マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[9961: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分の管理で、インターホン、熱感知器、メールボックスの
補修工事は管理組合？それとも各人負担？どちらですか。

[9962: 匿名さん]

何の規約もなければ、区分所有者の負担です。

[9963: 匿名さん]

↑　感覚で書くのはやめよう。

[9964: 匿名さん]

ではあなたが丁寧に説明してください。

[9965: 匿名さん]

規約が制定されていなければ、区分所有法の原則に従う。

[9966: 匿名さん]

>>9965

区分所有法にはそんな取り決めはしてないよ。

[9967: 匿名さん]

＜規約が制定されていない場合＞
１．区分所有法によれば、共用部分の変更、管理（保存行為を含む）は集会の決議で決すると定め（１７条、１８条）、保存行為に限っては、各共有者がすることができるとしている（１８条但書）。
２．集会の決議によって管理者が選任されている場合は、管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う（２６条１項）。
３．共用部分の負担及び利益収取については、各共有者はその持分に応じて共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する（１９条）。

[9968: 匿名さん]

あるマンション管理士会の理事長が悪い事をして辞任して管理士会も辞退した。
その時の仲間みたいな役員が今も半数以上居残って仕事をしている。

理事長以下監事副理事長二名理事等が同じメンバーである、自浄作用は働いて
いない。

管理組合はこんな悪い管理士会を知ったら相談などする気にはならない。

この連長は入れ替えた方が管理士会も良くなると思う。役員に立候補したらは
ねられた。残念。

その内マンションの管理の為に悪影響なので実名で公表しようかとも考えている
。気が付いた役員の方は役員の交代をして下さい。

[9969: 匿名さん]

殆どのマンションの管理規約では２１条で規定されていると思います。

今回の改正規約
　　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うも
　　　　のとする。但しバルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条１項但書の「保存行為」をいう。
　　　　以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任
　　　　と負担においてこれを行わなければならない。
　　※改正前は第２１条１項但書による例外規定の対象は、「管理」でしたが、規約改正により「保存
　　　行為」に変更されました。

現行規約通り改正なし。
　　２．専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理
　　　　として一体として行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。

３項以降追加条項

　　３．区分所有者は、第１項但し書きの場合又は予め理事長に申請して書面による承認を受けた
　　　　場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行う事ができない。但し、専有部分の使用
　　　　に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が
　　　　緊急を要するものであるときはこの限りではない。（但し経費は各戸負担とする。）
　　　※台風でガラスが割れた場合等の緊急保存行為がこれに該当

　　４．前項の申請及び承認の手続きについては、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定
　　　　を準用する。但し同条第５項中「修繕等」とあるのは「保存行為」と第６項中「第１項の承認を
　　　　受けた修繕等の工事後に当該工事」とあるのは、「第２１条第３項の承認を受けた保存行為
　　　　後に、当該保存行為」と読み替えるものとする。

　　５．第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該
　　　　保存行為を行った区分所有者が負担する。

　　６．理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用
　　　　部分等の必要な保存行為を行う事が出来る。
　　

[9970: 匿名さん]

>>9968さん
元々管理士会は、設立当初から管理会社と衝突をしていました。
仕事がなかったので、管理会社のリプレイスを中心に活動を始めました。
当然管理会社とは衝突をすることになります。
しかし、委託費等の削減や委託内容の改善には貢献したと思います。
しかし、現在は管理会社のリプレイスだけでなく、マンションにとっての
トータル的ないい相談相手になろうとしています。
古き体制を変えていくには、新しい血が入らなければならないでしょう。
あなたの前向きな取り組みを応援します。あせらず冷静に対応していって
ください。

[9971: 匿名さん]

そのためにマン管士叩きが始まり、やれ紙資格だ、実務が伴わない、
役に立たないとか言われてきたんだよね。

[9972: 匿名さん]

管理士に何回も相談した回答は標準管理規約に基づいての回答のみで終始。

私のマンションは築３０年で管理規約の設定、変更、廃止を幾度となく繰
り返して標準管理規約よりはるかに難しい規約になっている。

マンション管理士に相談の前に私のマンションの管理規約の説明で疲れる
ありさまです。

現場を知らないマンション管理士より現場で働く管理員の方がはるかにマ
ンションの管理を心得ているようです。

[9973: 匿名さん]

理事会議事録に監事が署名、押印っておかしいよね。

[9974: 匿名さん]

>>9972さん
>私のマンションは築３０年で管理規約の設定、変更、廃止を幾度となく繰
>り返して標準管理規約よりはるかに難しい規約になっている。

これはどういう意味ですか。
マン管士はそのマンションの規約がおかしいと思っているんではないでしょうか。
それに、組合員でもなく、管理会社のフロントでもない単なる管理員にマンション
管理の主導権があるのはおかしいですよ。
理事長に対して助言ぐらいはしてもいいでしょうが。それ以上でもそれ以下でもありません。
管理員の立場を理解すべきですね。

[9975: 匿名さん]

※管理員の仕事
①受付業務・・・・各種使用申し込みの受理　組合員の異動届けの受理、管理規約の閲覧、共用部分
　　　　　　　　　　の鍵の管理と貸し出し、備品の管理・引越し業者に対する指示
②点検業務・・・・外観目視点検、照明の点検、無断駐車の確認、諸設備の点検
③立会い業務・・・・外注業者の業務の着手　履行の立会い
④報告・連絡業務・・・・管理会社の文書の配布又は掲示、各種届出、点検結果、立会い結果の報告
⑤その他・・・簡単な清掃と整理、駐輪場の整理、球切れ交換等

これ以外には、総会や理事会の会場づくりや出席者の受付。配布資料のコピー。
管理会社フロントの補助があります。
当然理事会での発言権はありません。
もう一つ大切なことは、理事長に対する報告義務です。

[9976: 匿名さん]

管理員が関係のない仕事をしてはいけません。
助言でおわるべきです。

[9977: 匿名さん]

マンションの管理はむずかしいですね。
一番の要因は人材不足ということになります。
殆どの理事は仕事をしていますので、マンション管理には
関心を示さないというか時間がないからです。
そのために多少お金はかかっても、しっかり管理してくれるのであれば、
工事や点検は管理会社にお任せとなるのです。
しかし、お金で解決できないマンションの管理についてもしっかり
管理してくれれば多少のことには目をつぶるんです。
たかがマンション管理、されどマンション管理ということですかね。

[9978: 匿名さん]

>>9973 匿名さん

可笑しいです、そういった場合、過半数の理事が出席しておらず理事会自体が成立していないケースが往々にしてあるようです。本来ならば流会とすべき会で総会議案上程に持ち込むなどとさせてはいけないのです。

[9979: 匿名さん]

>>9977 匿名さん
管理会社任せにしますと知らず知らずの内に資産が目減りしていき修繕積立金が三倍五倍と値上がりしますよ。基本的には管理会社と言えども組合の敵だと思われて差し支えないようです。

[9980: 匿名さん]

>>9978さん
そういう意味で書き込んだのとは違うんですよ。
現役で仕事をしているときは、仕事が忙しくマンション管理には
時間も興味もなく、理事は奥さん任せ、総会には一度もいったことが
なく、工事費が高いとか管理費や積立金が高いとかいうのにも全く
関心がなかったということをいいたかったんです。
みなさんそうではないですか。
但し、理事会は当然正常に開催されていましたよ。

[9981: 匿名さん]

>>9980 匿名さん

無関心な人が多いほどご自身の出費が嵩む結果に繋がりやすいと知れただけでも良かったじゃないですか。

[9982: 匿名さん]

自分のマンションに余分なお金を掛けたくないと強く望むのでありましたら館内コミュニティーを強化して行くか、自ら理事長になり管理会社の業務改善にメスを入れて行くか、第三者機関を入れてサポートを受けるか、自主管理で頑張るか、何らかの手段を選ばなければいけないと思いますよ。自ら汗をかくことを拒み、いい思いをしようなんて虫が良過ぎると思いませんか？

[9983: 匿名さん]

>>9982さん
現役世代で仕事をバリバリしているときは、マンション管理には関心も
時間もとれないでしょう。
それにお金に関しては少々節約しても大勢に影響はしませんからね。
それこそお金で済むことだからですよ。
しかし、それではいけないので、住民の誰かがしっかりと手綱を引き締めて
マンション管理に取り組まなければなりません。

[9984: 匿名さん]

住民の誰かが手綱を引き締めて頑張って下さい。

[9985: 匿名さん]

その誰かが、間違った情報を垂れ流していたらマンション住民には大迷惑ですね。

[9986: 匿名さん]

>>9973 匿名さん

おかしくは無いですよ。
総会でも理事会でも出席した組合員が署名捺印します。
規約に細かく要件が書いてあれば別ですけどね。

むしろ監事がきちんと確認するということでわざわざやることもあります。

[9987: 匿名さん]

>>9986
>むしろ監事がきちんと確認するということでわざわざやることもあります。

どのような場合ですか？

[9988: 匿名さん]

>>9983 匿名さん

それは言い訳だわな。
仕事をバリバリやって稼いでから
不本意に管理会社へとジャンジャン貢ぐと

[9989: 匿名さん]

貢ぐもとは、もっと大きな金額・貢ではなく、おごりでしょう。
良く考えてごらん、月５０００円くらいで清掃はしてくれる、
苦情処理は｣対応してくれる。緊急時も駆けつけてくれる。

岡野の衆望や支払い代行をしてくれる。ありがたい事です、。

これば専属の家政婦なら最低労働賃金だけでも相当の支出に
なる。

これを考えると管理会社が貢いでいるように見える。(笑)

[9990: 匿名さん]

管理委託費の全国的平均は分譲当時から削減しなければファミリータイプ管理人有りで一万ニ、三千円じゃない？5000円ったら管理人なしの自主管理並みですよ、緊急対応には3000なり5000円なり普通取られるけどね。年間収支報告書見てる？有り難いとか呑気に言ってられるのは精々築15年頃までだと思うけどね？

[9991: 匿名さん]

マンション管理士の試験に出る問題は標準管理委託契約書及び規約である。
参考にするのは大いに結構でしょう。うちは大型マンションで（１０００戸超）

管理費、修繕積立金を合計して１８０円/㎡ですが充分です。

私は居住しているマンション管理士、宅地建物取引主任者、管理業務主任者、
ビル管理士、日商簿記２級の国家資格保有者である。

この安さで管理ができる事にマンション管理士からは批判は有ります。

自主管理では有りません。専門業者への分散管理です。管理士会の理事に立候補
して無職の管理士の活用を提案したら排除されました。

マンション管理士は利益を求めるのではなく組合員の負担を軽くする方法を講じ
れば、おのずとマンション管理士の信用が高まる事を提案した。

マンション管理士の資格にあまりプライドを持ちすげではないか、管理員の下済
みから実務を積まれた方がよろしいのでは在りませんか。

[9992: 匿名さん]

>>9991さん
マンション管理士会で無職の管理士というか、ボランティアでやるという
ことでしょうが、それが通用する筈がありません。ＮＰＯ法人なら分りますが。
常識の範疇ですよ。
それから、管理費と積立金をあわせて、月13,000円程度とのことですが、
管理費は別として、修繕積立金は間違いなく不足します。
大規模修繕工事だけしか考慮されていないでしょう。
大型設備、エレベーター、玄関扉、サッシ・網戸、配管、消防設備、給水設備
等の交換はどうするんですか。マンション管理士でそういうことも考えられ
ないんですか。

[9993: 匿名さん]

マンション管理に関する質問は減ってきています。
というのは過去に殆どが論じられているので、理事の皆さん方も
知識が全体的に向上しているのだと思います。
ただ、理事も新しい者がこれからも誕生してきます。
そういった方々はこれから勉強していくことでしょう。
ある程度は繰り返し論が必要ということになります。
そのときは、皆さんで経験等も含め回答をしていきましょう。

[9994: 匿名さん]

現役の３０代から４０代の組合員のマンション管理士等の資格保有者が増加している。
組合役員を順次担当しますので、営利団体としてのマンション管理士業は衰退する。

[9996: マンション管理士試験上位合格者]

>>9994 匿名さん

マンション管理士を使うのはリスクヘッジのためだ。

[9997: マンション管理士試験上位合格者]

>>9991 匿名さん
↑ぼけているw

[9998: マンション管理士試験上位合格者]

>>9992 匿名さん

大規模修繕は20年に一回で十分

[9999: マンション管理士試験上位合格者]

賃貸マンションの大規模修繕が20年以上に一回、旧公団UR賃貸住宅が18年に一回なのに
分譲マンションだけ12.3年に一回やることに疑問を持て

[10000: マンション管理士試験上位合格者]

快適なマンションライフが綺麗な外壁のマンションに住むことだと勘違いしている。
快適なマンションライフとは合理的な運営のマンションに住むことであろう。

[No.9996～本レスは､一部テキストを削除しました。管理担当]

[10003: マンション管理士試験上位合格者]

[No.9995～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷、および、スレッドの趣旨に反する投稿のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[10004: 匿名さん]

なりすまし投稿はやめましょう。
迷惑です？

[10005: 沈思黙考]

>>9974さん

>それに、組合員でもなく、管理会社のフロントでもない単なる管理員にマンション
>管理の主導権があるのはおかしいですよ。

植民地（物件の管理組合）の現場監督・総督として管理員を派遣し、支配させる、
理事会等の議事も牛耳らせるというケースが複数の管理会社の板に書かれています。
従わなかったり、はむかったりすると、恐ろしい目にあうリスクが大いにあります。
そんな危険を前にしても組合の自決権を獲得せんと立ち上がっている住民はいます。


>>9993さん

>マンション管理に関する質問は減ってきています。
>というのは過去に殆どが論じられているので、理事の皆さん方も
>知識が全体的に向上しているのだと思います。

あきらめか、少し立ち止まっていろいろ考えをめぐらしているか、
だと思いますよ。そのくらい管理会社と悪質住民は強いんですよ。
マンコミュがほとんど役に立たないってことです、今のところは。

モリカケがあっても、公文書改ざんがあっても、政権継続中です。
主権が本当に国民にあるのか、ないという疑いを急に肌で感じて、
いったいどうしたらいいのか、不思議な沈黙、黙認が続いている、
いや、そうではなく現状維持の積極的選択の結果と思う人もいる。
政権と周辺が前者の存在を認めない段階に来たら、恐怖政治で、
一部のマンションの管理と同じになるんじゃないですか。

[10006: 上位]

>>10005 沈思黙考さん
↑あほ
スレ主は大規模修繕と長期修繕計画に執着してるだけで、統治にはまったく関心がない。
大規模マンションだから人材豊富で管理会社に支配されているわけではない。
管理会社任せになりやすいのは100戸未満のマンションである。
あほ

[10007: 匿名さん]

マンション管理士諸君
尾畑　春夫氏の　心意気を見習おう。その心が　マンション管理士の信用を回復する。

どんなに小さなことでもいいから、マンションの一般の住民の目線で仕事をしましょう

[10008: 匿名さん]

先月下旬の衆議院本会議「内閣不信任決議案主旨弁明」より。

>既に言われている話ですが、いわゆるエレベーターのパラドックスという話
>があります。老朽化した分譲マンションにエレベーターをつける。みんなで
>一致をしてエレベーターをつくることには賛成をした。エレベーターの費用
>分担をどうするのか。

>実は、こうしたマンションの区分所有の決定のあり方は単純過半数ではあり
>ませんが、そこを少し省略して説明をすると、例えば、二階以上の住人が結
>束をすれば、エレベーターの費用負担を一階の住民だけに押しつけるという
>決をとることが可能になる。（発言する者あり）似たようなことをしている
>んですよ、高橋ひなこさん。民主主義というのは、必ずしも多数決とイコー
>ルではない、多数決をもってしてもやってはいけないことがある、多数決を
>やる前には、やらなければならないことがある。

当該の文、あるいは全文は
http://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_kaigiroku.nsf/html/kaigiroku/00...
にて読める（真ん中あたり）。
あるいは、扶桑社『緊急出版！枝野幸男、魂の３時間大演説』（６９０円＋税）。

[10009: 匿名さん]

マンションの運営でも多数決が正しいとは思わないが、
理不尽な事は起こる可能性は否定できない・

[10010: 匿名さん]

マンション管理士等に質問しようＰＡＲＴ３ができましたので
そちらに移行してください。
このスレは閉鎖要求はしていませんが。