

[293: 匿名さん]

>>292
なぜ後悔？
俺も投資用に買いたかったクチだが。。

[294: 匿名さん]

不動産鑑定士市場賃料研究会による、
築5年、容積率100％換算での住宅地賃料利回りは以下（06年12月データ）。
実際、容積率100％以上の地域が多いので、実際の利回りは高くなるが、
それにしても、100％換算でまだこの利回り。バブルと言えるのであろうか。

住宅地
区 (築５年)
容積率100%
千代田 2.00%
中央 3.90%
港 3.20%
新宿 4.30%
文京 3.80%
台東 3.60%
墨田 4.70%
江東 4.90%
品川 4.00%
目黒 4.60%
大田 4.10%
世田谷 4.30%
渋谷 3.80%
中野 4.20%
杉並 4.30%
豊島 4.50%
北 4.20%
荒川 4.10%
板橋 4.10%
練馬 4.50%
足立 4.80%
葛飾 4.30%
江戸川 4.60%

[295: 匿名さん]

そもそも、このスレにいる人は、既に物件購入していて、値上がりしてほしい人が多いわけだから、価格上昇の意見が大勢になってしまうと思われるのですが。まわりに買い場とたきつけて、自らは真っ先に売りに転じる。株でも王道だと思われます。

[296: 匿名さん]

後悔しているのなら早く売却しては？
ただしその買い替えするとしても価格差がありすぎると思いますが

[297: 購入検討中さん]

大半かどうかは分からないけれど、すでに買っている人は値上がりを望む。
投資用に買っている人はより高値を望んで売り時を狙っているのは確かだわな。

[298: 匿名さん]

07年に購入される方も、まだまだ買える物件はありますよ。
一方で、そりゃないよ、っという便乗値上げ物件もありますが。
生活に無理の無い範囲であれば、まだ買い時ですよ。

2010年くらいになると、おそらく物件すら出てこない。検討
しようがない、ということになります。

デベの口車に乗せられる必要はありません。きちっと査定し、想定利回り
を勘案（プレミアム住宅地なら若干利回り低くても良いですが）し、逆算
したものを価格の目処にして、ご検討されてください。

仕様は少なくとも、一番の問題である音、これについて気を配っているモノ
にしたほうが良い。戸境壁の厚さや構造、スラブ厚、、きりが無いので
省きますが。加えて、ビルトイン空調、タンクレストイレ、ディスポーザー
は途中で装備することは難しいので、あったほうが良いでしょう。

何が何でも都心を選ぶ必要はありません。自己居住用なら、価格変動の
激しくない地域を検討対象にした方が良い。2002年水準で坪単価300万を
切っていない地域であり且つ、現在価格上昇が出遅れている地域をお薦め
します。

良い物件を購入されると良いですね。生活スタイルに合わせ、うまく買い替え
られること、これは日本の経済安定成長に非常に大事なファクターです。
応援しております。

[299: 匿名さん]

2010年だろうと、再開発でいくつも物件の供給予定はありますよ。
しかも、駅前の再開発で立地の良い物件がね。

[300: 匿名さん]

お値段異常日暮里
みたいな感じでしょう。高いよ。

代官山アドレスや大崎のサウスパークタワーみたいに
駅前、再開発というのは駅前＋複合施設の利便性で、あけてびっくりの高値
が普通
西東京市のような郊外なら相応の価格かもしれないが聖跡桜ヶ丘のように
目の前にどんどん高層が建って視界を塞ぎ投げ売りされる物件もこまるけどね

[301: 匿名さん]

日暮里は、今では適正価格だそうだけど。

千葉県に、再開発の駅直結物件が２つ控えてるけど価格がどうなるかなぁ。