23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[242: 匿名はん]

給料が上がったのが一杯いるって？それはご自分の周りだけでしょ。日本全体では200さんのご指摘が現実。とくに住居系は一部の人の稼ぎが増えるだけでは、上がらないよ。マスとしてのエンドの購入者が「高値でも買います買えます」っていう風にならないと、高値は支え続けられない。

実際、投資としてはあまり魅力のないエリアでは、乗り遅れまいとする心理に支えられてそこそこ高値で捌けたところもあるものの、売れ残りも結構出てきてる。投資用は資金も流れこみやすいし過熱することもあるかもしれんけど、居住用は多くの世帯でお財布が大きくならないかぎり、どこかで頭打ち。

投資という観点から見たって、収益性考えるより値上がり益ばかりに期待を賭けてるなんて、投資家の発想じゃないね。ヤマ狙いだからまともなポジションたてられてない。だから横這いか値下がりだと一気に行き詰って、また文句を言い出すかばら色の予測(予想？）をもっともらしく喧伝するんだろうな・・・こういう方々は。生産性は低いだろうが、まあ現代の雨乞いみたいなもんなのかな。

[243: 住まいに詳しい人]

勢いが着いている感じがしますね。
確かに一部都心はのみ過熱感はあるけど、周辺はまだまだ上げ余地が残っている。
チャートでかけば、とくに中古の都内成約価格の伸びに非常なる勢いが付いている
ことが分かる。新築に先導された格好もあるけど、勢いは強い。
この勢いはそう簡単には止まらない。
今までの都心が安すぎた面も否めない。
よって、当面は上がり続け、3年後くらいで天井、その後徐々に切り下げるが、
数年前のような超安値にはならないと予測。

[244: 匿名さん]

言えてる。金持ち父さんを読んで不動産をもって、大家にならなきゃ男じゃないのだ。

[245: さ]

>244さん
そこまで気張らんでも。大家のメリットは個人にはあまりないし、将来性は微妙に弱含み。
うち一軒構えて、お金があれば立派に男にはなれますよ。
大金さえあれば、いつかは3Aでも五山でも何かは買えますしね。
ただヒラリーマン（本当はヒマリーマンだった）が消費税増税前に高額消費してお得になるには
今は都心不動産が一番ましかなと言うところでしょう。ヒラリーマンがある程度安全に、借金して
低金利とレバレッジの力学を享受できる対象も、都心不動産くらいしかないでしょうしね。

[246: 匿名はん]

大家になるなら、あまり高いのはだめだよ。不動産屋は高値で貸せて収益性があるようにいうけど、そんなに高い賃料で借りてくれる方々は多くない・・・つまり空き室のリスクが高くなる。そこそこの賃料でも、十分収益が見込めるような価格のものがいい。そういう物件をいくつかもって、広く薄く儲けるのが、収益安定化のポイント。

日本の場合、賃貸用にたてられた住居物件は狭くてしょぼい割には結構な賃料とってる。その賃料なら、そこそこの分譲マンションを賃貸にまわしても十分収益上がるだろうというレベルの賃料も珍しくない（かといって大家が儲かっているとも限らんのだが）。だから、手ごろな分譲マンションをいくつかもって、ファミリー向け中心に回していけば、空きは殆ど出ない。物件として全然いいだけでなく、賃料を近隣の賃貸用より抑えつつ妥当な収益を上げることだってできる。ただし、欲をかいて強欲大家になったら客はすぐ離れます。

[247: 匿名さん]

都内の中古成約価格の伸びは、価格帯によって違うし、
物件の善し悪しによって大きく左右されています。
何でもかんでも高く売ってる新築と異なり、
中古物件は客による選別が厳しいので、
長期間売れずにいる物件も実際は多いです。

[248: 匿名さん]

>242
勘違いしなさんな。都心、城南1等地に普通のサラリーマンは無関係。

[249: 購入経験者さん]

無知で馬鹿は怖いね。
現実知らなすぎ。
高所得者が多い東京でもリーマンならこんなもん
↓↓↓

厚生省が毎年発表する平成１７年賃金構造基本統計調査結果というデータがウェブで簡単に手にはいる。

それによると東京都で従業員1000人以上の会社勤めの場合
30-34歳で月給416,700円(残業代込)、 賞与1,358,700円で計6,359,100円。
40-44歳で月給517,700円(残業代込)、賞与1,875,500円で計8,087,900円。

従業員1000人以上といえば大企業ですよ。
大企業の平均ですらコレ。
サラリーマン平均はもっと下。

大企業勤務の40台年収800万の人が借りられるのは2000万前後
（定年までに無理なく完済出来るという条件で試算）。
手持ちで2000万の預金があっても合計4000万。
4000万＝年収の5倍だから妥当なところ。

さて、4000万で買えるマンションは？
都内23区では北区・練馬区・荒川区・足立区あたりの駅近だと60平米強くらいだろう。
60平米では家族で暮らすには狭いよね。現実的ではない。
家族4人とすると80平米以上は必要。
となると、中古を買うか郊外（千葉・埼玉・神奈川）に行くしかない。
それも新価格とやらでどんどん遠くになっている。

こう考えるともう十分、マンション価格は上昇してると思うよ。
これ以上、上がるのかね？デベと不動産関係者は上がって欲しいのだろうけど。

[250: 匿名さん]

買契約書の消費税分で販売価格を割り戻すと建物価格が出る。
仮に５０００万円とするとそのうち
Aは建物２０００万（狭い都心）
Bは４０００万（広い郊外）
とする。２０年後建物が劣化するから
地価がかわらない場合でも
Aは４０００万程度
Bは３０００万程度
という評価になろう。
地価下落の場合、
都心の底値水準＞郊外の底値水準
なら差はもっと大きい。

[251: 匿名さん]

>249
だからね、この平均くらいの給料の人は、都心、城南1等地、元々
買えないんだから、上昇したからどうというわけじゃないでしょ。
都心、城南1等地のマーケティング対象にならないね。比較する
Dataが誤っている。

ちなみに、私は、会社員としての年収が3,500万あります。
おそらく、この統計データには入っていない。
ゴキブリは1匹いれば10匹いる。少なくとも私のような人は数多い。
少ない都心、城南1等地物件を裁ける量はいるでしょう。

あと事業主の成功者、過去高給だった引退世代、そういうのが、
都心、城南1等地のターゲットなんですよ。

[252: 匿名さん]

消費税分を消費税率で割り戻すの間違いです。訂正させてくださいませ。
中古の場合固定資産税評価額の比率で建物分を出します。

[253: 匿名さん]

大企業で年収８００万の妥当な購入物件が４０００万か・・・
現実は厳しいな。

しかし、大企業30歳前半年収６００万強に５０００万貸して、
６０００万オーバーの物件を買わせようとする業者と、
その事前審査を通してくる銀行って・・・

消費者食い物にしてるな。

[254: 購入経験者さん]

>>251
誰が「都心、城南1等地限定」なんて決めたんだ？
お前　スレタイトルを読み直せよ　馬鹿。
このスレは23区全体の話をするスレだ。

[255: 購入経験者さん]

>>253
今、どこの銀行でも住宅ローンに力を入れており審査はゆるゆるです。
これは企業が直接金融に乗り出し、企業向け融資では利益を得られなくなったから当然の流れですが
今の審査のゆるさは以上です。

40台の人にでも平気で35年ローンを組ませたりしているデベと銀行の罪は重いです。
アメリカでは住宅ローンが大きな不良債権となりつつあります。
日本も金利の上昇に伴い、短期固定で１％台で借りている人たちが固定期間終了で金利が上がり
返済不可能となるケースが増えてくると予想されています。
またそこで不良債権問題が発生するんでしょうね・・・・

[256: 匿名さん]

>254
都心、城南1等地は2012年以降も緩やかに上昇する。
それ以外は、2012年までは上昇傾向ではあるものの、
その後人口減の影響を受けやすく、下降していく。
ですね。
もう少し、口の利き方、考えたほうが良いんじゃないでしょうか。
大人になりましょう。

[257: 匿名さん]

５０代の１５００万級の高額所得のサラリーマンで
親が亡くなって相続が数千万というケースは相当数あるようだ。
相続税を払うほどのケースは４％だからこういう例も
統計にはのりにくい。
こういう人が都内の幹部社宅に長く住んでいたりするんだよね。
いくらでも買い手はいるよ

[258: 匿名はん]

みんなチャット状態やなー。

都心と、城南一等地って、購入層の人種がそもそも違うんちゃうの？

傾向的にそこそこの企業経営者、外資リーマンのシニア、IT系のマネジメントクラスなんかは都心。
都心好きって言ったほうがいいか。
日系大企業のリーマンが城南、って気がしまふ。

しかし赤羽のプラウドとかあたりでも皆がっついてんでしょ。やはり東京は末期状態やね。
エンジャパンじゃないがエンドの人は慎重に。。。

[259: 匿名さん]

>258
外資リーマンシニアも、確かに都心も多いですが、城南にも数多く
住んでますね。住環境良いですので。家族構成で変わってきますね。
子供がいないと、都心、子供がいると、城南、子供がいても、大きく
なったあとはまた都心に回帰、そんなところでしょうか。

[260: 匿名さん]

254>東京23区内に住むってのは本来アッパーレベルの話でしょう。
多摩や千葉やさいたまから通勤するということとは違う水準で議論をしないといけない。
というか平均的サラリーマンが23区内をまだ有力候補として議論できていること自体が
不動産がまだまだ割安すであることの反証となっているね。

[261: 匿名さん]

ここ半年で売出（予定含む）の新築マンションの新価格がどんな状況にあるか探ってみました。
都心部と城南一等地限定データーですが狂乱高騰の様相を呈しています。
正直、正気かと思うほどの価格設定の物件が多い中、
それが実際に販売好調であることも伺い知れます。

・有栖川パークハウス＠700万円〜800万円中心 総戸数23戸中20戸販売
・白金台レジデンス＠400〜450万円中心　総戸数21戸完売
・目黒花房山プレイス＠480〜550万円中心　総戸数44戸中42戸販売
・パークコート・ジオ永田町 　＠520〜600万中心　総販売戸数35戸中34戸販売
・パークハウス麻布十番アーバンス ＠400〜450万中心　総戸数18戸中17戸販売
・パークハウス上野毛コートレジデンス ＠350〜380万中心　総戸数18戸中17戸販売

＜今後の販売動向の注目物件＞
・パークコート虎ノ門愛宕タワー ＠500〜600万中心42〜192㎡　総戸数231戸・第一期4月販売予定
・グランツオーベル南平台 　＠800〜1000万中心（噂114〜219㎡　総販売戸数35戸前後　販売未定
・グランスイート六番町 ＠600〜700万中心55〜237㎡　総戸数85戸　会員限定販売開始
・パークハウス諏訪山プレゼンス ＠480〜550中心46〜124㎡　総戸数49戸　第一期4月販売予定
・グランドヒルズ三軒茶屋ヒルトップガーデン 　＠450〜500中心（噂）　総戸数311戸　販売未定