マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[9721: 匿名さん]

>>9718さん
追伸ですが、このスレももうすぐ終わります。
一つの括りとして10,000レスになったら、別スレを立てこのマンコミュから
卒業しようと思っています。
スレを削除することはできませんので、別スレを立てこのスレを廃止します。
長いこと、マンコミュにはお世話になりましたし、勉強もさせてもらいました。
そろそろ引退ですね。
たまーには、新スレを覗くかもしれませんが。他の方にお任せします。

[9722: 匿名さん]

えっ？

>「マンション管理士に質問しよう」のスレをたてた者です。
>前スレは、マンションの管理についての悩みを全員で解決していこう
>という主旨のもとに、相談や悩みに答え、情報の提供や問題提起等を
>行いスレを盛り立ててきましたが、なりすましの者にＰＡＲＴ２を
>たてられ、後は野となれ・・・という状態です。
>このスレは私のたてたものではありませんので、ここに帰ってくること
>は絶対にありません。
>後は、今度スレをたてられた方が責任をもって運営されていくと思います。
>しかし、新レスに移行したスレは殆どが消滅してしまっています。
>そうならないように、マンションの理事のみなさんのために、適切な
>アドバイスをしてあげてください。
>今度のスレタイは、マンション管理士だけで解決されるようですので、
>大変でしょうが、しっかり後を託します。
>では、ごきげんよう！

[9723: 匿名さん]

９６１１です。忙しくてまだ読んでおりません。変な投稿が増えておりますが、
匿名掲示板ですので致し方御座いません。少しずつ勉強していきます。

有難うございました。今後ともよろしくお願い致します。

[9724: 匿名さん]

>>9722さん
良くそんなことを調べますね。
そんな不要なことに時間や労力を使わずに、前向きな質問や
回答、情報の提供をしてください。
あなたの書き込みはマンション管理にとって何の役にも立ちません。
ここは匿名掲示板ですよ。

[9725: 匿名さん]

ライニング継手は古くから使用されている継手で、継手の内側にエポキシ樹脂
がコーティングされています。
ネジ端部を保護するようになっていないので、腐食が起ります。

現在は、コア内部継手で内側を保護部分はビニール樹脂で射出成型してあります。
この継手は（管端防食コア内臓）は１９８４年に発売されています。
つまり、築３４年経過しているマンションは継手の交換が必要となります。
勿論、塩ビ管であっても、永遠に交換不要という訳ではありません。

[9726: 匿名さん]

　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

[9727: 匿名さん]

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

[9728: 匿名さん]

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行します。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。

[9729: 匿名さん]

　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもできます。

[9730: 匿名さん]

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。

[9731: 匿名さん]

＊滞納をさせないための対策
　　規約に遅延損害金、駐車場の契約解除、裁判費用の負担の明記をしておく。
　　管理会社任せにすることなく、理事も一緒に動く（理事会での報告）
　　内容証明郵便の活用
　　一定の時期がきたら、支払督促や少額訴訟で対応

[9732: 匿名さん]

　　＜回収方法には、主に以下の４つの方法が考えられます。＞

　　①先取特権の行使
　区分所有権を競売で回収する方法・・・・債権執行
　　但し、無剰余取り消しとかがあり、競売不可となれば、競落人に請求できない。
　建物に備え付けられた動産で回収する方法・・・・動産執行
　　生活必需品以外の物に限られるのと、差し押さえ承諾書が必要なため、実行は難しい。
　　又、動産執行を先に実行しなければならない。

[9733: 匿名さん]

　　②支払督促
　訴訟より簡易な方法です。

　　③少額訴訟
　少額ではあるが、訴訟であり、６０万円以下に限られる。
　　④通常訴訟
　弁護士と相談してください。

　　他には調停もあります。

[9734: 匿名さん]

　　裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合はどうするか。

　　その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。

　　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。

　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　　　　但し、その情報は理事会が確認していなければなりません。

[9735: 匿名さん]

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

[9736: 匿名さん]

配管の管材について指摘されましたので、調べ直しました。
もし、説明不足やまちがっていたり、疑問点があればご指摘ください。

[9737: 匿名さん]

「給排水管の管材について」

＊排水管
　　塩ビ管
　　　　　軽量で施工性が良く、錆びにくくて安いというのが特徴です。
　　　　　耐用年数は、４０年以上といわれていますが、継手部分の交換は必要となります。

　　　　ＶＰ管（水道用硬質塩化ビニル管　　肉厚であらゆる排水設備に使用されます。
　　　　ＶＵ管　主に排水用として使用されます。こちらの方が主流です。

[9738: 匿名さん]

　塩ビ管
　　　　水道用耐衝撃性硬質塩化ビニル管　　　　　　　ＨＩＶＰ　　　　給水管
　　　　水道用耐熱性硬質塩ビライニング鋼管　　　　　ＨＴＶＰ　　　　給湯管

[9739: 匿名さん]

　塩ビライニング管…鋼管の内側に塩ビ管（ブラスティック）をライニングしている管
　　　　昔は亜鉛メッキが使われていました。
　　　　水道用硬質塩ビライニング鋼管 給水管
　　　　水道用耐熱性硬質塩ビライニング鋼管 給湯管

[9740: 匿名さん]

　ステンレス管（水道用ステンレス鋼管） 給水、給湯管
　　　　耐久性、耐食性、耐熱性に優れています。

　合成樹脂管
　　　　架橋ポリエチレン管 給水、給湯管
　　　　ポリプデン管 給水、給湯管

[9741: 匿名さん]

　※耐用年数
塩ビ管、ライニング鋼管 ２５年
銅管 　　　　　３０年
ステンレス管 ４０年
　　但し、この寿命はステンレス管そのものの寿命ではなく、継手に使用されるゴム 　　パッキンの寿命のことです。

[9742: 匿名さん]

　※排水管は長い１本の管ではなく、いくつもの管を組み合わせて蛇口まで管をひっぱっています。
　　つなぎ目がずれたり、はずれたりすればそこから漏水が発生します。
　　３０る年経過すればいつ水漏れが発生するか分からないといわれています。

[9743: 匿名さん]

　※配管より継手部分が早く劣化します。継手の種類
　　　　　ソケット・・・管同士をまっすぐ接続
　　　　　エルボ・・・直角に接続
　　　　　チーズ・・・分岐させるときに使います。

[9744: 匿名さん]

管材についての知識を身につける必要性はあまりないと思います。
技術的なことは業者が説明してくれるでしょうから。ただ、不必要に高い
管材を進められる可能性はありますので、その判断が出来る程度の知識で
十分でしょう。

[9745: 匿名さん]

配管の管材もややこしいですが、シーリングも
いろいろありますからね。

[9746: 匿名さん]

質問等がなければ今夜は規約と細則の全面改正について
書き込みをします。

[9747: 匿名さん]

「標準管理規約第２１条」改正　　　２０１７年８月２９日

現行規約

　　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うも
　　　　のとする。但し、バルコニー等の管理のうち通常の使用に伴うものについては、専用使用権を
　　　　有する者がその責任と負担においてこれを行なわなければならない。
　　※バルコニー等の管理には、バルコニー、玄関扉、サッシ、ルーバル、網戸、ガラス、専用庭含む
　　　 メールボックスの鍵の交換は通常の管理に該当するので、専有使用権者が負担するのが原則

[9748: 匿名さん]

今回の改正規約
　　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うも
　　　　のとする。但しバルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条１項但書の「保存行為」をいう。
　　　　以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任
　　　　と負担においてこれを行わなければならない。
　　※改正前は第２１条１項但書による例外規定の対象は、「管理」でしたが、改正規約により「保存
　　　行為」に変更されました。

[9749: 匿名さん]

現行規約通り改正なし。
　　２．専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理
　　　　として一体として行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
　　※対象となる設備としては、配管と配線がある。但し、費用の負担については明記されていない。

[9750: 匿名さん]

３項以降追加条項

　　３．区分所有者は、第１項但し書きの場合又は予め理事長に申請して書面による承認を受けた
　　　　場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行う事ができない。但し、専有部分の使用
　　　　に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が
　　　　緊急を要するものであるときはこの限りではない。
　　※台風でガラスが割れた場合等の緊急保存行為がこれに該当

[9751: 匿名さん]

　　４．前項の申請及び承認の手続きについては、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定
　　　　を準用する。但し同条第５項中「修繕等」とあるのは「保存行為」と第６項中「第１項の承認を
　　　　受けた修繕等の工事後に当該工事」とあるのは、「第２１条第３項の承認を受けた保存行為
　　　　後に、当該保存行為」と読み替えるものとする。

[9752: 匿名さん]

　　５．第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該
　　　　保存行為を行った区分所有者が負担する。
　　※緊急保存行為や理事長の承認を得て保存行為を行う以外の、保存行為を行った場合の費用
　　　　は専有使用権者が負担する。

[9753: 匿名さん]

　　６．理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用
　　　　部分等の必要に保存行為を行う事が出来る。
　　※費用の限度額を明記しておくことが必要です。例えば、１ヶ月の管理費の範囲内とか。

[9754: 匿名さん]

　第２１条第１項
　　　管理者は共用部分並びに敷地及び付属施設を保持する権利を有し義務を負う。
　第２１条１項但書
　　　バルコニー等（バルコニー、ルーバル、玄関扉、窓枠・サッシ、窓ガラス、網戸、専用庭）につい
　　てその保存行為のうち通常の使用に伴うものは、専用使用権を有する者がその責任と負担で行
　　わなければならないと規定されています。
　　　バルコニー等の保存行為は、各区分所有者がそれぞれ行う事が出来るとされているところ（第
　　１８条１項但書）、法１８条２項は規約で別段の定めをすることができると規定しており、その別段
　　の定めが第２１条但書です。
　　　１８条１項では、保存行為の負担については定めておらず、「できる」として行為の可否につい
　　て定めているにすぎません。

[9755: 匿名さん]

　　　改正前は第２１条１項但書による例外規定の対象は、「管理」でしたが、改正規約により「保存
　　行為」に変更されました。
　　　管理とは、①物の経常又は効用を著しく変える変更、②変更にあたらない利用・改良、③物の
　　現状を維持する保存行為を含みます。
　　　改正前の規約によれば、通常の使用に伴う改良行為も専用使用権者の責任と負担だったの
　　に対し、改正後の規約では、通常の使用に伴う現状維持行為だけが専有使用権者の責任と負
　　担になったといえます。

[9756: 匿名さん]

　　第１項及び第３項は、法１８条１項但書において、保存行為は各共有者がすることができると決
　　められていることに対し、同条２項に基づき規約で別段の定めをするものである。

[9757: 匿名さん]

　　第３項但書は、例えば台風等で住戸のガラスが割れた場合に、専有部分への雨の吹込みを
　防ぐため張り替えるケースがあります。
　　専有部分のガラスが割れた場合の費用の負担は、緊急保存行為は管理組合負担とされてい
　ますが、通常の使用に伴う保存行為は区分所有者負担とされています。第２１条５項

[9758: 匿名さん]

　　第５項は、法第１９条に基づき規約で別段の定めをするものである。
　　承認の申請先は理事長であるが、承認、不承認の判断はあくまで理事会によるものである。
　　（第５４条第１項第五号参照）

[9759: 匿名さん]

　　第６項では、災害等の緊急時における必要な保存行為について理事長が単独で判断し、実
　施できることを定めています。
　　給水排水管の補修、共用部分等の被災箇所の点検破損個所のあくまで小修繕が対象です。

[9760: 匿名さん]

　　保存行為を超える応急的な修繕行為については、総会の開催が困難な場合は理事会で対応
　することができるとしています。第５４条１項第十号及びコメント５４条関係①参照
　　しかし、理事会の開催も困難な場合は理事長単独で判断できる規約も必要です。
　　その場合は費用の限度額についても予め定めておくことも考えられます。

[9761: 匿名さん]

　　平時における専用使用権のない敷地又は共用部分の保存行為について、理事会の承認を
　得て理事長が行えることや少額の保存行為であれば、理事長に一任することを規約に規定し
　ておくことも必要です。駐車場の管理は、管理組合がその責任と負担で行います。

[9762: 匿名さん]

＊玄関扉の更新工事について
　　「カバー工法」
　　　　カバー工法とは、既存のドア枠を残してその枠に新しいドア枠を被せるように取付る工法 　　　　　　　です。工期が短く作業は３～５時間で終了します。 　　　　　　　価格は機能性、グレードで決まります。
　　　　周期　　　国交省は３５年程度

　　　壁を壊さないので費用も工事日数も短縮できますが、デメリットとしては、ドア枠の内側で５ｃｍ
　　高さが３ｃｍ程度小さくなります。

[9763: 匿名さん]

玄関扉は共用部分ですが、錠は専有部分ですよね。
この場合の工事費はどうなるんでしょうか。
錠部分と鍵は区分所有者に支払ってもらうんでしょうか。
当然鍵を特殊なものに交換する場合は区分所有者負担でしょう。

[9764: 匿名さん]

玄関扉を交換する場合は、錠部分も含めて共用部分の工事として
修繕積立金から支出しているでしょう。
厳密にいえばおかしいですよね。
専有部分の工事に修繕積立金を充当するのは。
拡大解釈すれば、専有部分の配管も規約に定めれば修繕積立金の
充当は可能です。

[9765: 匿名さん]

標準管理規約第２章　専有部分の範囲
（専有部分の範囲）
第７条　対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分うあ、重都番号を付した住戸と
　　する。
２、前項の専有部分を他から区分する効能物の帰属については、次のとおりとする。
　一、天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
　二、玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
　三、窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まらないものとする。
３、第１項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外の
　　ものは、専有部分とする。

（共用部分の範囲）
第８条　対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第２に掲げるよおりとする。
別表第２（共用部分の範囲）
１、エントランスホール、老化、階段、エレベーターホール、エレベーター室、共用トイレ、
　　億条、屋根、ポンプ室、自家用電気室、機械室、受水槽室、高置水槽室、パイプスペー
　　ス、メーターボックス、（給湯器ボイラー室の設備を除く。）、ない外壁、界壁、床ス
　　ラブ、床、天井、柱、基礎部分、バルコニー等専有部分に属さない「建物の部分」
２、エレベーター設備、電気設備、給水設備、排水設備、消防、防災設備、インターネット
　　通信設備、テレビ共同受信設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、集合郵
　　電受箱、各種の配線配管（給水管については、本館から各住戸メーターを含む部分、
　　雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管）等専有部分に属さない「建物の
　　附属物）
３、管理事務室、管理用倉庫、清掃員控室、集会室、トランクルーム、倉庫及びそれらの
　　附属物。

[9766: 匿名さん]

>>9765さん
>二、玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。

玄関扉を交換する場合の経費は、錠部分は各区分所有者負担
ということですか。

[9767: 匿名さん]

集合郵便受箱は専用使用権がありますが、通常の使用に伴うものは、
各区分所有者の責任と負担でやることになっています。
このメールボックスが壊れた場合の補修工事費はこの規定によれば
区分所有者ということになりますが、それでいいんですよね。

[9768: 匿名さん]

錠の交換をより防犯性の高いものに交換するときは、当然
各区分所有者の負担ということになりますが。
ここは専有部分ですけど。

[9769: 匿名さん]

マンション管理をしていく中には、規定通りいかないアバウトな
部分もあります。

[9770: 匿名さん]

しかし規定しておかないと、その時の理事によって対応が違うと
トラブルになります。
あれは間違いでしたとなれば、工事費の返還をしてもらわなければ
ならなくなりますが、時効は１年か２年ですからね。

[9771: 匿名さん]

平成２８年３月改正分の標準管理規約は玄関扉の交換はできません、
扉の内側部分の塗装と錠前交換の費用は自己負担で出来ます。

[9772: 匿名さん]

機械式駐車場や自走式駐車場は共用部分ですが、
専用使用権のあるものはその管理と責任はついてまわりますか。
上の階からみずもれがしだした場合の対応は？

[9773: 匿名さん]

>>9770
>あれは間違いでしたとなれば、工事費の返還をしてもらわなければ
>ならなくなりますが、時効は１年か２年ですからね。

１年か２年の時効とは何ですか？
不当利得返還請求権の時効は１０年だと思いますが・・・

[9774: 匿名さん]

一般的には管理組合の管理であり費用も組合負担です。故意の場あは別。

[9775: 匿名さん]

>>9773さん
不当利得の返還請求時効は１０年なんですか。
ありがとうございます。

[9776: 匿名さん]

善意の受益者の返還義務

善意の受益者は、その利益の存する限度（現存利益の範囲）において、これを返還する義務を負う（703条）。

[9777: 匿名さん]

>>9711さん
私どもの長期修繕計画では、玄関扉の交換を管理組合として
一斉に更新工事をするようになっていますけど。

[9778: 匿名さん]

玄関扉の交換ができないとなると、ボロボロになっても
交換できないんですか。

[9779: 匿名さん]

玄関扉が不具合だったので、組合にいってやってもらったが、
終わって何年か後に、あれは間違っていましたので、工事費を
返還してくれといわれたらどうしますか。
自分で負担するんだったら、少々の不具合は我慢したのに。
これも不当利得の返還請求に該当するんですか。

[9780: 匿名さん]

う～ん！
難しいですね。

[9781: 匿名さん]

＞終わって何年か後に、あれは間違っていましたので、工事費を返還してくれといわれたらどうしますか。

現実に、そんな事態はありますかね？

仮に、そのような懸念があるなら以下の対応（予防策）を講じるだけの事でしょ。
・総会決議を経る事（当然議事録に記録する）。
・契約書を交わす事。

将来発生する可能性があると認識出来る事故・病気・紛争等には、事前に対処しましょう。
又、そのような感覚を磨きましょう。

[9782: 匿名さん]

今後は過去の管理組合運営に対して、悪徳管理会社、悪徳組合員（役員）
の所業が炙りだされる日が来るでしょう。

特に保険の問題に的を絞って精査して下さい。管理会社１０９の管理物
件は要注意です。

[9783: 匿名さん]

>>9781さん
例えば前の理事会では玄関扉の補修工事は管理組合が負担していたけど、
理事会が代わり、専用使用権の管理は通常の使用に伴うものは、各区分所有者の
責任と負担でやるものだから、今後は各人でやってくださいということになれば、
同じ共用部分の補修工事なのに、差が出て不公平感がでてきますよね。
その扱いはどうしますか。

[9784: 匿名さん]

マンション管理士の有資格者で有ればこの事実は見極めれ知識は有るでしょう。
それをしないで悪徳組合員や悪徳管理会社の手助けをしているようでは本来の
マンション管理士の役目を放棄していると認識しなさい。

マンション管理士としてのプライドを持ちましょう。

[9785: 匿名さん]

１ヶ月前の工事は管理組合負担、今度は個人負担となりますよ。

[9786: 匿名さん]

以前のものは処分として処理すればいいけど、固いこと言えば
それをするには全員の承認が必要となる。
しかし、理事会で判断したものを返してくれとはいえない。
それが５年とか６年前からとなると調査も難しくなる。
それでは、全て管理組合が行いますといえば、修理が殺到する。
難しいですね、マンションの管理は。

[9787: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分としては玄関扉だけでなく、
窓枠サッシの滑車の不具合、網戸、インターホン、熱感知器、配管、
メールボックス、駐車場、ベランダ等いろいろありますからね。
それらの補修工事費を一度管理組合として行えば、次もそうしなければ
ならなくなる。

[9788: 匿名さん]

>>9784さん
問題提起ですよ。
私どものマンションでは対応はできています。
そうでないマンションの方々への情報提供です。
規定されていなければ規定すればいいし、あやふやな対応をしていれば
改善しなければならないでしょう。
これからの対応をどうするか検討すべきでしょう。

[9789: 匿名さん]

>>9784さん
ここには今までいろんな情報を提供していますが、それは私どものマンション
に対してのことではなく、そうした方がいいですよという情報の提供です。
結果として悪徳管理会社や悪徳理事の手助けとかにならないようにとのことです。
悪徳とかのことはあまり考えていませんが、一般のマンション管理や工事とかの
管理についても、より効率的かつ安価でいい工事ができる手立てを提供して
いるんです。
私の信条はマンション管理にいかに貢献できるかのボランティ活動を行う
ことですから。
その為には、必要な出費も全て自前が当然と考えて行動してきましたから。

[9790: 匿名さん]

マンションの組合員のマンション管理士等にかけるしか方法はないでしょう。
良いか悪いかは実行してからでも遅くは無いでしょう。確率は高いでしょうね。

管理会社や、士業をしているマンション管理士、組合員の理解を得られる事が
大事では有りますが。？

これは、あくまで、悪徳管理会社、悪徳マンション管理士等、悪徳組合員対策です。
ので誤解のないようにお願い致します。

[9791: 匿名さん]

>9790さん
実行してしまってからでは遅いから対応策を立てた方がいいんではないですか。
玄関ドアの補修工事を管理組合の経費でやってしまったら、次もやらなければ
不公平ですよね。
しかし、専用使用権のあるものは、通常の使用に伴うものは各組合員の
責任と負担で行わなければならないとなっていますから。
だから、その場合は個人負担で補修工事をすべきなので、規約に具体的に
明確化しておいた方がいいんではないですか。

[9792: 匿名さん]

専用使用権のあるものを管理組合として工事等を
すれば、次も同じようにしなければだめでしょう。
あなたのは管理組合がしますが、別の者の工事はしませんでは
不公平感がありますよ。

[9793: 匿名さん]

９７９１さんの仰る通り規約に設定しないで、その時その時の理事会の独断で
総会に提案して普通決議で可決して行っているケースは意外と多いでしょう。

うちのマンションでもこういった事例が多いです。規約を無視した状態で何でも
組合員の最高の意思決定機関であるとの大義名分で総会の普通決議で可決され実
行されている事例は有りませんか。再検証をしてください。

例、ある重大な問題を規約に制定したいと言う理事長の案がいつも総会の案に提案
され次期理事会に再検証との意見が付されて二転三転するうちに提案した本人や担
当理事が勘違いして規約に設定したものとして取り扱うようになり、

ある期の理事が、この案件は規約には制定されていない旨を、総会案と議事録で示し
て無効であることが判明した。

これは組合費用で修理等をする案で、かなりの組合員が組合費用で修理した後でした
ので不公平といううことで規約を制定し直し、役員の攻めを避けました。

やはり規約がマンションの管理では基本中の基本です。

強行規定の事例はそんなに多い案件は有りませんので、総会の案件で、普通決議事項
と特別決議事項は分けて議案の提出を提案致します。

[9794: 匿名さん]

>>9793さん
専用使用権の管理に関しては、通常の使用に伴うものは、各区分所有者の
責任と負担で行うようになっていますので、総会決議にかけられることは
ないでしょう。
例えば、玄関ドアの補修や窓枠サッシ、インターホン、メールボックス、
熱感知器をだれがその補修費用を負担するかということです。
この費用負担を細かく決めていないと、理事会によって組合負担であったり、
個人負担であれば不公平感がでてきますので。

[9795: 匿名さん]

保存行為については各マンションは研究する必要があります。

[9796: 匿名さん]

保存行為の美名のもとに悪い組合員と悪徳管理会社の共謀により手抜き工事を、
工事名を替えて組合費の無駄使いをされるとたまったものではない。

あまりにもひどいので良心が痛み、これ等を内部告発した管理員を知っている。

管理会社は非常に評判の良い大手の管理会社である。

[9797: 匿名さん]

管理規約、各種細則の全面改正のポイント
　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。

[9798: 匿名さん]

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

[9799: 匿名さん]

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

[9800: 匿名さん]

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

[9801: 匿名さん]

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[9802: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

[9803: 匿名さん]

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

[9804: 匿名さん]

＜左右対照表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

[9805: 匿名さん]

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

[9806: 匿名さん]

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

[9807: 匿名さん]

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右対照表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

[9808: 匿名さん]

各種使用細則については、全てない所も多いと思いますが、
その場合は、管理会社に相談すれば、他マンションの細則を参考に
させてもらえると思います。
使用細則
　一般使用細則、理事会運用細則、駐車場細則、駐輪場細則、ゲストルーム細則、
　監視カメラ細則、植栽委員会細則、大規模修繕委員会細則、管理規約改正委員会細則
　等いろいろあります。

[9809: 匿名さん]

４） ＊左右対照表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

[9810: 匿名さん]

５） 会議の進め方

＊左右対照表が作成できていれば、会議は６回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右対照表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

[9811: 匿名さん]

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

[9812: 匿名さん]

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

[9813: 匿名さん]

＊最後まで検討がされたら、左右対照表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右対照表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

[9814: 匿名さん]

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

[9815: 匿名さん]

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

[9816: 匿名さん]

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

[9817: 匿名さん]

築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。

[9818: 匿名さん]

管理規約と各種使用細則の全面改正をやる時は、誰かがその進行役と事前準備をしな
ければなりません。

[9819: 匿名さん]

規約集ができあがったら、これから入居してくる皆さんに配布しましょう。
規約や細則を守りましょうといっても、それがなければできませんから。

[9820: 匿名さん]

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞