ヒマリーマン [更新日時] 2007-04-14 01:28:00
数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。
過去スレ
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/
[スレ作成日時]2007-03-19 20:35:00
＼専門家に相談できる／
23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７
| No.101 |
by 匿名さん 2007-03-21 20:51:00
削除依頼
賃料への期待が下落から上昇に転じたために、J-REITのイールドは低下
しているわけで、実際賃料が上昇しているのはまだごく一部。まだ バブルの前段階。 昨今のマンション価格上昇も大衆の期待が地価上昇であるからで、 公示地価がマイナスにでもならん限り、人々の期待は変わらないでしょう。 |
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|---|---|---|
| No.102 |
by 匿名さん 2007-03-21 21:29:00
99は理屈だけで実態を知らない。賃貸市場がつねに新築市場より下回るのは、借家法の元にある日本の特徴。いまは新築タワーは定期借家更新可が標準。これは値上げを目論んでいるからにほかならない。
ファンドが単体でリートは複数というのは御存知だろう。リートの市場動向はわかってもそれが証券化一般のファンドのインデックスとはいえまい。 百歩譲っても上ものつきの賃貸マンションが安値で処分されてもその場で下がるのは賃貸相場であって新築分譲マンション価格ではない。 例えば田園都市線ひとつみても新築マンション分譲価格と賃貸市場の格差がどんどんひろがっているのが現状。 ９９さん。理屈をこねるのはいいが実例を示してほしいな。 悪意はないにしてもミスリードといわざるを得ない。 かくあるべきとあるはずだと実態は大きく違う。だから不動産は奥が深い。 |
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| No.103 |
by 匿名さん 2007-03-21 21:45:00
収益不動産の証券化の出口のひとつがリート。個別の証券化の利回りなど専門の金融機関でないと知り得ない。例えば、潮見の駅前のホームセンター。これもTという商社の証券化物件だが、テナントの撤退後だれがエクィティをどうしたなんて事情は一般人にだれもわからんだろう。
市場といっても私募ファンドの市場は開示されていないのではないか？ |
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| No.104 |
by 匿名さん 2007-03-21 21:51:00
リートは他地点の複数物件でレジデンスもオフィスも混在している。不動産会社の株のようなものだ。一方証券化は普通単体で募集されるし独自の市場で売買されると理解している。
なにしろリートは現在数十くらいだったか忘れたが証券化物件でリートにはいっていないのは大小とりまぜてその１０倍はあるだろう。 |
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| No.105 |
by 匿名さん 2007-03-21 22:01:00
不動産の価格上昇をバブルと言いつのるのはどうかと思う。
上昇の背景にはいつでも金融の緩和がある。前回は住専。今回は証券化手法だ。ただ証券化はノンリコをはじめリスクが限定てきで投資が実態経済に与える影響を極力おさえる仕組みになっている。 ファンドの土地買い占め、物件買いが分譲マンションの価格の流れをかえたのだが、証券化が再び都心の地価を下落させると考えている業界人は誰もいないだろう。 |
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| No.106 |
by 750 2007-03-21 22:27:00
102さん
賃貸相場と新築価格は連動してます。昔はそうではなかったかもしれません。が、証券化が進んで不動産が金融商品になった今、それらは連動するのです。 > 例えば田園都市線ひとつみても新築マンション分譲価格と賃貸市場の格差がどんどんひろがっているのが現状。 それを、「加熱している」と言っているのです。 103さん、104さん マクロな視点での不動産相場の流れはリートで分かります。 細かな取引の詳細が分からなくても、「賃料が下がっている」という事実があれば新築価格も下がるのです。それが「収益還元法」なのです。 105さん > 不動産の価格上昇をバブルと言いつのるのはどうかと思う。 > 上昇の背景にはいつでも金融の緩和がある。前回は住専。今回は証券化手法だ。ただ証券化はノン> リコをはじめリスクが限定てきで投資が実態経済に与える影響を極力おさえる仕組みになっている。 ノンリコースローンは金融機関のリスクを限定してます。証券化は不動産会社のリスクを限定してます。ミニバブルがはじけて相場が崩れても、金融機関や不動産会社は損しません。エクイティをとった投資家だけが損をする仕組みです。 だから、前回バブルのように経済界に大きな打撃は有りません。その分、買った投資家(法人でも個人でも）がかぶります。 > ファンドの土地買い占め、物件買いが分譲マンションの価格の流れをかえたのだが、証券化が再び> 都心の地価を下落させると考えている業界人は誰もいないだろう。 いっぱいいます。 |
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| No.107 |
by 750 2007-03-21 22:28:00
102-105さん
同じようなことを何回も分けて書かれるのは多くの人が反論しているように見せかけたいのでしょうか？文体が一緒ですよ。（「○○だろう。」というのがIdentical) |
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| No.108 |
by 匿名さん 2007-03-21 22:37:00
そうではないです。私は実はこのスレ１から書いていますが、原則として下書きを書いて
読み易いように分割して投稿しています。御存知の人も多いでしょう。 別に何人が賛同しようが私は多数決でことがきまるとは思っていない。 ７５０さんがひとりで自説を強弁しているからスレタイからどんどん話がづれる |
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| No.109 |
by 匿名さん 2007-03-21 22:40:00
１０７が７５０でないと信じたいが、なんか下衆なかんぐり話ですね。文京区の学歴コンプレックスよりはましかな。
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| No.110 |
by 匿名さん 2007-03-21 22:43:00
明日になれば公示地価がはっきりします。
いつさがりはじめるかが主題なので、もうそろそろ本題にもどしませんかね。 ７５０さんはそれで、こんご２３区の新築価格はどうなっていくか もういちど明日の公示地価をみてご意見を書いていただけませんかね。 お願いします。 |
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| No.111 |
by 匿名さん 2007-03-21 22:50:00
公示地価は不動産価格に影響するのですか？例えば所有物件を売却するときなど、公示地価を用いて算出するのでしょうか？教えて下さい。
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| No.112 |
by 750 2007-03-21 22:55:00
108さん
そうなんですか。ではハンドルネームをつけることをお奨めします。 > ７５０さんがひとりで自説を強弁しているからスレタイからどんどん話がづれる 少なくとも貴方の方が私よりずれているでしょう。ここのスレタイは「いつ下がり始める？」であり、貴方が強弁する「さがらない」というのは、はじめからずれまくっているのでは？ 今が「ミニバブルの手前」なのか「最中」なのか「終わりごろ」なのかは、非常に難しい問題であり、私もこれに対しての明確な答えは持ち合わせてません（37で書いたように、意見は持ってますが）。だから意見交換したいのですが、貴方のように「(理由はないが）しばらく下がらない」と噛みついてい来る人が多くて、話が前に進みません。 もちろん「ミニバブルではなく健全な成長だ」というご意見とその理由付けがあれば是非拝聴したいのですが、納得行く説明にはお目にかかっておりません。 なお、あなたは102で以下のようにおっしゃってますが > ９９さん。理屈をこねるのはいいが実例を示してほしいな。 現場や統計で実例が出る頃にはもう下がり始めている(遅すぎる）んですよ。 |
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| No.113 |
by 匿名さん 2007-03-21 22:59:00
７５０さん お詳しそうですから教えて差し上げてくれませんか。
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| No.114 |
by 匿名さん 2007-03-21 23:06:00
＞109さん
私も反論者が多いように読んでしまいました。みなさんが1スレから読んでいるわけではない ですし、読んでいても分かってもらえるとは限りません。 750さんのようにずっと同じ名前でとは言いませんが、少なくとも同じ話題というか反論で 続けて投稿するときには何か分かるように書いたほうが、いい気はします。 |
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| No.115 |
by 匿名さん 2007-03-21 23:07:00
株価と不動産価格って連動してますね。
株価も不動産価格も景気に左右されるから株価と不動産価格が連動するのはあたりまえ かもしれませんが、注目すべきは株価と不動産価格変動の時間差です。 バブル崩壊の時も今回の都心物件の上昇もまずはじめに株価の動きありきで それについていくような形で不動産価格が変化している。つまりまず、 株価が動いてそれを追いかけるように都心の物件価格が変化している。 この株価と不動産価格変動の時間差に着目して都心物件の買い時が占えないでしょうかね。 |
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| No.116 |
by 750 2007-03-21 23:09:00
113さん
わかりません |
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| No.117 |
by 匿名はん 2007-03-21 23:13:00
108氏が何を根拠に
＞御存知の人も多いでしょう。 って思っているのか判らないｗ コテハンでも無いのに。 個人的には750氏を応援します。 スレタイの解を導く材料になってるでしょ。 ちなみにいつ下がるか、いつ上がるかを明確に判断できる人は、 株でも負ける事は無いでしょうね。 結論から言ったら判る訳が無い。 みんなで材料を出す場にしましょうよ。 |
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| No.118 |
by 匿名さん 2007-03-21 23:28:00
誰も永遠に下がらない、とは言って無いでしょう。
私もバブルだと思いますよ。今後10年程度続くでしょう。バブルの始まり だと思います。 世界的な過剰流動性がそれをもたらしている。それだけ。バブルだから はじける、いつかははじける。ただこれだけ外国資本が参入しやすい状況 が日本に形成されつつある状況で、しばらくはバブルが加速する方向へ 向かうのでしょう。750さんが言うように、今後1-2年で収束する話では 無い。キャッシュでシティグループは日興を丸ごと買えてしまうという 事実に、驚かれた方も多いのでは。今後は株式交換でも買えてしまう。 外国資本の力は、750さんが想像する以上に巨大で、大胆です。 私の個人的な見解では、この上げトレンド、10年は続くでしょう。 米国景気は2008年くらいに頭打ちでしょうが、アジア諸国は好景気が続きます。 欧米の資金は、一気にアジアへ向かうことになるわけです。 日本も、750さんがおっしゃっているように、団塊ジュニア世代の人口が 増えてくる局面ですので、2014-2015年までは緩やかな景気拡大が続く と私は見ています。少なくとも、今後日本は欧米市場より魅力的な市場 になるわけです。アジア諸国も然り。ただカントリーリスクは日本より 高いが。 ある大量に土地を抱えている会社、今までは再開発で売却する流れが、 最近売らない方向に転換しています。持つリスクが、持たざるリスクへと 変わりつつあります。 株式も持ち合いが復活しています。持ち合い復活は逆に株式の変動性を 高めてしまう。株式もバブル到来です。 750さん、今買うか、2015年に買うか、どっちが良いでしょう。 2015年に買っても、2035-40年まで不動産は下がり続けますよ。今買って、 2012-13年くらいに売る、こんなあたりが丁度良いのでは。 それか、この5年程度で借金完済できるなら、完済して賃貸に出しても 良いでしょう。 |
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| No.119 |
by 匿名さん 2007-03-21 23:30:00
やっぱ、転換点の大きなシグナルとしては、賃料利回りと銀行金利の逆転局面を注視しておけばいいんじゃない。
みんないろいろと見方があるようだけど、つまるところ１年間の賃料利回り＋物件値上がりが銀行金利を上回っているから投資対象としての不動産が魅力的なわけであり、現状の東京における賃料利回り４％、値上がり期待年間５０％のような状況であれば、まだ当面は理屈抜きで買いでいいんじゃないでしょうか。ただ、この状況が２年も経てば、利回りは２％前後にまで低下し、物件の値上がりペースも過去１年をみれば５０％以上上昇している一方で、その後1年ではせいぜい１０％ぐらいにペースダウンし、不動産よりも他の投資対象を探しだす人が増えてくると、数年程度、踊り場を迎える（今回は決して前回のバブルのような下落にまでは至らない）可能性が高くなる。つまり、賃料利回りが銀行金利に逆転されたら黄信号で、物件値上がりを足しても銀行金利に負けそうであれば赤信号って感じないでしょうか。ちなみに日本以外の先進国、中国はすべて赤信号。ロシアも黄信号。 |
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| No.120 |
by 匿名さん 2007-03-21 23:41:00
たしかに都心のマンションが、底値だった数年前の2割〜5割増くらいの
値段で売りに出されています。 マンションの売主は、今はマンション価格の上昇局面ですから強気な値段を 提示してくるでしょうけど本当にその値段（数年前の2割〜5割高）で 売れているんでしょうか？ |
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| No.121 |
by 750 2007-03-21 23:51:00
117さん
そうですね。皆でいろんな材料を出す場としたいですね。 私、明日からしばらくこの掲示板見れませんが、変な中傷や結論ありきの反対意見ではなく皆さんの建設的な意見交換がなされることを期待します。 では、さいなら。 |
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| No.122 |
by 94 2007-03-22 00:04:00
>>119
良い視点です。750も何度か触れてはいましたが、一つの 目安としての国債金利(利回り）は投資先対象の選別の上で 一つの大事な指針になります。 当然、ファンドサイドもリスク的に安全性が高くなる国債動向は 注視でしょう。現行ファンドは、一時より利回りは下がっていることは 確かですが、都心部中心にオフィスなどの需要は当面堅調なので、 ランニング面も考慮すればまだメリットはあるでしょう。 日銀の政策的金融施策(金利）は、株価の調整も入り、簡単には 上げ一本で通すのは政財界筋も見回すと慎重な面も出てくるでしょう。 |
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| No.123 |
by 匿名さん 2007-03-22 00:30:00
ここを見ていると８０年代までの土地神話に似た、都心マンション神話が広まりつつあるように見える。証券化で不動産市場に入った５兆円が都心の高利回り物件を支えていること、今もデベロッパーが高値で土地を仕入れていることなどから、都心価格が下がりにくいことは事実。どこのモデルルームに行っても、判で押したように「価格上昇が続きこれから郊外に波及します」と言われるが、じっくり話していると本当にそう信じている販売員もいる。
まだ日本の分譲住宅市場では、収益還元法を無視し、買い手のフトコロに手を突っ込んでみて価格を決めているので、買うという人がいる限り下がらない。資金力に余裕ができたデベロッパーにとっては、１〜２年売れ残っても大した問題ではない。このことが逆に金融市場の影響を直接受けにくい妙に安定した市場を作り出している。 坪４００万円以上の番町、高輪の物件が景気の回復に伴って高価格になるのは当然。その他大勢の都心物件では、特にこの半年、売り渋りによる供給不足、金利上昇にあおられて買い急ぐ若年層、退職間近の団塊世代の参加、さらに円高傾向で海外投資の為替リスクを嫌う投資家と余剰資金ができたが運用先が探せない国内金融機関の不動産投資回帰などで過熱感がある。坪２５０万の田町の物件にも（居住用としては悪くないと思うが）キャピタルゲインを狙う投資家が集まった。 市場原理で上がっているのだから問題はないようだが、金融面から見れば、不動産投資より利回りのよい金融商品が見あたらないから資金が流入しているという状況はミニバブルと言ってよいと思う。 この状況は決して健全とは言えず、参院選後に日銀が根性を見せてもう一段の利上げが進み、予定通りマンション供給が増加すれば、相場の上値を試す場面が出てくるかも知れない。 金利が４〜５％を超え、居住用に買う人の駆け込み需要、消費税上げによる駆け込み需要も一巡するまでのどこかで、収益性で買われていた都心物件の価格が調整されるはずだ。都心マンション市場を支えるには、日本の消費の足腰は弱い。 その時関係者が、都心の投資対象物件と一般の居住用不動産は異なるという冷静な対応ができるとよいが、バブルが崩壊する可能性もある。 キャッシュで買う人は、何年かかるかわからないが待つのも一案だと思う。 本来、日本のマンションは外断熱にならない限り平均５０年もたない償却資産だ。ここでも被害者は売り抜けることもできず、飛ばしもできない個人投資家、マンション購入者ということになってしまうのか。 長文失礼。 |
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| No.124 |
by 匿名さん 2007-03-22 01:09:00
富裕層の数は増えるわけだから、都心という短絡的な発想では無く、下記の住宅地
を選択すればどうでしょうか。99年度と古いデータですが。なんで番町とか無い んだろ。 1 1 1 1 2 東京都 港区南麻布 8,502,898 19,912,256 241 35,282 82,623 2 2 3 2 1 東京都 世田谷区成城 7,426,518 17,783,616 243 30,562 73,184 3 3 4 3 3 東京都 大田区田園調布 7,405,953 17,706,306 240 30,858 73,776 4 4 5 4 4 東京都 港区南青山 7,333,968 17,429,676 229 32,026 76,112 5 5 6 5 7 東京都 港区六本木 6,753,438 15,762,096 187 36,115 84,289 6 6 7 7 6 東京都 港区赤坂 6,324,453 14,940,306 190 33,287 78,633 7 7 8 8 5 東京都 渋谷区広尾 5,727,227 13,830,274 197 29,072 70,204 8 8 9 9 8 東京都 港区高輪 4,861,865 11,701,570 164 29,646 71,351 9 9 10 10 10 東京都 渋谷区神宮前 4,282,884 10,278,288 142 30,161 72,382 10 10 11 11 12 東京都 渋谷区代々木 4,087,438 9,706,496 127 32,185 76,429 11 11 14 13 9 東京都 世田谷区深沢 3,333,592 8,391,764 143 23,312 58,684 12 12 15 14 11 東京都 世田谷区等々力 3,297,689 8,199,358 133 24,795 61,649 13 13 13 15 17 東京都 渋谷区松濤 3,411,778 8,162,216 111 30,737 73,533 14 14 16 16 16 東京都 品川区上大崎 3,279,632 7,934,104 114 28,769 69,597 15 15 19 17 14 東京都 港区元麻布 3,114,851 7,676,902 120 25,957 63,974 16 16 18 18 19 東京都 港区西麻布 3,166,625 7,635,730 108 29,321 70,701 17 17 20 20 17 東京都 大田区久が原 2,944,881 7,228,422 111 26,530 65,121 18 18 26 22 13 東京都 世田谷区奥沢 2,520,087 6,499,434 121 20,827 53,714 19 19 25 23 15 東京都 港区白金台 2,536,361 6,471,682 116 21,865 55,790 20 20 21 21 23 東京都 港区三田 2,823,578 6,780,796 94 30,038 72,136 21 21 23 24 19 東京都 世田谷区代田 2,574,711 6,451,902 108 23,840 59,740 22 22 24 26 25 東京都 新宿区下落合 2,573,582 6,244,624 91 28,281 68,622 23 23 22 25 30 東京都 渋谷区西原 2,729,181 6,435,222 81 33,694 79,447 24 24 17 19 43 東京都 世田谷区赤堤 3,235,920 7,328,100 71 45,576 103,213 25 25 28 27 28 東京都 品川区東五反田 2,444,015 5,925,190 86 28,419 68,898 26 26 34 31 24 東京都 世田谷区代沢 1,980,701 5,082,982 93 21,298 54,656 27 26 36 32 21 東京都 目黒区八雲 1,936,333 5,054,546 98 19,759 51,577 28 28 31 30 29 東京都 世田谷区瀬田 2,144,174 5,277,268 82 26,148 64,357 29 29 29 29 33 東京都 港区白金 2,335,381 5,611,442 78 29,941 71,942 30 30 27 28 37 東京都 新宿区西新宿 2,470,370 5,833,180 74 33,383 78,827 |
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| No.125 |
by 匿名さん 2007-03-22 01:11:00
１２３さん
そうですね。なかなかイイ意見です。地価の回復は重要ですよ。 今度の公示価格見てビックリするでしょうね。 株価と違い乱高下は短期間に起こらない。それが、地価ですよ。 私の感想としては、金融機関の不良債権の処理に１５年かかったと言う事ではないですか。遅すぎですが、つまり、地価は、二年前にリセットして再浮上したに過ぎないわけで、まだヨチヨチ歩き。これから、正常に経済成長するのではないですか。バブルなどとはとても言えない。反転してトレンドが変わったに過ぎない、これが東京の正常な姿です。 少ない生涯賃金の人は、都内に自宅を買えない時代、これが事実ではないですか。 経済成長もドライブがかかり期待できる。元々日本の金融は、土地を担保に融資していた、土地の信用が回復してきた今、金融機関の融資スタートに前向きなったので、中小企業の設備投資も堅調です。間違いなく、地価下落要因はみあたらないと考えます。２〜３年後には、庶民の給料も増え始めるでしょう。消費も回復し、あと１０年は最低でも地価は上昇トレンドでしょう。 |
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| No.126 |
by 124 2007-03-22 01:14:00
失礼しました。上記データは納税額、推定所得、高額納税者人数
の総合番付です。 |
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| No.127 |
by 匿名さん 2007-03-22 01:19:00
金融危機による異常な下げ局面からリバウンドして、
ややオーバーシュートしたというのが今の都心の地価水準では？ |
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| No.128 |
by 匿名さん 2007-03-22 01:31:00
地価にもオーバーシュートって使うのですか？
素人でわかりませんが、ゆり戻しですかね。 隣の韓国は、IMFの世話になり、今の経済成長。少子化と財政は心配ですが、そんなに日本は悲観するところ無いと思ういますね。 |
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| No.129 |
by 物件比較中さん 2007-03-22 07:15:00
ここ読んでいると、
価格が上がってもらわなければ困る方もいらっしゃるみたいで笑えます。 土地は都心部に限ってはしばらく上昇するでしょうね。 23区内ですら坪数百万の格差があるように、 郊外との格差は広がっていくのですかね。 ただ今のデベ先導型のマンション価格急上昇は明らかに異常。 煽られて貧乏くじ引いてる方々にはご同情申し上げます。 割と短期間で破綻すると思いますが。 マンションを作り続けなければデベは存在できませんから、 物件なんて今後もいくらでも出てきます。 焦って買われようとされてる方は冷静に。 |
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| No.130 |
by 匿名さん 2007-03-22 09:05:00
地価があがってもらわないと困るのでなく下がってもらうと世の中全体が
困るという話。 景気拡大＝株価の伸び＝地価の上昇 経済常識です。 |
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| No.131 |
by 匿名はん 2007-03-22 09:05:00
土地はいくらでも出てきます。上げ相場なので郊外、郊外に。
人々の期待が下方に向かえば、また都心にも出てくるでしょう。 一体いつになることやら |
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| No.132 |
by 匿名さん 2007-03-22 09:12:00
これから出てくるのは国家公務員宿舎土地。これがまた、都心６区や城南の
一等地に広大にある。 最高価格を決めて、逆オークションでもやらない限り、競争入札でかなりの 高値になるのは、「マスタービューレジデンス」で実証済み。 売却は財政再建の一助だから国もできる限り高値で売るでしょう。 |
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| No.133 |
by 匿名さん 2007-03-22 09:41:00
120>売れてます、いいものは市場からすぐ消えるので買うチャンスが少なく大変です。
ちなみに株価はのきなみ２倍から５倍になってるのに、たかが二割から５割アップだなんて 本当につつましいもんです。 |
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| No.134 |
by 匿名さん 2007-03-22 09:47:00
じゃあこれから買う物件も、その後にも値上がりは相当に確実なんでしょうか？（まだうまみは
あるんでしょうか？）それも何割アップくらいでしょう？ |
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| No.135 |
by 匿名さん 2007-03-22 10:07:00
129さん
あなたは、持ち家ありますか？ 理想は底値で買いたいところですが、もう反転した今の地価は、安定はすれども、下落はしません。 正常になっただけですよ。 つまり今まで安すぎた。 あなたが、買える頃には返済できないローン組むことにならなければ良いのだが。 一生賃貸族だって居るし、物色し購入しなくてもいいのでは・・ |
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| No.136 |
by 匿名さん 2007-03-22 10:19:00
（１３２続き）
①供給はあるが過剰剰で値崩れする懸念は少ない。 地価値下がり局面では 海外生産へのシフト、工場移転の促進法の制定、大手ロジスティックの 台頭による中規模倉庫の業績悪化、企業の構造改革のための自社社宅の 売却などで土地放出がすすんだ。 土地を持っている企業なり、個人なりは、駐車場でも何でも 保有コストがカバーできれば、値下がりリスクがない限り手放したがらない。 ②マンションの販売価格は土地取得時点できまる。 マンション分譲は原価積み上げ方式のビジネス。 土地仕入れ額と建設発注額と販売経費しコスト要素はない。 土地３０％建物４０％設計・販売経費２０％に利益１０％とか ４０％３０％２０％に利益１０％とか場所によって比率は変わる。 土地仕入れは、最短でも竣工の２年以上前に遡る。 企画、行政の折衝、設計など１年程度はかかる。確認申請がおりないと 販売開始できない。 だから先の相場を読んで土地を買う。 平均坪単価×販売面積をもとに、入札価格の上限をきめて入札する。 強気の業者や資金力の豊富な大手が、他社の３割り増しで落札すれば その時点で１年以上先の分譲相場が決まることになる。 ③土地入札の予定価格は「公示地価」「基準地価」がひとつの目安 デベの土地仕入れ担当者はサラリーマン。当然会社の指示で上限価格 を懐に入札の臨む。そのときに参考になるのがエリアの地価の伸び率。 デベが「新価格」とかいうのも、１０月下旬に出される地方自治体の基準地価 の動き、３月２２日に出る公示地価の動きを「言い訳というか論拠」にして の話ということだ。 |
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| No.137 |
by 匿名さん 2007-03-22 10:34:00
（１３６つづき）
あとは、都市再生の流れで動き始めた「都市再開発」 単発のマンションに比べて地権者合意形成や法的手続き保証、等価交換価格の 調整、地域整備の公共負担などに時間・コストがかかる。 都心の老朽マンションの立替は一棟丸ごと業者が買い取って賃貸物件として 長期に投資回収する事例がある。 都心分譲では、土地取得価格をデベロッパーが負担せずにすむ定期借地権分譲が 増えていくだろう。 需要側の動向を精緻に論ずるのもいいが、供給サイドの動きをみていかないと 買い手がいないから安くなるはず・。というのは、買い手の「連帯」を信頼しすぎ。 市場は、欲望と恐怖で動く。 高くなって買えなくなる。安値で入札したら仕入れができない。 なるべく安く仕入れて儲けたい。ここで買って損をしたくない。 そういう心理戦のなかで、武蔵小杉が坪単価２４０万前後で売れて、美しの森が２３０万 で完売したら、売り手は強気になりいくらでも時間をかければいつかは売れると考え始める。 もはや、首都圏新築マンション市場で業者間の連携はあっても不要な価格競争は どこにもないではないか。 |
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| No.138 |
by 匿名さん 2007-03-22 12:00:00
この掲示板も既にタイトルは賞味期限切れ
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| No.139 |
by 匿名さん 2007-03-22 12:35:00
銀行が売り手であるデベの味方であるうちは、下がりようがないよね。逆にいえば、突如、銀行がスタンスを変えるような大きな政策変更や体制変化が起こらないうちは、バイアンドホールド戦法が得策と言えるでしょう。ていうか、そもそも、この３年間で売った法人や個人の大半は売らなかった方がもっと儲け幅が大きかったと振り返っているのでは？
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| No.140 |
by 匿名はん 2007-03-22 13:06:00
どうもバブルという用語が氾濫気味ですので、私見を述べさせていただきますと、価格がバブルかどうか、’異常’かどうかは適正値からの乖離の程度によると思います。もちろん、厳密な意味での適正値などは誰にもわかりませんが、いわゆる不動産利回りがある程度の尺度となるのは間違いないでしょう。長期金利が１％後半に過ぎないのに、下がったとはいえ、３％台の不動産利回りがバブルだとはとても言えないでしょう。それにひきかえ、北米の不動産バブルの崩壊がまさに進行中といった観がありますが、こちらは、短期金利５％超、長期金利４％後半なのに対して不動産利回りは２％くらいです。明らかに不動産を賃貸に回すよりも売却して預金したほうが利回りが高いというのはバブル水準だったと言ってもいいと思われます。
今後日本の地価が上がるか下がるかはともかく、現水準が到底維持不可能なバブル的価格水準であるとする論拠は乏しいと言わざるを得ないと思います。 |
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| No.141 |
by ご近所さん 2007-03-22 14:11:00
超低金利で無理矢理に経済を回している状態だけでも、
十分にバブルを心配する必要があると思いますよ。 ゼロサム的に貯蓄を吐き出さしているだけ、と酷評している人もいますよね。 |
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| No.142 |
by 匿名さん 2007-03-22 14:53:00
>>141
低金利は財政赤字の問題を抜きにしては語れないでしょう。大インフレにするか消費税４０％にするか徳政令でもださないと国債の償還や赤字国債の問題は解決しない。 酷評するのは自由だけど国が大借金して個人がデフレ時代に貯め込んだ貯蓄がふくれあがっている。 事態の異常さがわかっているから「貯蓄から投資へ」と方向転換させようとしているのでは？ |
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| No.143 |
by 匿名さん 2007-03-22 15:04:00
「２３区に安く住みたい」願望は、「個人の希望」であって、不変的な社会課題たりえない
気がします。 バブルだのなんだの言って、ふたたび安くなってほしい気持ちはわかりますが。 なにも２３区でなくても安くて広くて通勤可能な土地もマンションもありあまって います。原木中山には坪単価１１０万の新築すらある。（ちょっと問題ありですが） ２０％３０％高騰、暴落は実感としてわかるし大騒ぎもするでしょう。 ３％〜５％の値動きは一般人にはわかりにくい。 緩やかな上昇が続く限り暴落は急にはおこりにくくなるのではないでしょうか。 暴落が起こるにしてもかなり先の話になって、かなり極まったレベルから 程度によっては底値はたいして安くならない可能性があるかも知れない。 消費税や金利ば話題になるが新築マンション価格が今後３〜４％程度 じわじわ上昇したら気付かぬうちに ４５００万の物件が５年後に５３００万になっていたりする。 金利も５年で１％はあがる。これに消費税アップが加われば。 ３５年のローン返済は１３万５千円（３％）から１７万７千円になる。 月坪７千円の賃貸なら１０平米広い部屋が借りられる差だ。 給与も４万２千円アップなら問題ないがどうなんでしょうね。 |
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| No.144 |
by 匿名さん 2007-03-22 15:15:00
いつ下がり始める？
来年。ならば底値の買い時は５年後だろう ３年後、ならば底値の買い時は ８年後だろう ５年後、ならば底値の買い時は １０年以上先だろう いずれにしろ５年後には答えがでていそうだね。 |
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| No.145 |
by 入居済み住民さん 2007-03-22 16:02:00
国の自転車操業につきあわされている若い世代はかわいそうだね。
有能な人間はどんどん海外に出ていっちゃうんだろうな。 |
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| No.146 |
by 匿名さん 2007-03-22 16:53:00
閑話休題
いまや絶版だが、古書で手に入るなら これからマンションを買おうという人に是非読んでほしいのが この本 １９９６年の初版だがマンション業界の裏話満載 『不動産屋の耳寄り話』稲葉なおと 講談社 http://books.yahoo.co.jp/book_detail/19708345 |
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| No.147 |
by 匿名さん 2007-03-22 17:01:00
公示地価が発表になったね
＞東京都では港区と渋谷区の計2カ所の調査地点で上昇率が45％を上回った。いずれも2月に開業1周年を迎えた商業施設「表参道ヒルズ」付近。年間1000万人に達した集客力が周辺地域に活気をもたらした。大阪市と名古屋市でも計5地点が40％超の伸び率を記録した。 (16:50) http://www.nikkei.co.jp/news/main/20070322AT3S2200M22032007.html |
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| No.148 |
by 匿名さん 2007-03-22 17:09:00
（１４７続き）
どうも地価高騰は「商業地」主体で「住宅地」はさほどの伸びではないみたいだけど 早く、明日の朝刊か見たい。 気になるのは千葉県の宅地の伸び率。 |
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| No.149 |
by 匿名さん 2007-03-22 17:29:00
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| No.150 |
by 匿名さん 2007-03-22 17:34:00
宅地もとんでもない上げですよ。こりゃちょっと上がりすぎ？
港区27％上昇、世田谷ですら宅地12％上昇。千代田15％上昇など |
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| No.151 |
by 匿名さん 2007-03-22 17:42:00
うわー、やばい
こりゃ年収だけでなく不動産でも勝ち組と＊＊＊に別れるな |
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| No.152 |
by 匿名さん 2007-03-22 18:11:00
公示地価の平均値 足立区を１００％とすると
千代田区 695% 港区 546% 渋谷区 390% 中央区 300% 目黒区 284% 文京区 274% 品川区 250% 新宿区 238% 台東区 230% 世田谷区 214% 中野区 188% 大田区 185% 杉並区 179% 豊島区 178% 荒川区 161% 北区 143% 板橋区 143% 江東区 138% 練馬区 135% 江戸川区 123% 墨田区 119% 葛飾区 108% 足立区 100% |
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| No.153 |
by 匿名さん 2007-03-22 18:18:00
対前年上昇率
港区 27.2 ％ 渋谷区 24.8 ％ 中央区 20.9 ％ 文京区 18.5 ％ 目黒区 17.6 ％ 品川区 15.8 ％ 千代田区 15.6 ％ 台東区 13.7 ％ 豊島区 12.8 ％ 世田谷区 12.4 ％ 大田区 10.6 ％ 板橋区 9.8 ％ 新宿区 8.5 ％ 杉並区 8.1 ％ 江東区 7.4 ％ 荒川区 7.1 ％ 中野区 6.6 ％ 墨田区 6.6 ％ 練馬区 6.5 ％ 北区 5.8 ％ なぜか足立葛飾のデータがない。 |
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| No.154 |
by 匿名さん 2007-03-22 18:30:00
区内の地価格差
大きいのが港区、千代田、大田、渋谷、品川、千代田 少ないのは荒川墨田だが観測地点が少ないせいもある 区内の格差の度合い 区平均を１００％とした場合 区 上位の価格 下位の価格 千代田区 159% 53% 港区 192% 60% 渋谷区 166% 57% 中央区 136% 70% 目黒区 165% 75% 文京区 144% 78% 品川区 182% 74% 新宿区 132% 75% 台東区 115% 78% 世田谷区 140% 53% 中野区 136% 78% 大田区 210% 71% 杉並区 127% 85% 豊島区 136% 83% 荒川区 115% 85% 北区 124% 84% 板橋区 137% 79% 江東区 138% 86% 練馬区 136% 66% 江戸川区 126% 79% 墨田区 103% 97% 葛飾区 138% 61% 足立区 162% 68% |
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| No.155 |
by 匿名さん 2007-03-22 18:30:00
世田谷も丁目までで見てみると、かなり上がっているところがありますね。
こらたまげました。 |
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| No.156 |
by 匿名さん 2007-03-22 18:41:00
公示地価は実体よりやや遅れるからね。実際はそれより上の値段でないと買えないものである。
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| No.157 |
by 匿名さん 2007-03-22 18:43:00
都心に住居を求められのもここ一年くらいが最後のチャンスかも。
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| No.158 |
by 匿名さん 2007-03-22 18:46:00
これは2006年に一気に過ぎ去ったとみるべきでは。ついていけないでしょ
普通の人は。 |
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| No.159 |
by 匿名さん 2007-03-22 18:53:00
対前年変動率 （もれてました）
足立区 13.7 葛飾区 7.0 江戸川区 9.8 千葉、埼玉は昨年あまり売れなかったということだね。 驚くべきは神奈川 Ｈ１８ Ｈ１９ 横浜市 △ 1.4 3.2 川崎市 △ 0.2 5.3 鶴見区や港南区が延びていないせいかな。 昨年１０月下旬に都道府県地価調査（Ｈ１８７月１日時点）が発表になって ある程度の予測はあったものの１月１日までの半年間にさらに 地区格差が広がった感じがするね。 |
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| No.160 |
by 匿名さん 2007-03-22 19:28:00
港区はＨ１７で１８％、Ｈ１９で２７．２％ということは
Ｈ１６から５割上がったということ。 取引が激減したからもう上がる懸念はどこにもないが これが、５％づつ来年から下落しても８年かかる 仮に今港区でバブルクラッシュしたらいったい 足立区の坪単価はどうなるのかな。 ６倍の価格差が３倍くらいに収まるのか、一緒に 足立区も下落するのか。謎だ。 |
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| No.161 |
by 匿名さん 2007-03-22 19:34:00
世田谷区住宅地のみでのランキング、
１．玉川3丁目 933,000円 ２．成城6丁目 790,000円 ３．代沢2丁目 780,000円 なかなか面白いですね。玉川が一番高いとは。 |
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| No.162 |
by 匿名さん 2007-03-22 19:50:00
失礼しました。玉川３は商業地でした。
成城、代沢、当たり前の結果でした。 |
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| No.163 |
by 匿名さん 2007-03-22 19:55:00
80万いかないとはやはり郊外だからでしょうか？
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| No.164 |
by 匿名さん 2007-03-22 20:54:00
全国１位の住宅地である南青山５丁目は建ぺい率６０、容積率３００で１９５万。
代沢、成城は建ぺい率５０、容積率１５０。実質値段は殆ど変わらん。ということ。 郊外だからというわけでは無い。 |
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| No.165 |
by 匿名さん 2007-03-23 00:58:00
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| No.166 |
by 契約済みさん 2007-03-23 01:31:00
>>164
代沢は50/150だけど、成城は40/80だよ。 容積率100に引き直すと、成城98.7万、代沢52万、南青山65万。 ちなみに、田園調布３は40/80で102万円。容積率100へ引き直し後で127万。 田園調布恐るべし。 |
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| No.167 |
by 匿名さん 2007-03-23 01:35:00
地価の上昇は将来の賃料上昇を織り込んでいるわけですので、
既に2005年には平均でも2％上がっている賃料が、将来 には更に上がってくると見るのが普通ですね。 特に今回の公示地価で大幅に上がった地区はそうなってくる。 とはいえ、今回の地価上昇は大幅すぎる。2008年の公示地価 のUp率は3-4％くらいに落ち着くのかな。どうなんだろうか。 更に10％Up！とかになっちゃうと、賃料がとんでもないこと になりますな。皆低い家賃で貸さなくなるわけだしね。利便性 ブランド性のある立地には家賃が上がっても住人が付くという 確信があるから、土地の値段が上がっているということ なんでしょう。 しかも公示地価って、単純平均だから、意味を成さないね。 実際はもっと上がっているわけで。しかも六本木ヒルズの価格 なんてのは「異常値」として削除されるようです。 何が異常なのか、良く分かりませんね。買い手が実際いるのに。 実態はもっと上がっていると見るべきでしょう。 |
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| No.168 |
by 匿名さん 2007-03-23 01:39:00
容積率をしっかりみていくと、やはりブランド立地の場所
は郊外であってもかなり高いですね。殆どの都心立地に 勝っている感じでしょう。だからこそ、世田谷1等地は高値 で売れるわけで。田園調布も然り。 こういう立地で、容積率が20％でも上がると、大変なこと になりますね。そうなる可能性はあるのかな。 |
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| No.169 |
by 匿名さん 2007-03-23 12:51:00
（１）局所的加熱が２３区住宅市場に及ぼす影響は限定的
局所的バブルといいつつも、マスコミも地価上昇を景気回復の糸口として肯定する論調だ。 東京圏の公示地価は指数でも上昇率でもかつてのバブル期とは程遠い。 「東京都の商業地平均」が対前年で二桁伸び（８６年20％８７年79％８８年35％８９年0％） が３年続いて、１９８５年の３倍になった。 それが、住宅地に波及し全国に波及したのが前回バブル。 今は上昇率と価格の地域格差がすすんで、不動産投資の視点からも峻別が厳しくなってきていることが 明確だ。 物件単位の銀座や表参道の商業物件はピークかもしれないがそういう不動産ファンドが 破綻しようが、悪性腫瘍というよりポリープのようなもので局部的切除で済むのではないか。 将来はさておきそれを契機に東京圏の不動産が全身衰弱するような「連続性」は見出しにくい。 |
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| No.170 |
by 匿名さん 2007-03-23 12:51:00
（２）賃貸収益性の二極化も進んでいる。
分譲価格の高いエリアでは賃貸需要も多い。 家賃とはそもそも上げにくいものだが、人気エリアでは新築賃貸が強気の賃料を 出して、既存がそれに追随して値上げしていける。 都心エリアなら老朽マンションがオフィス転用されることもある 一方、分譲価格が低めなら賃貸を出て分譲を買う人が増える。 空いた賃貸マンションは、季節外れなら空室が続き、安値で募集せざるをえない。 相場が下がれば、中古を売って住み買える人も、貸すより売ったほうがいい という話になる。売り物が増えれば中古市場の下げ圧力になる。 この循環によって都心とそれ以外の格差は今以上に進む可能性がある。 |
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| No.171 |
by 匿名さん 2007-03-23 12:52:00
（３）供給量の二極化も激しい。
物件が不足による高値は今にはじまったことではない。 相場の心理を書いた本によれば ①モノが足りなくなるということは、それだけお金の値打ちが低くなるということだから いまのうちにお金をモノに替えておこうという一般の人の気持ち（換物傾向） ②モノが足りなくなれば商売の扱い高が減ってしまうという事業者の心配 ③モノが足りなくなると、満足するものが手に入りにくくなるという消費者の不安 ④さらにこういう傾向になることを見越していまのうちにモノを買い占めて、高くなった 時に売り払って儲けようという一部の人の思惑（投機） こういうものが一度に重なって、ただでさえ不測がちになっているモノを 決定的に不足させてしまう。 資産デフレが終わってインフレ傾向に向かうということで、①が高まる 都心の不動産流通量が減る。②で業者の入札価格が上がる ③で需要、住み替えの前倒しがおきる。 |
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| No.172 |
by 匿名さん 2007-03-23 12:52:00
（４）税制の変わるＨ２０年以降が節目
④の投機は、個人では短期譲渡は３９％の分離課税があるからやる人は少ない。 法人は損益通算できる一般法人税、住民税に加え土地譲渡益に重課税制度が あるが平成２０年１２月３１日までの間は、その適用が停止されている。 都心高額物件は、法人名義が多いのではないだろうか。 国債償還の２００８年問題が取り沙汰された時期があったが、不動産には 法人の譲渡益課税の増える２００８年末までの駆け込み売却がありそう。 逆の視点からは、来年末で都心高騰は打ち止めという予測もある。 また、金利も２００８年末までは、さほどあがらないという読みもできる。 事業資産の買換え特例の都市部の適用が終わった昨年末までに 駆け込みの買換えが相当数あったはず。 厳密に言えば昨年売却今年取得も届けさえ出していればＯＫだが そういう背景もあって、主な大規模物件の分譲は昨年で終了したのだと思っている。 |
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| No.173 |
by 匿名はん 2007-03-23 13:02:00
鑑定士の地価公示なんて、速報性もなんにもなく、乏しい情報源から去年の取引事例しこしこ集めてやれ何％上がったとやってます。で、去年上げ切れてなければ、今年にオンしてたり、幹事調整と言う名の元にまさに適当ですよ。総合的勘案らしいけど。下降局面でもそうだった。
でね、キャッシュフローを生んで収益性評価が前提となるオフィスや賃貸マンション等の類と、自己使用前提の戸建や戸建用地、分譲マンションを一緒に議論しちゃいかんのよ。デベが手抜きで専有卸（分譲をやめて一棟でファンドなんかに売ること）をどんどんやってるからその辺ごっちゃになってるけど。本来別の視点が必要ですよ。 千葉や埼玉の新築は売れ残り多いでしょ。都内は皆それなりに金持ってイイ人多いから。でもうすぐじゃない。少なくとも頭打ちになるでしょ。でもね、デベ側もファンドに持ってかれるから用地高値でも仕込まなきゃいけないし、何なら大手は自社ファンドに降ろすしでいい加減なもんです。イールドギャップがまだあるからジャパニーズ不動産に金が流れるけど、おのずと天井はありますよ。 エンドユーザーはばばをつかまないようにしないとね。長文失礼しました。 |
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| No.174 |
by 匿名さん 2007-03-23 13:25:00
173さま
仰るとおりです。 しかしながら、素人にとってこれと都道府県基準地価調査 しか指標が無いですからね。 「公示価格発表」は芸能人の結婚披露宴みたいなもので、 既成事実のとりつくろいであってもこれで晴れて、 南青山３丁目はあきらめよう。とか千葉はやめておこうとか 胸をはって「決断」できるわけでして、意味はあると存じます。 ファンドとマンション市場は私も関係ないと思うんですけど ＞オフィスや賃貸マンション等の類と、自己使用前提の戸建や戸建用地、 ＞分譲マンションを一緒に議論しちゃいかんのよ。 という御認識が通用しない議論もあったもので、おはずかしい長文を さらした次第です。 |
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| No.175 |
by 匿名さん 2007-03-23 15:04:00
家賃と空室率がどうなるかですね。少なくとも賃料、空室率は低下傾向。
これだけ地価が上昇していれば更に今後賃料は上がってくるでしょう。 イールドギャップはまだ健全（確かに天井はありますが、賃料が上がれば 物件価格もラグして上がります）であり尚且つ賃料が上がるとなれば もう一段価格が上昇するのは間違い無いことですね。 現状の賃料相場であっても４％取れるところは買っておいて良いのでは。 |
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| No.176 |
by 匿名はん 2007-03-23 15:15:00
不動産以外に収益性の良い投資先が出てくれば、不動産価格は下がる。前回のバブルを含め日本でこれまで不動産投資(投機？）が加熱しがちであったのは、他に良い投資先がなかなか見当たらなかったためでは？でも、最近は内外の多様な投資先が定着してオプションの幅が広がってきているわけで、不動産が格別有利な投資先とはいえなくなってきている。
一部の不動産を除けば、不動産の収益性は必ずしも高いものではない。とくに住宅用物件の賃料には自ずと限界があるから、簡単に収益性が上がるとは考えにくい。だから、過剰に値上がりすれば収益性は逆に落ちてしまう可能性すらある。 値上がり願望は根強いかもしれないが、そのためには不動産市場にお金が流れ込まなくてはいけない。今後は、そのお金自体が他に流れていく可能性だって否定できませんよ。ちなみに、取得価格等の供給側のコストは無論重要なファクターだが、そうしたコストで相場が決定されるなどという発想は、業者側の発想であって論外。こういう発想がまかり通っていること自体、この業界は例外的に構造改革が不徹底だったことの証だね。期待するほどお金が流れ込まなくなったらどうするよ？なんてね（笑）。 |
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| No.177 |
by 匿名はん 2007-03-23 15:30:00
173です。イールドギャップはまだあるので、お金はまだジャパニーズ不動産に流れます。ただそういうプロの話とエンドの話は本来分けてよいかと思います。
176さんおっしゃるとおり、自用物件の価格はエンドが決めていいのです。業者の思惑が全て通用するわけでは当然ない。 大体賃料自体が上がらないのに価格だけ上がって、キャップレート下げて（舐めて）ごまかすなんて世界はプロだけでいいでしょ笑。 私の予見では東京都心や阪神間の一部マンションは高止まりはするとは思います。まあ90年代後半の不良債権のバルク売り＆担保物件の任売・自己競落後の売りから始まって約10年ですから、当初シナリオどおりでしょう。 |
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| No.178 |
by 匿名さん 2007-03-23 16:45:00
確かに、自用物件はエンドが決定できる。ただ、高いから買わないという選択
をする場合、賃貸で暮らすことになるが、賃料は決定できない。高いから借りない とは言えるが、じゃあどうすんのって話だ。同じ広さでも、古い、間取りの使い にくい物件を借りるとかしかできなくなる。 インフレは買い手市場から売り手市場への転換を意味するものだ。 あの意味の無い（下方バイアスがかかる）公示地価の単純平均で地価が水面上に 浮かび上がったという状況を軽くみては自分の生活をますます苦しめるだけだ。 金利もこれなら予想以上に上がるかもしれない。 インフレヘッジとして不動産の買い場はまだ続くでしょう。外国資本は、これから 本格的に日本に参入してくるようです。まだ序の口のようだ。 |
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| No.179 |
by 匿名さん 2007-03-23 18:56:00
住宅新報によると、
>地価はすでに頭打ちか？ >大都市圏での実勢価格は、そろそろ「頭打ち」の状況にあることを物語っている。 だとさ。ばば掴みは誰かな。 |
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| No.180 |
by 匿名さん 2007-03-23 19:07:00
健全は不動産市況とは、上昇と横ばいを繰り返し、右肩上がりで上がっていく。資本主義の世の中ではあたりまえの現象。ちなみに日本における金融政策ミスによるバブル崩壊以外で、短期の調整以外の不動産価値の本格的な下落については、主要先進国では敗戦時の日本やドイツぐらいしかないんじゃないの。価格上昇→賃料上昇→価格上昇→賃料上昇のサイクルにおける賃料上昇局面で外見上、価格上昇が一旦弱まるってのが実態じゃない。基本的に強者は値を下げてまで不動産を処分しないよ。資本がつながっている関連会社以外へはね。
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| No.181 |
by 匿名さん 2007-03-23 19:22:00
過去には人口減は無かったからね。
人口減自体が健全な社会ではないのに、右肩上がりの夢を抱いてもはかない夢。 |
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| No.182 |
by 匿名さん 2007-03-23 19:27:00
横ばい後、また上昇ですね。再開発計画はまだ多いし。横ばいになったら
下落するという発想は短絡的だね。さすがに、ここまで上がったら、一旦 落ち着くでしょうよ。落ち着いて欲しい。買ってる身としても。 株のような乱高下を求めて不動産持っているわけじゃなし。 売るつもりも無い。キャリーを稼ぐというのが根本的な発想ですからね。 お金の怖さを知らない人とお金の力を知っている人のみが大きな借金をできる。 （モンテスキー) |
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| No.183 |
by 匿名さん 2007-03-23 19:33:00
ちなみに、８５年頃、日本はこれから少子高齢化社会に向かうので、これ以上の経済成長は望めないとエコノミストがさわいでいたそばから、バブル経済がスタートしたのをご存知でしょうか。
つまり株価、不動産価格の類と実際のGDP等のマクロ数値、あるいは給与水準等はあまりリンケージせず、結構、乖離していくんですよ。実態は。 つまり、政策面でその乖離を是正しない限り、その乖離幅は大きくなる一方で、出遅れると小作農から脱却できなくなるリスクを認識すべきなんです。もちろん、乖離幅が大きくなりすぎると、見えざる手がはたらいて修正が入るんだろうけど、現状ではまだまだですよ。ま、牛久駅歩３０分に４０００万の戸建分譲が始まるぐらいがそのシグナルってとこかな。 |
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| No.184 |
by 匿名さん 2007-03-23 20:57:00
既に人口が減っている北欧でもバブルはあったが、バブル時の８０％、首都では
既に地価は戻っている。人口減であっても、都心人口は横ばい、首都近郊の人口 が増えているからだ。人口減で望みなしとはあまりに短絡的。 |
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| No.185 |
by 住まいに詳しい人 2007-03-23 21:18:00
>>179
頭打ちどころじゃないでしょ 銀座や表参道の様な商業地はともかく 住宅地のマンション価格が＠600万円を越えるって通常有り得ないよ 住宅地でも元麻布３丁目の日本たばこ社宅跡とか異常な価格で 取引されているが、到底今の日本や東京の経済力に見合うものではない 国際比較云々と言うなら、 他のメガ都市に比べてスプロールしている東京の中心地が、 そこまでの価値があるか疑問だしね |
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| No.186 |
by 匿名さん 2007-03-23 21:39:00
都内の某場所の公示価格です。
２００７年１，１００千円 ２００６年 ９００千円 ２００５年 ７２９千円 ２００４年 ７１３千円 ２００３年 ６６０千円 ２００２年 ６６０千円 ２００１年 ６７０千円 ２０００年 ７０７千円 １９９８年 ７７０千円 １９９６年 ８７０千円 １９９４年１，６５０千円 １９９２年３，２００千円 １９９０年３，５４０千円 ２００２−２００３年がボトムなんですけど、もう一度この水準まで下がる 可能性は極めて小さいと思いますね。 だからマンションの値下がりはないでしょう。 |
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| No.187 |
by 住まいに詳しい人 2007-03-23 22:46:00
これからまだまだ上がるとは思う。
現在の販売価格はまだ訂正範囲。ババを掴むというほどではない。 だが、今から買って値上がりを期待するのは止めた方がいいが、 それほどがっくりと下がるということもないだろう。 |
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| No.188 |
by 匿名さん 2007-03-23 23:34:00
186>某所ってどこか教えて欲しいです。住宅地か商業地でも違うでしょうし、地域差もあるし。
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| No.189 |
by 匿名さん 2007-03-23 23:39:00
地価はすでに頭打ちか？ 07年地価公示
今年の地価公示を昨年と比較すると、「上昇地点の急増」と「上昇率の大幅アップ」が最大の特徴である。平均値でも三大都市圏は住宅地がマイナス1.2％から2.8％へ、商業地は1.0％から8.9％へ。東京圏に限れば住宅地はマイナス0.9％から3.6％へ、商業地は1.0％から9.4％へといった具合だ。 象徴的なのは昨年の地価公示で、全国一上昇した住宅地（東京・南青山）は28.8％だったが、今年は同一地点で45.5％も上昇している。商業地は昨年が名古屋駅前の近鉄ビルで38.0％だったが、今年は東京・神宮前で45.5％となっている。 大阪圏住宅地の最高上昇率は昨年の10.1％から今年は19.8％へ、商業地は20.4％から43.1％へ（同一地点）。同様に名古屋圏住宅地は10.9％から17.9％へ、商業地は38.0％から45.1％へ。 つまり、地価公示ベースでは05年よりも06年の方が全般的に激しく上昇していたことになる。この動きは、今年も継続されていくのだろうか。 大手不動産会社の開発や流通など実務担当者の見方はこの点に関しほぼ一致している。 「東京都区部については、そろそろ収束すると見ている」「同意見だ。収益物件の場合、期待利回りがさらに下がり３％になればあと１、２年は上がるかもしれないが、三大都市圏全体でみれば昨年すでにアップアップの状態だ」「マンション用地のこれ以上の値上がりは考えにくい」——など。 実態の価格としては、昨年すでに頭打ちの傾向が出てきていたことを推測させるマクロ的な指標も多い。例えば、Ｊリートのうち初期に上場されていた15銘柄の昨年１年間の物件取得状況を３カ月毎に見ると、2,729億円→2,339億円→1,028億円→1,114億円となっていて、後半になると急減していることが分かる。 法務省統計で東京都の土地所有権移転登記件数はどうか。06年は10月までの動きで前年同月比がプラスだったのは２月と７月だけで、ほかの月はいずれも減少していた。05年の11月、12月も前年同月比減少していた。 つまり、土地売買は減少し始めている。これを裏付けるように、国内銀行の不動産業向け貸し出し残高も、06年12月末で前年同期比横ばいに転じている。 大都市圏での実態価格は、そろそろ「頭打ち」の状況にあることを物語っている。 |
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| No.190 |
by 匿名さん 2007-03-24 00:42:00
ありゃ
みんなだまりこんじゃった。。。 |
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| No.191 |
by 匿名さん 2007-03-24 00:49:00
J-Reit、既存のものは、そもそも新規に買う必要無いんだけど。
利回りを維持するのが主眼だからね。外部成長を無理にする必要は無い。 物件取得が減っているのは不動産の健全成長の意味ではポジティブ。 ただね、これから外資のファンドが次々と参入するのはもう決定事項。 一旦落ち着いても、また物件取得競争が始まります。 バブルになるのはほぼ確実であり、その点とても心配。売るつもりは 無いけど、上がりすぎたら売ることも選択肢に入ってくるね。 |
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| No.192 |
by 匿名さん 2007-03-24 01:28:00
外資は逃げるのも早いからね。
自国で損が出始めたら、日本も売られる。 |
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| No.193 |
by 匿名さん 2007-03-24 01:32:00
とんだ勘違いですね。外資＝ヘッジファンドとでも思っているんでしょうか。
超ロングタームの投資家、外資しかありませんよ今のところ。 |
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| No.194 |
by 匿名さん 2007-03-24 01:55:00
膨大な国債を抱える政府は超低金利によるインフレを誘導してきたので、地価の上昇は万々歳のはずだが、２３日はバブルの否定に躍起だった。（ロイター）
http://today.reuters.co.jp/news/articlenews.aspx?type=businessNews&... http://today.reuters.co.jp/news/articlenews.aspx?type=businessNews&... 大田大臣の発言の方は、中核都市はほとんどバブルと言っているようにも聞こえる。 これまでミニバブルに口をつぐんでいたマスコミも沈静化、冷静な対応が必要と声高に叫び始めた。 （産経）http://www.sankei.co.jp/keizai/kseisaku/070323/ksk070323001.htm 日経までもが（このスレとレベルが変わらない社説だが）。 http://www.nikkei.co.jp/news/shasetsu/index20070322MS3M2200122032007.h... 多少のことは大目に見てきた政府のポジションは変わったようだ。マスコミも、路線価の４〜６倍で買いあさる一部の大手不動産業者がやり過ぎた、常識的業者はそれを行き過ぎだとしている と言っているわけだ。 政府が今回の不動産デフレ脱却を手放しで喜べない理由は最低でも二つある。 一つは、日銀に参院選前の利上げの根拠を与えたことだ。（ロイター） http://today.reuters.co.jp/news/articlenews.aspx?type=businessNews&... 日銀もバブル発生の責任を取らされるのは避けたいはずだ。このスレでは何度も出ているとおり、金利上昇は不動産市場からの資金流出を呼ぶ。Ｊ−ＲＥＩＴと１０年もの国債の金利差（現在１．２％）がつぶれるとまず短期資金が資金が逃げ出す。そのあとは既に説明されているとおり。 二つめの問題は円高だ。ブッシュ政権はデフレスパイラル脱却までの間は円安を容認する姿勢を堅持してきた。ＧＭ、フォードは円ドルレートの適正水準は９２、９３円と言っているのにだ。デフレを脱却し、過熱感まで出ているとすると、政策的円安誘導はもう認めてもらえない可能性がある。円高になった場合に最悪のシナリオは次の二つなので、政府は、回復したのは不動産だけという苦しい説明をして円安を維持しなければならない。全国平均がマイナスならまだよかったのだが、仕事が増えてしまった。 ①円高→輸出主導型景気の一服→競争力低下→業績悪化→景気低迷 ②円高→円キャリートレードの手仕舞い・利益確定の売り→株安・不動産安→景気低迷 政府があたふたしても、不動産業者は高く仕入れたものを２〜３年高く売り続けるだろう。このスレにまだまだ上がると言っている人がいるが、世の中の大多数のファンド、販売員、購入者の認識を代表していると思う。こうした買い手がいる間は大丈夫だ。 投資家の周辺では、上昇基調のＪ−ＲＥＩＴなどに資金を入れる神経質なチキンレースが続くだろう。何年か上がり続けて、金利の上昇とともに緩やかに資金が流出し、地価もゆっくりと下げに入るというのが理想だが、今の投資家、不動産業者の動きは１〜２年以内のバブル崩壊のリスクも織り込んでいる。 投資家で勝者と敗者が出るのは仕方がないが、自分が売り抜ければよいという不動産業者は許せない。政府・業界が一体となってマンション購入者が犠牲とならないような落としどころを見つけてくれるとよいが．．． |
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| No.195 |
by 匿名はん 2007-03-24 04:52:00
なーんか、これからは外資外資おっしゃってる方いますけど、ローンスターにせよＭＳＲＥＦにせよエートスにせよ、現状売りの方が強いですよ（まだ買うけど笑）。出口で買ってるのは日系私募とＲＥＩＴ。いまさら来る外資なんて相当眠たいと思いま。先発隊から１０年も遅い。実際ここんとこガンガンいってた日系の連中も買い控え傾向もあるんですよ。この板、小金もちの人は多いようですがあんまりプロのプレイヤーはいないみたいですね。１９３さんぐらい？
プロが頭打ちしたら、エンドだっていずれ頭打ちですよ。遅れてくるだけ。きっと来る〜。 あとね、東京は賃料高すぎ、ひょっとして賃料バブルの嫌いもあるかもね。名古屋だ福岡だ（大阪だ）言っても東京以外の他の都市でそうはならんだろ。特に住居系の賃上げなんて聞いたことないですから。当たり前か笑。新築の賃貸の供給はこれからもめちゃくちゃ多いし、上げますなんて言ったらエンドはひくわな。 |
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| No.196 |
by 匿名さん 2007-03-24 06:33:00
ちゃんとしたニュースソース持ってくる人が居るとみんなたちまち黙るね。
まあ値上がり派は株買った人がすぐ２倍３倍になること間違い無しと思うような自分の感覚だけで言ってるから当たり前か。 |
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| No.197 |
by 住まいに詳しい人 2007-03-24 09:40:00
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| No.198 |
by 匿名さん 2007-03-24 09:45:00
茨城の田舎に戻ったら、
水戸の周りまで、マンションと一戸建てのブームになってた。 不動産屋が畑を売らないか、聞きにくるそうだ。 とくに、でかい再開発とかあるわけじゃないのに。 ちなみに水戸で、前に同じような不動産ブームが起きたのは、 20年前のバブル末期の時だった。東京とはバブルの時間差があったので。 |
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| No.199 |
by 匿名さん 2007-03-24 09:46:00
１９３ですが、ニュースで言っていることそのまま理解しては間違う。
国債利回りが上がると思う？なわけないでしょ。日本の債券投資家は 国債買いたくてしょうがないんだよ。別段日銀があと少し利上げしよう が、10年国債利回りがそれにつられて上がるわけないでしょ。 円高で景気低迷？馬鹿じゃないの。証明してよ。円高と株価の相関性 がどうなっているのか、過去の事例を調べてから言え。 まあでも、こういうニュースが踊って、その通りと頷く人がいると、 こっちとしたら楽だけど。 |
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| No.200 |
by 購入経験者さん 2007-03-24 09:51:00
必死に値上がりを主張する馬鹿が１匹いるみたいですね。
必死すぎてカワイイですけど。 会社員の給与は上がらず、労働分配率も上がらないのだからかつてのバブルの再来は無いでしょう。 |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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