23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[182: 匿名さん]

横ばい後、また上昇ですね。再開発計画はまだ多いし。横ばいになったら
下落するという発想は短絡的だね。さすがに、ここまで上がったら、一旦
落ち着くでしょうよ。落ち着いて欲しい。買ってる身としても。
株のような乱高下を求めて不動産持っているわけじゃなし。
売るつもりも無い。キャリーを稼ぐというのが根本的な発想ですからね。

お金の怖さを知らない人とお金の力を知っている人のみが大きな借金をできる。
（モンテスキー)

[183: 匿名さん]

ちなみに、８５年頃、日本はこれから少子高齢化社会に向かうので、これ以上の経済成長は望めないとエコノミストがさわいでいたそばから、バブル経済がスタートしたのをご存知でしょうか。
つまり株価、不動産価格の類と実際のGDP等のマクロ数値、あるいは給与水準等はあまりリンケージせず、結構、乖離していくんですよ。実態は。
つまり、政策面でその乖離を是正しない限り、その乖離幅は大きくなる一方で、出遅れると小作農から脱却できなくなるリスクを認識すべきなんです。もちろん、乖離幅が大きくなりすぎると、見えざる手がはたらいて修正が入るんだろうけど、現状ではまだまだですよ。ま、牛久駅歩３０分に４０００万の戸建分譲が始まるぐらいがそのシグナルってとこかな。

[184: 匿名さん]

既に人口が減っている北欧でもバブルはあったが、バブル時の８０％、首都では
既に地価は戻っている。人口減であっても、都心人口は横ばい、首都近郊の人口
が増えているからだ。人口減で望みなしとはあまりに短絡的。

[185: 住まいに詳しい人]

>>179
頭打ちどころじゃないでしょ

銀座や表参道の様な商業地はともかく
住宅地のマンション価格が＠600万円を越えるって通常有り得ないよ

住宅地でも元麻布３丁目の日本たばこ社宅跡とか異常な価格で
取引されているが、到底今の日本や東京の経済力に見合うものではない

国際比較云々と言うなら、
他のメガ都市に比べてスプロールしている東京の中心地が、
そこまでの価値があるか疑問だしね

[186: 匿名さん]

都内の某場所の公示価格です。
２００７年１，１００千円
２００６年　　９００千円
２００５年　　７２９千円
２００４年　　７１３千円
２００３年　　６６０千円
２００２年　　６６０千円
２００１年　　６７０千円
２０００年　　７０７千円
１９９８年　　７７０千円
１９９６年　　８７０千円
１９９４年１，６５０千円
１９９２年３，２００千円
１９９０年３，５４０千円
２００２−２００３年がボトムなんですけど、もう一度この水準まで下がる
可能性は極めて小さいと思いますね。
だからマンションの値下がりはないでしょう。

[187: 住まいに詳しい人]

これからまだまだ上がるとは思う。
現在の販売価格はまだ訂正範囲。ババを掴むというほどではない。
だが、今から買って値上がりを期待するのは止めた方がいいが、
それほどがっくりと下がるということもないだろう。

[188: 匿名さん]

186>某所ってどこか教えて欲しいです。住宅地か商業地でも違うでしょうし、地域差もあるし。

[189: 匿名さん]

地価はすでに頭打ちか？　07年地価公示
　今年の地価公示を昨年と比較すると、「上昇地点の急増」と「上昇率の大幅アップ」が最大の特徴である。平均値でも三大都市圏は住宅地がマイナス1.2％から2.8％へ、商業地は1.0％から8.9％へ。東京圏に限れば住宅地はマイナス0.9％から3.6％へ、商業地は1.0％から9.4％へといった具合だ。

　象徴的なのは昨年の地価公示で、全国一上昇した住宅地（東京・南青山）は28.8％だったが、今年は同一地点で45.5％も上昇している。商業地は昨年が名古屋駅前の近鉄ビルで38.0％だったが、今年は東京・神宮前で45.5％となっている。

　大阪圏住宅地の最高上昇率は昨年の10.1％から今年は19.8％へ、商業地は20.4％から43.1％へ（同一地点）。同様に名古屋圏住宅地は10.9％から17.9％へ、商業地は38.0％から45.1％へ。

　つまり、地価公示ベースでは05年よりも06年の方が全般的に激しく上昇していたことになる。この動きは、今年も継続されていくのだろうか。

　大手不動産会社の開発や流通など実務担当者の見方はこの点に関しほぼ一致している。

　「東京都区部については、そろそろ収束すると見ている」「同意見だ。収益物件の場合、期待利回りがさらに下がり３％になればあと１、２年は上がるかもしれないが、三大都市圏全体でみれば昨年すでにアップアップの状態だ」「マンション用地のこれ以上の値上がりは考えにくい」——など。

　実態の価格としては、昨年すでに頭打ちの傾向が出てきていたことを推測させるマクロ的な指標も多い。例えば、Ｊリートのうち初期に上場されていた15銘柄の昨年１年間の物件取得状況を３カ月毎に見ると、2,729億円→2,339億円→1,028億円→1,114億円となっていて、後半になると急減していることが分かる。

　法務省統計で東京都の土地所有権移転登記件数はどうか。06年は10月までの動きで前年同月比がプラスだったのは２月と７月だけで、ほかの月はいずれも減少していた。05年の11月、12月も前年同月比減少していた。

　つまり、土地売買は減少し始めている。これを裏付けるように、国内銀行の不動産業向け貸し出し残高も、06年12月末で前年同期比横ばいに転じている。

　大都市圏での実態価格は、そろそろ「頭打ち」の状況にあることを物語っている。

[190: 匿名さん]

ありゃ
みんなだまりこんじゃった。。。

[191: 匿名さん]

J-Reit、既存のものは、そもそも新規に買う必要無いんだけど。
利回りを維持するのが主眼だからね。外部成長を無理にする必要は無い。
物件取得が減っているのは不動産の健全成長の意味ではポジティブ。
ただね、これから外資のファンドが次々と参入するのはもう決定事項。
一旦落ち着いても、また物件取得競争が始まります。
バブルになるのはほぼ確実であり、その点とても心配。売るつもりは
無いけど、上がりすぎたら売ることも選択肢に入ってくるね。

[192: 匿名さん]

外資は逃げるのも早いからね。
自国で損が出始めたら、日本も売られる。

[193: 匿名さん]

とんだ勘違いですね。外資＝ヘッジファンドとでも思っているんでしょうか。
超ロングタームの投資家、外資しかありませんよ今のところ。

[194: 匿名さん]

　膨大な国債を抱える政府は超低金利によるインフレを誘導してきたので、地価の上昇は万々歳のはずだが、２３日はバブルの否定に躍起だった。（ロイター）
http://today.reuters.co.jp/news/articlenews.aspx?type=businessNews&...
http://today.reuters.co.jp/news/articlenews.aspx?type=businessNews&...
大田大臣の発言の方は、中核都市はほとんどバブルと言っているようにも聞こえる。
　これまでミニバブルに口をつぐんでいたマスコミも沈静化、冷静な対応が必要と声高に叫び始めた。
（産経）http://www.sankei.co.jp/keizai/kseisaku/070323/ksk070323001.htm
　日経までもが（このスレとレベルが変わらない社説だが）。
http://www.nikkei.co.jp/news/shasetsu/index20070322MS3M2200122032007.h...

　多少のことは大目に見てきた政府のポジションは変わったようだ。マスコミも、路線価の４〜６倍で買いあさる一部の大手不動産業者がやり過ぎた、常識的業者はそれを行き過ぎだとしている　と言っているわけだ。

　政府が今回の不動産デフレ脱却を手放しで喜べない理由は最低でも二つある。
　一つは、日銀に参院選前の利上げの根拠を与えたことだ。（ロイター）
http://today.reuters.co.jp/news/articlenews.aspx?type=businessNews&...
　日銀もバブル発生の責任を取らされるのは避けたいはずだ。このスレでは何度も出ているとおり、金利上昇は不動産市場からの資金流出を呼ぶ。Ｊ−ＲＥＩＴと１０年もの国債の金利差（現在１．２％）がつぶれるとまず短期資金が資金が逃げ出す。そのあとは既に説明されているとおり。

　二つめの問題は円高だ。ブッシュ政権はデフレスパイラル脱却までの間は円安を容認する姿勢を堅持してきた。ＧＭ、フォードは円ドルレートの適正水準は９２、９３円と言っているのにだ。デフレを脱却し、過熱感まで出ているとすると、政策的円安誘導はもう認めてもらえない可能性がある。円高になった場合に最悪のシナリオは次の二つなので、政府は、回復したのは不動産だけという苦しい説明をして円安を維持しなければならない。全国平均がマイナスならまだよかったのだが、仕事が増えてしまった。
①円高→輸出主導型景気の一服→競争力低下→業績悪化→景気低迷
②円高→円キャリートレードの手仕舞い・利益確定の売り→株安・不動産安→景気低迷

　政府があたふたしても、不動産業者は高く仕入れたものを２〜３年高く売り続けるだろう。このスレにまだまだ上がると言っている人がいるが、世の中の大多数のファンド、販売員、購入者の認識を代表していると思う。こうした買い手がいる間は大丈夫だ。
　投資家の周辺では、上昇基調のＪ−ＲＥＩＴなどに資金を入れる神経質なチキンレースが続くだろう。何年か上がり続けて、金利の上昇とともに緩やかに資金が流出し、地価もゆっくりと下げに入るというのが理想だが、今の投資家、不動産業者の動きは１〜２年以内のバブル崩壊のリスクも織り込んでいる。
　投資家で勝者と敗者が出るのは仕方がないが、自分が売り抜ければよいという不動産業者は許せない。政府・業界が一体となってマンション購入者が犠牲とならないような落としどころを見つけてくれるとよいが．．．

[195: 匿名はん]

なーんか、これからは外資外資おっしゃってる方いますけど、ローンスターにせよＭＳＲＥＦにせよエートスにせよ、現状売りの方が強いですよ（まだ買うけど笑）。出口で買ってるのは日系私募とＲＥＩＴ。いまさら来る外資なんて相当眠たいと思いま。先発隊から１０年も遅い。実際ここんとこガンガンいってた日系の連中も買い控え傾向もあるんですよ。この板、小金もちの人は多いようですがあんまりプロのプレイヤーはいないみたいですね。１９３さんぐらい？

プロが頭打ちしたら、エンドだっていずれ頭打ちですよ。遅れてくるだけ。きっと来る〜。
あとね、東京は賃料高すぎ、ひょっとして賃料バブルの嫌いもあるかもね。名古屋だ福岡だ（大阪だ）言っても東京以外の他の都市でそうはならんだろ。特に住居系の賃上げなんて聞いたことないですから。当たり前か笑。新築の賃貸の供給はこれからもめちゃくちゃ多いし、上げますなんて言ったらエンドはひくわな。

[196: 匿名さん]

ちゃんとしたニュースソース持ってくる人が居るとみんなたちまち黙るね。
まあ値上がり派は株買った人がすぐ２倍３倍になること間違い無しと思うような自分の感覚だけで言ってるから当たり前か。

[197: 住まいに詳しい人]

>>194-196
持論に賛同してもらいたいなら
とりあえず適宜改行してくださいな

[198: 匿名さん]

茨城の田舎に戻ったら、
水戸の周りまで、マンションと一戸建てのブームになってた。
不動産屋が畑を売らないか、聞きにくるそうだ。
とくに、でかい再開発とかあるわけじゃないのに。

ちなみに水戸で、前に同じような不動産ブームが起きたのは、
20年前のバブル末期の時だった。東京とはバブルの時間差があったので。

[199: 匿名さん]

１９３ですが、ニュースで言っていることそのまま理解しては間違う。
国債利回りが上がると思う？なわけないでしょ。日本の債券投資家は
国債買いたくてしょうがないんだよ。別段日銀があと少し利上げしよう
が、10年国債利回りがそれにつられて上がるわけないでしょ。
円高で景気低迷？馬鹿じゃないの。証明してよ。円高と株価の相関性
がどうなっているのか、過去の事例を調べてから言え。

まあでも、こういうニュースが踊って、その通りと頷く人がいると、
こっちとしたら楽だけど。

[200: 購入経験者さん]

必死に値上がりを主張する馬鹿が１匹いるみたいですね。
必死すぎてカワイイですけど。
会社員の給与は上がらず、労働分配率も上がらないのだからかつてのバブルの再来は無いでしょう。

[201: 近所をよく知る人]

しかし、インフレにできなければ政府は800兆もの借金をどうやってなくすつもりなんでしょうね。
いっくら国有資産を売ったり節約しても焼け石に水。
増税でなくすることも不可能。
莫大な借金があるうちは利上げもできないから（金利が増えて借金がまた増える）、当分はまだ低金利かな。