マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[9751: 匿名さん]

　　４．前項の申請及び承認の手続きについては、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定
　　　　を準用する。但し同条第５項中「修繕等」とあるのは「保存行為」と第６項中「第１項の承認を
　　　　受けた修繕等の工事後に当該工事」とあるのは、「第２１条第３項の承認を受けた保存行為
　　　　後に、当該保存行為」と読み替えるものとする。

[9752: 匿名さん]

　　５．第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該
　　　　保存行為を行った区分所有者が負担する。
　　※緊急保存行為や理事長の承認を得て保存行為を行う以外の、保存行為を行った場合の費用
　　　　は専有使用権者が負担する。

[9753: 匿名さん]

　　６．理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用
　　　　部分等の必要に保存行為を行う事が出来る。
　　※費用の限度額を明記しておくことが必要です。例えば、１ヶ月の管理費の範囲内とか。

[9754: 匿名さん]

　第２１条第１項
　　　管理者は共用部分並びに敷地及び付属施設を保持する権利を有し義務を負う。
　第２１条１項但書
　　　バルコニー等（バルコニー、ルーバル、玄関扉、窓枠・サッシ、窓ガラス、網戸、専用庭）につい
　　てその保存行為のうち通常の使用に伴うものは、専用使用権を有する者がその責任と負担で行
　　わなければならないと規定されています。
　　　バルコニー等の保存行為は、各区分所有者がそれぞれ行う事が出来るとされているところ（第
　　１８条１項但書）、法１８条２項は規約で別段の定めをすることができると規定しており、その別段
　　の定めが第２１条但書です。
　　　１８条１項では、保存行為の負担については定めておらず、「できる」として行為の可否につい
　　て定めているにすぎません。

[9755: 匿名さん]

　　　改正前は第２１条１項但書による例外規定の対象は、「管理」でしたが、改正規約により「保存
　　行為」に変更されました。
　　　管理とは、①物の経常又は効用を著しく変える変更、②変更にあたらない利用・改良、③物の
　　現状を維持する保存行為を含みます。
　　　改正前の規約によれば、通常の使用に伴う改良行為も専用使用権者の責任と負担だったの
　　に対し、改正後の規約では、通常の使用に伴う現状維持行為だけが専有使用権者の責任と負
　　担になったといえます。

[9756: 匿名さん]

　　第１項及び第３項は、法１８条１項但書において、保存行為は各共有者がすることができると決
　　められていることに対し、同条２項に基づき規約で別段の定めをするものである。

[9757: 匿名さん]

　　第３項但書は、例えば台風等で住戸のガラスが割れた場合に、専有部分への雨の吹込みを
　防ぐため張り替えるケースがあります。
　　専有部分のガラスが割れた場合の費用の負担は、緊急保存行為は管理組合負担とされてい
　ますが、通常の使用に伴う保存行為は区分所有者負担とされています。第２１条５項

[9758: 匿名さん]

　　第５項は、法第１９条に基づき規約で別段の定めをするものである。
　　承認の申請先は理事長であるが、承認、不承認の判断はあくまで理事会によるものである。
　　（第５４条第１項第五号参照）

[9759: 匿名さん]

　　第６項では、災害等の緊急時における必要な保存行為について理事長が単独で判断し、実
　施できることを定めています。
　　給水排水管の補修、共用部分等の被災箇所の点検破損個所のあくまで小修繕が対象です。

[9760: 匿名さん]

　　保存行為を超える応急的な修繕行為については、総会の開催が困難な場合は理事会で対応
　することができるとしています。第５４条１項第十号及びコメント５４条関係①参照
　　しかし、理事会の開催も困難な場合は理事長単独で判断できる規約も必要です。
　　その場合は費用の限度額についても予め定めておくことも考えられます。

[9761: 匿名さん]

　　平時における専用使用権のない敷地又は共用部分の保存行為について、理事会の承認を
　得て理事長が行えることや少額の保存行為であれば、理事長に一任することを規約に規定し
　ておくことも必要です。駐車場の管理は、管理組合がその責任と負担で行います。

[9762: 匿名さん]

＊玄関扉の更新工事について
　　「カバー工法」
　　　　カバー工法とは、既存のドア枠を残してその枠に新しいドア枠を被せるように取付る工法 　　　　　　　です。工期が短く作業は３～５時間で終了します。 　　　　　　　価格は機能性、グレードで決まります。
　　　　周期　　　国交省は３５年程度

　　　壁を壊さないので費用も工事日数も短縮できますが、デメリットとしては、ドア枠の内側で５ｃｍ
　　高さが３ｃｍ程度小さくなります。

[9763: 匿名さん]

玄関扉は共用部分ですが、錠は専有部分ですよね。
この場合の工事費はどうなるんでしょうか。
錠部分と鍵は区分所有者に支払ってもらうんでしょうか。
当然鍵を特殊なものに交換する場合は区分所有者負担でしょう。

[9764: 匿名さん]

玄関扉を交換する場合は、錠部分も含めて共用部分の工事として
修繕積立金から支出しているでしょう。
厳密にいえばおかしいですよね。
専有部分の工事に修繕積立金を充当するのは。
拡大解釈すれば、専有部分の配管も規約に定めれば修繕積立金の
充当は可能です。

[9765: 匿名さん]

標準管理規約第２章　専有部分の範囲
（専有部分の範囲）
第７条　対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分うあ、重都番号を付した住戸と
　　する。
２、前項の専有部分を他から区分する効能物の帰属については、次のとおりとする。
　一、天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
　二、玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
　三、窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まらないものとする。
３、第１項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外の
　　ものは、専有部分とする。

（共用部分の範囲）
第８条　対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第２に掲げるよおりとする。
別表第２（共用部分の範囲）
１、エントランスホール、老化、階段、エレベーターホール、エレベーター室、共用トイレ、
　　億条、屋根、ポンプ室、自家用電気室、機械室、受水槽室、高置水槽室、パイプスペー
　　ス、メーターボックス、（給湯器ボイラー室の設備を除く。）、ない外壁、界壁、床ス
　　ラブ、床、天井、柱、基礎部分、バルコニー等専有部分に属さない「建物の部分」
２、エレベーター設備、電気設備、給水設備、排水設備、消防、防災設備、インターネット
　　通信設備、テレビ共同受信設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、集合郵
　　電受箱、各種の配線配管（給水管については、本館から各住戸メーターを含む部分、
　　雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管）等専有部分に属さない「建物の
　　附属物）
３、管理事務室、管理用倉庫、清掃員控室、集会室、トランクルーム、倉庫及びそれらの
　　附属物。

[9766: 匿名さん]

>>9765さん
>二、玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。

玄関扉を交換する場合の経費は、錠部分は各区分所有者負担
ということですか。

[9767: 匿名さん]

集合郵便受箱は専用使用権がありますが、通常の使用に伴うものは、
各区分所有者の責任と負担でやることになっています。
このメールボックスが壊れた場合の補修工事費はこの規定によれば
区分所有者ということになりますが、それでいいんですよね。

[9768: 匿名さん]

錠の交換をより防犯性の高いものに交換するときは、当然
各区分所有者の負担ということになりますが。
ここは専有部分ですけど。

[9769: 匿名さん]

マンション管理をしていく中には、規定通りいかないアバウトな
部分もあります。

[9770: 匿名さん]

しかし規定しておかないと、その時の理事によって対応が違うと
トラブルになります。
あれは間違いでしたとなれば、工事費の返還をしてもらわなければ
ならなくなりますが、時効は１年か２年ですからね。

[9771: 匿名さん]

平成２８年３月改正分の標準管理規約は玄関扉の交換はできません、
扉の内側部分の塗装と錠前交換の費用は自己負担で出来ます。

[9772: 匿名さん]

機械式駐車場や自走式駐車場は共用部分ですが、
専用使用権のあるものはその管理と責任はついてまわりますか。
上の階からみずもれがしだした場合の対応は？

[9773: 匿名さん]

>>9770
>あれは間違いでしたとなれば、工事費の返還をしてもらわなければ
>ならなくなりますが、時効は１年か２年ですからね。

１年か２年の時効とは何ですか？
不当利得返還請求権の時効は１０年だと思いますが・・・

[9774: 匿名さん]

一般的には管理組合の管理であり費用も組合負担です。故意の場あは別。

[9775: 匿名さん]

>>9773さん
不当利得の返還請求時効は１０年なんですか。
ありがとうございます。

[9776: 匿名さん]

善意の受益者の返還義務

善意の受益者は、その利益の存する限度（現存利益の範囲）において、これを返還する義務を負う（703条）。

[9777: 匿名さん]

>>9711さん
私どもの長期修繕計画では、玄関扉の交換を管理組合として
一斉に更新工事をするようになっていますけど。

[9778: 匿名さん]

玄関扉の交換ができないとなると、ボロボロになっても
交換できないんですか。

[9779: 匿名さん]

玄関扉が不具合だったので、組合にいってやってもらったが、
終わって何年か後に、あれは間違っていましたので、工事費を
返還してくれといわれたらどうしますか。
自分で負担するんだったら、少々の不具合は我慢したのに。
これも不当利得の返還請求に該当するんですか。

[9780: 匿名さん]

う～ん！
難しいですね。

[9781: 匿名さん]

＞終わって何年か後に、あれは間違っていましたので、工事費を返還してくれといわれたらどうしますか。

現実に、そんな事態はありますかね？

仮に、そのような懸念があるなら以下の対応（予防策）を講じるだけの事でしょ。
・総会決議を経る事（当然議事録に記録する）。
・契約書を交わす事。

将来発生する可能性があると認識出来る事故・病気・紛争等には、事前に対処しましょう。
又、そのような感覚を磨きましょう。

[9782: 匿名さん]

今後は過去の管理組合運営に対して、悪徳管理会社、悪徳組合員（役員）
の所業が炙りだされる日が来るでしょう。

特に保険の問題に的を絞って精査して下さい。管理会社１０９の管理物
件は要注意です。

[9783: 匿名さん]

>>9781さん
例えば前の理事会では玄関扉の補修工事は管理組合が負担していたけど、
理事会が代わり、専用使用権の管理は通常の使用に伴うものは、各区分所有者の
責任と負担でやるものだから、今後は各人でやってくださいということになれば、
同じ共用部分の補修工事なのに、差が出て不公平感がでてきますよね。
その扱いはどうしますか。

[9784: 匿名さん]

マンション管理士の有資格者で有ればこの事実は見極めれ知識は有るでしょう。
それをしないで悪徳組合員や悪徳管理会社の手助けをしているようでは本来の
マンション管理士の役目を放棄していると認識しなさい。

マンション管理士としてのプライドを持ちましょう。

[9785: 匿名さん]

１ヶ月前の工事は管理組合負担、今度は個人負担となりますよ。

[9786: 匿名さん]

以前のものは処分として処理すればいいけど、固いこと言えば
それをするには全員の承認が必要となる。
しかし、理事会で判断したものを返してくれとはいえない。
それが５年とか６年前からとなると調査も難しくなる。
それでは、全て管理組合が行いますといえば、修理が殺到する。
難しいですね、マンションの管理は。

[9787: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分としては玄関扉だけでなく、
窓枠サッシの滑車の不具合、網戸、インターホン、熱感知器、配管、
メールボックス、駐車場、ベランダ等いろいろありますからね。
それらの補修工事費を一度管理組合として行えば、次もそうしなければ
ならなくなる。

[9788: 匿名さん]

>>9784さん
問題提起ですよ。
私どものマンションでは対応はできています。
そうでないマンションの方々への情報提供です。
規定されていなければ規定すればいいし、あやふやな対応をしていれば
改善しなければならないでしょう。
これからの対応をどうするか検討すべきでしょう。

[9789: 匿名さん]

>>9784さん
ここには今までいろんな情報を提供していますが、それは私どものマンション
に対してのことではなく、そうした方がいいですよという情報の提供です。
結果として悪徳管理会社や悪徳理事の手助けとかにならないようにとのことです。
悪徳とかのことはあまり考えていませんが、一般のマンション管理や工事とかの
管理についても、より効率的かつ安価でいい工事ができる手立てを提供して
いるんです。
私の信条はマンション管理にいかに貢献できるかのボランティ活動を行う
ことですから。
その為には、必要な出費も全て自前が当然と考えて行動してきましたから。

[9790: 匿名さん]

マンションの組合員のマンション管理士等にかけるしか方法はないでしょう。
良いか悪いかは実行してからでも遅くは無いでしょう。確率は高いでしょうね。

管理会社や、士業をしているマンション管理士、組合員の理解を得られる事が
大事では有りますが。？

これは、あくまで、悪徳管理会社、悪徳マンション管理士等、悪徳組合員対策です。
ので誤解のないようにお願い致します。

[9791: 匿名さん]

>9790さん
実行してしまってからでは遅いから対応策を立てた方がいいんではないですか。
玄関ドアの補修工事を管理組合の経費でやってしまったら、次もやらなければ
不公平ですよね。
しかし、専用使用権のあるものは、通常の使用に伴うものは各組合員の
責任と負担で行わなければならないとなっていますから。
だから、その場合は個人負担で補修工事をすべきなので、規約に具体的に
明確化しておいた方がいいんではないですか。

[9792: 匿名さん]

専用使用権のあるものを管理組合として工事等を
すれば、次も同じようにしなければだめでしょう。
あなたのは管理組合がしますが、別の者の工事はしませんでは
不公平感がありますよ。

[9793: 匿名さん]

９７９１さんの仰る通り規約に設定しないで、その時その時の理事会の独断で
総会に提案して普通決議で可決して行っているケースは意外と多いでしょう。

うちのマンションでもこういった事例が多いです。規約を無視した状態で何でも
組合員の最高の意思決定機関であるとの大義名分で総会の普通決議で可決され実
行されている事例は有りませんか。再検証をしてください。

例、ある重大な問題を規約に制定したいと言う理事長の案がいつも総会の案に提案
され次期理事会に再検証との意見が付されて二転三転するうちに提案した本人や担
当理事が勘違いして規約に設定したものとして取り扱うようになり、

ある期の理事が、この案件は規約には制定されていない旨を、総会案と議事録で示し
て無効であることが判明した。

これは組合費用で修理等をする案で、かなりの組合員が組合費用で修理した後でした
ので不公平といううことで規約を制定し直し、役員の攻めを避けました。

やはり規約がマンションの管理では基本中の基本です。

強行規定の事例はそんなに多い案件は有りませんので、総会の案件で、普通決議事項
と特別決議事項は分けて議案の提出を提案致します。

[9794: 匿名さん]

>>9793さん
専用使用権の管理に関しては、通常の使用に伴うものは、各区分所有者の
責任と負担で行うようになっていますので、総会決議にかけられることは
ないでしょう。
例えば、玄関ドアの補修や窓枠サッシ、インターホン、メールボックス、
熱感知器をだれがその補修費用を負担するかということです。
この費用負担を細かく決めていないと、理事会によって組合負担であったり、
個人負担であれば不公平感がでてきますので。

[9795: 匿名さん]

保存行為については各マンションは研究する必要があります。

[9796: 匿名さん]

保存行為の美名のもとに悪い組合員と悪徳管理会社の共謀により手抜き工事を、
工事名を替えて組合費の無駄使いをされるとたまったものではない。

あまりにもひどいので良心が痛み、これ等を内部告発した管理員を知っている。

管理会社は非常に評判の良い大手の管理会社である。

[9797: 匿名さん]

管理規約、各種細則の全面改正のポイント
　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。

[9798: 匿名さん]

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

[9799: 匿名さん]

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

[9800: 匿名さん]

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。