23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[101: 匿名さん]

賃料への期待が下落から上昇に転じたために、J-REITのイールドは低下
しているわけで、実際賃料が上昇しているのはまだごく一部。まだ
バブルの前段階。
昨今のマンション価格上昇も大衆の期待が地価上昇であるからで、
公示地価がマイナスにでもならん限り、人々の期待は変わらないでしょう。

[102: 匿名さん]

99は理屈だけで実態を知らない。賃貸市場がつねに新築市場より下回るのは、借家法の元にある日本の特徴。いまは新築タワーは定期借家更新可が標準。これは値上げを目論んでいるからにほかならない。
ファンドが単体でリートは複数というのは御存知だろう。リートの市場動向はわかってもそれが証券化一般のファンドのインデックスとはいえまい。
百歩譲っても上ものつきの賃貸マンションが安値で処分されてもその場で下がるのは賃貸相場であって新築分譲マンション価格ではない。
例えば田園都市線ひとつみても新築マンション分譲価格と賃貸市場の格差がどんどんひろがっているのが現状。
９９さん。理屈をこねるのはいいが実例を示してほしいな。
悪意はないにしてもミスリードといわざるを得ない。
かくあるべきとあるはずだと実態は大きく違う。だから不動産は奥が深い。

[103: 匿名さん]

収益不動産の証券化の出口のひとつがリート。個別の証券化の利回りなど専門の金融機関でないと知り得ない。例えば、潮見の駅前のホームセンター。これもTという商社の証券化物件だが、テナントの撤退後だれがエクィティをどうしたなんて事情は一般人にだれもわからんだろう。
市場といっても私募ファンドの市場は開示されていないのではないか？

[104: 匿名さん]

リートは他地点の複数物件でレジデンスもオフィスも混在している。不動産会社の株のようなものだ。一方証券化は普通単体で募集されるし独自の市場で売買されると理解している。
なにしろリートは現在数十くらいだったか忘れたが証券化物件でリートにはいっていないのは大小とりまぜてその１０倍はあるだろう。

[105: 匿名さん]

不動産の価格上昇をバブルと言いつのるのはどうかと思う。
上昇の背景にはいつでも金融の緩和がある。前回は住専。今回は証券化手法だ。ただ証券化はノンリコをはじめリスクが限定てきで投資が実態経済に与える影響を極力おさえる仕組みになっている。

ファンドの土地買い占め、物件買いが分譲マンションの価格の流れをかえたのだが、証券化が再び都心の地価を下落させると考えている業界人は誰もいないだろう。

[106: 750]

102さん

賃貸相場と新築価格は連動してます。昔はそうではなかったかもしれません。が、証券化が進んで不動産が金融商品になった今、それらは連動するのです。

> 例えば田園都市線ひとつみても新築マンション分譲価格と賃貸市場の格差がどんどんひろがっているのが現状。

それを、「加熱している」と言っているのです。

103さん、104さん

マクロな視点での不動産相場の流れはリートで分かります。
細かな取引の詳細が分からなくても、「賃料が下がっている」という事実があれば新築価格も下がるのです。それが「収益還元法」なのです。

105さん

> 不動産の価格上昇をバブルと言いつのるのはどうかと思う。
> 上昇の背景にはいつでも金融の緩和がある。前回は住専。今回は証券化手法だ。ただ証券化はノン> リコをはじめリスクが限定てきで投資が実態経済に与える影響を極力おさえる仕組みになっている。

ノンリコースローンは金融機関のリスクを限定してます。証券化は不動産会社のリスクを限定してます。ミニバブルがはじけて相場が崩れても、金融機関や不動産会社は損しません。エクイティをとった投資家だけが損をする仕組みです。

だから、前回バブルのように経済界に大きな打撃は有りません。その分、買った投資家(法人でも個人でも）がかぶります。

> ファンドの土地買い占め、物件買いが分譲マンションの価格の流れをかえたのだが、証券化が再び> 都心の地価を下落させると考えている業界人は誰もいないだろう。

いっぱいいます。

[107: 750]

102-105さん

同じようなことを何回も分けて書かれるのは多くの人が反論しているように見せかけたいのでしょうか？文体が一緒ですよ。（「○○だろう。」というのがIdentical)

[108: 匿名さん]

そうではないです。私は実はこのスレ１から書いていますが、原則として下書きを書いて
読み易いように分割して投稿しています。御存知の人も多いでしょう。
別に何人が賛同しようが私は多数決でことがきまるとは思っていない。

７５０さんがひとりで自説を強弁しているからスレタイからどんどん話がづれる

[109: 匿名さん]

１０７が７５０でないと信じたいが、なんか下衆なかんぐり話ですね。文京区の学歴コンプレックスよりはましかな。

[110: 匿名さん]

明日になれば公示地価がはっきりします。
いつさがりはじめるかが主題なので、もうそろそろ本題にもどしませんかね。
７５０さんはそれで、こんご２３区の新築価格はどうなっていくか
もういちど明日の公示地価をみてご意見を書いていただけませんかね。
お願いします。

[111: 匿名さん]

公示地価は不動産価格に影響するのですか？例えば所有物件を売却するときなど、公示地価を用いて算出するのでしょうか？教えて下さい。

[112: 750]

108さん

そうなんですか。ではハンドルネームをつけることをお奨めします。

> ７５０さんがひとりで自説を強弁しているからスレタイからどんどん話がづれる

少なくとも貴方の方が私よりずれているでしょう。ここのスレタイは「いつ下がり始める？」であり、貴方が強弁する「さがらない」というのは、はじめからずれまくっているのでは？

今が「ミニバブルの手前」なのか「最中」なのか「終わりごろ」なのかは、非常に難しい問題であり、私もこれに対しての明確な答えは持ち合わせてません（37で書いたように、意見は持ってますが）。だから意見交換したいのですが、貴方のように「(理由はないが）しばらく下がらない」と噛みついてい来る人が多くて、話が前に進みません。

もちろん「ミニバブルではなく健全な成長だ」というご意見とその理由付けがあれば是非拝聴したいのですが、納得行く説明にはお目にかかっておりません。

なお、あなたは102で以下のようにおっしゃってますが
> ９９さん。理屈をこねるのはいいが実例を示してほしいな。

現場や統計で実例が出る頃にはもう下がり始めている(遅すぎる）んですよ。

[113: 匿名さん]

７５０さん　お詳しそうですから教えて差し上げてくれませんか。

[114: 匿名さん]

＞109さん
私も反論者が多いように読んでしまいました。みなさんが1スレから読んでいるわけではない
ですし、読んでいても分かってもらえるとは限りません。
750さんのようにずっと同じ名前でとは言いませんが、少なくとも同じ話題というか反論で
続けて投稿するときには何か分かるように書いたほうが、いい気はします。

[115: 匿名さん]

株価と不動産価格って連動してますね。
株価も不動産価格も景気に左右されるから株価と不動産価格が連動するのはあたりまえ
かもしれませんが、注目すべきは株価と不動産価格変動の時間差です。

バブル崩壊の時も今回の都心物件の上昇もまずはじめに株価の動きありきで
それについていくような形で不動産価格が変化している。つまりまず、
株価が動いてそれを追いかけるように都心の物件価格が変化している。
この株価と不動産価格変動の時間差に着目して都心物件の買い時が占えないでしょうかね。

[116: 750]

113さん

わかりません

[117: 匿名はん]

108氏が何を根拠に
＞御存知の人も多いでしょう。
って思っているのか判らないｗ
コテハンでも無いのに。

個人的には750氏を応援します。
スレタイの解を導く材料になってるでしょ。

ちなみにいつ下がるか、いつ上がるかを明確に判断できる人は、
株でも負ける事は無いでしょうね。
結論から言ったら判る訳が無い。
みんなで材料を出す場にしましょうよ。

[118: 匿名さん]

誰も永遠に下がらない、とは言って無いでしょう。
私もバブルだと思いますよ。今後10年程度続くでしょう。バブルの始まり
だと思います。
世界的な過剰流動性がそれをもたらしている。それだけ。バブルだから
はじける、いつかははじける。ただこれだけ外国資本が参入しやすい状況
が日本に形成されつつある状況で、しばらくはバブルが加速する方向へ
向かうのでしょう。750さんが言うように、今後1-2年で収束する話では
無い。キャッシュでシティグループは日興を丸ごと買えてしまうという
事実に、驚かれた方も多いのでは。今後は株式交換でも買えてしまう。
外国資本の力は、750さんが想像する以上に巨大で、大胆です。

私の個人的な見解では、この上げトレンド、10年は続くでしょう。
米国景気は2008年くらいに頭打ちでしょうが、アジア諸国は好景気が続きます。
欧米の資金は、一気にアジアへ向かうことになるわけです。

日本も、750さんがおっしゃっているように、団塊ジュニア世代の人口が
増えてくる局面ですので、2014-2015年までは緩やかな景気拡大が続く
と私は見ています。少なくとも、今後日本は欧米市場より魅力的な市場
になるわけです。アジア諸国も然り。ただカントリーリスクは日本より
高いが。

ある大量に土地を抱えている会社、今までは再開発で売却する流れが、
最近売らない方向に転換しています。持つリスクが、持たざるリスクへと
変わりつつあります。
株式も持ち合いが復活しています。持ち合い復活は逆に株式の変動性を
高めてしまう。株式もバブル到来です。

750さん、今買うか、2015年に買うか、どっちが良いでしょう。
2015年に買っても、2035-40年まで不動産は下がり続けますよ。今買って、
2012-13年くらいに売る、こんなあたりが丁度良いのでは。
それか、この5年程度で借金完済できるなら、完済して賃貸に出しても
良いでしょう。

[119: 匿名さん]

やっぱ、転換点の大きなシグナルとしては、賃料利回りと銀行金利の逆転局面を注視しておけばいいんじゃない。
みんないろいろと見方があるようだけど、つまるところ１年間の賃料利回り＋物件値上がりが銀行金利を上回っているから投資対象としての不動産が魅力的なわけであり、現状の東京における賃料利回り４％、値上がり期待年間５０％のような状況であれば、まだ当面は理屈抜きで買いでいいんじゃないでしょうか。ただ、この状況が２年も経てば、利回りは２％前後にまで低下し、物件の値上がりペースも過去１年をみれば５０％以上上昇している一方で、その後1年ではせいぜい１０％ぐらいにペースダウンし、不動産よりも他の投資対象を探しだす人が増えてくると、数年程度、踊り場を迎える（今回は決して前回のバブルのような下落にまでは至らない）可能性が高くなる。つまり、賃料利回りが銀行金利に逆転されたら黄信号で、物件値上がりを足しても銀行金利に負けそうであれば赤信号って感じないでしょうか。ちなみに日本以外の先進国、中国はすべて赤信号。ロシアも黄信号。

[120: 匿名さん]

たしかに都心のマンションが、底値だった数年前の2割〜5割増くらいの
値段で売りに出されています。
マンションの売主は、今はマンション価格の上昇局面ですから強気な値段を
提示してくるでしょうけど本当にその値段（数年前の2割〜5割高）で
売れているんでしょうか？