23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[122: 94]

>>119
良い視点です。750も何度か触れてはいましたが、一つの
目安としての国債金利(利回り）は投資先対象の選別の上で
一つの大事な指針になります。

当然、ファンドサイドもリスク的に安全性が高くなる国債動向は
注視でしょう。現行ファンドは、一時より利回りは下がっていることは
確かですが、都心部中心にオフィスなどの需要は当面堅調なので、
ランニング面も考慮すればまだメリットはあるでしょう。

日銀の政策的金融施策(金利）は、株価の調整も入り、簡単には
上げ一本で通すのは政財界筋も見回すと慎重な面も出てくるでしょう。

[123: 匿名さん]

ここを見ていると８０年代までの土地神話に似た、都心マンション神話が広まりつつあるように見える。証券化で不動産市場に入った５兆円が都心の高利回り物件を支えていること、今もデベロッパーが高値で土地を仕入れていることなどから、都心価格が下がりにくいことは事実。どこのモデルルームに行っても、判で押したように「価格上昇が続きこれから郊外に波及します」と言われるが、じっくり話していると本当にそう信じている販売員もいる。

まだ日本の分譲住宅市場では、収益還元法を無視し、買い手のフトコロに手を突っ込んでみて価格を決めているので、買うという人がいる限り下がらない。資金力に余裕ができたデベロッパーにとっては、１〜２年売れ残っても大した問題ではない。このことが逆に金融市場の影響を直接受けにくい妙に安定した市場を作り出している。

坪４００万円以上の番町、高輪の物件が景気の回復に伴って高価格になるのは当然。その他大勢の都心物件では、特にこの半年、売り渋りによる供給不足、金利上昇にあおられて買い急ぐ若年層、退職間近の団塊世代の参加、さらに円高傾向で海外投資の為替リスクを嫌う投資家と余剰資金ができたが運用先が探せない国内金融機関の不動産投資回帰などで過熱感がある。坪２５０万の田町の物件にも（居住用としては悪くないと思うが）キャピタルゲインを狙う投資家が集まった。

市場原理で上がっているのだから問題はないようだが、金融面から見れば、不動産投資より利回りのよい金融商品が見あたらないから資金が流入しているという状況はミニバブルと言ってよいと思う。

この状況は決して健全とは言えず、参院選後に日銀が根性を見せてもう一段の利上げが進み、予定通りマンション供給が増加すれば、相場の上値を試す場面が出てくるかも知れない。

金利が４〜５％を超え、居住用に買う人の駆け込み需要、消費税上げによる駆け込み需要も一巡するまでのどこかで、収益性で買われていた都心物件の価格が調整されるはずだ。都心マンション市場を支えるには、日本の消費の足腰は弱い。
その時関係者が、都心の投資対象物件と一般の居住用不動産は異なるという冷静な対応ができるとよいが、バブルが崩壊する可能性もある。
キャッシュで買う人は、何年かかるかわからないが待つのも一案だと思う。

本来、日本のマンションは外断熱にならない限り平均５０年もたない償却資産だ。ここでも被害者は売り抜けることもできず、飛ばしもできない個人投資家、マンション購入者ということになってしまうのか。
長文失礼。

[124: 匿名さん]

富裕層の数は増えるわけだから、都心という短絡的な発想では無く、下記の住宅地
を選択すればどうでしょうか。99年度と古いデータですが。なんで番町とか無い
んだろ。

1 1 1 1 2 東京都 港区南麻布 8,502,898 19,912,256 241 35,282 82,623
2 2 3 2 1 東京都 世田谷区成城 7,426,518 17,783,616 243 30,562 73,184
3 3 4 3 3 東京都 大田区田園調布 7,405,953 17,706,306 240 30,858 73,776
4 4 5 4 4 東京都 港区南青山 7,333,968 17,429,676 229 32,026 76,112
5 5 6 5 7 東京都 港区六本木 6,753,438 15,762,096 187 36,115 84,289
6 6 7 7 6 東京都 港区赤坂 6,324,453 14,940,306 190 33,287 78,633
7 7 8 8 5 東京都 渋谷区広尾 5,727,227 13,830,274 197 29,072 70,204
8 8 9 9 8 東京都 港区高輪 4,861,865 11,701,570 164 29,646 71,351
9 9 10 10 10 東京都 渋谷区神宮前 4,282,884 10,278,288 142 30,161 72,382
10 10 11 11 12 東京都 渋谷区代々木 4,087,438 9,706,496 127 32,185 76,429
11 11 14 13 9 東京都 世田谷区深沢 3,333,592 8,391,764 143 23,312 58,684
12 12 15 14 11 東京都 世田谷区等々力 3,297,689 8,199,358 133 24,795 61,649
13 13 13 15 17 東京都 渋谷区松濤 3,411,778 8,162,216 111 30,737 73,533
14 14 16 16 16 東京都 品川区上大崎 3,279,632 7,934,104 114 28,769 69,597
15 15 19 17 14 東京都 港区元麻布 3,114,851 7,676,902 120 25,957 63,974
16 16 18 18 19 東京都 港区西麻布 3,166,625 7,635,730 108 29,321 70,701
17 17 20 20 17 東京都 大田区久が原 2,944,881 7,228,422 111 26,530 65,121
18 18 26 22 13 東京都 世田谷区奥沢 2,520,087 6,499,434 121 20,827 53,714
19 19 25 23 15 東京都 港区白金台 2,536,361 6,471,682 116 21,865 55,790
20 20 21 21 23 東京都 港区三田 2,823,578 6,780,796 94 30,038 72,136
21 21 23 24 19 東京都 世田谷区代田 2,574,711 6,451,902 108 23,840 59,740
22 22 24 26 25 東京都 新宿区下落合 2,573,582 6,244,624 91 28,281 68,622
23 23 22 25 30 東京都 渋谷区西原 2,729,181 6,435,222 81 33,694 79,447
24 24 17 19 43 東京都 世田谷区赤堤 3,235,920 7,328,100 71 45,576 103,213
25 25 28 27 28 東京都 品川区東五反田 2,444,015 5,925,190 86 28,419 68,898
26 26 34 31 24 東京都 世田谷区代沢 1,980,701 5,082,982 93 21,298 54,656
27 26 36 32 21 東京都 目黒区八雲 1,936,333 5,054,546 98 19,759 51,577
28 28 31 30 29 東京都 世田谷区瀬田 2,144,174 5,277,268 82 26,148 64,357
29 29 29 29 33 東京都 港区白金 2,335,381 5,611,442 78 29,941 71,942
30 30 27 28 37 東京都 新宿区西新宿 2,470,370 5,833,180 74 33,383 78,827

[125: 匿名さん]

１２３さん
そうですね。なかなかイイ意見です。地価の回復は重要ですよ。
今度の公示価格見てビックリするでしょうね。
株価と違い乱高下は短期間に起こらない。それが、地価ですよ。

私の感想としては、金融機関の不良債権の処理に１５年かかったと言う事ではないですか。遅すぎですが、つまり、地価は、二年前にリセットして再浮上したに過ぎないわけで、まだヨチヨチ歩き。これから、正常に経済成長するのではないですか。バブルなどとはとても言えない。反転してトレンドが変わったに過ぎない、これが東京の正常な姿です。

少ない生涯賃金の人は、都内に自宅を買えない時代、これが事実ではないですか。

経済成長もドライブがかかり期待できる。元々日本の金融は、土地を担保に融資していた、土地の信用が回復してきた今、金融機関の融資スタートに前向きなったので、中小企業の設備投資も堅調です。間違いなく、地価下落要因はみあたらないと考えます。２〜３年後には、庶民の給料も増え始めるでしょう。消費も回復し、あと１０年は最低でも地価は上昇トレンドでしょう。

[126: 124]

失礼しました。上記データは納税額、推定所得、高額納税者人数
の総合番付です。

[127: 匿名さん]

金融危機による異常な下げ局面からリバウンドして、
ややオーバーシュートしたというのが今の都心の地価水準では？

[128: 匿名さん]

地価にもオーバーシュートって使うのですか？
素人でわかりませんが、ゆり戻しですかね。
隣の韓国は、IMFの世話になり、今の経済成長。少子化と財政は心配ですが、そんなに日本は悲観するところ無いと思ういますね。

[129: 物件比較中さん]

ここ読んでいると、
価格が上がってもらわなければ困る方もいらっしゃるみたいで笑えます。
土地は都心部に限ってはしばらく上昇するでしょうね。
23区内ですら坪数百万の格差があるように、
郊外との格差は広がっていくのですかね。
ただ今のデベ先導型のマンション価格急上昇は明らかに異常。
煽られて貧乏くじ引いてる方々にはご同情申し上げます。
割と短期間で破綻すると思いますが。
マンションを作り続けなければデベは存在できませんから、
物件なんて今後もいくらでも出てきます。
焦って買われようとされてる方は冷静に。

[130: 匿名さん]

地価があがってもらわないと困るのでなく下がってもらうと世の中全体が
困るという話。
景気拡大＝株価の伸び＝地価の上昇　経済常識です。

[131: 匿名はん]

土地はいくらでも出てきます。上げ相場なので郊外、郊外に。
人々の期待が下方に向かえば、また都心にも出てくるでしょう。
一体いつになることやら

[132: 匿名さん]

これから出てくるのは国家公務員宿舎土地。これがまた、都心６区や城南の
一等地に広大にある。
最高価格を決めて、逆オークションでもやらない限り、競争入札でかなりの
高値になるのは、「マスタービューレジデンス」で実証済み。
売却は財政再建の一助だから国もできる限り高値で売るでしょう。

[133: 匿名さん]

120>売れてます、いいものは市場からすぐ消えるので買うチャンスが少なく大変です。
ちなみに株価はのきなみ２倍から５倍になってるのに、たかが二割から５割アップだなんて
本当につつましいもんです。

[134: 匿名さん]

じゃあこれから買う物件も、その後にも値上がりは相当に確実なんでしょうか？（まだうまみは
あるんでしょうか？）それも何割アップくらいでしょう？

[135: 匿名さん]

129さん
あなたは、持ち家ありますか？
理想は底値で買いたいところですが、もう反転した今の地価は、安定はすれども、下落はしません。
正常になっただけですよ。
つまり今まで安すぎた。
あなたが、買える頃には返済できないローン組むことにならなければ良いのだが。
一生賃貸族だって居るし、物色し購入しなくてもいいのでは・・

[136: 匿名さん]

（１３２続き）
①供給はあるが過剰剰で値崩れする懸念は少ない。

地価値下がり局面では
海外生産へのシフト、工場移転の促進法の制定、大手ロジスティックの
台頭による中規模倉庫の業績悪化、企業の構造改革のための自社社宅の
売却などで土地放出がすすんだ。
土地を持っている企業なり、個人なりは、駐車場でも何でも
保有コストがカバーできれば、値下がりリスクがない限り手放したがらない。

②マンションの販売価格は土地取得時点できまる。

マンション分譲は原価積み上げ方式のビジネス。
土地仕入れ額と建設発注額と販売経費しコスト要素はない。
土地３０％建物４０％設計・販売経費２０％に利益１０％とか
４０％３０％２０％に利益１０％とか場所によって比率は変わる。

土地仕入れは、最短でも竣工の２年以上前に遡る。
企画、行政の折衝、設計など１年程度はかかる。確認申請がおりないと
販売開始できない。
だから先の相場を読んで土地を買う。
平均坪単価×販売面積をもとに、入札価格の上限をきめて入札する。
強気の業者や資金力の豊富な大手が、他社の３割り増しで落札すれば
その時点で１年以上先の分譲相場が決まることになる。

③土地入札の予定価格は「公示地価」「基準地価」がひとつの目安

デベの土地仕入れ担当者はサラリーマン。当然会社の指示で上限価格
を懐に入札の臨む。そのときに参考になるのがエリアの地価の伸び率。
デベが「新価格」とかいうのも、１０月下旬に出される地方自治体の基準地価
の動き、３月２２日に出る公示地価の動きを「言い訳というか論拠」にして
の話ということだ。

[137: 匿名さん]

（１３６つづき）
あとは、都市再生の流れで動き始めた「都市再開発」
単発のマンションに比べて地権者合意形成や法的手続き保証、等価交換価格の
調整、地域整備の公共負担などに時間・コストがかかる。
都心の老朽マンションの立替は一棟丸ごと業者が買い取って賃貸物件として
長期に投資回収する事例がある。
都心分譲では、土地取得価格をデベロッパーが負担せずにすむ定期借地権分譲が
増えていくだろう。

需要側の動向を精緻に論ずるのもいいが、供給サイドの動きをみていかないと
買い手がいないから安くなるはず・。というのは、買い手の「連帯」を信頼しすぎ。

市場は、欲望と恐怖で動く。
高くなって買えなくなる。安値で入札したら仕入れができない。
なるべく安く仕入れて儲けたい。ここで買って損をしたくない。
そういう心理戦のなかで、武蔵小杉が坪単価２４０万前後で売れて、美しの森が２３０万
で完売したら、売り手は強気になりいくらでも時間をかければいつかは売れると考え始める。

もはや、首都圏新築マンション市場で業者間の連携はあっても不要な価格競争は
どこにもないではないか。

[138: 匿名さん]

この掲示板も既にタイトルは賞味期限切れ

[139: 匿名さん]

銀行が売り手であるデベの味方であるうちは、下がりようがないよね。逆にいえば、突如、銀行がスタンスを変えるような大きな政策変更や体制変化が起こらないうちは、バイアンドホールド戦法が得策と言えるでしょう。ていうか、そもそも、この３年間で売った法人や個人の大半は売らなかった方がもっと儲け幅が大きかったと振り返っているのでは？

[140: 匿名はん]

どうもバブルという用語が氾濫気味ですので、私見を述べさせていただきますと、価格がバブルかどうか、’異常’かどうかは適正値からの乖離の程度によると思います。もちろん、厳密な意味での適正値などは誰にもわかりませんが、いわゆる不動産利回りがある程度の尺度となるのは間違いないでしょう。長期金利が１％後半に過ぎないのに、下がったとはいえ、３％台の不動産利回りがバブルだとはとても言えないでしょう。それにひきかえ、北米の不動産バブルの崩壊がまさに進行中といった観がありますが、こちらは、短期金利５％超、長期金利４％後半なのに対して不動産利回りは２％くらいです。明らかに不動産を賃貸に回すよりも売却して預金したほうが利回りが高いというのはバブル水準だったと言ってもいいと思われます。
今後日本の地価が上がるか下がるかはともかく、現水準が到底維持不可能なバブル的価格水準であるとする論拠は乏しいと言わざるを得ないと思います。

[141: ご近所さん]

超低金利で無理矢理に経済を回している状態だけでも、
十分にバブルを心配する必要があると思いますよ。

ゼロサム的に貯蓄を吐き出さしているだけ、と酷評している人もいますよね。

[142: 匿名さん]

>>141
低金利は財政赤字の問題を抜きにしては語れないでしょう。大インフレにするか消費税４０％にするか徳政令でもださないと国債の償還や赤字国債の問題は解決しない。

酷評するのは自由だけど国が大借金して個人がデフレ時代に貯め込んだ貯蓄がふくれあがっている。
事態の異常さがわかっているから「貯蓄から投資へ」と方向転換させようとしているのでは？

[143: 匿名さん]

「２３区に安く住みたい」願望は、「個人の希望」であって、不変的な社会課題たりえない
気がします。
バブルだのなんだの言って、ふたたび安くなってほしい気持ちはわかりますが。
なにも２３区でなくても安くて広くて通勤可能な土地もマンションもありあまって
います。原木中山には坪単価１１０万の新築すらある。（ちょっと問題ありですが）

２０％３０％高騰、暴落は実感としてわかるし大騒ぎもするでしょう。
３％〜５％の値動きは一般人にはわかりにくい。

緩やかな上昇が続く限り暴落は急にはおこりにくくなるのではないでしょうか。
暴落が起こるにしてもかなり先の話になって、かなり極まったレベルから
程度によっては底値はたいして安くならない可能性があるかも知れない。


消費税や金利ば話題になるが新築マンション価格が今後３〜４％程度
じわじわ上昇したら気付かぬうちに
４５００万の物件が５年後に５３００万になっていたりする。

金利も５年で１％はあがる。これに消費税アップが加われば。
３５年のローン返済は１３万５千円（３％）から１７万７千円になる。

月坪７千円の賃貸なら１０平米広い部屋が借りられる差だ。
給与も４万２千円アップなら問題ないがどうなんでしょうね。

[144: 匿名さん]

いつ下がり始める？
来年。ならば底値の買い時は５年後だろう
３年後、ならば底値の買い時は　８年後だろう
５年後、ならば底値の買い時は　１０年以上先だろう

いずれにしろ５年後には答えがでていそうだね。

[145: 入居済み住民さん]

国の自転車操業につきあわされている若い世代はかわいそうだね。
有能な人間はどんどん海外に出ていっちゃうんだろうな。

[146: 匿名さん]

閑話休題
いまや絶版だが、古書で手に入るなら
これからマンションを買おうという人に是非読んでほしいのが
この本　１９９６年の初版だがマンション業界の裏話満載
『不動産屋の耳寄り話』稲葉なおと　講談社
http://books.yahoo.co.jp/book_detail/19708345

[147: 匿名さん]

公示地価が発表になったね
＞東京都では港区と渋谷区の計2カ所の調査地点で上昇率が45％を上回った。いずれも2月に開業1周年を迎えた商業施設「表参道ヒルズ」付近。年間1000万人に達した集客力が周辺地域に活気をもたらした。大阪市と名古屋市でも計5地点が40％超の伸び率を記録した。 (16:50)
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20070322AT3S2200M22032007.html

[148: 匿名さん]

（１４７続き）
どうも地価高騰は「商業地」主体で「住宅地」はさほどの伸びではないみたいだけど
早く、明日の朝刊か見たい。
気になるのは千葉県の宅地の伸び率。

[149: 匿名さん]

148続き
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20070322/index.html

[150: 匿名さん]

宅地もとんでもない上げですよ。こりゃちょっと上がりすぎ？
港区27％上昇、世田谷ですら宅地12％上昇。千代田15％上昇など

[151: 匿名さん]

うわー、やばい
こりゃ年収だけでなく不動産でも勝ち組と＊＊＊に別れるな

[152: 匿名さん]

公示地価の平均値　足立区を１００％とすると

千代田区　　 695%
港区　　　　 546%
渋谷区　　　 390%
中央区　　　 300%
目黒区　　　 284%
文京区　　　 274%
品川区　　　 250%
新宿区　　　 238%
台東区　　　 230%
世田谷区　　 214%
中野区　　　 188%
大田区　　　 185%
杉並区　　　 179%
豊島区　　　 178%
荒川区　　　 161%
北区　　　　 143%
板橋区　　　 143%
江東区　　　 138%
練馬区　　　 135%
江戸川区　　 123%
墨田区　　　 119%
葛飾区　　　 108%
足立区　　　 100%

[153: 匿名さん]

対前年上昇率
港区　　　　　　　　 27.2 ％
渋谷区　　　　　　　 24.8 ％
中央区　　　　　　　 20.9 ％
文京区　　　　　　　 18.5 ％
目黒区　　　　　　　 17.6 ％
品川区　　　　　　　 15.8 ％
千代田区　　　　　　 15.6 ％
台東区　　　　　　　 13.7 ％
豊島区　　　　　　　 12.8 ％
世田谷区　　　　　　 12.4 ％
大田区　　　　　　　 10.6 ％
板橋区　　　　　　　 9.8 ％
新宿区　　　　　　　 8.5 ％
杉並区　　　　　　　 8.1 ％
江東区　　　　　　　 7.4 ％
荒川区　　　　　　　 7.1 ％
中野区　　　　　　　 6.6 ％
墨田区　　　　　　　 6.6 ％
練馬区　　　　　　　 6.5 ％
北区　　　　　　　　 5.8 ％
なぜか足立葛飾のデータがない。

[154: 匿名さん]

区内の地価格差
大きいのが港区、千代田、大田、渋谷、品川、千代田
少ないのは荒川墨田だが観測地点が少ないせいもある


区内の格差の度合い　区平均を１００％とした場合
区 上位の価格 下位の価格
千代田区　　 159% 53%
港区　　　　 192% 60%
渋谷区　　　 166% 57%
中央区　　　 136% 70%
目黒区　　　 165% 75%
文京区　　　 144% 78%
品川区　　　 182% 74%
新宿区　　　 132% 75%
台東区　　　 115% 78%
世田谷区　　 140% 53%
中野区　　　 136% 78%
大田区　　　 210% 71%
杉並区　　　 127% 85%
豊島区　　　 136% 83%
荒川区　　　 115% 85%
北区　　　　 124% 84%
板橋区　　　 137% 79%
江東区　　　 138% 86%
練馬区　　　 136% 66%
江戸川区　　 126% 79%
墨田区　　　 103% 97%
葛飾区　　　 138% 61%
足立区　　　 162% 68%

[155: 匿名さん]

世田谷も丁目までで見てみると、かなり上がっているところがありますね。
こらたまげました。

[156: 匿名さん]

公示地価は実体よりやや遅れるからね。実際はそれより上の値段でないと買えないものである。

[157: 匿名さん]

都心に住居を求められのもここ一年くらいが最後のチャンスかも。

[158: 匿名さん]

これは2006年に一気に過ぎ去ったとみるべきでは。ついていけないでしょ
普通の人は。

[159: 匿名さん]

対前年変動率　（もれてました）

足立区　　　　　　　 13.7
葛飾区　　　　　　　 7.0
江戸川区　　　　　　 9.8
千葉、埼玉は昨年あまり売れなかったということだね。
驚くべきは神奈川　Ｈ１８　　Ｈ１９

横浜市　　　　　　　 △ 1.4 3.2
川崎市　　　　　　　 △ 0.2 5.3
鶴見区や港南区が延びていないせいかな。

昨年１０月下旬に都道府県地価調査（Ｈ１８７月１日時点）が発表になって
ある程度の予測はあったものの１月１日までの半年間にさらに
地区格差が広がった感じがするね。

[160: 匿名さん]

港区はＨ１７で１８％、Ｈ１９で２７．２％ということは
Ｈ１６から５割上がったということ。
取引が激減したからもう上がる懸念はどこにもないが
これが、５％づつ来年から下落しても８年かかる
仮に今港区でバブルクラッシュしたらいったい
足立区の坪単価はどうなるのかな。
６倍の価格差が３倍くらいに収まるのか、一緒に
足立区も下落するのか。謎だ。

[161: 匿名さん]

世田谷区住宅地のみでのランキング、
１．玉川3丁目　933,000円
２．成城6丁目　790,000円
３．代沢2丁目　780,000円
なかなか面白いですね。玉川が一番高いとは。

[162: 匿名さん]

失礼しました。玉川３は商業地でした。
成城、代沢、当たり前の結果でした。

[163: 匿名さん]

80万いかないとはやはり郊外だからでしょうか？

[164: 匿名さん]

全国１位の住宅地である南青山５丁目は建ぺい率６０、容積率３００で１９５万。
代沢、成城は建ぺい率５０、容積率１５０。実質値段は殆ど変わらん。ということ。
郊外だからというわけでは無い。

[165: 匿名さん]

NNN
http://www1.ntv.co.jp/news/wmtram/news.cgi?movie=070322012.cgi.300k.79...
TBS
http://news.tbs.co.jp/part_news/part_news3522363.html
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http://news.google.co.jp/nwshp?ie=UTF-8&oe=UTF-8&hl=ja&tab...

[166: 契約済みさん]

>>164
代沢は50/150だけど、成城は40/80だよ。
容積率100に引き直すと、成城98.7万、代沢52万、南青山65万。
ちなみに、田園調布３は40/80で102万円。容積率100へ引き直し後で127万。
田園調布恐るべし。

[167: 匿名さん]

地価の上昇は将来の賃料上昇を織り込んでいるわけですので、
既に2005年には平均でも2％上がっている賃料が、将来
には更に上がってくると見るのが普通ですね。
特に今回の公示地価で大幅に上がった地区はそうなってくる。

とはいえ、今回の地価上昇は大幅すぎる。2008年の公示地価
のUp率は3-4％くらいに落ち着くのかな。どうなんだろうか。
更に10％Up！とかになっちゃうと、賃料がとんでもないこと
になりますな。皆低い家賃で貸さなくなるわけだしね。利便性
ブランド性のある立地には家賃が上がっても住人が付くという
確信があるから、土地の値段が上がっているということ
なんでしょう。
しかも公示地価って、単純平均だから、意味を成さないね。
実際はもっと上がっているわけで。しかも六本木ヒルズの価格
なんてのは「異常値」として削除されるようです。
何が異常なのか、良く分かりませんね。買い手が実際いるのに。
実態はもっと上がっていると見るべきでしょう。

[168: 匿名さん]

容積率をしっかりみていくと、やはりブランド立地の場所
は郊外であってもかなり高いですね。殆どの都心立地に
勝っている感じでしょう。だからこそ、世田谷1等地は高値
で売れるわけで。田園調布も然り。
こういう立地で、容積率が20％でも上がると、大変なこと
になりますね。そうなる可能性はあるのかな。

[169: 匿名さん]

（１）局所的加熱が２３区住宅市場に及ぼす影響は限定的

局所的バブルといいつつも、マスコミも地価上昇を景気回復の糸口として肯定する論調だ。
東京圏の公示地価は指数でも上昇率でもかつてのバブル期とは程遠い。
「東京都の商業地平均」が対前年で二桁伸び（８６年20％８７年79％８８年35％８９年0％）
が３年続いて、１９８５年の３倍になった。
それが、住宅地に波及し全国に波及したのが前回バブル。
今は上昇率と価格の地域格差がすすんで、不動産投資の視点からも峻別が厳しくなってきていることが
明確だ。
物件単位の銀座や表参道の商業物件はピークかもしれないがそういう不動産ファンドが
破綻しようが、悪性腫瘍というよりポリープのようなもので局部的切除で済むのではないか。
将来はさておきそれを契機に東京圏の不動産が全身衰弱するような「連続性」は見出しにくい。

[170: 匿名さん]

（２）賃貸収益性の二極化も進んでいる。

分譲価格の高いエリアでは賃貸需要も多い。
家賃とはそもそも上げにくいものだが、人気エリアでは新築賃貸が強気の賃料を
出して、既存がそれに追随して値上げしていける。
都心エリアなら老朽マンションがオフィス転用されることもある

一方、分譲価格が低めなら賃貸を出て分譲を買う人が増える。
空いた賃貸マンションは、季節外れなら空室が続き、安値で募集せざるをえない。
相場が下がれば、中古を売って住み買える人も、貸すより売ったほうがいい
という話になる。売り物が増えれば中古市場の下げ圧力になる。

この循環によって都心とそれ以外の格差は今以上に進む可能性がある。

[171: 匿名さん]

（３）供給量の二極化も激しい。
物件が不足による高値は今にはじまったことではない。
相場の心理を書いた本によれば

①モノが足りなくなるということは、それだけお金の値打ちが低くなるということだから
いまのうちにお金をモノに替えておこうという一般の人の気持ち（換物傾向）

②モノが足りなくなれば商売の扱い高が減ってしまうという事業者の心配

③モノが足りなくなると、満足するものが手に入りにくくなるという消費者の不安

④さらにこういう傾向になることを見越していまのうちにモノを買い占めて、高くなった
時に売り払って儲けようという一部の人の思惑（投機）

こういうものが一度に重なって、ただでさえ不測がちになっているモノを
決定的に不足させてしまう。

資産デフレが終わってインフレ傾向に向かうということで、①が高まる
都心の不動産流通量が減る。②で業者の入札価格が上がる
③で需要、住み替えの前倒しがおきる。